3-2-1-179-15

Riigikohtunike Peeter Jerofejevi ja Tambet Tampuu eriarvamus Riigikohtu otsuse kohta tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15, mille punktiga 1 on ühinenud riigikohtunik Villu Kõve ja p-dega 2 ja 3 riigikohtunik Jaak Luik

1. Me ei nõustu kolleegiumi enamuse seisukohaga otsuse p-s 27, mille järgi ei saa hageja kui üürileandja nõuda kostjalt kui üürnikult pärast kaubanduskeskuse võõrandamist võlaõigusseaduse (VÕS) § 135 lg 2 järgi üürihindade vahele tuginedes abstraktselt arvutatud kahju hüvitamist. Nõustume kolleegiumi enamusega, et kui üürileping lõpetatakse ennetähtaegselt üürniku rikkumise tõttu, jääb üürileandjal saamata tulu üürilepingust ja seda maksmata üürina. Selline kahju on hüvitatav ja seda peaks arvestama eelkõige kokku lepitud üüri ja asendusüürnikuga kokkulepitud üüri vahena üürilepingu eeldatava kestuse lõpuni (VÕS § 135 lg-d 1 ja 2). Erinevalt kolleegiumi enamusest leiame aga, et üürileandja kahju hüvitamise nõuet ei mõjuta see, kas üüritud kinnistu võõrandatakse või mitte. Kahju hüvitamise nõue tekib lepingu rikkumisega ja muutub sellega ka sissenõutavaks. Toome siin praktikas sarnase lõpptulemuse seisukohalt paralleeli laenulepingu ennetähtaegse ülesütlemisega laenusaaja makseviivituse tõttu, millega muutub kogu laen sissenõutavaks. Kui nõue on juba tekkinud, ei saa see enam ära kaduda. Nõuet saanuks ka käsutada, mh loovutada, sh osaliselt. Kahju tekitaja ei pea saama kasu sellest, et muutuvad asjaolud, mis tema tekitatud kahju ei mõjuta. Kolleegiumi enamus lahendas aga asja nii, et pärast kinnistu võõrandamist on üürileandjal võimalik kinnistu müügihinna vähenemisest tingitud saamata jäänud tulu nõue üürniku vastu, mis seisneb kinnistu müügihinna vähenemises (vt otsuse p-d 29 ja 30). Meie arvates oleks märksa lihtsam ja loogilisem olnud tunnistada üürileandja õigust nõuda kahjuhüvitist VÕS § 135 lg 2 alusel sõltumata kinnistu võõrandamisest. VÕS § 135 lg 2 järgi hüvitatav kahju on üürnikule ka tema rikkumise ettenähtav tagajärg. Praeguse juhtumiga võrreldavas olukorras on Riigikohus varem leidnud juhtumi kohta, kui vastutavalt isikult nõuti hüvitist hävinud hoone taastamiskulude katteks, et asja kahjustamise korral ei ole kahjuhüvitise kindlaksmääramisel oluline, kas soovitakse kinnisasja endist koosseisu tegelikult taastada (tulekahjus suures osas hävinud elamut taastada) või mitte või kas elamu taastamine kinnistu võõrandamise tõttu on võimalik või mitte (Riigikohtu
2. veebruari
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-121-08, p 16).
4. Me ei nõustu ka otsuse punktides 29 ja 30 toodud käsitlusega, et hageja kahjuks, mida kostja peab kahju hüvitamise nõude eelduste korral hüvitama kui hageja saamata jäänud tulu, saab olla ka kaubanduskeskuse müügihinna vähenemine. Kinnistu müügihind kujuneb müügilepingu poolte läbirääkimiste tulemusel. Asjadel ei ole objektiivselt mõõdetavat müügihinda ning seetõttu ei saa põhimõtteliselt tõstatada küsimust, kas mingi asja müügihind on võrreldes varasema ajaga suurenenud või vähenenud. Seetõttu ei saa müügihinna vähenemine olla rahaliseks kahjuks VÕS § 127 lg 1 järgi. Küll võib aga rahaliseks kahjuks VÕS § 127 lg 1 mõttes olla kinnistu väärtuse vähenemine, mis võib iseenesest olla tingitud ka sellest, et üürnik ei maksa üüri ja üürileandja on sunnitud üürilepingu ennetähtaegselt üles ütlema. Kinnistu väärtuse vähenemine võib iseenesest mõjutada kinnistu müügihinda, kuid see selgub alles müügilepingu sõlmimisel. Hageja ei ole aga tuginenud sellele, et kostja põhjustas üürilepingu rikkumisega kinnistu väärtuse vähenemise, ega ole nõudnud kinnistu väärtuse vähenemise kui kahju hüvitamist. Samuti ei ole hageja tuginenud sellele, et kinnistu väärtuse vähenemine oli põhjuseks, miks tal ei õnnestunud müügilepinguga saada suuremat müügisummat, kui ta oleks saanud juhul, kui kinnistu väärtus ei oleks vähenenud.
5. Nõustuda ei saa ka otsuse punktis 31 toodud lausega: „Seetõttu võib kostja omakorda tõendada, et sellist tulu ei oleks hageja saanud teenida, nt turuhindade langemise tõttu, ja seetõttu ei olnud müügihind liiga madal." Selle lausega on kolleegium pannud kostjale koormise tõendada, et tema väidetav lepingurikkumine ei põhjustanud kahju. Selline tõendamiskoormuse ümberjagamine kostja kahjuks ei tulene seadusest. Kolleegiumi senise praktika järgi peab hageja saamata jäänud tulu eest hüvitise saamiseks tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu
6. jaanuari
7. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 20;
8. juuni
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11, p 12). Juhul kui hageja kinnistu väärtus vähenes turuhindade languse tõttu, siis ei ole kostja väidetav lepingurikkumine hageja väidetud kahju põhjuseks. Seda, et kostja tegu on kahju põhjuseks, peab VÕS § 127 lg 4 mõtte ja kolleegiumi eelviidatud seisukoha järgi tõendama hageja. Peeter Jerofejev, Villu Kõve, Jaak Luik, Tambet Tampuu