Obsah (16)

§ 113§ 104§ 218§ 115§ 222§ 128§ 64§ 65§ 217§ 77§ 219§ 14§ 106§ 221§ 220§ 68

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikoht

) § 104 lg 4 mõttes ning müüjale ei saa sel alusel vastutust panna.

1. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus ei tunnustanud hageja nõuet hüvitada põrandaküttetorustiku väljavahetamise kulud 1609 eurot, põrandaküttetorustiku väljavahetamisest tingitud uste tõstmiseks kantud kulutused 216 eurot 53 senti ja põrandaküttetorustikule ekspertiisiakti tellimise Termopilt OÜ-lt 200 eurot. Hageja palus rahuldada enda 2025 eurot 53 sendi suurused nõuded põrandaküttetorustiku diagnostika ja parandamisega kantud kulude hüvitamiseks või saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. jaanuari 2017 otsusega apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja apellatsioonimenetluse kulud 803 eurot 52 senti ning viivise

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei saa üksnes kinnisasja müügikuulutusele tuginedes hinnata müügieseme lepingutingimustele vastavust ega seda, kas hageja ostjana pidi lepingutingimustele mittevastavusest teadma. Maakohus võttis õigesti arvesse ka seda informatsiooni, mida müüja avaldas ostjale müügiprotsessi käigus, ja seda, mida hageja enne müügilepingu sõlmimist nägi või koges ja mida ta oleks pidanud nägema või kogema. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja etteheidetega tunnistajate ütluste hindamise kohta. Kohus ei saa arvestada üksnes nende ütlustega, mis on hageja jaoks kasulikud. Puudub alus jätta kõrvale maakleri ja V. Jürgensi ütlusi. Asjaolu, et hageja lasi teha vahetult peale maja ostmist torustiku surveproovi, kinnitab, et maja müümisel selgitati hagejale, et maja ei ole aastaid kasutatud ja põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei garanteerita ning et süsteemis on toimunud külmumine. Hageja, kes enne kinnisasja müügilepingu sõlmimist tutvus kinnisasja oluliseks osaks oleva maja ehitusliku seisundiga, kasutades oma isa, kellel on ehitusalane kogemus, abi, oleks pidanud märkama nähtavaid pragusid betoonpõrandas, mis hageja palgatud ehitusspetsialisti hinnangul kinnitasid seda, et põrandaküttetorud on katki. Maakohus jõudis õigesti järeldusele, et hageja vähemasti pidi müügilepingu sõlmimisel teadma sellest, et on arvestatav tõenäosus, et maja esimese korruse põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras. See, et kostja kinnitas kinnisasja müügilepingus, et talle ei ole teada varjatud puudusi, ei anna alust hagi rahuldamiseks. Hageja ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et kostja oleks vaidlusalusest puudusest teadnud. Sellele vastupidi tuvastas aga maakohus õigesti, et sellest, et põrandakütte torustik ei tarvitse olla töökorras, pidi teadma hageja. Ringkonnakohus ei nõustunud hageja etteheitega, mille kohaselt oleks kostja pidanud enne maja müümist põrandaküttetorustiku töökorras olekut kontrollima. Kasutatud majaga hoonestatud kinnisasja võib müüa ka selliselt, et müüja ei anna kinnitust mingite süsteemide korrasoleku kohta, vaid annab selgitusi selle kohta, millal on süsteemi kasutatud ja mis tegurid on vahepealsel ajal süsteemi mõjutanud. Kindlasti ei saa kasutatud maja puhul eeldada, et kõik süsteemid on töökorras. Kõikide süsteemide töökorras olekust ei saa lähtuda ka siis, kui põrandaküttesüsteemile on viidatud kinnisasja müügikuulutuses, kuid kui süsteemi kohta antakse hiljem selgitusi, mis kinnisasja müügikuulutuses olevat infot muudab. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED 6. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ning hagi rahuldada või saata asi uueks läbivaatamiseks maa- või ringkonnakohtusse. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on kohtud ebaõigesti kohaldanud

§ 104

lg-t 4, leides, et müüja avaldatud informatsiooni alusel pidi hagejale olema arusaadav, et põrandaküttesüsteem ei tööta ja müügikuulutus on selles osas ebaõige. Ringkonnakohus on jätnud põhjendamata, miks on kompressoriga põrandakütte kontrollimine praeguses olukorras igale mõistlikule füüsilisest isikust ostjale elementaarne ettevaatusabinõu. Kohus ei ole hinnanud, kas hageja on nõutavat hoolsuskohustust rikkunud ebatavaliselt suurel määral. Lisaks hageja küsis müüjalt põrandakütte kohta ja kõik asjaosalised märkisid, et põrandaküte töötab. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud

§ 218lg-t 4.

Kohus asus seisukohale, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks vaidlusalusest puudusest teadnud, kuid hageja pidi teadma, et põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras. Seega on ringkonnakohus leidnud, et ostja hoolsuskohustuse hulka kuulus varjatud puuduste tuvastamine. Müüja vastutust saab

§ 218lg 4 alusel välistada üksnes tavapärasel ülevaatusel avastatavate puuduste eest.

Ostjalt ei saa oodata spetsialisti eriteadmisi. Põrandaküttesüsteemi mittetoimimine on varjatud puudus, mida sai kontrollida vaid kompressori abil. Ringkonnakohus andis väära õigusliku tähenduse kinnisvara reklaamile ning seal avaldatule. Põrandaküttesüsteemi mittetoimimine kujutas endast müügilepingu eseme lepingutingimustele mittevastavust, kuna maja müügikuulutuses oli sõnaselgelt märgitud, et põrandad on soojustatud ja paigaldatud on vesipõrandakütte torustik üle kogu esimese korruse. Lepingu ettevalmistavas faasis tulevasele ostjale esitatud omadusi kirjeldav info ja müüja ühepoolsetest avaldustest müüdud asja omaduste kohta tulenev, muutub müügiobjekti suhtes kokkulepitud omaduseks asjaõigusseaduse (AÕS) § 119 lg 2 kohaselt, kui kinnisasja üleandmise kohta on tehtud kanne kinnistusraamatusse. Kinnistu müügikuulutuses välja reklaamitud soojustatud põrand (paigaldatud põrandaküttesüsteem) kujutas endast kokkulepitud kinnistu omadust, st müügikuulutuses kirjeldatud omaduste puudumine oligi lepingutingimustele mittevastavus. Kohus on tõendeid analüüsides jätnud arvestamata olulised hageja esitatud seisukohad ning teinud otsuse, tuginedes vaid ühele maakleri lausele. Ringkonnakohus ei põhjendanud, kuidas sai maakleri üks lause muuta müügikuulutuses elamule omistatud tunnuseid. Ükski tunnistaja ei ole öelnud, et põrandaküttesüsteem ei tööta. Seega ei antud selgitusi, mis oleksid kinnisasja müügikuulutuses olevat infot muutnud. Ostja ei pidanud seda järeldama ka asjaolust, et müüja ei ole aastaid majas elanud. Kokkulepe mittetöötava küttesüsteemi kohta oleks tulnud selgelt lepingus ette näha. Tuleb lugeda endastmõistetavaks, et maja peab olema võimalik ka kütta ja tagatud on elamiseks vajalik normaalne temperatuur. Ringkonnakohtu müügilepingu poolte riskide jaotus on ebaõige. Füüsilisel isikul ei olnud kohustust elamut üle vaadata või kompressoriga põrandakütet kontrollida. Kostja oleks pidanud enne maja müümist torustiku töökorras olekut kontrollima.

1. Kostja palub jätta kassatsioonkaebus rahuldamata ja kõik menetluskulud hageja kanda. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu kulutuste hüvitamise nõude rahuldamata jätmise, samuti menetluskulude jaotuse osas tühistada ja saata asi tühistatud osas uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Ekspertiisiakti koostamise kulude hüvitamise nõude jätab kolleegium läbi vaatamata. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
3. Kolleegium määrab esiteks kindlaks kassatsiooniastmes vaidluse all olevad nõuded (I), seejärel selgitab, millised on hageja nõuete võimalikud alused (II), käsitleb küsimust, kas müügiese vastas lepingutingimustele (III), võtab seisukoha kostja vastutust puudutavate poolte väidete kohta (IV) ja viimaks menetluslike küsimuste kohta (V). I
4. Maakohtu menetluses nõudis hageja kostjalt pärast hagi muutmist 2578 euro hüvitamist, mis hõlmas: · kahjuhüvitist põrandaküttetorustiku väljavahetamise eest; · uste tõstmisega seotud kulutuste hüvitamist; · kahjuhüvitist Termopilt OÜ-lt ekspertiisiakti tellimise eest; · mittevaralise kahju hüvitist 500 eurot. Kulude hüvitamise nõudest arvutas hageja maha V. Jürgensi ehk teise müüja tasutud 1075 eurot.
5. Hageja vaidlustas maakohtu otsuse osas, milles maakohus ei rahuldanud hageja nõuet hüvitada järgmised põrandakütte diagnostika ja parandamise kulud: · põrandaküttetorustiku väljavahetamise kulud 1609 eurot; · uste tõstmise tõttu kantud kulud 216 eurot 53 senti; · Termopilt OÜ-lt ekspertiisiakti tellimise kulu 200 euro. Kuivõrd hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust osas, milles maakohus jättis rahuldamata hagi mittevaralise kahju väljamõistmiseks, siis on maakohtu otsus selles osas jõustunud (TsMS § 456 lg 4 teine lause). II
6. Esiteks nõuab hageja põrandaküttetorustiku väljavahetamisega seotud kulude hüvitamist. Pooled ei vaidle selle üle, et praeguseks on hageja viidatud kulud kandnud. Tegemist võib olla kahju hüvitamise nõudega täitmise asemel

§ 115lg-te 2 ja 3 mõttes.

Lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad

§-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud kõik üldised kahju hüvitamise nõude eeldused (vt Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 27).
3. Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad aga ka

§-de 217-227 erireeglid (vt ka Riigikohtu

1. veebruari
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19). Kuivõrd hageja on hagiavalduse kohaselt teinud kostja lepingurikkumise tõttu kulutusi, siis praeguses asjas võib olla asjakohane eelkõige

§ 222lg 5.

Kui hageja nõudis asja parandamist, kostja seda ei teinud ning hageja tegi ise vajalikud kulutused, siis saab hageja kostjalt kulutuste hüvitamist nõuda ka

§ 222lg 5 alusel.

Olukorras, kus hageja on esitanud kulutuste hüvitamise nõude, on kohtul asjaolude kohaselt kohustus hüvitisnõue kvalifitseerida ja selle põhjendatust hinnata (vt nt Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-181-14, p 14). Hageja esimese nõude kvalifitseerimise kohta vt täpsemalt otsuse p
4. Teiseks nõuab hageja uste tõstmise tõttu kantud kulude hüvitamist. Hageja selgituste kohaselt oli tõstmine vajalik seetõttu, et odavam oli põrandaküttesüsteemi asendamisel valada uus põrand, millega kaasnes ka põranda kõrguse tõus. Sellest võib järeldada, et väidetavad kulud tekkisid kohustuse rikkumise tõttu, mis on otseseks varaliseks kahjuks

§ 128lg 3 mõttes.

Kahju hüvitamise nõude eelduste kohta vt käesoleva otsuse p

2. Viimaks nõuab hageja ekspertiisiakti tellimise kulude hüvitamist. Hageja on menetluse käigus selgitanud, et põrandakütte surveproovi protokoll koostati kohtule tõendusmaterjaliks (I kd, tl 173). Tulenevalt TsMS § 138 lg-st 1 ja § 143 p-st 2 on tegu dokumentaalse tõendi saamise kulutuste hüvitamise nõudega, mida aga saab nõuda menetluskulude kindlaksmääramisel (vt ka Riigikohtu
3. novembri
4. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-14, p 22;
5. veebruari
6. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 13). Sellist kulutuste hüvitamise nõuet ei saa TsMS § 174 lg-st 11 tulenevalt panna maksma hagimenetluses (Riigikohtu
7. detsembri
8. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-16, p-d 39, 40). Eelnevast tulenevalt jätab kolleegium 200 euro saamise nõude TsMS § 423 lg 2 p 1 alusel läbi vaatamata.
9. Kolleegium märgib täiendavalt, et kohtud ei ole asja lahendamisel selgitanud, kas ja kuidas mõjutab kostja vastutust asjaolu, et kostja oli müügieseme ühisomanik, sh kas müüjad olid solidaarvõi osavõlgnikud ning kas ühe müüja tehtud avaldused mõjutasid ka teise müüja vastutust. Isikute paljusus müüja poolel võib omada seaduse järgi tähendust lepingu täitmisel (vt ka Riigikohtu
10. novembri
11. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-11, p 18). Kinnistusraamatusse oli kinnisasja omanikuna kantud küll vaid V. Jürgens, kuid pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasi kuulus müüjate kui abikaasade ühisvara hulka. Ka müügilepingu alusel olid müüjateks nii V. Jürgens kui ka kostja. Kolleegium selgitab, et kui müügilepingus on mitu müüjat, siis asja üleandmise kohustuse osas on tegemist ühisvõlgnikega

§ 64tähenduses.

Müügilepingu rikkumisest tuleneva kahju või kulutuste hüvitamise nõude osas on müüjad aga solidaarvõlgnikud

§ 65lg 1 mõttes.

See tähendab, et kostja vastutust müügilepingu alusel ei mõjuta asjaolu, et kostja ise hagejale maja ei tutvustanud ega põrandaküttesüsteemi kohta isiklikult hagejale selgitusi ei jaganud (vt siiski otsuse p 31). III

1. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida kumbki pool ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustanud: · kostja koos V. Jürgensiga oli kinnisasja, sh selle juurde kuuluva elamu omanik, elamu oli enne müügilepingu sõlmimist aastaid kasutamata; · kinnisasja müügikuulutuse kohaselt olid renoveerimisjärgus majas tehtud muuhulgas järgmised tööd: põrandad on soojustatud ja paigaldatud vesipõrandakütte torustik üle kogu esimese korruse; · hageja vaatas enne elamu ostmist koos oma isaga kahel korral kinnisasjal asuva elamu üle; ·
2. mail 2015 sõlmisid hageja ja kostja müügilepingu kinnistu müümiseks, müügilepingu p 1.6.7 järgi ei ole lepingu esemel, ka lepingu eseme oluliseks osaks olevatel ehitistel mingeid müüjatele teadaolevaid eritunnuseid ega varjatud puudusi, millest müüjad ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata lepingu eseme ülevaatusel; lepingu eseme oluliseks osaks olev elamu on renoveerimisjärgus, välisvooder puudub, väline soojustus vajab ümbervahetamist, katus ühest kohast defektiga, lepingu eseme oluliseks osaks olev kõrvalhoone tuleb lammutada; müügilepingu p 1.7.3 järgi on ostja üle vaadanud lepingu eseme oluliseks osaks olevad ehitised ning nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik lepingu eseme oluliseks osaks olevate ehitiste seisukorrast; · elamu põrandaküttesüsteem ei olnud müügilepingu sõlmimise ajal töökorras; ·
3. juunil 2015 sõlmis hageja V. Jürgensi kui müüjaga kokkuleppe, mille alusel hüvitab V. Jürgens hagejale 50% uue põrandakütte paigaldamisega seotud kuludest; ·
4. juulil 2015 teatas hageja kostjale elamu puudusest ning nõudis puuduse kõrvaldamise kulude hüvitamist.
5. Hageja nõude lahendamiseks tuli kohtutel esiteks hinnata, kas müügiese vastas lepingutingimustele ehk kas kostja on lepingut rikkunud. Maakohus leidis, et kinnistu puuduseks tuleb lugeda asjaolu, et põrandaküte, mis müügikuulutuse kohaselt oli majja paigaldatud, ei tööta (maakohtu otsuse lk 5 neljas lõik). Ringkonnakohus nõustus maakohtu otsuse põhjendustega ning pidas põhjendatuks maakohtu järeldust, et hageja vähemasti pidi müügilepingu sõlmimisel teadma sellest, et on arvestatav tõenäosus, et maja esimese korruse põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras (ringkonnakohtu otsuse p 12). Seega ei määranud ringkonnakohus selgelt kindlaks, mis oli kohtu arvates lepingueseme puuduseks. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest võib siiski järeldada, et ka ringkonnakohtu arvates ei vastanud kinnistu lepingutingimustele. Kolleegium nõustub tuvastatud asjaoludel kohtute järeldusega, kuid peab vajalikuks täiendada kohtuotsuste õiguslikku põhjendust.
6. Pooled ei vaidle selle üle, et müügilepingudokumendis ei olnud kokkulepet põrandaküttesüsteemi, selle seisundi või töötamise kohta. Pooled on menetluses vaielnud selle üle, kas ja milline tähendus on aga kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse hindamisel müügikuulutuses esitatud informatsioonil, mille järgi olid põrandad soojustatud ja üle kogu esimese korruse paigaldatud vesipõrandakütte torustik. Kolleegiumi arvates võib ka müügikuulutuses esitatud teave kujutada endast müügieseme kokkulepitud omadusi

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

Kui müügikuulutuses esitatu ei vasta tõele, tuleb sellele lepingus tähelepanu juhtida või vähemalt sellest selgelt ostjale teatada (Riigikohtu

1. mai
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-15, p 18). Isegi, kui notariaalses müügilepingus ei olnud kokkulepet küttesüsteemi kohta, võivad AÕS § 119 lg 2 kohaselt saada müügilepingu osaks ka tingimused, mis notariaalsest lepingust välja jäid, kuid milles siiski kokku lepiti. AÕS § 119 lg 2 järgi muutub notariaalselt tõestamata kinnisasja võõrandamise kohustustehing kehtivaks, kui tehingu täitmiseks on sõlmitud asjaõigusleping ja tehtud vastav kanne kinnistusraamatusse.
3. Isegi kui

§ 217

lg 2 p 1 mõttes puudus eelkirjeldatud kokkulepe müügieseme omaduste kohta, on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et küttesüsteemi mittetöötamine kujutas endast müügieseme lepingutingimustele mittevastavust

§ 217lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 mõttes.

Maja kasutamine elamiseks eeldab selle mõistlikku soojakskütmise võimalust ja soojapidavust, mida saab pidada elamu tavalise kasutamise eelduseks (vt ka nt Riigikohtu

1. oktoobri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Kui see võimalus täielikult või osaliselt puudub, on tegemist

§ 217lg 2 p-s 2 nimetatud lepingueseme puudusega.

Lisaks ei saa puudulikult soojustatud ja seetõttu vähese soojapidavusega maja olla vähemalt keskmise kvaliteediga

§ 77lg 1 teise lause mõttes ja selle ehitamine vastata heale ehitustavale.

Kvaliteeti piirav kokkulepe pidanuks selleks sisalduma müügilepingus (Riigikohtu

1. märtsi
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-12, p 29). Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama (Riigikohtu
3. novembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Praegusel juhul ei ole kohtud tuvastanud, et kostja oleks hagejat lepingueelsete läbirääkimiste käigus teavitanud sellest, et põrandaküttesüsteem ei tööta, või pooled oleksid müügilepingus kokku leppinud, et põrandaküttesüsteem ei tööta või elamu soojakskütmise võimalus ja soojapidavus ei ole tagatud. Seega on tuvastatud asjaoludel alust järeldada, et põrandaküttesüsteemi mittetöötamine kujutas endast lepingutingimustele mittevastavust

§ 217lg 2 p 2 ja § 77 lg 1 alusel.

IV 21. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas kostja vastutab kinnisasja lepingutingimustele mittevastavuse eest. Vaidlustamata asjaoludel ei töötanud põrandaküttesüsteem kinnisasja üleandmise ajal. Seega

§ 218

lg-s 1 sätestatud üldreegli kohaselt peab kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest vastutama, kui täidetud on ülejäänud kahju hüvitamise nõude eeldused. 22. Kohtud on aga leidnud, et kostja ei vastuta müügilepingu rikkumise eest, kuna hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest

§ 218lg 4 mõttes, st kahju on tekkinud hageja enda raske hooletuse tõttu.

Maakohus leidis, et hagejal tekkis või vähemalt pidi tekkima põhjendatud kahtlus, et põrandaküttesüsteem võib mitte töötada. Hageja pidi möönma, et põrandaküttetorustik võib mitte toimida ja see tuleb maja elamiskõlblikuks tegemise käigus välja vahetada (maakohtu otsuse lk 6). Ringkonnakohus leidis, et hageja vähemasti pidi müügilepingu sõlmimisel teadma sellest, et on arvestatav tõenäosus, et maja esimese korruse põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras (ringkonnakohtu otsuse p 12). Kolleegiumi arvates on kohtud

§ 218lg-t 4 valesti kohaldanud, arvestamata müügilepingu üldist riskide jaotust.

23. Esiteks on ringkonnakohus käsitlenud ebamääraselt seda, mida hageja talle edastatud informatsiooni alusel teadis või pidi teadma. Praegusel juhul oli kohtute tuvastatud asjaolude kohaselt kinnistu puuduseks see, et põrandaküttesüsteem ei töötanud (vt otsuse p-d 18, 20). Seega vabaneks müüja

§ 218

lg 4 alusel vastutusest, kui ostja teadis või pidi teadma, et põrandaküttesüsteem ei tööta. Ringkonnakohtu hinnangul pidi hageja aga teadma arvestatavast tõenäosusest, et põrandaküttetorustik ei tarvitse olla töökorras. Isegi kui ringkonnakohtu hinnanguga nõustuda, siis ei saa sellest üheselt järeldada, et hageja oleks pidanud teadma, et põrandaküttesüsteem ei tööta. 24. Teiseks ei piira

§ 218lg 4 müüja vastutust varjatud puuduste eest (Riigikohtu 30.

septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 33). Kolleegiumil on alust järeldada, et praegusel juhul oli tegemist varjatud puudusega. Esmalt on kohtud jätnud arvestamata, et ostjaks oli eraisik, kellel ei olnud kohustust asja üle vaadata (

§ 219) (vt ka nt Riigikohtu 25.

oktoobri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 25). Ringkonnakohus leidis, et ehitusalase kogemusega isa abiga majaga tutvunud hageja oleks pidanud märkama nähtavaid pragusid betoonpõrandas ning ehitusspetsialisti hinnangul kinnitasid need, et põrandaküttetorud on katki (ringkonnakohtu otsuse p 11). Kolleegiumi arvates aga ei mõjuta müüja vastutust ainuüksi see, kui ostja võtab endaga kaasa inimese, kes on ehitusalase kogemusega. Ostja ei pea eeldama, et talle antakse üle lepingutingimustele mittevastav asi, ega üldjuhul palkama asjatundjat (Riigikohtu
2. septembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 34).
4. Kolleegiumi arvates järeldub asjaolust, et võimalikule puudusele viitas ehitusspetsialist, et tegemist oligi varjatud puudusega, mida hageja ei pidanud avastama. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates (Riigikohtu
5. septembri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 31). Varjatud puuduste tuvastamisel tuleb lähtuda eriteadmisteta isiku, mitte asjatundja mõistlikest ja põhjendatud järeldustest. Seega ehitusspetsiifilistest asjaoludest tulenevalt ei pidanud hageja järeldama, et põrandaküttesüsteem ei tööta. Seda, et tegemist sai olla varjatud puudusega, ei muuda ka asjaolu, et küttesüsteemi toimimist oli võimalik kontrollida kompressoriga. Elamu välisel ülevaatusel ei olnud vaidlusalust puudust siiski võimalik avastada.
7. Kohtud on leidnud, et hagejale esitatud informatsioon oli piisav selleks, et hageja oleks pidanud teadma kinnistu puudusest. Müüja vastutus müügieseme lepingutingimustele mittevastavuse eest on piiratud seda rohkem, mida rohkem on müüja müügieset puudutavat olulist negatiivset teavet lepingueelsetel läbirääkimistel ostjale avaldanud. Oluliste asjaolude avalikustamise kohustus tuleneb ka mh

§ 14lg-st 2 ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse §-st 95 (vt Riigikohtu 19.

novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 26). Arvestades müüja avalikustatud teavet tervikuna, võiks järeldada, et ostja pidi

§ 218

lg 4 mõttes kinnistu puudusest teadma vaid juhul, kui eriteadmisteta isik pidi avalikustatud info põhjal aru saama, et müügiesemel esineb vaidlusalune puudus (põrandaküttesüsteem ei tööta). Vastupidisel juhul tuleb eeldada, et tegemist on varjatud puudusega, mille eest vastutab

§ 218lg 1 järgi müüja.

27. Kolleegiumi arvates ei anna kohtute põhjendused alust järeldada, et hageja oleks vähemalt pidanud teadma põrandaküttesüsteemi mittetöötamisest

§ 218lg 4 mõttes.

Ringkonnakohus on pidanud oluliseks, et maja müümisel selgitati hagejale, et maja ei ole aastaid kasutatud ja põrandaküttetorustiku töökorras olekut ei garanteerita ning et süsteemis on toimunud külmumine (ringkonnakohtu otsuse p-d 8, 9, 11). Samas viitas ringkonnakohus ehitusspetsialisti ülevaatuse aktile, leides, et need asjaolud võivad viidata põrandaküttesüsteemi mittetöötamise põhjusele (ringkonnakohtu otsuse p 11). Just viimane asjaolu viitab aga selgelt sellele, et eriteadmisteta isik elamu visuaalsel ülevaatusel ei pidanudki mõistma, et põrandaküttesüsteem tegelikult ei tööta. Kohtud ei ole tuvastanud, et kostja oleks hagejale avaldanud, et põrandaküttesüsteem ei toiminud. Ringkonnakohus ei pidanud võimalikuks tuvastada, et kostja oleks vaidlusalusest puudusest teadnud (ringkonnakohtu otsuse p 13). Täpsemalt ei ole kohtud tuvastanud, et ka kaasmüüjaks olnud V. Jürgens oleks sellisest puudusest teadnud ja sellest hagejat teavitanud. Maakohus tuvastas, et V. Jürgens eeldas, et süsteem töötab (maakohtu otsuse lk 5). Müüja vastutuse piiramiseks ei piisanud üksnes ebamäärasest kahtlusest, vaid müüja pidi selgelt ümber lükkama lepingueelsetel läbirääkimistel seatud eelduse, et majas on töötav küttesüsteem. Lähtudes müügikuulutuses avaldatust, sai hageja eeldada, et põrandaküttesüsteem töötab. Ka pärast maja ostmist surveproovi ja ehitusspetsialistilt ülevaatuse tellimine ei saa olla hagejale etteheidetav ning anda alust järeldada, et hageja pidi müügilepingu sõlmimise ajal teadma, et küttesüsteem ei tööta. 28. Müügilepingus antud kostja kinnituse kohta, mille kohaselt kostjale ei ole teada avaldamata varjatud puudusi, märgib kolleegium järgmist.

§ 218

ega ka üldine võlaõigusseaduse lepingulise vastutuse süsteem ei näe vastutuse eeldusena ette kohustuse rikkuja teadmist oma kohustuse rikkumisest ega asja puudusest. Põhimõtteliselt on võimalik müüja vastutust lepinguga erinevate puuduste eest piirata ja vastutuse ka välistada. Arvestada tuleb siiski

§ 106

lg-s 2 sätestatuga, mis keelab kohustust rikkunud poole vastutust ebamõistlikult välistavad või piiravad kokkulepped, ning

§ 221lg-ga 2 (Riigikohtu 25.

oktoobri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Sellist kokkulepet ei ole kohtud praegusel juhul tuvastanud ja sellist tähendust ei ole antud ka müügilepingu p-le 1.6.
2. Müüjal ei ole küll kohustust kontrollida, kas ja millised puudused (nt mittetoimiv põrandaküttesüsteem) müügiesemel on. Kui aga puudused ilmnevad, siis tuleb müüjal arvestada sellega, et eelkõige vastutab puuduste eest

§ 218

lg 1 järgi tema, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti või müüja ei ole sõnaselgelt avalikustanud, et tal puudub informatsioon asja seisundi kohta. 29. Eelnevast tulenevalt ei olnud kohtute tuvastatud asjaoludel põhjendatud hagi rahuldamata jätmine

§ 218lg 4 alusel.

Kumbki kohus ei ole analüüsinud, kas täidetud olid ka ülejäänud eeldused hageja nõuete rahuldamiseks (vt otsuse p-d 12-14). Seetõttu tuleb asi uueks läbivaatamiseks saata tagasi ringkonnakohtule. 30. Kumbki kohus ei ole analüüsinud, kas hageja teatas lepingutingimustele mittevastavusest tähtaegselt

§ 220

lg 1 järgi või kas ta võib sellele vaatamata müügieseme lepingutingimustele mittevastavusele tugineda (eelkõige

§ 220lg 3 ja § 221).

Seda tuleb asja uuel läbivaatamisel teha. Seejärel tuleb kohtul hageja nõue kvalifitseerida kas kahju hüvitamise nõudena

§ 115

lg-te 2 ja 3 järgi või kulutuste hüvitamise nõudena

§ 222lg 5 järgi.

Mõlema nõude eelduseks on üldjuhul müüjale täiendava tähtaja andmine (vt vastavalt

§ 115lg 2 ja § 222 lg-d 1 ja 5).

Erandlikult ei ole kahju hüvitamise nõude eeldusena täiendava tähtaja andmine vajalik (

§ 115lg 3).

Kohtud ei ole analüüsinud, kas ja millal nõudis hageja kostjalt puuduse kõrvaldamist ning kas parandustööd tehti enne või pärast kostjalt puuduste kõrvaldamise nõudmist. Asja uuel läbivaatamisel tuleb need puudused kõrvaldada. 31. Lisaks selgitab kolleegium, et kuigi müüjad on hüvitisnõude osas solidaarvõlgnikud, siis saab kostja vastu nõude rahuldada vaid juhul, kui hageja teatas temale puudusest tähtaegselt ning andis temale puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja (v.a juhul, kui see ei olnud

§ 115

lg 3 järgi vajalik).

§ 68

lg 1 kohaselt ei vastuta solidaarvõlgnik solidaarkohustuse rikkumise eest teise solidaarvõlgniku poolt. Sellest tuleneb, et õiguskaitsevahendi (nt kahju hüvitamise) kohaldamise eelduste täitmine tuleb tuvastada iga solidaarvõlgniku suhtes eraldi. Seega V. Jürgensi kui kaasmüüja puudustest teavitamine ja temalt puuduste kõrvaldamise nõudmine ei anna iseenesest alust nõuda kahju või kulutuste hüvitamist ka kostjalt. V

1. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada. Menetluskulud määrab kindlaks ringkonnakohus.
2. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kassatsioonikautsjon. Tambet Tampuu, Henn Jõks, Villu Kõve