Obsah (6)

§ 73§ 257§ 63§ 642§ 330§ 65

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 3-2-1-115-16 Otsuse kuupäev Tartu, 14. detsember 2016 Kohtukoosseis Eesistuja Villu Kõve, liikmed Ants Kull ja Malle Sepp

) § 63 lg 3 alusel tühiste käsutuste alusel tehtud kannete kustutamist ja ostueesõiguse teostamiseks vajalike kannete tegemiseks nõusoleku andmist. Kuna Brandente on avaldanud nõusolekut tahteavalduste andmiseks, ei ole tema vastu hagi esitatud.

1. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Alternatiivselt palus kostja rahuldada hagi tingimuslikult pärast seda, kui hageja on hüvitanud kostjale 150 000 eurot, ning märkida otsuses, et müügihinna hüvitamise tähtaeg on kolm päeva arvates otsuse jõustumisest ning müügihinna hüvitamata jätmisel hageja ostueesõigus lõpeb ja kostja ei ole pärast nimetatud tähtaega kohustatud andma nõusolekut kinnistusraamatu kande muutmiseks. Kaasomaniku ostueesõigus on üksnes isikul, kes on kantud kaasomanikuna kinnistusraamatusse. Müügilepingu sõlmimise ajal (
2. septembril 2014) hagejal ostueesõigust ei olnud, see tekkis pärast
3. septembrit
4. Ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamise ajal (
5. novembril 2014) ei olnud Arras enam kaasomanik ning temal puudus ostueesõigus. Kostja vaidles vastu hageja seisukohtadele hüpoteegikande ja isikliku kasutusõiguse kande kohta. Hagi rahuldamata jätmise korral jäävad senised kinnistusraamatu kanded kehtima. Hagi rahuldamise korral kantakse kostja asemel kinnistusraamatusse Brandente ning kostja ei ole enam kinnisasja omanikuks, mistõttu ei ole kostja nõusolekut vaja. Hagi rahuldamise korral tuleb hagejal täita müügihinna tasumise kohustus müügilepingus kokkulepitud tähtajal.
6. Harju Maakohus rahuldas
7. novembri 2015 otsusega hagi ning tuvastas kostja kohustuse anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 2102601 II jakku kantud kostja kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja kande tegemiseks, mille kohaselt kinnistu 5414/37291 mõttelise osa omanikuks on Brandente. Samuti tuvastas maakohus kostja kohustuse anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusjaoskonna kinnistusregistri registriosa nr 2102601 III jakku kostja kasuks kantud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks ja IV jakku kostjale kuuluvale kinnistu mõttelisele osale AS-i LHV Pank kasuks kantud hüpoteegikande kustutamiseks. Maakohus asendas kostja tahteavaldused kohtuotsusega ning määras, et otsuse resolutsiooni p-d 2, 3 ja 4 kuuluvad täitmisele üksnes tingimusel, et hageja on tasunud kostjale kinnistu mõttelise osa ostuhinna 150 000 eurot. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohus leidis, et olukorras, kus
8. septembri 2014 müügilepingu sõlmimise hetkel oli kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kantud Arras, tekkis üksnes temal õigus teostada ostueesõigust. Asjaolu, et hageja ja Arras olid juba
9. septembril 2014 sõlminud lepingu viimasele kuuluva kinnistu mõttelise osa müügiks, ei mõjuta ostueesõiguse tekkimist. Maakohus nõustus hagejaga selles, et ostueesõigus on

§ 73

lg 2 kohaselt kinnisasjaga lahutamatult seotud õigus, mis läheb kinnisasja omaniku muutumisel üle uuele omanikule. Kostja käsitlus, mille kohaselt ei kuulu ostueesõigus Arrasele ega hagejale, ei ole kooskõlas ostueesõiguse ja kaasaomandi põhimõtetega.

1. septembri 2014 kinnistusraamatu kande tegemise tõttu läks koos kinnisasja omandiga hagejale üle ka ostueesõiguse teostamise õigus kui asjast lahutamatu asjaõigus. Leping, mille suhtes ostueesõigust on teostatud, on sõlmitud
2. septembril 2014, ning hageja on ostueesõigust teostanud
3. novembril 2014 notariaalselt tõestatud avaldusega, seega on ostueesõigus teostatud võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 250 tuleneva kahekuulise tähtaja jooksul. Ostueesõiguse teostamise tähtaeg saab kulgema hakata kõige varem alates lepingu sõlmimise kuupäevast, kuna enne nimetatud kuupäeva puudub õigustatud isikul kindel teadmine lepingu sisust ja sõlmimise asjaoludest. Maakohtu hinnangul on hagejal õigus nõuda, et kostjat kohustataks andma nõusolekut kostja suhtes tehtud omanikukande kustutamiseks ja esialgse omaniku Brandente kandmiseks kinnisasja omanikuna kinnistusraamatusse.

§ 257

lg 3 alusel on hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegi kustutamist, kuna ostueesõigusel on eelmärke toime.

§-dest 642 ja 330 tulenevalt ei ole hüpoteeki võimalik lõpetada ilma hüpoteegipidaja notariaalselt kinnitatud avalduse ja kinnisasja omaniku notariaalselt kinnitatud nõusolekuta. Hüpoteek on seatud kostja ja kolmanda isiku vahel. Isikul, kes ei ole eelnimetatud õigussuhte pool, ei ole võimalik käsutada kostjale ja kolmandale isikule kuuluvat õigust. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kui kinnistusraamatusse kinnistu omanikuna kantud isikult nõusolekut panga kasuks seatud hüpoteegi kustutamiseks. Maakohus määras, et kostja kohustust anda nõusolek kinnistusraamatus omanikukande muutmiseks ning isikliku kasutusõiguse ja hüpoteegikannete kustutamiseks tuleb täita üksnes siis, kui hageja on tasunud kostjale kinnistu ostuhinna 150 000 eurot. Kostja taotlus nõuda ostuhinna tasumist kolme päeva jooksul ei ole põhjendatud. Kostja õigused on piisavalt tagatud olukorras, kus tema kohustus teha tahteavaldused tekib üksnes juhul, kui kostjale on tasutud kinnistu ostuhind. Maakohus leidis, et olukorras, kus Brandente on

1. septembri 2015 lepingust taganenud viitega lepingu p-le 13, mis käsitleb ostueesõigust, ei ole taganemine kehtiv, kuna lepingu p 13.2 on VÕS § 245 lg 2 alusel tühine.
2. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda.
3. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
4. Tallinna Ringkonnakohus jättis
5. aprilli 2016 otsusega maakohtu otsuse muutmata, kuid täiendas selle resolutsiooni ja määras hagejale otsuse täitmise tähtajaks kaks kuud otsuse jõustumisest. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus õigesti, et
6. septembri 2014 müügilepingu sõlmimise ajal oli ostueesõigust omavaks isikuks Arras, kuid
7. septembril 2014 kinnistusraamatu kande tegemise järel läks koos kinnisasja omandiga hagejale üle ka ostueesõiguse teostamise õigus. Õiguslikult ei saa olla olukorda, kus sisuliselt ei ole
8. septembri 2014 lepingu alusel müüdud kinnistu mõttelise osa ostueesõigust mitte ühelgi kinnistu kaasomanikul. Selline tõlgendus on vastuolus kinnistu kaasomaniku ostueesõiguse eesmärgiga piirata kaasomanike ringi ning lihtsustada selliselt kaasomandi valdamist ja kasutamist. Kaasomaniku ostueesõiguse olemasolu ei saa sõltuda kinnistusameti toimingute tegemise kiirusest ja kannete tegemise ajast. Maakohus on arvestanud, et määravaks on seaduses sätestatud ostueesõiguse teostamise tähtaeg ning tekkinud ostueesõigus saab uuele kaasomanikule üle minna üksnes juhul, kui omandiõigus läheb üle ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja teostas ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulise tähtaja jooksul. Kostjal oli kohustus anda nõusolek tema kohta tehtud omanikukande kustutamiseks ja esialgse omaniku kandmiseks kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse. Samuti oli hagejal õigus nõuda isikliku kasutusõiguse kustutamist

§ 63

lg-te 3 ja 5 kohaselt, sest

§ 257lg 3 kohaselt on ostueesõigusel eelmärke toime.

Maakohus tuvastas õigesti hageja õiguse nõuda

§-de 642 ja 330 alusel kostjalt nõusolekut kinnistu mõttelisele osale kolmanda isiku kasuks seatud hüpoteegikande kustutamiseks. Ringkonnakohus leidis, et kostja alternatiivne taotlus ostuhinna tasumise tähtaja määramiseks tuleb osaliselt rahuldada, ning määras hagejale kohtuotsuse täitmise tähtajaks kaks kuud kohtuotsuse jõustumisest. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Kostja palub kassatsioonkaebuses ringkonna- ja maakohtu otsused tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Alternatiivselt palub kostja tühistada ringkonnakohtu otsuse ning saata asi uueks lahendamiseks samale ringkonnakohtule uues koosseisus või samale maakohtule. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud ebaõigesti leidnud, et hagejal tekkis enne kaasomanikuks saamist toimunud müügitehingu suhtes ostueesõigus. Ostueesõiguse tekkimiseks on vajalik kaasomanikuks olemise kande olemasolu kinnistusraamatus. Müügilepingu sõlmimise ajal (
2. septembril 2014) hagejal ostueesõigust ei olnud, see tekkis pärast
3. septembrit
4. Ostueesõiguse teostamise avalduse tõestamise ajal (
5. novembril 2014) ei olnud Arras enam kaasomanik ning temal puudus ostueesõigus. Kuna kohtud arvestasid võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaande autorite selgitusi õiguse tõlgendamisel hageja väidete puhul, kuid eirasid neid kostja väidete puhul, on kohtud kohelnud pooli ebavõrdselt. Õiguskindluse tagamiseks on oluline, et ostueesõiguse teostaja oleks kaasomanik nii tehingu tegemise kui ka ostueesõiguse avalduse esitamise ajal. Kostja hinnangul on kohtud jätnud ebaõigesti kohaldamata VÕS § 244 lg 1 esimese lause. Kostja ja Brandente ei leppinud kokku kinnisasja kaasomandi ostuhinna tasumises määramatult kostja enda valitud tähtajal ega kahe kuu jooksul pärast tehingu tegemist, vaid kolme pangapäeva jooksul alates müügilepingu sõlmimisest. Samuti on kohtud valesti rahuldanud hüpoteegi kustutamiseks nõusolekut andma kohustamise nõude. Hagi rahuldamise korral kantakse kostja asemel kinnistusraamatusse Brandente või hageja ning kostja ei ole enam puudutatud isikuks (kinnisasja omanikuks) ja hüpoteegi kustutamise nõusoleku saamise nõue on panga vastu. Hagejal puudub iseseisev tuvastushuvi kostja kasuks seatud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks, eriti kui tal ei ole ostueesõigust.
6. Hageja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
7. Kolleegium leiab, et maa- ja ringkonnakohtu otsused tuleb materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 3 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada osas, millega tuvastati kostja kohustus anda nõusolek AS-i LHV Pank kasuks tehtud hüpoteegikande kustutamiseks ja asendati kostja tahteavaldus kohtuotsusega, ja jätta hagi selles osas läbi vaatamata. Muus osas tuleb ringkonnakohtu otsus TsMS § 691 p 1 alusel jätta muutmata. Riigikohus muudab TsMS § 173 lg 3 alusel menetluskulude jaotust. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
8. Hageja palus maakohtule esitatud hagis: 1) tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek kostja kasuks tehtud omanikukande kustutamiseks ja kande tegemiseks, mille kohaselt kinnistu mõttelise osa omanikuks on Brandente; 2) tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek kostja kasuks tehtud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks; 3) tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek ASi LHV Pank kasuks tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Hageja palus asendada kostja tahteavaldused kohtuotsusega.
9. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: ·
10. septembril 2014 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel müüs Brandente kostjale kinnistu 5414/37291 suuruse mõttelise osa hinnaga 150 000 eurot; ·
11. septembri 2014 lepingu sõlmimise ajal oli kinnistu Brandente (30145/37291) ja Arrase (7146/37291) kaasomandis; ·
12. septembril 2014 sõlmitud notariaalselt tõestatud lepingu alusel müüs Arras temale kuulunud mõttelise osa hagejale; ·
13. septembril 2014 kanti hageja kinnistusraamatusse kinnistu kaasomanikuna; ·
14. novembril 2014 teostas hageja notariaalselt tõestatud avaldusega
15. septembri 2014 lepinguga kostjale müüdud kinnistu mõttelise osa ostueesõigust.
16. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal, kes ei olnud
17. septembri 2014 müügilepingu sõlmimise ajal veel kinnistusraamatusse kinnistu kaasomanikuna kantud, on nimetatud müügilepingu osas ostueesõiguse teostamise õigus. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas hageja peab tasuma kostjale kinnistu mõttelise osa ostuhinna vastavalt müügilepingu tingimustele. Vaidluse all on ka see, kas hagejal on õigus nõuda isikliku kasutusõiguse kande ning hüpoteegikande kustutamist.
18. Esmalt käsitleb kolleegium hageja ostueesõiguse teostamise õigust
19. septembri 2014 müügilepingu osas.

§ 73

lg 2 kohaselt on kinnisasja mõttelise osa müümisel isikule, kes ei ole kaasomanik ega seaduse järgi eesõigustatud, teistel kaasomanikel müüdava mõttelise osa ostu eesõigus. VÕS § 244 lg 1 kohaselt on ostueesõigus õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. Kolleegiumi hinnangul ei välista hageja ostueesõigust asjaolu, et müügilepingu sõlmimise ajal, mille suhtes hageja soovib ostueesõigust teostada, ei olnud hageja kinnistu mõttelise osa kaasomanikuks. Samuti ei välista hageja ostueesõigust see, et kinnistu mõttelise osa esialgne omanik (Arras) ei ole ostueesõiguse teostamise avaldust teinud. Kohtud on õigesti leidnud, et kinnistusraamatu kande tegemise tõttu

1. septembril 2014 läks koos kinnisasja omandiga hageja üle ka ostueesõiguse teostamise õigus, arvestades seejuures asjaolu, et omandiõigus läks üle VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulise ostueesõiguse teostamise tähtaja jooksul. Kinnistu mõttelise osa endiselt kaasomanikult (Arraselt) ei saanud mõistlikult oodata, et ta oleks esitanud ostueesõiguse teostamise avalduse viie päeva jooksul (müügileping sõlmiti
2. septembril 2014 ning hageja kanti omanikuna kinnistusraamatusse
3. septembril 2014) ehk oluliselt lühema tähtaja jooksul, kui on sätestatud VÕS §-s 250, teadmata seejuures, millal omanikukannet muudetakse. Hageja ostueesõiguse olemasolu ei saa sõltuda asjaolust, kui kiiresti ta kinnistusraamatusse omanikuna kantakse.
4. Kolleegium ei nõustu kostjaga, et ostueesõiguse teostaja peaks olema kaasomanik nii tehingu tegemise kui ka ostueesõiguse teostamise avalduse esitamisel ajal, vastasel juhul tekiks olukord, kus uue kaasomaniku jaoks ennistuvad kõik ostueesõiguse teostamise võimalused. Hagejale ostueesõiguse ülemineku jaatamine ei tähenda seda, et hagejal oli võimalus teostada ostueesõigust piiramatu aja jooksul. Praegusel juhul teostas hageja ostueesõigust VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulise tähtaja jooksul (müügileping sõlmiti
5. septembril 2014 ning hageja esitas ostueesõiguse teostamise avalduse
6. novembril 2014).
7. Kolleegium selgitab, et kohus ei ole võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes avaldatud seisukohtadega seotud, mistõttu ei ole kostja etteheited poolte ebavõrdse kohtlemise kohta nende seisukohtade arvestamisel või arvestamata jätmisel põhjendatud.
8. Kostja leiab, et hagi rahuldamise korral tuleks VÕS § 244 lg 1 järgi hagejal tasuda ostuhind kostjale kolme pangapäeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Kolleegium selgitab, et VÕS § 224 lg 1 alusel tekkis ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku (hageja) ja müüja (Brandente) vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja (Brandente) ja ostja (kostja) vahel. Ostueesõigust teostanud isik (hageja) omandas ostja (kostja) ja müüja (Brandente) vahelise müügilepingu suhtes ka kõik lepingust tulenevad ostja kohustused, eelkõige aga ostuhinna maksmise kohustuse vastavalt lepingu tingimustele. Tuleb rõhutada, et lepingust tulenevad ostja kohustused on ostueesõigust teostanud isikul (hagejal) müüja (Brandente), mitte esialgse ostja (kostja) vastu. Seega saaks ostuhinna tasumist kolme pangapäeva jooksul vastavalt müügilepingu p-le 4.2 nõuda Brandente, mitte kostja.
9. Kolleegium on varem leidnud, et täitemenetluse seadustiku (TMS) § 19 järgi saab lugeda kohtuotsusega ostja nõusoleku andnuks tingimuslikult, st juhul, kui talle tasutakse ostuhind. Kohus saab rakendada ostuhinna tasumise tingimust kinnistusraamatu kande parandamiseks nõusoleku andmise eeldusena vaid juhul, kui esialgne ostja seda menetluses soovib, st mitte omaalgatuslikult. Lähtudes TsMS § 445 lg-st 1, võib kohus esialgse ostja taotlusel määrata kindlaks ka otsuse täitmise tähtaja, st aja, mille kestel ostueesõiguslane võib nõuda sellise otsuse sundtäitmist TMS § 19 järgi (vt Riigikohtu
10. juuni 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-13-06, p 27). Praegusel juhul on kostja õigused kaitstud sellega, et hageja peab tasuma kinnistu mõttelise osa ostuhinna 150 000 eurot kahe kuu jooksul kohtuotsuse jõustumisest.
11. Kolleegium ei nõustu kostjaga selles, et hagejal puudub tuvastushuvi kostja kasuks tehtud isikliku kasutusõiguse kande kustutamiseks. Lepingu p 8.1 kohaselt seati kostja kasuks isiklik kasutusõigus veevarustuse omamiseks. Kostja kasuks seatud isiklik kasutusõigus on kantud kinnistusraamatusse. Kuna hagejal on müügilepingu suhtes kaasomaniku ostueesõigus ning hageja on ostueesõigust
12. novembri 2014 avaldusega teostanud, on hagejal olemas tuvastushuvi TsMS § 368 lg 1 mõttes.
13. Samuti on hageja palunud tuvastada, et kostjal on kohustus anda nõusolek panga kasuks tehtud hüpoteegikande kustutamiseks. Kohtud on

§-dele 642 ja 330 tuginedes selle nõude ekslikult rahuldanud. Kolleegium selgitab, et hüpoteegi lõpetamine on

§ 642

järgi hüpoteegi tehinguline käsutamine, mille jaoks on vajalik hüpoteegipidaja tahteavaldus hüpoteegi lõpetamiseks ja hüpoteegi kustutamine kinnistusraamatust. Lisaks on

§ 330järgi vajalik ka kinnisasja omaniku nõusolek hüpoteegi lõpetamiseks.

Praegusel juhul ei taotle hageja hüpoteegi lõpetamist, vaid ebaõige hüpoteegikande parandamist (

§ 65

). Ebaõige hüpoteegikande parandamiseks on hagejal vaja üksnes hüpoteegipidaja (panga) nõusolekut.

1. Kuna ebaõige hüpoteegikande parandamiseks ei ole hagejal kostja nõusolekut vaja, puudub hagejal õiguslik huvi vastavasisulise tuvastusnõude esitamiseks. Selles osas tuleb hagi jätta TsMS § 423 lg 2 p 2 alusel läbi vaatamata.
2. Hagiavalduses on hageja esitanud kolm nõuet. Kuna vaidluse lahendamise tulemusena jäetakse hagi ühe nõude osas läbi vaatamata ning hagi ja kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt, tuleb poolte kõigi kohtuastmete menetluskulud TsMS § 168 lg 2 ja § 163 lg 1 järgi ning § 171 lg-s 1 sätestatut arvestades jaotada võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Seda arvestades jääb hageja kanda 33,33% ja kostja kanda 66,67% menetluskuludest. Maakohus ei ole menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud. Seega ei määra menetluskulusid rahaliselt kindlaks ka Riigikohus. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest.
3. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Villu Kõve, Ants Kull, Malle Seppik