Obsah (6)

KOHTUOTSUS E e s t i Va b a r i i g i n i m e l Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Ruth Prigoda Otsuse tegemise aeg ja koht 18. november 2016, Tallinnas Haldusasja number 3-15-1620 Haldusasi A.N.a ka

§ 233lg 1).

Riigikohus tõi eelviidatud lahendis välja, et 17.03.2015 kirjaga kooskõlastuse andmisest keeldumine ja eskiisprojektis muudatuste tegemiseks juhiste andmine on halduse toiming (punkt 9), mille puhul saab isik nõuda, et talle asutuse poolt antav teave ei ole eksitav, st väär, vastuoluline, fakte moonutav jne (punkt 10). Lisaks märgib Riigikohus, et kuna kaebaja väitis kaebuses, et 17.03.2015 kirjas on eskiisprojekti põhjendamatult ja ebaõigesti nimetatud ümbruskonda sobimatuks ja detailplaneeringule mittevastavaks, siis pole kohtud asunud seisukohale, et kaebaja need väited oleks ilmselgelt põhjendamatud (punkt 13).

HMS 107 kohaselt peab toiming olema kooskõlas õigusaktidega ning see võib piirata isiku õigusi või vabaduse ainult siis, kui selleks on seaduslik alus (lõige 1) ning toiming sooritamisel tuleb järgida kaalutlusõiguse piire ja võrdse kohtlemise ning proportsionaalsuse põhimõtteid (lõige 2). Riigikohus selgitas asjas 3-3-1-19-13, et toimingu põhjendamise nõuded, ulatus ja aeg erinevad oluliselt haldusaktile kohaldatavatest nõuetest. Toimingut ei pea eelnevalt põhjendama, põhjendused tuleb esitada isiku nõudmisel (HMS § 108) või toimingu õiguspärasuse kontrollimisel vaidevõi kohtumenetluses. Praegusel juhul on Harku vald 17.03.2015 toimingu põhjendused esitanud muu hulgas 25.05.2015 vaideotsuses ning vastustaja tugineb nendele ka kohtumenetluses. Seega võtab kohus 17.03.2015 toimingu õiguspärasuse hindamisel muu hulgas aluseks ka vastustaja 25.05.2015 vaideotsuse.
Esmalt analüüsib kohus eskiisprojekti vastavust detailplaneeringule osas, mis puudutab ehitusalust pinda (17.03.2015 e-kirja punkt 2) ning seejärel analüüsib kohus Harku valla väiteid arhitektuurse lahenduse ja selle sobimatuse osas (17.03.2015 e-kirja punkt 1). 17.03.2016 e-kirja punkt 2
EhSv.s § 19 lg 1 p-i 1 kohaselt on ehitise püstitamiseks koostatava ehitusprojekti aluseks detailplaneeringu koostamise kohustuse korral kehtestatud detailplaneering ning olemasolu korral kohaliku omavalitsuse väljastatud lisatingimused, mis täpsustavad ehitise arhitektuurseid ja ehituslikke tingimusi, mida detailplaneering ei sisalda. 7

(12)Praegusel juhul ei ole kohalik omavalitsus arhitektuurseid ja ehituslikke lisatingimusi seadnud, mistõttu tuli eskiisprojekti koostamisel lähtuda detailplaneeringust, mille koostamine tol ajal kehtinud planeerimisseaduse (edaspidi PlanSv.r) § 3 lg 2 punkti 1 kohaselt oli kohustuslik. PlanSv.r § 9 lg 9 kohaselt koostatakse detailplaneeringu koostamise kohustuse korral ehitusprojekt kehtestatud detailplaneeringu alusel ehitusseaduses sätestatud korras.

Kaebaja kinnistut hõlmav detailplaneering (kd I, lk 21-37) kehtestati 27.02.2014 (kd I, lk 183188 pöördel). Detailplaneeringu ülesandeks on muu hulgas määrata hoonestamise põhimõtted (kd I, lk 22 pöördel), lahendada maa-ala jaotamine kruntideks ja kehtestada maakasutuse ja ehitustingimused vastavalt planeerimisseadusele (kd I, lk 29). Elamute projekteerimise osa on toodud detailplaneeringu punkti 5 alapunktides 5.1–5.
Detailplaneeringus on kaebajale kuuluv Kodu põik 1 kinnistu nimetatud Kodukolde tänav 3 (vrdl kd I, lk 13 ja 37) .
Kodu põik 1 kinnistu ehituslikud näitajad on toodud nii detailplaneeringu tekstilises osas kui ka joonistel (kd I, lk 30 ja 37). Seejuures on detailplaneeringu tekstilises osas kinnistu hoonestusaluse pinnana märgitud 200 m2 ning põhijoonisel on märgitud ehitusalune pind 200 m
Kohtu hinnangul on tegemist samasisuliste mõistetega ning need reguleerivad ühte ja sama asja – krundi maksimaalset ehitusõigust.
Toimingu tegemise ajal kehtinud Harku Vallavolikogu 31.05.2012 määruse nr 8 „Harku valla ehitusmäärus“ (edaspidi ehitusmäärus) eesmärgiks on reguleerida kohaliku omavalitsuse pädevust planeerimis- ja ehitusalase tegevuse korraldamisel ning menetluskorda planeeringute koostamisel, ehitiste projekteerimise, ehitamise ja kasutamise korraldamisel ning ehitusjärelevalve teostamisel (§ 1 lg 1) ning tagada Harku valla haldusterritooriumi ruumilise arengu põhimõtete kujundamise, ruumilise planeerimise ja ehitamise eesmärgipärasus, efektiivsus ja läbipaistvus (§ 1 lg 2). Seega on kohtu hinnangul võimalik ehitusmäärust kohaldada ka praegusel juhul ning lähtuda selles defineeritud mõistetest. Ehitusmääruse § 29 lg 17 kohaselt on ehitise ehitisealune pind ehitise horisontaalprojektsiooni pind, mille hulka arvatakse ka ehitise väljaulatuvad osad ning sammastel olev ehitise osa (punkt 1) ning ehitusalune pind on hoone alune pind, mille hulka ei arvestata katuseräästaste alust pinda ja hoone vundamendita väljaulatuvate osade pinda (punkt 4). Kuigi ehitusmääruse § 29 asub ehitamise peatükis, siis ei nähtu kohtule miks selles defineeritud ehitamist puudutavaid üldmõisted, mida kohalik omavalitsus on pidanud vajalikuks defineerida, ei peaks saama kohaldada praeguses asjas.
Ehitusaluse pinna piirangu eesmärgiks on krundi liigse täisehitatuse vältimine eelkõige visuaalsest aspektist (Riigikohtu 28.03.2012 otsus nr 3-3-1-4-12, punkt 22). Detailplaneeringus on uue hoone lubatud ehitusaluseks pinnaks 200 m2 (kd I, lk 37). Kaebusele lisatud ehitusprojektis (kd I, lk 10-20) on kavandatud elamu ehitisalune pindala 289,8 m2, millest katusealused moodustavad 89,8 m
Vastustaja esitatud eskiisprojekti originaalis (kd I, lk 167-182) on ehitisealuseks pinnaks märgitud 289 m2 ning ehitusaluseks pinnaks on arvestatud 200 m
Samas nähtub mõlemast projektist, et osaliselt toetub teine korrus (terrassid) vundamendiga postidele ning need vundamendil hoone osad on vastustaja ka ehitusaluse pinna arvestamisel sisse lugenud, kuna 17.03.2015 e-kirjast, et ehituslause pinna sisse arvestatakse rõdualune terrass ja katusealune (vundamendil hoone osad; kd I, lk 38). Ka kaebaja esitatud EAL ekspertarvamuses nähtub, et eskiisprojekt vastaks detailplaneeringule kui loobuda terrasse kandvatest vundamendiga postidest, lahendades terrassid konsoolselt (kd I, lk 58). Et eskiisprojekt on vastuolus ehitusmäärusega nentis ka kaebaja esindaja 20.10.2016 toimunud kohtuistungil (helisalvestis alates 11:06:49). 8

(12)

Riigikohus on selgitanud, et planeerimisõiguses kasutatav termin „ehitisealune pindala“ ja ehitusõiguses kasutuses olev „ehitise ehitisealune pind“ ei kattu (Riigikohtu 04.06.2014 otsus nr 33-1-59-13, punkt 24) ning seejuures pidas Riigikohus eelkõige silmas terrasse kui avatud hoone osasid. Praegusel juhul aga soovib kaebaja ehitusaluse pinna arvestusest välja jätta katusealused terrassid ja katusealuse trepi, mis on pealt kinni ehitatud ning mis moodustavad kavandatava eramuga ühtse terviku ning asuvad vundamendil. Eskiisprojektist nähtub, et eskiisprojektijärgne ehitis on osalt kavandatud vundamendiga sammastele ning nii sissepääsu trepp kui ka hoovi jääv terrass on osaliselt pealt kinni ehitatud (vt toimiku lk10-19 pöördel ja 168-182), seejuures ei ole tegemist lihtsalt kinni ehitamisega, vaid tegemist on elamu konstruktsiooniga. Sellisel juhul tuleb ka pealt kinni ehitatud terrassialune pind lugeda ehitusaluseks pinnaks planeerimisõiguse mõttes. Vastasel korral võiks ehitise püstitada 100% ulatuses sammastele ja väita, et ehitusaluse pinna arvestuses sammaste vahele jäävat ala arvestada ei tule. Kohus märgib, et kuigi 17.03.2015 e-kirjas on auto varjualune selle pinnasel asumise tõttu välja jäetud, siis kohtumenetluses esitatud väited pigem toetavad ka selle arvestamist ehitusaluse pinna hulka. Ent isegi kui jätta auto varjualune ehitusaluse pinna hulgast välja (nagu seda tehti 17.03.2015 kirjas), siis katusealust terrassi ja katusealust treppi arvesse võttes oleks ehitusaluse pinna ületamine ikkagi 57,9 m
Seega kuna vaidlusaluse hoone projektis ettenähtud ehitisealune pindala suurem kui detailplaneeringuga lubatud ehitusalune pind, on eskiisprojekt selles osas vastuolus detailplaneeringuga.
Ehitusaluse pinna vastuolu detailplaneeringuga ei väära ka kaebaja väide, et ehitusalusest pinnast tuleks maha arvestada detailplaneeringu punktis 5.
märgitud terrass, trepp ja varikatus, mille võib ehitada krundi hoonestusalast välja jäävale alale. Kuigi nõustuda saab kaebajaga, et katusealusel terrassil ja välitrepil puudub siseruum, siis ei saa sellest teha järeldust, et tegemist oleks iseseisva rajatisega, mitte hoone osaga. Ehitist tuleb vaadelda ühtse tervikliku asjana (EhSv.r § 2 lg 1) ning katusealune terrass ja katusealune välitrepp moodustavad ehitisega ühtse terviku. Seega ei saa nõustuda, et lubades ehitada midagi väljapoole hoonestusala oleks koheselt samastatav juhisega jätta teatud hoone osad ehitusaluse pinna arvestamisest välja.
Eelnevast tulenevalt leiab kohus, et vastustaja on 17.03.2015 kirjas õiguspäraselt leidnud, et eskiisprojekt ei vasta ehitusaluse pinna osas kehtivale detailplaneeringule. 17.03.2015 e-kirja punkt 1
Seoses ehitise arhitektuurse lahendusega ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selles, et eskiisprojekti kohane elamu korruselisus ja kõrgus vastavad detailplaneeringule (
korruseline ja 8,9 meetrit). Samuti vastab elamu katusekalde nurk detailplaneeringus toodule

(13o). Ka ei ole vaidlust selles, et elamu ehitamisel kasutatavad materjalid on detailplaneeringuga kooskõlas. Vaatamata sellele on menetlusosaliste vahel vaidlus selles, kas ehitis sobitub ümbritsevasse miljöösse või mitte.

Kohus märgib, et sobivus miljöösse on subjektiivselt tajutav esteetiline kategooria, mille sisustamine allub kohaliku omavalitsuse laiale planeerimisdiskretsioonile (vt ka Riigikohtu otsuse nr 33-1-15-08, punkt 18). Seega on kavandatava hoonestuse miljöösse sobivus ja selle arhitektuurilise lahendus planeeringulahenduse otstarbekuse küsimus, mille osas on kohtulik kontroll piiratud ning arhitektuurilise ja ehitusliku meeldivuse puhul tuleb arvestada, et iga arvamus on subjektiivne.
Kohus ei teosta haldusakti või toimingu õiguspärasust kontrollides kaalutlusõigust haldusorgani eest ning samuti ei hinda kohus eraldivõetuna kaaltuluotsuse otstarbekust (

§ 158lg 3). 9

(12)Samas nendib kohus, et praegusel juhul ei nähtu 17.03.2015 kirjast või toimingu põhjendustest huvide kaalumist ega ka seda, et kaalutlusõiguse teostamisel oleks lähtutud haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) § 4 lõikes 2 loetletud asjaoludest. Nimelt näeb HMS § 4 lg 2 ette, et kaalutlusõigust tuleb teostada kooskõlas volituse piiride, kaalutlusõiguse eesmärgi ning õiguse üldpõhimõtetega, arvestades olulisi asjaolusid ning kaaludes põhjendatud huve. On ilmne, et koostades eskiisprojekti elamule lähtub isik enda ja oma perekonna vajadustest ning seda ei saa isikule ette heita. Praegusel juhul ei nähtu ühtestki dokumendist ega vastustaja väitest, et lugedes kaebaja esitatud eskiisprojekti piirkonda ebasobivaks oleks kaebaja huve arvestatud või isegi kaalutud. Samuti ei nähtu, et vastustaja oleks analüüsinud kaebaja esitatud eksperthinnanguid, mis loevad vastupidiselt vastustajale ehitise piirkonda sobivaks.

Kaebaja esitas ühes vaidega vastustajale eskiisprojekti arhitekti ning arhitekt Anne Kose arvamused (kd I, lk 47-48). 25.05.2015 otsusest ei nähtu, et vastustaja oleks sellega arvestanud või seda hinnanud. Samad tõendid on kaebaja esitanud ka kohtule ning täiendavalt on kaebaja 18.06.2015 tellinud arvamuse Eesti Arhitektide Liidult (kd I, lk 57-58). Kohus ei pea põhjendatuks nendega mitte arvestada, kuna ekspertarvamust ei muuda ebausaldusväärseks asjaolu, et selle on tellinud ning selle eest on tasunud kaebaja. Eesti Arhitektide Liidu juures tegutseb ekspertiisi töögrupp, mille eesmärkideks on muuhulgas osaleda planeerimis-, arhitektuuri- ja ehitusala korraldamises ning avalikkuse vastavate väärtushinnangute kujundamises, mille üheks osaks on ka eksperdiarvamuste koostamine ehitatava keskkonna kavandamise ja teostamise kohta. Vastustaja ei ole toonud välja ainsatki veenvat põhjendust ühes vaidega esitatud ekspertarvamuste objektiivsuse kummutamise kohta. Kohus peab Eesti Arhitektide Liidu ekspertiisi töögrupi koostatud ekspertarvamusi objektiivseteks hinnanguteks. Töögrupile koostatud eksperdiarvamusejuhendi järgi on eksperdiarvamuse koostamise eesmärgiks anda professionaalne hinnang eksperdiarvamuse objekti arhitektuurilisele ja linnaruumilisele kvaliteedile selle kavandamisel ja teostamisel, lähtudes headest tavadest ning väljendades võimalikult laia erialainimeste ringi ühist seisukohta. Kohtu hinnangul tõendavad kaebaja esitatud ekspertarvamused, et piirkonda sobivuse hindamine on väga subjektiivne ning isegi kui jätta välja eskiisprojekti koostanud arhitekti enda väited, siis Eesti Arhitektide Liit on oma ekspertarvamuses leidnud, et eskiisi ei ole põhjust pidada ümbruskonda sobimatuks.
Detailplaneeringu kohaselt (kd I, lk 24 pöördel) on planeeringuala vahetus läheduses asuv hoonestus suhteliselt eriilmeline – 1 korruselistest ühepereelamustest kuni 3-korruseliste ühepereelamuteni. Praegusel juhul on vastustaja leidnud, et ehitise arhitektuurne lahendus ei ole ümbruskonda sobituv ning lähtub arvamuse kujundamisel Kodu 1, Kodu 2, Staadioni 12a, Kodu 1a ja Kodu 4 kinnistute arhitektuurilistest karakteristikutest. Lisaks on vastustaja 17.03.2015 kirjas toonud soovitusena välja, et kaebaja peaks arhitektuurse lahenduse osas lähtuma Kodu tänava majadest, mis on enamasti ühekorruselised, madalad ja lihtsa arhitektuurse vormikeelega. Kohus märgib, et kaebajal on õigustatud ootus rajada kinnistule detailplaneeringu nõuetele vastav elamu, mistõttu ei saa kaebajale ja eskiisprojektile heita ette kahe korruselise, 8,9 meetri kõrguse ja 130 kaldenurgaga elamu ehitamise soovi. Samuti ei saa kaebajale ette heita, et isik soovib ära kasutada detailplaneeringuga lubatud maksimaalset ehitusõigust.
Vastustaja kirjeldab 25.05.2015 otsuses Kodu tänava hoonestust järgmiselt: elamud vastavad oma mahult ja gabariitidelt Harku valla aiandusühistusse lubatud aiamajade arhitektuuriliste ja ehituslike tingimustega: katuseharja suurim lubatud kõrgus 7,5 meetrit, korruselisus – üks maapealne 10

(12)korrus+katusekorrus, maht ca 600 m

Teisisõnu on olemasolev hoonestus naaberkinnistutel sarnane pigem aiamajade piirkonnale, mida iseloomustavad väikesed mahud ja hoonete gabariidid võrreldes uuselamurajooniga (kd I, lk 51). Kaebajale aga heidetakse aga ette, et võrreldes naaberkinnistutega on suurim erinevus hoone mahus, mis on üle kahe korra suurem kui olemasoleval hoonestusele, Kodu põik 1 üksikelamu katusehari on naaberkinnistutel paikenvatest hoonetest kõrgeima hoonega võrreldes 1,5 meetrit kõrgem ning ülejäänud naaberkinnistutel paikevatest elamustest 3-4 meetrit Kõrgem. Samuti heidab vastustaja eskiisprojektile ette, et kahe maapealse korrusega hoonet naaberkinnistutel ei esine. Kohtule ei nähtu, et lugedes projekti ümbruskonda sobimatuks oleks vastustaja lähtunud ka muude detailplaneeringus määratud tingimustega, mille kohaselt on lubatud ehitada 2 korruseline, 9 meetri kõrgune ning 00–350 kaldenurgase katusega elamu. Kuigi detailplaneering kohustab arvestama olemasolevat ümbruskonda, siis kohtule esitatud materjalidest nähtuvalt, on vastustaja võtnud aluseks üksnes detailplaneeringu selle osas, mis seab kohustuseks arvestada naaberkinnistuid, kuid arvesse ei ole võetud muid detailplaneeringuga lubatud kriteeriume. Kuna kaebaja naaberkinnistud on hoonestatud varasemalt ning need elamud olid olemas ka detailplaneeringu kehtestamise ajal, siis oleks vastustaja pidanud detailplaneeringut kehtestades ja menetledes ka sellega arvestama ning mitte lubama detailplaneeringuga teistsuguse elukeskkonna kujundamist või seadma detailplaneeringus ehitusõiguse piirangud lähtuvalt kinnistu asukohast ja selle suhestumisest ümbritsevasse. Seda vastustaja teinud ei ole.
Eelnevast tulenevalt on kohus seisukohal, et 17.03.2015 e-kiri on punkti 1 osas õigusvastane, kuna see on antud kaalutlusõigust rikkudes. Kaalutlusõiguse olulise rikkumisega on tegemist juhul, kui haldusorgan on otsuse tegemisel jätnud tähelepanuta olulised asjaolud või ei nähtu nendega arvestamine otsustuse põhjendustest. On ilmne, et praegusel juhul on detailplaneeringust tulenevalt vastustajal väga laiaulatuslik diskretsiooniõigus, kuid selle teotamisel ei nähtu kohtule, et arvestatud oleks ka kaebaja kui maaomaniku õiguste ja huvidega detailplaneeringu realiseerimiseks. Samuti ei nähtu, et vastustaja oleks kaalutlusõigust teostades lähtunud detailplaneeringu teistest karakteristikutest ning lähtutud on üksnes olemasoleva olukorraga võrdluse teel saadust. Seega ei nähtu kohtule, et hoone piirkonda sobimatuks lugemisel oleks vastustaja kõikide asjaoludega ning detailplaneeringuga lubatud nõuetega arvestanud. Menetluskulud 27.

§ 108

lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti ning seejuures mõistab kohus välja vaid põhjendatud ja vajalikud menetluskulud (

§ 109lg 6).

Kaebuse osalise rahuldamise korral jagatakse menetluskulud proportsionaalselt kaebuse rahuldamisega (

§ 108lg 2).

Kuna kohus tunnistab vastustaja toimingu osaliselt õigusvastaseks, siis peab kohus põhjendatuks mõista vastustajalt kaebaja kasuks poole kaebaja vajalikest ja põhjendatud menetluskuludest. Kuna vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamiseks taotlust esitanud, siis jäävad vastustaja võimalikud menetluskulud vastustaja kanda.

Kaebaja on taotlenud menetluskulude hüvitamist kogusummas 6 223 eurot, millest riigilõiv moodustab 15 eurot, kulutused dokumentaalsete tõendite saamiseks 1 600 eurot, õigusabikulud 4 176 eurot ning 20.10.2016 kohtuistungil osalemisega seotud kulud 432 eurot. 28.
Kohtu hinnangul ei saa kaebaja Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamust ja sellega seonduvat kulu käsitada dokumentaalse tõendi saamise kuluga

§ 102

p 2 tähenduses, kuna sellise kuluna saab mõista mingi olemasoleva asjassepuutuva dokumendi saamise kulusid, mitte hinnanguid sisaldava asjatundja arvamuse koostamisega seotud kulu. Asjatundja arvamust ei saa käsitada 11

(12)ka kaebaja esindaja ega nõustaja kuluna

§ 103lg 1 p 1 tähenduses.

Seega jääb Eesti Arhitektide Liidu ekspertarvamusega seotud kulu kaebaja enda kanda. 28.

Kaebaja õigusabikulu on vaidluse õiguslikku ja faktilist keerukust ning mahukust silmas pidades ebamõistlikult suur ning selle välja mõistmine on õigustatud oluliselt väiksemas mahus. Kohtule esitatud arvete ja spetsifikatsiooni alusel on kaebajale õigusabi osutatud kokku 32 tundi (kd II, lk 39, sh pöördel ja lk 50). Kuigi praegusel juhul on vaidlus enne sisulise lõpplahendi saamist vaidlustatud kaebuse tagastamise tõttu Riigikohtuni, siis tegelikult ei ole tegemist keeruka vaidlusega ning kaebaja positsiooni väljatöötamine ja kaebuse esitamine ei eeldanud iseäranis keerukat ega ajamahukat õiguslikku analüüsi ega tõendite hindamist. Kaebajale ei saa iseenesest kuidagi ette heita talle usaldusväärseimana ja parima võimalikuna tunduva õigusteenuse osutaja valikut. Kuna kaebus rahuldatakse osaliselt, siis peab kohus põhjendatuks mõista kaebaja kasuks pool õigusabi kuludest, milleks on 2 304 eurot. Samuti tuleb kaebajale hüvitada pool kaebuse esitamisel tasutud riigilõivust.
Kokku tuleb kaebajale kohtumenetlusega seotud kulusid hüvitada summas 2 041,50 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Ruth Prigoda 12