Obsah (8)

§ 19§ 15§ 17§ 8§ 22§ 18§ 21§ 13

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise aeg ja koht 24. märts 2017, Tartu Tsiviilasja number 2-

tja): OÜ Ramsi VK (registrikood 10357298), lepinguline esindaja vandeadvokaat Nikolai Kõiv.

1. Jätta Maarika Grentsi, Age Kalliveri, Inna Kalliveri, Raivo Lindma, Kersti Palgi, Peeter Sirkeli, Silver Kruusamägi, Rita Västeri, Argo Otsma, Vello Milveki, Anžela Arslanova, Mai Ereline apellatsioonkaebus rahuldamata.
2. Jätta Tartu Maakohtu
3. detsembri 2016 otsus muutmata.
4. Keelduda asja materjalide juurde võtmast ja lugeda Maarika Grentsile, Age Kalliverile, Inna Kalliverile, Raivo Lindmale, Kersti Palgile, Peeter Sirkelile, Silver Kruusamägile, Rita Västerile, Argo Otsmale, Vello Milvekile, Anžela Arslanovale, Mai Erelinele tagastatuks taotluse ja menetluskulude nimekirja lisa
5. jaanuari 2017 kinnitus.
6. Jätta maakohtu menetluskulude jaotus ja rahaline suurus muutmata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud solidaarselt Maarika Grentsi, Age Kalliveri, Inna Kalliveri, Raivo Lindma, Kersti Palgi, Peeter Sirkeli, Silver Kruusamägi, Rita Västeri, Argo Otsma, Vello Milveki, Anžela Arslanova, Mai Ereline kanda.
7. Rahuldada OÜ Ramsi VK avaldus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Mõista Maarika Grentsilt, Age Kalliverilt, Inna Kalliverilt, Raivo Lindmalt, Kersti Palgilt, Peeter Sirkelilt, Silver Kruusamägilt, Rita Västerilt, Argo Otsmalt, Vello Milvekilt, Anžela Arslanovalt, Mai Erelinelt OÜ Ramsi VK kasuks välja menetluskulud ringkonnakohtus 300 (kolmsada) eurot (ilma käibemaksuta). Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
8. Maarika Grents, Age Kalliver, Inna Kalliver, Raivo Lindma, Kersti Palgi, Peeter Sirkel, Silver Kruusamägi, Rita Väster, Argo Otsma, Vello Milvek, Anžela Arslanova, Mai Ereline (hagejad) esitasid
9. novembril 2015 Tartu Maakohtusse hagi OÜ Ramsi KV (

tja) vastu 4 520 euro 9 sendi ja lisanduva intressi saamiseks. Hagejad on XXXXX asuva 12 korteriga elamus asuvate korterite omanikud, moodustades KOÜ XXX (ühisus).

tja osutas kuni 20. oktoobrini 2014 hagejatele kaasomandi eseme valitsemise osas valitseja teenust ning kogus enda arveldusarvele hagejatelt kaasomandi eseme 2 korrashoiuks ja remondiks raha. Samuti osutas

tja hagejatele erinevaid kommunaalteenuseid oma majandus- ja kutsetegevuse raames. Ühisuse üldkoosolekute dokumentide kohaselt on

tja aastal 2011 õigusliku aluseta endale jätnud 4520 eurot 9 senti hagejate poolt kogutud remondiraha. Raha endale jätmise eesmärgiks oli katta

tja poolt nr 8 omanikule osutatud kommunaalteenuste eest tekkinud võlgnevus.

tja on remondiraha endale jätmisel lähtunud korteriomanike 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsusest, mis ei saa olla remondiraha sellise kasutamise aluseks. Ühisuse üldkoosolekul häälteenamusega vastu võetud otsus ei asenda korteriomanike kokkulepet. Hagejad ei nõustu

tjaga, et hagi on aegunud. Ühisuse 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1 otsus on tühine, sest üldkoosolek ei olnud korteriomandiseaduse (

) § 19 lg 2 kohaselt otsustusvõimeline kuna üldkoosolekust võttis osa kolm korteriomanikku (korterid nr 7, nr 10 ja nr 11), kellele kuulub vähem kui pool kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. Lisaks osales koosolekul kolm isikut, kes on allkirjad andnud korterite nr 1, nr 2 ja nr 13 omanike reale, kuid kelle esindusõigust ei ole fikseeritud. Asjaolu, et korterite nr 1, nr 2 ja nr 13 allkirjareale ei ole oma allkirja andnud korterite omanikud, tõendavad hagiavalduse juurde lisatud Maarika Grentsi, Inna Kalliveri ja Mai Ereline poolt omakäeliselt allkirjastatud volikirjad. 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku protokollil ei ole märget, et tegemist oleks korduva üldkoosolekuga, seega ei ole tegemist

§ 19

lg 3 olukorraga, kus üldkoosolek oleks otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-38-11 kohaselt on

§ 19lõike 2 ja § 19 lõike 3 rikkumise korral üldkoosoleku otsus kui mitmepoolne tehing tühine Ts

ÜS § 87 järgi ega vaja kehtetuks tunnistamist

§ 15lõike 4 järgi.

Kui

1. oktoobri 2011 üldkoosolek oleks olnud otsustusvõimeline, siis oleks korteri nr 8 võlgnevuse katmise otsus igal juhul tühine. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et korteri nr 8 võlgnevuse katmist sõnaselgelt ei otsustatud, vaid seda arutati ja lõpuks otsustati kinnitada 2011.a tegevusaruanne, mille üldkoosolekul osalejad said tutvumiseks alles üldkoosolekul ning milles puudusid
2. aasta septembrikuu andmed ja viited korteri nr 8 võlgnevuse katmisele. Asjaolust, et tegevusaruande dokument esitati osalejatele alles üldkoosolekul, saab järeldada, et rikutud on

§ 17lg-s 2 sätestatut ning päevakorrapunkti nr 1 otsus on tühine.

Hagejate ja

tja vahelise suhte aluseks on käsundusleping, millele kohalduvad nii tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS), võlaõigusseaduse (VÕS) kui ka korteriomandiseaduse sätted. TsÜS § 146 lg 4 kohaselt on kohustatud isiku poolt kohustuse tahtliku rikkumise korral tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kümme aastat. Käsundussuhtest tulenevalt ei ole hagi aegunud, kuna

tja on käsundisaajana tahtlikult tegutsenud enda huvidest lähtudes ning on tahtlikult rikkunud VÕS § 620 lg-st 1 tulenevat kohustust tegutseda hagejate suhtes lojaalselt. Hagejad leiavad otsustusvõimetuks osutunud 2012. aasta üldkoosoleku protokolli vormistamise analoogiale tuginedes, et

tja teadis juba 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku läbiviimisel, et koosolek ei ole otsustusvõimeline, kuna kummaski protokollis ei ole välja toodud hääletamise tulemusi. 2.

tja hagi ei tunnistanud, vaidles hagile vastu ja palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud jätta hagejate kanda.

tja tegutses hagejate poolt antud volituste piires ja vastavuses kehtiva seadusandlusega.

tja kutsus

1. oktoobriks 2011 kokku korteriomanike üldkoosoleku. Ühisuse
2. oktoobri 2011 üldkoosoleku protokollist (üldkoosolekust osavõtjate lehest) nähtub, et koosolekust võtsid osa korterite nr 1, nr 2, nr 7, nr 10, nr 11 ja nr 12 esindajad. Koosolekul osalenud isikutele kuulus üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandist. Koosolek oli otsustusvõimeline. 3 Koosolek kinnitas valitseja 2011 tegevusaruande ja nõustus valitseja ettepanekuga, et korteriomandi nr 8 omaniku võlgnevus jääb korteriomanike ühisuse kanda. Ükski hagejatest ei nõudnud ühe kuu jooksul korteriomanike
3. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist (

§ 8lg 4).

Riigikohus asus

1. juuni 2015 lahendis 3-2-1-4915 seisukohale, et kuna korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing, siis lähtudes TsÜS§ 146 lg-st 1 on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat ja hagi aegunud. Hagejad ei ole taotlenud antud hagis tunnistada kehtetuks
2. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsust. Hagejad ei ole tõendanud, et

tja oleks omandanud hagejate raha. Korteriomandi nr 8 omaniku pankrot kuulutati välja

1. Pankrotimenetluse tulemusena jäi ühisusele laekumata 4520 eurot 9 senti.
2. oktoobril 2011 toimunud üldkoosolekul oli esindatud 51% ühisuse korteriomandite kogusuurusest esindatud häältest (koosoleku protokoll; koosolekust osavõtjate nimekiri; volitused; korteriomandite reaalosade suurused). Koosolek oli otsustusvõimeline. Koosolekul tegi

tja esindaja ettepaneku kanda korteriomandi nr 8 omaniku pankrotimenetluses saamatajäänud rahasumma antud elamu korteriomanike poolt moodustatud fondi kuludeks.

tja esitas koosolekule kinnitamiseks ühisuse tegevusaruande, kus on fondi summadest maha kantud korter nr 8 poolt laekumata jäänud summad. Koosolek otsustas ühehäälselt kinnitada ühisuse tegevusaruande. Samal koosolekul kinnitati ka ühisuse remondirahade arvestus ja korteriühisuse 2012 majandamise eelarve. Otsust ei ole vaidlustatud. Hagejad väidavad, et

tja omandas hagejate raha 10. oktoobril 2011.

tja informeeris hagejaid tehtavast otsustusest

1. oktoobril
2. Hagejad pidid teada saama oma subjektiivsete õiguste rikkumisest
3. oktoobril 2011.a. Hagejate nõue aegus
4. oktoobril
5. Hagi on kohtule esitatud
6. novembril
7. Seega on hagi esitatud peale haginõude aegumistähtaja möödumist.

tja leiab, et hagi on nii

-i kui ka TsÜS-i § 150 lg 1 kohaselt aegunud. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohtu
2. detsembri 2016 otsusega jäeti hagejate hagiavaldus rahuldamata. Menetluskulud summas 600 eurot (ilma käibemaksuta) jäeti solidaarselt hagejate kanda. Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudub vaidlus, et

tja osutas kuni 20. oktoobrini 2014 korteriomanike ühisusele kaasomandi eseme valitsemise osas valitseja teenust ning kogus enda arveldusarvele korteriomanikelt kaasomandi eseme korrashoiuks ja remondiks nn kapitaalremondi raha. Samal ajal osutas

tja korteriomanikele ka erinevaid kommunaalteenuseid (vesi-, kanalisatsioon, soojus), mille eest korteriomanikud tasusid valitsejale. Pooled ei vaidle, et

1. oktoobril 2011 toimus ühisuse üldkoosolek. Poolte vahel on vaidlus, kas
2. oktoobri 2011 toimunud üldkoosoleku otsus on tühine või mitte. Samuti on poolte vahel vaidlus, kas antud nõue on aegunud või mitte. Pooled ei ole esitanud kohtule pooltevahelist lepingut teenuste osutamise kohta. Seega kohus hindas asjaolusid seaduse (VÕS § 619 jj) sätete alusel. Maakohtule ei ole esitatud ühtegi väidet, et valitseja oleks oma kohustused täitmata jätnud. Hagejate etteheide valitsejale seisnevad selles, et valitseja on omavoliliselt korteriomandi nr 8 omaniku poolt tasumata võla jätnud endale korteriomanike poolt kogutud kapitaalremondi raha arvelt. Raha endale jätmise eesmärgiks oli korteri nr 8 omanikule osutatud kommunaalteenuste eest tekkinud võlgnevus. Vaidlust ei ole selles, et korteriomanikud pidid teenuste eest

tjale tasuma. 4 Maakohus leidis, et usaldusväärselt ei ole põhjendatud ega põhistatud, et

tja on rikkunud tahtlikult TsÜS § 146 lg 1-3 nimetatud nõudeid ja milles seisneb VÕS § 620 sätestatud hoolsusnõude mittetäitmine. Korteriomandiseaduse § 8 lg 1 kohaselt võivad korteriomanikud kokkuleppe alusel korraldada kaasomandi esemega seotud õigussuhteid (korteriomanike ühisus) seaduses sätestatust erinevalt, välja arvatud juhul, kui seadus selle otse välistab. Ühisuse üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekust võtsid osa korterite nr 1, nr 2, nr 7, nr 10, nr 11 ja nr 12 esindajad. Koosolekul osalenud isikutele kuulus üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandist. Seega oli üldkoosolek otsustusvõimeline (

§ 19lg 2).

Maakohus leidis, et kuna korteriühistu üldkoosolekust võttis osa üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandi omanikkest, siis ei ole üldkoosoleku otsus tühine selle otsustusvõimetuse tõttu. Hageja ei ole tõendanud, et allkirja andnud isikutel puudus esindusõigus. Hagejad ei nõudnud ühe kuu jooksul korteriomanike 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsuse kehtetuks tunnistamist. Maakohus leidis, et

tja on täitnud oma kohustused

§ 22lg 1 tähenduses.

Ta on üldkoosolekul teavitanud korteriomanikke tekkinud võlgadest valitseja ees ja sellest, et võlad jäävad korteriomanike kanda ja seetõttu puuduvad vahendid remondifondis. Maakohus asus seisukohale, et

tja on tegutsenud vastavalt korteriomanike tahtele (VÕS § 620 lg 1). Hagejad ei ole üldkoosoleku otsust nõuetekohaselt vaidlustanud. Riigikohus on 3. juuni 2015 lahendis nr 3-2-1-49-15 asunud seisukohale, et korteriomanike üldkoosoleku otsus on mitmepoolne tehing, mille formaalsed nõuded sätestab

.

§ 18

lg 6 järgi tuleb üldkoosoleku otsused üldjuhul protokollida ning sellele kirjutavad alla valitseja ja üks korteriomanik (

§ 18

lg 6) või peab otsuse kohta olema kõigi omanike kirjalik seisukoht (

§ 17

lg 3).

§ 21

lg 2 p 1 kohaselt on valitsejal õigus kõigi korteriomanike nimel korteriomanike ühiste asjade puhul nõuda sisse ja rahuldada nõudeid ning teha volituse piires tehinguid. Korteriomanikud kinnitasid tegevusaruande, mille kohaselt remondifondi maksete arvel tasutakse tekkinud kommunaalteenuste võlg. Riigikohus on leidnud, et muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses (vt ka Riigikohtu 28. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-132-05, p 10), kui see vastab

-is esitatud nõuetele nii kvoorumi kui ka otsuse vastuvõtmiseks vajalike häälte osas. Maakohus leidis, et

tja poolt hoolsuskohustuse tahtlik rikkumine VÕS § 620 sätete alusel ei ole tõendatud ja seetõttu ei laiene hageja nõudele aegumistähtaeg kümme aastat. TsÜS § 146 lg 1 alusel on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg kolm aastat. Korteriühistu üldkoosolek toimus 10. oktoobril 2011.

tja on üldkoosolekul tegevusaruandes selgitanud, et tekkinud kommunaalvõlg jääb elamu kanda, mistõttu puuduvad elamul vahendid remondifondis. Hagejad ei ole üldkoosoleku otsust nõuetekohaselt vaidlustanud. Hagejad on esitanud kohtusse hagi

1. novembril
2. Seega on haginõue esitatud kohtusse peale haginõude aegumise tähtaega ja hagi tuleb jätta rahuldamata aegumise tõttu. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
3. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles paluvad tühistada Tartu Maakohtu
4. detsembri 2016 otsus ning teha asjas uus otsus, millega mõista

tjalt välja 4520 eurot 9 senti ja alates 10. oktoobrist 2011 kuni kohtuotsuse tegemiseni seadusjärgne intress ja jätta kõik menetluskulud

tja kanda. Hagejad leiavad, et maakohus on kohtuotsuse tegemisel rikkunud TsMS § 232 lõikes 1 sätestatut, mille kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning 5 otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Hagejad on seisukohal, et esitatud tõendid tõendavad, et

tja on

1. oktoobri 2011 üldkoosolekul tahtlikult üldkoosolekul osalejaid eksitanud ning üldkoosoleku otsustusvõime näitamiseks jätnud märkimata korteriomanike esindajad, kes esindasid volikirja alusel, ja vastavad volikirjad protokolli juurde lisamata, sest korteri nr 1 omaniku asemel üldkoosolekust osavõtjate nimekirjale allkirja andnud isikule ei ole sellist volikirja kunagi antud. Sellist eksitamist ei saa lugeda VÕS §-s 620 sätestatud nõuete kohaseks tegutsemiseks ühisuse suhtes. Maakohus on leidnud, et hagejad ei ole tõendanud, et allkirja andnud isikutel puudus esindusõigus, kuid maakohus ei ole selgitanud, miks hageja 1, kes on korteri nr 1 omanik, kinnitus selle kohta, et ta ise
2. oktoobri 2011 üldkoosolekul ei osalenud ning et ta ei ole kellelegi vastavat volikirja andnud, ei ole piisavaks tõendiks.

tja ei ole oma

1. aprilli 2016 menetlusdokumendi lisadele 3 ja 4 sellist volikirja lisanud. Hagejad on seisukohal, et maakohus on valesti võrdsustanud
2. oktoobri 2011 üldkoosolekul arutlusel olnud tegevusaruande (protokolli juurde lisatud dokument nimetusega „XXX kap.remondi rahade arvestus 2011.a.“) Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-49-15 nimetatud majanduskavaga, kuivõrd majanduskava näol on tegemist dokumendiga, milles kavandatakse tegevusi uueks perioodiks, mitte ei anta ülevaadet eelmise perioodi tegevustest. Maakohus on rikkunud TsMS § 239 lõike 1 esimeses lauses sätestatut, mille kohaselt korraldab kohus määrusega tõendite kogumise, kui tõendi uurimiseks on vaja tõendeid koguda. Maakohus ei ole
3. oktoobri 2011 üldkoosoleku otsuste kehtivuse uurimiseks tõendeid kogunud. Kuna

tja ei esitanud korteri nr 1 omaniku asemel allkirja andnud isiku volikirja, siis oleks maakohus pidanud koguma tõendeid nimetatud isiku esindusõiguse olemasolu kohta. Maakohus ei ole kogunud tõendeid selle kohta, kas 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul otsuse vastuvõtmiseks oli täidetud

§ 17lõikes 2 nimetatud eeltingimus.

Nimetatud sätte kohaselt on otsuse tegemiseks vajalik, et otsuse projekti sisu oleks üldkoosoleku kutses esitatud päevakorras kirjeldatud. Maakohtus ei olnud hagejatel võimalik üldkoosoleku kutset esitada ega ole võimalik seda esitada ka apellatsioonkaebusemenetluses, kuna hagejate valduses seda ei ole. Üldkoosoleku kutses sisalduvaid päevakorrapunkte ja nende sisu on võimalik tuvastada

1. oktoobri 2011 üldkoosoleku protokolli päevakorra all toodud loetelust, milles aga otsust korteri nr 8 võlgnevuse tasumiseks päevakorrapunkti nr 1 all kirjeldatud ei ole ega ole seda kirjeldatud ka eraldi punktina. Maakohus on valesti tuvastanud, et vastustaja on valitsejana oma kohustusi täitnud ja on üldkoosolekul teavitanud korteriomanikke tekkinud võlgadest valitseja ees ja sellest, et võlad jäävad korteriomanike kanda ja seetõttu puuduvad vahendid remondifondis. See ei õigusta ebaseaduslikku ja korteriomanike huvide vastast tegutsemist. Maakohus on valesti tuvastanud, et vastustaja ei ole tegutsenud enda huvides, vaid on tegutsenud vastavalt korteriomanike tahtele.
2. oktoobril 2011 toimunud üldkoosoleku protokolli päevakorrapunkti nr 1 otsusega ei antud

tjale volitust remondiraha arvel korteri nr 8 võlgnevuse tasumiseks, kuna vastav volitus on võimalik anda kõigi korteriomanike poolt kinnitatud majanduskavas, aga mitte häälteenamusega kinnitatud tegevusaruandes. Korteri nr 8 võlgnevuse kustutamine oleks pidanud sisalduma 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 2 kinnitatud majanduskavas, s.o dokumendis pealkirjaga „Korteriühisuse Ramsi 19 majandamise 2012 eelarve km-ta“ ja remondirahade selline kasutamine oleks saanud toimuda peale selle dokumendi kinnitamist, mitte enne. Sellise tavapärase valitsemise piiridest väljuva otsuse tegemist ei ole lubatud maskeerida üldkoosolekul häälteenamusega kinnitatavasse tegevusaruandesse, selline otsus tuleb teha kõikide korteriomanike kokkuleppel. 6 Hagejad leiavad, et sellise volituse andmine

tjale ei saanud sisalduda ka

1. aastal toimunud üldkoosolekul majanduskava kinnitamise läbi, sest vastustaja sai alles
2. aasta suvel teadlikuks, et korteri nr 8 pankrotimenetluses jääb

tja kui kommunaalteenuse osutaja nõue rahuldamata.

tja on remondiraha kasutanud korteri nr 8 võlgnevuse katmiseks enne 10. oktoobri 2011 üldkoosoleku toimumist. Remondirahade enda nõude rahuldamise hetkel ei saanud

tja olla kindel, et üldkoosolek, juhul kui osalevad kõik korteriomanikud, otsustab sellise remondirahade kasutamise poolt. Maakohus on ebaõigesti tuvastanud

tja tahtluse.

tja on tahtlikult eksitanud 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul osalejaid vastu võtma

tjat soodustavat otsust. Tahtlik eksitamine seisnes 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul septembrikuu andmeid mittesisaldava remondirahade arvestuse esitamises üldkoosolekust osavõtjatele, hiljem on üldkoosoleku protokolli juurde tegevusaruandena lisatud erinev dokument.

tja on tahtlikult maskeerinud kõikide korteriomanike kokkulepet vajava otsuse üldkoosolekul häälteenamusega kinnitatava tegevusaruande osaks. Maakohus on valesti hinnanud, et

1. oktoobri 2011 üldkoosoleku päevakorrapunkti nr 1 otsus on kehtiv, kuna seda ei ole nõuetekohaselt vaidlustatud. Nimetatud otsuse vaidlustamine ei olnud vajalik, kuna see on algusest peale tühine. Maakohus on valesti hinnanud aegumisaja alguse. Hagejad said remondirahade kasutamisest
2. aasta septembris teada alles
3. novembri 2012 üldkoosolekul, kui tekkis võrdlusmoment remondirahade arvestuse
4. aasta ja
5. aasta vahel, kuna
6. oktoobri 2011 üldkoosoleku protokolli ja selle lisaks olevaid dokumente korteriomanikele varem teatavaks ei tehtud. Hagejad on seisukohal, et korteri nr 8 kommunaalteenuste võlgnevus on vaid selle korteriomaniku asi.

§ 13

lõike 5 kohaselt on korteriomandi võõrandamisel võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest vastutajaks korteriomandi omandaja. Maakohus on valesti kohaldanud VÕS §-s 620 sätestatut. Korteriomanike suhtes lojaalselt ja hoolsalt tegutsev valitseja, kes tegutseb oma majandus- ja kutsetegevuses, oleks võtnud kõikide korteriomanike nõusoleku remondirahade kasutamiseks

tja ees tekkinud korteri nr 8 võlgnevuse likvideerimiseks. Maakohus on valesti kohaldanud

§ 22lõikeid 1 ja 3.

Majanduskava sisaldab kaasomandi eseme valitsemisega seotud tulevikutegevusi ning tegevusaruanne kajastab majanduskava täitmist ja kaasomandiga seotud varalisi õigusi ja kohustusi. Kuna korteri nr 8 võlgnevuse terves ulatuses tasumine ei ole kaasomandiga seotud kohustus, siis sellise majanduskava kinnitamiseks, kus sisaldub võlgnevuse terves ulatuses tasumine, peaksid andma nõusoleku kõik korteriomanikud, et sellist kasutust oleks võimalik järgmise aasta üldkoosolekul tegevusaruande kinnitamisel häälteenamusega otsustada. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud

§ 13

lõikes 1 sätestatut, mille kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega ning korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Antud juhul on 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul soovitud muuhulgas häälteenamusega otsustada korteri nr 8 omaniku tema kohustusest vabastamine ja teiste korteriomanike poolt remondifondi tehtud sissemaksete arvel suurendada teiste korteriomanike panuseid. Sellist otsust on võimalik teha vaid kõikide korteriomanike kokkuleppel. 5.

tja vaidleb esitatud apellatsioonkaebusele vastu ja leiab, et Tartu Maakohtu 12. detsembri 2016 kohtuotsus vastab nii materiaalõiguse kui ka menetlusõiguse normidele, on põhistatud ja selle muutmiseks või tühistamiseks puudub õiguslik alus. 7 Hagejad on jätnud tähelepanuta TsMS § 230 lg 1, mille kohaselt kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded. Hagejad ei ole esimeses astmes usaldusväärselt tõendanud

tja poolset hoolsuskohustuse tahtlikku rikkumist. Hagejate väide, et

tja on eksitanud üldkoosolekul osalejaid ja on jätnud koosoleku protokollis märkimata korteriomanike esindajad, kes esindasid korteriomanikke volikirja alusel, on põhjendamatu. Koosoleku kohta on koostatud koosoleku protokoll, mille lisaks on koosolekust osavõtjate nimekiri. Üldkoosoleku protokollist nähtub, et üldkoosolekust võtsid osa korteriomanike nr 1, nr 2, nr 7, nr 10, nr 11 ja nr 12 esindajad. Koosolekul osalenud isikutele kuulus üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandist. Mitte ükski elamu korteriomanikest ei ole vaidlustanud seaduses ettenähtud ühekuulise tähtaja jooksul korteriomanike koosoleku protokolli ja vastuvõetud otsust. Ka kohtuistungil ei ole hagejad (kaasaarvatud korteri nr 1 omanik) vaidlustanud oma allkirja koosolekust osavõtjate nimekirjas. Samuti on hagejad jätnud tähelepanuta, et hageja poolt kohtus antud ütlused ei ole tõendiks. Tõendiks on ainult poole vande alla antud ütlused. Hagejad ei ole taotlenud enda vande all ülekuulamist ja vande all ütluste andmist. Hagimenetluses lasub tõendite kogumise ja esitamise kohustus vastavalt TsMS § 230 lg-le 2 pooltel. Ekslik on hagejate seisukoht, et

tja on tegutsenud enda huvides. Koosolekul kandis

tja korteriomanikele ette, et ühe korteriomandi omaniku osas kuulutati välja pankrot ja temalt jäi laekumata kommunaalkulud ja muud korteriomandiga seotud kulud. Korteriomanike koosolek otsustas võtta tekkinud kulud korteriomanike kanda.

tja ei ole tegutsenud enda huvides.

tja on valitsejana täitnud oma kohustused (

§ 22

). Ta on üldkoosolekul teavitanud korteriomanikke tekkinud võlgadest valitseja ees ja sellest, et võlad jäävad korteriomanike kanda ja seetõttu puuduvad vahendid reservfondis. Ka järgnevatel aastatel on

tja andnud hagejatele ülevaate laekunud rahaliste vahendite kasutamisest ja rahaliste vahendite reservist. Hagejad on jätnud tähelepanuta, et alates 1. jaanuarist 2014 andis

tja kõigi antud piirkonnas asuvate elamute valitsemise üle uuele valitsejale, mille kohta koostati põhjalik üleandmis-vastuvõtu akt. Üleandmis-vastuvõtu aktis kajastati ka üleandmise päeval rahaliste vahendite seis, valitseja ja teiste isikute vahelised õigused ja kohustused. Kõigil korteriomanikel oli õigus tutvuda üleandmise-vastuvõtu dokumentide ja bilansiga, kuid mitte ükski hagejatest ei tundnud huvi üleandmise dokumentide vastu. Uus elamu valitseja on tutvustanud hagejatele antud elamut puudutavate rahaliste vahendite seisu, kulusid ning tulusid. Hagejad ei esitanud päringuid ega vastuväiteid väidetavate rahaliste vahendite puudjäägi osas. Ebaõige on hagejate väide, et kohaldamisele kuuluvad TsÜS § 146 lg 4 sätted s.o 10-aastane aegumistähtaeg. Kohus asus õigele seisukohale, et

tja on tegutsenud vastavalt üldkoosoleku otsusele, milles väljendus korteriomanike tegelik tahe. Hagejad ei ole küllaldaselt tõendanud, et

tja oleks tegutsenud enda huvides. Hagejad ei ole tähtaegselt vastuvõetud üldkoosoleku otsust vaidlustanud. Koosoleku protokoll on nõuetekohaselt koostatud, koosoleku protokollil on valitseja ja ühe korteriomaniku ja protokollija allkirjad. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
2. detsembri 2016.a otsus muutmata. TsMS § 651 lg 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Maakohtu otsus on vaidlustatud hagejate poolt nõude aegumise osas. Seega tuleb ringkonnakohtul kontrollida, kas esitatud nõue on aegunud või mitte. 8 Ringkonnakohus keeldub asja juurde võtmast hagejate poolt esitatud
3. jaanuari 2017 kinnitust koosolekul osalemise kohta TsMS § 652 lg 4 alusel. Hagejad ei ole põhistanud, miks ei saanud nad vastavasisulist kinnitust esitada maakohtus või esitada seda koos apellatsioonkaebusega. Kuna
4. jaanuari 2017 kinnitus on kohtule esitatud elektrooniliselt, siis loeb ringkonnakohus apellatsioonkaebuse lisad käesoleva kohtuotsusega apellandile tagastatuks. Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme. TsMS § 230 lg 1 kohaselt tuleb poolel tõendada oma väiteid ja neid asjaolusid, millele tuginevad poole nõuded ja vastuväited.
5. Pooled ei vaidlusta maakohtu poolt tuvastatut, et

tja osutas korteriomanike ühisusele valitseja teenust. Hagejad on nõudes tuginenud

tjapoolsele VÕS §-st 620 tuleneva kohustuse rikkumisele. VÕS § 620 lg 1 järgi peab käsundisaaja käsundi täitmisel tegutsema käsundiandjale lojaalselt ja käsundi laadist tuleneva vajaliku hoolsusega. Sama paragrahvi teise lõike kohaselt peab käsundisaaja täitma käsundi vastavalt oma teadmistele ja võimetele käsundiandja jaoks parima kasuga ning ära hoidma kahju tekkimise käsundiandja varale. Oma majandus- või kutsetegevuses tegutsev käsundisaaja peab lisaks sellele toimima üldiselt tunnustatud kutseoskuste tasemel. 8. Apellatsioonkaebuses leiavad hagejad, et maakohus on valesti hinnanud aegumistähtaja algust. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga ja leiab, et maakohus on õigesti leidnud, et hagejate nõue on aegunud. Käsundilepingust tuleneva kohustuse rikkumisele kohaldub TsÜS § 146 lg 1, mille järgi on tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on kolm aastat. Nõuete aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 4 järgi kümme aastat, kui kohustatud isik rikkus oma kohustusi tahtlikult. Praegusel juhul on

tjale etteheidetav tegu remondifondi kasutamine korter nr 8 võlgnevuse katteks. Hagejad leiavad, et kuna 10. oktoobril 2011 korteriomanike ühisuse üldkoosolek ei olnud pädev vastu võtma vastavasisulist otsust, siis ei oleks tohtinud

tja remondifondi arvelt võlgnevust kustutada. Aegumistähtaeg algab TsÜS § 147 lg 1 järgi nõude sissenõutavaks muutumisega, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kui õigustatud isik võib nõuda teiselt isikult teatud teost hoidumist, algab teost hoidumise nõude aegumistähtaeg kohustuse rikkumisest. Praegusel juhul algab hagejate nõude aegumine ajahetkest, mil hagejad pidid teada saama

tja kohustuse rikkumisest: korter nr 8 kommunaalteenuste võlgnevuse kandmisest remondifondi arvelt. Asja materjalide kohaselt toimus

1. oktoobril 2011 korteriomanike ühisuse üldkoosolek, kus osales 6 korteriomanikku (tl 8 pöördel), s.o hagejad M. Grents, I. Kalliver, R. Väster, V. Milvek, A. Arslanova, M. Ereline, kelle omandi mõtteline osa moodustab kokku 3090/6131, s.o üle poole omandiosast. Korteriomanike üldkoosoleku päevakorras oli
2. a tegevusaruande kinnitamine,
3. a majanduskava kinnitamine ja päevakajalised teemad (tl 7). Üldkoosoleku protokollist nähtub, et
4. a tegevusaruanne ja
5. a majanduskava kinnitati üldkoosoleku poolt.
6. a tegevusaruande kinnitamisel on selgitatud koosolekul osalenud elanikele, et korter nr 8 kommunaalteenuste võlgnevus on kaetud remondifondi arvelt ning seetõttu puuduvad elamul vahendid remondifondis (tl 7). Üldkoosoleku protokollist ei nähtu, et keegi oleks aruande ja majandamiskava kinnitamisele esitanud vastuväiteid.

§ 19

lg 2 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole kinnistusraamatusse kantud kaasomandiosadest. 9. Hagejad on XXX korteriomandite omanikud.

§ 15

lg 1 järgi valitsevad kaasomandi eset korteriomanikud ühiselt, kui seaduse või korteriomanike kokkuleppega ei ole ette nähtud teisiti. Ringkonnakohus leiab, et hagejad ei ole menetluses vaidlustanud, et nad olid

1. oktoobri 2011 üldkoosoleku toimumisest teadlikud. 9 Hagejad on väitnud, et korterite nr 1, 2 ja 13 omanikud ei osalenud
2. oktoobri 2011 üldkoosolekul. Asja materjalidest nähtub, et elamus on kokku 12 korterit. Hagejate poolt esitatud e-kirja (tl 10) kohaselt on

tja esindaja juhtinud hageja M. Grentsi tähelepanu asjaolule, et hageja osales isiklikult

1. oktoobri 2011 üldkoosolekul. Hageja ei ole sellele ekirjale sisulisi vastuväiteid esitanud. Hageja A. Kalliver on volitanud üldkoosolekutel enda eest osalema Raja Rööpi (tl 53). Hageja M. Ereline on volitanud
2. novembril 2010 Märt Peipsit end esindama ühisuse üldkoosolekutel kuni volituse hageja poolt tühistamiseni (tl 52). Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et ta oleks väljastatud volituse tühistanud. Hagejaid A. Kalliver ja M. Ereline on
3. oktoobri 2014 üldkoosolekul esindanud samad volitatud isikud, millest võib järeldada, et ka sel ajal olid volitused kehtivad ning volitatud isikud ei andnud ilma õigusliku aluseta allkirja koosolekul osalejate nimekirja. Seega ei ole hagejate seisukohad koosolekul mitteosalemise kohta kooskõlas esitatud tõenditega ning hagejad teadsid või pidid teadma koosolekul arutatust.

§ 15

lg järgi võib korteriomanik nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või, kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Hageja õigus tähendab aga ka seda, et ta osaleb omandi valitsemisel. Ühisuse üldkoosolek, milles arutati remondifondi kasutamist, toimus

1. oktoobril
2. Hagi esitati
3. novembril 2015, seega on hagejate nõue aegunud. Hagejad ei ole menetluses toonud esile ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et nad said teada alles
4. novembril 2012 remondifondi kasutamisest võlgnevuse katteks. (Ka sellisel juhul on hagejate nõue TsÜS § 146 lg 1 järgi aegunud
5. novembril 2015). Hagejad ei ole menetluses tõendanud

tja tahtlikku kohustuste rikkumist, mis oleks aluseks TsÜS § 146 lg 4 järgse aegumise kohaldamisele. Riigikohus on 25. mai 2011 määruses tsiviilasjas nr 3-2-1-38-11 p-s 12 selgitanud, et kui korteriomanikud on sõlminud teenuste osutamise lepingud teenuse pakkujaga ühiselt ise või valitseja kõigi korteriomanike nimel ning teenuse pakkuja esitab tarbitud teenuse eest arveid korteriomanikele ühiselt või valitseja vahendusel, vastutavad korteriomanikud lepingu täitmise eest eelduslikult solidaarselt. Omavahelises suhtes kehtivad korteriomanike vahel

§ 13ja AÕS § 75 ning sama eeldus tuleneb ka VÕS §-st 69 (Riigikohtu 30.

novembri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-111-04, pd 24-25). Käesoleval juhul otsustati korteri nr 8 omaniku pankroti tõttu ühisuse remondirahade arvelt kanda korter nr 8 võlgnevus, mis on kooskõlas

§ 8lg 3, § 13, AÕS §-ga 75.

Hagejad ei ole menetluses toonud välja ühtegi asjaolu, mis viitaks sellele, et

tja, esitades 10. oktoobri 2011 üldkoosolekul arutlusel olnud tegevusaruande korteriomanikele, oleks tegutsenud mitte oma vajadustest lähtudes, vaid

tja eesmärgiks oli hagejaid kahjustada. Hagejad ei ole ka tõendanud, et

tja oleks kasutanud endale kasulikku õigust hagejate arvel otsese kasu või mingisuguse muu eelise saamiseks. Ringkonnakohus nõustub maakohtuga, et hagejate nõue on aegunud.

1. Ringkonna kohus märgib, et ühisuse
2. detsembri 2013 toimunud
3. novembri 2013 korduskoosolekul kinnitati remondifondi kasutamise aruanne (tl 72). Poolt olid kõik viis koosolekul osalenud korteriomanikku, s.o hageja M. Grents, hageja A. Kalliver, hageja R. Väster, hageja A.Arslanova ja hageja A. Ereline. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-49-15
4. juuni 2015 otsuse punktis 20 asunud seisukohale, et põhimõtteliselt on võimalik sõlmitud lepinguid TsÜS § 129 mõttes heaks kiita ka korteriomanike otsusega, millega korteriomanikud kinnitavad endale lepinguga võetud kohustuste täitmist. Muuhulgas võib heakskiit väljenduda ka majanduskava kinnitamise otsuses. Seega on hagejad ise korduvalt heaks kiitnud remondifondi rahade kasutamise. Hagejad ei ole
5. novembri 2013 korduskoosoleku otsuseid

§ 15

lg 4 kohaselt ühe kuu jooksul vaidlustanud, mistõttu on hagejate poolt remondifondis oleva raha kasutamine korteri nr 8 võlgnevuse tasumiseks veelkord heaks kiidetud. 10 Ringkonnakohtu hinnangul on esitatud nõue aegunud. Seetõttu ei analüüsi ringkonnakohus muid apellatsioonkaebuse väiteid. Ringkonnakohus märgib, et hagimenetluses ei kogu kohus tõendeid omal algatusel. TsMS § 230 lg 1 kohaselt tuleb tõendada oma väiteid ja neid asjaolusid, millele tuginevad poole nõuded ja vastuväited. Hagejad väited on paljasõnalised ja tõendamata. 11. Kuna ringkonnakohus ei tühista maakohtu otsust, puudub vajadus muuta menetluskulude jaotust maakohtu menetluses. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohtu poolt määratud menetluskulude rahaline suurus põhjendatud ning maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud. Seoses apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisega tuleb menetluskulud ringkonnakohtus jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda.

tja menetluskulud ringkonnakohtus on lepingulise esindaja tasu 300 eurot (ilma käibemaksuta). Ringkonnakohtu hinnangul tsiviilasja keerukust ning mahtu arvestades on

tja esindaja ajakulu 3 tunni ulatuses apellatsiooniastmes vajalik ja põhjendatud ning tasu kuulub hagejatelt väljamõistmisele. Kai Kullerkupp Kersti Kerstna-Vaks Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ 11