Obsah (7)

§ 377§ 701§ 378§ 386§ 445§ 173§ 149

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUMÄÄRUS Kohtuasja number 3-2-1-66-16 Määruse kuupäev Tartu, 15. juuni 2016 Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Peeter Jerofejev ja Henn Jõks Kohtuasi Suur Amee

) § 377 lg 2 alusel ei ole oluline, kas hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks. Samas esineb ka vajadus seada keelumärge, et tagada volikirja väljastama kohustamise nõude täitmist. Volikirjata ei ole võimalik hoonestusõigust teostada. Samas eeldab volikirja väljastamine, et kostja on endiselt hoonestusõiguse omanik. Vastupidisel juhul võib kostja hagejale volikirja küll väljastada, kuid üürilepingukohaseid ehitisi ei ole võimalik rajada. Seega on käsutamise keelumärke seadmine kostja hoonestusõiguse omanikuna säilitamiseks vajalik selleks, et tagada hageja volikirja väljastamise nõuet. Küsimus sellest, kas kostjal oli üürilepingust tulenev kohustus seada hoonestusõigusele hüpoteek, et tagada hageja võetud laenu üürilepingujärgse ehituskohustuse täitmiseks, eeldab vaidluse sisulist läbivaatamist. Samuti ei saa vaidlust sisuliselt läbi vaatamata anda hinnangut volikirja väljastamise nõude perspektiivikusele. Praegusel juhul on maakohus hagi menetlusse võtnud, see tähendab, eeldades hagis esitatud väidete õigsust, pidanud nõudeid perspektiivikateks. Ringkonnakohtul puudub alus vastupidise järeldamiseks. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 7. Kostja palub määruskaebuses tühistada maa- ja ringkonnakohtu määrused ja jätta hagi tagamise taotlus rahuldamata. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt ei tulene seadusest ega lepingust hageja õigustatud huvi selle vastu, et kostja ei võõrandaks hoonestusõigust ega koormaks seda kolmandate isikute õigustega. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 324 lg 1 annab kinnisasja üürnikule õiguse nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Selline märge on hageja kasuks kinnistusraamatusse kantud. Seadus ei võimalda kinnisasja üürnikul nõuda üüritud kinnisasja võõrandamise keelamist. Seetõttu ei ole võimalik sellist keelumärget kanda kinnistusraamatusse ka hagi tagamise korras

§ 377lg 2 alusel vaidlusaluse õigussuhte esmaseks reguleerimiseks.

Kirjalikust üürilepingust ei saa kostjale tuleneda kehtivat kohustust hoiduda hoonestusõiguse võõrandamisest. Kinnisasja käsutamise keelamise kui kõige koormavama hagi tagamise abinõu kohaldamine saab olla põhjendatud üksnes juhul, kui hagi nõudeks on kinnistusraamatu kande tegemine, muutmine või kustutamine. Hagi rahuldamisel kinnistusraamatu kandeid ei muudeta. Lihtkirjalikust üürilepingust ei tulene õigust nõuda volikirja, mis annaks õiguse teha kinnisasjaga kõiki tehinguid. Hageja nõutud tingimustel volikiri ei vasta ka lepingu p-le 4.10 ning ei ole vajalik kinnistule ehitiste rajamiseks. Kostjal on õigus anda hagejale volitus, kui kostja peab seda vajalikuks. Volikirja saamine ei ole eesmärk omaette. Jääb arusaamatuks, kuidas tagab kinnistusraamatusse keelumärke kandmine hageja nõuet lõpetada üürilepingu p 5.2.10 rikkumine või kuidas välistab kinnistusraamatusse keelumärke kandmine kostja laenude võtmise kolmandatelt isikutelt. Tegemist ei ole kohase abinõuga, tagamaks hageja nõuet. Mitte ükski hageja nõuetest ei vajanud hagi tagamiseks käsutuskeelu seadmist. Maakohus on küll võtnud hagiavalduse menetlusse, kuid selles esitatud nõuded on perspektiivitud. Hagiavalduse menetlusse võtmisel ei olnud nõuete perspektiivitus võib olla selge. Tulenevalt kostja vastusest pidi ringkonnakohtule olema nõuete perspektiivitus selge. Hagi edulootust on võimalik hinnata ka hagi tagamise määruse peale esitatud määruskaebuse läbivaatamisel. Jääb ebaselgeks, miks on hagi tagatud - kas seetõttu, et on alust arvata, et tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist (

§ 377

lg 1), või seetõttu, et kohus pidas vajalikuks esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet (

§ 377lg 2).

Kohtud on määruste põhjendustes viidanud mõlemale sättele. Kui hagi on tagatud seetõttu, et kohtud pidasid vajalikuks esialgselt reguleerida vaidlusalust õigussuhet, siis on see toimunud kohtute omal initsiatiivil, kuna sellel põhjusel ei taotlenud hageja hagi tagamist. Sellisel juhul on hagi tagamisega rikutud

§ 377

lg-t 2, kuna hagi tagamise korras vaidlusaluse õigussuhte esmane reguleerimine eeldab üldjuhul hageja taotlust. Vastupidi ringkonnakohtu väidetule ei pea kostja esitama põhjendusi, millest võiks järeldada, et kohus ei ole reguleerinud esialgselt õigussuhet

§ 377lg 2 mõttes.

Kohtumääruses peaks nähtuma põhjendused, kuidas on käsutamise keelumärke kandmine kinnistusraamatusse käsitletav vaidlusaluse õigussuhte esialgse reguleerimisena. Kohtud on vastuolus

§ 377

lg-ga 2 kohaldanud hagi tagamise abinõu (käsutuskeeldu) üürilepingu kehtivuse ajaks.

§ 377

lg-s 2 nimetatud õigussuhte esialgne reguleerimine tähendab õigussuhte reguleerimist tsiviilkohtumenetluse ajaks, st mitte kauemaks kui lõpplahendi jõustumiseni.

1. Hageja palus jätta määruskaebus rahuldamata ja kohaldatud hagi tagamine jõusse. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et määruskaebus on põhjendatud ning maa- ja ringkonnakohtu määrused tuleb

§ 701lg 3 järgi tühistada.

Riigikohus teeb uue määruse, millega jätab hagi tagamise taotluse rahuldamata. Määruskaebus rahuldatakse.

1. Hageja on esitanud järgmised mitterahalised nõuded: · kohustada kostjat väljastama hagejale üürilepingu p 4.10 alusel volikiri ning hoidma volikiri kehtivana kuni üürilepingu kehtivuse lõppemiseni; · kohustada kostjat täitma üürilepingu p 5.2.10 ning lõpetama kõik kolmandate isikute ees võetud kohustused ja hoiduma kolmandate isikute ees kohustuste võtmisest hageja nõusolekuta kuni üürilepingu kehtivuse lõppemiseni; · tuvastada hageja õigus keelduda üüri maksmisest ja sotsiaalotstarbega ehitiste ehitamise kohustuse täitmisest kuni kostja lepingurikkumiste kõrvaldamiseni. Hageja on taotlenud hagi tagamist vaid hagis loetletud tuvastusnõuete tagamiseks (ringkonnakohtu määruse lk 6).
2. Kostja on määruskaebuses põhjendatult leidnud, et kohtute põhjendustest ei selgu, kas hagi tagamise aluseks on

§ 377lg 1 või lg 2.

See, kas kohus kohaldab hagi tagamisel

§ 377lg-t 1 või 2, sõltub eelkõige hageja taotluses välja toodud asjaoludest.

Erinevalt

§ 377

lg-st 1 ei ole hagi tagamisel esialgse õigussuhte reguleerimise korras

§ 377

lg 2 alusel oluline, kas hagi tagamata jätmine võib raskendada kohtuotsuse täitmist või teha selle võimatuks (vt Riigikohtu 25. mai 2015. a määrus tsiviilasjas nr 32-1-55-15, p 11). Samas eeldab

§ 377

lg 2 järgi õigussuhte esialgne reguleerimine, et see on vajalik olulise kahju või omavoli vältimiseks või muul põhjusel. Seega tuleb kohtul õigussuhte esialgsel reguleerimisel alati põhjendada, millise olulise kahju vältimiseks või muul põhjusel on hagi tagamine vajalik. Hageja on põhjendanud hagi tagamise taotlust sellega, et hagi tagamata jätmisel on suur oht, et osutub võimatuks kohtuotsuse täitmine (I kd, tl-d 89-90). Sisuliselt on seetõttu hagi tagamist põhjendatuks pidanud ka kohtud (I kd, tl-d 101, 237-238). Seega ei ole hageja ega kohtud põhjendanud, millise olulise kahju vältimiseks või muul põhjusel

§ 377lg 2 mõttes on hoonestusõigusele käsutuskeelu seadmine praegusel juhul vajalik.

Ringkonnakohus analüüsis

§ 377lg-t 2 seega alusetult.

12. Sõltumata sellest, kas kohus kohaldab

§ 377

lg-t 1 või 2, ei tohi hagi tagamise abinõu kostjat liigselt koormata (

§ 378

lg 4).

§ 378

lg 4 kohaselt tuleb hagi tagava abinõu valikul arvestada, et kohaldatav abinõu koormaks kostjat üksnes niivõrd, kuivõrd seda võib pidada hageja õigustatud huvisid ja asjaolusid arvestades põhjendatuks. Rahalise nõudega hagi tagamisel tuleb arvestada hagi hinda. Riigikohus on korduvalt märkinud, et keelumärge on kinnisasja omanikule kõige koormavam hagi tagamise liik ning seetõttu piisab rahalise nõude täitmise tagamiseks kohtuliku hüpoteegi seadmisest kinnistutele (vt nt Riigikohtu

1. märtsi
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-10-10, p 12;
3. juuni
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-73-12, p 10). Samuti on Riigikohus leidnud, et üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmise nõude tagamiseks on sobiv abinõu eelmärke (mitte keelumärke) kandmine kinnistusraamatusse. Kostja jaoks oleks keelumärge hagi tagamise vahendina reeglina põhjendamatult koormav, sest see piirab omanikku rohkem, kui on vaja hagi rahuldamise või kohtuotsuse täitmise tagamiseks (Riigikohtu
5. detsembri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-04, p 46). Seega tulenevalt

§ 378

lg-st 4 võib hagi tagamiseks kasutada keelumärget üldjuhul vaid siis, kui see on vajalik hagi rahuldamise või kohtuotsuse täitmise tagamiseks. Keelumärke seadmine võib olla lubamatu, kui hagis esitatud nõuded ei ole kinnisasja käsutamisega üldse seotud. Seetõttu tuleks hagi tagamisel eelkõige hinnata, kas käsutuskeelu seadmata jätmine ka tegelikult takistab kohtuotsuse täitmist või üldse kahjustab hageja õigusi.

1. Arvestades hageja esitatud nõudeid ja põhjendatud huvi, ei ole hoonestusõigusele käsutuskeelu seadmine kolleegiumi hinnangul praegusel juhul vajalik ega proportsionaalne. Esiteks ei takista hoonestusõigusele käsutuskeelu seadmine kuidagi kostjale uute laenukohustuste võtmist (üürilepingu p 5.2.10 täitmise nõue). Teiseks on kohtud põhjendanud hagi tagamist sellega, et hoonestusõiguse võõrandamisel või kustutamisel on võimatu ehitada üürilepingus kokkulepitud ehitisi, sh kasutada hageja nõutud volikirja eesmärgipäraselt. Kolleegiumi hinnangul on kohtud sealjuures seadust vääralt tõlgendanud.
2. Kohtud on jätnud tähelepanuta, et hoonestusõiguse kustutamisel kehtivad üürilepingust tulenevad hageja õigused edasi. VÕS § 291 lg 2 kohaselt lähevad hoonestusõiguse või kasutusvalduse seadmisel üüritud asjale pärast asja üürniku valdusse andmist üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused asja omanikult üle piiratud asjaõiguse omajale. Kolleegiumi hinnangul kohaldub VÕS § 291 lg 2 ka vastupidises olukorras, st hoonestusõiguse lõpetamisel. VÕS § 291 lg 2 mõtte järgi oleks sellisel juhul üürniku õigused tagatud ka juhul, kui üürileping varem hoonestusõiguse seadmise tõttu hoonestajale üle läks. Seega lähevad hoonestusõiguse esemeks olevate ehitiste kasutamiseks seatud üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused pärast hoonestusõiguse lõppemist üle kinnisasja omanikule.
3. Juhul, kui kostja otsustab hoonestusõiguse võõrandada, saab hageja kõik üürilepingust tulenevad nõuded panna maksma ka hoonestusõiguse uue omaniku suhtes. AÕS § 241 lg 4 kohaselt kohaldatakse hoonestusõigusele kinnisasja sätteid, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 291 lg 1 kohaselt, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. Seega lähevad hoonestusõiguse omandajale üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused üle VÕS § 291 lg 1 alusel. Kuivõrd üürileping läheb hoonestusõiguse võõrandamisel tervikuna ja muutumatult üle, siis on kokkulepitud ehitiste ehitamise ja volikirja nõudeõigus hagejale tagatud ka hoonestusõiguse võõrandamisel.
4. Lisaks on käesoleval juhul seatud hageja kasuks kinnistusraamatusse ka üürilepingu kohta märge VÕS § 324 lg 1 järgi (I kd, tl 149). VÕS § 324 lg 2 kohaselt tagab kinnistusraamatusse kantud märge, et kinnisasja igakordne omanik või isik, kelle kasuks kinnisasja piiratud asjaõigusega koormatakse, peab lubama üürnikku kinnisasja vastavalt üürilepingule kasutada ja uuel omanikul ei ole õigust üürilepingut vastavalt VÕS §-s 323 sätestatule üles öelda. Seega tagab märge veel omakorda, et VÕS § 324 lg 2 kohaselt peab ka uus hoonestusõiguse omanik lubama hoonestusõigust üürilepingu alusel kasutada.
5. Kinnistusraamatusse kantud märke tõttu ei ole võimalik hageja nõusolekuta hoonestusõigust kustutada. AÕS § 245 lg 1 kohaselt, kui hoonestusõiguse ja maatüki omanikuks saab üks ja sama isik, kustutatakse hoonestusõigus kinnistusraamatust tema avalduse alusel. Kande kustutamiseni jääb hoonestusõigus asjaõigusena püsima, kui omanik ei esita avaldust hoonestusõiguse kustutamiseks. kinnistusraamatuseaduse (KRS) § § 341 lg 1 kohaselt on kande tegemiseks, muutmiseks või kustutamiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. KRS § 341 lg 2 p 6 järgi on puudutatud isikuks teiste hulgas asjaõigust puudutava märke muutmisel või kustutamisel märke järgi õigustatud isikud, samuti isikud, kes omavad asjaõigust märkest tulenevale õigusele. Hageja on põhjendanud hagi tagamist sellega, et kostja on varasemas kohtuasjas sõnaselgelt väljendanud eesmärki kustutada kinnistu omanikuna hoonestusõigus ja kinnistu kõrgema hinnaga maha müüa (I kd, tl 67). Kolleegium selgitas, et hoonestusõiguse kustutamisel läheb hoonestusõiguse esemeks olevate ehitiste kasutamiseks seatud üürileping üle kinnisasja omanikule (vt ülal p 14). Kui hoonestusõiguse omandab kinnisasja omanik, siis üldjuhul tuleb kinnisasja omaniku avalduse alusel hoonestusõigus kustutada. Sisuliselt on sellisel juhul tegemist ka kinnistute ühendamisega sarnase olukorraga, kus KRS § 59 lg 1 järgi kehtivad kanded edasi kogu kinnistu kohta. Tulenevalt märke muutmise vajadusest on hoonestusõiguse esemeks olevaid ehitisi üürinud üürnik ka KRS § 341 lg 2 p 6 mõttes puudutatud isik, kelle nõusolek on vajalik hoonestusõiguse kustutamiseks.
6. Eelnevast tulenevalt on nii hoonestusõiguse kustutamise kui ka võõrandamise korral hageja kehtivad üürilepingust tulenevad õigused tagatud. Kuivõrd käsutuskeelu seadmine ei ole käesoleval juhul põhjendatud

§ 378lg 4 mõttes, siis tühistab kolleegium maa- ja ringkonnakohtu määrused.

Kolleegium teeb uue määruse, millega jätab hagi tagamise taotluse rahuldamata. Keelumärke kustutamiseks tuleb kostjal esitada käesolev määrus Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Märke kustutamiseks ei ole vaja hageja nõusolekut (KRS § 496). 19. Kolleegium märgib, et põhjendamatu on seada hagi tagamise abinõu pärast kohtumenetluse lõppemist ka kogu üürilepingu kehtivuse ajaks, nagu maakohus on seda praegusel juhul teinud.

§ 386

lg 4 järgi peab kohus hagi tagamise omal algatusel tühistama, kui hagi jääb rahuldamata. Otsuse täitmise tagamiseks võib kohus siiski otsuses kindlaks määrata mõne hagi tagamise abinõu kohaldamise (

§ 445lg 1 esimene lause) (vt ka nt Riigikohtu 3.

detsembri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-123-14, p 12).
2. Vastuseks kassatsioonkaebuse väitele, et ringkonnakohus oleks pidanud hagi tagamise tühistama hageja nõuete perspektiivituse tõttu, märgib kolleegium järgmist. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kui kohus on hagi menetlusse võtnud, tuleb ringkonnakohtul perspektiivikust hinnata kitsamates piirides (vt nt Riigikohtu
3. septembri
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-72-14, p-d 14-15). Ringkonnakohus on põhjendatult leidnud, et kostja väited ei anna alust järeldada, et maakohus oleks põhjendamatult võtnud hagi menetlusse, sh pidanud nõudeid perspektiivikaks.
5. Kuna kolleegiumi määrus ei ole asja menetlust lõpetav määrus

§ 173

lg 1 esimese lause mõttes, jaotatakse hagi tagamisega seotud menetluskulud hagi lahendamisel osana üldisest menetluskulude jaotusest. 22. Määruskaebuse rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon

§ 149lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Peeter Jerofejev, Henn Jõks