RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-2-1-139-15 Määruse kuupäev Tartu, 9. detsember 2015. a Kohtukoosseis Eesistuja Henn Jõks, liikmed Jaak Luik ja Villu Kõve Kohtuasi Bogdan Ni

imuses. Korteriühistu ei ole teinud midagi korteri kohal asuva pööningu soojustamiseks. Kuna pööningu soojustamine on hallitusseente tekitatava kahjustuse tõttu hädavajalik korteriomandi säilitamiseks, palus hageja kohtul tuvastada hageja õigus asjaõigusseaduse (AÕS) § 72 lg 4 alusel ise remontida korteri kohal asuv katus ning asendada korteri vahelae ulatuses pööningu põranda kulunud soojustusmaterjal samaliigilise soojustusmaterjaliga. Hageja palus tuvastada kostjate kohustus anda ehitusseadusega ettenähtud nõusolek katuse remondiks ja pööningu põranda soojustamiseks, asendades tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kostjate nõusoleku kohtulahendiga.

1. Kostjad hagi ei tunnistanud. Hagi on esitatud vale kostja vastu. Hagi alusena väljatoodud asjaoludest nähtuvalt on vaidluse all elamu remont, mille tegemine on korteriühistu pädevuses. Elamut majandav korteriühistu on
2. märtsi
3. a üldkoosolekul vastu võtnud otsuse elamu renoveerimiseks, sealhulgas pööningu soojustamise ettevalmistuskava lähtuvalt olemasolevast rahast. Järgnevatel üldkoosolekutel on otsustatud tellida vahelae soojustustööde ehitusprojekt.
4. Viru Maakohus jättis
5. jaanuari
6. a määrusega hagi läbi vaatamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus leidis tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 423 lg 2 p 2 alusel, et hagiga ei ole võimalik hageja taotletavat eesmärki saavutada. Kohtu hinnangul kahjustab hageja isetegevus korteriühistu huve, kuna oma tegevusega seab ta ohtu korteriühistu kohustuse täita elamu ühise majandamise kohustust korteriomanike ees, s.o elamu renoveerimise selle parema säilivuse tagamiseks. Kui korteriomanikud on asutanud korteriühistu, on korteriühistuseaduse (

) § 13 lg 4 alusel korteriühistu otsused elamu majapidamiskulude kohta kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud. Majandamiskulud hõlmavad

§ 151

lg 1 alusel ka vajalikke kulutusi eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks. Elamu pööningu vahelae kui ehituskonstruktsiooni või selle osa eemaldamine ja asendamine on eluruumi hooldus ja sellega hoitakse kaasomandi ese kasutuskõlblikus seisundis. Toimingu tegemise üle otsustamine kuulub korteriühistu üldkoosoleku pädevusse, mitte ei ole kaasomanike kokkuleppeline

imus. Järelikult oleks pidanud hageja hagi esitama korteriühistu, mitte kostjate kui kaasomanike vastu. Kohus oli seisukohal, et hagi pole esitatud eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. AÕS § 72 lg 4 ja korteriomandiseaduse (KOS) § 15 lg 2 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha oma korteriomandi säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja sellist kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada. Järelikult oleks hagi perspektiivitu ka juhul, kui sama nõue oleks esitatud korteriühistu vastu.

1. Avaldaja esitas maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palus tühistada maakohtu määruse ning saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tartu Ringkonnakohus jättis
3. juuli
4. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Õige on maakohtu seisukoht, et katuse remontimise ja pööningu põranda soojustamise otsustamine on korteriühistu pädevuses, kui majas on olemas korteriühistu.

§ 2

lg 1 järgi on korteriühistu eesmärgiks korteriomandite eseme osaks olevate ehitiste ja maatüki mõtteliste osade ühine majandamine ja korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine. Korteriühistu otsused elamu majandamiseks ja säilitamiseks vajalike toimingute tegemise ning majandamiskulude (

§ 151

) kandmise kohta on

§ 13lg 4 järgi kõigile korteriühistu liikmetele kohustuslikud.

Majandamiskulud on

§ 151

lg 1 järgi mh korteriühistu vajalikud kulud elamu hoolduseks ja remondiks.

§ 151

lg 2 esimese lause järgi loetakse eluruumi hoolduseks töid, millega hoitakse elamu kasutuskõlblikus seisukorras ja tagatakse elamu ümbruse korrashoid. Sama paragrahvi teise ja kolmanda lause järgi loetakse eluruumi remondiks ehituskonstruktsioonide, tehnosüsteemide või nende osade paigaldamist, eemaldamist, asendamist või ennistamist ning remondi käigus võib tõsta ka elamu heakorrataset ning paigaldada lisaseadmeid. Korteriühistu pädevuses on otsustada ka vajalike kulutuste tegemise üle ning katuse remontimis- ja soojustamistöid saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikeks kuludeks TsÜS § 63 p 1 mõttes. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 tehtud lahendi p-s 10 leidnud, et kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud

§s 151 nimetatud majandamiskuludest. Kuna vajalike kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet ega korteriühistu üldkoosoleku otsust, siis ei ole hageja hagi esitatud eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset. Maakohus on põhjendatult jätnud hagi läbi vaatamata ning määruskaebuses esitatud väited ei ole aluseks maakohtu määruse muutmisele. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et korteriühistu on astunud samme, et lahendada katuse remontimise ja pööningu põranda soojustamise probleem. Ringkonnakohus leidis, et hageja peaks oma edasise tegevuse kooskõlastama korteriühistuga. Katuse remontimis- ja soojustamistööd (sh tööde tegemise ulatuse tuvastamine, tööde tegija leidmine ja materjalide valimine) kuuluvad korteriühistu, mille eesmärgiks on korteriühistu liikmete ühiste huvide esindamine, pädevusse. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Avaldaja esitas määruskaebuse, milles palub tühistada ringkonnakohtu määrus ja saata asi lahendamiseks maakohtule. Ringkonnakohus eksis TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamisel. TsMS § 368 lg 1 kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Kohtul on võimalik asjaolusid arvestades lahendada hagi ka selliselt, et tuvastatakse hageja õigus teha remonti ise juhul, kui kohtu määratud ajaks ei ole ühistu remonti ära teinud. Hageja arvates on temal õiguslik huvi tuvastada, et tal on õigus teha oma korteri kohal oleva pööningu soojustamiseks remonti. Asja materjalidest nähtub, et hageja ei pääse pööningule. Hagejal puudub õiguslik alus, sundimaks ühistut midagi tegema.
2. Puudutatud isikud vaidlevad määruskaebusele vastu. Hageja ei lase enda korterisse kedagi kontrollima, kas niiskus ja hallitus on ka seal. Hagi on esitatud valede kostjate vastu. Hoone remondi üle on õigus otsustada korteriühistul oma juhtorganite kaudu, aga mitte korteriomanikel üksi või üheskoos. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et määruskaebus on põhjendatud. TsMS § 701 lg 3 kolmanda lause alusel tuleb nii maa- kui ka ringkonnakohtu määrus tühistada. Asi tuleb saata maakohtule menetluse jätkamiseks.
4. Hagiavalduse kohaselt palus hageja tuvastada, et tal on õigus teha korteri kohal oleva pööningu põranda soojustamistööd kooskõlas ehitamist käsitlevate õigusaktidega ja et kostjatel on kohustus anda nõusolek pööningu põranda soojustamiseks, ning asendada kostjate nõusolek kohtulahendiga. Esialgse õigussuhte reguleerimise korras palus hageja lubada tema isale ja tema määratud isikutele siseneda korteri kohal olevale pööningule. Nii maakohus kui ka ringkonnakohus leidsid, et hagi ei ole esitatud hageja seadusega kaitstud õiguse ega huvi kaitseks või eesmärgil, millele riik peaks andma õiguskaitset.
5. Kolleegium leiab, et kohtud jätsid hagiavalduse ekslikult läbi vaatamata. Hageja on korteri omanik elamus, milles on moodustatud korteriühistu. Hagiavaldusest nähtub, et hageja soovib remontida enda korteri kohal asuva katuse ja soojustada pööningu põranda, et tema korterisse ei tungiks niiskus, mis on tekitanud hallitusseene. Hageja märkis, et ta on olukorrast teavitanud korteriühistut, kuid viimane ei ole midagi ette võtnud. Kohtud on õigesti leidnud, et AÕS § 72 lg 4 ja KOS § 15 lg 2 alusel on hagejal kaasomanikuna õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta ja sellist kaasomaniku õigust ei ole vaja eraldi tuvastada. Ringkonnakohus leidis, et katuse remontimis- ja soojustamistöid saab vähemalt üldjuhul lugeda vajalikeks kuludeks TsÜS § 63 p 1 mõttes. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-31-15 tehtud lahendi p-s 10 leidnud, et kui tegu on vajalike kulutustega TsÜS § 63 p 1 mõttes, tuleneb teistele korteriomanikele kui kaasomanikele KOS § 15 lg-st 2 ja AÕS § 72 lg-st 4 kohustus ühiselt need kulud hüvitada kulutusi teinud korteriomanikule sõltumata oma nõusolekust kulutuste tegemiseks. Selliste kulutuste tegemiseks ei ole vaja korteriomanike kokkulepet või KÜ üldkoosoleku otsust ning need kulud ei pea olema iseenesest hõlmatud

§s 151 nimetatud majandamiskuludest.

1. Kolleegium leiab, et asi tuleb menetluse jätkamiseks tagasi saata maakohtule. Asja sisulisel arutamisel peab maakohus TsMS § 368 lg 1 kohaselt tuvastama, kas hageja kavandatud kulutused katuse remondi ja pööningu soojustamistöödeks on vajalikud TsÜS § 63 p 1 mõttes hageja korteri säilitamiseks elamiskõlblikuna või selle elamiskõlblikkuse taastamiseks. Samuti ei tohi kohus tähelepanuta jätta hageja väidet, et kostjad teevad pööningule pääsemiseks takistusi. Hagejale tuleb selgitada võimalust täiendada hagiavaldust takistuste tegemise kõrvaldamise nõudega.
2. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
3. Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg-te 4 ja 8 alusel määruskaebuselt tasutud kautsjon tagastada. Henn Jõks, Jaak Luik, Villu Kõve