Obsah (9)

§ 221§ 217§ 220§ 100§ 101§ 112§ 15§ 218§ 118

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number Otsuse kuupäev Kohtukoosseis Kohtuasi Vaidlustatud kohtulahend Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Tsiviilasja hind Riigikoht

) § 220 ja leidis, et kostjale ei ole õigel ajal teatatud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest, sest puudustest teadasaamisest kuni hagejate avalduse kättetoimetamiseni on möödunud ebamõislikult pikk aeg (vähemalt 1 aasta ja 9 kuud). Teate hilisem kättetoimetamine pole vabandatav. Kinnistu teine kaasomanik sai küll teate kätte, kuid teda ei saa samastada kostjaga. Samuti ei ole kinnistu aadress kostja elukohaks. Hagejad sisuliselt loobusid kostjale materjalide edasisest kättetoimetamisest. Maakohus kohaldas

§ 221

lg 1 p 2 ja leidis, et asjas ei ole esitatud asjaolusid (tõendeid), millest nähtuvalt kostja teadis või pidi teadma kinnistu puudustest. Kostja nõustus kohtuistungil, et hagis nimetatud puudused olid kinnistul olemas. Seega on tõendatud, et pliit, kamin, joogiveekaev ja kogumiskaev olid kinnistu hagejatele üleandmise ajal puudustega (

§ 217lg 2 p 1).

Elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik eluruume pidevalt kasutada. Kinnistu neile tingimustele ei vastanud (

§ 217lg 2 p 2).

Tegemist ei olnud suvilaga, millele ei saa kõrgeid nõudmisi esitada. Tõendite kohaselt on tegemist aasta ringi kasutamiseks ehitatud aiamajaga. Kostja ei pidanud kinnisasja puudustest teadma, sest lepingueelsed läbirääkimised toimusid S. Nahksepaga. Asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et kostja oleks enne tehingut kinnistut vallanud, millest võiks järeldada kostja puudustest teadma pidamist.

1. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
2. Tallinna Ringkonnakohus jättis
3. detsembri
4. a otsusega maakohtu otsuse muutmata, täiendades maakohtu otsuse resolutsiooni otsustusega selle kohta, et hagejate nõue kostjalt 5000 euro põhivõla ja alates
5. juunist 2013 arvestatud viivise saamiseks, samuti hagejate alternatiivne nõue kostjalt 5000 euro põhivõla saamiseks, jääb rahuldamata. Ringkonnakohus jättis apellatsioonkaebuse esitamisest tingitud menetluskulud hagejate kanda. Kostjal kindlaksmääratavad menetluskulud apellatsioonimenetluses puudusid. Nõustudes maakohtu põhjendustega ei pidanud ringkonnakohus vajalikuks neid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 654 lg 6 kohaselt korrata. Ringkonnakohus märkis, et asjas kohaldub TsÜS § 69 lg 3 teine lause ja Riigikohtu seisukoha järgi ei saa tahteavalduse saaja postkasti tähitud kirja saabumise kohta teate panemisega lugeda tahteavaldust viidatud sätte tähenduses kättesaaduks. Maakohtu otsuses on ekslikult viidatud TsÜS § 69 lg-le 2, kuid see ei ole viinud maakohut iseenesest ebaõigete järeldusteni. Hagejate saadetud teadet (mis on mh teade lepingu rikkumise kohta) ei saa lugeda kättesaaduks ka TsÜS § 70 alusel, sest hagejad ei ole asjaolusid arvestades valinud tahteavalduse edastamiseks mõistlikku viisi. Olukorras, kus kostjale saadetud tähitud kiri on hagejatele kättetoimetamatult tagastatud, oleks võinud hagejatelt mõistlikult oodata vähemalt sama teate täiendavat edastamist kostja müügilepingus märgitud e-posti aadressile. Maakohtu lõppjärelduse õigsust ei muuda see, et puudustest teavitamise aja mõistlikkuse hindamisel ei tuleks lähtuda mitte lepingu sõlmimise kuupäevast, vaid kinnistu otsese valduse üleandmisest hagejatele. Lisaks on kõnealuse tahteavalduse tegemise seisukohalt oluline hagi kohtusse jõudmise aeg, mitte hagimaterjalide kostjale kättetoimetamise hetk. Ka kinnistu otsese valduse saamisest (
6. juuli 2013) kuni hagi esitamiseni oli möödunud rohkem kui 1 aasta ja 8 kuud. Selline ajavahemik ei ole

§ 220lg 1 mõttes mõistlik.

Maakohus leidis õigesti, et hagejate tahteavalduse hilisem kättetoimetamine ei ole praegusel juhul

§ 220lg 3 teise lause mõttes mõistlikult vabandatav.

Esitatud tõenditest ei tulene, et kostja asja lepingutingimustele mittevastavustest või nendega seotud asjaoludest teadis või pidi teadma. Kostja on asja puudused omaks võtnud, kuid sellest ei saa järeldada, et ta teadis või pidi teadma kinnistu puudustest müügilepingu sõlmimise hetkel. Maakohus jättis põhjendatult

§ 221lg 1 p-s 2 sätestatud erandi kohaldamata.

MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

1. Hagejad paluvad kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja uue otsusega hagi rahuldada. Ringkonnakohus leidis valesti, et asjas kohaldub TsÜS § 69 lg 3 teine lause. Erinormina kohaldub TsÜS §
2. Ringkonnakohus kohaldas valesti ka TsÜS § 70 ja

§ 220lg-t 1, kui leidis, et kostjale ei ole õigel ajal teatatud kinnistu lepingutingimustele mittevastavusest. Ts

ÜS § 70 järgi tuleb lugeda hagejate tahteavaldus kostjale kättetoimetatuks. Viidatud sätte järgi saab lugeda mõistlikuks ja piisavaks tahteavalduse saatmist tähitud postiga, mistõttu leidis ringkonnakohus põhjendamatult, et hagejad pidanuks saatma tahteavalduse kostjale lisaks ka e-posti teel. Ringkonnakohus jättis valesti kohaldamata

§ 221

lg 1 p 2 ja leidis ebaõigesti, et kostja teadmine või teadma pidamine kinnistu puudustest ei ole tõendatud. Kostja väidetest nähtub, et ta oli teadlik või vähemalt on möönnud võimalust teadmisest, et kuivõrd hoone oli vana, võivad sellel olla erinevad puudused. Müüja loetakse teadma pidanuks vähemalt sellistest puudustest, mille peaks tavapäraselt asja kasutamise käigus avastama iga asja valdaja, ning seda ka juhul, kui müüja ei ole asja ise kasutanud, vaid on selle valduse ja kasutusõiguse andnud üle kolmandale isikule.

1. Kostja vaidleb hagejate kassatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 2 ja § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada materiaalõiguse normi väära kohaldamise tõttu ja asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt.
3. Maakohus jättis hagejate nõude hinna alandamiseks ja alternatiivselt kahju hüvitamiseks rahuldamata, asudes seisukohale, et kostja müüdud kinnistu ei vastanud lepingutingimustele (

§ 217

lg 2 p-d 1 ja 2), kuid hagejad ei saa

§ 220

lg-te 1 ja 3 ning

§ 221

lg 1 p 2 alusel kinnistu lepingutingimustele mittevastavusele (puudusele) tugineda. Ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata.

1. Kassatsioonkaebuse kohaselt vaieldakse asjas selle üle, kas hagejad saavad tugineda kinnistu puudusele ning kas sellest sõltuvalt on hagejatel õigus nõuda kostjalt müüdud kinnistu hinna alandamist või alternatiivselt kahju hüvitamist.
2. Kolleegium märgib esmalt, et kohtute tuvastatud asjaoludel ei vaielda selle üle, et kostja rikkus müügilepingut ja müüs hagejatele puudusega kinnistu. Kohtud tuvastasid, et hagejad said lähtuda müügikuulutusest, mille järgi pakuti müügiks aasta ringi kasutamiseks kohandatud suvemaja. Kinnistu ei vastanud

§ 217

lg 2 p-de 1 ja 2 järgi kokkuleppele ega otstarbele, milleks hagejad seda vajasid või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Kolleegium nõustub kohtute järeldusega, et elamu kasutamise eelduseks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada (vt puudusega küttekolde lugemise kohta lepingutingimustele mittevastavaks

§ 217lg 2 p 2 järgi - Riigikohtu 25.

oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 21). Loetletud tingimused on elementaarseteks tingimusteks, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese

§ 217

lg 2 p 2 järgi eelduslikult vastama (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima). Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu 19. novembri 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26). 12. Lepingulise kohustuse rikkumise korral (

§ 100

) võib võlausaldaja

§ 101lg 1 p 5 järgi alandada hinda.

Kui lepingupool võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, võib ta alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse (

§ 112lg 1 esimene lause).

Hinna alandamine toimub avalduse tegemisega teisele lepingupoolele (

§ 112lg 2 esimene lause).

Hinna alandamise kehtivusele sätestab täiendava nõude

§ 220

lg 1, mille esimese lause järgi peab ostja teatama müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama.

§ 220

lg 3 teise lause järgi saab ostja asja hinda alandada ka siis, kui ta jättis asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale õigeaegselt teatamata, kuid teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav. Kui ostja ei teata müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest õigel ajal, saab ta asja hinda alandada ka

§ 221lg-le 1 tuginedes.

Ostja võib tugineda asja lepingutingimustele mittevastavusele sõltumata sellest, et ta ei teatanud müüjale asja lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt

§ 221

lg 1 p 1 järgi, kui asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu, ja p 2 järgi, kui müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. 13. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtu järeldusega, et hagejad ei saa

§ 220lg 1 esimese lause ja lg 3 järgi kinnistu puudusele tugineda.

Kohtute tuvastatud asjaoludel saatsid hagejad kinnistu müüjatele (sh kostjale)

1. septembril 2013 tähitud kirja, milles teatasid pooltevahelise müügilepingu rikkumisest (hagejatele puudusega kinnistu müümisest). Eeltoodut arvestades kohaldub asjas TsÜS § 70, nagu õigesti leidis ka ringkonnakohus. TsÜS § 70 järgi, kui lepingupool edastab teisele poolele tahteavalduse, milles teatab, et teine pool on oma lepingulist kohustust rikkunud, ja tahteavalduse edastamisel esineb viivitus või tahteavaldus läheb edastamisel kaotsi, loetakse tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil see tavaliste asjaolude korral oleks kätte saadud, kui tahteavalduse edastanud lepingupool tõendab, et ta on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. TsÜS § 70 on TsÜS § 69 suhtes erinormiks ja reguleerib tahteavalduse kättetoimetamisega seotud riski üldnormiga võrreldes erinevalt. Seda eesmärgil, et kaitsta enam lepingupoolt, kelle suhtes on teine lepingupool oma kohustusi rikkunud. Niisuguses olukorras pannakse TsÜS § 70 järgi tahteavalduse hilinemise või kaotsimineku risk rikkunud lepingupoolele (vt ka Riigikohtu
2. aprilli
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p 12). Kolleegium leiab, et ringkonnakohus kohaldas kõnealust sätet valesti. Selleks, et rikkuja (kostja) kannaks TsÜS § 70 järgi tahteavalduse kättesaamisega seotud riski, tuleks tahteavalduse tegijatel (hagejad) tõendada, et nad on tahteavalduse väljendanud ning valinud selle edastamiseks mõistliku viisi. Tahteavalduse edastamise mõistlikuks ja tavapäraseks viisiks saab kolleegiumi hinnangul pidada ka kirja saatmist posti teel. Sellisel juhul tuleb TsÜS § 70 järgi lugeda tahteavaldus kättesaaduks ajal, mil kiri pidanuks tavapäraselt saaja postkasti jõudma. Praegusel juhul on hagejad tõendanud, et nad on saatnud kostjale lepingu rikkumise kohta tähitud kirja (st nad on tahteavalduse väljendanud ja valinud selle edastamiseks mõistliku viisi). Kuivõrd hagejad on TsÜS § 70 kohaldamiseks nõutavad asjaolud tõendanud, leidis ringkonnakohus põhjendamatult, et hagejatel tulnuks oma tahteavaldus edastada täiendavalt ka müügilepingus märgitud kostja e-posti aadressile. Selliseid täiendavaid nõudeid hagejatele kõnealusest sättest ei tulenenud. Kuivõrd hagejad on teatanud kinnistu puudusest ja valinud selleks mõistliku viisi, kuid nende tahteavaldus jõudis kohale alles siis, kui puudusest teadasaamisest oli möödunud

§ 220lg 1 esimeses lauses sätestatud mõistlik aeg, saab lugeda nende tahteavalduse Ts

ÜS § 70 järgi kättesaaduks ajal, mil see pidanuks kostjani jõudma. Arvestades, et hagejate tahteavaldus pidi jõudma kostjani

1. a septembri lõpus, on hagejad teatanud kostjale kinnistu puudusest umbes kaks kuud pärast asjas tuvastatud kinnistu otsese valduse saamist
2. juulil
4. Kohtute seisukoha kohta

§ 221lg 1 p 2 kohaldamisel selgitab kolleegium järgmist.

Viidatud sätte kohaldamise eeldusena tuleb tuvastada müüja teadmine või teadma pidamine lepingueseme puudusest. Väljendi "teadma pidamine" kohta sätestab

§ 15

lg 4, et kui isik ei teadnud õiguslikku tähendust omavat asjaolu raske hooletuse tõttu, siis loetakse, et ta pidi seda asjaolu teadma. Kolleegium märgib, et müüja teadma pidamise hindamisel on oluline arvestada muuhulgas asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Kui asi on olnud pikka aega müüja omandis, peab ta olema asja seisukorraga enam kursis kui müüja, kes omandas asja alles hiljuti. Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul kolleegiumi hinnangul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Seega tuleb pikka aega kinnistut omanud müüja puhul ((sõltumata sellest, kas ta on ka selle kasutajaks) eeldada, et ta peab teadma vähemalt sellest, et kinnistul asuv elamu ei vasta elementaarsetele elamistingimustele. 15. Ringkonnakohtul tuleb asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas asjaolusid arvestades on hagejad teatanud kostjale kinnistu puudusest

§ 220

lg 1 esimese lause mõttes mõistliku aja jooksul pärast puudusest teadasaamist (vt otsuse p 13). Kui hagejad on teatanud kostjale kinnistu puudusest mõistliku aja jooksul, on hagejatel õigus tugineda kinnistu puudusele (st hagejate tahteavaldus kinnistu hinna alandamiseks on kehtiv). Kui ringkonnakohus leiab, et hagejad ei ole teatanud kostjale kinnistu puudusest mõistliku aja jooksul ja teatamata jätmine ei ole mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3 teine lause) ning seetõttu ei ole hinna alandamine lubatud, siis tuleb ringkonnakohtul kontrollida, kas hagejatel on õigus tugineda kinnistu puudustele

§ 221lg 1 p 1 või 2 alusel.

Juhul kui ringkonnakohus tuvastab, et hagejatel on õigus tugineda kinnistu puudustele kas

§ 220

lg 1 esimese lause alusel või

§ 221

lg 1 p 1 või p 2 alusel, siis tuleb ringkonnakohtul lahendada poolte väidete ja esitatud tõendite alusel hagejate nõue (hinna alandamine

§ 112järgi).

Hageja nõude lahendamise eeldusena on kohtud asjas tuvastanud, et kostja rikkus müügilepingut ja müüs hagejatele puudusega kinnistu (vt otsuse p 11). Eeltoodule lisaks tuleb arvestada, et hagejatel on õigus hinda alandada juhul, kui on tuvastatud ka kostja vastutuse eeldused (vt

§ 218

lg 1, § 101 lg 3, § 218 lg 4 ja § 221 lg 2) ja kostja ei ole puudust kõrvaldanud (

§ 112lg 5, § 224 p-d 1 ja 2) (vt hinna alandamise eelduste kohta Riigikohtu 8.

veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 32-1-156-11, p 18 ja 19). See, kas kostja teadis või pidi teadma kinnistu võimalikust puudusest, ei ole

§ 112kohaldamise seisukohalt oluline (vt selle kohta Riigikohtu 26.

septembri 2007. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-71-07, p 16; eespool viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). See asjaolu on oluline

§ 221

lg 1 kohaldamisel mh juhul, kui rikutakse puudusest teavitamise kohustust (vt otsuse p 14). Kolleegium märgib, et hinda on võimalik alandada vaid siis, kui tõendatud on

§ 112

lg 1 järgi selleks vajalikud asjaolud (vt

§ 112lg 1 kohaldamise kohta nt Riigikohtu 9.

oktoobri

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-85-13, p 11; Riigikohtu
2. aprilli
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-10, p 12). Riigikohus on
4. veebruaril 2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11 tehtud otsuse p-s 22 selgitanud, et üldist tähtaega hinna alandamise õiguse kasutamiseks ei ole seaduses ette nähtud, samuti ei allu hinna alandamine aegumisele. Küll aga saab analoogia korras kohaldada

§ 118

lg-s 2 lepingust taganemise tähtaja kohta sätestatut, st et kui kohustuse täitmise nõue (eelkõige puuduste kõrvaldamise nõue) on aegunud ja võlgnik sellel tugineb, on hinna alandamine puudusele tuginedes tühine.

1. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 3 teise lause ja § 174 lg 6 alusel ringkonnakohtu otsustada.
2. Kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel kassatsioonikautsjon tagastada. Henn Jõks, Peeter Jerofejev, Tambet Tampuu