Obsah (12)

§ 323§ 291§ 313§ 276§ 278§ 115§ 128§ 315§ 316§ 324§ 127§ 139

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-100-13 Otsuse kuupäev Tartu, 9. oktoober 2013. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Peeter Jerofejev ja Tam

) § 323 lg 1 alusel. Hageja vabastas ruumid

1. juunil 2011 ja esitas
2. juulil 2011 kostjale tasaarvestusavalduse, millega tasaarvestas eelmisele üürileandjale tasutud tagatisraha 5752 eurot 5 senti kostja esitatud arvetega, jäädes kostjale võlgu 1443 eurot 63 senti. Enne üürilepingu lõppemist,
3. mail 2011 kell 10.19, lülitas kostja üüriruumides välja elektri ja keevitas kinni ruumide välisukse, peatades sellega hageja majandustegevuse ja võttes hageja töötajatelt vabaduse. Sellise tegevusega rikkus kostja üürilepingu p 6.1.2, mille kohaselt pole üürileandjal õigust sekkuda üürniku majandustegevusse; p 6.1.3, mille järgi on üürileandja kohustatud tagama üürnikule kommunaalteenuste osutamise; ning p 3.6, mille kohaselt on üürileandjal õigus nõuda viivist, kui üürnikul tekkib võlg, aga mitte peatada elektrivarustust ega takistada ruumide sihtotstarbelist kasutamist. Hageja töötajatel lubati siseneda ruumidesse ning taastada tootmisprotsess
4. mail 2011 kell 16.
5. Kuna hagejal tekkis tööseisak 29 tunniks, jäi tal osaliselt täitmata tellimus ja saamata tulu 5425 eurot 57 senti. Seetõttu esitas hageja
6. augustil 2011 kostjale uue tasaarvestusavalduse ja kahjunõude, mille järgi võlgneb kostja hagejale 3981 eurot 94 senti (5425,57 – 1443,63). Üürilepingu p-de 10.2 ja 10.3 järgi, kui üürileandja ütleb üürilepingu üles üürnikust sõltumatute asjaolude tõttu, on üürnikul õigus nõuda üürileandjalt leppetrahvi kolme kuu üüri ulatuses ja kasutada ruume kolm kuud tasuta või jätta leppetrahv nõudmata ja kasutada ruume kuus kuud tasuta. Kuna hageja pidi kostja rikkumiste tõttu üürima uued äriruumid ja tal tekkis täiendav üürikulu, on hagejal õigus nõuda kostjalt nii leppetrahvi (8628 eurot 7 senti) kui ka hüvitist uuele üürileandjale makstud kolme kuu üüri (9000 euro) ulatuses.
7. Kostja ei tunnistanud hagi. Hageja ei ole tõendanud, et kostja takistas ruumidesse sissepääsu ja katkestas elektrivarustuse ja see on põhjuslikus seoses kahju tekkimisega. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta tegi kõik kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks. Tõendamata on ka saamata jäänud tulu, sest hagejal oli väidetava tellimuse täitmiseks aega 8 ööpäeva, 11 tundi ja 30 minutit. Tõendatud ei ole, et just kostja väidetavalt põhjustatud elektrikatkestus põhjustas tellimuse täitmata jätmise. Hageja oleks võinud tellimuse täita varem, samuti võis selle täitmine olla takistatud varem muude põhjuste tõttu. Samuti ei ole hageja tõendanud, et ta ei saanud saamata jäänud tulu tellijalt hiljem. Hageja ei ole tõendanud tulu saamise võimalust, sh materjalide alghinda ja tulu saamiseks kantavat kulu. Kostja ei rikkunud lepingut, vaid kasutas oma seadusest tulenevat õigust leping üles öelda. Hageja aktsepteeris lepingu ülesütlemist, sest ta ei ole seda vaidlustanud ning andis ruumid kostjale ennetähtaegselt üle. Kuna kostja ei ole hagejale kahju tekitanud, ei saa väidetav rikkumine olla leppetrahvi nõudmise aluseks. Heade kommetega vastuolus on leppetrahvi nõuda, kui ise ollakse lepingut rikkunud. Hageja oli kostjale väidetava elektrikatkestuse ajal võlgu 8646 eurot 96 senti. Kui hageja leppetrahvinõue on põhjendatud, tuleb leppetrahvi vähendada ühe sendini. Leppetrahvi ja kolme kuu üüri saab hageja nõuda eelmiselt üürileandjalt, sest kostja ütles lepingu üles

§ 323lg 1 alusel.

Andes ruumid kostjale üle enne üürilepingu lõppemist, näitas hageja, et ei soovi kasutada üürilepingus sätestatud õigust ruume kasutada. Hageja ei ole tõendanud, et ta üüris teise äriruumi normaalse keskmise turuhinnaga.

1. Harju Maakohus jättis
2. detsembri
3. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Otsuse resolutsioonis rahuldas maakohus ka hageja taotlused kohtuistungi protokollide parandamise kohta. Maakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled selle üle, et kostja on üürilepingu üles öelnud

§ 323lg 1 alusel.

Hageja on saamata jäänud tuluks arvestanud 5425 eurot 57 senti. Tasaarvestustest tulenevalt nõuab hageja kostjalt saamata jäänud tulu 3981 eurot 94 senti. Hageja väitel rikkus kostja üürilepingut, lülitades välja elektri ja sulgedes üüriruumide uksed selliselt, et tsehhi siseneda või sealt väljuda polnud võimalik. Asjaolu, et kõik uksed olid suletud ja takistatud oli ruumist lahkuda või sinna siseneda, ei ole tõendatud. Samuti ei ole tõendatud, et kostja lülitas elektri välja. Kuna tõendatud ei ole, et kostja rikkus üürilepingut, ei ole vaja analüüsida saamata jäänud tulu nõuet. Hageja nõuab leppetrahvi üürilepingu p 10.2 alusel, mille kohaselt juhul, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürilepingu p-s 8.2 ettenägemata juhtudel, on üürnikul õigus nõuda trahvi kolme kuu üüri ulatuses ja kasutada ruume kolm kuud, tasudes ainult kommunaalteenuste eest, või kasutada ruume kuus kuud üüri maksmata ja leppetrahvi nõudmata. Kuivõrd kostja ei rikkunud üürilepingut, ei ole hagejal alust nõuda leppetrahvi. Hageja ei vaielnud vastu sellele, et ta oli kostjale võlgu 8646 eurot 96 senti. Isegi kui hagejal on alust nõuda kostjalt leppetrahvi, ei ole see kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja võib

§ 323lg 2 alusel nõuda leppetrahvi esialgselt üürileandjalt.

Seega on 9000 euro suurune täiendava üürikulu nõue esitatud vale kostja vastu.

1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega jäeti kostjalt välja mõistmata saamata jäänud tulu 3981 eurot 94 senti ja leppetrahv 8628 eurot 7 senti. Saamata jäänud tulu osas palus hageja saata asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Leppetrahvi kohta palus hageja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega jäeti rahuldamata tema nõue saada 9000 euro suuruse üürikulu eest hüvitist.
2. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
4. märtsi
5. a otsusega maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja nõue mõista kostjalt välja leppetrahv ja saamata jäänud tulu ning jaotati menetluskulud. Ringkonnakohus tegi tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldas hagi osaliselt, mõistes kostjalt välja 12 366 eurot 2 senti, sh leppetrahvi 8628 eurot 7 senti ja saamata jäänud tulu 3737 eurot 95 senti. Maakohtus kantud menetluskuludest 42,8% jäi hageja ja 57,2% kostja kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskuludest jäi 1,9% hageja ja 98,1% kostja kanda. Ringkonnakohtu otsuse kohaselt ei vaidle pooled järgmiste asjaolude üle: kostjale kui lepingueseme omandanud isikule läks üle hageja ja üürileandja
6. jaanuaril 2010 sõlmitud äriruumide üürileping tähtajaga
7. märts 2015; üüritud ruumides tootis hageja plastmasstorusid; kostja teatas
8. aprillil 2011 hagejale lepingu erakorralisest ülesütlemisest

§ 323lg 1 alusel; üürileping lõppes sel alusel 12.

juulil 2011; ruumide valduse andis hageja kostjale üle

1. juunil
2. Pooled vaidlevad apellatsioonimenetluses selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt leppetrahvi lepingu ennetähtaegse lõppemise tõttu ja saamata jäänud tulu lepingu rikkumise tõttu. Üürilepingu p-s 8.2 sisaldub lepingu ennetähtaegse lõpetamise aluste loetelu, kuid nende hulgas ei ole

§ 323lg-s 1 sätestatud alust öelda üürileping üles üürileandja omavajaduse tõttu.

Seega on tegemist üürilepingu p-s 10.2 ja 10.3 ettenähtud olukorraga, mil tähtajaline üürileping on üles öeldud üürilepingu p-s 8.2 sätestamata alusel, mille puhuks on lepingus kokku lepitud üürileandjale leppetrahvi maksmise kohustus. Õige ei ole kostja vastuväide, et hageja saab leppetrahvi nõude esitada endise üürileandja vastu. Kuna üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused läksid kostjale

§ 291

lg 1 alusel üle ja endine üürileandja ei ole enam üürilepingu pooleks, siis ei saa tema vastu leppetrahvi kokkuleppest tulenevalt nõudeid esitada. Endise üürileandja vastutus ei tulene ka

§ 291

lg-st 4.

§ 291

lg 1 alusel läks kinnisasja omandamisel kostjale üle ka üürilepingus sisalduv leppetrahvi kokkulepe üürilepingu lõpetamise puhuks. Niisugune kokkulepe on lepinguvabaduse põhimõttest tulenevalt lubatav. Kuigi

§ 323

lg-s 1 on sätestatud üürile antud äriruumi omandanud uue üürileandja õigus öelda üürileping ennetähtaegselt üles, ei välista see üürniku leppetrahvinõuet tema vastu.

§ 323

lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus on üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise

§ 313lg-s 1 sätestatud mõjuva põhjuse alaliik.

Üürniku seisukohalt ei ole vahet, kas üürileping lõpetatakse enne tähtaega üürileandja tungiva omavajaduse või muu üürileandjast tuleneva mõjuva põhjuse tõttu, seega saab mõlemal seaduses sätestatud juhul pidada üürilepingu ennetähtaegset ülesütlemist lepingu rikkumiseks. Sellise lepingurikkumise korral on üürnikul õigus nõuda lepingut rikkunud uuelt üürileandjalt lepingus kokkulepitud leppetrahvi. Seadus ei vabasta uut üürileandjat sellisest leppetrahvinõudest. Hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingu järgi leppetrahvi kolme kuu üüri ulatuses, s.o 8628 eurot 7 senti. Kostja ei ole leppetrahvi vähendamist võimaldavaid asjaolusid esitanud. Kostja ei öelnud üürilepingut üles hageja võla tõttu. Hageja väidetav võlg ei anna aga alust leppetrahvi vähendada. Õige ei ole kostja seisukoht, et hageja kaotas õiguse tugineda leppetrahvinõude alusena üürilepingu p-dele 10.2 ja 10.3 seetõttu, et andis ruumide valduse kostjale üle enne üürilepingu lõppemist. Selline käsitlus ei tulene seadusest ega ka lepingust. Mõlemad pooled on üürilepingu p 10.2 ja 10.3 tõlgendanud selliselt, et need andsid hagejale õiguse valida, millist õiguskaitsevahendit kasutada. Asjaolust, et hageja pidas oma õigustega rohkem kooskõlas olevaks vabastada üüritud ruumid enne üürilepingu lõppemise päeva, ei saa järeldada, nagu oleks ta lepingus kokkulepitud leppetrahvinõudest loobunud. Menetluse kestel kinnitas hageja, et tal jäi saamata tulu 5181 eurot 58 senti. Selle nõude alusena tugines hageja kostja lepingurikkumisele, mis seisnes 3. mail 2011 üüriruumide kasutamise takistamises, mille tõttu seiskus hageja tootmisprotsess 29 tunniks ning osaliselt jäi täitmata kliendi tellimus. Hageja väitel lülitas kostja 3. mail 2011 kell 10.19 hageja kasutuses olnud ruumides elektri välja ja keevitas väravad kinni, põhjendades seda hageja üürivõlaga. Kostja taastas elektrivarustuse järgmisel päeval, 4. mail kell 16.45 ja hageja sai tootmist jätkata. Elektrienergiaga varustamist katkestades rikkus kostja üürilepingu p-s 6.1.5 sätestatud kohustust, mille eest kostja vastutab olenemata sellest, kas elektri lülitas välja kostja ise või oli see katkenud muul põhjusel.

§ 276

lg 1 järgi on üürileandja kohustatud tagama asja hoidmise lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis kogu lepingu kehtivuse ajal. See kohustus hõlmab ka üüripinnale pääsemise tagamist. Seega rikkus kostja üürilepingut ka juhul, kui ta piiras lepingu kehtivuse ajal üüripinnale juurdepääsu, keevitades kinni üüripinnale pääsemiseks kasutatud värava. Mõlema kirjeldatud lepingurikkumise puhul on üüripinna lepingujärgne kasutamine takistatud ning annab

§ 278

p 3 koosmõjus

§ 115lg-ga 1 järgi üürnikule aluse nõuda üürileandjalt kahju hüvitamist.

Tunnistaja ütlustega on tõendatud, et kostja keevitas hageja kasutuses olnud äriruumide värava kinni. Ainuüksi värava kinnikeevitamine on üürilepingu rikkumine. Seejuures ei ole lepingurikkumise seisukohalt määravat tähtsust sellel, kas hageja töötajad jäid lukustatud ruumi võimaluseta sealt lahkuda või oli neil töökohalt lahkumiseks võimalik kasutada teist väljapääsu. Samuti on tõendatud see, et alates

1. maist 2011 kella 10.19-st oli elekter vaidlusalustes ruumides välja lülitatud. Hageja tõi esile, et ta oli
2. aprillil 2011 sõlminud plastmasstorude tarnimiseks lepingu, mille täitmise tähtpäev oli
3. mai
4. Tootmisplaani järgi alustas hageja torude tootmist
5. mail 2011, tal olid selleks vajalikud materjalid ja seadmed ning tööprotsess toimus plaanipäraselt, kuid kostja lepingurikkumise tõttu oli tal 29-tunnine tööseisak, tellimus jäi osaliselt täitmata ning hageja tarnis oma äripartnerile plastmasstorusid 18 880 jooksvat meetrit kokkulepitust vähem. Arvestades torude müügihinda ja toodangu omahinda, jäi hagejal saamata 5181 eurot 58 senti. Hageja kirjeldatud asjaolud vastavad

§ 128lg 4 esimeses lauses sätestatud eeldustele.

Hageja on esitanud saamata jäänud tulu arvestuse, millest nähtuvad andmed tellitud ja tarnitud toodangu koguste, müügihinna ja omahinna kohta, samuti arvestuse omahinna kujunemise, sh materjalikulu, pakendi maksumuse, tootmisaja, elektritarbimise, seadmete amortisatsiooni, töötajate palgakulu ja tootmistsehhi rendikulude kohta. Arvestuse andmed on kooskõlas esitatud tõenditega, mis tõendavad hageja kahju tekkimise kohta esitatud väiteid. Kostja vastuväited kahju tekkimisele on olnud üldsõnalised. Hageja on piisavalt põhjalikult kirjeldanud oma tootmisplaani ja võimalusi täita lepingupartneri tellimus tähtajaks juhul, kui kostja ei oleks lepingut rikkunud. Samuti on üldsõnalised ja tõendamata kostja põhjusliku seose puudumise kohta esitatud vastuväited. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Kassatsioonkaebuse kohaselt tõlgendas ringkonnakohus valesti

§ 323

lg-t 2, kui leidis, et hageja võib nõuda selle sätte alusel leppetrahvi kostjalt kui uuelt üürileandjalt. Kostja ütles üürilepingu üles

§ 323lg 1 alusel omavajaduse tõttu.

Kostja ei rikkunud üürilepingut üles öeldes lepingut, mis annaks aluse nõuda temalt leppetrahvi. Leppetrahvi võib hageja nõuda

§ 323lg 2 järgi eelmiselt üürileandjalt.

Tühistades maakohtu otsuse ja tehes uue otsuse ei võtnud ringkonnakohus seisukohta poolte maakohtus esitatud kõigi elektrikatkestust ja põhjusliku seose puudumist käsitlevate oluliste väidete ja vastuväidete kohta. Ringkonnakohus ei ole selgitanud, kuidas on maakohus eksinud mingit tõendit või asjaolu usaldusväärseks pidades ja mis eksimuse põhjustas. Samuti ei ole arusaadav, kas saamata jäänud tulu tekkis ringkonnakohtu arvates väidetavast elektrikatkestusest või elektrikatkestuse ja uste kinnikeevitamise koostoimel või mõlema teoga tekkis eraldi hinnatav kahju. Hageja ei ole tõendanud, et saamata jäänud tulu tekkis kostja väidetavast rikkumisest. Saamata jäänud tulust ei ole hageja maha arvutanud materjali, mis jäi talle alles järgmiste tellimuste täitmiseks. Kui hageja täitis lepingupartnerile osa tellimust hiljem, siis on tema kahjuks üksnes viivitus esialgse ja uuesti esitatud tellimuse vahel. Ringkonnakohus ei analüüsinud hageja enda käitumist kahju tekkimisel, eelkõige selle ärahoidmisel ja vähendamisel. Lisaks on ringkonnakohtu otsus pooltele üllatuslik, sest hageja saamata jäänud tulu nõude kohta esitatud väiteid, vastuväiteid ja tõendeid uuriti esimest korda alles apellatsioonimenetluses.

1. Hageja ei ole kassatsioonkaebusele nõuetekohaselt vastanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi vale tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Kostjalt leppetrahvi väljamõistmise osas tuleb TsMS § 691 p 5 kohaselt jätta jõusse maakohtu otsus. Saamata jäänud tulu väljamõistmise ja menetluskulude jaotuse osas tuleb asi saata TsMS § 691 p 2 järgi uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
3. Kolleegium kontrollib kaassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust TsMS § 688 lg 1 alusel üksnes osas, mille peale on kaevatud. Pooled ei vaidle kassatsiooniastmes selle üle, kas kostja peab hüvitama hagejale üürilepingu ülesütlemise tõttu uuele üürileandjale makstud üüri. Maakohus jättis hageja nimetatud nõude rahuldamata ning kuna hageja selle peale apellatsioonkaebust ei esitanud, on maakohtu otsus TsMS § 456 lg 4 teise lause järgi selles osas jõustunud. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal on õigus nõuda kostjalt üürilepingus kokkulepitud leppetrahvi, kuna kostja ütles üürilepingu

§ 323lg 1 alusel üles.

Lisaks vaidlevad pooled selle üle, kas kostjal on kohustus hüvitada hagejale üüriruumide kasutamise takistamisega põhjustatud saamata jäänud tulu. 11. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kui kinnisasja omandajale läks kinnisasja võõrandamisel üle hageja ja üürileandja sõlmitud tähtajaline üürileping ning kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles. Üürilepingu p 10.2 järgi juhul, kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürilepingu p-s 8.2 sätestamata juhtudel, s.o üürnikust sõltumatute asjaolude tõttu, on üürnikul õigus nõuda leppetrahvi ja kasutada ruume kolm kuud, tasudes üksnes kommunaalteenuste eest, või kasutada ruume kuus kuud renti maksmata ja leppetrahvi nõudmata. Ringkonnakohus leidis, et kuivõrd endine üürileandja ei ole enam üürilepingu pooleks, ei saa hageja tema vastu leppetrahvinõuet esitada. Samuti leidis ringkonnakohus, et

§ 323

lg-s 1 ettenähtud uue üürileandja õigus öelda üürileping üles omavajaduse tõttu on üürilepingu

§ 313

lg-s 1 sätestatud erakorralise ülesütlemise mõjuva põhjuse alaliik, kuna seda saab pidada lepingu rikkumiseks. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu järeldustega. Kinnisasja võõrandamise korral lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused

§ 291lg 1 alusel üle kinnisasja omandajale.

Sarnaselt senisele üürileandjale võib uus üürileandja üürilepingu

§ 313

lg 1 kohaselt üles öelda mõjuval põhjusel, s.o juhul, kui üürileandjalt ei saa kõiki asjaolusid arvestades ja mõlema poole huvisid kaaludes eeldada, et ta jätkab lepingu täitmist. Eelkõige võib üürileandja öelda äriruumi tähtajalise üürilepingu erakorraliselt üles, kui üürnik kasutab asja lepinguvastaselt (

§ 315

) või viivitab tasumisega (

§ 316

). Seega võib uus üürileandja öelda äriruumi tähtajalise üürilepingu üles eelkõige juhul, kui üürnik rikub üürilepingut. Lisaks võimaldab

§ 323

lg 1 uuel üürileandjal öelda äriruumi üürileping üles ka juhul, kui ta vajab üüritud ruumi tungivalt ise.

§ 323

lg-s 1 ettenähtud uue üürileandja omavajadus ei ole

§ 313lg-s 1 sätestatud mõjuva põhjuse eriliik.

Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et

§ 323

lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid (vt Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-08, p 13). Selline olukord võib tekkida nt juhul, kui üürilepingu järgi saadav üür ei kata olulises osas üüri, mida omanik peaks maksma, kui ta sõlmiks üürnikuna üürilepingu teiste ruumide kasutamiseks. Kasutades

§ 323

lg-s 1 sätestatud õigust öelda üürileping üles tungiva omavajaduse tõttu, ei riku uus üürileandja üürilepingut. Tegemist on lepingu eseme omandaja õigusega, mille kasutamine ei eelda erinevalt

§ 313

lg-st 1 lepingu poolte huvide kaalumist (vt ka otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-08, p 13). Kolleegium jääb nende seisukohtade juurde. Eelnevale vaatamata võib üürilepingu ülesütlemine tuua kaasa üürniku õiguse nõuda eelmiselt üürileandjalt ülesütlemisega tekitatud kahju hüvitamist

§ 323lg 2 alusel, kui uus omanik ütleb lepingu üles enne tähtaega.

Hageja nõuab kostjalt üürilepingus kokkulepitud leppetrahvi, mille üheks eesmärgiks on hüvitada üürilepingu rikkumisega tekitatud kahju (vt nt Riigikohtu

1. juuni
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-66-05, p 13). Kuigi üürilepingu erakorraline ülesütlemine

§ 323

lg 1 järgi ei ole lepingu rikkumine, toob see endaga kaasa üürilepingu lõppemise ning sellest tulenevalt võib üürnikul tekkida kahju. Seega annab

§ 323lg 2 üürnikule õiguse nõuda ka kahju hüvitamist.

Viidatud sättest tuleneb üheselt, et üürnikul on kahju hüvitamise nõue eelmise üürileandja vastu. Uue üürileandja vastu ei ole üürnikul

§ 323lg 2 alusel võimalik nõudeid esitada.

Kolleegium selgitab, et üürniku kaitse uue üürileandja ülesütlemise vastu tuleneb

§-st 324, mille kohaselt on üürnikul õigus nõuda märke tegemist kinnistusraamatusse.

§ 324

lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikul kinnisasja üürilepingu kohaselt kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut

§ 323lg 1 alusel üles öelda (vt ka Riigikohtu 8.

detsembri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04, p 44).
2. Ringkonnakohus tuvastas, et kostja rikkus üürilepingut, lülitades ruumides välja elektri ja keevitades kinni väravad, ning järeldas, et hagejal tekkinud saamata jäänud tulu on kostja rikkumistega põhjuslikus seoses. Kooskõlas TsMS § 688 lg-tes 3 ja 4 sätestatuga arvestab kolleegium kassatsiooninõude põhjendatuse kontrollimisel üksnes ringkonnakohtu otsusega tuvastatud faktiliste asjaoludega. Kolleegium leiab, et ringkonnakohus ei ole faktiliste asjaolude tuvastamisel menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud. Ringkonnakohus analüüsis tõendeid, sh tunnistajate ütlusi piisavalt põhjalikult. Samuti on ringkonnakohus täitnud TsMS § 654 lg-s 5 sätestatud nõude võtta seisukoht poolte kõigi väidete ja vastuväidete kohta. Ringkonnakohus on kostja põhjusliku seose kohta esitatud vastuväidetele vastanud ja selgitanud, miks üks või teine asjaolu ei ole oluline.
3. Õige on aga kostja seisukoht, et ringkonnakohus rikkus TsMS § 654 lg 5 teises lauses ettenähtud kohustust võtta maakohtu otsuse tühistamise korral seisukoht poolte maakohtu menetluses esitatud kõigi väidete ja vastuväidete kohta. Ringkonnakohus ei ole analüüsinud kostja väiteid, et hageja ei ole tõendanud tulu saamiseks kantud kulu, mh seda, et tellimuse täitmiseks varutud materjal oleks hävinud või sellest ei saanud hiljem teha müüdavat kaupa (I kd, tl-d 63 ja 160). Ringkonnakohus on küll märkinud, et hageja on oma kahjust säästetud kulud maha arvanud, kuid otsusest ei ole jälgitav ega kontrollitav, millised kulud maha arvati. Samuti ei ole ringkonnakohus vastanud kostja vastuväitele, et hageja ei teinud toiminguid väidetava kahju ärahoidmiseks või vähendamiseks (I kd, tl 63). Kolleegium rõhutab, et varalise kahju suuruse arvutamiseks kasutatakse tulenevalt

§ 127lg-st 1 diferentsihüpoteesi.

Kahjuhüvitisest tuleb kooskõlas

§ 127

lg-ga 5 maha arvata igasugune kasu, mida kahjustatud isik sai kahju tekitamise tagajärjel, eelkõige tema säästetud kulud, kui see ei ole vastuolus kahju hüvitamise eesmärgiga.

§ 128

lg 2 järgi on varaline kahju eelkõige otsene varaline kahju ja saamata jäänud tulu.

§ 128

lg 4 järgi on saamata jäänud tulu kasu, mida isik oleks vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Saamata jäänud tulu võib seisneda ka kasu saamise võimaluse kaotamises. Kolleegium on varem avaldanud seisukohta, et saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt Riigikohtu

1. novembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08, p 12). Samuti on kolleegium varasemas praktikas selgitanud, et saamata jäänud tulu suuruse kindlakstegemiseks tuleb hageja võimalikust sissetulekust arvata maha vajalikud kulutused sellise sissetuleku saamiseks (vt Riigikohtu
3. oktoobri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-99). Ringkonnakohus ei teinud kindlaks, kas hageja varutud materjal oli kasutatav uute torude valmistamisel. Selleks, et lugeda hageja materjalikulu kahjuks, tuleb tal tõendada, et toorainet ei saanud kasutada torude valmistamiseks või et seda ei saa üldse millegi tootmiseks kasutada või müüa või muul viisil võõrandada.
5. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 693 lg-ga 2 võtma põhjendatud seisukoha, kas ja millises ulatuses on kostjal kohustus hüvitada hagejale saamata jäänud tulu. Kuna kostja, väites, et väidetav kahju tekkis osaliselt hageja tegevuse tõttu, on sellega taotlenud

§ 139

lg 1 kohaldamist, peab ringkonnakohus kahjuhüvitise suuruse määramisel hindama, kas kahju tekkis osaliselt hagejast tulenevatel asjaoludel.

1. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada.
2. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb kassatsioonikautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause ja sama paragrahvi kaheksanda lõike esimese lause alusel kostjale tagastada. Ants Kull, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu