KOHTUOTSUS E E S TI V A B A R I I G I NI M E L Kohus Harju Maakohus, Kentmanni kohtumaja Kohtunik Mati Maksing Otsuse avalikult teatavaks tegemise aeg ja koht 6. oktoober 2016. a, Tallinn, kohtu kants

tja V: XxxxOÜ (registrikood xxxx), lepinguline esindaja vandeadvokaat Alan Biin ja seaduslik esindaja juhatuse liige Toomas Mardi

tjad I–III / hagejad II–IV: Xxxx (isikukood xxxx), Xxxx (isikukood xxxx) ja Xxxx(isikukood xxxx), ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma

tja IV: Xxxx OÜ (registrikood xxxx), seaduslik esindaja juhatuse liige Xxxx Asja läbivaatamine Kohtuistungil 26. septembril 2016, millel osalesid XxxxOÜ seaduslik esindaja juhatuse liige Xxxxja lepinguline esindaja vandeadvokaat Alan Biin; Xxxx, Xxxx, Xxxxja nende ühine lepinguline esindaja vandeadvokaat Janek Valdma ning

tja Xxxx OÜ seaduslik esindaja juhatuse liige Xxxx RESOLUTSIOON

1. Rahuldada XxxxOÜ hagi Xxxx, Xxxx, Xxxxja Xxxx OÜ vastu.
2. Kohustada Xxxx (isikukood xxxx), xxxx (isikukood xxxx), xxxx (isikukood xxxx) ja Xxxx OÜ (registrikood xxxx) tegema järgmised tahteavaldused: 2.
3. Xxxx, Xxxx, Xxxxja Xxxx OÜ lepivad omavahel ning XxxxOÜ-ga (registrikood xxxx, kõik koos edaspidi „kaasomanikud”) kokku Tallinna linnas Xxxxasuva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa nr xxxx, edaspidi „kinnistu”) kaasomandi lõpetamises, mõtteliste osade üleandmises, korteriomandite moodustamises ja kinnistamisavalduse tegemises; 2.
4. kinnistu jagatakse kaheksaks korteriomandiks, millest igaühe kohta avatakse kinnistusregistri iseseisev osa ning kinnistusraamatu registriosa 2-15-12539 nr xxxx suletakse ja selle andmed kantakse korteriomandite kohta avatavate registriosade vastavatesse jagudesse, kuhu lisaks märgitakse; 2.2.
5. esimesse jakku korteri nr 1, asukoht esimesel korrusel (ruumid nr 12-18), reaalosa üldpinna suurus 63,2 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 632 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna Xxxx(isikukood xxxx); 2.2.
6. esimesse jakku korteri nr 2, asukoht esimesel korrusel (ruumid nr 21-24), reaalosa üldpinna suurus 21,1 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 211 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna Xxxx (isikukood xxxx); 2.2.
7. esimesse jakku korteri nr 3, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 3740), reaalosa üldpinna suurus 24,1 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 241 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna Xxxx (isikukood xxxx); 2.2.
8. esimesse jakku korteri nr 4, asukoht teisel korrusel (ruum nr 28), reaalosa üldpinna suurus 17,8 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 178 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx); 2.2.
9. esimesse jakku korteri nr 5, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 29 ja 30), reaalosa üldpinna suurus 18,6 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 186 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx); 2.2.
10. esimesse jakku korteri nr 6, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 35 ja 36), reaalosa üldpinna suurus 17,6 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 176 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx); 2.2.
11. esimesse jakku korteri nr 7, asukoht teisel korrusel (ruumid nr 33 ja 34), reaalosa üldpinna suurus 18 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 180 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx); 2.2.
12. esimesse jakku korteri nr 8, asukoht esimesel korrusel (ruumid nr 19 ja 20), reaalosa üldpinna suurus 30,8 m2, kaasomandi mõttelise osa suurus 308 / 2112 ja teiste korteriomandite registriosade numbrid; teise jakku omanikuna XxxxOÜ (registrikood xxxx); 2.
13. Xxxx OÜ annab üle talle kuuluva kinnistu mõttelise osa sel viisil, et teised kaasomanikud saavad korteriomandite omanikeks vastavalt resolutsiooni punktides 2.2.1–2.2.8 märgitule, tingimusel, et talle hüvitatakse tema kaasomandiosa kaotus järgmiste osasummadena: 2.3.
14. XxxxOÜ hüvitab 12 474,70 eurot; 2.3.
15. Xxxx hüvitab 9 095,24 eurot; 2.3.
16. Xxxx hüvitab 7 791,07 eurot; 2.3.
17. Xxxxhüvitab 23 648,60 eurot; 2.
18. Xxxx OÜ tahteavaldused antakse tingimusel, et talle on makstud resolutsiooni punkti 2.3 alapunktides 2.3.1–2.3.4 märgitud hüvitised.
19. Jätta rahuldamata Xxxx, Xxxxja Xxxxhagi XxxxOÜ ja Xxxx OÜ vastu sama kinnistu kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes. 2

tja I), Xxxx (

tja II), Xxxx(

tja III) ja Xxxx OÜ (

tja IV) vastu Tallinnas aadressil Xxxxasuva kinnistu (kinnistusraamatu registriosa nr xxxx, edaspidi „vaidlusalune kinnistu”) kaasomandi lõpetamise nõudes.

tjad I–III (ühtlasi hagejad II–IV, aga otsuses märgitud kui

tjad I–III) esitasid 11. detsembril 2015 hagi

tja IV ja hageja I (ühtlasi

tja V, aga otsuses märgitud kui hageja I) vastu sama kaasomandi teisel viisil lõpetamise nõudes. Kohus kuulas pooled ära

1. septembri 2016 istungil.
2. Hageja I nõuab vaidlusaluse kinnistu kaasomandi lõpetamist ja jagamist selliselt, et iga kaasomaniku ainukasutuses oleva hooneosa arvelt moodustatakse korteriomand vastavalt plaanile (I kd tl 133–134) ning kaasomanikul kelle reaalosa moodustab suurema osa kui tema mõttelise osa järgi kuuluma pidav osa kohustub hüvitama neile kaasomanikele kelle reaalosa moodustab väiksema osa kui neile mõttelise osa suuruse järgi kuuluma pidav osa, vähemsaadud osa turuväärtuse: − hagejale I jäävad vaidlusalusel kinnistul asuva elamu (edaspidi „elamu”) esimesel korrusel asuvad ruumid nr 19 ja nr 20, millised on plaanil ümbritsetud rohelise joonega (korter nr 8); − hagejale I jäävad elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 28–30 ja ruumid nr 33–36, millised on plaanil ümbritsetud rohelise joonega (korterid nr 5–7); 3

tjale III jäävad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 12–18, millised on plaanil ümbritsetud punase joonega (korter nr 1); −

tjale I jäävad elamu esimesel korrusel asuvad ruumid nr 21–24, millised on plaanil märgitud kollase joonega (korter nr 2); −

tjale II jäävad elamu teisel korrusel asuvad ruumid nr 37–39, millised on plaanil märgitud roosa joonega (korter nr 3); − kõik ülejäänud ülalpool nimetamata ruumid jäävad kaasomanike ühiskasutusse. 3.

tjad I–III nõuavad kaasomandi lõpetamist vastavalt alternatiivsele plaanile (I kd tl 114– 116) järgmisel viisil: −

tjale I jääb korteriomand reaalosa suurusega 21,1 m² (esimese korruse plaanil tähistatud punase joonega, korter nr 2); −

tjale II jääb korteriomand reaalosa suurusega 24,1 m² (teise korruse plaanil tähistatud helesinise joonega, korter nr 3); −

tjale III jääb korteriomand reaalosa suurusega 63,2 m² (esimese korruse plaanil tähistatud lilla joonega, korter nr 1); − hagejale I jääb korteromand reaalosa suurusega 22,5 m² (keldrikorruse plaanil tähistatud rohelise joonega, keldripind korteri nr 8 juurde), samuti korteromand reaalosa suurusega 30,8 m² (esimese korruse plaanil tähistatud rohelise joonega, korter nr 8), samuti korteromand reaalosa suurusega 57,12 m² (elamu teise korruse plaanil tähistatud pruuni joonega, ruumipind B); −

tjale IV jääb korteromand reaalosa suurusega 38,43 m² (teise korruse plaanil tähistatud sinise joonega, ruumipind A). 4. Hageja I põhjendab oma nõuet ja toob esile järgmised vastuväited

tjate I–III nõudele: − poolte kaasomandisse kuulub vaidlusalune kinnistu, millel asuvas elamus on kaheksa korterit. Kinnistu kasutamisel on välja kujunenud faktiline olukord kus

tja I ainukasutuses on elamu esimesel korrusel asuv korter nr 2,

tja II ainukasutuses on korter nr 3,

tja III ainukasutuses on korter nr 1 ning hageja I ainukasutuses on hoone esimesel ja teisel korrusel asuvad korterid nr 4-8. Erastamise ja sellele järgnenud kinnistamise ning mõtteliste osade võõrandamise käigus on tekkinud olukord, kus kaasomandi mõtteliste osade suurus ja kaasomanike ainukasutuses olevate ruumide suurus ei ole omavahel vastavuses. Hageja I ainukasutuses on väiksem reaalosa kui peaks olema tema mõttelise osa suuruse järgi ning

tja IV ainukasutuses ei ole ühtegi kinnistu või elamu osa; − kaasomandi lõpetamise küsimuses ei oma tähtsust, kui kaua keegi hoones ulanud on ja kuidas kaasomand omandati; − kaasomandi lõpetamisel tuleb võtta arvesse reaalosadeks jagamise ehitistehnilisi võimalusi ja kinnisasja väärtust; −

tjad I–III soovivad hageja I reaalosa juurde liita korteri all olevat keldrit, aga hageja I sellega ei nõustu. Kelder on välja ehitamata, kõrgus üksnes 1,4 m, seinad on paekivist, põrand on kas muldpõrand või viimistlemata. See ei ole eluruum; − hageja I ei nõustu

tjate I–III ettepanekuga jagada teisel korrusel asuvaid praegu korteritena nr 4–7 märgitud ruume selliselt, et sinna tekiks ainult kaks korterit.

tjate I–III soovitud viisil ei ole võimalik ruume välja ehitada, sest ruumipinna A välisukse juures asub tegelikult pööningule viiv trepp. 4

tjate I–III kanda. Menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja I kulud 300 eurot riigilõiv ja 1 806 eurot õigusabikulud 13 t eest tunnitasuga ca 138,92 eurot. Lisaks kohtuistungiga seotud kulud on 414 eurot (3 tunni eest tasumääraga 138 eurot tunnis). Hageja I taotleb menetluskuludelt viivise väljamõistmist. Hageja I kinnitab, et kõik kulud on seotud käesoleva tsiviilasjaga ja ta ei ole käibemaksukohustuslane. 5.

tjad I–III vaidlevad hageja I nõudele vastu ja paluvad kaasomandi lõpetada nende endi taotletud viisil, milleks toovad esile järgmised seisukohad ja vastuväited: − elamu on ehituslikult korteriteks jaotatud juba ammu.

tjad I–III on eluruumide erastamise õigustatud subjektidena pidanud neile kuuluvad korterid erastama mitte korteriomandite, vaid mõtteliste osadena. Seda seetõttu, et omandireformiga tekkis mõtteliste osadena omanike ringi subjekte kellele omandi tagastamise hetkel reaalosa ei kuulunud. Ka ei olnud tagastamisel omandi suurus määratud mitte korteri suurusega, vaid arvestusliku matemaatilise suurusega, mis kujunes õigusvaidluse käigus; − on ebaõiglane, kui

tjad I–III eluruumi erastamise õigustatud subjektidena peavad omandireformi käigus tekkinud omandiosade segadusest tulenevalt maksma hüvitisi; − reaalosadele väärtust määrates ei tohi arvestada neid individuaalseid parendusi, mida iga kaasomanik on oma korterile teinud. Iga korterit tuleks hinnata remontimata kujul; − kelder on jagatav reaalosa, mida on hõlbus liita esimese korruse korteriga. Keldrit saab kasutada vähemalt panipaigana. Jagamisel on oluline, kuidas saab kinnistut ehituslikult reaalosaks jagada, mitte see, kuidas kaasomanikud soovivad reaalosi kasutada; − kas hetkel kaasomanikud soovivad pööningut reaalosana kasutusele võtta, pole oluline. Oluline on, kas pööningupinna reaalosana jagamine on ehituslikult võimalik. Kuna pööningupinna reaalosana jagamine on ehituslikult võimalik, tuleb õigluse ja otstarbekuse seisukohalt lähtudes seda võimalust kasutada. Menetluskulud paluvad

tjad I–III panna hageja I kanda.

tjate I–III menetluskulud on riigilõiv 300 eurot, asjatundja tasu 360 eurot ja õigusabikulud 3 283,20 eurot 22 t eest tunnihinnaga 144 eurot (koos käibemaksuga). Lisandub istungiga seonduv kulu, milleks on ettevalmistamine (1 t) ja istung (3 t) tunnihinnaga 144 eurot, st kokku 576 eurot.

tjad I–III kinnitavad, et nad ei ole käibemaksukohustuslased ja kõik kulud on seotud käesoleva tsiviilasjaga.

tjad I–III taotlevad kuludelt viivise väljamõistmist. 6.

tja IV esitas järgmised seisukohad: − tal puuduvad hageja I täpsustatud nõudele vastuväited; −

tjate I–III soovitud variant võiks samuti sobida, aga mööndustega. Sel juhul tuleb võtta arvesse ümberehitamise kulud. Muidu tekib olukord, kus kaasomanik ei saa talle määratud reaalosa tegelikkuses kasutada enne suuremata kulude kandmist; − keldriruumide kasutuselevõtt eluruumi osana eeldab kohaliku omavalitsuse luba, projekti, suuremahulisi ehitustöid kaasomandi suhtes (hüdroisolatsiooni rajamine, et pinnasevesi keldriruumidesse ei tungiks, keldri süvendamine üle 1 m), mille kulud peaks katma kõik kaasomanikud vastavalt kaasomandiosa suurusele. Kuna vajalike ehitustööde maksumus ületab keldripinna väärtuse kordades, siis ei ole keldripinna kasutuselevõtt eluruumi osana majanduslikult otstarbekas; − teise korruse korterite laiendus üldkoridori arvelt, nagu

tjad I–III väljapakkusid, toimiks natukene muudetud kujul kuna väljapakutud variant eeldab pööningutrepi lammutamist (

tjate I–III joonisel on trepp lihtsalt kaotatud ja pööningule pääs puudub). Sellise rahamahuka töö ärajätmiseks peaks korterite sissepääsude asukohti 5

tja IV pole menetluskulude osas taotlusi ega seisukohta esitanud. KOHTU PÕHJENDUSED 7. Kohus tutvus poolte väidete ja asjas esitatud tõenditega ning leiab, et vaidlusaluse kinnistu kaasomand tuleb lõpetada hageja I soovitud viisil, st tema hagi saab kohus rahuldada, aga

tjate I–III hagi jääb rahuldamata. Poolte menetluskulud jätab kohus valdavas osas poolte endi kanda ja määrab kindlaks, millises osas tuleb neid hüvitada. 8. Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: − poolte kaasomandisse kuulub vaidlusalune kinnistu, kusjuures hageja I mõtteline osa kaasomandist on 9408672 / 20480000 (45,94%),

tja I mõtteline osa 177000 / 2048000 (8,64%),

tja II mõtteline osa 180000 / 2048000 (8,79%),

tja III mõtteline osa 3683856 / 20480000 (17,99%) ja

tja IV mõtteline osa 3817472 / 20480000 (18,64%, I kd tl 6–9); − vaidlusaluse kinnistu kui terviku turuhind on 290 000 eurot (II kd tl 103); − esimese korruse korteri nr 1 suurus on 63,2 m² ja turuhind 78 000 eurot; korteri nr 2 suurus on 21,2 m² ning korteri nr 8 suurus 30,8 m² ja turuhind 47 000 eurot; teise korruse korteri nr 3 suurus on 21,4 m² (III kd tl 98–101).

1. Mõlemas hagis esitatud kaasomandi lõpetamise nõuete õiguslik alus on asjaõigusseaduse (AÕS) § 76 lg 1, mille kohaselt kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. Pooled ei ole esile toonud, et kaasomandi lõpetamise nõudeõigus oleks kokkuleppega välistatud. AÕS § 77 lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Kohus saab valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida on nõutud hagis (Riigikohtu
2. mai
3. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p 19 teine lõik).
4. Seega tuleb käesolevas asjas kaasomandi lõpetamise nõuete lahendamisel kohtul kõrvutada vaidlusaluse kinnistu jagamist reaalosadeks (korteriomanditeks) hageja I ja

tjate I–III ettepanekute vahel. Kohus lahendab kaasomandi lõpetamise nõude kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (Riigikohtu

1. septembri
2. aasta määrus tsiviilasjas nr 32-1-65-10, p 21 teine lõik).
3. Kohus saab poolte kaasomandi lõpetada AÕS § 76 lg 1 alusel, aga kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Kaasomandi lõpetamisel saab kohus määrata tulevaste korteriomandite omanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel (eelmises punktis viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik). Pooled on kohtule avaldanud, et tegelikkusele vastab

tjate I–III esitatud esimese korruse plaan (I kd tl 114) ning hageja I esitatud teise korruse plaan (I kd tl 134, 155 ja II kd tl 29). Tervikuna vastab kaasomanike huvidele paremini hageja I hagiga taotletud kaasomandi lõpetamise viis. Kohus ei pea

tjate I–III hagis pakutud kaasomandi jagamise viisi mõistlikuks, kuna

tjate I–III hagi kohaselt kuuluks hageja I korteriomandi reaalosa hulka 6

tjad I–III on oma kaasomandi jagamise hagis näinud ette jätta

tjale IV teisel korrusel asuv ruum A. Selleks, et

tja IV saaks ruumi A kasutada on vajalik rajada eraldi sissepääs. Selleks on vajalik teostada ümberehitus. Samuti eeldab keldriruumi kasutamine eluruumina ümberehituste tegemist. Sellist lahendust ei saa pidada õiglaseks, kui ühel või mõnel kaasomanikul tekib kohustus talle jääv reaalosa ümberehitada enne selle kasutamist. Samuti ei ole

tjad I–III tõendanud, et nende soovitud kaasomandi lõpetamise viis, st korteriomandite piirid vastaks praegusele tegelikule olukorrale. Neil kaalutlustel jääb

tjate I–III hagi rahuldamata, sest hageja I hagis taotletud kaasomandi lõpetamise viis on paremini kooskõlas poolte huvidega. 12. Korteriomandiseaduse (

) § 5 lg 3 näeb ette, et korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused. Kinnistamisavaldusele lisatakse riikliku hooneregistri pidaja või ehitusloa või kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopia korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist, millel on piiritletud ja korterinumbriga tähistatud iga korteriomandi reaalosaks olevad ruumid ning muud kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumendid. Kohtuotsus asendab ainult

tjate I–IV tahteavaldusi ega asenda

§ 5

lg 3 p-des 1 ja 2 ettenähtud korteriomandite kinnistamiseks vajalikke riikliku hooneregistri pidaja või ehitusvõi kasutusloa andnud ametiasutuse väljastatud koopiaid korteriomanditeks jagatava hoone plaanist või ehitatava hoone projektist ega muid kinnistamise eeldusena seadusega ettenähtud dokumente. Seega ei pruugi käesolevale otsusele lisatud plaanid olla piisavad

§ 5

lg 3 mõttes (vt eespool viidatud Riigikohtu määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10, p 20 teine lõik)..

§ 4

lg 2 näeb ette, et kaasomandis oleva kinnisomandi võib jagada korteriomanditeks kõigi kaasomanike ühise notariaalselt tõestatud kinnistamisavalduse alusel. Seega on materiaalõiguslikult hagi rahuldamise tulemus nende isikute tahteavalduste asendamine kohtulahendiga, kelle vastu on hagi esitatud – selleks on

tjad I–IV. Kohus ei saa hageja I nõude rahuldamisel asendada otsusega tema tahteavaldust.

§ 5

lg 1 näeb ette, et korteriomandite kinnistamise korral avatakse igale korteriomandile üheaegselt kinnistusregistri iseseisev osa ja kinnisasja senine registriosa suletakse. 13. Kaasomandi lõpetamisel õiglase ja kohese hüvitise maksmise tagamiseks

tjale IV tuleb võimalikult täpselt määrata omandi väärtus omandi kaotamise aja seisuga ja kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt nt Riigikohtu

1. aprilli
2. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-15-06, p 15 ja selles viidatud varasem kohtupraktika). TsÜS § 65 kohaselt loetakse eseme väärtuseks selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Vaidlustamata asjaoludel on vaidlusaluse kinnistu turuhind 290 000 eurot (II kd tl 103), mis tuleb järelikult lugeda väärtuseks.

tja IV mõttelise osa suurus on 3817472 / 20480000 (ehk 18,64%), ka selle üle pooled ei vaidle (I kd tl 6–9). Eelneva põhjal kaotab

tja IV kaasomandi lõpetamisel omandi vaidlusaluse mõttelisele osale, mille väärtus on 54 056 eurot ( = 18,64% 290 000-st). See summa tuleb talle ka hüvitada. Kohus ei nõustu

tjate I–III käsitlusega, et hüvitist tuleks arvutada mingil muul alusel, sh võttes arvesse vaidlusaluse kinnistu mõtteliste osade soetamise asjaolusid või kasutamisel väljakujunenud korda.

tjate esitatud asjatundja arvamus (II kd tl 179–202) ei muuda õiguslikku põhimõtet, et kaasomandi kaotamise korral tuleb kaasomanikule hüvitada tema mõtteline osa, mitte aga asja mõne reaalosa väärtus. Samuti puudub kohtul alus hüvitist vähendada diskretsiooni korras. 7

tjale IV makstav hüvitis õiglaselt jagada omandi säilitavate kaasomanike vahel. Selleks on kohane kõrvutada neile praegu kuuluvate mõtteliste osade väärtusi ja kaasomandi lõpetamise tulemusel tekkivate korteriomandite väärtusi. Kõik pooled nõustusid kohtuistungil, et selline käsitlus on põhimõtteliselt asjakohane. Kaasomandi lõppemisel tekkivate turuhindade osas ei ole vaidlusalused korteriomandid, mille reaalosadeks saavad korterid nr 1 ja 8, nende väärtused on vastavalt poolte avaldatule ja eelmise punkti esimeses lõigus märgitule 78 000 eurot ja 47 000 eurot. Korteriomandi, mille reaalosaks on korter nr 2, väärtuseks hindab kohus 35 000 eurot. Selleks tuvastab kohus eksperdi arvamuses põhjal ruutmeetri hinnana 1 652 eurot (II kd tl 103) ja lähtub poolte aktsepteeritud pindalast 21,1 m². Sel viisil kujuneb kõnealuse korteriomandi turuhinnaks ehk väärtuseks 35 000 eurot ( ≈1652 × 21,1). Pooled ei esitanud vastuväiteid sellele, et korteriomandite turuhinnad on mõistlik ümardada tuhande euro täpsusega. Sarnaselt kujuneb korteri nr 3 väärtuseks 34 000eurot pindala 24,1 m² ja ruutmeetri hinna 1 390 eurot korrutisena. Tulenevalt kohtu otsustusest kaasomandi lõpetamise viisi osas vajavad hindamist veel korteritele nr 4–7 vastavate korteriomandite väärtused. Ka nende osas tuvastab kohus eksperdi arvamuse põhjal (II kd tl 103) pindalad vastavalt 17,8 m², 18,6 m², 17,6 m² ja 18 m². Kõigi nelja korteri ruutmeetri hind on 1 401 eurot. Neil asjaoludel on väärtused samuti eksperdi arvamuses märgitud turuhindade järgi 25 000 eurot, 26 000 eurot, 25 000 eurot ja 25 000 eurot – kokku nelja korterimandi peale seega 101 000 eurot. Koos hagejale I jääva korteriga nr 8 kujuneb hageja I korteriomandite koguväärtuseks 148 000 eurot ( = 101 000 + 47 000). Kõrvutades ühelt poolt seniste mõtteliste osade suuruste ja kinnistu koguväärtuse põhjal arvutatud praeguse omandiosa väärtust ja teiselt poolt tulevaste korteriomandite väärtusi leiab kohus vahed, mille võrra hageja I ja

tjate I–III varaline positsioon kaasomandi lõpetamise tulemusel muutub ning arvutab välja nende omavahelise suhte protsentides järgmiselt: pool krt mõt.osa suurus mõt.osa vrt krt.om vrt vahe suhtarv hageja I 4 – 8 9408672 / 20480000 133 228,26 148 000,00 14 771,74 25,0%

tja I 2 177000 / 2048000 25 063,48 35 000,00 9 936,52 16,8%

tja II 3 180000 / 2048000 25 488,28 34 000,00 8 511,72 14,4%

tja III 1 3683856 / 20480000 52 163,98 78 000,00 25 836,02 43,7%

tja IV 3817472 / 20480000 54 056,00 KOKKU 290 000,00 295 000,00 59 056,00 100% 15. Õiglane on jagada

tjale IV makstav hüvitis samasuguses suhtes ülejäänud kaasomanike vahel nagu muutuvad kaasomandi lõpetamise tulemusel nende varalised positsioonid. Seega peab iga omandit säilitav kaasomanik maksma

tja IV hüvitisest selle osa, mis vastab eelmises punktis koostatud tabelis märgitud suhtarvu ja koguhüvitise (54 056 eurot) korrutisele järgmiselt: pool hageja I

tja I

tja II

tja III KOKKU suhtarv 25,0% 16,8% 14,4% 43,7% 100% hüvitise osa 13 521,09 9 095,24 7 791,07 23 648,60 54 056,00 16. Kohus kontrollis, et

tja IV poolt soovitud hüvitis hagejalt I on väiksem kui eelviidatud tabelis. Kohus märgib hüvitise vastavalt

tja IV soovile 12 474,70 eurot, kuna soovitust suuremat hüvitist ei pea kohus välja mõistma (arvutused III kd tl 96, vt selle kohta ka Tallinna 8

tja IV tahteavalduse andmise sõltuvaks hüvitise saamisest, sest

tja IV avaldustest nähtub üheselt soov saada omandi kaotuse eest tegelik hüvitis. 18. TsMS § 445 lg 1 esimene lause näeb mh ette, et kohus võib otsuses poole taotlusel kindlaks määrata otsuse täitmise tähtaja.

tjad I–III taotlevad hüvitise maksmiseks neile kuni viie aasta pikkuse tähtaja andmist. Kaasomandi lõpetamine kohtu valitud viisil riivab intensiivselt PS § 32 lg-s 1 sätestatud omandi puutumatuse põhimõtet, mistõttu tuleb

tjale IV tagada õiglane ja kohene hüvitis omandi kaotamise eest. Kaasomanik peab saama rahalise hüvitise võimalikult samaaegselt omandi kaotusega (vt Riigikohtu

1. veebruari
2. aasta otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-168-05, p 9 teine lõik). Eeltoodu ei tähenda siiski, et hüvitis tuleks maksta koheselt kohtuotsuse jõustumise päeval. Otsuse täitmise tähtaja määramine võimaldab leida mõistliku tasakaalu

tjate I–III huvi (saada aega tasumise korraldamiseks) ja

tja IV huvi (saada kohene hüvitis) vahel. Samas ei ole käesolevas asjas kohtul vajadust ega sisuliselt võimalust määrata

tjatele I–III otsuse täitmise tähtaega. Nagu kohus põhjendas eespool, asendab kohus hageja I hagi rahuldades nende isikute tahteavaldused, kelle vastu on hagi esitatud. Seega asendab otsus

tjate I–IV tahteavaldusi. Hageja I ei ole nõudnud

tjatelt I–III raha maksmist ja sellist nõuet ei esitanud ka

tja IV. Seega ei tee kohus otsust

tjatelt I–III raha väljamõistmise kohta, vaid nii nende kui ka hageja I rahalise kohustuse täitmine on tahteavaldusi asendava kohtuotsuse täitmise eeldus TMS § 19 lg 1 tähenduses.

tjate I–III ja hageja I suhtes tehtud hüvitise maksmise otsustust ei ole võimalik pöörata sundkorras täitmisele, st ei ole ka vajadust määrata selliseks täitmiseks tähtaega. 19. Kohtuotsuse resolutsiooni sõnastamiseks peab kohus lõpuks hindama moodustatavate korteriomandite pindalast tulenevaid uusi mõtteliste osade suurusi. Nimelt sätestab

§ 3

lg 4, et kui kinnisomand jagatakse korteriomanditeks, peab iga kaasomandi mõttelise osa juurde kuuluma korteriomandi reaalosa.

§ 5

lg 3 esimene laus näeb ette, et korteriomandite registriosade avamiseks tuleb kinnistamisavalduses märkida korteriomandite reaalosade ja kaasomandi mõtteliste osade suurused. Iga korteriomaniku mõttelise osas suurus vastab tema korteriomandi reaalosaks oleva korteri ja kõigi korterite pindalade suhtele. Kohus tuvastas eelnevas juba korteriomandite reaalosade pindalad, mille põhjal moodustuvad iga korteriomandi omaniku mõttelise osa suurused järgmiselt: krt 1 2 3 4 5 6 7 8 KOKKU pindala 63,2 21,1 24,1 17,8 18,6 17,6 18 30,8 211,2 mõttelise osa suurus 632 / 2112 211 / 2112 241 / 2112 178 / 2112 186 / 2112 176 / 2112 180 / 2112 308 / 2112 2112 / 2112 9

tjate I–III eest tasus ettemaksed

tja IV. Seega tuleb

tjatelt I–III

tja IV kasuks välja mõista ekspertiisitasu järgmiselt:

tja I peab

tjale IV tasuma 76,49 eurot,

tja II peab tasuma 77,78 eurot ja

tja III peab tasuma 159,19 eurot. Need summad tuleb hüvitada menetluskulude rahalise kindlaksmääramise ja hüvitamise korras. Muid kulusid ei tule pooltel vastastikku hüvitada. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing kohtunik 10