KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Tsiviilasja number 2-16-13754 Määruse tegemise aeg ja koht 20. aprill 2017. a, Tallinn Kohtukoosseis Eesistuja Iko Nõmm, liikmed Reet Allikvere, Margo Klaar K
§ 349lg 3, VÕS § 151 lg 2, § 152 lg 1 ja VÕS § 173 lg 3 p 2.
- Kuivõrd antud juhul on hüpoteek ja kostja laenukohustus AS-i SEB Pank ees käesoleva ajani säilinud, ei kuulu maakohtu hinnangul kohaldamisele TMS § 94 lg 1, mille kohaselt on ostjal kohustus tasuda lisaks ostuhinnale ka alghinna määramisel arvestatud summa õiguse väärtuses.
- Kohus leidis, et juhul, kui kostja ei ole nõus enampakkumise tulemusega, siis oleks ta pidanud kasutama kohasemat õiguskaitsevahendit, s.o TMS § 223 alusel hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks või esitama vähemalt kaebuse kohtutäituri tegevuse peale ja otsuse peale (TMS § 217, § 218).
§ 349
lg 3 ei reguleeri enampakkumise hinda ega tulemust, mistõttu on ainetud kostja arutlused normi ebaproportsionaalsest mõjust kostja omandipõhiõigusele.
- Kohus leidis, et enampakkumise tulemusena on kujunenud õiglane hind, mis on arvestanud korteriomandil lasuvat hüpoteeki. Hageja eesmärgiks ei ole rikastuda kostja arvelt, vaid saada hüvitist selle eest, et peab pangale kostja laenu tagasi maksma. Seega, hageja ei nõua n-ö „teist korda sama raha“, vaid nõuab õigusega tagasi seda, mida ta on oma omandi säilitamiseks oli sunnitud maksma. See ei ole õiguse kuritarvitamine.
- Tulenevalt VÕS § 173 lg 2 kohaldatakse seaduse alusel nõude üleminekule nõude loovutamise kohta sätestatut. VÕS § 167 lg 1 kohaselt lähevad nõude loovutamisel üle uuele võlausaldajale ka nõudega seotud tagatistest ja kõrvalkohustustest tulenevad õigused. Kõrvalkohustuste hulka kuulub ka viivise maksmise kohustus (RKTKo 3-2-1124-07, p 14).
- Kohtule esitatud laenulepingu p 15.5 järgi tuleb tähtaegselt tasumata maksetelt maksta viivist. Laenulepingust tuleneva viivise suurus perioodil
- juunist
- a kuni
- märtsini
- a oli 8,55% ja alates
- aprillist
- a on see 8,5%. Hageja poolt iga makse kohta koostatud viivisearvestusest nähtub
- septembri
- a seisuga viivis kokku 93,29 eurot. Alates
- septembrist
- a kuni kohtuotsuseni on viivise suuruseks arvestatuna 8,5% suurust viivist kokku 79,17 eurot. Apellatsioonkaebus
- Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata ja tunnistada
§ 349
lg 3 koostoimes VÕS § 152, 153 ja 173 põhiseadusega vastuolus olevaks ja jätta säte kohaldamata. Alternatiivselt palub kostja jätta nõude aluseks olevad sätted VÕS § 6 alusel kohaldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja esitas taotluse, milles palub ennast vabastada apellatsioonkaebuse esitamisel riigilõivu tasumisest.
- Apellatsioonkaebuse kohaselt on kohus hinnanud tõendeid vääralt, ei ole oma otsuses võtnud seisukohti kostja esitatud väidete osas ning maakohtu otsus ei ole piisavalt põhjendatud ning kohaldatud sätted on vastuolus põhiseadusega.
- Kohus ei ole sisuliselt käsitlenud kostja taotlust tunnistada
§ 349lg 3 koostoimes VÕS § 152, 153 ja 173 vastuolus olevaks põhiseadusega.
Kohus on ebaõigesti leidnud, et
§ 349lg 3 ei mõjuta asja lahendamist.
Kostja leiab, et tema vastu suunatud nõue, mis tuleneb
§ 349
lg 3 koostoimes VÕS § 152, 153 ja 173 on vastuolus põhiseadusega ning seetõttu tuleb viidatud sätted jätta kohaldamata. 17. Antud asjas mõjutas omandi üleminek oluliselt kostja võimalusi kinnisasjale seatud hüpoteeki majanduslikult kasutada, kuna kostjalt võeti sisuliselt võimalus otsustada hüpoteegi realiseerimise üle ning hüpoteek on muutunud väärtusetuks ning
§ 349lg 3 on kostja jaoks selline mõju, kus seatud hüpoteegiga ei ole enam võimalik tagada 3
(5)hüpoteegi seadmise eesmärke ning kostjalt nõutakse hüpoteegiga tagatud nõue sisuliselt kaks korda sisse.
- Kohtu seisukoht, et hageja soetas korteri turuhinnaga, ei ole õige. Enampakkumisel kujunes korteri hinnaks 13 150 eurot. Hinna määramisel ja enampakkumise tingimustes oli hinda vähendatud hüpoteegiga tagatud nõuete ulatuses.
- Nimetatud korteri keskmiseks turuväärtuseks oli enampakkumise toimumise ajal 43 798 eurot. Õiglaseks hüvitiseks võib kostja hinnangul lugeda hüvitist, mis võib olla kuni 20% keskmisest turuhinnast madalam (35 038 eurot). Omandi omaniku nõusolekuta võõrandamine ilma vara väärtusega mõistlikus seoses oleva hüvituse maksmiseta kujutab endast ebaproportsionaalset sekkumist isiku omandipõhiõigusesse. Arvestades õiglasse hüvitise ja korteriomandi tegeliku võõrandamise hinnavahet (35 038 – 13 150 = 21 888) on selge, et summa ületab olulisel määral hüpoteegiga tagatud nõuete ulatust. 20.
§ 349
lg 3 on põhiseaduspärane olukordades, kus võlgnik on oma kohustuste tagamiseks koormanud omaniku nõusolekul kolmanda isiku kinnisasja ning see säte kaitseb omanikku olukorras, kus võlgnik muutub maksejõuetuks ning omanikule tekib võimalus oma vara kaitsta. Sama säte on aga vastuolus põhiseadusega juhtudel, kus võlgnik on koormanud hüpoteegiga endale kuuluva kinnisvara, mis võõrandatakse kolmandale isikule täitemenetluse käigus ja mille võõrandamisel arvestatakse maha hüpoteegiga tagatud nõude summad. Sellistel juhtudel on hüpoteegiga koormatud kinnisasja uus omanik sisulisest saanud hüvitise hüpoteegiga tagatud nõude ulatuses ning sellisel juhul on temal võimalus jätkata ise hüpoteegiga tagatud nõude tasumist ning ta on kaotanud õiguse nimetatud summasid VÕS tulenevate käenduse sätete kohaselt sisse nõuda.
- Alternatiivselt leiab kostja, et õigusnorm tuleb kohaldamata jätta hea usu põhimõttega vastuolu tõttu. Hageja soetas korteri täitemenetluses, teades, et kostja puhul on tegemist isikuga, kelle on rahalised raskused, samuti teadis hageja seda, et korterihind on olulisel määral alla turuhinna ning hinda on alandatud korteriomandile seatud hüpoteegi tõttu. Endisel omanikul (kostjal) on õigus eeldada, et tehingutes, mis puudutavad tema varalisi huve ja seaduslikke õigusi, lähtutakse hea usu ja mõistlikkuse põhimõtetest ning et ka tehingu hind kujuneb ausalt, hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid arvestades.
- Õiguse teostamine ei ole lubatud selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. Antud juhul on hageja asunud kostjale kahju tekitama. Hea usu vastane käitumine seisneb selles, et hageja teadis, et ta soetab selle korteri turuhinnast oluliselt madalama hinnaga seetõttu, et seda jääb koormama hüpoteek, mis tagab kostja laenu. Ringkonnakohtu põhjendused
- Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et kaebus tuleb jätta ringkonnakohtu menetlusse võtmata. TsMS § 637 lg 1 p 6 kohaselt ei võta kohus apellatsioonkaebust menetlusse, kui kaebuses toodud väidete õigsust eeldades ei saaks kaebust ilmselt rahuldada. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul on tegemist sellise olukorraga.
- Apellatsioonkaebusest nähtuvalt vaidlustab kostja maakohtu otsust leides, et
§ 349
lg 3 regulatsioon koostoimes VÕS §-dega 152, 153 ja 173 on põhiseadusega vastuolus. Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta, et seadusandja tahe näha ette nõude üleminek võlausaldajalt hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikule juhul, kui viimane täidab hüpoteegi realiseerimise vältimiseks ära võlgniku kohustuse, on põhiseaduspärane. Seadusandja poolt sellise regulatsiooni kehtestamise eesmärk on tagada hüpoteegiga koormatud kinnisaja omanikule võimalus nõuda õiguspäraselt tagasi rahasumma, mille ta on oma omandi säilitamiseks sunnitud võlgniku eest 4
(5)hüpoteegipidajale maksma. Hageja poolt sellele õigusele tuginemine ei tähenda õiguste kuritarvitamist. Ka juhul, kui hagejal õnnestus enampakkumisel korteriomand turuhinnast soodsamalt soetada, ei tähenda see, et hageja peaks asuma täitma kostja eest tema mistahes kohustusi ilma tagasinõude õiguseta. Kostjal tuleb võetud laenukohustus lõppastmes nii või teisiti (s.h ka hüpoteegi realiseerimise korral) endal täita ja laenatud raha pangale tagastada. Kolleegium nõustub maakohtuga ka selles, et enampakkumise tulemusena on kujunenud eeldatavalt korteriomandi õiglane hind selle võõrandamise hetkel, mis arvestas korteriomandil lasuvat hüpoteeki. Täitemenetluses läbiviidud toiminguid ei ole kostja vaidlustanud ja kohtul puudub alus käeolevas tsiviilasja nende seaduspärasust hinnata.
- Kooskõlas TsMS § 637 lg 1 p-ga 6 ja § 638 lg-ga 4 keeldub ringkonnakohus eeltoodud põhjendustel apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest. Ringkonnakohus märgib, et on hinnanud apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisel kõiki apellatsioonkaebuses esitatud kostja väiteid, neile käesolevas määruses vastanud ning leidnud, et apellatsioonkaebus ei kuuluks rahuldamisele. Menetlusse võtmisel apellatsioonkaebuse perspektiivi hindamine on põhjendatud menetlusökonoomilistel kaalutlustel, kuivõrd leides, et tegemist on perspektiivitu kaebusega, jäävad apellandil kandmata teise poole menetluskulud apellatsioonimenetluses, kuna perspektiivitu apellatsioonkaebuse puhul ei toimetata apellatsioonkaebust teisele poolele kätte. Käesoleval juhul ei ole apellandi õigusi piiratud võrreldes sellega, kui apellatsioonkaebus oleks menetlusse võetud ja ringkonnakohus oleks teinud asjas otsuse, millega apellatsioonkaebus oleks jäetud rahuldamata, sest ringkonnakohus kontrollis maakohtu otsuse seaduslikkust ja vastas kõikidele apellandi väidetele. Apellandile on tagatud ka kaebeõigus.
- Ringkonnakohtul ei ole alust muuta maakohtu poolt määratud menetluskulude jaotust. TsMS § 639 lg 1 ja TsMS § 168 lg 1 alusel kannab hageja menetluskulud, kui kohus keeldub avaldust menetlusse võtmast ja tagastab selle. Seega tuleb apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda. Kuivõrd käesoleval juhul keelduti apellatsioonkaebust menetlusse võtmast ning ei edastatud apellatsioonkaebust vastustajale vastamiseks ning vastustajal ei saanud apellatsioonimenetluses vastaspoolelt välja mõistmisele kuuluvaid menetluskulusid tekkida, siis ringkonnakohus apellandilt vastustaja kasuks apellatsioonimenetluse kulusid välja ei mõista. (allkirjastatud digitaalselt) Iko Nõmm (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere (allkirjastatud digitaalselt) Margo Klaar 5
(5)