Obsah (13)

§ 180§ 217§ 2§ 7§ 218§ 5§ 221§ 156§ 161§ 46§ 48§ 181§ 45

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-2-1-122-15 Määruse kuupäev Tartu, 11. november 2015. a Kohtukoosseis Eesistuja Ants Kull, liikmed Villu Kõve ja Jaak Luik Kohtuasi Osaühingu

) § 2 lg 1 p 15 kohaselt on sundenampakkumise akt täitedokument kinnisasja väljanõudmisel ja annab kohtutäiturile õiguse kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Selleks ei ole vaja kohtulahendit. Sundenampakkumise akti alusel toimuva kinnisasja valduse väljanõudmise menetlus tuleks korraldada

§ 180

reeglite järgi.

§ 180lg 2 p 2 täpsustab, et välja tõstetakse võlgnikuga koosolevad isikud.

Seadusandja mõte on täiturile ja sissenõudjale toimingu tegemise lihtsustamine, st ruumi omanikul ei ole kohustust tuvastada ja hageda kõiki isikuid, kes ruumi kasutavad, ning täituril ei ole vajadust hinnata ruumis viibimise õigustatust. Täitur ei saa keelduda täitemenetlust alustamast põhjusel, et võib-olla on võlgnikuga koos elaval isikul õigus kinnisasja vallata. Täitur ei ole nimetanud, millisel õiguslikul alusel kaasvaldaja kinnisasja valdab, ja ka sellekohaseid tõendeid ei ole kohtule esitatud. Täitur on kohustatud võtma vara enampakkumise akti täitmisele. Täitur ei teinud

§ 217lg 5 kohaselt kaebuse kohta otsust.

Sel juhul võib kaebuse esitada kohtule, kuna kaebuse esitaja on teinud endast oleneva, et läbida kohtueelne menetlus. Kaebus on kohtule esitatud tähtaegselt, sest

1. märtsil 2014 sai avaldaja teada, et täitur ei kavatsegi avaldaja esitatud kaebuse kohta otsust teha.
2. Täitur palus määruskaebuses lõpetada asja menetlus kaebuse esitamise tähtaja järgimata jätmise tõttu ning maakohtu määrus tühistada ja jätta täituri vaidlustatud otsus jõusse. Avaldaja palus jätta määruskaebus rahuldamata. Pärnu Maakohus ei rahuldanud määruskaebust ja saatis selle lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus jättis
4. mai
5. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata ning menetluskulud mõlemas kohtuastmes täituri kanda. Ringkonnakohus nõustus maakohtu määruse põhjendustega ega korranud neid. Täitur on põhjendamatult keeldunud kaebuse menetlemisest. Kaebus on esitatud õigel ajal, sest avaldaja sai
6. märtsil 2014 edastatud täituri e-kirjast teada, et täitur ei kavatsegi esitatud kaebuse kohta otsust teha. Kuna sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, on täitedokument kinnisasja valduse väljanõudmisel, annab see kohtutäiturile õiguse alustada täitemenetlust ja kinnisasi võlgnikult välja nõuda. Selleks ei ole vaja kohtulahendit.

§ 180

lg 2 p 2 ja lg 3 kohaselt on kinnisasja väljaandmise menetluses lubatud välja tõsta ka võlgnikuga koosolevad isikud. Ei ole õige, et enampakkumisel kinnisasja omandanud isik peab enne valduse väljanõudmiseks täitmisavalduse esitamist tuvastama ja vajadusel hagema

§ 2

lg 3 alusel, kes ja mis alusel asja valdab, ning välja selgitama, kas valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.

§ 2

lg 3 teise lause kohaselt peab sundenampakkumise akti alusel algatatud kinnisasja väljaandmise menetluse puhul olema aktiivne ja selleks ettenähtud õiguskaitsevahendeid kasutama isik, kelle õigus kinnisasja vallata ei ole lõppenud. Vaidluse tekkimisel

§ 2

lg-s 3 sätestatud ja täitemenetluse läbiviimist takistava õiguse olemasolu kohta on valdaja õigust tõendavaks dokumendiks valdaja algatatud kohtumenetluses tehtud kohtulahend. Praegusel juhul ei nähtu toimiku materjalidest, et selline kohtumenetlus oleks algatatud või kohtulahend eksisteeriks. Samuti puuduvad andmed, et kaasvaldajal oleks kehtiv õigus kinnisasja vallata. Seega puuduvad takistused täitemenetluse algatamiseks täituri viidatud põhjusel. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 9. Määruskaebuses Riigikohtule palub täitur ringkonnakohtu määruse tühistada. Täituri arvates ei ole talle esitatud piisavalt andmeid, et veenduda kaasvaldaja õigustamatuses viibida korteris. Kohtutäitur peab ka hoiduma karistusseadustiku (KarS) §-s 314 sätestatud kuriteo toimepanemisest ning lähtuma formaliseerituse põhimõttest. Muu valdaja ei pea olema ise aktiivne, talle peab olema tagatud kodu puutumatus ka siis, kui ta ei soovi aktiivne olla. Kohtulahendit ei pea olema vaid siis, kui soovitakse välja tõsta võlgnikku ennast. Asja omanik peab muu valdaja vastu esitama hagi.

§ 2

lg 1 p 15 on vastuolus põhiseaduse (PS) §-ga 12 - akti alusel saab välja nõuda vaid kinnisasja valduse, kuid nt mitte ehitise kui vallasasja valdust. Samuti on vastuolu PS §-ga 33, seaduses ei ole normi, mis lubaks kohtutäituril tõsta välja kõiki isikuid akti alusel, sh isikuid, kes valdavad eluruumi õiguspäraselt. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et kaebus on tähtaegne. Täitur on teinud

1. veebruaril 2014 otsuse, milles selgitas edasikaebamise korda.
2. Avaldaja ei ole määruskaebuse kohta seisukohta avaldanud. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et määruskaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu määrus muutmata.
4. Kolleegium käsitleb esmalt kaebusega seotud menetlusküsimusi (I), edasi enampakkumise akti tähendust täitedokumendina ja ruumide valdusest väljanõudmist (II). Lõpetuseks teeb kolleegium menetluslikud otsustused (III). I
5. Kolleegium nõustub kohtutega, et täitur ei teinud põhjendamatult avaldaja kaebuse kohta otsust, mistõttu võis avaldaja pöörduda kaebusega kohtusse. Täitur keeldus
6. veebruari
7. a otsusega algatamast avaldaja avalduse alusel täitemenetlust korteri valduse äravõtmiseks. Tegu on

§ 7

lg 2 järgse otsusega, mis on kolleegiumi arvates ühtlasi

§ 217lg 1 järgne otsus.

Selle otsuse vaidlustamiseks tuli

§ 217

lg 1 järgi esitada kaebus esmalt täiturile endale ja seda kümne päeva jooksul alates otsusest teadasaamisest. Selle kaebuse kohta pidi täitur

§ 217

lg 5 järgi tegema omakorda motiveeritud otsuse ja selle avaldajale kätte toimetama. Selle otsuse peale saanuks avaldaja

§ 218lg 1 järgi esitada kaebuse maakohtule.

Täituri otsuse peale

§ 218

lg 1 teise lause järgi enne täiturile kaebust esitamata kohtule kaevata ei saa, st täiturile kaebamine on kohustuslik kohtueelne menetlus. Olukorras, kus täitur ei teinud avaldaja kaebuse kohta otsust, oli avaldajal kolleegiumi arvates õigus pöörduda kaebusega kohtusse. Riigikohus on ka varem leidnud, et kui on tuvastatud kaebuse kohtutäiturile esitamine, kuid kohtutäitur ei ole kaebust mingil põhjusel läbi vaadanud, võib kohtutäituri otsuse või tegevuse peale esitada kaebuse kohtule, kuna kaebuse esitaja on sel juhul teinud endast oleneva, et läbida kohustuslik kohtueelne menetlus (vt Riigikohtu 13. oktoobri 2009. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-09, p 9). 14. Kolleegium nõustub kohtutega ka selles, et avaldaja kaebus kohtule oli tähtaegne. Kaebuse kohta tehtud täituri otsuse peale saanuks avaldaja

§ 218

lg 1 järgi esitada kaebuse maakohtule kümne päeva jooksul kaebuse kättetoimetamisest. Kui täitur ei tee kaebuse kohta otsust, tuleb kohtusse pöördumise tähtaega kolleegiumi arvates arvestada ajast, mil kaebuse esitajale on ilmselge, et täitur ettenähtud otsust ei tee. Maakohtu otsuse järgi sai avaldaja 3. märtsil 2014 teada, et täitur ei kavatse kaebuse kohta otsust teha. Avaldaja pöördus kohtusse 11. märtsil 2014, seega

§ 218lg 1 mõttes õigel ajal.

15. Kohus vaatab

§ 218lg 2 esimese lause ja Ts

MS § 475 lg 1 p 15 järgi kaebuse kohtutäituri otsuse peale läbi hagita menetluses. Kolleegium leiab, et avaldaja kaebuse läbivaatamisse oleks tulnud lisaks avaldajale ja täiturile kaasata ka võlgnik ja kaasvaldaja, keda saab lugeda enampakkumise akti alusel toimuva täitemenetluse osalisteks (võlgnikeks)

§ 5mõttes ja hagita menetlusest puudutatud isikuteks Ts

MS § 198 lg 1 p 2 mõttes (vt ka Riigikohtu

1. märtsi
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-3-1-04, p-d 8, 9). Kohus pidanuks nad TsMS § 198 lg 3 esimese lause järgi kaasama omal algatusel. Võlgniku ja kaasvaldaja menetlusse kaasamata jätmine ei ole siiski kohtulahendite tühistamise aluseks. Nimelt on nende eelduslikke positsioone menetluses õiguslikult esindanud täitur ning oma õigusi saavad nad ise kaitsta sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamisega

§ 221alusel (vt käesoleva määruse p 21).

1. Kohtutäituri kaebuse kui hagita asja lahendamisel kehtib uurimisprintsiip. Kohus selgitab TsMS § 5 lg 3 esimese lause järgi ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid. II
2. Asjas ei vaielda järgmiste oluliste asjaolude üle:
3. novembril 2013 müüs täitur avaldajale täitemenetluses enampakkumisel korteri, avaldaja on kantud korteri omanikuna ka kinnistusraamatusse; avaldaja esitas
4. veebruaril 2014 täiturile avalduse alustada täitemenetlust korterit valdavalt võlgnikult korteri valduse väljanõudmiseks enampakkumise akti alusel;
5. veebruari
6. a otsusega keeldus täitur täitemenetlust algatamast; puuduvad andmed kaasvaldaja valduse õigusliku aluse kohta.
7. Kolleegiumi hinnangul leidsid kohtud põhjendatult, et täituril ei olnud alust keelduda täitemenetluse algatamisest sundenampakkumise akti alusel korteri valduse väljanõudmiseks. Täitur on müünud täitemenetluses korteri avaldajale, kes on kantud enampakkumise akti alusel ka korteri omanikuna kinnistusraamatusse, st saanud korteri omanikuks

§ 156kohaselt.

Avaldaja on ostjana soovinud täitemenetluse korraldamist ostetud korteri oma valdusse saamiseks.

§ 2

lg 1 p 15 järgi on sundenampakkumise akt, mille alusel on enampakkumisel kinnisasja ostnud isik kantud omanikuna kinnistusraamatusse, kinnisasja valduse väljanõudmisel täitedokumendiks. Täituril oli täitemenetluse alustamiseks olemas nii sissenõudja avaldus kui ka täitedokument. Seega olid täidetud täitemenetluse üldised eeldused ning

§ 7

lg-st 1, §-st 8 ja § 23 lg-st 1 lähtudes ei olnud täituril alust täitemenetluse algatamisest keelduda (vt ka Riigikohtu

1. juuni
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, p 10).
3. Sundenampakkumise akt on

§ 2

lg 1 p 15 järgi täitedokument kõigi täitemenetluses enampakkumisel ostetud kinnisasjade valduse väljanõudmisel, st kõigi isikute suhtes, kes kinnisasja alusetult valdavad, ilma et neid tuleks aktis nimetada.

§ 2

lg 3 esimese lause järgi ei või sundenampakkumise akti alusel sundtäitmist korraldada, kui valdaja valdab asja õiguse alusel, mis ei ole lõppenud ega lõpetatud sundtäitmise tõttu.

§ 2

lg 1 p 15 lihtsustab eelkõige enampakkumisega

§ 156

järgi kinnisasja omandi kaotanud kinnisasja seniselt omanikult kinnisasja valduse väljanõudmist, ilma et selleks tuleks esitada kohtusse vindikatsiooninõue asjaõigusseaduse § 80 mõttes (vt ka Riigikohtu 4. juuni 2012. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, p 10). Lisaks kohaldub

§ 2

lg 1 p 15 koostoimes

§ga 158, mille kolmanda lõike esimese lause järgi lõpevad kinnisasja täitemenetluses müügi korral sissenõudja nõudest järjekohas tagapool olevad kinnistusraamatust nähtuvad õigused pakkumise parimaks tunnistamisega. Enampakkumise akt on täitedokumendiks ka nimetatud õiguste alusel kinnisasja vallanud isikute suhtes (vt ka Riigikohtu

1. juuni
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-8512, p 12). Lisaks on enampakkumise akt täitedokumendiks ka kõigi muude isikute suhtes, kes kinnisasja õigusliku aluseta valdavad.
3. Võlaõiguslikul alusel senise kinnisasja omaniku suhtes kinnisasja vallanud isikutel puudub üldjuhul valdusõigus sundenampakkumisel kinnisasja omandanud isiku suhtes. Erandina näeb seadus (võlaõigusseaduse (VÕS) § 291 lg 1) ette üürilepingu (VÕS § 271) ülemineku kinnisasja omaniku vahetumisel sundtäitmise tagajärjel. VÕS §-st 341 tulenevalt läheb kinnisasja omandajale üle ka rendileping. Kolleegium rõhutab, et üle ei lähe mh kinnisasja tasuta kasutamise lepingud (vt VÕS § 389), milleks võivad mh olla ka sümboolse üüriga üürilepingud. Kinnisasja omandajale üleläinud üürilepingu saab omandaja lõpetada lisaks kokkuleppele ühepoolselt ennetähtaegselt ülesütlemisega. Eraldi aluse üürilepingu ülesütlemiseks üürileandja vahetumise tõttu annab VÕS § 323, mida saab omakorda välistada VÕS § 324 alusel üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmisega. Sama kinnitab

§ 161(vt ka Riigikohtu 4.

juuni

1. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, p 12).
2. Täitemenetluses kehtiva formaliseerituse printsiibi järgi ei saa kohtutäitur ise otsustada, millise valdaja valduse õiguslik alus enampakkumisega ei lõppenud. Seetõttu näeb

§ 2

lg 3 teine lause sissenõudja ja täituri kasuks ette olulise erireegli, et vaidluse õiguse lõppemise kohta lahendab maakohus valdaja hagi alusel (vt ka Riigikohtu

1. juuni
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, p 10). Selle sätte järgi võib kohtutäitur alustada täitemenetlust sundenampakkumisel müüdud kinnisasja valdusest väljanõudmiseks kõigilt valdajatelt kui vastava täitemenetluse võlgnikelt. Täitemenetluse takistamiseks on neil võimalus esitada võlgnikuna hagi sissenõudja vastu enampakkumise akti järgse sundtäitmise lubamatuks tunnistamiseks

§ 221alusel.

Selles hagis võivad nad tugineda valduse õiguslikule alusele ja kohtulahendiga tuvastatakse selle olemasolu või puudumine. 22. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagi esitamine iseenesest täitemenetlust kinnisasja valdusest väljanõudmiseks ei peata ega lõpeta. Küll võib kohus hageja taotlusel hagi lahendamise ajaks täitemenetluse hagi tagamiseks TsMS § 378 lg 1 p 6 alusel peatada, millest lähtudes peatab kohtutäitur kohtumääruse esitamisel

§ 46lg 1 p 2 alusel täitemenetluse. Erandlikult võib Ts

MS § 382 lg 1 esimese lause alusel tagada hagi ka enne selle esitamist. Sundtäitmise lubamatuks tunnistamisel valdusõiguse tuvastamise tõttu (hagi rahuldamisel) lõpetab kohtutäitur

§ 48lg 1 p 4 järgi täitemenetluse sellekohase kohtulahendi esitamisel.

1. Valdusõigust kinnitava kohtulahendi või täitemenetlust peatava kohtulahendi esitamiseta võib kohtutäitur teha täitemenetluse toiminguid kinnisasja valdusest väljanõudmiseks ega saa talle ette heita ka nt omavolilist sissetungi KarS § 266 alusel või ebaseaduslikku väljatõstmist KarS § 314 alusel.
2. Enampakkumise akti alusel kinnisasja väljaandmiseks toimub täitemenetlus

§-s 180 sätestatud korras, mh tuleb valdajale esmalt anda vähemalt 14-päevane tähtaeg valduse vabatahtlikuks väljaandmiseks (vt ka Riigikohtu

1. juuni
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-12, p 13;
3. detsembri
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-147-13, p-d 14-16). Valdajatele tuleb selgitada ka nende õigust esitada sundtäitmise vältimiseks hagi ja taotleda selle tagamiseks täitemenetluse peatamist.
5. Kolleegium märgib, et

§ 180

kohaldub ka kinnisasja väljanõudmisel muu täitedokumendi kui enampakkumise akti alusel, esmajoones kohtulahendi alusel, millega on nt kohustatud üürnikku üürilepingu lõppemise tõttu kinnisasi välja andma. Küll tuleb arvestada, et sel juhul saab täitemenetluse toiminguid kinnisasja väljaandmiseks teha vaid nende valdajate suhtes, kes on kohustatud isikutena kohtulahendis kui täitedokumendis märgitud või kelle suhtes kehtib kohtulahend TsMS § 460 alusel (lähtudes ka

§-st 18) (vt ka Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-140-03, p 23). See kehtib ka kinnisasja väljanõudmisel nende isikute valdusest, kelle valdusõigus enampakkumisega ei lõppenud (ja see on tuvastatud sundtäitmise lubamatuks tunnistamise hagiga), vaid lõpeb hiljem nt üürilepingu ülesütlemisega. Eraldi ei pea täitedokumendis nimetama neid isikuid, keda ei saa asjaõiguslikult kinnisasja valdajaks lugeda. Sellest lähtudes ja põhiõigust eluruumile (PS § 33) arvestades tuleb tõlgendada ka

§ 180

lg 2 p 2 ja lg-t 3, st täitedokumendi järgi kohustatud isikuks saavad kõik isikud olla vaid sundenampakkumisakti puhul. Kui kohus on otsustanud kinnisasja väljanõudmise ühe isiku valdusest, ei anna see alust nõuda kinnisasi välja ka teise valdaja valdusest. Samuti tuleb kitsendavalt kohaldada

§ 181

lg-t 2, mille järgi on kohtutäituril õigus asi kolmanda isiku valdusest ära võtta, kui on täiesti ilmne, et väljanõutav asi on antud kolmanda isiku otsesesse valdusse väljanõudmise vältimiseks. 26. Kohus võib

§ 45

esimese lause järgi võlgniku avalduse alusel kinnisasja väljanõudmise täitemenetluse peatada või täitmist pikendada või ajatada ka juhul, kui menetluse jätkamine on võlgniku suhtes ebaõiglane.

1. Kolleegium ei leia, et eelkirjeldatud regulatsioon võiks olla vastuolus põhiseadusega, nagu väidab täitur. Kolleegiumi arvates ei ole võrreldavateks gruppideks PS § 12 mõttes kinnisasja ja vallasasjast ehitise valdajad, kasvõi juba seetõttu, et vallasasjast ehitised on ajutine ja hääbuv nähtus, kuna nende tsiviilkäive on olulises osas lõppenud. Kuigi on olemas kodu puutumatuse riive (PS § 33), ei näe kolleegium kinnisasja väljanõudmise regulatsioonis ebaproportsionaalsust, kuna valduse väljanõudmine järgneb omandi kaotusele ja õiguste lõppemisele täitemenetluse käigus. Täitemenetluse käigus sissenõude pööramist võlgniku varale ei saa pidada ebaproportsionaalseks. Ka sissenõudja ja kinnisasja omandaja põhiõigused (eelkõige omandipõhiõigus, PS § 32) peavad olema kaitstud ja tasakaalustavad võlgniku põhiõigusi. Pealegi ei ole täituril õigust tugineda võlgnikku või kinnisasja valdajat kaitsvatele põhiõigustele, kuna igaüks saab eelkõige kaitsta siiski enda huve. Täituri põhiõiguste rikkumisele viitavaid asjaolusid ei ole aga esitatud. III
2. Kuna kaebus täituri otsuse peale rahuldatakse ja täituri määruskaebus Riigikohtule jääb rahuldamata, jäävad menetluskulud kõigis kohtuastmetes TsMS § 171 lg 1 ja § 172 lg 1 alusel täituri kanda. Avaldaja kasuks väljamõistetavad menetluskulud määrab TsMS § 174 lg 4 alusel kindlaks maakohus.
3. Täituri määruskaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause järgi arvata riigituludesse. Ants Kull, Villu Kõve, Jaak Luik