2-15-7818 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Gaida Kivinurm ja Imbi SidokToomsalu Otsuse tegemise aeg ja koht 17. mai 2017, Tall

§ 4

lg 2 järgi tuleb korteriühistu põhikirjas sätestada korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord. Seejuures on KÜS § 15¹ lg 1 järgi majandamise kuluks mh tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest ning juhul, kui korteriühistu põhikirjast ei tulene teisiti, arvestatakse sellist kulu eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta (reaalosa pindala põhine arvestus). Praeguses asjas esitatud nõudeperioodi puudutavalt on majandamiskulude tasumise alused ja kord sätestatud korteriühistu

1. septembri
2. a põhikirjas (I kd, tl-d 7–10) ja
3. mai
4. a põhikirjas (I kd, tl-d 11–14). Hageja esitatud korteriühistu
5. a põhikirja p 12 järgi kannavad ühistu liikmed majandamise, hooldamise ja arendamise kulusid proportsionaalselt nende omandiks olevate korteriomandite reaalosade üldpinna suuruse osatähtsusele kogu elamu korteriomandite reaalosade summaarses üldpinnas (reaalosa pindala põhine arvestus), kui ühistu üldkogu ei otsusta teisiti (I kd, tl 8). Korteriühistu
6. mai
7. a põhikirja p 3.2.4 järgi on ühistu liige kohustatud tasuma ühistule elamu majandamiskulusid võrdeliselt talle kuuluva kaasomandi osa suurusega (kaasomandi osa suuruse põhine arvestus), kui üldkoosolekul ei ole otsustatud teisiti (I kd, tl 12). Seega on korteriühistu põhikirjades sätestatud, et majandamiskulud jagatakse liikmete vahel põhikirjas, mitte KÜS § 15¹ lg-s 1 sätestatud alustel. Lisaks põhikirjadele on hageja esitanud kohtule ka korteriühistu
8. novembri
9. a üldkoosoleku protokolli (I kd, tl-d 82–83), mille p 7 järgi tehti korteriühistu liikmetele ettepanek muuta küttekulu arvestamine kuupmeetripõhiseks (reaalosa ruumala põhine arvestus) ja jätta OÜ Benetec (kostja õiguseellane) keldriruumidele (334,4 m²) küttekulu arvestamata ning ettepaneku poolt hääletas 31 liiget. Hageja selgituse kohaselt jaotab korterühistu soojusenergia kulud korteriomanike vahel vastavalt elu- ja äriruumide proportsioonile 77,5% ja 22,5%, mis arvestab nii korteriomandite reaalosade ruumala kui ka pindala suurust ning 22,5% kuludest jagatakse omakorda kahe äriruumi omaniku vahel vastavalt nende omavahelisele proportsioonile. Hageja väitel on selline kulujaotus kooskõlas seaduse ja põhikirjadega ning arvestab
10. a üldkoosoleku otsust. Kuna põhikirjad ja üldkoosoleku otsus nägid ette erinevad kulude jaotamise alused, tuli maakohtul asja lahendades selgitada, mille alusel (kas põhikirjade või üldkoosoleku otsuse alusel) tuli vaidlusalusel ajavahemikul soojusenergia tasu korteriühistu liikmete vahel jagada. Maakohtu
11. juuni
12. a istungil on küll arutatud küsimust sellest, kust tuleneb hageja väidetav proportsioon kulujaotuses, ja maakohus on küsinud, kas 2004 mindi üle kuupmeetripõhisele arvutusele, kuid maakohus ei ole arutanud pooltega küsimust sellest, mille alusel oli hagejal vaidlusalusel ajavahemikul õigus kostjale soojusenergia kulusid jagada ja mille alusel on hageja seda tegelikult teinud (II kd, tl 101–103 pöördel). Seega ei nähtu asja materjalidest, et maakohus oleks pooltega seda küsimust piisavalt arutanud ja selgitanud pooltele selle tähtsust asja lahendamise seisukohalt. 10 2-15-7818 Ka otsuses on maakohus küll viidanud nii mõlemale põhikirjale kui ka üldkoosoleku otsusele, kuid ei ole võtnud selget seisukohta, mille alusel pidi hageja soojusenergia kulusid vaidlusalusel ajavahemikul korteriühistu liikmete vahel jagama ning kas vaidlusaluse ajavahemikul kostjale esitatud arved on arve esitamise ajal kehtinud kulujaotuse põhimõtetega kooskõlas. Kulude jaotamise aluseid välja selgitamata ei saanud aga maakohus järeldada, et hageja on soojusenergia kulusid kostjale kuuluva korteriomandi kohta õigesti arvestanud.
13. Lisaks eeltoodule ei ole maakohus hinnanud, kas korteriühistu sai majandamiskulude jaotuse aluseks olevaid põhimõtteid kehtestada
14. novembri
15. a üldkoosoleku otsusega. Ringkonnakohtu istungil selgitas hageja esindaja kolleegiumile, et korteriühistu
16. novembri
17. a üldkoosoleku otsusega sätestati soojusenergia tasu arvestamise alused erinevalt kehtivast põhikirjast ja see otsus jäi kehtima ka pärast
18. a uue põhikirja vastuvõtmist, sest mõlema põhikirja järgi võis üldkoosoleku otsusega kehtestada teistsuguse majandamiskulude jaotuse. Kolleegiumi hinnangul võib hageja käsitus üldkoosoleku otsusega majandamiskulude jaotamise aluste kehtestamisest olla ekslik. Riigikohus on juhtinud tähelepanu sellele,

§ 4

lg 2 ja § 15¹ lg 1 järgi võib korteriühistu kalduda seaduses sätestatud kulujaotusest kõrvale korteriühistu põhikirjaga, st seadusest erinev kulujaotus peab olema põhikirjas endas konkreetselt sätestatud. See on mh vajalik selleks, et korteriomandit omandada soovivad isikud saaksid põhikirjast teada, kuidas toimub majandamiskulude jaotamine ning arvestada tuleb ka seda, et põhikirja muutmiseks tuleneb seadusest kvalifitseeritud häälteenamuse nõue. Kui korteriühistu põhikirjas on lubatud kalduda seaduses sätestatud kulujaotusest kõrvale üldkoosoleku otsusega ilma põhikirja muutmata, on selles osas korteriühistu põhikiri seadusega vastuolus ning selle alusel vastu võetud üldkoosoleku otsused võivad olla mittetulundusühingute seaduse § 24¹ lg 1 järgi tühised, kui on rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Seejuures on Riigikohtu hinnangul üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (vt Riigikohtu

1. mai
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-28-11, p-d 11–13). Ka praeguses asjas võib põhikirjaga üldkoosolekule sellise volituse andmine olla vastuolus seadusega ning nimetatud üldkoosoleku otsus võib põhikirja muutmise osas olla tühine, kui selle vastuvõtmisel ei ole järgitud seaduses sätestatud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Üldkoosoleku protokolli p 3 viitab sellele, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates ei olnud märgitud, et otsustatakse põhikirja muutmist majandamiskulude jaotust puudutavalt, mis omakorda viitab sellele, et üldkoosoleku otsus võib olla selles osas tühine. Kuigi kumbki pool ei ole menetluses tuginenud üldkoosoleku
3. novembri
4. a otsuse tühisusele, on Riigikohus korduvalt selgitanud, et kohus peab ka omal algatusel arvestama tühisuse alustega (vt nt Riigikohtu
5. oktoobri
6. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-106-13, p 24). Sellest tulenevalt tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas korteriühistu
7. novembri
8. a üldkoosoleku otsus kehtib majandamiskulude jaotuse aluste muutmise osas või on see tühine. Kuna kumbki pool ei ole tühisusele tuginenud, tuleb maakohul anda pooltele võimalus selles küsimuses seisukohta väljendada ning vajadusel oma väidete ja vastuväidete aluseks olevaid asjaolusid tõendada. 11 2-15-7818
9. Juhul kui hagejal ei olnud õigust arvestada majandamiskulusid
10. novembri
11. a üldkoosoleku otsuse järgi ruumalapõhiselt ja hageja pidi arvestama iga korteriomandi soojusenergia kulusid vastavalt
12. a ja
13. a põhikirjas sätestatud alustele, tuleb asja lahendades mh arvestada seda,

§ 13

lg 1 järgi jõustub korteriühistu liikmete üldkoosoleku otsus otsuse tegemise ajast, kui üldkoosolek ei otsusta teisiti. Kohtule esitatud

1. mai
2. a põhikirjast ei nähtu, et korteriühistu liikmed oleksid üldkoosolekul otsustanud, et põhikiri jõustub muul ajal. Seega tuleb ajavahemikul
3. a detsembrist kuni
4. a maini lähtuda
5. a põhikirjas sätestatust (korteriomandi reaalosa pindalapõhine arvestus) ning ajavahemikul
6. a juunist kuni
7. a juulini
8. a põhikirjas sätestatust (kaasomandi osa suuruse põhine arvestus).
9. Kolleegium juhib tähelepanu ka sellele, et hageja esile toodud arvutuskäik majandamiskulude jagamise kohta kõigi korteriomanike vahel ei nähtu ühestki ülal nimetatud kulujaotust sätestavast dokumendist ega seadusest. Hageja selgituse kohaselt on ta jaganud soojusenergia kulu korteriomanike vahel, lähtudes esmalt AS-iga Tallinna Küte sõlmitud lepingus kokkulepitud ja sellest tulenevalt korteriühistule esitatud soojusenergia arvetel märgitud proportsioonist (77,5% eluruumid ja 22,5% äriruumid) ning jaganud äriruumi kulu omakorda kahe korteriomaniku vahel vastavalt nende korteriomandite omavahelisele proportsioonile. Samuti on hageja selgitanud, et selline proportsioon on korteriomandite reaalosa ruumala ja pindala kaalutud keskmine ning tagab õiglase kulujaotuse. Kolleegiumi hinnangul on kostja õigesti juhtinud tähelepanu sellele, et hageja ja soojusettevõtja vahel kokkulepitud proportsioonil ei ole tähtsust soojusenergia kulude jaotamisel korteriomanike vahel. Korteriühistu peab majandamiskulud jagama vastavalt seadusele või korteriühistu põhikirjale, kui selles on sätestatud seadusest erinevad alused. Mõlema asjas esitatud põhikirja järgi tuleb kõigi korteriomandite kohta arvestada majandamiskulusid samadel alustel. Sellest tulenevalt tuleb korteriühistul jagada soojusenergia arvel märgitud kogu tasu kõigi korteriomanike vahel samadest alustest lähtudes, tegemata vahet äri- ja eluruumidel. Samuti ei tulene kummastki põhikirjast, üldkoosoleku otsusest ega seadusest, et kulusid võib jagada ruumala ja pindala kaalutud keskmise järgi. Sellest tulenevalt on kolleegiumi hinnangul põhjendatud ka kostja etteheide selle kohta, et hageja ei saa soojusenergia kulusid jaotades lähtuda nn segameetodist, mille puhul on jagamise aluseks samal ajal nii korteriomandi ruumala kui ka pindala, kui see ei tulene otseselt korteriühistu põhikirjast.
10. Lisaks tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel hinnata, kas korteriühistu
11. novembri
12. a üldkoosoleku otsus kehtib osas, millega korteriomanikud otsustasid vabastada kostjale kuuluva korteriomandi keldrikorruse osas soojusenergia kulude tasumisest. Kui üldkoosoleku otsus selles osas kehtib, siis tuleb maakohtul kontrollida, kas hageja on esitanud kostjale arveid seda arvestades. Maakohus on küll otsuses nentinud, et hageja on sellega arvestanud, kuid sisuliselt ei ole maakohus kontrollinud, kas ja kuidas hageja arvutusmeetod seda tegelikult arvestab. Kuna hageja leppis AS-iga Tallinna Küte ülal nimetatud elu- ja äriruumide proportsiooni kokku juba
13. aastal ja kostjale kuuluva korteriomandi keldrikorrus otsustati küttekulude kandmisest vabastada
14. a üldkoosolekul, siis on ilmne, et elu- ja äriruumide proportsioon ei saanud jääda pärast seda muutumatuks, sest
15. a otsuse järel vähenes oluliselt küttekulude jaotamisel arvestatavate äriruumide 12 2-15-7818 pindala ja ruumala. See omakorda aga viitab sellele, et hageja ei arvesta üldse või ei arvesta õigesti
16. a üldkoosoleku otsust kostjale kuuluva korteriomandi keldriruumide kohta.
17. Arvestades ülal märgitut võivad kolleegiumi hinnangul esineda hageja esitatud arvutustes põhimõttelised vead, mis tulenevad ühest küljest sellest, et ei ole teada, kas hageja tugines soojusenergia kulusid korteriomanike vahel jaotades õigetele kulude jaotamise alustele (korteriühistu
18. a ja
19. a põhikirjades või üldkoosoleku
20. novembri
21. a otsuses sätestatud alustele), kui ka sellest, et hageja on lähtunud eluruumide ja äriruumide proportsioonist (77,5% : 22,5%), mis kaalutud keskmisena pole kooskõlas ühegi eelnimetatud kulude jaotust sätestava dokumendiga. Samuti ei ole selge, kas ja kuidas arvestas hageja soojusenergia kulusid korteriomanike vahel jaotades asjaolu, et kostjale kuuluva korteriomandi keldriruumide eest ei arvestada
22. novembri
23. a üldkoosoleku otsuse järgi küttekulusid.
24. Lisaks on kostja põhjendatult osundanud ka sellele, et talle esitatud arvetel on hageja märkinud pärast
25. a põhikirja vastuvõtmist kostja korteri pindalaks 529,6 m² (arved alates novembrist 2014, I kd, tl-d 40–45, 149–153, II kd, tl-d 70–76 ja 180–183) kuigi arvestades kostjale kuuluva korteriomandi pindala suurust (863 m²) ja
26. a üldkoosoleku otsuses märgitud keldriruumide suurust (334,4 m²) peaks see olema 528,6 m². Kuigi vahe on marginaalne, viitab ka nimetatud asjaolu sellele, et hageja kulujaotus võib tugineda valedele lähteandmetele.
27. Ülaltoodust hoolimata on kostjal siiski kohustus tasuda soojusenergia kulusid, kuid üksnes vastavalt seaduses või põhikirjas sätestatud aluste järgi arvutatud suuruses. Seetõttu tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel esmalt selgitada, millisel õiguslikul alusel tuleb soojusenergia kulud korteriomanike vahel jagada ja sellest lähtudes anda hagejale võimalus esitada kohtule vastavate alustega kooskõlas olev soojusenergia kulude arvestus koos selgitustega ning kostjale võimalus esitada hageja kuluarvestusele oma vastuväited. Samuti tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel arvestada kõigi kostja esitatud vastuväidetega hageja arvutuse ja selle aluseks olevate lähteandmete kohta ning võtta nende kõigi kohta põhjendatud seisukoht. Menetluskulud
28. Kuna maakohtu otsus tuleb tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, tühistab ringkonnakohus maakohtu otsuse ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas ega pea vajalikuks vastata selles osas apellatsioonkaebuse väidetele. Menetluskulud jaotab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist määrusega. /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak /allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm /allkirjastatud digitaalselt/ Imbi Sidok-Toomsalu 13