3-3-1-57-14

Riigikohtunik Jüri Põllu eriarvamus Riigikohtu halduskolleegiumi otsusele haldusasjas nr 3-31-57-14

1. On tõsi, et ehitusloa andmise ajal kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 2 teine lause ei andnud Facio Ehituse OÜ-le luba ehitada teiste kaasomanike nõusolekuta. Samuti on tõsi, et korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg-st 3 tulenevalt tulnuks ehitamiseks saada kõigi kaas​omanike nõusolek, mida praegusel juhul ei olnud. Siit ei saa aga teha järeldust, et on rikutud üksnes eraõiguslikke nõudeid, et kasutusluba võib jääda kehtima ning kaasomanik, halduskohtumenetluses kolmas isik M. Kukk saab enda õigusi kaitsta vaid kahju​nõudega tsiviilkohtumenetluses. Kassatsioonkaebusest nähtuvalt ei seisne kolmanda isiku huvi mitte ainult kahju hüvitamises, vaid ta soovib ehitamisele eelneva olukorra taastamist. Siinkohal ei ole mõistlik spekuleerida selle üle, millised oleksid kolmanda isiku võimalused saavutada juurdeehituse lammutamine haldusmenetluse ja halduskohtumenetluse abil. Kuid kahju hüvitamise nõude esitamine tsiviilkohtumenetluses viimatinimetatud sihile viia ei saa. Võimalik oleks tsiviilkohtumenetluses nõuda kaasomanikult juurdeehituse lammutamist. Kuid praegusel juhul pean eraõiguslike vahenditega juurdeehitise lammutamiseni jõudmist ebatõe​näoseks või äärmiselt keeruliseks olukorras, kus kasutusluba on halduskohtus jõusse jäänud ning juurdeehitise lammutamiseks on vajalik kõigi kaasomanike, ka Facio Ehituse OÜ nõusolek, mida – tõsi küll – saab tsiviilkohtumenetluses nõuda, ning EhS § 23 lg 2 p 2 ja § 22 lg 1 p 4 järgi on vaja ka ehitusprojekti ja ehitusluba lammutamiseks, mida omakorda on halduskohtus võimalik vaidlustada.
2. Arvan, et praegune vaidlus on tekkinud avalik-õiguslikuna ja seda tulnuks lahendada avaliku õiguse raames. Nimelt peituvad vaidluse juured Tallinna Linnaplaneerimise Ameti (TLPA) poolt konkreetse juurdeehituse projekteerimistingimustele seatud nõuetes ja nende järgimises ning need nõuded tulenesid omakorda toona kehtinud Tallinna linna ehitusmääruse § 29 lg-st 1, mis on avalikõiguslik eeskiri.
3. TLPA väljastas Koidu tn 27/29 korteri 1 juures asuva terrassi kinniehitamiseks Facio Ehituse OÜle projekteerimistingimused, mille järgi tuli ehitusprojekt kooskõlastada kaas​omanikega. Projekteerimistingimustes projekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude esitamise kohustus tulenes sõnaselgelt Tallinna linna ehitusmääruse § 29 lg-st 1 ning on avalik-õiguslik kohustus. Ehitise kaasomanik M. Kukk pöördus teisele kaasomanikule (Facio Ehituse OÜ-le) antud ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks Tallinna linna poole põhjendusega, et lubade andmisel ei arvestatud ülalnimetatud projekteerimistingimuste ja linna ehitusmäärusega. M. Kukk saavutas nende lubade kehtetuks tunnistamise. Seepeale vaidlustas Facio Ehituse OÜ ehitusloa ja kasutusloa kehtetuks tunnistamise halduskohtus.
4. Ehitusprojekti kaasomanikega kooskõlastamise nõue on vajalik selleks, et haldusmenetlus oleks eesmärgipärane ja efektiivne (vt HMS § 5 lg 2). Juba projekteerimise staadiumis kaas​omanike arvamuse väljaselgitamine võimaldab vältida potentsiaalseid konflikte ja arvestada kaasomanike huve ehitise projekteerimisel. Ehitamisest mõjutatud kaasomanikud on HMS § 11 lg 1 p 3 kohaselt haldusmenetluses menetlusosalised, kelle arvamus ja vastuväited tuleb enne haldusakti andmist ära kuulata (HMS § 40 lg 1). Seega oli projekteerimistingimustesse ehitusprojekti kaasomanikega kooskõlastamise nõude lisamine õiguspärane.
5. Facio Ehituse OÜ ehitusprojekti kaasomanikega ei kooskõlastanud. Facio Ehituse OÜ esitas TLPA-le üksnes korteriühistu juhatuse kooskõlastuse. Seejuures oli juhatuse koosoleku protokollis ebaõigesti märgitud, et projekti tutvustati kaasomanikele ja see kooskõlastati nendega. Üks kahest protokolli allkirjastanud juhatuse liikmest oli Facio Ehituse OÜ töötaja Riho Kalve, kes esindas Facio Ehituse OÜ-d ka haldusmenetluses ehitusloa saamiseks. Seega oli Facio Ehituse OÜ teadlik korteriühistu juhatuse protokollis esitatud valeandmetest. Veelgi enam, Facio Ehituse OÜ esitas TLPA-le valeandmeid.
6. TLPA aktsepteeris kaasomanike kooskõlastuste asemel esitatud korteriühistu juhatuse kooskõlastust ja andis ehitusprojektile ehitusloa, rikkudes sellega Tallinna linna ehitus​määruse § 29 lg-t
7. Õige olnuks sellises olukorras ehitusloa väljastamisest keelduda EhS § 24 lg 1 p 1 (ehitus​projekt ei vasta projekteerimistingimustele) ja p 6 (ehitusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid) alusel. Juba väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamist oleks tulnud kaaluda EhS § 28 lg 1 p 3 (ehitusloa taotlemisel on teadvalt esitatud valeandmeid) või p 5 (korteri​omanditeks jagatud kinnisasja korteriomanik taotleb teisele korteriomanikule väljastatud ehitusloa kehtetuks tunnistamist, kui taotleja leiab, et ehitusloaga on rikutud tema õigusi) alusel. Selle asemel andis TLPA juurdeehitisele
8. juunil 2009 kasutusloa.
9. Riigikohtu halduskolleegium selgitas asjas nr 3-3-1-63-10 tehtud otsuses (Grove Invest), et kasutusloa andmisel kaotab ehitusluba kehtivuse ning pärast ehitisele kasutusloa andmist ei ole puudutatud isikutel seega võimalik taotleda ehitusloa tühistamist või haldusorganil ehitus​luba kehtetuks tunnistada. Grove Investi lahendi kohaselt on ehitusloa andmisel tehtud vigu siiski võimalik kõrvaldada kasutusloa kehtetuks tunnistamise teel. Grove Investi lahendi kohaselt saab haldusorgan seejuures tugineda EhS § 38 lg-le
11. Praegusel juhul EhS § 38 lg 1 kasutusloa kehtetuks tunnistamiseks alust ei anna. Ringkonnakohus on aga õigesti märkinud, et kasutusloa kehtetuks tunnistamisel saab tugineda ka HMS §-des 64–70 sätestatud üldregulatsioonile ja sealtkaudu EhS §-s 34 sätestatud kasutus​loa väljastamisest keeldumise alustele (mh lg 1 p 8: ehitis ei vasta õigusaktis ette​nähtud nõuetele). Kolleegium on varasemas praktikas olnud analoogilisel seisukohal ja on näiteks asjas nr 3-3-1-19-11 tehtud otsuse punktis 13 leidnud, et lisaks planeerimisseaduse §-s 27 sätestatud üheleainsale kehtetuks tunnistamise alusele saab kohalik omavalitsus planeeringu kehtetuks tunnistada ka haldusmenetluse seaduse üldise regulatsiooni alusel.
12. Tuleb nentida, et Grove Investi lahendis esitatud tõlgendus, et ehitusluba kaotab kasutusloa andmisega kehtivuse, teeb ehitusloa taotluse menetlemisel tehtud vigade kõrvaldamise ja puudutatud isikute õiguste kaitsmise pärast kasutusloa andmist keeruliseks ning õigusliku olukorra ebaselgeks.
13. Leian, et kolleegiumil tulnuks praeguses asjas tunnustada linna õigust ehitusloa menetluses tehtud oluliste vigade heastamiseks. Linn on lubade kehtetuks tunnistamise otsuses esitanud lubade kehtetuks tunnistamist õigustavad faktilised põhjendused (ehitusloa õigus​vastasus kaasomanike nõusoleku puudumise tõttu, M. Kuke õiguste ülemäärane riive, Facio Ehituse OÜ teadlikkus kaasomanike nõusolekute vajalikkusest ja nõusolekute puudumisest). Seejuures õigele õiguslikule alusele viitamata jätmine on vormiviga, mis ei pruugi kaasa tuua haldusakti tühistamist (vt Riigikohtu halduskolleegiumi otsus asjas nr 3-3-1-14-03, p 32). Jüri Põld