Obsah (11)

§ 334§ 325§ 314§ 296§ 313§ 316§ 275§ 186§ 335§ 139§ 308

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Reet Allikvere ja Margo Klaar Otsuse tegemise aeg ja koht 21. aprill 2017. a, Tallinn Tsiviilas

§-s 316 alusel, lugedes lepingu ühepoolselt ülesöelduks alates

1. märtsist
2. a. Kostja ei ole oma kohustusi täitnud hagi esitamise ajani. Samuti ei ole kostja loovutanud hagejale vabatahtlikult kinnistu valdust. Lepingu ülesütlemise avaldusega teavitati ühtlasi kostjat pandiõiguse rakendamisest kogu üüritud kinnistul asuva kostja vara suhtes. Harju Maakohtu
3. märtsi
4. a hagi tagamise määrusega tsiviilasjas nr 215-4214 (kostja hagi hageja vastu üürilepingu kehtivuse tuvastamise nõudes) on kohustatud hagejat hoiduma vaidlusaluse kinnistu omaalgatuslikust ülevõtmisest.
5. Tulenevalt asjaolust, et leping on üles öeldud, kasutab kostja võõrast asja ilma õigusliku aluseta, takistades valdajal asja üle tegeliku võimu teostamist AÕS § 40 lg 3 tähenduses. AÕS § 80 lg 1 kohaselt on omanikul nõudeõigus igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab. Vastavalt

§ 334lg 1 peab üürnik üüritud asja üürilepingu lõppedes tagastama.

AÕS § 44 kohaselt on valduse rikkumise korral valdajal õigus nõuda rikkumise kõrvaldamist ja edasise rikkumise ärahoidmist.

1. Hagi esitamise seisuga olid kostjal tasumata lepingu alusel esitatud arved nr A715191, A724490, A732693, A732704, A739004 ja A740442 kokku summas 7833,93 eurot. Alates hagi esitamisest kasvas kostja võlgnevus
2. juuni
3. a seisuga 4973,85 euro võrra, s.o 12 807,78 euroni. Hageja sel ajavahemikul saamata jäänud üüritulu ja kostja poolt tasumata kommunaalmaksete jaotus kajastub arvetel A740936, A748488, A755049 ja A
5. septembri
6. a seisuga moodustus kostja võlgnevus kokku 16 268,71 eurot, kuivõrd varasemale võlgnevusele lisandus arvete nr A764179, A770582, A771971, A778180, A779350 ja A786856 alusel võlgnetav 4460,93 eurot. 2
7. Kostja vastuväites toodud summa 5654,13 eurot on kostja hagejale tasunud ning see summa on arvestatud varem esitatud, kuid kostja poolt tasumata arvete katteks. Kostja ei ole tasunud hagis ja nõude suurendamise avaldustes esitatud võlgnevuse aluseks olnud arveid.
8. Alates lepingu sõlmimisest on kostja läbivalt paistnud silma ebastabiilse maksekäitumisega, mis on viinud korduvalt olukordadeni, kus hagejal tekkis õigus õiguskaitsevahendina kasutada lepingu ühepoolse ülesütlemise õigust. Kostja on sellistele olukordadele reageerinud kas võlgnevuse osalise tasumisega või asunud aktiivselt hagejaga läbirääkimisi pidama kompromissi leidmiseks. See, et hageja ei ole kostja väitel ilmunud valdust üle võtma, ei oma tähtsust, sest kostja on varasemalt korduvalt teavitanud hagejat sellest, et valdust vabatahtlikult ei loovutata, esitades selle kinnituseks ka kahel korral kohtusse hagi tagamise avaldused. Hageja on teadlikult hoidunud valduse jõuga ülevõtmise katsetest. Kostja vastuväited
9. Kostja palus jätta hageja nõuded rahuldamata.
10. Kostja vastuse ja selle täienduste kohaselt on kostja tasunud hagejale ajavahemikus
11. detsembrist
12. a kuni
13. märtsini
14. a kokku 5654,13 eurot. Seega ei saa kostja võlgnevus olla 7833,93 eurot.
16. juulil
17. a esitatud vastuses märkis kostja, et nõustub hageja poolt esitatud võlgnevuse arvutustega, kuid leidis, et pooltevaheline üürileping on kehtiv. Hageja on lepingulistes suhetes käitunud kui üürileandja ning on igakuiselt esitanud ka üüriarved. Asjaolu, et kostja ei ole suutnud oma kohustusi täita nõuetekohaselt, on tingitud ebasoodsatest majandustingimustest. Samas on kostja järjekindlalt püüdnud oma võlgnevusi kustutada. Enne majandustegevuse alustamist tegi kostja üüritaval kinnistul parendusi 34 666,23 euro ulatuses. Seoses majandustegevuse alguse viibimisega tekkisid kostjal makseraskused, mille tulemusel hageja
18. mai
19. a kirjaga nr 7.1-5/0739 üürilepingu ühepoolselt üles ütles ja soovis valduse vabastamist
20. juunist
21. a. Nimetatud kuupäeval hageja kinnistut üle võtma ei tulnud ja kostja jäi arusaamisele, et hagejal puudus reaalne soov lepingust taganeda ja valdus üle võtta. Hageja on viiel korral üürilepingu üles öelnud, nõudes valduse vabastamist ja samas jätkanud lepingut.
22. Kuna hageja, teades, et kostja rikub nende vahel sõlmitud äriruumide üürilepingut, jättis kostjale esitamata pretensioonid vastavalt üürilepingu punktile 4.1.10 (s.o kirjalikult 5 tööpäeva jooksul), ei suutnud enne kohtumenetluse alustamist esitada kostjale selget nõuet võla suuruse kohta ning väljastas korduvalt rendilepingu lõpetamise teatisi ilma reaalse tahteta rendileping lõpetada ja valdus üle võtta, vaid seadis nimetatud teatisi tingimuseks, et võlg tasuda, siis ei saa kostja eeldada, et hagejaga sõlmitud üürileping oleks üles öeldud hagis märgitud kuupäeval. Arvestades, et
23. juulil
24. a lõpetas hageja üüritava kinnistu elektrienergiaga varustamise, rikkudes tema poolt lepinguga võetud kohustusi, mille tagajärjel sai kostja esmast kahju 8540 eurot ja arvestades asjaolu, et hageja nõuab renditasu ka perioodi eest, millal kostja ei saanud hageja poolt üüritavat äriruumi kasutada, ei saa kostja nõustuda hageja nõudega 16 268,71 eurot.
26. veebruari
27. a lepingu erakorraline ülesütlemine ei vasta nõuetele.

§ 325

p 2 kohaselt peab äriruumi erakorraline ülesütlemine sisaldama ülesütlemise alust. Hageja poolt on lepingu ülesütlemise aluseks, et ülesütlemise esitamise päevaks oli kostjal tasumata kokkuleppe punkti 1 neljanda osamakse (maksetähtpäev

1. veebruar
2. a) ja jaanuari üüri- ja kommunaalteenuste arve (maksetähtpäev
3. veebruar
4. a). Nimetatud alus on vastuolus lepingu punktiga 8.6.1, mille kohaselt 3 üürileandja võib lepingu erakorraliselt üles öelda, teatades sellest üürnikule kolm päeva ette juhul, kui üürnik ei ole täies ulatuses tasunud üüri ja muid lepingust tulenevaid kõrvalkulusid või viiviseid ning nimetatud summad on tasumata ühe kuu möödumisel maksetähtpäeva saabumisest.
5. veebruari
6. a seisuga ei olnud kostjal ühtegi võlgnevust, mille maksetähtpäeva saabumisest oleks möödunud üks kuu. Samuti ei olnud
7. märtsil
8. a ehk päeval, millal hageja soovis valdust üle võtta, kostjal mitte ühtegi võlgnevust, mille maksetähtpäeva saabumisest oleks möödunud üks kuu. Perioodil
9. veebruarist
10. a kuni
11. märtsini
12. a oli kostja teinud tasumisi summas 1650 eurot. Vastavalt

§ 325

p 5 on

§ 325punktidel 1-4 mittevastav ülesütlemine tühine.

1. Hagejal puudus tahtlus
2. veebruaril
3. a esitatud ülesütlemist sooritada. Olukorras, kus kostja teadis, et hageja tuleb
4. märtsil
5. a valdust üle võtma, aga tegelikult seda ei teinud, saab kostja üürilepingu ülesütlemist tõlgendada kui hageja tegeliku tahtluse puudumist üürileping lõpetada. Seega
6. novembril
7. a sõlmitud leping kehtib ja hagejal ei ole õiguslikku alust nõuda valduse vabastamist
8. veebruaril
9. a esitatud üürilepingu ülesütlemise teavituse alusel.
11. märtsil
12. a soovisid hageja esindajad kinnistu üle võtta lähtudes teatisest 7.15/0027-
13. Kostja ei nõustunud ja pöördus oma õiguste kaitseks Pärnu Maakohtusse.
14. juulil
15. a katkestas hageja kinnistu elektrienergiaga varustamise. Hageja teatas, et on nõus taastama elektrienergiaga varustamise tingimusel, et kostja täidab kohustusi summas 10 000 eurot. Sellega andis hageja mõista, et üürileping kehtib.
16. juulil
17. a esitas kostja hagejale pretensiooni, nõudes üürilepingust tulenevate kohustuste rikkumise lõpetamist. Ühtlasi andis kostja teada, et rikkumise jätkamisega võib kostja üürilepingu üles öelda

§ 314kohaselt ja sisse nõuda hageja poolt tekitatud kahjud.

Samasisulise pretensiooni esitas kostja ka

1. novembril
2. a.
3. novembril
4. a peatas hageja kinnistu veega varustamise. Kostja esitab hagejale kahjunõude suuruses 22 562,61 eurot, kuna hageja on kohtumenetluse ajal muutnud kostja poolt vallatava vaidlusaluse valduse kasutamise võimatuks.
5. Hoolimata sellest, et kostja ei saanud üüritud asja kasutada, jätkas hageja üüritud asja eest tasu nõudmist, väljastades arved A786856 ja A
6. Vastavalt

§ 296

p 1 ei pea üürnik maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada. Sellele tuginevalt ei nõustu kostja hageja poolt esitatud arvetega nr A786859 ja A

1. Maakohtu otsus
2. Maakohus rahuldas
3. novembri
4. a otsusega hagi ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja võlgnevuse 7177,76 eurot ning kohustas kostjat andma hagejale üle kinnistu valdus, hoiduma edasistest valduse rikkumistest ning valduse üleandmise mittetäitmisel tõsta kostja kinnistult välja. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja hageja menetluskulud 1050 eurot.
5. Otsuse põhjenduste kohaselt on maakohus seisukohal, et hageja
6. veebruari
7. a ülesütlemisavaldus vastab kõigile võlaõigusseaduse kriteeriumidele ja on kehtiv (

§ 313, § 316 lg 1, § 325 lg 1, § 325 lg 2 p 1-3).

Hageja avalduse esimeses lõigus on märgitud üüritud ese, neljandas lõigus üürilepingu ülesöelduks lugemise ehk lepingu lõppemise päev ning teises lõigus on selgelt väljendatud, millisel alusel leping üles öeldakse – kostjal on võlgnevus nii

1. a jaanuari üüri- ja kommunaalteenuste arve eest kui
2. oktoobri
3. a kokkuleppe neljanda osamakse eest. Ülesütlemise alusena ei pea seaduse kohaselt märkima konkreetset õigusnormi (antud juhul

§ 316lg 1 alapunkte), vaid piisab, kui ülesütlemise alus on selgelt arusaadav.

4

1. Maakohus ei nõustu kostja arusaamaga üürilepingu p 8.6.1 kohaldatavusest ülesütlemisavalduse suhtes. Nimelt on lepingu pooled sisuliselt kokkuleppe punktides 3 ja 5 leppinud kokku uutes tingimustes seoses hageja õigusega leping üles öelda. Kokkuleppe punktis 3 on hagejale antud õigus leping etteteatamistähtajata üles öelda edasiste võlgnevuste tekkimisel või kokkuleppe punktis 1 nimetatud maksegraafiku tähtaegadest mittekinnipidamisel. Arvestades asjaolu, et kokkuleppe sõlmimise ajaks oli kostja võlgnevus üle 10 000 euro (ehk oluliselt enam kui saanuks olla kolmekordne üüri ja kõrvalkulude summa 500-eurose üüri ja ca 1000-euroste kõrvalkulude puhul – nt arved II kd tl 91 ja 94) ja kokkuleppe preambulast nähtuvalt oli hageja juba korra (
2. mail
3. a) lepingu üles öelnud, oli sellise kokkuleppe punkti sätestamine igati mõistlik. Lisaks sätestati kokkuleppe punktis 5 hageja õigus nii kokkuleppe alusel maksegraafiku kui jooksvate maksete tasumata/täitmata jätmisel nõuda sisse koguvõlgnevus, kaitsta oma valdust ja rakendada kohtusse pöördumisega pandiõigust.
4. Maakohus on seisukohal, et nendel asjaoludel ja sellises ulatuses võlgnevuse olemasolul (milleks hageja kostjale vastu tulles andis võimaluse sisuliselt üüritavat eset kokkuleppega edasi kasutada ja võlgnevus maksegraafiku alusel maksta) oli hagejal olemas piisavalt mõjuv põhjus üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks

§ 313

lg 1 mõttes ja seda isegi etteteatamisaega

§ 313lg 3 alusel andmata (kuigi hageja seda tegi, lugedes lepingu lõppenuks 3.

märtsil 2015. a). Oluline on sedastada, et

§ 316

lõikes 1 nimetatu on äriruumi üürilepingute puhul dispositiivne – s.t lepingu pooltel on õigus ülesütlemise kriteeriume nii üürniku kui üürileandja kahjuks laiendada (nt lepitakse kokku, et lepingu võib üles öelda ühe kuu võlgnevuse korral või hoopis viie kuu võlgnevuse korral). Kohustuslikud on

§ 316

ja kogu

15. peatüki ehk üürilepingu peatüki sätted üksnes eluruumi üürilepingute puhul (

§ 275). 20.

Eelneva põhjal leidis kohus, et hageja

1. veebruari
2. a ülesütlemisavaldus on kehtiv ning leping on selle ülesütlemise tõttu lõppenud
3. märtsil
4. a ülalmärgitud sätete ning

§ 186p 6 alusel.

Kostja väited seoses hagejal tahte puudumisega tegelikult lepingut üles öelda või valdust üle võtta (väidetavalt ei tuldud valdust kokkulepitud päeval üle võtma) ei muuda ülesütlemisavalduse kehtivust või lepingu lõppemist, pealegi kasutas kostja üüritud eset edasi.

1. Mis puutub hageja rahalisse nõudesse, siis ka see on maakohtu hinnangul põhjendatud ning tõendatud esitatud arvete ja arvutustega. Kostja vastuväide arvete osas on seotud üksnes arvetega nr A786856 (arve augusti
2. a eest, II kd tl 104) ja A794662 (arve septembri
3. a eest, I kd tl 241) kogusummas 1052,76 eurot, mille osas märkis kohus, et vastavalt

§ 334

lg 1 sätetele peab üürnik üüritud asja koos üürileandjale pärast lepingu lõppemist tagastama. Kui üürnik seda ei tee, võib üürileandja viivitatud aja eest kahjuhüvitisena nõuda mh üürilepingus kokkulepitud üüri (

§ 335

). Antud juhul on hageja üürileandjana nõudnudki õigustatult üüri tasumist ka pärast lepingu lõppemist

1. märtsil
2. a üürilepingus sätestatud määras. Asjaolu, et kostja arvas ekslikult, et leping kehtib ja
3. juulil
4. a peatas hageja lepingus nimetatud kinnistu elektriga varustamise, ei vabasta kostjat vastutusest valduse üleandmisest keeldumisel üüri tasumiseks. Hageja ei saanud rikkuda lepingut, mis selleks ajaks ei kehtinud. Seega on põhjendatud ka augusti
5. a eest esitatud arve. Lisaks märkis kohus, et kostja on ekslikult märkinud, et haginõue summas 16 268,71 eurot sisaldab arvet nr A794662 – selle osas ei ole hageja vastavalt hagiavalduse terviktekstile (II kd tl 69) nõuet esitanud. Viimane tasumiseks esitatud arve on nr A786856 ehk arve augusti
6. a eest.
7. Maakohus selgitas, et kostja ei saa hagis nõutavat võlgnevust tasaarvestada menetluskulude nõudega. Kostja kahjunõue (I kd, tl 204-206) põhineb väidetaval 5 lepingu rikkumisel, kuid leping ei kehtinud kahju tekkimise ajal - kostja väitel on kahju tekkinud hageja poolt kinnistu elektriga varustamise katkestamise tõttu
8. juulil
9. a. Kuivõrd selleks ajaks pidi kostja kinnistu valduse hagejale tagastama (hageja
10. juuli
11. a avaldus, I kd tl 220), kuid kostja sellest (õigustamatult) keeldus, ei saaks kahju nõuda ka selle tõendatuse korral, sest kostja ise oli oma kinnistu tagastamisest keeldumisega tinginud hageja poolt elektrienergia varustamise katkestamise ja seega tuleb nõutavat kahjuhüvitist vähendada

§ 139lg 1 kohaselt nullini.

Hageja käitumine elektrienergiaga varustamise katkestamise näol on mõistetav, arvestades kostja poolt kinnistu jätkuvat kasutamist lepingu lõppemisel juba enam kui neli kuud varem ja kostja keeldumisel valdust üle andmast. 23. Seega on maakohtu hinnangul põhjendatud hageja rahaline nõue vastavalt hagis esitatud arvutusele summas 16 268,71 eurot (summast 17 268,71 eurot on lahutatud tagatisraha lepingu p 3.2 ja

§ 308

lg 1 alusel), millest maakohus mõistis otsusega välja 7177,76 eurot, kuna Tallinna Ringkonnakohtu

1. mai
2. a otsusega on jäetud muutmata Pärnu Maakohtu
3. detsembri
4. a otsus võlgnevuse väljamõistmiseks 9090,95 euro osas.
5. Kinnistu valduse väljanõudmise nõude osas leidis maakohus, et hageja kui omaniku nõude vaidlustamiseks peab asja valdaja (kostja) tõendama, et tal on omaniku suhtes õigus asja vallata (AÕS § 83 lg 1). Ainsaks sellekohaseks kostja väiteks on pooltevahelise üürilepingu kehtivus, mille osas tuvastas maakohus vastupidist. Seega on hageja nõue põhjendatud ning kostjat tuleb kohustada valdus kinnistu osas hagejale üle andma, hoiduma edasistest valduse rikkumistest ning valduse üleandmisest keeldumisel kostja kinnistult välja tõsta vastavalt täitemenetluse seadustiku (TMS) § 180 sätetele. Hageja nõue on õiguslikult kvalifitseeritav omandi kaitse hagina, mitte valduse kaitse hagina, nagu hageja ekslikult AÕS §-le 44 viidates märgib. Apellatsioonkaebus
6. Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata valduse üleandmise nõudes ja lugeda poolt vahel
7. novembril
8. a sõlmitud leping kehtivaks. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
9. Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus jätnud arvestamata kostja esitatud tõendid, millest tulenes, et hagejal puudus tahe üürileping
10. märtsil
11. a lõpetada. Kohus oli teadlik, et hageja on kostjale viis korda (
12. mail
13. a,
14. novembril
15. a,
16. detsembril
17. a,
18. jaanuaril
19. a ja
20. veebruaril
21. a) edastanud tahteavaldused, milles soovis üürileping erakorraliselt lõpetada ja valdus üle võtta ning millele ei järgnenud hageja poolset tegelikku tahet üürileping lõpetada ja valdus üle võtta. Kõik ülalnimetaud korrad, kui hageja tahteavaldused esitas, lõppesid tegeliku tahte puudumisega. TsÜS § 68 p-i 2 kohaselt on kõik ülalnimetatud üürilepingu ülesütlemise teavitused kindlale isikule tehtud tahteavaldused, milles sõnaselgelt väljendub soov tuua kaasa õiguslik tagajärg. TsÜS § 75 p 1 ütleb, et kindlale isikule tehtud tahteavaldust tuleb tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahtevaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel pidi seda mõistma. Olukorras, kus hageja on kostjale viis korda esitanud tahteavalduse sooviga lõpetada erakorraliselt üürileping ja kõik need korrad ei ole hageja tahteavaldusi ellu viinud, siis ei saa tõlgendada, et
22. novembril
23. a poolte vahel sõlmitud üürileping oleks
24. märtsil
25. a erakorraliselt üles öeldud. 6
27. märtsil
28. a soovis hageja valdust üle võtta, kuid sel hetkel oli kostjal kehtiv üürileping, sest
29. veebruaril
30. a hagejal puudus esitatud tahteavalduse tegelik soov tuua kaasa õiguslik tagajärg. Hageja ei lõpetanud
31. märtsil
32. a üürilepingut, vaid jätkas kostjaga läbirääkimisi võlgnevuse tasumiseks teadmisel, et kostja kasutab üüritavat eset edasi. Kostja on seisukohal, et hageja on kasutanud ülesütlemise avaldusi survestamaks kostja maksekäitumist, mitte sooviga lõpetada kehtiv üürileping.
33. Kostja ei nõustu kohtu põhjendusega, et kokkuleppe punktidega 3 ja 5 oleks muudetud üürilepingu punkti 8.6.1 kohaldatavust. Kostja leiab, et vastavalt üürilepingule on võimalik üürileping erakorraliselt üles öelda asjaolul, kui üüri või kõrvalkulude maksetähtajast oleks möödunud enam kui 30 päeva.
34. oktoobril
35. a poolte vahel sõlmitud kokkuleppe punkti 3 alusel sai võimalikuks ka üürileping erakorraliselt lõpetada, kui kokkuleppest tulenevaid maksetähtaegu rikutakse 30 maksepäeva ulatuses, sest üürilepingu punkt 8.6.1 ei oleks seda võimaldanud. Võlgnevuse ajatamise korral leppisid pooled kokku uued tasumise tähtajad. Seega ei saa lepingu lõpetamiseks kohandada vanu maksetähtaegu nagu kohus oma otsuses põhjendas. Kostja jääb oma seisukoha juurde, et
36. veebruaril
37. a puudusid kostjal hageja ees maksekohustused, mille maksepäevast oleks möödunud 30 päeva ja hagejal puudus alus üürileping erakorraliselt lõpetada.
38. Asjaolul, et
39. juulil
40. a lõpetas hageja üüritava eseme elektriga varustamise, ei nõustu kostja tasuma arvete nr A786856 ja A794662 eest summas 1052,76 eurot. Üürilepingu kehtivust tõendab ka asjaolu, et hageja oma
41. juuli
42. a e-kirjas annab kostjale mõista, et on nõus elektrienergia varustamise taastama, juhul kui kostja tasub hagejale 10 000 eurot. Vastuse kaebusele
43. Hageja palus jätta kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
44. Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Vastavalt TsMS § 657 lg 1 p-le 1 tuleb jätta kohtuotsus muutmata ning apellatsioonkaebus rahuldamata.
45. Erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust, on kolleegiumi arvates maakohus kohaldanud asja lahendades materiaalõigust õigesti ja kohtu hinnang hagis esiletoodud asjaoludele ja nende kinnitamiseks esitatud tõenditele on olnud seaduskohane. Kolleegiumil ei ole alust kohaldada materiaalõigust teisti, anda esitatud tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda hageja nõude aluseks olevate asjaolude suhtes maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Maakohus on hagi õigesti rahuldanud.
46. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et ei jaga kostja seisukohta, mille järgi hageja poolt seadusega ettenähtud õiguskaitsevahendite varasem korduv kasutamine on muutnud lepingu ülesütlemise
47. veebruaril
48. a sisutühjaks. Olukorras, kus üürnik annab pärast üürileandjaga tekkinud erimeelsusi lubadusi maksepraktikat paranda ning pooled jõuavad kokkuleppele lepingu jätkamiseks ja võlgnevuse ajatamiseks, ei saa välistada üürileandja poolt õiguskaitsevahendite kasutamist, kui ilmnevad uued üürnikupoolsed raskused kokkulepete täitmisel. Üürileandjal on õigus üürniku poolt kohustuste rikkumise jätkumisel kasutada õiguskaitsevahendeid olenemata sellest, kas sellist õigust on ka varasemalt kasutatud. 7 Maakohus on õigesti tuvastanud, et hageja
49. veebruaril
50. a esitatud ülesütlemisavaldus on nii vormilisest kui sisuliselt nõuetele vastav ning selles on väljendatud hageja selgesõnaline tahe leping

§ 186p 6 järgi üles öelda ja kinnistu valdus taastada (I kd, tl 17-18).

Ülesütlemise avalduse õiguspärasuse ja sellega kaasneva üürilepingu lõppemise fakti osas on maakohus üksikasjaliselt selgitanud, millistele õigusnormidele, tõenditele ja menetluses välja selgitatud asjaoludele tuginedes on kohus lepingu lõppemise osas järeldused teinud. Kuna ringkonnakohus nõustub maakohtu käsitlusega, ei pea kolleegium TsMS § 654 lg 6 järgi vajalikuks maakohtu otsuse põhjendusi selles osas korrata. Lepingu ülesütlemise avaldusele ei ole järgnenud edasist kokkulepet lepingu jätkamiseks, võlgnevuse ajatamiseks ega ühtegi muud hageja poolset tahteavaldust, mis oleks võinud luua kostjale ettekujutuse lepingu kehtivusest.

1. Apellatsioonkaebuse väide, et võlgnevuse ajatamise kokkulepet ei saa praegusel juhul kohaldada, kuna see on vastuolus üürilepingu p-dega 8.
2. ja 8.6.1, ei ole kolleegiumi hinnagul paikapidav. Võlgnevuse ajatamise kokkuleppe p-s 1 on pooled leppinud kokku selles, et kostja tasub maksegraafiku alusel selleks hetkeks tekkinud võlgnevust. Kokkuleppe p-s 3 on pooled sätestanud, et hagejal on õigus täiendavate võlgnevuste tekkimisel või maksegraafikus kindlaksmääratud maksetega hilinemisel öelda üürileping üles ilma etteteatamata (I kd, tl 15). Hageja ongi lepingut üles öeldes põhjendatult sellele õigusele tuginenud (I kd tl 17-18). Asjakohane on seejuures hageja viide sellele, et ka juhul, kui lähtuda võlgnevuse ajatamise kokkuleppe asemel üürilepingus fikseeritud lepingu ülesütlemise tingimustest, on leping ka üürilepingu pde 8.6 ja 8.6.1 järgi nõuetekohaselt üles öeldud (I kd, tl 12). Hageja on esitanud kostjale üürilepingu ülesütlemisavalduse
3. veebruaril
4. a ning on märkinud selles lepingu lõppemise kuupäevaks
5. märts
6. a (I kd, tl 17-18). Seega on täidetud lepingu punktis 8.
7. sätestatud 3-päevane etteteatamise tingimus. Samuti oli ülesütlemise hetkeks vähemalt kahe arve osas möödunud maksetähtjast enam kui 30 päeva, kuna lepingu ülesütlemisavalduse esitamise ajaks
8. veebruaril
9. a oli kostja võlgnevuses vastavalt hagiavalduses toodud võlaarvestuse tabelile 4 üüri- ja kommunaalteenuse arve ning maksegraafiku järgse
10. osamakse tasumisega (I kd, tl 5).
11. Apellatsioonkaebuse arutluskäik arvete nr A786856 ja A794662 osas ei ole samuti asjakohane, kuna kinnistu tagastamisest keeldumisega on kostja elektrienergiaga varustamise katkestamise ise põhjustanud. Hageja õiguses katkestada ühes lepingu ülesütlemisega ka kostja varustamine elektrienergiga, on pooled leppinud kokku võlgnevuse ajatamise kokkuleppe p-s 3, et vältida hagejale täiendava kahju tekkimist (I kd, tl 15).
12. Maakohtu otsuse muutmata jätmise tõttu ei ole põhjust muuta ka maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. Hageja ei esitanud ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja sellest järeldab ringkonnakohus, et hagejal puuduvad TsMS § 174 lg-te 1 ja 2 ning § 177 lg 1 p 1 järgi hüvitatavad menetluskulud. (allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar 8