KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kadriann Ikkonen Otsuse tegemise aeg ja koht 24. märts 2016, Tallinn Haldusasja number 3-15-2932 Haldusasi A. N. C.i kaebus Tallinn

§ 7

ja endiste korteriühingute liikmete korterite tagastamise ja kompenseerimise seaduse §-s 3 toodud nõuetele. Muus osas jäi komisjoni varasem otsus kehtima. 9. Tallinna Linnavalitsuse 17.06.2015 korraldusega nr 984-k „xxx tänav korteri x ja garaažiboksi kompenseerimine“ (edaspidi korraldus) otsustas Tallinna Linnavalitsus: - kompenseerida Tallinnas, xxx, endisel kinnistul nr xxxx asuvast elamust korter nr x ja garaažiboks; - määrata A.N.C.ile makstava kompensatsiooni suuruseks 10 076 eurot; - A.N.C. on kohustatud vara kompenseerimise menetluses vastavalt Eesti Vabariigi omandireformi aluste seaduse (

) § 13 lõikele 7 tegema Vabariigi Valitsuse kehtestatud tähtaegadel ja korras menetluseks vajalikke toiminguid; - tunnistada kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 08.08.1997 korraldus nr 2745-k „Linnavalitsuse korralduse kehtetuks tunnistamine“ punkt 2; - lugeda L.S. poolt esitatud xxx tn x korteri x ja garaažiboksi tagastamiseks esitatud taotlus lahendatuks.

1. 23.11.2015 saabus Tallinna Halduskohtule A.N.C.i kaebus Tallinna Linnavalitsuse 17.06.2015 korralduse nr 984-k „xxx tänav x korteri x ja garaažiboksi kompenseerimine“ tühistamiseks. KAEBAJA SEISUKOHAD
2. Vaidlustatud korraldus on põhjendamata. Korraldusest ei nähtu, miks on kaebaja jäetud ilma korteri tagasisaamise õigusest, sh seda, kas korralduse andmisel kaaluti ka teisi võimalikke otsuseid. Korralduse preambulas on esitatud loetelu õigusaktide sätetest, samas on sätted jäetud sidumata konkreetsete asjaoludega. Abstraktne sätete loetelu ei ava kaebajale korralduse andmise põhjuseid ega võimalda ka vastustajal veenduda, kas korralduse andmine oli õigustatud või mitte. Kaebaja hinnangul on korralduse põhjendamata jätmise puhul tegemist olulise rikkumisega, mis iseseisvalt võib kaasa tuua haldusakti tühistamise.
3. Õiguslik alus korteri tagastamata jätmiseks ja korteri kompenseerimiseks puudub. L.S. ega kaebaja ei ole kunagi korteri tagastamisest loobunud ega soovinud korteri kompenseerimist. Seega on vastustaja korralduse andmisel tuginenud asjaolule, mida tegelikkuses ei eksisteeri ning ainuüksi sel põhjusel on korraldus õigusvastane ning tuleb tühistada.

§ 12

lg 3 sätestab ammendavalt juhtumid, mil omandireformi objektiks olevat vara ei tagastata. Nende hulgas ei ole ühtegi alust, mida saaks kaebaja puhul kohaldada. 13. Vastustaja viide

§ 13lõikele 1 ei ole asjakohane.

Korraldusest ei nähtu, mida on vastustaja nimetatud sätte puhul täpsemalt silmas pidanud. Korter ei ole hävinud, vaid säilinud praeguseni. Kui vastustaja on pidanud silmas § 12 lg 3 punkti 1, siis on viide asjakohatu, kuna ükski korteri tagastamise õigustatud subjekt, sh kaebaja ja L.S., ei ole korteri tagastamise taotlusest loobunud ega kompensatsiooniga nõustunud. 14. Korteri ostu-müügilepingust nähtuvalt võõrandas vastustaja E.A.ule üksnes eluruumi, so xxx tn x-x korteri. Samuti ei sisaldu garaažiboksi kui lepingu eset E.A.u ja T.K. vahelises ostumüügilepingus. Puuduvad ka mistahes muud tõendid selle kohta, et vara koosseisus olev garaažiboks 2

§ 18

lgst 2 kohustus vastustaja säilitama vara enda omandis kuni vara tagastamise küsimuse lõpliku lahendamiseni. Vara tagastamise küsimuse luges vastustaja lahendatuks alles oma 17.06.2015 korraldusega. Seega ei täitnud vastustaja vara säilitamise kohustust. Olukorras, kus vara läks vastustaja omandist välja õigusvastaselt, sh rikkudes vara säilitamise kohustust, ei saa vastustaja otsustada vara kompenseerimist põhjendusega, et vara on kolmanda isiku heauskses omandis.

1. Korteri ostu-müügileping on tühine. Kuna korteri võõrandamise tehing on tühine, siis lasus vastustajal muuhulgas kohustus nõuda vara kolmandalt isikult välja või hüvitada kaebajale vara maksumus. Kuna L.S. oli oma esindaja kaudu vaidlustanud vastustaja korralduse, millega alustati vara suhtes kompenseerimise menetlust, ei saanud vastustaja ka käesolevas asjas lugeda vara tagastamise küsimust lahendatuks.
2. Kõik korteri ostu-müügitehingule järgnenud tehingud on tehtud omavahel seotud isikute vahel, mistõttu jäi korter E.A.u tegeliku kontrolli alla vähemalt kuni 28.09.
3. Nii on T.K., kellele E.A. korteri edasi võõrandas, E.A.u hea tuttav. Eluliselt ebausutav on korteri müügihinna tasumine summas 720 000 krooni juba enne korteri müügilepingu sõlmimist. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtub, et alates korteri kinnistusraamatusse kandmisest 27.12.2001 kuni 22.08.2005 oli korteri omanikuks Hansa Liising Eesti. 22.08.2005 omandas korteri OÜ Inotex Grupp, kelle juhatuse liikmeks oli alates 21.07.2005 M.S., kes oli ka OÜ Inotex Grupp osanikuks oleva UF OÜ osanik. M. S.oli E.A.u elukaaslane. Eeltoodud tõendid viitavad selgelt asjaolule, et E.A. oli varaga seotud veel vähemalt kuni
4. aastani ja kõik vahepealsed tehingud varaga tehti vaid mulje jätmiseks nagu oleks vara kolmandate isikute heauskses omandis. Seega saanuks vastustaja korteri E.A.ult välja nõuda ja selle L.S.le tagastada. Vastustaja ei teinud selleks mitte ühtegi toimingut.
5. Vastustaja väide, et garaažiboks on xxx korteriomanike kaasomandis, on paljasõnaline ja tõendamata. Vastustaja 16.02.2016 menetlusdokumendile lisatud plaanid ei tõenda garaažiboksi xxx korteriomanikele kuulumist. Vastustaja ei ole mitte kordagi kogu vara tagastamise menetluse jooksul maininud, et garaaž on vastustaja omandist välja läinud ja garaaži kaebajale tagastada ei saa. Seega on kaebajale üllatav, et vastustaja on ka garaažiboksi võõrandanud, kuigi garaažiboksi tagastamise taotlus oli veel kuni vaidlustatud korralduse tegemiseni lahendamata. Kui garaažiboks on vastustaja omandist välja läinud, siis on see toimunud vastuolus

§ 18lõikega 2, mis kohustas vastustajat tagama garaažiboksi säilimise.

Kui garaažiboks läks vastustaja omandist välja õigusvastaselt, siis peab vastustaja

§ 18

lõike 2 alusel garaažiboksi maksumuse kaebajale hüvitama ja puudub alus garaažiboksi kompenseerimiseks

§ 12lg 3 p 3 järgi.

VASTUSTAJA SEISUKOHAD

1. Vastustaja ei nõustu esitatud kaebusega ning vaidleb sellele täies ulatuses vastu.
2. Ebaõiged on kaebaja väited vaidlustatud korralduse põhjendamispuuduste kohta. Tegemist ei ole kaalutlusõiguse alusel tehtud otsusega, seetõttu ei ole vastustajal olnud võimalik teha teisi võimalikke otsuseid.
3. Ebaõige on kaebaja arvamus, mille kohaselt puudub mistahes alus korteri kompenseerimiseks, kuna antud juhul ei ole võimalik kohaldada ühtegi

§ 12lg-s 3 sätestatud alust.

Vastustaja möönab, et korralduse preambulis olev viide

§ 12lg 3 p-le 1 ei ole antud juhul asjakohane.

Samas, olenemata korralduse põhjendustest ei ole vastustajal võimalik kõnealust vara kaebajale tagastada, kuna see on pärast mitmekordset võõrandamist füüsilise isiku heauskses omandis. Õigusvastaselt võõrandatud vara oli heauskses omandis juba siis, kui Tallinna Linnavalitsus võttis 3

§ 12

lg 3 p 3 ei kuulu omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamisele, kui see vara on füüsilise isiku heauskses omandis. Kuna asjaolu üle, et kõnealune vara on füüsilise isiku heauskses omandis, ei saa vaidlust olla, on vara tagastamata jätmiseks olemas nii faktiline kui õiguslik alus. Tulenevalt sellest, et vara ei kuulu tagastamisele, tuleb see kompenseerida

§ 13lg 1 alusel seaduses sätestatud ulatuses ja korras.

Seega on ebaõige kaebaja väide, et

§ 13lg 1 käesolevas asjas kohaldamise ei kuulu.

22. Arvestades asjaolu, et vara ei kuulu tagastamisele

§ 12

lg 3 p 3 alusel ning see tuleb kompenseerida

§ 13

lg 1 alusel, ei saanud võimalikud minetused vorminõuete täitmisel mõjutada asja otsustamist. Tallinna linn on seisukohal, et korralduse tühistamine ei ole mõistlik, sest asja uuel otsustamisel, järgides kõiki menetlus- ja vorminõudeid, peaks linnavalitsus välja andma samasisulise haldusakti

§ 12lg 3 p 3 alusel.

Samuti ei ole kaebusega võimalik saavutada kaebuse eesmärki. Arvestades asjaolu, et kaebusest nähtuvalt on kaebaja eesmärgiks saavutada õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamine, ning asjaolu, et selle tagastamine ei ole võimalik

§ 12

lg 3 p 3 kohaselt, ei saa kõnealust vara kaebajale tagastada ka sel juhul, kui kohus kaebuse rahuldab ja vaidlustatud korralduse tühistab.

1. Ebaõige on kaebaja arvamus, mille kohaselt puudub garaažiboksi tagastamata jätmiseks alus. Kõnealune garaažiboks on heauskses omandis, kuna see on kõikide Liivalaia tn 3 korteriomandite omanike kaasomandis korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg 2 tähenduses.
2. aastal koostatud ruumide eksplikatsioonilt ja asendiplaanilt nähtub, et kõnealune garaaž paiknes elamu keldrikorrusel.
3. aastal koostatud ruumide asendiplaanilt nähtub, et kõnealune ruum ei ole ühegi korteriomandi reaalosa. Kuna kõnealune garaažiboks on sarnaselt korterile nr x heauskses omandis, ei kuulu see tagastamisele

§ 12lg 3 p 3 kohaselt.

24. Väär on kaebaja arusaam nagu esineksid antud juhul asjaolud, mis välistavad õigusvastaselt võõrandatud vara kuulumise heausksesse omandisse. Kaebaja kirjeldatud asjaolude põhjal ei ole võimalik asuda seisukohale, et õigusvastaselt võõrandatud vara ei ole tänasel päeval või ei olnud vaidlustatud korralduse andmise ajal füüsilise isiku heauskses omandis, mis on

§ 12lg 3 p 3 kohaselt vara tagastamata jätmise aluseks.

1. Põhjendamatud on ka kaebaja etteheited selle kohta, et Tallinna linn ei nõudnud E.A.ult korterit välja. 8.08.1997 korralduse nr 2745-k vastuvõtmise ajaks korteri omand üle läinud T. K.le, seega ei saanudki Tallinna linn nõuda E.A.ult korteri omandi üleandmist. L.S. esitas ise 17.04.1998 hagiavalduse E. A., T.K. ja Tallinna linna vastu ostumüügilepingute kehtetuks tunnistamise nõudes (tsiviilasi 2-98-64). Tulenevalt asjaolust, et L.S. suri 16.10.1999, peatas Tallinna Linnakohus 14.09.2000 tsiviilasja menetluse kuni L.S. õigusjärglase kindlakstegemiseni. Kuna enam kui 9 aasta jooksul ei avaldanud L.S. pärijad vaatamata kohtu korduvatele pöördumistele soovi tsiviilasja menetlust jätkata, lõpetas kohus 30.06.2010 määrusega tsiviilasja menetluse. KOHTU PÕHJENDUSED
2. Kohus, hinnanud asjas esitatud väiteid ja kogutud tõendeid nende kogumis ja vastastikkuses seoses, leiab, et kaebus tuleb kokkuvõttes jätta rahuldamata.
3. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni 16.01.1995 otsusega nr 4712 otsustati lugeda Tallinnas xxx, endisel aadressil xxx, endisel kinnistul nr xxxx asunud hoones korter nr x ja garaaž 15 m2 omandireformi objektiks (p 1). Samas tunnistati 4

§ 12

lg 3 p 1, § 13 lg 1, lg 7, § 161 lg 1, endiste korteriühingute liikmete korterite tagastamise ja kompenseerimise seaduse § 3 lg l, § 5 lg 1, õigusvastaselt võõrandatud vara maksumuse määramise ja kompenseerimise seaduse § 2 p 1, § 3, § 7 lg 1, lg 3 alusel ja kooskõlas Vabariigi Valitsuse

1. juuli 1993 määrusega nr 216 kinnitatud ,,Õigusvastaselt võõrandatud vara eest kompensatsiooni määramise korra" p-ga 12, 19, 32, 33, 34, 362,363 ja
3. Vastustaja on tuginenud vaidlustatavas haldusaktis

§ 12

lg 3 p-le 1, mille kohaselt omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara ei kuulu tagastamisele, kui omandireformi õigustatud subjektid ei nõua vara tagastamist, vaid soovivad selle kompenseerimist. Kaebaja on kaebuses välja toonud, et L. S. ega kaebaja ei ole vaidlusalusest korterist loobunud ega soovinud korteri kompenseerimist. Lisaks on L. S. volitatud esindaja E. T. 7.04.1997 avalduses Omandirefromi Ameti juhatajale täiendavalt välja toonud, et L. S. ei ole loobunud vara tagasisaamisest. Vastustaja ka ise möönab vastuses kaebusele, et tegemist on vale alusega ning antud juhul oleks kohaldatavaks sätteks

§ 12

lg 3 p 3, mille alusel omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara ei kuulu tagastamisele, kui vara on füüsilise isiku heauskses omandis; eelkõige ei saa heauskseks omandajaks olla isik, kes on osa võtnud vara omaniku kohtuvälisest represseerimisest või tema vara õigusvastasest võõrandamisest.

1. Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korraldusega nr 272-k lõpetati korteri tagastamise menetlus ja alustati kompenseerimise menetlust ning tunnistati kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 9.11.1995 korraldus nr 3149-k, millega tagastati xxx endisel kinnistul xxxx, asuvas hoones korter nr ja garaaž mõttelise osana L. S.le. L. S. esitas nimetatud korraldusele vaide 7.04.1997 ning 8.08.1997 tunnistati Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 2745-kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korraldus nr 272-k. Tallinna Linnavalitsuse 16.05.1997 korraldusega nr 1502-k otsustati kompenseerida xxx asunud hoones korter x ja garaaž. Tallinna Kesklinna Valitsuse ja E. A. vahel on sõlmitud notariaalne ostu-müügileping 27.05.1997, mille kohaselt Tallinna Kesklinna Valitsus müüs E. A.le eluruumi koos sellele vastava muu osaga elamust, mis asub Tallinnas xxx ja koosneb viiest toast, üldpinnaga 86,4 m2, mis moodustab 7,07 % elamu korterite üldpinnast. 5.06.1997 sõlmitud notariaalse ostu-müügilepingu alusel on sama korter müüdud E. A.u poolt edasi T.K.le. Käesoleval ajal on vaidlusalune korter kinnistusraamatust nähtuvalt O.T.’i omandis. Asjaõigusseaduse § 35 lg 1 sätestab, et valdus on heauskne, kui valdaja ei tea ega peagi teadma, et tema valdusel puudub õiguslik alus või et teisel isikul on suurem õigus asja vallata. Harju Maakohtu 30.06.2010 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-98-64 lõpetati tsiviilasja menetlus L. S. hagis E.A., T.K. ja Tallinna linna vastu ostumüügilepingute kehtetuks tunnistamise nõudes. Seega eelnevast tulenevalt läks vaidlusalune korter E.A.u ja T.K. vahel sõlmitud ostu-müügilepingu alusel heausksesse valdusesse. Asjaolu, et peale T.K.le korteri võõrandamist võis E.A. jääda varaga faktiliselt seotuks kuni
2. aastani, ei muuda heauskse omandamise fakti olematuks. 31.

§ 13

lg 1, millele vastustaja vaidlustatavas otsuses tugineb, sätestab, et olukorras, kui omandireformi objektiks olev õigusvastaselt võõrandatud vara on hävinud, seda ei tagastata

§ 12

alusel või kui varaks on aktsiad või osatähed, kompenseerib selle riik seaduses sätestatud ulatuses ja korras. Füüsilised isikud, juriidilised isikud ja kohalik omavalitsusüksus, kelle omandis 5

§-s 12 sätestatud juhtudel, või kelle omandis vara on hävinud või muul viisil tema omandist välja läinud, ei ole kohustatud kompensatsiooni maksma, välja arvatud

§-s 14 sätestatud juhud. Kuna kohus eelnevas punktis tuvastas, et vaidlusalune korter on heauskses omandis ning selle tagastamine ei ole võimalik, on

§ 13lg 1 kohaldatavaks sätteks.

Kohus nõustub vastustaja seisukohaga, et

§ 13

lg 1 alusel tehtav otsus ei ole kaalutlusotsus, mistõttu ei saa lähtuda kaalutlusotsuste motiveerimispuuduse kohta. Riigikohus on 29.11.2012 otsuses nr 3-3-1-29-12 leidnud, et põhjendamispuudustega haldusakti võib jätta tühistamata, kui on ilmselge, et haldusorgan peaks vaidlustatud haldusakti uuesti välja andma. Kohtu hinnangul on ka käesolevas asjas ilmselge, et A.N.C.i taotlus tuleks ka haldusakti põhjendamispuuduse tõttu uuel läbivaatamisel rahuldamata jätta, mistõttu vaidlustatud haldusakti tühistamisel ei saavutaks kaebaja soovitud järelmeid.

1. Kaebuse kohaselt ei ole tõendatud asjaolu, et garaažiboks on xxx korteriomanike kaasomandis, mistõttu kuulub vaidlusalune garaaž tagastamisele, alternatiivselt tuleb vastustajal hüvitada tekitatud kahju. Õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise ja kompenseerimise Tallinna linnakomisjoni 16.01.1995 otsusega nr xxxx otsustati lugeda Tallinnas xxx korter x ja garaaž 15 m2 omandireformi objektiks. Vastustaja poolt esitatud xxx plaanidest ning ruumide eksplikatsioonist ei ole võimalik üheselt järeldada, kas garaaž kuulub korteri reaalosa hulka või mitte. Ka Tallinna Kesklinna Valitsuse ja E. A. vahelisest ostu-müügilepingust nähtuvalt on müüdud üksnes eluruum, mis koosneb viiest toast üldpinnaga 86,4 m
2. Eelnevatest tõenditest ei nähtu kohtule, et vaidlusaluse garaaži näol oleks tegemist xxx korter x reaalosaga. Vastustaja tugineb vastavas osas korteriomandiseaduse (KOS) § 1 lg-le 2, mille kohaselt kaasomandi esemeks on KOS tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis KOS § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis. Eelnevat aluseks võttes, kohus nõustub vastustajaga, et antud juhul on KOS § 1 lg 2 kohaldatavaks sätteks. Garaaži eraldiseisvalt nimetamine vaidlustatavas haldusaktis ning ka varasemates haldusaktides, võib olla tingitud asjaolust, et üldujuhul kortermajades garaaž puudus, samas xxx kortermaja korterite omanikel oli vastav võimalus olemas, mistõttu peeti seda vajalikuks rõhutada. Eluliselt ei saa usutavaks pidada seda, et kortermaja garaaži võiksid kasutada mitte kortermaja korterite omanikud. Arvestades eelnevat läks ka garaaž E.A.u ja T.K. vahel sõlmitud ostu-müügilepingu alusel heausksesse valdusesse.
3. 31.01.1997 kehtinud

-e § 18 lg 1 sätestas, et kuni omandireformi objektiks oleva õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise küsimuse otsustamiseni on riigi- ja kohaliku omavalitsuse organitel ning teistel juriidilistel ja füüsilistel isikutel, kelle omandis või valduses vara on, keelatud vara omandivormi muuta, kui käesolevast seadusest ei tulene teisiti. Seda keeldu rikkuvad tehingud on kehtetud. Sama § lg 2 kohaselt

1. lõikes märgitud vara omanikud ja valdajad on kohustatud tagama vara säilimise. Kui seda kohustust ei täideta, peavad nad hüvitama kahju. Seega toodud sätetest tulenevalt kohustus Tallinna linn säilitama vara omandivormi, kuna seisuga 27.05.1997 ei saanud olla Tallinna linnale selge, et Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korraldust nr 272-k ei vaidlustata. Toodut ilmestab asjaolu, et 8.08.1997 tunnistati Tallinna Linnavalitsuse korraldusega nr 2745-kehtetuks Tallinna Linnavalitsuse 31.01.1997 korraldus nr 272-k. Antud juhul läks aga vaidlusalune korter ja garaaž heausksesse omandisse (vt kohtuotsuse punkti 31 ja 32). Vaatamata asjaolule, et vaidlusalune haldusakt ei kuulu tühistamisele, säilib kaebajal siiski õigus esitada nõue kahju hüvitamiseks Tallinna linnalt.
2. Kuivõrd Tallinna Linnavalitsuse 17.06.2015 korralduse nr 984-k „xxx korteri x ja garaažiboksi kompenseerimine“ tühistamiseks puudub alus, tuleb A.N.C.i kaebus jätta rahuldamata.
3. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Vastustaja pole menetluskulude väljamõistmist taotlenud. Seega jäävad menetlusosaliste menetluskulud nende endi kanda. 6