Obsah (5)

§ 76§ 8§ 11§ 658§ 664

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Karin Sonntak Otsuse tegemise aeg ja koht 17. november 2016. a, Kentmanni 13, Tallinn Tsiviilasja numbe

§ 76

lg 1 järgi tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 8

kohaselt on leping tehing kahe või enama isiku (lepingupooled) vahel, millega lepingupool kohustub või lepingupooled kohustuvad midagi tegema või tegemata jätma. Leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 11

lg 1 kohaselt võib lepingu sõlmida suuliselt, kirjalikult või mis tahes muus vormis, kui seaduses ei ole sätestatud lepingu kohustuslikku vormi.

1. Poolte vahel puudub vaidlus, et XxxxOÜ ja Xxxx sõlmisid 07.03.
2. a maaklerilepingu, mille eesmärgiks oli kinnistu müük aadressil Xxxx (tl 33). Maaklerlepingu täitmiseks sisestas maakler Xxxx müüdava kinnistu andmed kinnisvara portaali www.kv.ee. (tlk 47, 61, 119). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostja peab maksma hagejale maakleritasu nimetatud tegevuse eest. Kostja hinnangul ei ole tal maakleritasu maksmise kohustust, kuivõrd antud juhul ei viinud maakleri tegevus kinnistu müügilepingu sõlmimiseni. Maakler ei vastanud Xxxx kinnistu ostnud Xxxx telefonikõnedele ega kirjadele, mistõttu pöördus Xxxxotse müüja, s.o. kostja poole. Xxxx poolt sõlmitud xxxx notariaalse müügilepingu sõlmimisega seonduvalt ei sooritanud hageja ühtegi lepingu punktides 2.1.1, 2.1.2, 2.1.3, 2.1.4, 2.1.
3. nimetatud tegevustest (tl 47, 74). 6.

§ 658

lg 1 sätestab, et maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu). Hageja esitas 04.11.

1. a kostjale lepingu p 4.
2. alusel maakleritasu arve. Hageja hinnangul rikkus kostja lepingut sellega, et ostja ilmumisel ei teatanud võimalikust ostjast maaklerile, kes oleks saanud siis kõik vajalikud toimingud lõpuni viia (tl 39, 66, 67). Hageja hinnangul tuleneb kostja teavitamiskohustus lepingu punktidest 2.2.1, 2.2.2 ja 2.2.5 (tl 120). Kohtule on esitatud maaklerileping, mille 2.2.
3. kohaselt müüja kohustub mitte sõlmima teiste juriidiliste ega füüsiliste isikutega kokkuleppeid objekti müügi vahendamiseks. Vaidlusaluse lepingu p 2.2.
4. järgi müüja kohustub mitte müüma objekti lepingu kehtivuse ajal iseseisvalt ilma maakleri osavõtuta, kasutades maaklerilt saadud informatsiooni ning lepingu p 2.2.
5. järgi müüja kohustub informeerima maaklerit kõigust objekti puudustest, s.h. varjatud puudustest (tl 34). Kohtu hinnangul ei tulene vaidlusalusest lepingust kostjale teavitamiskohustust olukorras, kus võimalik ostja on pöördunud müüja poole internetist ja kinnistusraamatust saadud informatsiooni alusel. Kohtule on esitatud kinnistu ostja Xxxx selgitus, mille kohaselt helistas ta korduvalt kuid edutult maaklerile, kes ei vastanud telefonikõnedele. Samuti saatis Xxxx maaklerile KV.ee portaalist mitu kirja, kuid maakler ei vastanud kirjadele. Kinnistut näitas ostjale Xxxx, kes broneeris ka notari aja ja edastas notarile informatsiooni ostu- müügilepingu tingimuste kohta (tl 53). 3
6. Maaklerileping, olles üks teenuse asutamise lepinguid, on käsunduslepingu tüüpi leping. Käsunditäitjaiks on maakler, kelle põhikohustuseks on vahendada käsundiandjale lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutada sellisele võimalusele. Vahendamine tähendab lepingu sõlmimiseks käsundiandja ja kolmanda isiku kokkuviimist, samuti lepingu sõlmimiseks vajalike ettevalmistuste tegemist, nagu näiteks lepingu projekti ettevalmistamist, eelläbirääkimiste pidamise korraldamist, vajalike dokumentide ja informatsiooni hankimist jms. (Võlaõigusseadus III. Kommenteeritud väljaanne, Tallinn 2009, lk 103, p 3.1.). Kohtu hinnangul ei ole maakler Xxxx käesoleval juhul teostanud ühtegi eelnimetatud toimingutest. Maakleril on

§ 664

lg 1 järgi õigus maakleritasule alates tema vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimisest. Ka kohtuasjas nr 3-2-1-72-08 on Riigikohus 23.09.2008.a kohtuotsuses leidnud, et maakleritasu saamise eelduseks on maakleri vahendamise või osutamise tulemusena lepingu sõlmimine. Kohus on seisukohal, et müüdava kinnistu andmete kinnisvara portaali sisestamine ei ole maaklerilepingu korrektne täitmine, mis annaks õiguse nõuda maakleritasu.

1. TsMS § 230 lg 1 alusel kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohtu hinnangul on hageja väited selle kohta, et tema on maaklerilepingu täitnud ning kostja maaklerit pettes maaklerilepingut rikkunud, paljasõnalised ja vastuolus käesolevas menetluses kogutud tõenditega. Kohtule ei ole esitatud ühtegi tõendit, millest nähtuks maakleri aktiivne tegutsemine vaidlusaluse kinnistu müümisel või võimalikele ostjatele tutvustamisel. Maakleri tegevusetus (s.o. ostja telefonikõnedele ja e-kirjadele vastamata jätmine) on käesoleval juhul põhjustanud olukorra, kus tehing toimus ostja enda aktiivse tegutsemise tulemusel (tl 74). Hagejal ei ole eeltoodust tulenevalt maakleritasu saamise õigust. Kuivõrd rahuldamata jääb esitatud põhinõue, ei ole õiguslikult põhjendatud ka hageja poolt esitatud kõrvalnõuded. Menetluskulud
2. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Eeltoodu alusel jätab kohus menetluskulud täies ulatuses hageja kanda. TsMS § 174 lg 2 alusel maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist.
3. Kostja palub hagejalt välja mõista menetluskulud kokku summas 700 eurot, millest 150 eurot moodustab kohtuistungil osalemise kulu (tl 128). Menetluskulude nimekirjadest nähtub, et kostja kasutas esindaja teenust kokku 11 tundi. Kostja kasutas esindaja teenust hagiavaldusele vastuse ja täiendava seisukohta koostamiseks, istungiks ettevalmistamiseks ja istungil osalemiseks. Kostja esindaja toimingute kestvuse loeb kohus põhjendatuks ning tsiviilasja keerukusega kooskõlas olevaks.
4. Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud.
5. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on kostja esindaja osutanud kostjale õigusabiteenust keskmise tunnihinnaga 75 eurot. Kohus on seisukohal, et keskmine tasu õigusteenuse eest summas 75 eurot ei ületa õigusabituru keskmist ning kohtute poolt mõistlikuks peetud tunnihinda. Riigikohtu lahendist nr 3-1-1-66-12 tulenevalt võib mõistliku suurusega õigusabi tunnihinnaks lugeda 110.00 eurot (lisandub käibemaks). Üldjuhul ei saa põhjendatuks ja 4 vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu.
6. Eeltoodust tulenevalt on kostja põhjendatud menetluskulud kokku summas 700 eurot. Nimetatud summa tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista. /allkirjastatud digitaalselt/ Karin Sonntak Kohtunik 5