RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikoht

) § 181 lg 3 alusel, sest tehing on tehtud juhatuse liikme abikaasa äriühinguga ja selleks ei ole hageja osanike nõusolekut. Kuna üürileping on kehtivalt tühistatud või tühine ja kostja valdab hagejale kuuluvat vara õigusliku aluseta, peab kostja tagastama kinnistu ja selle juurde kuuluva vara hagejale alusetu rikastumise sätete alusel. Samuti peab kostja andma hagejale välja hotelli kasutamisest saadud tulu ehk

1. ja
2. a kasumi, mis oli kokku 389 694 eurot.
3. veebruaril 2016 täiendas hageja oma nõuet alternatiivsete faktiliste asjaoludega ja märkis, et kui üürilepingut ei ole kehtivalt tühistatud, on hageja selle
4. juulil 2014 üles öelnud põhjusel, et kostja on oluliselt rikkunud lepingut (takistanud hagejal täita Päästeameti ettekirjutust tuleohutusnõuete rikkumiste kõrvaldamiseks). Samuti jättis kostja hagejale õigel ajal teatamata tuleohtlikust olukorrast ja rikkus sellega üürilepingus ning võlaõigusseaduse (VÕS) § 282 lg 1 p-s 2 sätestatud kohustust.
5. Kostja ei tunnistanud hagi ja palus jätta selle läbi vaatamata või rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Üürilepingu lõpetamine Pergo kui eelmise üürnikuga oli hageja huvides ja pooled ei vaidle selle üle, kas üürilepingu lõpetamine oli õiguspärane. Hageja ütles Pergoga lepingu üles, kuna üürnik ei tasunud alates
6. a detsembrist üüri. Pergo oli makseraskustes, aga kostja on lepingulisi kohustusi täitnud korrektselt. Kostja juht E. Sepa on kogenud hotellijuht. Uus üürileping on hagejale soodsam kui varasem, sest hageja saab suuremat üüri ja erinevalt Pergost maksab kostja üüri iga kuu. Uus üürileping võimaldab üüri perioodiliselt suurendada. Lisaks on jõustunud kohtuotsusega tsiviilasjas nr 2-13-26661 tuvastatud, et A. Sepa ei rikkunud uue üürilepingu sõlmimisega juhatuse liikme kohustusi ja et kostja on objektiivselt parem üürnik kui Pergo. Hageja väide, et ta jäi ilma kontoriruumidest, ei ole õige. Hageja tegevus seisnebki hotelli ruumide väljaüürimises, ta ei majanda ega kasuta hotelli ise. Hageja ei ole üürilepingut kehtivalt üles öelnud. Kostja ei rikkunud üürilepingut ega seadust. Ülesütlemise formaalsed eeldused ei ole täidetud, sest hageja ei andnud kostjale tähtaega väidetavate rikkumiste kõrvaldamiseks. Kostja ei rikkunud Päästeameti ettekirjutust ega ole takistanud hagejal ruumides vajalikke töid teha.
7. Pärnu Maakohus jättis
8. juuni
9. a otsusega hagi rahuldamata. Menetluskulud jättis maakohus hageja kanda. Maakohus määras kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 8976 eurot 87 senti ning märkis, et menetluskuludelt tuleb alates lahendi jõustumisest kuni täitmiseni tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei olnud üürilepingu sõlmimine kostjaga vastuolus hageja huvidega. Üürileping Pergoga öeldi üles üürivõla tõttu. Ülesütlemist ei vaidlustatud. Pergo omakapital oli nii
10. kui ka
11. a lõpus negatiivne. Tsiviilasjas nr 2-13-26661 on kohus tuvastanud, et Pergo tegevus ei olnud jätkusuutlik. Pärast üürilepingu ülesütlemist sõlmis hageja juhatuse liige A. Sepa üürilepingu talle ja tema abikaasale ühisvarana kuuluva kostjaga. Uus leping oli hagejale soodsam. Pergoga sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüritasu 12 782 eurot 33 senti kuus, praegu on üür 15 000 eurot kuus. Lisaks tasub üürnik üürileandjale viie aasta jooksul alates
12. juunist 2015 lisaüüri 500 eurot hotelli vallasvara kasutamise eest, mille üürileandja omandas Pergolt enampakkumisel. Lisaüüri osamaksete tasumisel läheb vallasasjade omand üürnikule. Sellel, et kostja registreeriti äriregistris alles
13. mail 2013, ei ole asjas tähtsust. Põhjendatud ei ole hageja väited, et kostjaga lepingu sõlmimise tõttu jäi hageja ilma kontoriruumidest. Ka varem olid äriruumid üürile antud. Kostjaga sõlmitud üürileping ei olnud hagejale kahjulik ja ekslik on väide, et leping ei vastanud turutingimustele. Asjatundja arvamuse kohaselt vastab üürilepingu muutmise kokkulepe suures osas turutingimustele. Kuigi inventari kasutamise eest on üür tavapärasega võrreldes madalam ja võrreldes üldlevinud praktikaga on osa üürniku kohustustest pandud üürileandjale, ei tähenda see, et uus üürileping oleks hagejale kahjulik tehing. Üürivõlglasega lepingu lõpetamine ja lepingu sõlmimine uue üürnikuga oli hageja huvides. Hageja ei tõendanud, et üürileping on selliselt vastuolus hageja huvidega, mis annaks aluse see TsÜS § 131 lg 1 alusel tühistada. Väited, et hageja oleks võinud ise hotelli majandada, ei ole põhjendatud. Hageja ei ole ise varem sellega tegelenud ja tal ei ole selleks vajalikke töötajaid. Ekslik on hageja seisukoht, et kostjaga sõlmitud üürileping on tühine

§ 181lg 3 alusel.

Tehingut ei tehtud juhatuse liikmega, vaid iseseisva juriidilise isikuga. Põhjendatud ei ole hageja väide, et üürilepingu oleks saanud sõlmida vaid juhul, kui sellega oleks nõus olnud hageja teine osanik. Hagi ei saa rahuldada ka tulenevalt üürilepingu väidetavast ülesütlemisest, ülesütlemise alus ei tulene VÕS §-dest 314-

1. Kostja ei takistanud Päästeameti ettekirjutuses märgitud tööde tegemist, pooled vaidlesid selle üle, kuidas töid teha tuleks ja kes neid rahastama peaks. Hageja võttis ukselt luku eest ja kostja pani uue luku, kuid see ei ole rikkumine, mis annaks aluse leping üles öelda. Lepingulise kohustuse rikkumise tõttu võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta möödumist. Hageja ei andnud kostjale täiendavat tähtaega ja praegu ei olnud tegu olulise rikkumisega, mis oleks võimaldanud lepingu kohe üles öelda. Kuna üürileping ei ole tühine, seda ei ole kehtivalt tühistatud ega ka kehtivalt üles öeldud, siis tuleb hagi jätta rahuldamata.
2. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
3. Tallinna Ringkonnakohus jättis
4. oktoobri
5. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata. Apellatsiooniastme menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda ja mõistis hagejalt kostja kasuks välja 2840 euro suuruse menetluskulu ning viivise menetluskulult VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates lahendi jõustumisest kuni menetluskulude täieliku tasumiseni. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt tuvastas maakohus õigesti, et üürileping ei ole hagejale kahjulik, sest selle tingimused on võrreldes varasemaga hagejale soodsamad. Samale seisukohale asus kohus tsiviilasjas nr 2-13-26661 tehtud otsuses, mis on dokumentaalne tõend ja mida kohus hindas õigesti koosmõjus teiste tõenditega. Alusetu on etteheide, et maakohus oleks pidanud kindlaks tegema, millist tulu oleks hageja saanud, kui ta oleks üürilepingu sõlmimise asemel asunud ise hotelli majandama. Maakohus leidis põhjendatult, et üürilepingujärgne üür vastas turutingimustele. Hageja väitel, et tema juhatuse liige A. Sepa ei täitnud üürilepingu sõlmimisel lojaalsus- ja informeerimiskohustust, kuna ei teavitanud teist osanikku U. Nisumat tehingu tegemisest, ei ole tähtsust, sest tehingu tühistamise eelduseks TsÜS § 131 lg 1 alusel on hageja huvide kahjustamine. See ei ole praegu tõendatud. Üksnes väidetav huvide konflikt ei anna alust tehingut tühistada, selleks peab tehing olema lisaks vastuolus esindatava huvidega.

§ 181

lg 3 sätestab, et osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing on tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud. See ei kehti tehingute suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. Kostja on küll A. Sepa kontrolli all olev äriühing, kuna tal on kostjaga ühine isiklik majanduslik huvi, kuid vaidlusalune üürileping ei ole

§ 181

lg 3 järgi tühine, sest leping sõlmiti turutingimustel ja see on hagejale kasulik. Õige on ka maakohtu järeldus, et kostja ei rikkunud üürilepingut ja selle ülesütlemiseks ei olnud alust. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping

§ 181lg 3 järgi tühine.

Ringkonnakohus leidis küll, et pikaajaline üürileping sõlmiti turutingimustel, kuid ei võtnud seisukohta, kas tegemist oli igapäevases majandustegevuses tehtud tehinguga. Kuna üürilepingu esemeks oli hageja ainus oluline vara - Pärnu kesklinnas asuv hotellihoone - ja üürileping sõlmiti 18 aastaks, siis ei ole see igapäevases majandustegevuses tehtud tehing.

§ 181

lg-t 3 õigesti kohaldades oleks ringkonnakohus pidanud jõudma järeldusele, et selline tehing vajab osanike nõusolekut ja ilma osanike nõusolekuta on tehing tühine. Isegi kui üürileping ei ole TsÜS § 181 lg 3 järgi tühine, on see kehtivalt tühistatud. Kohtud kohaldasid valesti TsÜS § 131 lg-t 1, jättes hindamata, kas sätte kohaldamise eeldused olid täidetud üürilepingu sõlmimise ajal. Selleks, et hinnata üürilepingu kahjulikkust, ei oleks tulnud võrrelda üürilepingut mitte Pergoga sõlmitud üürilepinguga, vaid hinnata, kas A. Sepa järgis uut lepingut sõlmides ärilise kaalutluse reeglit ja sõlmis lepingu hageja parimatest huvidest lähtudes. A. Sepa oli lepingu sõlmimisest isiklikult huvitatud, sest 100%-line osalus kostjas kui üürilepingu teises pooles on tema ja abikaasa ühisomandis. Heauskne juhatuse liige ei saa ratsionaalselt uskuda, et talle isiklikult kasuliku lepingu sõlmimine on äriühingu parimates huvides. 7. Kostja vaidleb kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära tõlgendamise ja kohaldamise ning menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 alusel saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse. 9. Õige on kassatsioonkaebuse seisukoht, et kohtud kohaldasid asja lahendamisel valesti

§ 181

lgt 3.

§ 181

lg 3 järgi on osaühingu ja juhatuse liikme vahel tehtud tehing tühine, kui tehinguga ei nõustunud osanikud. See ei kehti tehingu suhtes, mis tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel. Kolleegium selgitab, et

§ 181

lg 3 reguleerib olukorda, kus juhatuse liikme esindusõigus on piiratud eesmärgiga vältida tehingu tegemisel tekkida võivat huvide konflikti. Tegemist on lojaalsuskohustusest tuleneva juhatuse liikme esindusõiguse piiranguga, mille kohaselt võib juhatuse liige teha iseendaga tehingu üksnes juhul, kui tehingu tegemiseks on andnud nõusoleku kõrgemalseisev organ (osanikud või nõukogu). Kui sellist nõusolekut ei ole, siis on tehing tühine (

§ 181lg 3). Ts

ÜS § 111 lg 1 sätestab, et kui tehingu kehtivus sõltub kolmanda isiku nõusolekust, võib kolmas isik nõusoleku andmise või sellest keeldumise avaldada tehingu teinud isikule, mitmepoolse tehingu puhul ka tehingupoolele. Nõusolek võib olla tehingu tegemisele eelnev või antud tagantjärele (heakskiit). TsÜS § 113 järgi kehtivad heakskiidu õiguslikud tagajärjed alates tehingu tegemisest, kui seadusest või poolte kokkuleppest ei tulene teisiti. Eelnevast tulenevalt võib ka osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu tegemiseks olla antud nii enne tehingu tegemist kui ka pärast ehk heakskiiduna TsÜS § 111 mõttes (vt ka Riigikohtu 29. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-181-15, p-d 15 ja 17). Erandina ei ole osanike nõustumust juhatuse liikmega tehingu tegemiseks vaja vaid juhul, kui tehing tehakse osaühingu igapäevases majandustegevuses kauba või teenuse turuhinna alusel (

§ 181lg 3 teine lause).

10. Kolleegium märgib esmalt, et

§ 181

lg 3 esimene lause näeb ette, et osanike nõusolek peab tehingu tegemiseks olema juhul, kui tehingu teiseks pooleks on osaühingu juhatuse liige. Kolleegiumi hinnangul on osanike nõusolek samamoodi vajalik ka juhul, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Osanike nõusolek juhatuse liikmega tehingu tegemiseks on sätestatud huvide konflikti vältimise eesmärgil, sest juhatuse liikmel võib tehingut tehes tekkida soov eelistada oma majanduslikke huve ühingu omadele. Samasugune huvide konflikti tekkimise oht esineb ka siis, kui tehingu teiseks pooleks on juhatuse liikme ja tema abikaasa 100%-lise kontrolli all olev äriühing. Kui juhatuse liikme ja tema abikaasa vahel on varaühisuse varasuhe, on osaühingu potentsiaalseks lepingupartneriks oleva äriühingu ja juhatuse liikme majanduslikud huvid suurel määral sarnased. 11. Kolleegium on varasemas praktikas samamoodi normi eesmärki silmas pidades tõlgendanud

§ 177lg 1 kui osaniku hääleõiguse piirangut reguleeriva sätte kohaldamisala.

Nimelt näeb

§ 177

lg 1 esimene lause ette, et osanik ei või hääletada, kui otsustatakse mh osaniku ja osaühingu vahel tehingu tegemist või osanikuga õigusvaidluse pidamist ning selles tehingus või õigusvaidluses osaühingu esindaja määramist. Kolleegium leidis, et samamoodi ei või osanik hääletada ka siis, kui otsustatakse, kas pidada õigusvaidlust osaniku ainuosalusega äriühinguga, sest ka sellisel juhul tuleb eeldada majanduslike huvide konflikti (Riigikohtu

1. jaanuari
2. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1144-11, p 13). Kuna juhatuse liikmega tehingu tegemise otsustamiseks on osanike nõusolekut vaja just põhjusel, et tehingu tegemisel tuleb vältida juhatuse liikme isiklike huvide eelistamist osaühingu huvidele, siis tuleb eeltooduga sarnaselt tõlgendada ka

§ 181

lg 3 esimese lause kohaldamisala ja selleks, et osaühingu ja tema juhatuse liikme ning viimase abikaasa 100%-lise kontrolli all oleva äriühingu vahel tehtud tehing kehtiks, on vaja osanike nõusolekut, mis võib olla antud nii enne tehingu tegemist kui ka pärast seda heakskiiduna. 12. Hinnates

§ 181

lg 3 kohaldatavust ja osanike nõusoleku vajalikkust, lähtusid kohtud ekslikult ainult ühest

§ 181lg 3 teises lauses sätestatud kriteeriumist.

Nimelt näeb eelnimetatud säte ette, et osanike nõusolekut ei ole vaja, kui tehing tehakse kauba või teenuse turuhinna alusel ja osaühingu igapäevases majandustegevuses. Kohtud asusid seisukohale, et isegi kui tehinguks ei ole osanike nõusolekut, ei ole hageja ja kostja vahel sõlmitud üürileping tühine, kuna tegu oli turutingimustel tehtud tehinguga, sest hageja sai kostjalt hotellihoone üürina turuhinnale vastavat üüritasu. Seejuures jätsid kohtud tähelepanuta, et selleks, et tehing kehtiks osanike nõusolekuta (heakskiiduta), peab olema täidetud ka teine

§ 181

lg 3 teises lauses sätestatud tingimus: tehing ei tohi väljuda osaühingu igapäevasest majandustegevusest. Eeltoodust tulenevalt kohaldasid kohtud valesti

§ 181lg-t 3 ja rikkusid ka menetlusõiguse norme (Ts

MS § 438 lg-t 1 ja § 442 lg-t 8), kuna jätsid

§ 181lg 3 teise lause kohaldamiseks vajalikud asjaolud osaliselt kontrollimata.

Ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada ja asi tuleb saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul hinnata, kas tehingu tegemiseks oli

§ 181

lg 3 järgi vajalik osanike nõusolek ja kui oli, siis kas selline nõusolek oli olemas. 13. Kolleegium märgib, et seaduses ei ole küll täpsustatud, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks, kuid hindamaks seda, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses või seda ületades

§ 181

lg 3 teise lause mõttes, saab mh arvestada kõnealuse tehingu iseloomu ja mahtu (vt ka Riigikohtu

1. aprilli
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-9-16, p 36). Samuti saab selleks, et hinnata, kas tehing on tehtud igapäevases majandustegevuses, juhinduda

§ 317

lg-st 1, mis sätestab aktsiaseltsi igapäevast majandustegevust ületavate tehingute avatud loetelu. Kuigi eelnimetatud säte reguleerib olukordi, millal aktsiaseltsi juhatusele on tehingute tegemiseks eelduslikult vaja nõukogu nõusolekut, saab selle normi abil sisustada ka

§ 181

lg 3 teist lauset ja hinnata, mida saab pidada osaühingu igapäevaseks majandustegevuseks ja mida mitte. Kolleegium on varasemas praktikas leidnud, et osanike nõusolekut mittevajavaks, igapäevases majandustegevuses turuhinna alusel tehtud tehinguks võib olla eelkõige tehing, millega äriühing osutab oma juhtorgani liikmele sedasama äriühingu jaoks tavapärast teenust turuhinna alusel, mida ta tavapäraselt osutab ka teistele isikutele (vt Riigikohtu 20. juuni 2013. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-7213, p 16). Kolleegiumi arvates ei saa vähemalt üldjuhul äriühingule kuuluva ainsa või peamise vara pikaks ajaks teise isiku kasutusse andmine olla igapäevane majandustegevus

§ 181

lg 3 teise lause mõttes ja seda isegi juhul, kui sama vara on varem olnud antud kolmanda isiku kasutusse.

1. Vastuseks hageja kassatsioonkaebusele märgib kolleegium, et õige on väide, et hindamaks seda, kas TsÜS § 131 lg 1 järgi võib uue üürilepingu sõlmimine olla üürileandjast osaühingu jaoks kahjulik tehing, tulnuks võrrelda mitte seda, kui palju sai üürileandja üüri esialgse üürilepingu järgi ja kui palju saab ta üüri uue üürilepingu järgi, vaid seda, kas uue üürnikuga sõlmitud üürileping vastab selle sõlmimise ajal kehtinud turutingimustele. Juhatuse liikme kui osaühingu esindaja kohustuste rikkumist hinnates tuleb sellises olukorras lähtuda ärilise kaalutluse reeglist (vt Riigikohtu
2. novembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-15, p 17).
4. Menetluskulude jaotus jääb TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.
5. Kassatsioonkaebuse rahuldamise tõttu tuleb hageja kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada. Malle Seppik, Henn Jõks, Jaak Luik