RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Tsiviilasja hind Riigikohtus Kaebuse esitaja ja kaebuse li

) § 156 lg 1 alusel määrata hagejale üle kostja kinnisasja ligipääsud avalikult kasutatavatele teedele (Rävala puiesteele ja Kuke tänavale), sest hagejal puudub tema kinnisasjale ligipääs avalikult kasutatavalt teelt. Ligipääsu tõttu kostja omandiõigusele tekkiv riive on kostjale hüvitatud hageja kulul saadud eelistega, mistõttu tuleb hagejale läbipääs määrata täiendava tasuta. Alternatiivselt palub hageja määrata kostjale mõistlik tasu, mis asjaolude kohaselt ei saa ületada ühekordse maksena tasutavat 6391 eurot 16 senti.

1. Koos hagiavaldusega esitas hageja ka hagi tagamise taotluse, paludes keelata kostjal hagejale, hageja klientidele ning hageja osutatud muudele isikutele takistuste tegemine Kuke tn 6 kinnisasjale pääsemisel jalgsi või sõidukitega Rävala pst 5/Kuke tn 4 kinnisasjal asuvate olemasolevate ligipääsuteede kaudu ning keelata kostjal hagejale takistuste tegemine Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvate teenindusruumide ja ventilatsioonitorustiku kasutamisel. Harju Maakohus rahuldas
2. mai
3. a määrusega hagi tagamise taotluse.
4. Kostja hagi ei tunnistanud ja vaidles sellele vastu. Taotledes
5. märtsi
6. a kirjaga kostjalt lepingu ülesütlemise tähtaja pikendamist, on hageja oma käitumisega lepingu ülesütlemist tunnistanud ning tal puudub õigus kostja kinnisasja kasutada. Kui see õigus on hagejal siiski olemas, tuleb hagejal maksta kostja kinnisasja kasutamise eest mõistlikku tasu, milleks ei ole hageja nimetatud ühekordne tasu 6391 eurot 16 senti. Kostja on seisukohal, et kuivõrd
7. mai
8. a lepingu p-des 4.3, 4.4, 5.4, 6.3 ja 6.4 nimetatud alad ehitati välja 6-7 aastat enne
9. mai
10. a lepingu sõlmimist (aastatel 1997-1998) ja enne, kui kostja omandas kinnisasja, siis ei saa seda lugeda kostja omandiõiguse piirangu hüvitiseks. Hageja on ise Rävala pst 5 kinnisasja jagades tekitanud olukorra, kus ta ei pääse Rävala puiesteelt oma kinnisasjale kostja kinnisasja läbimata. Hagejal on oma kinnisasjale juurdepääs Kuke tänavalt. Kui hageja soovib mugavuse huvides kahte ligipääsu oma kinnisasjale, tuleb selle eest maksta kostjale mõistlikku tasu. Kuna hageja kinnisasi on kasutuses tasulise parklana, siis täiendav juurdepääs sellele Rävala puiesteelt on vajalik ärihuvidest lähtudes. Kostja ei kavatse sulgeda hagejale Kuke tänava juurdepääsu maa-alusesse parklasse, sest sinna ei ole hagejal muud juurdepääsu, kuid juurdepääsu kasutamise eest tuleb pooltel kokku leppida või määrata õiglane tasu. Hageja ei ole 11 aasta jooksul nõudnud
11. mai
12. a lepingu alusel servituudi seadmist. Seega puudub kinnistusraamatusse kantud eelmärgetel tegelik sisu. Kuna hageja ei ole näidanud, et lisaks lepingule oleks eelmärgetel ka seadusest tulenev alus, siis on eelmärked sisutud ja alusetud.
13. Harju Maakohus rahuldas
14. mai
15. a otsusega hagi osaliselt. Kohus tuvastas kostja kohustuse anda hagejale nõusolek tähtajatute teeservituudi, teenindusruumide kasutamise servituudi ja ventilatsioonitorustiku kasutamise servituudi seadmiseks Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvale kinnisasjale
16. mai
17. a lepingu p-de 4.1-4.4, 5.1-5.4, 6.1-6.4 ja 7.1 kohaselt. Otsus asendab tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 594 alusel kostja tahteavaldust anda nõusolek loetletud reaalservituutide seadmiseks Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvale kinnisasjale. Menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Kohus nõustus hagejaga, et kostja käitumine kinnitab, et ta võttis üle
18. mai
19. a lepingust tulenevad õigused ja kohustused (võlaõigusseaduse (VÕS) § 175). Kuna kostja on lepingust tulenevad kohustused üle võtnud, siis kehtib leping ka praeguse tsiviilasja poolte suhtes.
20. mai
21. a lepingu p-s 7 sätestatud kohustus servituutide kinnistusraamatusse kandmiseks ei ole lõppenud, sest see on täitmata ja servituudid ei ole tekkinud (

§ 641, § 172 lg 1 ja § 173).

Servituudi seadmise tehingu puhul tuleb eristada nelja tehingu koosseisulist elementi: 1) kohustav tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks, mis määrab servituudi sisu; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne.

1. mai
2. a lepingu p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis kahte esimest elementi: lepitud on kokku servituudi seadmises ja selle sisus. Lepingus puudub aga kinnistamisavaldus ja kinnistusraamatusse ei ole tehtud kannet. Siiski on servituutide kohta kannete tegemise tagamiseks kinnistusraamatusse kantud eelmärked. Tulenevalt

§ 63lg 1 p-st 1 ja lg-st 3 on 7.

mai

1. a lepingu p-des 4-7 on servituudi seadmises ja selle sisus kokku lepitud, st sõlmitud nii kausaal- kui ka asjaõigusleping. Hagejal on eelmärkest ja lepingust tulenevalt õigus nõuda kande tegemist vastavalt poolte vahel kokku lepitud servituudi asjaõiguslikule sisule. Asjaõiguslepingu sisu on seadusega määratud ning sellest ei saa taganeda ega seda üles öelda. Servituudi seadmise kohustust ei saa lugeda kestvuslepinguks VÕS § 195 lg 3 mõttes ning seda ei saanud VÕS §-dele 195 ja 196 tuginedes üles öelda. Kokkulepet, mille alusel hageja kasutab kostja kinnisasja enda kinnisasjale pääsemiseks, ei ole kohtu ette toodud asjaolude kohaselt üles öeldud. Seega on leping kehtiv ja kostja on kohustatud andma nõusoleku servituutide kohta kinnistusraamatusse kande tegemiseks.
2. mai
3. a lepingu p-de 4.4 ja 5.4 järgi on teeservituut ja teenindusruumide kasutamise servituut tasulised. Viidatud lepingu punktides on kokku lepitud, kuidas arvutatakse servituudi eest teeniva kinnisasja omanikule igal aastal makstavat hüvitist. Kohus nõustus hageja
4. aprilli
5. a menetlusdokumendi p-s 2.2 esitatud arvutuskäiguga, mille kohaselt on teeservituudi selle aastal tasu 1603 eurot 41 senti. Lepingu p-s 5.4 sätestatud korras tuleb arvutada ka teenindusruumide kasutamise eest igal aastal makstav tasu. Seetõttu tuleb kinnistusraamatusse kantavate tee ja teenindusruumide kasutamise servituudi puhul jätta välja sõna „tasuta". Kuna maakohus rahuldas hageja esimesena esitatud nõude, siis ei põhjendanud kohus TsMS § 442 lg 8 alusel alternatiivse nõude rahuldamata jätmist. Arvestades seda, et hageja ei tundnud 11 aasta jooksul huvi servituudi kande tegemise vastu, põhjustades sellega servituudi seadmise kohustuse jätkumise üle vaidluse, tuleb menetluskulud jätta TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda.
6. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles vaidlustas maakohtu otsuse täies ulatuses. Kostja palus ringkonnakohtul teha asja maakohtule tagasi saatmata uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.
7. Hageja esitas vastuapellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega hageja menetluskulud jäeti hageja enda kanda, ning teha uus otsus, millega jätta kõik menetluskulud kostja kanda. Kostja vaidles vastuapellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
8. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse rahuldamata, rahuldas vastuapellatsioonkaebuse ning tühistas maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas ja muutis resolutsiooni sõnastust. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maakohtu menetluses ja ringkonnakohtu menetluses kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus kostja kanda. Hagi osalist rahuldamist puudutavas osas nõustus ringkonnakohus maakohtu seisukohtadega. Ringkonnakohus hindas täiendavalt kostja aegumise vastuväidet ning leidis, et hagi esitamise seisuga ei olnud nõue aegunud. Kinnistule on seatud eelmärked servituutide seadmise tagamiseks, mille tõttu on välistatud tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 146 lg 5 kohaldamine. Ringkonnakohus leidis, et põhjendatud on hageja vastuapellatsioonkaebus. TsMS § 163 lg 1 kohaldamine maakohtus ei ole põhjendatud, kuna maakohus rahuldas hagi tervikuna, mitte osaliselt. Maakohus ei jätnud hageja alternatiivnõuet rahuldamata, vaid läbi vaatamata, kuna ta seda üldse ei käsitlenud hageja esmase nõude rahuldamise tõttu. Alternatiivnõude läbi vaatamata jätmist ei saa pidada hagi osaliseks rahuldamiseks. Kohtuvaidlust ei põhjustanud hageja, vaid see tekkis seetõttu, et kostja ei andnud nõusolekut kinnistusraamatusse kande tegemiseks, milleks ta oli kohustatud, nagu maakohus õigesti tuvastas. Eelmärgitut arvestades kohaldub menetluskulude jaotusele TsMS § 162 lg 1, mille kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
9. Kostja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks arutamiseks samale ringkonnakohtule. Hagejal oli
10. mai
11. a lepingu kehtivuse ajal õigus nõuda kostjalt selle täitmist ja servituutide seadmist. Hageja seda ei teinud ning esitas nõude alles pärast lepingu ülesütlemist.
12. mai
13. a lepingu järgi sai hageja nõuda asjaõiguse seadmist tulenevalt TsÜS § 146 lg-st 5 kümne aasta jooksul. Ringkonnakohus ei selgitanud, miks see säte praegusel juhul ei kohaldu. Servituute ei ole kinnistusraamatusse kantud ning üksnes eelmärgete kandmisest ei saanud tekkida hagejale asjaõigust kostjale kuuluva kinnistu kasutamiseks. Kostja on kogu menetluse jooksul väitnud, et hageja kasutas juurdepääsu üle kostja kinnisasja lihtsalt mugavusest. Kohtud ei ole selle väitega arvestanud. Kohtud tuvastasid poolte vahel võlaõigusliku lepingu olemasolu. Kui kohtud leidsid, et
14. mai
15. a lepingus sisaldus ka asjaõigusleping reaalservituutide seadmiseks, oleks kohtud pidanud põhjendama, kuidas see sai üle minna kostjale. Nagu maakohus tuvastas, ei sisaldu selline kokkulepe kinnistu
16. mai
17. a müügilepingus. Asjaõigusseadus ei tunnista eelmärkeid asjaõigusteks. Kui sõlmitud oleks servituudi seadmise asjaõigusleping, siis puuduks praegusel hagil mõte ja piisaks kinnistusosakonnale avalduse esitamisest servituutide kinnistusraamatusse kandmiseks. Maakohus leidis, et servituudid ei saanud olla tasuta, kuid samas ei ole maakohtu otsuse resolutsioonis midagi servituutide tasulisuse kohta märgitud. Sellega on rikutud TsMS § 442 lg-t
19. mai
20. a lepingus nähti ette, et hüvitada tuleb servituudi ala kasutamisega seotud kulud (lepingu p-d 4.4 ja 5.4), kuid servituudid on tasuta (lepingu p-d 4.1, 5.1 ja 6.1). Seega hindasid kohtud lepingut valesti, kui nad leidsid, et servituudid olid tasulised. Kostja jääb praegu ilma tulu teenimise võimalusest, kuna tema kinnisasjal asuvad teenindusruumid on hageja kasutuses. Kohtud ei põhjendanud, miks nad ei nõustunud kostja väidetega servituutide tasu osas. Kostja sai reaalservituute seadma kohustava võlaõigusliku lepingu üles öelda. Kohtud oleksid pidanud kohaldama

§ 156

lg-t 3, mille järgi ei saa kinnisasja omanik nõuda juurdepääsu oma kinnisasjale, kui ühendus avalikult kasutatavale teele on katkenud tema enda tahtel. Juurdepääsu puudumise on praegusel juhul põhjustanud hageja kinnisasjade jagamine enne seda, kui kostja sai oma kinnisasja omanikuks. Lisaks on hagejal oma kinnisasjale juurdepääs mujalt kui üle kostja kinnisasja. Maakohus ei rahuldanud hageja nõuet anda nõusolek tasuta servituutide kandmiseks täielikult, vaid üksnes osaliselt, kuna servituudid pidid maakohtu seisukoha kohaselt olema tasulised. Seega jättis maakohus õigesti menetluskulud poolte endi kanda.

1. Hageja on esitanud
2. veebruaril 2017 vastuse kassatsioonkaebusele, milles vaidleb kostja kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
3. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse.
4. Pooled ei vaidle mh järgmiste asja lahendamise seisukohast oluliste asjaolude üle: hageja on Tallinnas Kuke tn 6 asuva kinnisasja omanik; kostja on Tallinnas Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuva kinnisasja omanik alates
5. juunist 2004;
6. mail 2004 sõlmisid hageja ja OÜ Rävala Ärikeskus lepingudokumendi, mille p-des 4-6 lepiti kokku koormata OÜ-le Rävala Ärikeskus kuuluv hoonestusõigus (registriosa nr 1339) teeservituudi, teenindusruumide kasutamise servituudi ja ventilatsioonitorustiku servituudiga Kuke tn 6 kinnistu kasuks. Lepingudokumendi p-s 7 leppisid pooled kokku, et hoonestusõiguse lõppemisel on valitseva kinnisasja (Kuke tn 6) omanikul õigus nõuda p-des 4-6 nimetatud tingimustel servituutide seadmist teenivale kinnisasjale (Rävala pst 5/Kuke tn 4). Vastavate servituutide seadmise nõude tagamiseks on kostjale kuuluva kinnistu kohta avatud kinnistusregistriosa III jakku kantud eelmärked; Rävala pst 5/Kuke tn 4 asuvat kinnisasja koormanud hoonestusõigus on lõppenud ja kinnistusraamatust kustutatud
7. juunil 2004;
8. mail
9. a lepingudokumendi p-des 4-6 nimetatud servituute ei ole kinnistusraamatusse kantud; kostja on
10. veebruaril 2015 saatnud hagejale avalduse
11. mail
12. a lepingu ülesütlemiseks alates
13. maist
15. Kassatsiooniastmes vaidlevad pooled eelkõige selle üle, kas reaalservituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust andma kohustamise nõue on aegunud ning kas ringkonnakohus on rikkunud menetlusõiguse norme aegumisega seotud asjaoludele hinnangu andmisel. Samuti vaidlevad pooled selle üle, kas kostja on servituutide seadmiseks sõlmitud võlaõigusliku lepingu kehtivalt üles öelnud. Kostja hinnangul on ringkonnakohus ebaõigesti tuvastanud ka reaalservituutide tasu kokkuleppe ja tasu arvestamise aluste olemasolu
16. mai
17. a lepingudokumendis.
18. Kolleegium käsitleb esmalt servituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks tahteavaldust andma kohustamise nõude aegumist. Hageja on palunud esimese nõudena tuvastada kostja kohustus anda servituutide seadmiseks tahteavaldus. Kostja on sellele nõudele vastu vaielnud mh põhjusel, et nõue on aegunud. Ringkonnakohus on leidnud, et hagi esitamise seisuga ei olnud nõue aegunud. Kolleegiumi hinnangul on ringkonnakohus ekslikult leidnud, et TsÜS § 146 lg 5 asjas ei kohaldu. Seetõttu on ringkonnakohtu otsus aegumise kohaldamata jätmist puudutavas osas nõuetekohaselt põhjendamata (TsMS § 436 lg 1 ja § 654 lg 4). Tehingust tuleneva nõude üldine aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 kohaselt kolm aastat. Üheks erijuhuks, mil aegumistähtaeg on kümme aastat, on selle paragrahvi viienda lõike järgi kinnisasja asjaõigusega koormamise nõue. Kolleegium märgib, et õigussuhte tuvastamine ei alluks üldse aegumisele (vt nt Riigikohtu
19. septembri
20. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-73-08, p 16), kuid vaidlusalune nõue on praegusel juhul ebaõigesti sõnastatud tuvastusnõudena. Hageja soovib, et kostja teeks
21. mai
22. a kohustustehingu järgi nõutavad tahteavaldused kostjale kuuluva kinnisasja koormamiseks reaalservituutidega. Tegu on TsÜS § 68 lg 5 (ja täitemenetluse seadustiku (TMS) § 184 lg 1) kohase nõudega kohustada tahteavaldust andma. Tahteavalduste asendamist tuleb Riigikohtu järjekindla praktika kohaselt hageda sooritushagiga, mitte tuvastushagiga (vt nt Riigikohtu
23. septembri
24. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-81-15, p 14;
25. juuni
26. a otsus tsiviilasjas nr 3-21-34-16, p 18). Eelmärgitut arvestades on ka praegusel juhul hageja alternatiivsetest nõuetest esimene sooritusnõue, vaatamata selle ebatäpsele sõnastusele.
27. Ringkonnakohus on leidnud, et kuivõrd kostja kinnistule on seatud eelmärked servituutide seadmise nõude tagamiseks, on TsÜS § 146 lg 5 kohaldamine asjas välistatud. Kolleegiumi hinnangul ei ole seatud eelmärgetel nendega tagatud nõude (praegusel juhul reaalservituutide seadmine) aegumise seisukohalt tähtsust. Eelmärge on olemuslikult küll tagatisvahend, kuid selle funktsiooniks ei ole tagatava nõude aegumise välistamine (

§ 63

lg 1 p 1 ja lg 3).

§ 63

lg 1 p 1 kohaselt saab eelmärke kinnistusraamatusse kanda asjaõiguse omandamise või kustutamise või selle õiguse sisu või järjekoha muutmise nõude, sealhulgas tulevase või tingimusliku nõude tagamiseks. Kolleegium märgib, et eelmärge tagab võlaõiguslikku nõuet kinnistusraamatust nähtuva õigusliku olukorra muutmiseks. Seega saab eelmärkega mh tagada võlaõiguslikke nõudeid piiratud asjaõiguste seadmiseks. Eelmärge kaitseb õigustatud isikut kohustatud isiku, tema õigusjärglaste ja võlausaldajate vastu, tuues

§ 63

lg 3 järgi kaasa eelmärkega tagatud nõudeid kahjustavate või piiravate käsutuste tühisuse ning tagades õiguse järjekoha ja võlaõigusliku lepingu täitmise. Eelmärge on tagatud nõudega lahutamatult (aktsessoorselt) seotud, st see tekib koos tagatava nõudega ega kehti selleta (vt ka Riigikohtu

1. novembri
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-97-06, p 25;
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 23). Kolleegium leiab, et TsÜS § 146 lg 5 hõlmab kõiki kausaallepingu alusel esitatavaid nõudeid kinnisasja koormamiseks asjaõigusega, sh kinnisasja koormamiseks reaalservituudiga.
5. Lisaks on maa- ja ringkonnakohtu otsuste põhjendused vastuolulised
6. mai
7. a lepingudokumendi p-des 4-7 nimetatud kohustuste osas. TsMS § 436 lg 1 järgi peab kohtuotsus olema seaduslik ja põhjendatud, TsMS § 654 lg 1 teise lause alusel laieneb see nõue ka ringkonnakohtu otsusele. Riigikohus on korduvalt selgitanud, et kohtuotsuse seaduslikkus ja põhjendatus tähendab ka seda, et kohtuotsus ei või olla vastuoluline (vt nt Riigikohtu
8. veebruari
9. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-188-12, p 14;
10. jaanuari
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-117-08, p 12). Kohtute otsused sellele nõudele ei vasta. Iseenesest on õige, et reaalservituudi seadmisel tuleb eristada nelja elementi: 1) kohustav tehing reaalservituudi seadmiseks; 2) asjaõigusleping servituudi seadmiseks; 3) kinnistamisavaldus ja 4) kinnistusraamatu kanne. Samas on kohtud leidnud, et
12. mai
13. a lepingudokumendi p-d 4-7 sisaldavad nõutavas vormis kahte esimest elementi, st sõlmitud on nii kausaalleping (kohustav tehing) kui ka asjaõigusleping. Maakohtu otsuse järelduste kohaselt sisaldub kohustav tehing lepingu p-des 4-6 ja asjaõigusleping p-s
14. Kohtute hinnangul ei sisalda
15. mai
16. a leping kinnistamisavaldust, samuti ei ole reaalservituute kinnistusraamatusse sisse kantud. Kui lähtuda kohtute järeldusest, et
17. mai
18. a lepingudokument sisaldab nii kausaal- kui ka asjaõiguslepingut, jääb kolleegiumi hinnangul arusaamatuks, millist kostja tahteavaldust peaks kohtulahend asendama. Riigikohus on varem korduvalt märkinud, et TsÜS § 68 lg 5 (ja TMS § 184 lg 1) alusel saab kohus asendada üksnes kostja tahteavalduse. Kui kinnistusraamatukande tegemiseks on vajalik hageja enese või muu puudutatud isiku avaldus, tuleb need kinnistusraamatu pidajale kande tegemiseks esitada koos kohtulahendiga (vt nt Riigikohtu
19. jaanuari
20. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-09, p 16;
21. detsembri
22. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p-d 18 ja 21). Juhul kui
23. mai
24. a lepingudokumendis sisalduks ka asjaõigusleping reaalservituutide seadmiseks, poleks vaja asjaõiguslepingu tekkimise eelduseks olevat kostja tahteavaldust kohtulahendiga asendada. Kinnistamisavalduse esitamiseks hagejal kostja tahteavaldust vaja ei ole. Kinnistamisavalduse esitamise õigus on nii isikul, kelle õigusi kanne puudutab, kui ka isikul, kelle kasuks kanne tehakse (KRS § 34 lg 1). TsMS § 442 lg 5 teisest lausest tulenevalt peab kohtuotsuse resolutsioonist selguma, milliseid hageja tahteavaldusi kohtuotsus asendab (vt ka Riigikohtu
25. mai
26. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-42-13, p 12).

§ 641

kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on KRS § 341 järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Tahteavalduseks, mida võib olla vajalik asendada reaalservituutide seadmiseks, on tahteavaldus asjaõiguslepingu sõlmimiseks ja ka nõusolek kinnistusraamatus sellekohaste kannete tegemiseks. Kinnistusraamatu kannete tegemine eeldab tahteavaldust, millega antakse nõusolek reaalservituutide seadmise kohta kannete tegemiseks. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel lasta hagejal täpsustada, milliste tahteavalduste kohtulahendiga asendamist hageja soovib, ning sellega seotud asjaolusid pooltega nii õiguslikust kui ka faktilisest küljest arutada.

1. Nõuetekohaselt on põhjendamata maakohtu järeldus, et
2. mai
3. a lepingudokumendi p 7 sisaldab reaalservituutide seadmiseks vajalikku asjaõiguslepingut. Otsusest ei nähtu, milliste kohtu tuvastatud faktliste asjaolude alusel on selline järeldus tehtud. Ringkonnakohus ei ole seda viga kõrvaldanud. Lepingupoolte tahte väljaselgitamisel tuleb lähtuda lepingu tõlgendamise reeglitest.
4. mai
5. a lepingudokumendi p 7.1 sõnastuse järgi on valitseva kinnisasja omanikul õigus nõuda lepingudokumendi p-des 4-6 nimetatud servituutide seadmist ning p 7.2 teksti kohaselt seatakse eelmärked p-st 7.1 tulenevate valitseva kinnisasja omaniku õiguste tagamiseks. Kolleegium rõhutab, et asjaõigusleping on sõlmitud juhul, kui pooled on kokku leppinud selgelt määratletud asjaõiguslikus muudatuses (käsutuses). Juhul kui kokku on lepitud vaid kohustuses asjaõigusliku olukorra muutmiseks (tulevikus), on tegu kohustustehinguga.
6. Asja uuel läbivaatamisel peab ringkonnakohus käesolevas otsuses esitatud seisukohti arvestades välja selgitama, millise tahteavalduse asendamist hageja soovib. Seejärel tuleb ringkonnakohtul hinnata uuesti
7. mai
8. a lepingudokumendi alusel esitatud tahteavalduste asendamise nõude aegumist. Riigikohus ei saa ise nõude aegumise üle otsustada, kuna selleks on praegusel juhul vaja tuvastada asjaolusid ja hinnata tõendeid, mida kolleegium TsMS § 688 lg-test 3−5 tulenevalt teha ei saa. Kolleegium märgib, et servituutide seadmise asjaõiguslepingu sõlmimiseks nõusolekut andma kohustamise nõude aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 esimese lause ja teise lõike järgi alates ajast, mil õigustatud isikul on õigus nõuda nõudele vastava kohustuse täitmist. Kohtute poolt senises menetluses tuvastatud asjaolude kohaselt tekkis hagejal õigus nõuda servituutide seadmist pärast kostjale kuulunud kinnisasja koormanud hoonestusõiguse kinnistusraamatust kustutamist
9. juunil
10. Juhul kui tahteavalduste asendamise nõue ei ole aegunud, tuleb ringkonnakohtul uuesti otsustada selle sisulise põhjendatuse üle. Juhul kui nõue on aegunud ja seda ei saa seda rahuldada (TsÜS § 142 lg 1), tuleb kontrollida hageja alternatiivset nõuet kinnisasjale juurdepääsu määramiseks (

§ 156lg 1). Kolleegium juhib tähelepanu, et avaldusi avalikult kasutatavale teele juurdepääsuks lahendatakse Ts

MS § 475 lg 1 p 131 ja 611. ptk järgi hagita menetluses. Seega tuleb

§ 156

lg 1 kohase taotluse lahendamisel järgida hagita menetluse põhimõtteid, sh kaasata kõik puudutatud kinnistuomanikud.

1. Kolleegium lisab, et iseenesest on võimalik kinnisasjale piiratud asjaõigust seadma kohustav võlaõiguslik leping (kausaalleping) üles öelda, kuid seda siiski juhul, kui kausaallepingu järgi õigustatud pool on sellest lepingust tulenevaid kohustusi oluliselt rikkunud (vt ka Riigikohtu
2. juuni
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-08, p-d 11, 14 ja 15). Võlaõigusliku lepingu korraline ülesütlemine (VÕS § 195 lg 3) kolleegiumi hinnangul seevastu võimalik ei ole, sest see võimaldaks kohustatud poolel kohustuste täitmisest vastuolus VÕS § 8 lg-ga 2 meelevaldselt keelduda. Asjaõigusleping seevastu ei allu võlaõiguslikele kujundusõigustele, mh ei saa sellest taganeda ega seda üles öelda, nagu kohtud on õigesti märkinud (vt ka nt Riigikohtu
4. detsembri
5. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-05, p 19).
6. Kassatsioonkaebuse muudele väidetele ei pea kolleegium menetlusökonoomia kaalutulustest lähtuvalt vajalikuks vastata.
7. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause alusel ringkonnakohtu otsustada, lähtudes asja lahendamise tulemusest.
8. Tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kostjale tagastada. Peeter Jerofejev, Henn Jõks, Ants Kull