Obsah (5)
§ 127§ 197§ 14§ 146§ 115Tsiviilasi nr 2-13-45573 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Iko Nõmm, Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 27.04.2017.a, Tallinn Tsiviilasja n
) § 14 ja § 115 lg 1 alusel. Kuna tegemist on lepingueelse kohustuse rikkumisega, on kahju hüvitamise eesmärk
§ 127
lg 1 järgi kahjustatud isiku asetamine olukorda, milles ta oleks olnud, kui ta ei oleks lepingut sõlminud, ehk nn negatiivse huvi või usalduskahju hüvitamine. Kooskõlas kohustuse eesmärgiga (
§ 127
lg 2) tähendab see kõigi krediidist tekkinud negatiivsete tagajärgede (nt viivis, leppetrahv, vara vähenemine) rahalist hüvitamist. Selle kahju hüvitamise nõude saab tasaarvestada võlausaldaja krediidi tagastamise nõudega ja on võimalik, et lepingueelsete kohustuste rikkumise tõttu ei peagi krediidisaaja krediiti vähemalt osaliselt (kahju ulatuses) tagastama. Kirjeldatu kohaldub praegusel juhul ka käendajaile tekkinud kahju kohta, mistõttu tuleb järgnevalt vaadata tekkinud kahju suurust, s.t olukorda, kui 17. septembri 2009. a lepinguid ei oleks sõlmitud. Vastava menetlusliku tasaarvestusavalduse on kostjad esitanud. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada (
§ 197lg 2).
Kuivõrd hageja on ise hinnanud majanduskriisi kontekstis kinnistu väärtust kinnisvarabüroost saadud hinnangu alusel 2 902 000 kroonile ehk 185 471,60 eurole ning muid tõendeid esitatud ei ole, lähtus maakohus eeldusest, et nimetatud summa võrra oleks saanud Visorek OÜ võlgu vähendada. Koguvõlg oli
- a suvel kahe varasema laenulepingu järgi 3 805 127 krooni ning seega oleks tagatise realiseerimisel jäänud katmata 903 127 krooni ehk 57 720,34 eurot. Selle eest oleksid käendajad vastutanud ka varasemate käenduslepingute alusel ning selle summani tuleb hageja nõuet tasaarvestuse korras vähendada. Kuna hageja soovib mõlemalt käendajalt võrdset vastutust, tuleb võlg jagada kahega ning rahuldada hagi osaliselt, st kummagi kostja vastu 28 860,17 euro ulatuses. Kuivõrd valdavas osas (üle 90%) koosnes hageja nõue varasemate laenulepingute alusel juba 2009.a põhivõlast, on tegemist just selle nõudega ja viivise määra või suuruse kohta (ka põhivõla tegeliku suuruse kohta lähtuvalt laenumaksete aruandest ja tarbijakäenduse kohta) tõstatatud küsimuste analüüs otsuses ei ole vajalik. Pooled on esitanud ka menetluskulude nimekirjad. Hageja menetluskulu on riigilõiv 2500 eurot, kostja I menetluskulud on õigusabikulud 600 eurot, kostja II menetluskulu on õigusabikulud 546 eurot. Vastaspoole menetluskuludele ei ole vastuväiteid esitatud. Menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud, jäädes mõistlikesse piiridesse. Arvestades hagi rahuldamise ulatust (ca 22,5%) ja menetluskulude suurust, on õige nende jätmine poolte endi kanda, sest kulude proportsionaalne väljamõistmine ja vastav tasaarvestamine annaks sarnase tulemuse. Apellatsioonkaebus
- Maakohtu otsuse peale esitas hageja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse osaliselt tühistada ja uue otsusega hagi täielikult rahuldada. Tsiviilasjas ei ole tõendamist leidnud asjaolu, et pank ei ole põhivõlgnikku ega käendajaid tagatise väärtuse vähenemisest teavitanud. Ei ole eluliselt usutav, et pangas töötanud lepinguhaldur, kes tegeles sadade lepingutega, mäletab üksikasjalikult ühe lepingu sõlmimise detaile kuus aastat hiljem. Samuti ei ole eluliselt usutav, et kostjad mäletavad lepingute sõlmimisega seotud detaile. Seda tõendab ka 14.05.2015.a toimunud kohtuistungi protokoll. Näiteks on kostja I enda vande all ülekuulamisel mäletanud olulisi asjaolusid väga kaootiliselt, kostja II on enda vande all ülekuulamisel antud ütlustega ise tunnistanud, et ei suuda olulisi asjaolusid mäletada. Kostjad mäletavad enda sõnul väga täpselt, et tagatiseks olnud kinnistu 5
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 väärtuse vähenemisest hageja neid kindlasti ei teavitanud. Kostjate vande all antud ütlused selle kohta, et neil ei olnud vähimatki aimu tagatise väärtuse vähenemisest tõendab veelkord nende ütluste mittekõlbulikkust usaldusväärse tõendina käesolevas tsiviilasjas. Kostjad allkirjastasid käenduslepingud 17.09.2009.a, st kõige sügavama ülemaailmse majanduskriisi ajal, kus kinnisvarasektoris valitses kõige tõsisem langus, mis on üldteada asjaolu. Seega ei ole usutav kostjate väide, et 2009.a septembrikuus ei olnud nad teadlikud tagatiseks olnud kinnistu väärtuse olulisest vähenemisest. Hageja täitis laenuanalüüsi läbi viies oma seadusest tulenevat kohustust. Üks analüüsi osa oli anda tagatiseks oleva kinnistu turuväärtusele mingi hinnang. Laenuraportist nähtuvalt tugines hageja menetluses tuvastamata kinnisvarabüroo suulisele hinnangule. Kinnitust pole leidnud ka fakt, kas tegemist oli kinnisvarabüroo hinnanguga. Ühel või teisel juhul ei saa asuda seisukohale, et laenuraportis sisalduv hinnanguline number kajastas tõsikindlalt tagatiseks olnud kinnistu tegelikku turuhinda. Samuti ei toonud laenuanalüüsi läbiviimine kaasa hagejale kohustust teavitada kostjaid tagatiseks olnud kinnistu oletavast ja küsitavast turuväärtusest. Kostjad olid laenusaajaks olnud äriühingu tegevuses aktiivselt osalevad isikud. On ilmselge, et kostjad olid kursis (mures) nende poolt antud käenduskohustuste võimalikust sissenõudmisest ning olid seetõttu ka teadlikud tagatiseks olnud kinnistu orienteeruvast turuväärtusest. Seda tõendab ka asjaolu, et kostjad soovisid OÜ laenukohustuse igal juhul refinantseerida ning olid valmis uued käenduslepingud sõlmima, et iga hinna eest vältida osaühingu laenu tagatiseks olnud kinnistu sundrealiseerimist kui ka käenduskohustuste sissenõudmismenetlust. Ka seadusest tulenevalt ei olnud hagejal kohustust kostjaid laenu tagatiseks olnud kinnistu väärtuse langemisest teavitada. Hageja viitas
§ 14lg-le 2.
Hageja ei nõustunud kohtu käsitlusega, et kuivõrd seatud hüpoteegiga võis olla tagatud kogu laenukohustus, võisid kostjad eeldada, et põhivõlgniku tagasimaksed on täies ulatuses tagatud hüpoteegiga. Ainuüksi käenduslepingute sõlmimisega pidid kostjad aru saama, et ainult hüpoteek tagatisena ei pruugi olla piisav. Vaatamata üldise teavitamiskohustuse tunnustamisele on lepingupoolel endal samuti kohustus teavet hankida, et oma huve kaitsta. Puudub üldine kohustus teavitada kõigest, mida teine pool otsuse tegemiseks ja asjaoludest või lepingutingimustest arusaamiseks võiks vajada. Näiteks ei peeta alati vajalikuks, et lepingupool annaks teavet oma huvide kohta, mis ei lange kokku teise poole huvidega. Osaühingu laenukohustuse refinantseerimisel hageja täiendavat laenu ei väljastanud ega suurendanud ka kostjate käenduse piirvastutust. Laenulepingu punkt 6 on tüüptingimus. Antud kontekstis ei andnud nimetatud laenulepingu punktid kostjatele võimalust järeldada, et kogu laenukohustus on tagatiseks olnud kinnistuga tagatud. Punkt 6 sisaldus laenulepingus, mitte käenduslepingutes ning kostjad ei saa sellele tugineda. Hageja sõlmis kostjatega käenduslepingud ning sellest said kostjad järeldada ainult seda, et laenuleping ei ole kinnistagatisega piisavalt tagatud. Kostjad ei olnud käenduslepingute sõlmimisel laenulepingu punktist 6 teadlikud. Seda kinnitavad ka kostjate vande all ütlused. Kuigi kostja II allkirjastas osaühingu esindajana ka laenulepingu, on ta ise kinnitanud, et laenulepinguga ta ei tutvunud. Lisaks ei ole maakohus otsust tehes arvestanud kahju ettenähtavuse põhimõttega. Kahju ettenähtavuse puhul on
§ 127
lg 3 järgi oluline selgitada, kas lepingut rikkunud pool pidi arvestama lepingu sõlmimise ajal lepingurikkumise korral selliste tagajärgedega, s.o sellist liiki ja sellise ulatusega kahju tekkimisega. Tsiviilasja asjaolud viitavad sellele, et kostjad on kunstlikult konstrueerinud kahju hüvitamise nõude, millega on suudetud maakohus eksitusse viia. Vastustajate seisukoht 5. Kostjad vaidlesid apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. 6
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 Edasine menetluse käik
- Tallinna Ringkonnakohus jättis 30.06.2016.a otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu menetluskulud jäid hageja kanda. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja I vaidles kassatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning ringkonnakohtu otsuse muutmata. Riigikohus tühistas 22.02.2017.a otsusega Tallinna Ringkonnakohtu 30.06.2016.a otsuse osas, millega ringkonnakohus jättis muutmata Pärnu Maakohtu 10.06.2015.a otsuse osas, millega Pärnu Maakohus jättis rahuldamata hagi 28 860,17 eurot ületavas osas ja kostja II vastu 28 860,17 eurot ületavas osas, samuti menetluskulude jaotuse osas ning saatis asja tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Riigikohus märkis, et Pärnu Maakohtu 10.06.2015.a otsus on jõustunud osas, millega maakohus mõistis hageja kasuks mõlemalt kostjalt välja 28 860,17 eurot.
- Asja uuel läbivaatamisel ringkonnakohtus andis kohus menetlusosalistele tähtaja soovi korral seisukohtade, taotluste ja tõendite esitamiseks ja vastaspoole seisukohtadele ja taotlustele vastamiseks.
- Hageja esitas 23.03.2017.a seisukoha, milles jäi varasemate seisukohtade juurde. Täiendavalt märkis hageja, et talle ei saa ette heita Riigikohtu otsuses toodut, et hageja kirjeldas põhjalikult alles kassatsioonkaebuses kinnistu väärtuse vähenemisest teadma pidamist. Asjaolu, et tegemist on laenu saanud isiku juhatuse liikme ja osaniku (kostja II) ja tegevdirektoriga (kostja I) olid esitatud juba maakohtus toimunud menetluse ajal. Esmalt pidi kohus analüüsima
§ 14
lg 2 kohaldumist, st kohtud pidid mh analüüsima, kas kostjad pidid olema ise kinnisasja väärtuse vähenemisest teadlikud, sest selline asjaolu välistab
§ 14lg 2 kohaldumise.
Teiseks on kohtud tõendina arvestanud hageja esitatud halduri- ja analüütiku 29.07.2009.a raportiga ning lugenud sellega tuvastatuks, et Kurni-Põllu kinnisasja väärtus oli oluliselt vähenenud. Kohtud on varasemalt jätnud viidatud tõendi täielikult hindamata osas, milles see käsitles kostja I ja II kui käendajate seotust laenusaajaga. Raportis oli selgelt ning korduvalt välja toodud, et kostja I on laenusaaja tegevdirektor (tegevjuht), kes tegeleb kinnisvara ja ehituse poolega ning kostja II on laenusaaja ainuosanik ja juhatuse liige. Kostjad ei ole vaidlustanud kõnealust tõendit ning kohus on seda õiguspäraselt tõendina arvestanud. Seega oleks kohus pidanud ka kostjate seotuse analüüsimisel hindama ka halduri- ja analüütiku 29.07.2009.a raportit, kuid kohus seda ei teinud ja jättis tuvastamata olulise asjaolu. See asjaolu on jäänud tuvastamata. Kuna hageja on toonud välja kostjate seotuse laenusaajaga ja põhjendanud, miks võis neilt eeldada kõrgemate teadmiste olemasolu seoses laenusaaja majandusliku seisuga, pidid kostjad ümber lükkama, miks nad ei teadnud või ei pidanud kinnistu väärtuse vähenemisest teadlikud olema. Kuigi tühistatud otsuses on ringkonnakohus tuginenud Riigikohtu varasemale praktikale ning sedastanud, et laenuandjal on kohustus teavitada käendajat olulistest asjaoludest, sh võlgniku majanduslikust seisundist, ei ole õige kohtute järeldus, et kinnisasja väärtusest teavitamata jätmisega on hageja rikkunud teavitamiskohustust. Riigikohtu tsiviilkolleegium leidis käesolevas asjas tehtud lahendis, et kohtud on ekslikult jätnud sisuliselt analüüsimata
§ 14
lg 2 teise lause kohaldamise eeldused ja seega ei ole kohtud järginud Riigikohtu otsuses nr 3-2-1-30-16 esitatud seisukohti.
§ 14
lg-st 2 ei tulene hagejale kohustust teavitada käendajaid põhivõlga tagavate tagatistega seonduvatest asjaoludest (seda kinnitab Riigikohtu seisukoht tsiviilasjas nr 3-2-1-156-15, p 14). Vaidluse all ei ole enam küsimus, kas hageja on rikkunud vastutustundliku laenamise põhimõtet, sh kas hageja on jätnud teatamata võlgniku majanduslikust seisundist. Maakohus tuvastas, et sellised rikkumisi ei saa hagejale ette heita 7
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 ning kuna pooled ei ole selles osas kohtu otsust vaidlustanud, on otsus selles osas jõustunud. Käesolevas asjas leidsid kohtud varasemalt, et laenuandjal on kohustus teavitada põhikohustust tagava tagatise väärtuse langusest. Tegemist ei ole olukorraga, kus käendajatel puudub igasugune informatsioon tagatise olemasolu ning selle väärtuse kohta. Kostjad kui käendajad olid käenduslepingute sõlmimise ajal või sellele vahetult eelneval ajal tagatiseks oleva kinnisasja omanikud ning pidid olema teadlikud selle võimalikust väärtusest. Sellises olukorras ei saa
§ 14
lg-st 2 tuletada krediidiandjale kohustust teavitada käendajaid tagatise väärtusest ja selle muudatustest. Teisisõnu puuduvad erandlikud asjaolud, mistõttu oleks hageja olnud kohustatud teavitama ka tagatise väärtuse muudatustest, vaid vastupidiselt esinesid praegusel juhul asjaolud, mille alusel pidid sellist teavet kostjad ise valdama ning kandsid muu hulgas ka ise sellest tulenevaid riske. Kuivõrd Riigikohtu praktika kohaselt kannab käendaja üldjuhul tagatava kohustusega tutvumata jätmisest tulenevat võimaliku eksimuse riski, ei ole õiguspärane asetada hagejale kui krediidiandjale vastutust põhikohustust tagava muude tagatiste väärtusest teavitamata jätmise eest. Seda kinnitab ka Riigikohtu seisukoht mille kohaselt on laenuandjal kohustus avaldada käendaja sellekohasel soovil, millised lisatagatised lisaks käendusele laenulepinguga võetud kohustusi tagavad (RKTKo 3-2-1-156-15, p 12). Seega on kehtivas kohtupraktikas tuletatud
§ 14
lg-st 2 kohustust teavitada käendajaid lisatagatistest üksnes käendajate vastaval soovil (nagu see on sarnaselt sätestatud ka
§ 146lg-s 1).
Samuti on õiguskirjanduses asutud seisukohale, et
§ 14
lg-st 2 tuleneva avaldamiskohustuse sisustamisel võetakse arvesse ka teise lepingupoole enda kohustusi, leides, et ka teine lepingupool peab ise samuti enda huvide kaitseks teavet hankima. Seega puudub Eesti õiguse kohaselt üldine kohustus teavitada kõigest, mis teine pool otsuse tegemiseks asjaoludest või lepingutingimustest arusaamiseks võiks vajada. Krediidiandjal puudub üldine kohustus teavitada käendajaid kõikidest lisatagatistest ning nendega seonduvatest asjaoludest, sh nende väärtusest ja selle muudatustest. Eeltoodut on rõhutanud ka Riigikohus käesolevas asjas tehtud otsuses ning toonud välja, et
§ 14
lg 2 esimesest lausest tulenev selgitamiskohustus ei välista, et käendaja võib olla või peaks olema vastavatest asjaoludest teadlik ning sellest tulenevalt ei vaja selgitamiskohustus täitmist (
§ 14lg 2 teine lause).
Praeguses vaidluses oli kostja I Kurni-Põllu kinnisasja omanik alates esimese laenu- ja käenduslepingute sõlmimisest kuni 20.04.2009.a ehk vaid paar kuud enne refinantseerimistaotluse esitamist ning neli kuud enne uue käenduslepingu sõlmimist. Samuti oli kostja I mõlema käenduslepingu sõlmimise ajal kinnisvara ja ehituse poolega tegelev tegevdirektor Visorek OÜ-s, mille kaudu sooviti esmalt Kurni-Põllu kinnisasja omandada (omandamiseks sõlmiti hagejaga esimesed laenulepingud 2007.a). Lisaks sellele tagas KurniPõllu kinnisasjale seatud hüpoteek ka kostja I eraisiku laenu. Kostja II oli esimese käenduslepingu sõlmimise ajal Visorek OÜ ainuosanik ja juhatuse liige ning uue käenduslepingu sõlmimise ajal (17.09.2009.a) ka Visorek Transport OÜ ainuosanik ja juhatuse liige. Samuti oli kostja II Kurni-Põllu kinnisasja omanik alates 26.09.2009.a ehk enne uue käenduslepingu sõlmimist. Visorek OÜ, mida juhtisid juhatuse liikmena ja tegevdirektorina kostjad, taotles ning sai hagejalt investeerimislaenu just selleks, et omandada Kurni-Põllu kinnisasi ning seda just kinnisvaraarenduse eesmärgil. Kurni-Põllu kinnisasi omandati eesmärgil saada sellele detailplaneering, jaotada kinnisasi ning seejärel see võõrandada. Tegemist oli äriprojektiga. Sellest lähtuvalt on ilmne, et kostjad, kes olid Visorek OÜ esindajad, olid või pidid olema teadlikud Kurni-Põllu kinnisasja väärtusest nii selle omandamise (ja omavahel võõrandamise) kui ka sellega seonduvalt laenulepingute ja käenduslepingute sõlmimise hetkel. Hageja ei nõustunud maakohtu järeldusega, et tagatiseks oleva kinnistu väärtuse kohta olemasoleva info avaldamisel käendajaile ei oleks mõistlik isik enam uusi käenduslepinguid 8
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 sõlminud. Hageja on menetluses läbivalt põhjendanud, et kostjate endi tahe oli vältida laenu tagatiseks oleva kinnisasja sundtäitmist ning endi suhtes käenduskohustuste sissenõudmist. Seda kinnitab ka asjaolu, et refinantseerimistaotlus tuli Visorek OÜ-lt, keda juhtisid kostjad. Dokumentaalse tõendiga on tuvastatav, et põhjus, miks kostjad kui Visorek OÜ juhid otsustasid laenu refinantseerida ja mitte lasta tagatisi realiseerida, oli selles, et Visorek OÜ tegutses 2009.a tulusalt edasi ning äriühingul oli sõlmitud pikaajalised veoteenuse lepingud, millelt orienteeruv käive oli 850 000 krooni kuus (ca 54 300 eurot kuus). Seega oli uute laenu- ja käenduslepingute sõlmimine ilmselgelt kostjate huvides, sest korrapärase majandustegevuse jätkudes (pikaajalised lepingud olid sõlmitud ning nende lõpetamiseks puudusid käenduslepingute sõlmimise ajal alused) oleks uus laenusaaja pidanud suutma laenulepinguid täita. Esitatud dokumentaalsest tõendist nähtub selgelt, et laenusaaja prognoositavad vahendid laenumakseteks ulatusid üle 100 000 krooni kuus (ca 6400 eurot). Sellises olukorras tegutseb mõistlik isik käendajana just selliselt, nagu kostjaid käitusid – st sõlmivad vajadusel uued käenduslepingud, et vältida enda suhtes käenduskohustuste sissenõudmist. Arvesse tuleb võtta seda, et kinnisvaraturg oli kõige rängemas madalseisus, mistõttu oleksid kostjad pidanud varasemate käenduslepingute alusel vastutama suures ulatuses isikliku varaga, sest kinnisvaraturu hindade kõrghetkel hinnatud tagatiseks olev kinnisasja väärtus ei katnud piisavalt tagatavat kohustust. Järelikult isegi, kui hagejal oli kohustus teavitada ning kui hageja oleks täitnud seda kohustust, oleksid kostjaid ikkagi sõlminud uued käenduslepingud. Sellest tulenevalt ei saanud olla hageja käitumine kahju tekkimise põhjus. Ringkonnakohtu seisukoht
- Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et vaidlustatud maakohtu otsus tuleb tühistada osas, milles maakohus jättis hagid rahuldamata. Ringkonnakohus saab teha uue otsuse, millega kostjate suhtes esitatud nõuded rahuldatakse täies ulatuses. Maakohtu otsus tuleb tühistada ka osas, milles maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda.
- Sisuliselt on käesoleva tsiviilasja raames esitatud kummagi kostja suhtes eraldi haginõue, millega hageja nõuab kummaltki kostjalt eraldi käenduslepingutest tulenevalt rahalise kohustuse täitmist. Maakohus tuvastas õigesti, et käenduslepingud on kehtivad ja et hagejal on kummagi käendaja suhtes käenduslepingutest tulenevalt eraldiseisvalt rahaline nõue summas 128000 eurot. Selle järelduse ebaõigsusele kostjad apellatsioonimenetluses ei tuginenud ning vastava järeldusega nõustumist kinnitasid kostjate esindajad ka 07.04.2017.a ringkonnakohtu istungil. Ringkonnakohus leiab, et maakohus tuvastas õigesti asjaolud ja asus õigesti järeldusele, et hagejal on kummagi kostja suhtes käenduslepingutest tulenev nõue summas 128000 eurot. Selles osas nõustub ringkonnakohus maakohtu otsuse põhjendustega ja põhjendusi ei korda.
- Kostjate vastuväited tuginesid lõppkokkuvõttes sellele, et kuigi hagejal on kummagi käendaja suhtes käenduslepingutest tulenevad nõuded summas 128000 eurot, on kummalgi kostjal hageja suhtes
§ 115
lg-st 1 koosmõjus § 14 lg-st 1 tulenev nõue, millest tulenevalt esitas kumbki kostja menetlusliku tasaarvestuse avalduse, mille tõttu leidsid kostjad, et kumbki neist ei pea hagejale midagi maksma. Juhul, kui kostja esitab hagetava nõude osas menetlusliku tasaarvestuse avalduse, tuleb kostjal kohtu ette tuua ja tõendada kõik asjaolud, mille alusel saab kohus tuvastada, et kostjal hageja suhtes nõue eksisteerib. Vastavate asjaolude kohtu ette toomise ja tõendamise koormis lasub tasaarvestuse vastuväite esitanud kostjal. Käesolevas menetluses esitas kumbki kostja hageja nõude osas tasaarvestuse avalduse ning sellest tulenevalt tuleb kummalgi kostjal täita nõude aluseks olevate asjaolude osas asjaolude kohtu ette toomise ning tõendamise kohustus. 9
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 12. Kuna kostjad rajasid oma tasaarvestatavad nõuded sarnastele asjaoludele, saab ringkonnakohus vastavaid asjaolusid käsitleda mõlema kostja nõude osas koos. Kostjad rajasid oma tasaarvestatavad nõuded sellele, et hageja ei täitnud nende kui käendajate suhtes
§ 14
lg 2 lausest 1 tulenevat informeerimiskohustust selles osas, et kuigi hageja teadis 2009.a käenduslepingute sõlmimisel, millega sisuliselt pikendati olemasolevaid käendussuhteid, et käendatava laenulepingu tagamiseks seatud kinnisasja väärtus oli selleks ajaks oluliselt langenud, ei informeerinud hageja sellest kostjaid kui käendajaid. Kostjad väitsid, et juhul, kui nad oleksid teadnud, et käendatavaid laenulepingust tulenevaid kohustusi tagava hüpoteegiga koormatud kinnisasja väärtus on sedavõrd suures ulatuses langenud, ei oleks nemad 2009.a uusi käenduslepinguid sõlminud, kinnisasi oleks hüpoteegi realiseerimise käigus võõrandatud ja kinnisasja võõrandamisest oleks saadud selline rahasumma, mis oleks katnud laenulepingust tulenevad kohustused sellisel määral, et käendajate suhtes ei oleks tulnud nõuet esitada. Kostjad tuginevad oma nõude tõendamisel sellele, et 2009.a laenusuhte pikendamisele ja käenduslepingute sõlmimisele eelnenud hageja töötajate poolt koostatud laenu analüüsis viidati sellele, et laenu tagava kinnisasja turuväärtus on langenud selliselt, et kinnisasja ruutmeetri hind on 10-15 krooni ruutmeetri kohta, mille järgi oleks kinnisasja saanud 2009.a teises pooles võõrandada sellise hinnaga, mis vastab kinnisasja väärtusele tollel ajahetkel. Kostjad tuginevad sellele, et kinnisasi võõrandati lõpuks täitemenetluses 09.02.2012.a selliselt, et nõuete katteks jäi 64700 eurot. Kostjad soovivad tõendada seda väidet, et kui laenulepingut ja käendussuhteid ei oleks 2009.a sügisel pikendatud, oleks saanud laenu tagatiseks seatud hüpoteegi realiseerida ca 4 miljoni krooni eest, sellega, et 2009.a lepingute sõlmimisele eelnevalt oli hageja töötaja märkinud laenuanalüüsi, et kinnisasja väärtus on ca 10-15 krooni ruutmeetri kohta. Seda väidet, et kuna laenulepingut ei lõpetatud ja laenu tagatiseks seatud hüpoteeki ei realiseeritud 2009.a teises pooles, tekkis kostjatel kui käendajatel kahju, soovivad kostjad sisustada ja tõendada seeläbi, et 2009.a lepingute pikendamisele eelnevalt oli hageja töötaja märkinud laenuanalüüsi kinnisasja väärtusena 10-15 krooni kinnisasja ruutmeetri eest (29,02 ha x 10 kr/ 15,6466 = 185471,60 eurot) ja 2012.a veebruarikuus võõrandas kohtutäitur kinnisasja täitemenetluses 71000 euro eest, ning hind 10 krooni kinnisasja ruutmeetri eest (185471,60 eurot) oleks katnud oluliselt suuremas ulatuses laenulepingust tulenevaid nõudeid, mistõttu hageja töötaja poolt laenuanalüüsi 2009.a märgitud kinnisasja 2009.a väärtuse ja 2012.a veebruaris toimunud sundenampakkumisel saadust nõuete katteks läinud summa vahe (185471,60-64700) on kostjate kahju. 13. Ringkonnakohus leiab, et kostjad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega esitanud tõendeid, mille alusel saaks kohus järeldada, et kostjatel tekkis viidatud asjaoludel kahju. Oluline on see, et kinnisasi võõrandati 2012.a veebruarikuus täitemenetluses, sundenampakkumisel. See hind, millega kinnisasi täitemenetluses sundenampakkumisel võõrandatakse, ei pruugi olla kinnisasja turuväärtus. Kostjad ei ole tõendanud, et kinnisasi oleks võõrandatud 2012.a veebruarikuus täituri poolt turuväärtusega. Kostja esitas kohtumenetluses tõendina spetsialisti arvamuse (t II kd lk 28), mille alusel määras kohtutäitur hüpoteegi realiseerimiseks läbi viidud täitemenetluse raames kinnisasja alghinna. Spetsialisti arvamuse kohaselt oli kinnisasja turuväärtus 2011.a lõpu seisuga (kinnisasi võõrandati enampakkumisel 2012.a veebruaris) 23330 eurot. Kinnisasi võõrandati täitemenetluses hinnaga 71000 eurot (millest võeti maha täitekulud). Käesoleva tsiviilasja menetluse raames ei ole kohtule esitatud selliseid tõendeid, mille alusel saaks ringkonnakohus tuvastada, milline oli vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus 2009.a teises pooles, s.o ajal, mil kostjad oma käendussuhteid hagejaga pikendasid. Kostjad leidsid, et vaidlusaluse kinnisasja turuväärtust 2009.a suve seisuga peaks tõendama hageja töötaja poolt koostatud laenulepingu pikendamisele eelnenud analüüsis hageja töötaja poolt märgitud lause: „Kinnisvarabüroo (KVE) suulisel hinnangul on turuväärtus täna 10
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 10-15 kr/m2, panga risk aga 18,65 kr/m2!“ (vt t II kd lk 77). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole võimalik viidatud tõendi alusel tõendatuks lugeda, et vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus 2009.a suvel oli selline, nagu pangatöötaja väidet refereeris. Esiteks ei koostatud vaidlusaluse kinnisasja suhtes kirjalikku hindamisakti ning ei viidud läbi sellist analüüsi nagu kirjaliku hindamisakti koostamisega seondub. Arvamusest ei ole võimalik järeldada, millel väidetava kinnisvarabüroo hinnang põhineb, kas selle hinnangu andis kinnisvarabüroo maakler, atesteeritud hindaja või muu isik, ei ole võimalik järeldada, kas selle hinnangu andmisel tugineti mingile analüüsile või mitte jne. Iseenesest ei ole välistatud kinnisasja väärtuse määramine ka suulise analüüsi alusel, kuid see eeldab seda, et oleks võimalik tuvastada, kas ja kui, siis millises mahus analüüs hinnangu andmisele eelnes. Praegusel juhul ei saa järeldada, et sellise hinnangu andmisel oleks läbi viidud mingilgi metoodikal põhinevat analüüsi, olgu selleks siis võrdlustehingute analüüs või muul metoodikal põhinev analüüs. Sellest tulenevalt ei saa ringkonnakohtu hinnangul kõnealusest tõendist järeldada, milline oli kinnisasja väärtus 2009.a suvel.
- Oluline on ka see, et isegi siis, kui oleks tõendatud, milline oli kinnisasja väärtus 2009.a suvel, ei saaks selle alusel järeldada, milline oleks olnud kostjate kahju siis, kui laenusuhet ja käendussuhteid ei oleks 2009.a sügisel pikendatud ja kui vaidlusalune kinnisasi oleks täitemenetluses sundenampakkumisel võõrandatud juba 2009.a teises pooles. Käesoleva tsiviilasja materjalidest nähtub, et 2011.a detsembris hinnati vaidlusaluse kinnisasja väärtuseks 2011.a detsembri seisuga 23330 eurot (vt t II kd lk 28), kuid kinnisasi võõrandati täitemenetluses vähem kui kaks kuud hiljem 71000 euroga (millest võeti maha täitekulud) (vt t II kd lk 33). Juhul, kui 2009.a teises pooles ei oleks vaidlusalust laenusuhet ja vaidlusaluseid käendussuhteid pikendatud, oleks laenu tagatiseks seatud hüpoteek realiseeritud eelduslikult ka täitemenetluses, sundenampakkumisel. Samas ei ole tõendatud, milliseks oleks kujunenud täitemenetluses kinnisasja müügihind. Igal juhul on käesolevas tsiviilasjas kohtu ette toodud asjaoludega tõendatud see, et kinnisasja turuhind ja täitemenetluses võõrandamise hind ei langenud kokku. Enampakkumisel tõusis kinnisasja müügihind mitmekordseks. Millistel asjaoludel see toimus, ei ole teada. Kas ostjal oli kinnisasja omandamisel mingi erihuvi, mis oleks esinenud ka 2009.a teises pooles või oli turusituatsioon selline, et kinnisvara hindajad olid kinnisasja turuväärtuste osas hinnangute pakkumisel ebaadekvaatselt konservatiivsed, ei ole teada. Igal juhul on käesoleva tsiviilasja raames kohtu ette toodud asjaoludega ja esitatud tõenditega usutavaks muudetud see, et kinnisasja turuväärtus ja täitemenetluses võõrandamisel saadud hind ei langenud kokku, vaid need erinesid kordades. Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et kostjad ei ole tõendanud seda, kas ja kui siis milline kahju oleks neile käendajatena tekkinud siis, kui kinnisasi oleks võõrandatud täitemenetluses juba 2009.a teises pooles. Kostjad ei ole tõendanud, milliseks oleks kinnisasja enampakkumise müügihind 2009.a teises pooles kinnisasja täitemenetluses enampakkumisel müümisel kujunenud.
- Ringkonnakohus märgib, et kostjad ei ole usutavaks muutnud ka seda, et juhul, kui nad oleksid teadnud seda, et 2009.a suve seisuga on laenulepingu tagatiseks seatud kinnisasja väärtus langenud sedavõrd palju nagu ülalviidatud kinnisvarabüroo suulises hinnangus väidetud, et nad ei oleks siis käendussuhteid 2009.a septembris pikendanud ja nad oleksid lasknud hagejal laenu tagamiseks seatud hüpoteegi realiseerida. Kuigi kostjad on sellise väite vande all ülekuulamisel esitanud, ei saa ringkonnakohtu hinnangul ainuüksi sellel alusel kostjate poolt soovitud järeldust teha. See kostjate väide, et nad ei oleks viidatud olukorras käendussuhteid pikendanud, on kostjate järeldus, mille kostjad tegid praeguseks kujunenud olukorras, st aastaid hiljem, kui on teada, milliseks varalised suhted kujunesid, millise hinnaga kinnisasi võõrandati ja teada ka asjaolu, et kostjatelt kui käendajatelt nõustakse käenduslepingutest tulenevate kohustuste täitmist. Sellises olukorras võiksid paljud inimesed 11
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 tagasiulatuvalt järeldada, et nad oleksid käitunud teisiti. Kuid kostjatel tuli kohtu ette tuua asjaolud ja esitada tõendid, mille alusel oleks saanud kohus teha järelduse, et kostjad oleksid käendussuhete pikendamisest konkreetsel ajahetkel minevikus, keeldunud. Asja lahendamiseks olulised järeldused peab tegema kohus menetlusosaliste poolt kohtu ette toodud asjaolude ja esitatud tõendite alusel. Kostjad on käesoleva tsiviilasja lahendamisest varaliselt huvitatud isikud. See, kui kostjad tagasiulatuvalt väidavad, et nad oleksid minevikus käitunud teisiti, mille tagajärjel oleks varaline olukord olnud võib-olla teistsugune, ei ole veel piisav, et kohus saaks sama järeldada, sest kostjate hinnang ei ole asjaolu, mille alusel saaks kohus sellise järelduse teha.
- Kostjad ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mille esinemise korral oleksid kostjatega sarnased mõistlikud isikud arvestatava tõenäosusega 2009.a septembris keeldunud käendussuhete pikendamisest. Pigem viitavad tsiviilasja raames kohtu ette toodud asjaolud vastupidisele. Esiteks pikendasid kostjad käendussuhteid. Seega peaksid esinema asjaolud, millest saaks teha järelduse, et juhul, kui kostjatel oleks olnud sama informatsioon, mis hagejalgi, et 2009.a suvel andis üks kinnisvarabüroo suulise arvamuse, et vaidlusaluse kinnisasja turuväärtus on 10-15 krooni ruutmeetri eest, oleksid kostjad igal juhul käendussuhete pikendamisest keeldunud. Sellist järeldust kostjate poolt kohtu ette toodud asjaolude alusel teha ei saa. Kostjad olid sõlminud käenduslepingud ja käendussuhteid pikendati korduvalt. Ei ole eluliselt usutav, et kostjad mitte ühelgi korral ei oleks tundnud huvi laenu tagatiseks oleva kinnisasja väärtuse osas, juhul, kui see oleks olnud käendussuhete pikendamise puhul oluline või määrav. Kostjate poolt esitatud tõendite kogumise taotluse alusel maakohtule esitatud tõenditest nähtub, et kostjad olid juriidilisest isikust laenusaaja juhtimisega seotud isikud- üks kostjatest oli laenusaaja tegevdirektor ja teine ainuosanik ja juhatuse liige. Asjaoludest nähtub, et hageja oli nõus laenulepingut pikendama põhiliselt seetõttu, et laenusaaja esitas kostjale andmeid ja tõendeid, millega sooviti usutavaks muuta see, et laenusaaja suudab ise vaidlusalust laenulepingut jooksvalt täita. See oli peamine põhjus, miks hageja oli nõus vaidlusalust laenusuhet 2009.a teises pooles pikendama. See, et hageja nõudis kostjatelt käendussuhete jätkamist, oli üks eeldus, kuid mitte see, mille tõttu laenusuhte pikendamine kui selline aset leidis. Informatsioon selle kohta, et laenusaaja suudab oma laenu ise teenindada, sai tulla laenusaajalt, kelle juhtimises oli mõlemal kostjal oluline roll. Laenusaaja ja käendajate soov sai olla see, et laenuleping jätkuks ja kinnisasja realiseerimise vajadust ei tekiks. Asjaolusid ega tõendeid, millele tuginedes saaks vastupidise järelduse teha, ei ole kostjad kohtu ette toonud.
- Eespool toodust tulenevalt leiab ringkonnakohus, et isegi siis, kui hageja oleks pidanud kostjaid kui käendajaid käendussuhete pikendamisel 2009.a teavitama sellest, et käendatava laenu tagamiseks koormatud kinnisasja väärtus on oluliselt langenud ja isegi siis, kui ei esineks
§ 14
lg 2 asjaolusid, ei ole kostjad tõendanud kahju hüvitamise eelduseks olevat põhjuslikku seost, samuti kahju tekkimist ega selle suurust. 18. Ringkonnakohus leiab, et hagejal ei lasunud kostjate poolt kirjeldatud situatsioonis kostjate kui käendajate informeerimise kohustust sellest asjaolust, et käendatud laenulepingust tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks koormatud kinnisasja väärtus on langenud. Riigikohus on leidnud, et käenduslepingute pikendamisel ei lasu laenuandjast käenduse saajal kohustust informeerida käendajaid sellest, et kas käendatud kohustuse tagamiseks seatud hüpoteek on jätkuvalt alles või on see realiseeritud (vt RKTKo 3-2-1-156-15 p 14). Viidatud lahendis hindas Riigikohus olukorda, kus algselt andsid käendajad käenduse olukorras, kus käendatud kohustusi tagas hüpoteek, mis enne käendussuhete pikendamist realiseeriti. Seega, kui laenuandjal ei lasu isegi hüpoteegi äralangemisest informeerimise kohustust, ei saa 12
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 laenuandjal lasuda ka hüpoteegiga koormatud vara väärtuse vähenemisest informeerimise kohustust. 19. Teiseks, ringkonnakohus leiab, et iga käenduslepingu sõlmimisel ja käendussuhte pikendamisel peab käendaja arvestama sellega, et käendaja vastutus võib olla reaalne ja täielik. Seega ei saa käendaja eeldada või lähtuda sellest, et tema vastutab üksnes juhul, kui kõik muud tagatised on realiseeritud. Kuigi käendaja võib esitada
149 lg-s 5 sätestatud vastuväite, ei kindlusta see käendajale siiski seda, et käendaja vastutus oleks välistatud. Ringkonnakohus leiab, et kuigi laenuandjal lasub käendaja suhtes vastutustundliku laenamise põhimõtte laiendusest tulenevalt kohustus informeerida käendajat laenusaaja maksevõimest tulenevatest olulistest asjaoludest, kuid laenu andjal ei lasu kohustust informeerida käendajat kõikidest laenulepingu tingimustest, sh kõikidest muudest tagatistest, mida laenu tagamiseks seati. Ka käesoleva tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et käendajad oleksid seadnud käenduse andmise tingimuseks, et laen oleks pantidega piisavalt tagatud. Seda, et kostjatel kui käendajatel oleks olnud sellise asjaolu osas äratuntav huvi ja et selline huvi oleks pidanud olema hageja jaoks äratuntav, ei saa käesoleva asja materjalide alusel järeldada.
- Ringkonnakohus ei nõustu kostjate käsitlusega sellest, et käendajad võisid laenulepingust tulenevalt lähtuda sellest, et laenuandja hindab pidevalt laenu tagatiseks oleva kinnisasja väärtust ja kohe, kui kinnisasja väärtus peaks langema alla 70% laenujäägist, nõuab laenuandja lisatagatist. Kuigi sellised õigused laenulepingust laenuandjale tulenesid, olid vastavad tingimused seatud laenuandja kasuks, laenuandja õiguste kaitseks. Need olid kehtestatud laenuandja õigustena, mitte laenuandja kohustustena ning käendajatega sarnased mõistlikud isikud ei oleks saanud konkreetses olukorras mõistlikult eeldada, et kinnisasja väärtus ületab kindlasti vähemalt 30% laenu jääki, sest laenuandja ei ole laenu saajalt lisatagatisi nõudnud. Esiteks, laenuandjal olid lisatagatised käenduste näol olemas. Teiseks on lisatagatiste nõudmine laenuandja õigus aga mitte kohustus. Kolmandaks, juhul, kui käendajatega mõistliku isiku jaoks on oluline teada, milline on kinnisasja väärtus, pöörduks käendajatega sarnane mõistlik isik selleks kinnisvara hindaja poole, mitte ei järeldaks kinnisasja väärtust sellest, et laenuandja ei ole veel lisatagatist nõudnud.
- Ringkonnakohus leiab, et isegi siis, kui laenuandjal oleks olnud käendussuhete pikendamisel 2009.a kohustus informeerida käendajaid sellest, et laenu tagatiseks seatud kinnisasja väärtus on vähenenud, esineb käesoleval juhul
§ 14
lg 2 lauses 2 sätestatud olukord, st hagejalt ei saanud mõistlikult oodata, et ta käendajaid vastavatest asjaoludest informeeriks. Juba maakohtu menetluses tõi hageja esile selle, et kostjad olid laenusaaja juhtimise ja majandustegevuse korraldamisega oluliselt ja lähedalt seotud isikud. Olukorras, kus vaidlusalune laen võeti kinnisvara arenduse eesmärgil kinnisasja omandamiseks ja äriühingu tegevuse raames on vaja otsustada, millal ja mida kinnisasjaga ette võtta, ei saa laenuandjalt mõistlikult eeldada, et ta peaks informeerima sellise äriühingu tegevdirektorit ja juhatuse liiget asjaoludest, mida kinnisvara arendusega tegelev äriühing võiks eelduslikult oma majandustegevuse raames perioodiliselt uurida ja hinnata.
- Eespool toodust tulenevalt tuleb asuda seisukohale, et kostjad ei ole toonud kohtu ette asjaolusid, millest saaks järeldada, et neil võiks olla hageja suhtes nõuded, mida nad saaksid hageja nõuetega tasaarvestada. Seetõttu kuuluvad hagid tervikuna rahuldamisele ja hagetavad summad mõlemalt kostjalt hageja kasuks välja mõistmisele.
- Seoses sellega, et hagi ja apellatsioonkaebus rahuldatakse, tuleb menetluskulud jätta kostjate kanda. Kuna kostjad osalesid menetluses iseseisvalt, sh eraldi esindajate kaudu, kuid 13
(14)Tsiviilasi nr 2-13-45573 kostjate menetluses osalemine oli sisuliselt võrreldava mahuga, tuleb hageja menetluskulud jätta kostjate kanda võrdsetes osades. 24. Vastavalt TsMS § 177 lg 1 p-le 2 määrab menetluskulud pärast lõpplahendi jõustumist summaarselt kindlaks asjas lahendi teinud maakohus TsMS §-s 177 sätestatud korras. Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt) 14
(14)