3-2-1-185-13

Riigikohtunik Henn Jõksi eriarvamus Riigikohtu

1. märtsi
2. a määrusele kohtuasjas nr 32-1-185-13
3. Erinevalt kolleegidest leian, et määruse p-s 11 nimetatud kostja nõuete osas (lugeda korteriühistu kohustatuks likvideerima korteri nr 9 rõdu kaudu toimuva sademe- ja kondensatsioonivee läbijooksu korterisse nr 7; likvideerima korteri nr 9 kasutusloata rõdu ja taastama katus sellisel kujul, nagu see eksisteeris enne rõdu ehitust, või alternatiivselt kõrvaldama läbijooksu rõdu likvideerimata) on hagi menetlusse võtmisest keeldumine TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel ekslik. Selles osas oleks tulnud maakohtu ja ringkonnakohtu määrus tühistada ja saata kostja vastuhagi menetlusse võtmiseks TsMS§ 373 lg 3 alusel.
4. Nõustun kolleegidega, et vastuhagi menetlusse võtmisest keeldumisel TsMS § 371 lg 2 p 1 alusel ei saa hinnata, kas tegemist on korteriomandi reaalosasse kuuluva ehitise osa või kaasomandis oleva ehitise osa ümberehitusega. Ei nõustu aga sellega, et kui on tegemist korteriomanike kaasomandisse kuuluva ehitise osa ümberehitusega, on eriarvamuse p-s 1 nimetatud nõuete osas vastuhagis toodud asjaoludel välistatud korteriühistu vastutus korteriomaniku ees.
5. Kolleegium on aastate kestel korduvalt rõhutanud, et jättes hagi TsMS § 371 lg 2 p-de 1 või 2 alusel menetlusse võtmata, on kohtul kõrgendatud põhjendamis- ja kaalumiskohustus (vt nt Riigikohtu lahendid tsiviilasjades nr 3-2-1-139-13 p 14, nr 3-2-1-130-07 p 9). See kohustus võiks lasuda ka Riigikohtul. Maa- ja ringkonnakohtu põhjendused TsMS § 371 lg 2 p 1 kohaldamisel lähtusid eeldusest, et vastuhagi on suunatud korteriomandi reaalosa kordategemisele. Riigikohus märkis, et sellest, kas tegemist on korteriomandi reaal- või mõttelisse osasse kuuluva ehitise osa ümberehitusega, ei sõltu vastuhagis esitatud asjaoludel korteriühistu võimalik vastutus korteriomaniku ees. Mis välistab korteriühistu vastutuse, kui tegemist on korteriomandi mõttelisse osasse kuuluva ehitise osaga, siis selles osas puudub määruses õiguslik analüüs täielikult ja kolleegium pole pidanud vajalikuks käsitleda neidki õigusnorme, millele tugines vastuhagis kostja (vt määruse p 11).
6. Hagiavalduse kohaselt on tegemist nn katusrõduga, mille ehitamisel on üks korteriomanik kahjustanud mh elamu katust ning selle tagajärjel saab kahjustatud mitte ainult kostjale kuuluv korteri reaalosa, vaid ka elamu seinad ja katus. Kostja on korduvalt ent tulutult pöördunud korteriühistu poole korteriomanike kaasomandis olevate ehitiste osade kordategemiseks. Kostja viitas vastuhagis oma nõude õigusliku alusena mh TsÜS § 68 lg-le 5, KÜS § 2 lg-le 1, VÕS §-dele 108 lg 2 ja
8. Kui tegemist on kaasomandis olevate ehitise osade kahjustamisega (ja vastuhagis toodud asjaolude õigsust eeldades on), siis märgin, et KÜS § 2 lg 1 järgi on korteriühistu esmaseks kohustuseks hoolitseda korteriomandi esemeks oleva ehitise mõttelise osa korrapärase majandamise eest (vt ka Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-04, p 25). Korteriühistu võib olla rikkunud kaasomandi eseme ühise majandamise kohustust, kui ei ole likvideerinud vee läbijooksu. Seega korteriühistul on põhimõtteliselt võimalik vastutada korteriomaniku ees seadusest tuleneva kaasomandis oleva ehitise osa majandamise kohustuse rikkumise korral. Riigikohus on ka tsiviilasjas nr 3-2-1-38-05 tehtud lahendi p-s 18 selgitanud, et korteriomanikule kahju tekitamise eest võib vastutada ka korteriühistu. Seda vastutust pole varasemalt seotud korteriühistu üldkoosoleku otsusega, mida korteriühistu ei täida. Iseenesest õige on kolleegiumi arvamus, et korteriühistu võib vastutada korteriomanike ees näiteks juhul, kui korteriühistu jätab täitmata korteriühistu üldkoosoleku otsuse elamu majandamiseks ja/või hooldamiseks. Minu hinnangul aga sellise üldkoosoleku otsuse puudumine ei välista korteriühistu vastutust. Henn Jõks