Obsah (6)

§ 113§ 324§ 272§ 275§ 323§ 29

2-16-2826 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Liis Arrak, Gaida Kivinurm ja Indrek Soots Otsuse tegemise aeg ja koht 1. detsember 2016. a, Tallinn Kohtuasja nu

) § 275 järgi tühine, on äriruumi üürilepingu puhul on selline kokkulepe lubatav ja kehtiv. Tähtis ei ole, kuidas üürnik praegu üürieset kasutab või kuidas on pooled üürieset üürilepingus nimetatud. Oluline on see, milline oli poolte tahe ruumi üürile andes. Lepingueelsetel läbirääkimistel avaldas just hageja soovi märkida üürilepingusse, et lepingu eset kasutatakse äripinnana. Hageja kasutaski üürieset äriruumina, sest äriregistris on hagejale kuuluva äriühingu OÜ Topwell Trade aadressiks märgitud üürieseme aadress. Samuti esitas kostja hageja palvel üürieseme kasutamisest tekkivate kulude arved osaühingule, kes need ka tasus. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad üürilepingu pooled märke kinnistusraamatusse kandmise nõudeõiguse välistada või vastavat nõuet piirata. Seetõttu on kehtiv üürilepingus p-s 1.1 kokku lepitud üürniku loobumine oma õigusest nõuda üürilepingu kohta märke kandmist kinnistusraamatusse. Asjaolu, et poolte tahe oli algusest peale suunatud äriruumi üürilepingu sõlmimisele, ilmneb ka üürilepingu projektist, millest nähtub, et algselt pidi üürnikuks olema hageja äriühing OÜ Topwell Trade ning üüriesemele viidati projektis algselt läbivalt kui äriruumile. Ehitisregistri andmetel ei ole tähtsust üürilepingu liigi kindlakstegemisel. Asjakohatud on hageja viited Politsei- ja Piirivalveameti hinnangule, et üüriese vastab eluruumi tunnustele ja on seetõttu sobiv koht relva hoidmiseks. Pooled said kõik üürilepingu punktid läbi rääkida ja mõlemal poolel oli võimalik teha lepingutingimuste kohta ettepanekuid ja muudatusi. Seega ei olnud tegemist kostja pealesurutud tingimusega ega tüüptingimusega. Kui hageja ei nõustunud lepingutingimustega, oli hagejal võimalus jätta üürileping sõlmimata. Esimese astme kohtu otsus 3 2-16-2826 3. Harju Maakohus jättis 30. augusti 2016. a otsusega kostja taotluse hagi läbivaatamata jätmiseks rahuldamata ja jättis hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 1434 eurot ning kohustas hagejat tasuma kuni menetluskulude hüvitamiseni menetluskulude hüvitiselt

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras viivist.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt saaks hageja nõude rahuldada

§ 324

lg 1 alusel, mille kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Pooled ei vaidle selle üle, et nad sõlmisid 30. märtsil 2015 Heki tee 6-8 asuva ruumi üürilepingu. Seega on täidetud

§ 324lg-s 1 sätestatud eeldus, st poolte vahel on kehtiv üürileping.

Asjas ei ole tähtsust asjaolul, kas kostja soovib üürieset müüa või mitte. Pooled ei vaidle selle üle, et üürieseme sihtotstarve on eluruum. Pooled vaidlevad selle üle, kas nad sõlmisid elu- või äriruumi üürilepingu, ning selle üle, kas üürilepingu p 1.1 tingimus, mille kohaselt hageja kasutab üüriobjekti äripinnana ja loobub

§ 324

lg 1 alusel üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemise nõudeõigusest, on tühine. Hindamaks, kas tegemist on eluruumi üürilepinguga, tuleb vaadata poolte eesmärke lepingu sõlmimisel, s.o kas eesmärk oli ruumi kasutamine elamiseks. Juhul, kui pooled leppisid eluruumi puhul kokku, et üürnik hakkab seda kasutama büroona, siis üürniku hilisem, ühepoolne ruumi eluruumina kasutuselevõtt ei anna veel üürnikule eluruumi üürniku kaitset.

§ 272lg 1 kohaselt on eluruum elamu või korter, mis on kasutatav alaliseks elamiseks.

Eluruumi üürilepinguga on tegemist siis, kui lepinguga antakse üürile eluruum ja lepitakse kokku, et seda hakatakse kasutama elamiseks. Üürilepingu alusel andis kostja hagejale üürile korteriomandi ning lepingu p 1.1 järgi leppisid pooled kokku, et üürnik kasutab seda äripinnana. Hageja ei toonud esile asjaolusid ega tõendanud, et poolte tegelik tahe oli sõlmida eluruumi üürileping. Hageja ei toonud kohtu ette asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et lepingu p 1.1 kohaselt lepingu eseme äripinnana kasutamise kokkuleppe oleks tühine, ega seda, et lepingu eseme äripinnana kasutamine sattus ekslikult lepingusse. Hageja väide selle kohta, et kostja teadis, et üürilepingu ese on kasutatav eluruumina, ei oma tähtsust. Oluline on üksnes see, milles pooled kokku leppisid. Politsei- ja Piirivalveameti väljastatud relvaluba ega fotod üüriobjektist ei tõenda asjaolu, et poolte tahe oli sõlmida eluruumi üürileping. Poolte vahel puudus vaidlus, et korteri sihtotstarve on eluruum, kuid mitte iga üürileping, millega antakse kasutusse eluruum, ei ole eluruumi üürileping. Üüritud korteri aadress on kantud äriregistris äriühingu OÜ Topwell Trade aadressiks. Õige on hageja väide, et see asjaolu ei muuda üürilepingu eset eluruumist äriruumiks, kuid oluline on see, milline oli poolte tahe lepingus sõlmimisel. Lepingu p 1.1 kohaselt kohustub üürnik eluruumi kasutama äripinnana. Üürieseme kasutamisega seotud kulude arved esitas kostja OÜ-le Topwell Trade. Seega on tõendatud, et hageja kasutab üürieset äripinnana. Asjaolu, et hageja kasutab ruumi lisaks lepingus ettenähtud eesmärgile ka eluruumina, ei muuda asjaolu, et poolte tahe oli sõlmida äriruumi üürileping. Õige ei ole hageja väide, et lepingu p 1.1 on

§ 275

alusel tühine.

§ 324

lg 1 kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Nimetatud säte kehtib nii eluruumi kui ka äriruumi üürilepingu puhul. Lepingu p 1.1 viimase 4 2-16-2826 lause kohaselt üürnik kinnitas, et loobub õigusest nõuda käesoleva lepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmisest. Seega välistasid pooled kinnistusraamatusse märke tegemise. Sellistel tingimustel lepingu sõlmimine oli hageja enda vaba tahe. Hageja väiteid selle kohta, et hageja valik oma kodu asukoha osas oli piiratud Viimsiga ning hageja oli üürilepingu sõlmimisel ilmselgelt nõrgemas positsioonis ja allus kostja survele lepingu tingimuste osas, on asjakohatud. Hageja ei ole esitanud kohtule tõendeid selle kohta, et kostja sundis või survestas hagejat nimetatud tingimustel lepingut sõlmima. TsMS § 162 lg 1 järgi jäävad menetluse kulud hageja kanda. Kostja palus mõista hagejalt menetluskulude hüvitamiseks välja 2411 eurot 50 senti. Kostja esindaja tegi põhjendatud ja vajalikke toiminguid kokku 11,50 tunni ulatuses. Kostja lepingulise esindaja tunnitasu 205 eurot ületab keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu ja seda tuleb vähendada. Mõistlik ja põhjendatud tunnihind on 120 eurot. Seega tuleb kostjale hüvitada lepingulise esindaja kulud 1380 eurot (11,5 tundi * 120 eurot tund). Nimetatule lisandub riigilõiv määruskaebuselt (50 eurot) ja registrist tehtud päringutega seotud kulud (4 eurot). Apellatsioonkaebus 4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega hagi rahuldada. Maakohtu otsuse resolutsiooni p 1 palus hageja jätta muutmata. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda ja mõista kostjalt hageja kasuks hageja menetluskulud koos

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise tasumise kohustusega.

Apellatsioonkaebuse kohaselt osutas maakohus liialt suurt tähtsust üürilepingu sõnastusele ja sellele, et üürilepingu p 1.1 kohaselt on lepingu ese kasutatav äripinnana. Maakohus jättis lepingu tõlgendamisel tähelepanuta sellele eelnenud poolte käitumise ning vastustaja pahatahtliku eesmärgi vältida kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Lepingu tõlgendamisel tuleb arvestada lepingu sõlmimise asjaolusid ning tavasid, poolte positsiooni lepingueelsetel läbirääkimistel, sh mõjujõudu enda tingimuste pealesurumisel ning üüriturul välja kujunenud praktikat, mis lepingu sõlmimise asjaolusid hageja kahjuks oluliselt mõjutasid. Tulenevalt asjaolust, et üüriturul ületab nõudlus oluliselt pakkumist, on praktikaks kujunenud üürileandja tüüptingimuste pealejäämine, mh üürnikule üürileandja tellitud maakleri tasu väljanõudmine. Juba ainuüksi nimetatud fakt tõendab üürileandja tugevamat positsiooni. Kostja teadmine üürilepingu eseme tegelikust kasutusest eluruumina on vastupidiselt maakohtu seisukohale äärmiselt oluline. Kostja andis teadvalt hageja kasutusse eluruumi. Maakohus asus ekslikult seisukohale, et hageja ei toonud esile asjaolusid ega tõendanud, et poolte tegelik tahe oli sõlmida eluruumi üürileping. Alla kirjutatud üürilepingu tekstis viidatakse läbivalt eluruumile. Maakohus jättis sisuliselt hindamata üürilepingu projekti. Nimetatud projektist on selgelt näha hageja kommentaar, et ta hakkab elama lepingu esemeks olevas korteris. Üürilepingu projekti p-s 1.1 hageja lausest „Üürnik võib kasutada lepingu eset nii elu- kui ka äripinnana“ kustutas kostja märke tegemise vältimiseks ära sõnad „nii elu- kui ka“. Kostja juhatuse liikme EE

1. märtsi
2. a e-kirjast üürilepingut vahendanud maakler KL-le nähtub, et kostjal oli huvi igal juhul vältida märke kandmist kinnistusraamatusse. 5 2-16-2826 Hageja tegi üürilepingu projekti muudatuse, mille kohaselt lisas sinna punkti üürniku õiguse majutada eluruumi oma perekonnaliikmeid. Selline punkt jäeti ka üürilepingu allakirjutatud versiooni ehk vastustaja nõustus sellise muudatusega (p 8). Äärmiselt kummaline oleks poolte kokkulepe selles, et isik võib äriruumis oma perekonnaliikmeid majutada. Maakohus tugines ebaõigesti üürilepingu äripinna üürilepinguks lugemisel asjaolule, et korteri kommunaalmakseid tasus apellandiga seotud OÜ Topwell Trade. Hageja sõlmis üürilepingu oma nimel, juhul kui hageja oleks soovinud sõlmida äriruumi üürilepingu, oleks üürnikuks märgitud osaühing. Puudub igasugune mõistlik põhjendus, miks sooviks eraisik vastutada ettevõtte huvides sõlmitud üürilepingu eest. Maakohus pani ebaõigesti tõendamiskoormuse hagejale, kellel ei ole kuidagi võimalik tõendada, et kostja oleks apellanti sundinud või survestanud taolistel tingimustel lepingu sõlmimiseks. On igati mõistetav, et sellises olukorras väldib õigusvastaselt survet avaldav pool mis tahes kirjaliku jälje jätmist. Teiseks ei ole sunni ja survestamise meetodid füüsiliselt tajutavad ega esitletavad. Samuti ei viita TsÜS sõnaselgelt sundimisele või survestamisele, kuid need on tuletatavad teistest tehingu tühisuse sätetest. Kui hageja tegi üürilepingu projekti paranduse, mille kohaselt oleks üürilepingu ese kasutatav nii eluruumi kui äripinnana ning lepingus nimetatakse üüripinda läbivalt eluruumiks, oli kostja huvi igal juhul vältida kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist, mistõttu sõnastas kostja lepingu selliselt, et üüripind oleks kasutatav üksnes äripinnana. Teadmine, et hagejal on eluaseme leidmine äärmiselt ajakriitiline, võimaldas kostjal hagejat survestada alla kirjutama üürilepingule, milles sisaldus tingimus, et üüripinda kasutatakse äripinnana ning et hageja loobub õigusest nõuda lepingu kohta kinnistusraamatusse märke kandmisest. Kuna kostja ei olnud nõus hagejaga lepingutingimuste osas läbi rääkima ning nende tingimusteta ei oleks kostja mingil juhul üürilepingut sõlminud, oli tegemist tüüptingimustega. Vastustaja seisukoht
3. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Vastuse kohaselt oli poolte tahe lepingu sõlmimisel selgelt väljendatud lepingu p-s 1.1, mis reguleerib üheselt mõistetavalt lepingu eseme ja selle kasutusotstarbe. Lepingu allkirjastamisega nõustus hageja kõigi lepingutingimustega, mh sellega, et üürimärget kinnistusraamatusse ei kanta. RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
4. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb rahuldada ja maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel menetlusõiguse normi rikkumise tõttu tühistada, v.a osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi läbivaatamata jätmise taotluse. Asjas tuleb tühistatud osas teha uus otsus, millega hagi rahuldada. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust TsMS § 651 lg 1 järgi üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja ei ole 6 2-16-2826 vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata kostja taotluse jätta hagi läbi vaatamata.
5. Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostja kui kinnisasja üürileandja ja omanik on kohustatud andma nõusoleku poolte tähtajalise üürilepingu koha kinnistusraamatusse märke tegemiseks. Hageja soovib kanda tähtajalise eluruumi üürilepingu

§ 324

lg-le 1 tuginedes kinnistusraamatusse, kuid kostja vastuväidete kohaselt ei ole hagejal õigust seda nõuda, kuna pooled sõlmisid äriruumi üürilepingu ja välistasid kokkuleppel

§ 324lg 1 kohaldamise poolte üürisuhtes.

Asjas tõendina esitatud poolte

1. märtsi
2. a üürilepingu p-st 1.1 nähtub, et lepingu esemeks on Viimsis Heki tee 6-8 asuv eluruum, kuid pooled on kokku leppinud, et üürnik kasutab lepingu eset äripinnana ning üürnik kinnitab, et loobub õigusest nõuda lepingu koha kinnistusraamatusse märke kandmisest

§ 324järgi.

8. Neil asjaoludel leidis maakohus õigesti, et hageja kui üürniku õigus nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist võib tuleneda

§ 324

lg-st 1, mille kohaselt võib kinnisasja üürnik nõuda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke tegemist. Viidatud sätte eesmärgiks on anda üürnikule üüritud kinnisasja võõrandamise puhuks võimalus kaitsta end selle vastu, kui uus üürileandja peaks soovima öelda üürilepingu

§ 323

alusel üles, s.o teha üürieseme võõrandamise korral kinnisasja omandajale kinnistusraamatu kaudu nähtavaks, et kinnisasi on koormatud üürilepinguga. Iseenesest tuleneb viidatud sättest üürnikule selleks puhuks nõudeõigus kinnistusraamatusse märke tegemiseks nii elu- kui ka äriruumi üürilepingu korral. Siiski ei saa üürnik eluruumi üürilepingu korral sellest õigusest kokkuleppel üürileandjaga kehtivalt loobuda, sest

§ 275

järgi on eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe tühine ning selline kokkulepe oleks ilmselgelt üürnikule kahjulik. Küll aga saavad üürilepingu pooled äriruumi üürilepingu puhul kehtivalt välistada

§ 324

lg-s 1 sätestatud üürniku õiguse nõuda üüritud kinnisasja omaniku vahetumise puhuks üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist. Praeguses asjas on pooled olnud kogu menetluse vältel ühel meelel selles, et lepingut sõlmides soovisid nad üürilepingus kokku leppida selles, et üürnik võib kasutada kostjale kuuluvat eluruumi äriruumina, mis iseenesest annab alust järeldada, et pooled võisid kokku leppida ka selles, et üürnikul ei ole õigust nõuda üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist. Pooled vaidlevad aga selle üle, kas lisaks oli pooltel kokkulepe ka selles, et üürnik võib kasutada üürieset ka eluruumina. Kolleegiumi hinnangul oleks

§ 324

lg-s 1 sätestatud õigusest kokkuleppel loobumine

§ 275

järgi tühine ka siis, kui pooled leppisid kokku, et üürieset kasutatakse nii elu- kui ka äriruumina.

§ 275

mõtteks on kaitsta üürnikku teda kahjustavate kokkulepe eest ka siis, kui üüritud ese on antud üürnikule eluruumina kasutada, olgugi, et lepingus on ette nähtud ka muid kasutusvõimalusi. Sellest tulenevalt on maakohus ekslikult lähtunud asja lahendades eeldusest, et kui pooled olid leppinud kokku äriruumi üürimises, siis ei saanud pooltel olla samal ajal ka kokkulepet üürilepingu eseme eluruumina kasutamiseks. 9. Arvestades poolte üürilepingu sõnastust, hageja väiteid ja kostja vastuväiteid leidis maakohus õigesti, et asja lahendamiseks tuleb esmalt tuvastada, milles pooled üürilepingus 7 2-16-2826 kokku leppisid (

§ 29

). Seda tehes leidis maakohus õigesti, et oluline on eelkõige selgitada, milline oli poolte ühine tahe üürilepingu sõlmimise ajal (

§ 29

lg 1) ja arvestada mh lepingu eesmärki (

§ 29lg 5 p 4).

Kolleegium hinnangul ei ole aga praeguses asjas oluline selgitada, kas üürnik ja üürileandja leppisid kokku, et üürieset hakatakse üürilepingu alusel kasutama eluruumina või äriruumina, vaid see, kas lisaks sellele, et pooled leppisid kokku eluruumi kasutamises äriruumina, olid pooled tegelikult ühel meelel ka selles, et hageja hakkab kasutama üürieset ka eluruumina. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjale kuuluv üüriese on sihtotstarbe kohaselt eluruum (korteriomand), mida pooled kinnitavad ka üürilepingu p 1.1 esimeses lauses. Lepingu p 1.1 teise lause sõnastuse järgi on pooled selgelt kokku leppinud selles, et üürnik kasutab lepingu eset äripinnana, samas on lepingu alguses märgitud üürniku elukohaks üürieseme aadress. Üürilepingu põhitingimustele on lisatud üldtingimused, mis sisaldavad kokkuleppeid nii elukui ka äriruumi üürimise kohta. 10. Hageja väitel teadis üürileandja juba enne üürilepingu sõlmimist, et hageja soovib kasutada üürieset nii elu- kui ka äriruumina, s.o kodukontorina. Oma väidet on hageja tõendanud kohtule esitatud üürilepingu projektiga (tl 97–105) ning LAAM Kinnisvara OÜ kliendihalduri, kostja ja hageja e-kirjavahetusega (tl 95–69). Maakohus on jätnud nimetatud tõendid asja lahendades põhjendamatult hindamata. Sellega on maakohus rikkunud oluliselt TsMS § 232 lg-st 1 tulenevat kohustust hinnata kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, mille tõttu jõudis maakohus väärale lõppjäreldusele. Esitatud tõenditest saab järeldada, et hagejale saadeti üürilepingu sõlmimise eel e-kirjaga üürilepingu projekt, sh üürilepingu põhitingimused ja üldtingimused. Projektist nähtub, et hagejale saadetud esialgses variandis on üürnikuks märgitud TopWell Trade OÜ (hagejale kuuluv osaühing), asukohaga Viimsi vallas Käärti tee 21, lepingu p-s 1.1 on märgitud, et üürnik kasutab lepingu eset äripinnana ja et lepingu eset on edaspidi nimetatud äripinnaks, ning et üürnik loobub

§ 324lg-s 1 sätestatud õigusest.

Lepingu põhitingimustele lisatud lepingu üldtingimused on koostatud äripinna üürimise kohta. Projektist nähtub ka see, et nii hageja kui ka kostja on teinud lepingu projekti muudatusettepanekuid. Hageja on asendanud üürniku ning märkinud osaühingu asemel üürnikuks enda kui füüsilise isiku. Hageja kommentaari (A1) kohaselt on hageja palunud märkida enda elukohaks üürieseme aadressi ja selgitanud, et algses projektis märgitud aadressil ta ju enam ei ela ning et see maja on müügis. Samuti on hageja muutnud projekti p 1.1 sõnastust ja märkinud, et üürnik võib kasutada lepingu eset nii elu- kui ka äripinnana, tõmmanud maha loobumise

§ 324

lg-s 1 sätestatud õigusest ning asendanud nii põhi- kui ka üldtingimustes sõna „äripind“ sõnaga „eluruum“. Kostja on märkinud lepingu p 1.1 esimeses lauses määratletud üürieseme kommentaarina (E2), et ei ole mõtet siinkohal pead liiva alla peita, sest üürieseme sihtotstarve on eluruum, kuid pooled saavad kokku leppida, et lepingu eset kasutatakse äripinnana. Samuti on kostja kommenteerinud äripinna asendamist eluruumiga ja märkinud selle kohta (E10): „Nüüd ma ei saa aru. Üürnik on juriidiline isik ja lepingus räägime läbivalt äripinnast“. Kostja ja LAAM Kinnisvara OÜ kliendihalduri

1. ja
2. märtsi
3. a e-kirjavahetusest nähtub, et kliendihaldur on saatnud
4. märtsil 2015 kostjale hageja muudatustega lepinguprojekti, millele on kostja vastanud, et kui see üürisuhe hakkab rohkem ressurssi kulutama, kui sellest tulenev kasu on, siis pigem jätame selle asja juba siinkohal katki. Samuti 8 2-16-2826 nähtub kosja e-kirjast, et kostjal oli huvi sõlmida üürnikuga leping kostjale vastuvõetavatel tingimustel, ning kinnistusraamatu märke kohta tehtud hageja muudatuse kohta ei osanud kostja lõplikku seisukohta öelda, kuna ei olnud varem selle küsimusega kokku puutunud ja soovis esmalt konsulteerida. Hageja ja LAAM Kinnisvara OÜ kliendihalduri
5. märtsi
6. a e-kirjavahetusest nähtub, et kliendihaldur saatis kostja vastuse hagejale edasi, lisas e-kirjale üürilepingu algse põhja ja soovitas helistada kostjale. Üürilepingust nähtub, et samal päeval on pooled sõlminud algsetel tingimustel üürilepingu. Poolte allkirjastatud üürilepingu põhitingimustes ei ole hageja ülalmärgitud muudatusettepanekutega arvestatud, v.a hageja soov märkida üürnikuks hageja, mitte temale kuuluv osaühing, ja hageja elukoht üürieseme aadressil. Sh on lepingu p 1.1 sõnastatud nii, nagu see sisaldus hagejale saadetud esialgses projektis. LAAM Kinnisvara OÜ kliendihalduri
7. märtsi
8. a kiri hagejale, millega haldur saatis mh hagejale ka nende lepingu algse põhja, kus on vajalikud andmed ära täidetud, annab alust järeldada, et üürileping sõlmiti kinnisvarabüroo varem väljatöötatud üldtingimustega.
9. Kolleegiumi hinnangul saab ülalmärgitud tõenditest järeldada, et kostja soovis anda üürile talle kuuluva korteriomandi (eluruumi) ja hageja soovis seda üürida, mistõttu edastas tehingut vahendanud LAAM Kinnisvara OÜ kliendihaldur pooltele üürilepingu projekti. Üürilepingu projektist ja hageja selgitustest nähtub, et alguses soovis hageja sõlmida üürilepingu talle kuuluva osaühingu nimel, et osaühing kannaks üürilepingust tulenevaid kulusid ja et üürieseme aadressi saaks märkida äriregistris osaühingu aadressiks. Lepinguprojekti tehtud muudatustest nähtub, et hageja on ümber mõelnud ning soovinud sõlmida lepingu siiski füüsilise isikuna ja soovinud, et lepingust nähtuks üheselt, et ta asub üürieset kasutama nii elu- kui ka äriruumina. Hageja selgituste kohaselt otsustas ta jätta osaühingu kanda üksnes kõrvalkulud. Kolleegiumi hinnangul on eluliselt usutav, et hageja soovis eluruumi üürides kajastada üürilepingus eluruumi kasutamist mh ka äripinnana, et ta saaks (osa) eluruumi üürimisest tekkivaid kulusid jätta äriühingu kanda. Kostja on hagile vastu vaieldes tuginenud küll üürilepingu p 1.1 sõnastusele ja sellele, et hageja kasutab üürieset äripinnana, kuid ei ole lükanud ümber hageja väidet, et enne lepingu sõlmimist andis hageja kostjale teada, et soovib kasutada üürilepingu eset ka eluruumina. Kostja ei ole üürilepingu projektis, e-kirjavahetuses ega ka praeguses kohtumenetluses väitnud, et tema huviks oli anda talle kuuluv eluruum hagejale üürile üksnes kasutamiseks hageja majandus- ja kutsetegevuses, mitte alaliseks elamiseks. Kuna üüriesemeks on korteriomand, mis on sihtotstarbe kohaselt kasutatav eluruumina, ei saa kostja sellist huvi ka asjaoludest järeldada. Pigem saab lepingu sõlmimise asjaolusid ja lepingueelseid läbirääkimisi arvestades järeldada, et kostjale ei olnud oluline anda eluruum kasutusse üksnes majandus- ja kutsetegevuses kasutamiseks. Samuti ei ole kostja lepingu sõlmimise järel ega kohtumenetluses andnud hagejale mõista, et hageja ei või lepingust tulenevalt kasutada üürieset eluruumina. Kostja eesmärgiks oli anda talle kuuluv eluruum üürile, nagu nähtub ka kostja
10. märtsi
11. a e-kirjast LAAM Kinnisvara OÜ kliendihaldurile, ja talle ei olnud oluline, et seda kasutatakse üksnes majandus- ja kutsetegevuses. Asjaolude kohaselt võis kostjal tekkida selline huvi alles pärast seda, kui hageja soovis jätta lepingust välja tingimuse, mille kohaselt hageja loobub

§ 324lg-s 1 sätestatud õigusest.

Kolleegiumi hinnangul on eluliselt usutav, et alles pärast konsulteerimist tekkis kostjal huvi märkida lepingusse, et üürnik kasutab üürieset üksnes äriruumina, et välistada kehtivalt üürniku õigus nõuda

§ 324lg-1 alusel üürilepingu kohta märke tegemist kinnistusraamatusse.

Seega võis kostjal olla küll tahe märkida lepingusse, et üürieset kasutatakse äriruumina, kuid poolte allkirjastatud lepingust, üürilepingu projektist ja e-kirjavahetusest ei saa järeldada, et kostja 9 2-16-2826 tegelik tahe oli välistada üürieseme kasutamine eluruumina. Nagu ülal märgitud, seda ei ole kostja ka ise väitnud. Mh kinnitab kostja nõustumist üürieseme eluruumina kasutamisega ka asjaolu, et pooled on allkirjastatud üürilepingus märkinud üürnikuks hageja kui füüsilise isiku ja hageja elukohaks üürieseme aadressi. Ka sellele ei ole kostja lepingu sõlmimise eel ega kohtumenetluses vastuväiteid esitanud. Ülalmärgitut arvestades leiab kolleegium, et kostja teadis hagejaga üürilepingut sõlmides, et hageja soovib kasutada üürieset eluruumina, ning nõustus sellega, et hageja asub üüritud eluruumi kasutama oma alalise elukohana, kuid soovis juriidilistel kaalutlustel märkida üürilepingu p 1.1, et üürieset kasutatakse äriruumina. 12. Vastuseks hageja ja kostja väidetele selle kohta, kas hageja kasutab tegelikult üürieset eluvõi äriruumina, märgib ringkonnakohus, et maakohus juhtis asjas õigesti tähelepanu sellele, et neil asjaoludel ei ole tähtsust, kuna oluline on see, milles pooled üürilepingut sõlmides kokku leppisid. Asjaolu, et üürilepingu esemeks on eluruum, mida hageja ka faktiliselt eluruumina kasutab, ei tähenda kolleegiumi hinnangul iseenesest veel seda, et poolte lepingut tuleks pidada tingimata eluruumi üürilepinguks, nagu leidis õigesti ka maakohus. Ka eluruumina käsitatavat ruumi (s.o elamut või korterit, mis on kasutatav alaliseks elamiseks

§ 272

lg 1 esimese lause tähenduses) saab iseenesest üürida äriruumina (s.o majandus- ja kutsetegevuses kasutatava ruumina

§ 272lg 1 teise lause tähenduses), kui pooled selliselt kokku lepivad.

Praeguses asjas aga kolleegium sellist kokkulepet ei tuvastanud. Samuti ei muuda üürniku faktiline käitumine, s.o üüritud äriruumi elama asumine veel sõlmitud üürilepingut eluruumi üürilepinguks, nagu leidis õigesti ka maakohus, viidates võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandele. Kui pooled on kokku leppinud, et üürieset kasutatakse üksnes majandus- ja kutsetegevuses, siis see, et üürnik asub kokkulepet eirates üürieset eluruumina kasutama, et tähenda veel seda, et üürilepingule laieneb igal juhul eluruumi üürilepingu spetsiifiline kaitse. Ka kostja esile toodud asjaolud selle kohta, et hageja kasutab eluruumi äriruumina, kuna on märkinud äriregistris talle kuuluva osaühingu aadressiks üüritud eluruumi aadressi, ning et korteri kasutamisega seotud kulud tasub hagejale kuuluv osaühing, ei anna alust järeldada, et pooled leppisid kokku eluruumi kasutamises üksnes äriruumina. Kolleegium märgib, et iseenesest ei ole hageja vastu vaielnud sellele, et ta kasutab üürieset mh ka majandus- ja kutsetegevuses, kuid see ei anna alust järeldada, et pooled välistasid üürilepingut sõlmides üürieseme kasutamise eluruumina. 13. Eeltoodut arvestades leiab kolleegium, et hoolimata üürilepingu p 1.1 teise lause sõnastusest, mille kohaselt on pooled kokku leppinud, et üürnik kasutab lepingu eset äripinnana, olid pooled tegelikult kokku leppinud, et hageja kasutab üürieset nii elu- kui ka äriruumina. Kuna eluruumi üürilepingu korral on

§ 324

lg-s 1 nimetatud õigusest loobumise kokkulepe tühine, on hagejal õigus tugineda

§ 324lg-le 1 ja nõuda üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemist.

14.

§ 324

lg 1 alusel saab üürnik nõuda, et kinnisasja omanikust üürileandja laseks kanda kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märke ning üürileandjal on üldjuhul kohustus võimaldada selline märge kinnistusraamatusse kanda, s.o esitada avaldus või anda nõusolek kinnistusraamatusse üürilepingu kohta märkuse kandmiseks. 10 2-16-2826 Seadusega kinnistusraamatusse kanda lubatud asjaolude nähtavakstegemiseks võib AÕS § 63 lg 1 p 4 järgi kanda kinnistusraamatusse märkuse. Märkuse kinnistamiseks saab avalduse esitada KRS § 34 lg 1 järgi isik, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse, s.o üüritud kinnisasja omanik või üürnik, kuid viimasel on KRS § 34¹ lg 1 ja lg 2 p 5 järgi märkuse tegemiseks vaja kinnisasja omaniku nõusolekut. Kostja kui kinnisasja omanik on keeldunud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks avaldust esitamast, samuti selleks hagejale nõusolekut andmast, kuigi tulenevalt

§ 324lg-st 1 on ta selleks kohustatud.

Kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust tsiviilseadustiku üldosa seaduse § 68 lg 5 järgi jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Ka puudutatud isiku nõusolekut võib KRS § 34¹ lg 8 järgi asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus. Kuna kolleegium tuvastas, et kostjal on kohustus anda nõusolek üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks, tuleb kostjat kohustada andma nõusolek hagejaga

1. märtsil 2015 sõlmitud üürilepingu kohta kinnistusraamatusse märke tegemiseks ning sellest keeldumise korral asendab käesolev kohtuotsus kostja nõusolekut. AÕS § 63¹ lg 8 järgi tuleb üürilepingu kohta tehtavas märkes näidata ära ka poolte tähtajalise üürilepingu lõppemise tähtpäev, s.o
2. märts
4. Ülaltoodud põhjendustel tuleb nii apellatsioonkaebus kui ka hagi rahuldada. Kohtuotsuse täitmise tagamiseks tuleb jätta hagi tagamise abinõu muutmata. Menetluskulud
5. Hagi rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 162 lg 1 järgi jätta nii maa- kui ka ringkonnakohtus poolte kantud menetluskulud kostja kanda.
6. Lähtudes Riigikohtu
7. aprilli
8. a otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots 11