Obsah (7)

§ 658§ 162§ 195§ 13§ 158§ 42§ 101

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus, Tartu mnt kohtumaja Kohtukoosseis Kohtunik Meeli Kaur Otsuse tegemise aeg ja koht 31. mai 2017. a, Tallinn Tsiviilasja number 2-16-9040 Tsiviilas

) § 13 lg 3 väitele, et hinnaalandamises lepiti kokku vorminõuet rikkudes, sest tõenditest nähtub, et kostja on müügikuulutustes hinna alandamisega olnud nõus. Hageja töö tulemusel pakuti kostjale 175 000 eurot suurust hinda objekti eest. Hageja ei nõustu kostjaga, et on tõendamata, et kostja soovis müügihinnaks esialgu 220 000 eurot. Kostja soov on tõendatud lepinguga. Väide, et hageja määras turuhinna ebaõigesti, on asjakohatu. Kostja ei tellinud hagejalt turuhinna ekspertiisi, aga soovis hagejalt maakleriteenuse osutamist. Lepingus märgiti hind, mida kostja esialgu soovis müügi eest saada. Hageja on seisukohal, et kostja väide, et fotod, mida hageja kasutas, on kostja tehtud, on ebaõige ja tõendamata. Hageja möönab, et kostja saatis hagejale fotosid, kuid hageja ei saanud neid kasutada (mh põhjusel, et fotodel olid isiklikud asjad ja kinnisvara müümisel tuleb teha fotosid lähtuvalt nende erilisest otstarbest). Kostja väide, et hageja ei võinudki üleüldse objekti müüki reklaamida, on vastuolus lepinguga ja pooltevahelise õigussuhte olemusega. Kostja vastuväited hagile

1. Kostja vaidleb hagile vastu. Kostja leiab, et on alus jätta hagi läbivaatamata ning lõpetada menetlus, kuna leping on koostatud vigadega ja ei ole kooskõlas põhiseadusega. Kostja poolt lepingu rikkumise ja hageja poolt lepingu täitmise kohta puuduvad tõendid. Kostja leiab, et hageja ise on lepingut rikkunud, leping on kehtetu ning hageja on tekitanud kostjale kahju. Kostja leiab, et leping on kehtetu, kuna lepingu lõppaeg on 29.06.2014, mis on varasem kui lepingu sõlmimise aeg 30.12.
2. Kostja saatis hagejale kinnisvarast fotod ja hagejalt tuli vastus, et kinnisvara hind on u 220 000 eurot. Müügihinna määras hageja oma hindamise järgi. Hageja rikkus lepingut, kuna hageja omavoliliselt alandas kinnisvara hinda. Pooled leppisid lepingus kokku, et kui pooled soovivad muuta müügihinda või muid lepingu tingimusi, siis see tehakse kirjalikult. Sellega tekitas hageja kahju vähemalt 45 000 eurot. Peale lepingu sõlmimist kostja jättis lepingu täitmata. Kostja lubas teha fotod ja reklaamida kinnisvara ning aidata vajalike dokumentide ettevalmistamisega. Hageja ei toonud mitte ühtegi potentsiaalset klienti ega esitlenud kinnisvara teistele ostusoovijatele. Hageja esitatud kirjavahetus ei tõesta, et kinnisvarale oli ostja. Kostja tegi iseseisvalt juunis
3. a kinnisvara hinna uuringu ja kinnisvara reaalne hind oli u 120 000 eurot. Hageja avaldas ebaõiget infot, ebaausaid kauplemisvõtteid ja tegutses enda huvides. Kostja lõpetas suuliselt lepingu ja hagejal ei olnud sellele vastuväiteid. Hageja viibis ilma kostja loata kinnisvara territooriumil. Oktoobris
4. a tegi kostja maakleri vahenduseta tehingu kinnisvaraga. Kuna hageja omavolilised avaldas müügikuulutusi edasi, siis kostja saatis hagejale viisaka meeldetuletuse SMS-sõnumiga, et kinnisvara müümist ei ole vaja teha. Kostja ei ole esitanud hagejale pretensioone lepingu rikkumiste kohta, kuna leping oli algusest peale kehtetu. Kui hageja siiski leiab, et leping kehtis, siis kostja teavitas hagejat telefoni teel lepingu lõpetamisest hagejapoolse lepingu rikkumise tõttu. Maakohtu põhjendused
5. Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele. 3
6. Esmalt analüüsib kohus kohtualluvuse küsimust. Kohus leiab, et asi allub Eesti kohtule. Kostja on pärast kohtukutse kätte saamist 02.05.2017 kohtule saadetud avalduses märkinud, et ta ei ela pikaajaliselt Eestis (tl 136). Kohtule saadetud avalduse ümbrikule on märgitud Saksamaa aadress (tl 138). Samas on hagimaterjalid ja kohtukutse kostjale isiklikult allkirja vastu kätte toimetatud aadressile xxxx (tl 56, 135). Nimetatud aadressi on kostja märkinud ka enda menetlusdokumentidele (tl 58, 72, 93). Euroopa Parlamendi ja nõukogu määruse (EL) nr 1215/2012 kohtualluvuse ning kohtuotsuste tunnustamise ja täitmise kohta tsiviil- ja kaubandusasjades (Brüsseli I bis määrus) art 4 lg 1 järgi esitatakse hagi isikute vastu, kelle alaline elukoht on liikmesriigis, selle liikmesriigi kohtutesse sõltumata nende kodakondsusest. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 14 lg 1 järgi isiku elukoht on koht, kus isik alaliselt või peamiselt elab. Elukoht loetakse muutunuks, kui isik asub mujale elama viisil, millest võib järeldada isiku tahet oma elukohta muuta (TsÜS § 14 lg 3). Samuti võib elukoht üheaegselt olla mitmes kohas (TsÜS § 14 lg 2). Hagi menetlusse võtmise ajal oli kostja registreeritud elukohaks Tallinn ning tal on olnud samal ajal Eestis töökoht (tl 29). Isegi kui eeldada, et kostja alaliseks elukohaks on Saksamaa, siis Eesti kohtu alluvus tuleneb Brüsseli I bis määruse art-st 1 b) (liikmesriik, kus lepingu kohaselt teenuseid osutati) ja art-st 26 (liikmesriigi kohus, kuhu kostja ilmub).
7. Pooled ei vaidle järgmiste oluliste asjaolude üle: • Poolte vahel on 30.12.2014 sõlmitud maaklerileping, millega hageja võttis endale kohustuseks müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimise vahendamisega kostjale kuuluva hoonestatud kinnistu asukohaga Xxxx, Maardu linn (edaspidi objekt) võõrandamiseks hageja poolt leitud ostjale (tl 8-11); • Kostja võõrandas objekti maakleri vahenduseta 16.10.2015; • Hageja esitas 13.11.2015 kostjale leppetrahvi nõude (tl 21-22).
8. Poolte vaidlus tuleneb maaklerilepingust.

§ 658

lg 1 järgi maaklerilepinguga kohustub üks isik (maakler) vahendama teisele isikule (käsundiandja) lepingu sõlmimist kolmanda isikuga või osutama kolmanda isikuga lepingu sõlmimise võimalusele, käsundiandja aga kohustub maksma talle selle eest tasu (maakleritasu).

§ 658

lg 2 järgi maaklerilepingule kohaldatakse käsunduslepingu kohta sätestatut, kui käesolevas peatükis sätestatust ei tulene teisiti. 7. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu leides, et maaklerileping ei ole kehtiv, seejärel et maaklerileping on kehtivalt tema poolt üles öeldud ning lisaks, et hageja ei täitnud maaklerilepingut nõuetekohaselt. Viimast vastuväidet hindab kohus kui kostja leppetrahvi vähendamise taotlust (

§ 162lg 1).

1. Kohtu hinnangul on ainetu kostja väide, et maaklerileping ei kehti. Maaklerilepingu p-s 6.1 on märgitud lepingu kehtivusajaks 29.06.
2. Nimetatud punkti koos lepingu tekstiga tõlgendades on arusaadav poolte tahe, et leping kehtib kuus kuud alates selle sõlmimisest, ehk kuni 29.06.
3. Seega on lepingu p-s 6.1 kuupäeva kajastades tehtud inimlik viga, mis ei mõjuta lepingu kehtivust. Hageja on tõendanud, et pooled sõlmisid maaklerilepingu ning asusid seda täitma. Nimetatud asjaolu on tõendatud tunnistaja xxxx (samuti maakler) ütlustega (tl 145). Maakler asus kinnisvara reklaamima ning otsis ostjat kostja kinnistule (tl 12-13, 15-17). Tunnistaja Xxxxütluste kohaselt ei avaldanud kostja kunagi, et leping ei kehti (tl 145). Kohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud maaklerilepingu ülesütlemise formaalsete ja materiaalsete eelduste täitmist.

§ 195

lg 1 järgi lepingupool ütleb lepingu üles 4 ülesütlemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. Kostja pole tõendanud, et on teinud hagejale ülesütlemisavalduse. Kostja enda käitumine viitab, et kostja pidas ennast lepinguga seotuks. 22.10.2015 saatis kostja maaklerile vabandava SMS-sõnumi, et maja on müüdud (tl 19). Kuni selle ajani tegeles maakler aktiivselt maja müügiga (tunnistaja Xxxxütlused, tl 145, tl 16-17). 16.11.2015 saatis kostja maaklerile e-kirja, et maakler esitaks arve tehtud töö eest vastavalt lepingule (tl 20). 9. Kostja tugineb asjaolule, et hageja ei ole maaklerilepingut nõuetekohaselt täitnud, mis välistab leppetrahvi nõude. Tunnistaja Xxxxütluste ja kalendri väljavõttega on tõendatud, et hageja täitis lepingut nõuetekohaselt ning kostja etteheited ei välista hageja leppetrahvi nõuet (tl 125, 145). Tunnistaja Xxxxütlustega on tõendatud, et objekti esialgse hinna määramine ja ka müügihinna alandamine toimus kostja nõusolekul (tl 145). Maaklerilepingu p 3.2.3 teise lause kohaselt on maakleril õigus muuta hinda kirjalikus või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis sõlmitud kokkuleppel. Kirjalikult või kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis hinna alandamises kokku ei lepitud. Samas ei olnud kostjal ühtegi vastuväidet hinna alandamisele ning kohaldamisele tuleb

§ 13

lg 3.

§ 13

lg 3 järgi kui lepingus oli ette nähtud, et lepingut muudetakse või leping lõpetatakse teatud vormis, ei või üks lepingupool sellele lepingutingimusele tugineda, kui teine lepingupool võis tema käitumisest aru saada, et pool oli nõus lepingu muutmise või lõpetamisega teistsuguses vormis. Maaklerilepingu p 3.1.1 järgi maakleril on õigus paigaldada kinnistu müügi reklaamplakat kinnistu asukohale või selle lähedusse. Maakleril oli kohustus viia läbi kinnistu reklaamikampaania vastavalt vajadusele (p 3.2.2), otsida kinnistule ostjaid võimalikult soodsatel tingimustel (p 3.2.3) ja kostja nõudmisel anda talle teavet lepingu täitmise kohta (p 3.2.4). Kohtu hinnangul on dokumentaalsete tõendite ja tunnistaja Xxxxütlustega tõendatud, et hageja täitis eeltoodud kohustusi (tl 12-17, 125, 145). Kostja ei ole tõendanud, et ta nõudis hagejalt kirjalike müügiaruannete esitamist ning viitas sellele kui lepingu rikkumisele. Teised kostja väited lepingu rikkumise kohta on ainetud ning vastuolus maaklerilepingu olemusega. 10. Pooled on maaklerilepingu p-s 7.1 kokku leppinud, et kui kostja rikub lepingu p-s 4.3 toodud kohustust, kohustub ta lisaks lepingu rikkumisega tekitatud kogu kahju hüvitamisele maksma maaklerile leppetrahvi 3% p-s 3.2.3 fikseeritud kinnistu esialgsest müügihinnast.

§ 158

lg 1 järgi leppetrahv on lepingus ettenähtud lepingut rikkunud lepingupoole kohustus maksta kahjustatud lepingupoolele lepingus määratud rahasumma. Maaklerilepingu p-s 4.3 on kostja võtnud kohustuse, et lepingu kehtivusajal ei sõlmita kinnistu müügilepingut ja/või asjaõiguslepingut ilma maakleri vahendamiseta. Maaklerilepingu kehtivuse ajal on kostja kinnistu võõrandanud maakleri vahenduseta. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi (220 000 x 3%) 6600 eurot. Hageja on esitanud kostjale leppetrahvi tasumiseks arve 13.11.2015 (tl 21-22). Nimetatud leppetrahv ei ole ülemäära suur, sest maaklerilepingu p 5.1 järgi on maakleritasu samas suurusjärgus. Kui eeldada, et tegemist on tüüptingimusega, siis kõne alla ei saa tulla leppetrahvi tühisus selle ebamõistliku suuruse tõttu (

§ 42lg 3 p 5).

Kohus ei ole tuvastanud leppetrahvi vähendamise asjaolusid (

§ 162lg 1).

11. Hagejal on õigus nõuda tasumata arvelt seadusjärgset viivist

§ 101lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 alusel.

Perioodi 19.11.2015 kuni 31.05.2017 eest on sissenõutavaks muutunud viivis 810,67 eurot. Samuti on õiguslikult põhjendatud TsMS § 367 alusel hageja tulevikku suunatud viivisenõue. 5 Menetluskulud

1. Asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses (TsMS § 173 lg 1). TsMS § 162 lg 1 järgi hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Menetluskulud jäävad kostja kanda.
2. TsMS § 174 lg 2 järgi maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. Kohtukuluks on riigilõiv, lepingulise esindaja kulud ja dokumentaalse tõendi saamise kulud (TsMS § 138 lg 2, § 143 p 2, § 144 p 1). Hageja menetluskuludeks on riigilõiv 475 eurot, lepingulise esindaja kulud 1869,73 eurot ja registripäringud 8 eurot (tl 24, 141-143). Kostja on esitanud vastuväite menetluskuludele ning leiab, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda.
3. Kohtu hinnangul on põhjendatud menetluskuluks riigilõiv 475 eurot ja registripäringud 8 eurot. Järgnevalt analüüsib kohus hageja lepinguliste esindajate kuludega seonduvat (TsMS § 144 p 1). TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Seega menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramisel tuleb maakohtul kontrollida lepingulise esindaja kulude põhjendatust ja vajalikkust esindamisele kulunud aja ja ühe tööühiku suhtes. Varem on Riigikohtu kolleegium pidanud mõistlikuks tunnitasu 120 eurot käibemaksuga või -maksuta (vt nt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-92-13; nr 3-2-1-93-13; nr 3-2-1-115-13; nr 3-2-1-145-13). Hageja esindajate tunnitasu suuruseks on 127,50 eurot (vandeadvokaat Urmas Ustav) ja 103,50 eurot (advokaat Rainer Ratnik). Kohus nõustub tunnitasude suurustega. Samas ei nõustu kohus osaliselt esindajate ajakuluga järgmiste toimingute osas: tõendite kogumine, hagiavalduse koostamine ja esitamine; tunnistajale küsimuste koostamine ja kostja väidete analüüs ning ettevalmistus kohtuistungiks. Käesolev asi ei ole mahukas ega sisalda palju tõendeid. Kohus vähendab ajakulu vastavalt: 3 tundi 12 min, 2 tundi ja 2 tundi. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista lepinguliste esindajate kulu 1124,52 eurot ja registripäringute kulu 8 eurot. Hageja taotleb menetluskuludelt viivise väljamõistmist (TsMS § 177 lg 4).
4. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. (allkirjastatud digitaalselt) Meeli Kaur kohtunik 6