Obsah (7)

§ 200§ 127§ 139§ 110§ 115§ 128§ 1018

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Maakohus Kohtunik Gerty Pau Otsuse tegemise aeg ja koht 15. juuni 2017. a, Tartu kohtumaja Tsiviilasja number 2-15-14293 Tsiviilasi KÜ Tartu Narva mnt 149

§ 200lg 4 kohase vastuväite.

Võlapretensiooni esitamise kulu 60 eurot on arve saatmise tasu ja heade kommetega vastuolus. Hageja ei ole kostjale kahju tekitanud, üürilepingu sõlmimine on näilik tehing. Üürilepingu järgi pidi kostja ruumid üürnikule üle andma hiljemalt 01.07.2014, kuid leping on poolte kokkuleppel lõpetatud samal päeval. Üürilepingust ei nähtu tingimused, millele pidanuks ruumide seisund vastama. Kostja büroopinna juurde kuuluvad majandusruumid, mis ei ole iseseisvaks üürilepingu esemeks. Kostja on teinud ruumides renoveerimistöid, kuid ei ole pärast ehitustööde lõppu saanud kasutusluba. Seega ei olnud kostjal õiguslikku alust üürilepingut sõlmida. Lisaks on üürihind ruumide seisukorda arvestades liiga kõrge. Mitteeluruumidesse oli kaks sissepääsu – üks välisukse kaudu ja teine siseruumide kaudu, mistõttu ei ole ruumide kasutamisel takistuseks välise sissepääsu amortiseerumine. Kostja ise viis käigutee olukorra halvenemiseni sellega, et eemaldas käigutee laest laudadest lae, mille tagajärjel oli eemaldatud takistus krohvitükkide jms pudenemiseks laest ja aluskrohvi eemaldamisel sai võimalikuks armatuuri paljastumine ja õhuhapniku juurdepääs armatuurile korrosiooni tekkimiseks. Kostja oleks saanud lihtsate ehitustöödega (lae krohvimine jms) takistada lae lagunemist. Algsest ekspertiisiaktist nähtuvalt ei ole lagi varisemisohtlik. Käigutee olukord ei ole viie aasta jooksul halvenenud. Majandamisruumide sissepääsu saanuks AÕS § 72 lg 4 kohaselt renoveerida ka kostja, kes on ruumide ainukasutaja. Kostja oleks saanud katta avariiohtliku osa katusega, mis lubaks käiguteed kasutada ning pärast renoveerimistööde tegemist esitada tasaarvestuse avalduse. Kostjal oli kaasomanikuna kohustus vältida kahju tekitamist. Kostjat esindab ühistuga suhtlemisel A.M., kes oli pikka aega ka ühistu juhatuse liige. Käigutee lagunemine on pikaajaline ning kostja esindaja ei võtnud selle korrastamiseks midagi ette, kui ta oli korteriühistu juhatuse liige. Kostjal tuleb arvestada, et hoone on tervikuna halvas olukorras ning 18.05.2015 otsustati tellida kogu hoone rekonstrueerimisprojekt. 3 Kostjal ja tema üürnikul ei saanud tekkida üürilepingu sõlmimisel õiguspärast ootust, et 01.07.2014 on vaidlusalune läbikäigutee remonditud, kuna see ei tulene korteriühistu otsustest. Kostja ei ole hagejale andnud tähtaega ega täiendavat tähtaega käigutee remondiks. Tööd ei lisatud 2014. aasta majanduskavasse. Korteriühistu 2014. a majanduskava korteriühistu rahaliste vahendite kulutamise kohta võeti üldkoosolekul vastu alles 25.06.2014, so neli päeva enne kostja ja tema üürniku vahel üürilepingu ülesütlemist ning sellise lühikese aja jooksul ei olnud võimalik ehitustöid teha. Arvestada tuleb

§ 127

lg 3, kuna hageja sai üürilepingu sõlmimisest teada alles kohtumenetluse käigus ning talle ei olnud kahju tekkimine ette nähtav. Hageja leiab, et esinevad

§ 139

lg 1 ja 2 järgi alused kahjuhüvitise vähendamiseks, kostja enda tegevus soodustas väidetava kahju tekkimist. Lisaks tuleb kahju hüvitamisel arvestada kostja enda osa suurusega kaasomandis (13,68 %), mis tuleb hüvitisest maha arvestada. KOHTU OTSUSTUS JA PÕHJENDUSED

1. Kohus leiab, et hagiavaldus tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel ei ole vaidlust järgmiste asjaolude üle: • kostja on Tartus Narva mnt 149 asuva mitteeluruumi nr M2 suurusega 301,90 m² omanik alates 25.01.2011 (I kd lk 12); • Narva mnt 149 elamus on moodustatud korteriühistu (I kd lk 21-24); • kostja ei ole maksnud täies mahus talle osutatud kommunaalteenuste eest.
2. Tulenevalt korteriomandiseaduse (KOS) §-st 13 ja korteriühistuseaduse (KÜS) §-dest 13 kostjal kohustus tasuda korteriomandiga seotud koormatiste ja ning 151 on kommunaalteenuste eest. Hageja lõplikuks nõudeks on hooldus- ja kommunaalteenuste võlg 01.03.2015 kuni 30.11.2016 eest kokku 9325.35 eurot ning viivised 946.55 eurot. Kostja on vastu vaielnud siugtoru tasule, viivistele ja võlapretensiooni esitamise kuludele. Majanduskulude tasumisest on kostja keeldunud, kuna tal on kahju hüvitamise nõue hageja vastu. Kostja leidis, et hageja nõutud summa on suurem kui arvete kohane võlg, kuid kostja ei vaidlusta arvetel olevaid summasid eraldi. Hageja on esitanud oma nõude kujunemise kohta teenuste arvestuse tabelid (2015.a 3.-
3. kuu k.a I kd lk 13-20, 121; 2015.a 9.-
4. kuu k.a III kd lk 50-55; 2015.a
5. kuu – 2016.a
6. kuu k.a III kd lk 116-123; 2016.a 5.-
7. kuu k.a III kd lk 164-169; 2016.a 8.-
8. kuu k.a IV kd lk 7-13). Hooldustasu arvetest ja koondtabelitest nähtub, et perioodi lõpuks tasumisele kuuluv summa koosneb arvel olevast selle kuu netosummast, perioodi alguse võlgnevusest ja eelmise kuu tasumata summast. Kohus leidis koondtabelites ja arvetel olevaid kogusummasid võrreldes, et koondtabelid on koostatud arvete alusel ning tabelites ei ole ühte kuud arvestatud mitmekordselt. Hageja on viimases nõude suurendamise avalduses arvesse võtnud ka kostja poolt tasutud 800.70 eurot. Kuna kostja teatas kohtuistungil, et arvetel olevaid summasid ei vaidlusta, ei pea kohus vajalikuks neid ka lähemalt analüüsida. Kostja vastuväite kohaselt tasus ta
9. a novembrikuu arve alusel 400.94 eurot. Kostja on esitanud ka vastava maksekorralduse (IV kd lk 142). Kohtule esitatud võlaarvestustest ei nähtu, et hageja oleks selle summa võrra nõuet vähendanud. Kuna hageja on esitanud võlaarvestuse seisuga 01.01.2017, ei saagi see hageja andmetest nähtuda. Kohus arvestab selle summa põhivõlgnevusest maha. Kostja on vastu vaielnud võlapretensiooni esitamise kuludele. Nimetatud kulu summas 52.80 eurot kajastub
10. aasta juunikuu eest esitatud hooldustasu arvel (I kd lk 19). Kostja 4 kohustus tasuda võlapretensiooni esitamise kulud tuleneb 13.11.2013 korduva üldkoosoleku otsusest nr
11. Tulenevalt KÜS §-st 1 lg 2 ning MTÜS §-st 24 ja 241 saab üldkoosoleku otsuse tunnistada kehtetuks või tuvastada otsuse tühisuse. Poolte vahel ei ole vaidlust selle üle, et kostja ei ole esitanud hagi otsuse kehtetuks tunnistamiseks. MTÜS § 241 lg 1 kohaselt on otsus tühine, kui see ei vasta headele kommetele. Sama paragrahvi lõige 2 sätestab, et otsuse tühisusele võib kohtumenetluses tugineda nii hagi kui ka vastuväite esitamisega. Kohtu arvates ei ole otsus, mille kohaselt võlgnevuse sissenõudega seotud kulud nõutakse sisse võlglaselt, heade kommetega vastuolus ega tühine. Tegemist on mõistliku otsustusega, mis kaitseb kõigi korteriomanike huve. Korteriühistu 25.06.2014 üldkoosolek otsustas, et siugtoru eest peavad tasuma kõik korterid, sh need, kellel ei ole siugtoru (I kd tl 36-37, p 8). Kostja on leidnud ka siugtoru osas, et üldkoosoleku otsus on heade kommetega vastuolus. Kohus ka selle kostja seisukohaga ei nõustu. Siugtoru on osa küttesüsteemist ning elamu kütmine toimub kõigi kaasomanike huvides, kütmise eest maksmise kohustus on ka kostjal. Kuna siugtoru paikneb üldjuhul vannitoas, hoiab see maja konstruktsioone niiskuskahjustuse eest, mis on samuti ka kostja huvides. Kostja ei saa siugtoru eest maksmisest keelduda

§ 110

või 111 alusel, kuna kostja ei ole väitnud, et hageja tegevuse tõttu oleks tal teenuse tarbimine kahjustatud, s.t tal oli siugtoru, mille hageja kõrvaldas. Seega on kostja keeldumine siugtoru eest tasumisest alusetu. 27.05.2014 sõlmisid kostja ja hageja kokkuleppe, mille kohaselt vabastas hageja kostja viiviste tasumisest perioodil 01.01.2012-30.04.2014, kuna kostja ei saanud kasutada avariilise käigutee tõttu 40 m2 pinda (I kd tl 182). Viivistest vabastamise põhjuseks on asjaolu, et kostja ei ole saanud teenida nimetatud pinnalt tulu ja tasuda kommunaalmakseid. Kohtu arvates ei anna see kostjale õigust eeldada, et ta on kommunaalteenuste tasumisega viivitamisel viiviste tasumisest vabastatud kuni vaidlusaluse käigutee remondini hageja poolt. Pooled sõlmisid viivistest vabastamise kokkuleppe juba möödunud perioodi jaoks. Kui pooltel oleks olnud teistsugune tahe, oleks pidanud kokkuleppes ka perioodi kestvana määrama. Seega on kostjal KÜS § 7 lg 4 ning korteriühistu põhikirja p 3.2.

1. ja p 5.3 kohaselt kohustus tasuda hagejale viiviseid. Kostja ei ole viiviste arvutust vaidlustanud. Kokkuvõtteks leiab kohus, et kostjal on kohustus tasuda hagejale kommunaalteenuste võlgnevus 8924.41 eurot ning viivised 946.55 eurot.
2. Kostja on esitanud hagejale tasaarvestuse avalduse, kuna tal on kahju hüvitamise nõue hageja vastu (kokkuvõtvalt IV kd lk 144). Kostja varaline kahju on 14.03.2014 üürilepingu alusel saamata üüritulu 160 eurot/kuus (I kd tl 48-51), võla menetlemise kulu 60 eurot ning kommunaalteenuste kulu, mille üürilepingu alusel oleks tasunud üürnik. Korteriomanikule tekitatud kahju hüvitamise nõude esitamisel vastutab korteriühistu kahju hüvitamise eest solidaarselt korteriomanikega. Riigikohus on 23.09.2015 otsuses nr 3-2-1-75-15 leidnud, et „Korteriomanikul on võimalik tasaarvestuseks korteriühistu majandamiskulude nõudega kasutada lisaks võimalikele nõuetele korteriühistu vastu ka oma võimalikke nõudeid kaasomanike kui hageja liikmete vastu“. Seega saaks kostja oma nõude hageja nõudega tasaarvestada, kui on täidetud järgmised eeldused: • hageja või kaasomanikud on kohustust rikkunud (

§ 115

lg 1); • hageja vastutab kohustuse rikkumise eest (

§ 115

lg 1, KOS § 11 lg 3); • kostjale on tekkinud kahju (

§ 127

lg 1, § 128); 5 • kahju on hõlmatud rikutud kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2); • rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4).

Lisaks tuleb arvestada, et kostjal kui kaasomanikul on samuti kaasomandisse kuuluva osa korrashoiu kohustus. KOS § 11 lg 1 p 1 kohaselt on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud; § 15 lg 1 kohaselt valitsevad korteriomanikud kaasomandi eset ühiselt. Korteriomanik võib KOS § 15 lg 5 järgi nii valitsejalt kui ka korteriühistult nõuda, et korteriomandi eset valitsetakse korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt või kui need puuduvad, siis korteriomanike huvidest lähtudes. Eelkõige käsitatakse korteriomanike huvidele vastava valitsemisena KOS § 15 lg 6 järgi mh korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist. Seega on korteriühistul ka kohustus tagada kaasomandi eseme korrashoid ja selleks raha leidmine. Riigikohus on leidnud, et korteriühistu vastutuse aluseks saab olla mh tema tegevusetus (vt Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-13, p 51). Kostja on oma kahjunõude tõendamiseks esitanud 29.08.2011 koostatud asjatundja arvamuse õuepoolse sissepääsutee all paikneva raudbetoonlae seisundi kohta (I kd lk 153159). Asjatundja arvamuse kohaselt on betoonlagi suurel määral kahjustunud ja võib osutuda lähiajal avariiohtlikuks. Lisaks esitas kostja M.R. poolt
3. aastal koostatud asjatundja arvamuse, mille kohaselt vaidlusaluse raudbetoonlae seisukord on avariiohtlik ja kasutusohutus pole tagatud (IV kd lk 109-118). Kohus loeb asjatundjate arvamusega tõendatuks, et korteriühistu ei ole kaasomandi eseme korrashoiu kohustust täitunud. Hoone laed, seinad, põrandad, sissepääsud jms kuuluvad kaasomandi hulka. Hageja esitatud väited ei kõrvalda hageja vastutust KOS § 11 lg 3 järgi. 13.11.2013 KÜ üldkoosolekul otsustati käigutee osas võtta uued hinnapakkumised, tööde orienteeruvaks läbiviimise ajaks märgiti 2014.a mai-juuni eeldusel, et tööde maksumus ei ületa 50% elamu remondifondist (I kd lk 28-29). 18.05.2015 korteriühistu üldkoosoleku otsusega tühistati 13.11.2013 üldkoosoleku otsus sissekäigutee remonditööde kohta ja otsustati tellida hoone renoveerimisprojekt (I kd lk 38-40). Seega oli pooleteist aasta jooksul olemas korteriühistu üldkoosoleku otsus, mille alusel korteriühistu juhatusel oli võimalik vaidlusalune käigutee remontida. Õige võib olla hageja väide, et terve maja vajab remonti, kuid see ei tähenda, et hageja ei pea ühtegi remonttööd tegema. Kostja väitel on talle tekkinud kahju

§ 128

lg 3 ja lg 4 mõttes, s.t otsene varaline kahju (võla menetlemise kulu) ning saamata jäänud tulu (üüritulu ja üürniku poolt hüvitatud kommunaalmaksed). Kostja ei ole näidanud, et ta oleks kasutanud juriidilist abi tasaarvestuse tegemiseks ning seega ei ole võla menetlemise kulu tekkimine tõendatud. Kohus leiab ülejäänud kahju osas, et seadus ei anna sellise kahju nõudmise võimalust. Kostja saaks TsÜS § 63 p 1, KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõuda kaasomandiosale tehtud vajalike kulutuste hüvitamist. Kui pärast tööde tegemist selgub, et renoveerimiseks tehtud kulutused ei olnud vajalikud, võib kostjal olla nõue teiste korteriomanike vastu nende hüvitamiseks käsundita asjaajamisest tulenevalt

§ 1018ja § 1023 lg 1 alusel.

Asjaõigusseadus, korteriomandiseadus ega korteriühistuseadus ei anna aluseid saamata jäänud tulu nõudmiseks. Tegemist ei saa olla näiteks kasutuseelise nõudega AÕS § 71 lg 2 alusel, kuna teine kaasomanik ei kasuta kostja asja ega saa sellest kasu. Kaasomanikud ei 6 saa üksteisele esitada lepingulisel alusel tekkinud nõudeid, kui nende vahel ei ole lepingut sõlmitud. Tegemist on lepinguvälise kahju nõudega, kuid lepinguvälise vastutuse korral ei saa üldjuhul saamata jäänud tulu kui puhtmajandusliku kahju hüvitamist nõuda (vt Riigikohtu 30.11.2005 otsus nr 3-2-1-123-05 p 24). Kostja ei ole hoolimata kohtu tähelepanu juhtimisest viidanud ühelegi normile, mille eesmärgiks on kaitsta isikut saamata jäänud kahju vastu korteriühistu kohustuste täitmata jätmisel (

§ 127lg 2).

Kohus leiab, et kostjal kaasomanikuna oli võimalus ja õigus käigutee lagi remontida ning seejärel oma kulutused KOS § 15 lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 või

§ 1018ja § 1023 lg 1 alusel tasaarvestada hageja esitatud majandamiskulude nõudega.

Kostja ei ole vaatamata kohtu selgitusele tõendanud asjaolu, et tööde teostamiseks oli tarvis ehitusprojekti ning kõigi kaasomanike nõusolekut. Isegi kui asuda seisukohale, et kostjal on saamata jäänud tulu nõudeõigus, tuleb kohtul arvestada

§-ga 127 lg 2 ning §-ga

1. Kostja teadis juba
2. aastal koostatud asjatundja arvamusest, et vaidlusaluste ruumide lagi on avariiohtlik ja vajab remonti. 29.08.2011 on koostatud kostja tellitud eksperdi arvamus, milles on muuhulgas viidatud asjaolule, et läbikäigutee kahjustused on tekkinud pika aja jooksul, sh sadevee läbijooksu tagajärjel, millest kostja esindaja A.M. pidi olema teadlik samuti pikaajaliselt. Lisaks teadis kostja, et hoolimata üldkoosoleku otsusest ei ole renoveerimistöid tegema asutud. Tunnistaja A.M.a ja kostja seadusliku esindaja K.K.i ütlustest nähtub, et korteriühistut teavitati üürilepingu sõlmimisest alles pärast lepingu sõlmimist, kusjuures ühistu ei ole andnud konkreetset tähtaega tööde valmimise ajaks. Seega pidi kostja üürilepingu sõlmimisel arvestama, et tal ei ole tõenäoliselt võimalik seda täita. Kostjal kui elamu kaasomanikul oli kohustus kahju tekkimise võimalusi vähendada, mitte oma käitumisega tuua kaasa kahjude suurenemist. Kohus leiab eeltoodu alusel, et kostjal ei ole hageja vastu tekkinud kahju hüvitamise nõuet. Hagi tuleb rahuldada otsuse p 5 näidatud ulatuses.
3. Menetluskulud TsMS § 162 lg 1 alusel tuleb menetluskulud jätta kogu ulatuses kostja kanda. Kohus ei rahulda küll hagi täies ulatuses, kuid seda tulenevalt asjaolust, et kostja on menetluse kestel osaliselt võlgnevuse tasunud. Kohtumaterjalide põhjal on hageja tasunud riigilõivu hagilt kokku 1250 eurot. TsMS § 147 lg 4 kohaselt nõude suurendamise korral tasutakse täiendavat riigilõivu hagihinna suurenemise järgi. Käesoleva tsiviilasja hagihind on 10 271.90 eurot, millelt tuleb riigilõivuseaduse lisa 1 alusel tasuda riigilõivu 600 eurot. Kohus loeb hageja tasutud riigilõivu põhjendatuks summas 600 eurot. Kohus selgitab, et hagejal on õigus taotleda enam tasutud riigilõivu tagastamist. Lisaks on hageja tasunud riigilõivu kahelt hagi tagamise taotluselt, kummaltki 50 eurot. Kohus loeb põhjendatuks riigilõivu 24.01.2017 esitatud hagi tagamise taotluselt. 12.09.2016 määrusega jäi hagi tagamata, mistõttu sellelt hagi tagamise taotluselt tasutud riigilõiv 50 eurot ei kuulu kostjalt väljamõistmisele. Kokku tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhjendatud riigilõiv summas 650 eurot. Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosalise esindaja kulud. Kohus on seisukohal, et käesoleva tsiviilasja puhul oli tegemist keskmisest mahukama ja keerukama kohtuvaidlusega, asjas on toimunud 3 kohtuistungit koos tunnistajate ärakuulamisega; tsiviilasjas oli 4 köidet toimikuid. Kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid hageja esindaja õigusabitoimingutele, kuid on vaidlustanud hageja esindaja tööühiku hinna. 7 Kohus on seisukohal, et esindaja tunnitasu 59-90 eurot ilma käibemaksuta on kooskõlas kehtiva kohtupraktikaga. Toimikumaterjalide põhjal on hageja lepingulise esindaja ajakulu kokku 87 tundi 36 minutit, esindajatasu kokku 8074.58 eurot. Kohus leiab, et hageja esindaja esitatud ajakulu on põhjendatud osaliselt. Kohus loeb põhjendatud ja vajalikeks järgmised hageja nimekirjas nimetatud toimingud järgneva ajakuluga: hagimaterjalide kogumine ja hagiavalduse koostamine 8 tundi, 25.11.2015 vastuse koostamine 5 tundi, 13.01.2016 vastuse koostamine 6 tundi, 21.01.2016 nõude suurendamise avalduse koostamine 0,5 tundi, 02.06.2016 nõude suurendamise avalduse koostamine 0,5 tundi. Eeltoodud toimingute tunnitasu määraks on hageja märkinud 90 eurot, millele lisandub käibemaks. Põhjendatud on ka järgmised toimingud tunnitasuga 59 eurot, millele lisandub käibemaks: 07.06.2016 vastuse koostamine 5 tundi, 08.09.2016 nõude suurendamise avalduse ja hagi tagamise taotluse koostamine 1 tund, 19.01.2017 vastuse koostamine 3 tundi, 24.01.2017 nõude suurendamise ja hagi tagamise avalduse koostamine 1 tund ja 16.05.2017 kohtuistungil osalemine 1 tund 36 minutit (töötunni tasu 99 eurot, millele lisandub käibemaks). Esindajatasu põhjendatud suurus on seega järgmine: 2160 eurot (20 tundi * 90 eurot + käibemaks 20%) ja 708 eurot (10 tundi * 59 eurot + käibemaks 20%) ja menetluskulude nimekirjas nimetatud 16.05.2017 kohtuistungil osalemise tasu 190.58 eurot koos käibemaksuga. Kokku on seega põhjendatud esindajatasu 3058.58 eurot. Ülejäänud osas leiab kohus, et esindaja esitatud ajakulu ja toimingud ei ole põhjendatud ega vajalikud. Näiteks ei pea hüvitama vastaspool hageja esindaja kirjavahetuse pidamisele, suhtlemisele, konsultatsioonidele ning dokumentide skanneerimisele ja e-toimikusse sisestamisele kulutatud aega. Lisaks on hageja esitanud seisukohti, mida kohus pole küsinud; näiteks 28.08.2016 vastust ei ole kohus hagejalt küsinud. Hageja muudeks kuludeks on lepingutasu Justiitsministeeriumi Registrikeskuse päringusüsteemi kasutamise eest, kokku päringute tasu 9 eurot (3 * 3 eurot). Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele põhjendatud menetluskuluna kokku 3717.58 eurot (riigilõiv 650 eurot, õigusabikulud 3058.58 eurot ja päringute tegemise kulu 9 eurot). /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik 8