Obsah (10)

§ 23§ 1§ 4§ 16§ 10§ 26§ 2§ 9§ 20§ 21

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Aili Maasik Otsuse tegemise aeg ja koht 22. aprill 2013.a Tallinn Haldusasja number 3-11-2305 Haldusasi Risti 1 PRKT OÜ kaebus Rapl

§ 23

kohaselt maavanema järelevalvemenetlusse saatmata on vastustaja oluliselt rikkunud menetlusnõudeid. Eeltoodud põhjustel kuulub Põhjakeskuse detailplaneering, tühistamisele täies ulatuses. 9. Kaebaja on seisukohal, et Põhjakeskuse detailplaneeringuga on ühelt poolt rikutud nii subjektiivseid õigusi kui mindud vastuollu avalike huvidega. Vastustaja otsusega rikutakse Koguduse detailplaneeringuga hõlmatud kinnistute omanike õigusi ja piiratakse vabadusi, kuna on seatud piirangud avaliku infrastruktuuri väljaehitamisele. Põhiseaduse (PS) § 32 kohaselt on igaühel õigus enda omandit vabalt vallata, kasutada ja käsutada. Põhjakeskuse detailplaneering rikub kaebaja omandiõigust, kuna piirab oluliselt kaebaja omandis oleva kinnistu sihipärast kasutamist. Kaebaja ei saa endale kuuluvat kinnistut kasutada, kuna puudub võimalus pääseda kinnistule avalikult kasutatavalt teelt ning puudub võimalus ehitada avalikult kasutatavaid tehnovõrke. Samuti rikub Põhjakeskuse detailplaneering kaebaja põhiseaduses (PS) sätestatud tegevusvabadust, sest Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisega fikseeris vastustaja avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse sisuliselt tähtajatuks.

§ 1

lg 6 kohaselt kohaldatakse planeerimismenetlusele haldusmenetluse seaduse (edaspidi HMS) sätteid. Seega tuleb ka detailplaneeringu koostamisel arvestada HMS § 3 lg-s 1 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt haldusmenetluses võib piirata isiku põhiõigusi ja vabadusi ning tema muid subjektiivseid õigusi ainult seaduse alusel ning HMS § 3 lg-s 2 sätestatud põhimõtet, mille kohaselt halduse õigusakt ja toiming peab olema kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Eeltoodud põhimõtted on sätestatud ka Põhiseaduse § 11 ja

2. Kaebuse esitaja on omandanud oma kinnistu teadmisega, et tegemist on ärimaaga, millele on juurdepääs ja mida on võimalik kasutada. Kaebaja arvestas, et avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustus on tulenevalt Koguduse detailplaneeringust vastustajal, kes sellise kohustuse täitmiseks kas ehitab ise või võimaldab sellisest infrastruktuurist huvitatud isikul ehitada juurdepääsuteed ja kinnistuid teenindavad tehnovõrke, kas vastavate avalikkusele suunatud servituutide kaudu või asjakohaste sundvalduste seadmisega. Kuna Kirikumaa maaüksuse sihtotstarve on transpordimaa, mis eeldab maa avalikku kasutust, siis on kaebajal õigustatud ootus, et Põhjakeskuse detailplaneeringu käigus fikseeritakse avaliku infrastruktuuri kasutamise võimalikkus selliselt, et on tagatud kaebaja juurdepääs endale kuuluvale Kinnistule, samuti Kinnistut teenindavate tehnovõrkude väljaehitamise ja hilisem kasutamise võimalus. Kaebaja ei taotle vastustaja poolset avaliku infrastruktuuri väljaehitamist, vaid võimalust ehitada selline infrastruktuur ise välja ning anda see pärast väljaehitamist avalikku kasutusse.
3. Kaebaja on edastanud vastustajale informatsiooni, et Koguduse detailplaneeringu realiseerimine ei ole võimalik, kuna transpordimaa sihtotstarbega Kirikumaa maaüksuse omanik ei nõustu Koguduse detailplaneeringu kohaste tehnovõrkude ehitamisega endale kuuluvale maale. Seega oli vastustajale teada, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel ilma Kirikumaa maaüksusele Koguduse detailplaneeringuga ja Põhjakeskuse detailplaneeringuga ettenähtud avalikult kasutatava tee tegeliku avaliku kasutuse tagamiseta (so vastavasisulise asjaõigusliku kokkuleppe sõlmimiseta) ei ole tagatud kaebaja subjektiivsed õigused kasutada kaebajale kuuluvat Kinnistut. Hoolimata vastustaja informeerimisest ei ole vastustaja fikseerinud Põhjakeskuse detailplaneeringuga sundvaldusi või vastavasisulisi servituute tagamaks avalikult kasutatavate, sh ka Kinnistu kasutamiseks vajalike teenindavate tehnovõrkude ehitamise võimalust. 4
4. Põhjakeskuse detailplaneeringuga muudetakse Kirikumaa maaüksuse osas Koguduse detailplaneeringut, mille kohaselt on avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustus vastustajal. Põhjakeskuse detailplaneeringuga on vastustaja andnud üle enda seadusest tuleneva kohustuse tagada avalikult kasutatava infrastruktuuri väljaehitamine, kusjuures vastustaja on jätnud teadlikult määramata tähtaja, millal peab avalikult kasutatav tee ja vajaminevad tehnovõrgud olema välja ehitatud. Seega on teadmata tähtaeg, millal tegelikult on võimalik ehitada avalikult kasutatavat teed ning tehnovõrke.
5. Kuna Põhjakeskuse detailplaneeringuga on kavandatud avaliku infrastruktuuri väljaehitamine tähtaega määramata ja vastustaja on jätnud kaebaja ilma võimalusest nimetatud infrastruktuur ise ehitada, siis on sisuliselt tekkinud olukord, kus Põhjakeskuse detailplaneeringuga on tekitatud HMS § 66 sätestatud olukord, kus eelnev haldusakt (Koguduse detailplaneering) tunnistatakse kehtetuks kaebuse esitaja kahjuks. Selline olukord ei ole kooskõlas õiguspärase ootuse põhimõtetega. HMS § 67 lg 1 sätestab, et isiku kahjuks haldusakti kehtetuks tunnistamist otsustades arvestab haldusorgan peale HMS § 64 lg 3 sätestatu ka isiku usaldust, et haldusakt jääb kehtima, avalikku huvi ja haldusaktiga koormatud isiku huvi, et haldusakt tunnistatakse kehtetuks. Käesoleval juhul on vastustaja Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel kaalunud kaebuse esitaja ja teiste isikute võimalikke huve ja õigusi, kuid selliste huvide tagamisel on kasutatud lahendust, mis ei taga huvide kaitset. Põhjakeskuse detailplaneeringus on jäetud üldse tähelepanuta võimaliku huvide kaitse viis asjaõiguslikust aspektist lähtuvalt, kuigi vastustajal on olnud kohustus asjaõiguslike õiguste kaitset samaaegselt avalik-õiguslike huvidega kaaluda ning leida sobivaim vorm.
6. Lisaks kaebajale on avalikust infrastruktuurist, sh ligipääsust oma kinnistutele huvitatud kõik need kinnistute omanikud, kelle kinnistuteni on Koguduse detailplaneeringuga ette nähtud avalik tee Kirikumaa kinnistul. Sama kehtib ka tehnovõrkude osas. Seega on tegemist olukorraga, kus lisaks kaebaja õigustele on vastustaja jätnud igasuguse tähelepanuta ka kõikide teiste juurdepääsust ja veest-kanalisatsioonist-elektrist-sidest huvitatud isikute õiguste kaitse selleks sobivaima viisi, sh vajadusel servituudi vms kaudu. Asjaolust, et ei ole kaalutud kaebaja ja teiste puudutatud isikute õiguste ja vabaduste tagamise erinevaid vorme on vastustaja tekitanud olukorra, kus kaebaja poolt esitatud avaliku infrastruktuuri väljaehitamist käsitlevad vastuväited on sisuliselt arvestamata.
7. Kaebaja leiab, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise otsus ei vasta haldusmenetluse seaduses sätestatud nõuetele. Otsuse andmisel on rikutud Põhiseaduse § 11 sätestatud proportsionaalsuse põhimõtet. Kaebuse esitaja on seisukohal, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamine olemasoleval kujul ei olnud otseselt vajalik, sest Põhjakeskuse detailplaneeringuga oleks saanud kehtestada ka kaebuse esitaja õigusi vähem riivava lahenduse. Kaebuse esitaja arvates puudub igasugune mõistlik põhjendus avaliku infrastruktuuri väljaehitamise tähtaja määramata jätmisel, samuti servituutide ja/või sundvalduste seadmata jätmisel.
8. Vastutaja ei ole täitnud haldusakti põhjendamise kohustust. Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise otsuses puuduvad igasugused Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise põhjendused. Samuti ei ole otsuses viidatud ühelegi dokumendile, milles võiksid otsuse põhjendused sisalduda. Ka Põhjakeskuse detailplaneeringu tekstiosast ei nähtu Põhjakeskuse detailplaneeringu avaliku infrastruktuuri väljaehitamise tähtajatuks jätmise põhjendused, samuti miks on jäetud määramata sundvaldused tehnovõrkude ehitamise võimaldamiseks ning avalikkuse kasuks servituutide seadmise kasutamata jätmine. Täielikult on käsitlemata, millised ennetus- ja leevendusmeetmed on tarvitusele võetud elimineerimaks või minimiseerimaks võimalust, et halduslepingu pooleks olev OÜ Rappeli Keskus ei ehita välja avalikku infrastruktuuri. Samuti ei ole kajastatud asjaolu, et Põhjakeskuse 5 detailplaneeringuga transpordimaale ettenähtud avaliku infrastruktuuri väljaehitamist võimaldav asjaõigus on ainult maaüksuse omanikul. Jättes arvestamata avaliku infrastruktuuri väljaehitamisega seonduva on vastustaja jätnud sisuliselt täitmata planeerimisseadusest tuleneva kohustuse tagada planeeringute realiseerimine (

§ 4lg 2 p 1).

Haldusakti muutmine ja kehtetuks tunnistamine on võimalik üksnes HMS §-des 64-70 sätestatud juhtudel. Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise otsuses puuduvad mis tahes põhjendused ja kaalutlused Koguduse detailplaneeringuga fikseeritud vastustajale pandud avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustuse muutmiseks/kehtetuks tunnistamiseks. Sellised põhjendused ei sisaldu ka Põhjakeskuse detailplaneeringu tekstiosas.

1. Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise otsus on kaalutlusvigadega. Otsuses puuduvad kaalutlused selle kohta, millisel põhjusel muudeti avaliku infrastruktuuri väljaehitamiseks kohustatud isikut ning tähtaegu. Antud juhul on vastustaja kaalutlusõigust teostamata jätnud kaebaja ilma võimalusest vastustaja asemel ehitada välja avalik infrastruktuur, kuna puudub selleks vajalik asjaõiguslik õigus ning halduslepinguga OÜ-le Rappeli Keskus antud väljaehitamise õigus ei näe ette avaliku infrastruktuuri väljaehitamise tähtaega. Vastustaja ei ole Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel piisavalt kaalunud, millist mõju omab Põhjakeskuse detailplaneering koos sisalduva avaliku infrastruktuuriga seonduvaga, sh väljaehitamise kohustusega, sellega piirnevate alade omanike sh kaebuse esitaja, õigustele. Tegemist vastustaja poolt kaebaja poolt esitatu tähelepanuta jätmisega ja HMS § 6 sätestatud uurimispõhimõtte järgimata jätmisega. VASTUSTAJA SEISUKOHAD
2. Vastustaja palub jätta kaebuse rahuldamata.
3. Risti 1 PRKT OÜ-le kuulub hoonestusõigus Risti tn 1 Uuskülas Rapla vallas juba 13.08.2009, mil kinnisasja omanik Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla MaarjaMagdaleena Kogudus ja Risti 1 PRKT OÜ eelkäija Rapla Kaubandus- ja tööstuspark OÜ sõlmisid vastava hoonestusõiguse seadmise lepingu. Asjaolu, et Risti 1 kinnistul puudub juurdepääs avalikule teele, ei ole tekkinud vastustaja süül. Vastupidi, vastustaja püüab seda kaebaja jaoks ebamugavat olukorda Põhjakeskuse detailplaneeringuga võimalikult kiiresti lahendada. Rapla Vallavolikogu kehtestas oma 26.06.2008 otsusega nr 41 Koguduse detailplaneeringu. Kuid kohalikud arengud tingisid vajaduse toona kehtestatud detailplaneeringut muuta. 2009.a. algusest kuni 2010.a. alguseni tehti Rapla Vallavalitsusele erinevaid ettepanekuid planeeringuala äärel asetseva bussijaama krundi ja selle lähiümbruse arendamiseks. Bussijaama ja ka Hepa bensiinijaama kinnistuid suurepindalaline Koguduse detailplaneeringuala ei hõlmanud. Hinnanud Rapla bussijaama ja selle lähiümbruse arendusettepanekuid (eelkõige kaubanduspindade mahtu ja sellele vastavate nõuetekohaste parklate ning keskust teenindava transpordimaa olemasolu ning kaubanduskeskuse funktsioneerimisega kaasnevat liikluskoormust) tõdes Rapla Vallavalitsus vajadust Koguduse detailplaneeringu osaliseks muutmiseks Suve tänava, Risti tänava ja Tallinna mnt vahelisel maa-alal. Umbes samal ajal esitas toonane Rapla Kaubandus- ja Tööstuspark OÜ, tänane Risti 1 PRKT OÜ, Rapla Vallavalitsusele Koguduse detailplaneeringualale Ringi tn 2 kinnistule ehitada kavatsetava kaubanduskeskuse nn „Ringi Keskus“ eskiisprojekti. 21.01.2010 saatis Rapla vallavanem A.Mutli taotlejale kirja, milles märgib, et „Rapla Vallavalitsus kooskõlastab Ringi Keskuse eskiisprojekti tingimusel, et arvestate edaspidisel projekteerimisel alljärgnevate ettepanekute ja märkustega“. Tähitud kiri tagastati kuna adressaat kirja vastu ei võtnud ja sellest ajast saadik (eskiisi esitamisele järgnenud ajajärgul) ei ole toimunud mingisuguseid arenguid eelpoolnimetatud kinnistuga seoses. 2010.a. hilissuvel-sügisel toimusid Rapla vallavalitsuses mitmed töökoosolekud, kuhu olid kutsutud kõik Koguduse detailplaneeringu ala kinnistute omanikud ja äriühingute esindajad. Koosolekutest võtsid osa kõik, v.a Risti tn 1 ja Ringi tn 2 kinnistutel tegutsev Rapla 6 Kaubandus- ja Tööstuspark OÜ. Vaatamata vallavalitsuse korduvatele pöördumistele ei pidanud eelnimetatud äriühingu esindajad vajalikuks vallavalitsusega isegi kontakteeruda, mistõttu venis Põhjakeskuse detailplaneeringu algatamine bussijaama ja selle lähiümbruse territooriumile, sest Rapla Vallavolikogu majanduskomisjon nõudis kõikide kontaktalasse jäävate kinnistuomanike ja võimalikust arendamisest huvitatud isikutega läbirääkimiste pidamist. 27.12.2010 saatis Rapla vallavanem Rapla Kaubandus- ja Tööstuspark OÜ juhatuse liikmele K.Kochile taaskord kirja, milles kutsus viimast koostööle. Kirjale ei vastatud. Viimaks toimus 2011.a. jaanuaris kohtumine K.Kochiga, kes teatas resoluutselt, et kuna tema Risti tn 1 kinnistul kehtib Koguduse detailplaneering, siis tema Põhjakeskuse detailplaneeringu algatamisest pole huvitatud ning selle läbiviimisel ja kehtestamisel koostööd teha ei kavatse. 2011.a. veebruaris väljastas Rapla Vallavalitsus lisaks Koguduse detailplaneeringuga Risti tn 1 kinnistule kehtestatud arhitektuursetele ja tehnilistele tingimustele projekteerimiseks täiendavad tehnilised tingimused, mis olid tingitud vahepealsetel aastatel Rapla linna taristu arendamisel toimunud olulistest muudatustest, millised ei kajastunud Koguduse detailplaneeringus, mis otseselt mõjutasid nii Risti tn 1 kui ka Rapla bussijaama lähiümbruse väljaarendamist - näiteks Tallinna mnt (T15) rekonstrueerimisprojekt, ühisveevärgi ja kanalisatsioonitrasside väljaehitamine, jne). Vallavolikogu 28.04.2011 otsusega Põhjakeskuse detailplaneeringu algatamiseni jõudmiseks oli eelnevalt nähtud vaeva ca 1,5 aastat, mis hõlmasid tööd erinevate ettepanekute-lahendustega, laialdasi konsultatsioone ja eskiisvariante. Mistõttu oli ka planeeringu läbiviimine suhteliselt kiire ja lihtne, sest liiklusanalüüsile tuginev ja detailplaneeringu aluseks saav lõplik lahendus oli põhjalikult laiemat üldsust kaasates mitmekordselt läbi arutatud ja põhimõtteliste kokkulepeteni jõutud.
4. Nõustuda tuleb kaebuse esitaja märkega, et Rapla vallal on kohustus tagada infrastruktuuri olemasolu, sest seda, et ta on avalikult kasutatava tee osas kohustatud isikuks ning on võtnud endale kohustuse tagada infrastruktuuri olemasolu, pole Rapla vald kunagi eitanud. Infrastruktuuri/taristu väljaehitamise ja selle tasuta üleandmise nõue on Rapla Vallavalitsuse ja OÜ Rappeli Keskuse vahel 20.03.2011 sõlmitud Lepingu põhisisuks.
5. Põhjakeskuse detailplaneeringu menetlemisel esitas kaebuse esitaja, mitte lihtsalt informatsiooni vaid, 11-st vastuväitest koosneva taotluse. Vastustaja saatis kaebajale 17.08.2011 vastused vastuväidete osas. Vastustaja võttis Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel arvesse kõik kaebaja vastuväited ja ettepanekud (k.a notariaalõigusliku lepingu sõlmimine) ja viis avalikustamisel olnud detailplaneeringusse sisse vastavad muudatused, mida tõendab kaebuse esitaja esindaja kirjalik kinnitus oma 19.08.2011 kirjas Rapla Vallavalitsusele, et ta loeb kõik oma vastuväited arvestatuks.
6. Rapla vald sõlmis 22.08.2011 kolmandate isikutega notariaalse eellepingu, mille kohaselt on lepingu esemeks mh Kirikumaa maaüksus, mis antakse Rapla vallale tasuta üle pärast EhS §-s 13 nimetatud avalikult kasutatava tee väljaehitamise kohustuse täitmist. Asjaolu, et omanikud võõrandavad lepingu esemeks olevad transpordimaa maatükid koos nende oluliste osade ja päraldistega vallale ühe kuu jooksul pärast infrastruktuuri e taristu väljaehitamist, mitte enne, ei ole vastuolus kehtestatud detailplaneeringuga ega riku ka kellegi õigusi. Asjaolu, et 22.08.2011 sõlmitud leping ei määra eelnimetatud avaliku infrastruktuuri väljaehitamise tähtaega ega sätesta, et Kirikumaa maaüksuse kaudu on tagatud juurdepääs kinnistule koos kaebaja võimalusega ehitada välja avalikult kasutatava tee juurdepääsu tagamiseks kinnistule, ei muuda olematuks tõsiasja, et Põhjakeskuse detailplaneeringus arvestati Koguduse detailplaneeringuga Risti tänava osas ja seda ei muudetud. Koguduse detailplaneeringule vastavad on ka Risti tn 1 kinnistule viivad juurdepääsuteed.
7. Kaebaja pääseb oma kinnistuni Koguduse detailplaneeringus Risti tn 1 kinnistule planeeritud juurdepääsuteid mööda. Mis puutub kaebaja kinnistut teenindavate tehnovõrkude 7 väljaehitamise võimalusse, siis ei soovinud kaebaja nende projekteerimismenetluses osaleda. Põhjakeskuse detailplaneeringust nähtuvalt pole selle kehtestamine võtnud kaebajal võimalust pääseda oma kinnistule, ega võimalust ehitada ise välja tema kinnistut teenindavad tehnovõrgud. Et nii kaugele jõuda tulnuks kaebajal esitada vajalik projektdokumentatsioon, mida aga pole kaebaja suutnud tänaseni esitada. Kaebajale on algusest peale pakutud võimalust liituda Rappeli Keskuse OÜ poolt koostatava taristu projektiga, kuid kaebajale pole see variant sobinud.
8. Kaebaja märgib õigesti, et vastustaja määratles, lähtudes avalikest huvidest, et Põhjakeskuse detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu nii Risti 1 kui ka teistele omanikele. Kaebaja väite osas, et ei ole tagatud kaebajal ja kõikidel teistel infrastruktuurist huvitatud isikutel tegelikult õigust kasutada detailplaneeringukohaseid transpordimaid, saab vastata, et seni kuni transpordimaa on üksnes paberil, st avalikke teid ei ole, ei ole midagi kasutada. Antud võimalus tekib kõigil kinnistuomanikel ja asjast huvitatud isikutel siis kui astub jõusse 22.08.2011 sõlmitud notariaalse lepingu punkt 4.1, mis sätestab, et omanikud võõrandavad ja Rapla vald omandab tasuta lepingu esemeks olevad transpordimaa maatükid, koos nende oluliste osade ja päraldistega, sh väljaehitatud infrastruktuuriga, millel on väljastatud kasutusluba.
9. Kinnistu juurdepääsutee ja teenindamiseks vajaminevate tehnovõrkude osas on võetud arvesse kaebuse esitaja ettepanekuid. Põhjakeskuse detailplaneeringus arvestati Koguduse detailplaneeringuga Risti tänava osas ja seda üldiselt ei muudetud. Koguduse detailplaneeringule vastavad on ka Risti tn 1 kinnistule viivad juurdepääsuteed. Vastustaja on seisukohal, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamine ei piira kuidagi kaebuse esitaja omandiõigust ega tema tegevusvabadust. Vaidlusalust ala puudutavad detailplaneeringud ei erine kaebajat puudutada võivas osas ei tehnovõrkude ega ka juurdepääsude lahenduste poolest. Keegi ei ole keelanud kaebajal esitamast, vastavalt temale väljastatud projekteerimistingimustele, ehituse alustamiseks EhS § 3 ja § 12 sätestatud tingimustele vajalikke ja nõuetele vastavaid ehitusprojekte. Vastustaja märgib siinjuures, et Risti 1 PRKT OÜ-le väljastati projekteerimistingimused enne kui käesolevas haldusasjas kohtusse kaasatud kolmandale isikule Rappeli Keskus OÜ-le väljastati detailplaneerimiseks vajalik lähteülesanne, mille tehniliste võrkudega varustatusele esitatavad nõuded olid sarnased.
10. Vastustaja on seisukohal, et kaebuse esitaja õigusi pole rikutud vaid tema ettepanekud on Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel arvesse võetud. Tänaseks on nii Põhjakeskuse detailplaneeringuga kui ka sellega seoses valminud ehitusprojektidega (eelkõige Risti tänava projektiga) tehtud suur ja tasuta teene Risti tn 1 arendajatele. Risti tn 1 hoonestusest ei ole vastustaja näinud mitte ühtegi eskiisprojekti kuigi kahel korral on esitatud puudulike lahendustega Risti tn 1 sissesõitude ja parkimisalade projekt. Eeltoodust tulenevalt on vastustaja seisukohal, et Põhjakeskuse detailplaneering on kooskõlas nii planeerimisseadusega kui ka haldusmenetluse seadusega ega ole õigusvastane.
11. Kaebuse esitaja ei ole välja toonud, milliseid tema subjektiivseid õigusi Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamine rikub või milliseid mõjutusi detailplaneeringu kehtestamine ja selle elluviimine tema subjektiivsetele õigustele toob, mida võiks pidada kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste rikkumiseks. Kaebuse esitaja ei ole menetluse käigus suutnud osundada asjaoludele, mis veenvalt kinnitaksid Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise mõju tema õigustele ja vabadustele ega ka muu kaebajaga seonduva põhjendatud huvi olemasolule otsuse vaidlustamiseks. Kaebuse esitaja soov detailplaneeringus ettenähtud infrastruktuuri tähtajaga määratud väljaehitamise osas (taristu kiire väljaehitamine) on üksnes näilik ning kaebus vahendiks, millega takistada kaebuse esitaja detailplaneeringuga konkureerival Rappeli Keskuse OÜ-l Põhjakeskuse detailplaneeringu realiseerimist. Vastustaja on seisukohal, et 8 kaebuse esitamisel on lähtutud üksnes kaebuse esitaja erahuvidest. Seega puudub alus kaebaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebuse rahuldamiseks.
12. Kaebajale oli kinnistut omandades teada kinnistu asukoht (paiknemine) ja maa sihtotstarve ning tal ei saanud olla õiguslikku ootust, et keegi teine, ilma kinnistuomaniku poolse huvi ülesnäitamata, hakkaks talle juurdepääsuteid rajama. Vastustaja pakkus infrastruktuurist huvitatud isikutele, k.a kaebajale, võimaluse ehitada juurdepääsuteed ja kinnistuid teenindavaid tehnovõrke. Rappeli Keskus OÜ kasutas võimaluse ära, aga kaebaja mitte.
13. Vastustaja ei tea, millised vastuolud valitsevad ja millest on tingitud kaebaja ja Kirikumaa maaüksuse omaniku vahelised vastuolud, kuid tulenevalt seadusest (

§ 16

) on eraomandis olevale kinnistule avaliku tee rajamisel vajalik nii kinnisasja omaniku kui ka kõigi teiste puudutatud isikute nõusolek. Vastustaja pole takistanud kaebuse esitajal nõudmast kinnistu omanikult oma kinnistu tarbeks Põhjakeskuse detailplaneeringuga kooskõlas oleva servituudi seadmist ja vastava lepingu sõlmimist. Erinevalt kaebuse esitajast on vastustaja jõudnud aga ka vastavasisuliste asjaõiguslike kokkulepete sõlmimiseni.

1. Puudutavalt kaebuse väidet, et kaebaja taotleb võimalust ehitada selline infrastruktuur ise välja ja anda see pärast väljaehitamist avalikku kasutamisse, siis see on vastuolus kaebuse väitega, et kinnistut omandades arvestas kaebaja, et avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustus on vastustajal. Vastustaja peab siinkohal vajalikuks rõhutada, et vastustaja on jätnud kõigile võimaluse soovitud infrastruktuuri väljaehitamiseks, kuid kaebuse esitaja jättis ise võimaluse kasutamata. Mis puutub kaebuse esitaja poolt nõutavasse tähtaega, siis ka varasem Koguduse detailplaneering ei sätestanud tähtaega infrastruktuuri rajamiseks.
2. Vastustaja on seisukohal, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisega ei ole piiratud Risti tn 1 arendusvõimalusi ega rikutud kaebuse esitaja omandiõigust ega piiratud ka kaebuse esitaja omandis oleva kinnistu sihipärast kasutamist. Detailplaneering ise ei piira mitte kuidagi (ei oluliselt ega ebaoluliselt) kaebuse esitaja omandis oleva Risti tn 1 kinnistu sihipärast kasutamist. Mis puutub aga infrastruktuuri väljaehitamisse siis ükski tähtaeg ega selle puudumine ei takista midagi tegemast. Mis puutub kaebuse esitaja väitesse, et Põhjakeskuse detailplaneering rikub tema Põhiseaduses sätestatud tegevusvabadust, siis ükski infrastruktuuri väljaehitamise kohustus, olgu ta tähtajaline või tähtajatu, ei saa rikkuda kaebuse esitaja tegevusvabadust.
3. Kaebaja väide, et Põhjakeskuse detailplaneeringuga on tekitatud HMS §-s 66 sätestatud olukord, kus eelnev haldusakt (Koguduse detailplaneering) tunnistatakse kehtetuks kaebuse esitaja kahjuks, on väär. Põhjakeskuse detailplaneeringus arvestati Koguduse detailplaneeringuga Risti tänava osas ja seda ei muudetud. Koguduse detailplaneeringule vastavad on ka Risti tn 1 kinnistule viivad juurdepääsuteed.
4. Kaebuse esitaja märgib õigesti, et lisaks temale on avalikust infrastruktuurist, sh ligipääsust kinnistutele huvitatud kõik need kinnistute omanikud, kelle kinnistuteni on ette nähtud avalik tee. Vastustaja on seisukohal, et ta lähtus Põhjakeskuse detailplaneeringu vastuvõtmisel kõigist talle teada olnud huvidest ning antud lahendus tagab kõigi (k.a Risti 1 PRKT OÜ) avalike huvide kaitse. Kuigi avalikku teed ega toimivat taristut täna veel ei ole, on nende üleandmine vallale vastavalt sõlmitud lepingutele garanteeritud. Mis puutub kaebuse esitaja poolt soovitud servituutide seadmisse siis keegi pole keelanud kaebuse esitajal neid Kirikumaa maaüksuse omanikult asjaõigusseaduse (AÕS) § 156 lg 1 ja § 158 alusel nõuda.
5. Vastustaja on seisukohal, et Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsus nr 80 on õiguspärane. Vastustaja ei ole Põhjakeskuse detailplaneeringu maavanema järelevalvemenetlusse saatmata 9 jätmisega rikkunud menetlusnõudeid.

§ 23

lg 2 punkt 1 sätestab, et detailplaneeringu üle ei teostata käesolevas paragrahvis sätestatud järelevalvet, kui detailplaneering on koostatud vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga ja kõigi avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega on arvestatud. 35. Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsus nr 80 vastab haldusmenetluse seaduses sätestatud nõuetele. Vastustaja on juhindunud Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel PS §-s 11 sätestatud proportsionaalsuse põhimõttest. Põhjakeskuse detailplaneering koosneb 19-st lehest, mille A osa koosneb seletuskirjast (lk 3-12) ja B osa kaartidest (lk 13-19). Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsusest nr 80 on arusaadav, mis võeti aluseks Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel ning, mis oli ja on selle eesmärgid. Vastustaja ei jaga kaebuse esitaja arvamust, et otsuses peaksid sisalduma samad detailplaneeringu kehtestamise lähtekohad, eesmärgid, põhjendused ja planeerimise alused, mis seletuskirjas. Seetõttu on ka vastustaja seisukohal, et 25.08.2011 otsus nr 80 on piisavalt arusaadav ja põhjendatud Mis puutub kaebuse esitaja väitesse, et vastustaja on jätnud sisuliselt täitmata planeerimisseadusest tuleneva kohustuse tagada planeeringute realiseerimine (

§ 4

lg 2 p 1), siis vastustaja on seisukohal, et lisaks maakasutuse ja ehitamise aluseks vajalike planeeringute olemasolu tagamisele on vastustaja taganud ka planeeringu koostamisel avalike huvide ja väärtuste ning huvitatud isikute huvide tasakaalustatud arvestamise, mis on planeeringu kehtestamise eeldus ning on taganud ka kehtestatud detailplaneeringu järgimise. Vastustaja on seisukohal, et Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel on vastustaja diskretsiooni teostades arvestanud kõiki olulisi asjaolusid ja huve ning kaalumine on olnud mõistlik. Detailplaneeringus ja detailplaneeringu kehtestamise otsuses on ära näidatud asjassepuutuvad faktilised ja õiguslikud asjaolud ning arusaadavalt põhjendatud, miks taoline planeering kehtestatakse. Vastustaja on seisukohal, et kuna HMS §-s 56 sätestatud haldusakti põhjendamise nõude üheks eesmärgiks on tagada akti kontrollitavus ja käesoleval juhul on detailplaneeringu kehtestamise otsuse põhjendused kättesaadavad/loetavad haldusaktile lisatud dokumentidest, siis ei tohiks see tuua endaga kaasa haldusakti tühistamist.

1. Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamine toimus avatud menetluse (detailplaneeringu algatamine, menetluse algatamise teate avaldamine, avalik väljapanek, ettepanekud/vastuväited, majanduskomisjoni istungid, volikogu istung) protsessi lõpus. Põhjakeskuse detailplaneeringuga kehtivat üldplaneeringut ei muudetud, Koguduse detailplaneeringu planeeringuala jäi samaks, avalikkust informeeriti detailplaneeringu algatamise eesmärkidest kui ka avaliku väljapaneku tulemustest, vastuväidete ja ettepanekutega (ka kaebaja taotlustega) arvestati ning asjast huvitatud ja puudutatud isikud (ka kaebaja) said tutvuda kõigi dokumentidega. Seetõttu on vastustaja seisukohal, et taoline menetlus täitis kaebaja poolt soovitud motiveerimise eesmärgi ning tagas täielikult haldusorgani enesekontrolli. Vastustajal oli otsuse tegemiseks piisavalt informatsiooni. Väljapaneku käigus tehtud ettepanekuid arutati koosolekul, kus viibisid ka abivallavanem, valla maanõunik, detailplaneeringu koostanud arhitekt, arendajate esindajad ja ka kaebuse esitaja esindaja. Vastustaja on seisukohal, et kaebaja on aru saanud nii mõlema haldusakti põhjendustest kui ka muudest aktides viidatud asjassepuutuvatest dokumentidest. Kaevatav haldusakt on kontrollitav.
2. Mis puutub kaebaja korduvasse väitesse, et vastustaja on jätnud kaebaja sisuliselt ilma võimalusest realiseerida juurdepääs oma kinnistule, siis ei ole kaebaja esitanud nõutavat projekti, mille alusel kaebaja seda juurdepääsu oma kinnistule kavatseb rajada. Ainult kaebaja kius on takistanud Koguduse detailplaneeringu realiseerimise osas konstruktiivset koostööd detailplaneeringule vastavate Risti tn 1 kinnistu haldamist võimaldavate teede ja tehnoloogiliste rajatiste (trasside) projektide koostamiseks. 10
3. Vastustaja on seisukohal, et puuduvad kaalutlusvead, mis tooksid kaasa haldusakti tühistamise, otsus on kooskõlas proportsionaalsuse põhimõttega. Üld- ja detailplaneeringute kaudu saab vastustaja kujundada oma valla ruumilise arengu põhimõtteid ning seada säästva ja tasakaalustatud arengu tingimusi, mis on aluseks ka maakasutusele ja ehitustegevusele. Nimetatud tegevuses on kohalikul omavalitsusel ulatuslik kaalutlusruum. Kaalutlemisel peab kohalik omavalitsus arvestama nii avalikke huve, mis väljenduvad muu hulgas maakonna ja valla üldplaneeringutes, kui ka taotleja põhjendatud huve. Vastustaja on seisukohal, et kaebajal puudub subjektiivne õigus nõuda kolmanda isiku poolt välja ehitatavasse infrastruktuuri väljaehitamisprotsessile tähtaja seadmist.

§ 10

lg 6 sätestab, et kohalik omavalitsus võib detailplaneeringu koostamisest huvitatud isikuga sõlmida halduslepingu. Ei Koguduse detailplaneering ega Põhjakeskuse detailplaneering sätesta mitte mingisuguseid infrastruktuuri väljaehitamise tähtaegu. Kaebuse esitaja väide, justkui oleks vastutaja muutnud avaliku infrastruktuuri väljaehitamiseks kohustatud isikut ja tähtaegu, on alusetu. KOLMANDATE ISIKUTE RAPPELI KESKUS OÜ JA EESTI EVANGEELSE LUTERLIKU KIRIKU RAPLA MAARJA-MAGDALEENA KOGUDUSE SEISUKOHAD 39. Kolmandad isikud ei pea kaebust õigeks, vaidlevad sellele vastu ning paluvad kohtul jätta see rahuldamata. 40. Kaebuse esitaja väide, nagu rikuks kehtestatud detailplaneering tema õigusi seetõttu, et see ei taga kaebuse esitajale juurdepääsu tema kinnistule avalikult kasutatavalt teelt ega võimalda kaebuse esitajal liituda avalikult kasutatavate tehnovõrkudega, on eksitav ning ei vasta vähimalgi määral tõele. Kehtestatud detailplaneering ei piira mitte mingil viisil kaebuse esitaja omandiõigust ning näeb ette niihästi kõik vastavad juurdepääsud kui ka liitumisvõimalused. Detailplaneeringu seletuskirja punkt 2.14 sätestab selgesõnaliselt: „Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(

1. ud)on kohustatud lubama teelt juurdepääsu nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele. Detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(
2. ud)on kohustatud lubama teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanike poolt.“ Kaebuse esitaja on kogu aeg olnud kaasatud detailplaneeringu menetlusse, mille käigus on kõigi kaebuse esitaja soovide ja ettepanekutega arvestatud. Ka käesolevas kaebuses pole kaebuse esitaja suutnud osundada detailplaneeringus mitte ühelegi konkreetsele infrastruktuurilahendusele, mis kaebuse esitaja vajadusi ei rahulda, ega sisuliselt põhjendada, miks selline lahendus ei ole kaebuse esitaja jaoks vastuvõetav. Seetõttu on väär ka kaebuse esitaja väide, nagu pidanuks Põhjakeskuse detailplaneering läbima maavanema-poolse järelevalve (planeerimisseaduse § 23 lg 1 p 1), kuivõrd detailplaneeringus ei olevat arvestatud kaebuse esitaja sooviga oma kinnistule juurde pääseda ning rajada seda teenindavaid tehnovõrke. Kaebuse esitaja ei selgita, kuidas veel, kui mitte eelpool kirjeldatud viisil, oleks kaebuse esitaja vastavaid soove saanud detailplaneeringus arvestada. 41. Detailplaneering saab ette näha (ning antud juhul näebki ette) kaebuse esitaja võimaluse liituda avalikult kasutatava infrastruktuuriga, kuid see ei asenda ega saagi asendada kinnistuomanike vastavasisulist asjaõiguslikku kokkulepet ja kannet kinnistusraamatus. Kaebuse esitaja ei saa detailplaneeringult mõistlikult eeldada sellist sisu, mida seadus ei võimalda detailplaneeringule anda, ja nõuda detailplaneeringu kehtetuks tunnistamist eelnimetatud sisu puudumise tõttu. Riigikohtu tsiviilkolleegium rõhutab oma 22.03.2006 otsuse nr 3-2-1-5-06 punktis 22, et detailplaneeringul ei ole asjaõiguslikku sisu. Detailplaneeringu kehtestamine või kehtestamata jätmine ei saa mitte ühelgi juhul võtta kaebuse esitajalt seaduses sätestatud põhiõigust juurdepääsuks oma kinnistule (asjaõigusseaduse § 156) või tehnovõrkude ja –rajatiste rajamiseks (asjaõigusseaduse § 158). 11 Seega on kaebuse esitaja üritanud kohut eksiteele viia, väites, et detailplaneeringu kehtestamisel kaotas ta sisuliselt juurdepääsu oma kinnistule ning võimaluse rajada oma kinnistut teenindavaid tehnovõrke. Detailplaneeringu kehtestamise või tühistamisega ei omandata ega kaotata selliseid õigusi, mis on sätestatud seaduses ja mis ei tulene detailplaneeringust. Vastavate vaidluste lahendamine on tsiviilkohtu pädevuses, kuhu kaebuse esitajal on oma õiguste rikkumise korral alati võimalik pöörduda (mida kaebuse esitaja antud juhul teinud ei ole). 42. Kaebuse esitaja väide, nagu rikkuvat detailplaneering tema õigusi sellega, et detailplaneeringus pole fikseeritud infrastruktuuri väljaehitamise lõpptähtpäeva ja et vastav kohustus on kohaliku omavalitsuse poolt üle antud huvitatud isikule, on ebaõige, kuivõrd vaidlustatud Põhjakeskuse detailplaneering on nii infrastruktuuri väljaehitamise lõpptähtpäeva kui ka väljaehitamiskohustuse üleandmise osas põhimõtteliselt samane varem kehtinud Koguduse detailplaneeringuga. Kaebuse esitaja väide, nagu oleks infrastruktuuri väljaehitamise kohustus vastavalt seni kehtinud Põhjakeskuse detailplaneeringule lasunud vastustajal kui kohalikul omavalitsusel, on täielikult vale. Vastustaja on juba 12.09.2006 sõlminud toona veel kehtestamata Koguduse detailplaneeringu raames lepingu, mille punkt 1.4 sätestab üheseltmõistetavalt: „Rapla Vallavalitsus ei võta enda peale teede, tänavavalgustuse ja tehnovõrkude rajamise kohustust, mistõttu tuleb need rajada asjast huvitatud isikute finantseerimisel.“ Seega oli juba Koguduse detailplaneeringu puhul infrastruktuuri rajamine mitte vastustaja, vaid detailplaneeringust huvitatud isikute kohustus. Infrastruktuuri väljaehitamise lõpptähtpäeva Koguduse detailplaneering (sarnaselt Põhjakeskuse detailplaneeringule) ei sätesta, mistõttu ei saa ühe samasisulise detailplaneeringu asendamine teise samasisulise detailplaneeringuga kaebuse esitaja õigusi ja huve mitte kuidagi kahjustada. Koguduse detailplaneeringust huvitatud isikuks oli eelkõige kaebuse esitaja, kellele kuulub nimetatud detailplaneeringuga hõlmatud kinnistul hoonestusõigus. Asjaolu, et kaebuse esitaja enda huvides olevat ning enam kui kolm aastat tagasi kehtestatud Koguduse detailplaneeringus ettenähtud infrastruktuuri pole kaebuse esitaja poolt siiani väljaehitatud, näitab seda et kaebuse esitajal puuduvad infrastruktuuri väljaehitamiseks huvi või rahalised võimalused (juhul, kui kaebuse esitaja oleks soovinud Koguduse detailplaneeringus ette nähtud infrastruktuurilahenduse tõepoolest omal kulul välja ehitada, nagu ta väidab kohtule esitatud kaebuses, olnuks tal eelneva kolme aasta jooksul piisavalt võimalusi sellega kasvõi alustada). Seega ei ole kaebuse esitaja ise pikema aja jooksul sedasama infrastruktuuri rajanud, mille kiire väljaehitamise kaitseks väidetavalt kaebus on ehitatud; samas on kaebuse esitaja kategooriliselt vastu sellele, et infrastruktuuri väljaehitamise kohustus pandaks selleks nii huvi kui ka võimalusi omavale kolmandale isikule OÜ Rappeli Keskus, kes on seda käesolevaks hetkeks vastavaid eeltöid ka juba reaalselt alustanud (valminud on kogu planeeringuala infrastruktuuri projekt, toimuvad läbirääkimised ehitusettevõtja leidmiseks jne). Seega on enam kui tõenäoline, et kaebuse esitaja huvi infrastruktuuri väljaehitamise vastu realiseerub juba käesoleva kohtumenetluse jooksul, kui kaebuse esitaja ise selleks täiendavate kaebuste või esialgse õiguskaitse kohaldamise taotluste esitamisega takistusi ei tee. Kuivõrd avalikult kasutatava infrastruktuuri väljaehitamine on arusaadavalt avalikes huvides, selle kiirest väljaehitamisest väidetavalt huvitatud kaebuse esitaja pole seda ise siiani teinud ning vastustajal kui kohalikul omavalitsusel sellekohased eelarvelised vahendid puuduvad, on väljaehitamise kohustuse panemine OÜ-le Rappeli Keskus niihästi igati seaduslik kui ka loogiliselt põhjendatud lahendus. Juhul, kui kaebuse esitaja poleks aga olnud rahul halduslepinguga, millega vastustaja andis infrastruktuuri väljaehitamisega seonduvad kohustused üle OÜ-le Rappeli Keskus, tulnuks kaebuse esitajal vaidlustada nimetatud haldusleping, mitte aga detailplaneering. KOLMAS ISIK OÜ H & H Kinnisvara oma kirjalikku seisukohta ei esitanud. 12 KOHTU PÕHJENDUSED 43. Kohus, hinnanud menetlusosaliste esitatud põhjendusi ja tõendeid nende kogumis leiab, et kaebus on põhjendamata ja tuleb jätta rahuldamata. Kohtu põhjendused on järgmised. 44. Vastavalt kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 7 lg-le 1 sai kaebusega halduskohtusse pöörduda isik, kes leiab, et haldusakti või toiminguga on rikutud tema õigusi või piiratud tema vabadusi. Kehtiva HKMS § 44 lg 1 kohaselt võib kaebusega halduskohtusse pöörduda isik üksnes oma õiguste kaitseks. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt muul eesmärgil, sealhulgas teise isiku õiguse või avaliku huvi kaitseks võib isik kohtusse pöörduda vaid seaduses sätestatud juhul.

§ 26

lg 1 võimaldab kaebuse esitamist nii subjektiivsete õiguste rikkumise tõttu kui ka n-ö avalikes huvides (nn populaarkaebus). Riigikohus on leidnud 10.11.2009 kohtuotsuses asjas nr 3-3-1-84-08 (p 11), et kui kaebuse esitamise eelduseks on kaebaja õiguste ja vabaduste riive, siis populaarkaebuse esitamise eelduseks on avalike huvide riive. Populaarkaebuse eesmärgiks ei ole kolmandate isikute erahuvide kaitse. Ka populaarkaebuse korral peab kaebaja välja tooma vaidlustatava haldusakti väidetava õigusvastasuse alused, osutades sealhulgas õigusvastaselt kahjustatud avalikule huvile. Akti vaidlustamine populaarkaebuse vormis ebapiisava põhjendamise või kaalutlusõiguse väärkasutamise motiivil eeldab eelkõige, et esineks õiguslik situatsioon, mis tingib vajaduse kaaluda erinevaid avalikke huve ja populaarkaebuse esitaja peab kaebuses osutama, milliste avalike huvide kaalumiskohustust pole haldusorgan nõuetekohaselt täitnud. Kaebuse kohaselt ei ole tagatud lisaks kaebajale ka kõikide teiste Koguduse detailplaneeringuga hõlmatud ja Põhjakeskuse detailplaneeringuga avalikuks kasutamiseks ettenähtud infrastruktuurist huvitatud isikute õigus kasutada Põhjakeskuse detailplaneeringukohaseid transpordimaid ja vastustaja ei ole Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisel piisavalt kaalunud, millist mõju omab Põhjakeskuse detailplaneering selles sisalduva avaliku infrastruktuuriga seonduvalt piirnevate alade omanike õigustele. Seega on kaebaja pöördunud kohtusse lisaks oma subjektiivsete õiguste kaitsmisele ka kolmandate isikute erahuvide kaitseks, milleks kaebajal aga õigust halduskohtusse pöördumiseks ka

§ 26lg 1 alusel ei ole.

Kaebuse esitaja ei ole kaebuses osutanud, milliste avalike huvide kaalumiskohustust pole haldusorgan nõuetekohaselt täitnud. Seega tuleb kaebaja kaebust käsitada kaebuse esitaja subjektiivsete õiguste kaitseks esitatud kaebusena.

1. Kaebaja leiab, et detailplaneeringu kehtestamise otsuses puuduvad Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamise põhjendused, samuti ei ole otsuses viidatud ühelegi dokumendile, milles võiksid otsuse põhjendused sisalduda. Viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-3-1-84-08 on Riigikohus leidnud, et planeerimisseaduse
2. juulist 2009 kehtiva redaktsiooni §-st 2 tuleneb planeeringulahenduste põhistamise kohustus planeeringu tekstis. Planeerimisseaduse § 2 lg 1 kohaselt koosneb planeering tekstist ja joonistest, mis täiendavad üksteist ja moodustavad ühtse terviku.

§ 2

lg 2 kohaselt esitatakse planeeringu tekstis planeeritava maa-ala ruumilise arengu analüüsile tuginevad ruumilise arengu eesmärgid ning planeeringulahenduste kirjeldused ja põhjendused. Seega on seadusest tulenevalt vältimatu, et planeering on põhistatud dokument. Põhjendamine planeeringudokumentides võib olla piisav ega eelda põhjenduste täiendavat esitamist planeeringu kehtestamise otsuses. Võimalus esitada akti põhjendused akti juurde kuuluvates dokumentides, milleks saab olla ka planeering, on kooskõlas HMS § 56 lg-s 1 sätestatuga. 45.1 Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsuses nr 80 (I kd tl 20) on märgitud Põhjakeskuse detailplaneeringu eesmärk- kaubanduskeskuse rajamiseks vajalike tingimuste seadmine ja selleks muu hulgas krundipiiride muutmine, kavandatavatele kinnistutele ehitusõiguse ja arhitektuurehituslike tingimuste määramine, juurdepääsuteede lahendamine, parkimise ja liikluse organiseerimine ning tehnovõrkudega varustamise lahendamine. Põhjakeskuse detailplaneering koosneb seletuskirjast ja joonistest, mis moodustavad ühtse terviku (Detailplaneeringu toimik lk 1- 23). Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirjas on kümnel 13 leheküljel esitatud planeeringuala ruumilise arengu eesmärk, planeeringulahenduste kirjeldused ja põhjendused. Detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.14 on esitatud planeeringu rakendamise võimalused, milles muu hulgas on märgitud, et planeeringulahenduse elluviimiseks tuleb ühes etapis välja ehitada kõik kavandatud juurdepääsuteed. Pärast tänavate ja taristu väljaehitamist tuleb tänavad tasuta üle anda Rapla vallale. Samuti on seletuskirja punktis 2.14 märgitud, et detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu ja teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele ka enne tee väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele. 45.2 Lisaks on Rapla vald eelnevalt sõlminud 22.08.2011 notariaalse eellepingu OÜ-ga H & H Kinnisvara, Rappeli Keskus OÜ-ga, Eesti Evangeelse Luterliku Kiriku Rapla MaarjaMagdaleena Kogudusega (I kd tl 43-55), millega pooled võtavad kohustuse sõlmida lepingu eseme võõrandamise ja asjaõigusleping ning kinnistamisavaldused eelmärgete kandmiseks ja mille kohaselt on lepingu esemeks Põhjakeskuse detailplaneeringuga hõlmatud ala (p 2.2), mh Kirikumaa maaüksus (katastritunnus 66904:001:0180) (p 1.7). Lepingu punktis 2.3 on kokku lepitud, et põhileping sõlmitakse hiljemalt ühe kuu jooksul arvates Rappeli Keskus OÜ poolt detailplaneeringu alusel lepingu esemele avalikuks kasutuseks planeeritud infrastruktuuride nõuetekohast valmimist (on väljastatud kasutusluba). Lepingu punkti 4.1 kohaselt võõrandatakse pärast kasutusloa saamist tasuta Rapla vallale lepingu esemeks olevatest kinnistutest detailplaneeringu alusel eraldatavad transpordimaa maatükid koos nende oluliste osade ja päraldistega. Samuti on Rapla vald sõlminud OÜ-ga Rappeli Keskus 20.03.2011 lepingu (I kd tl 149-150) Põhjakeskuse detailplaneeringuga ettenähtud infrastruktuuri/taristu (veevarustus- ja kanalisatsioonitorustik, sadeveetrassid, side- ja elektritrassid, tänavavalgustussüsteemid ja nende teenindamiseks vajalikud ehitised, sõidutee, kõnnitee ning sellega seotud kinnistud vastavalt Põhjakeskuse detailplaneeringu eskiisile või peale planeeringu kehtestamist vastavalt planeeringule) OÜ Rappeli Keskus poolt ja kulul väljaehitamise ja väljaehitatud infrastruktuuri tasuta valla omandisse avalikuks kasutuseks üleandmise kohustuse kohta. 45.3 Kohus leiab eeltoodust tulenevalt, et Põhjakeskuse detailplaneering on piisavalt ja arusaadavalt põhjendatud ja kohtu poolt kontrollitav. Põhjakeskuse detailplaneeringus on teemaa ja tehnovõrkude rajamise osas arvestatud kaebaja ja teiste Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanike huvidega ning ei ole õige kaebuse väide, et Põhjakeskuse detailplaneeringu tekstiosas ei ole arvestatud avaliku infrastruktuuri väljaehitamisega seonduvaga ning on jäetud täitmata planeerimisseadusest tulenev kohustuse tagada planeeringute realiseerimine. 46. Kaebuse kohaselt on Põhjakeskuse detailplaneering õigusvastane seetõttu, et selles ei ole määratud tähtaega, millal peab avalikult kasutatav tee ja vajaminevad tehnovõrgud olema välja ehitatud. Kaebaja ei ole osutanud planeerimisseaduse sättele, millest tulenevalt tuleb detailplaneeringus määrata detailplaneeringukohaste objektide valmimise tähtajad.

§ 9

lg 1 kohaselt koostatakse detailplaneering valla või linna territooriumi osa kohta ja see on maakasutuse ja lähiaastate ehitustegevuse aluseks. Nimetatud sättest ega ka planeerimisseaduse ühestki teisest sättest ei tulene kohustust määrata detailplaneeringus detailplaneeringukohaste avalikult kasutatavate objektide valmimise tähtajad. Seda ei kohusta ka EhS § 13, mis sätestab, et detailplaneeringukohase avalikult kasutatava tee ja üldkasutatava haljastuse, välisvalgustuse ja vihmaveekanalisatsiooni väljaehitamise kuni ehitusloale märgitud maaüksuseni tagab kohalik omavalitsus, kui kohalik omavalitsus ja detailplaneeringu koostamise taotleja või ehitusloa taotleja ei ole kokku leppinud teisiti. Käesoleval juhul on vastustaja ja kolmandad isikud 20.03.2011 lepingus ja 22.08.2011 notariaalses eellepingus leppinud kokku teisiti. 14 47. Kaebuse kohaselt on Põhjakeskuse detailplaneering õigusvastane ka seetõttu, et kaebajale ei ole tagatud detailplaneeringu käigus õigust kasutada Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaseid transpordimaid ja detailplaneeringus ei ole fikseeritud sundvaldusi või vastavasisulisi servituute tagamaks kaebaja ja teiste avalikust infrastruktuurist huvitatud isikute võimalust ise avalik infrastruktuur välja ehitada.

§ 9

lg 2 sätestab detailplaneeringu ülesanded, milleks muu hulgas on tänavate maa-alade ja liikluskorralduse määramine ning vajaduse korral eraõigusliku isiku maal asuva, olemasoleva või kavandatava tänava avalikult kasutatavaks teeks määramine teeseaduses sätestatud korras (p 4); servituutide vajaduse määramine (p 13); muude seadustest ja teistest õigusaktidest tulenevate kinnisomandi kitsenduste ulatuse määramine planeeritaval maa-alal (p 16). Seega saab detailplaneeringuga määrata servituutide vajaduse ja kinnisomandi kitsenduste ulatuse, detailplaneeringul ei ole aga asjaõiguslikku sisu. Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 22.03.2006 kohtuotsuse asjas nr 3-2-1-5-06 (p 22) seisukohtadest tulenevalt on detailplaneering avalikõiguslik kokkulepe ja see ei asenda poolte asja- või võlaõiguslikke kokkuleppeid, samuti ei ole detailplaneering seadusjärgne kinnisasja kitsendus. Käesoleval juhul on

§ 9

lg 2 punktides 4, 13 ja 16 nõutu lahendatud detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.14 (otsuse p 45.1) ja 20.03.2011 ning 22.08.2011 lepingutega.

1. Käesolevas haldusasjas ei ole vaidlust selle üle, et nii Koguduse detailplaneeringu kui Põhjakeskuse detailplaneeringu kohaselt on kaebaja Kinnistule juurdepääsuteeks ja Kinnistu teenindamiseks vajalike tehnovõrkude paiknemise asukohaks Kirikumaa maaüksus ja vaidlust ei ole ka selles, et Kirikumaa maaüksus on eraomandis. Põhjakeskuse detailplaneeringu seletuskirjast nähtuvalt on Põhjakeskuse detailplaneeringu koostamisel arvestatud Koguduse detailplaneeringus kavandatud tehnovõrkude asukohtadega veevarustuse, kanalisatsiooni ja sajuvee, soojaja gaasivarustuse ning telekommunikatsioonivarustuse osas (seletuskirja p-d 2.9.1 ja 2.9.2, 2.9.4 ja 2.9.5) ja Põhjakeskuse detailplaneeringuga Risti tn 1 tehnovõrkude ja juurdepääsu loomiseks ettenähtud lahendused ei erine Koguduse detailplaneeringu lahendustest. Kaebuse esitaja ei ole ka vaidlustanud Põhjakeskuse detailplaneeringus sätestatud tehnovõrkude asukohta, koosseisu ja muid tingimusi. Ka ei ole kaebaja väitnud ega esitanud kohtule tõendeid, mis kinnitaksid, et Koguduse detailplaneering sätestas tähtaja, mille jooksul Koguduse detailplaneeringus kavandatud teed ja infrastruktuur tuleb rajada või mis kinnitaksid, et Koguduse detailplaneering võimaldas Kirikumaa kinnistule servituutide või sundvalduse seadmist. Vastupidi, kaebaja on kohtule esitatud kaebuses väitnud, et Koguduse detailplaneeringuga ei olnud määratletud sundvaldusi seoses tehnovõrkudega. Õige ei ole ka kaebuse seisukoht, et Koguduse detailplaneeringu kohaselt on Kirikumaa maaüksusel asuva avalikult kasutatava tee osas kohustatud isikuks Rapla vald. Kohtutoimikus asuvast 12.09.2006 Rapla Vallavalitsuse ja EELK Maarja Magdaleena Koguduse vahel sõlmitud lepingust nr 21/DET nähtuvalt, millega Rapla Vallavalitsus on EELK Maarja Magdaleena Kogudusele üle andnud õiguse Koguduse detailplaneeringu koostamise korraldamiseks ja finantseerimiseks, on punktis 1.4 kokku lepitud, et Rapla Vallavalitsus ei võta enda peale teede, tänavavalgustuse ja tehnovõrkude rajamise kohustust ja need tuleb rajada asjast huvitatud isikute finantseerimisel (I kd tl 140). Seega ei ole Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamisega võrreldes Koguduse detailplaneeringuga kaebaja osas midagi muutunud ei infrastruktuuri väljaehitamise lõpptähtpäeva ega ka väljaehitamiskohustuse üleandmise osas, mistõttu ei saa ka Põhjakeskuse detailplaneering kaebaja kaebuses toodud õigusi rikkuda.
2. Kohus leiab, et tõsiseltvõetavaks ei saa pidada kaebaja väidetavat soovi Koguduse detailplaneeringuga ja Põhjakeskuse detailplaneeringuga ettenähtud avalikult kasutatav infrastruktuur kaebaja poolt välja ehitada ja see pärast väljaehitamist avalikku kasutusse anda, arvestades kaebuse väidet, et kaebaja arvestas kinnistut omandades, ja ka tulenevalt Koguduse detailplaneeringust, et avaliku infrastruktuuri väljaehitamise kohustus on Rapla vallal. Samuti arvestades asjaolu, et Koguduse detailplaneeringu kehtestamisest 26.06.2008 15 kuni Põhjakeskuse detailplaneeringu kehtestamiseni 25.08.2011 oli kaebajal oma soovi realiseerimiseks aega üle kolme aasta, ometi pole kaebaja Koguduse detailplaneeringuga ettenähtud avalikult kasutatavat infrastruktuuri välja ehitanud ja seda avalikku kasutusse andnud.
3. Kirikumaa maaüksuse kaudu Kinnistule juurdepääsu saamine ja tehnovõrkude väljaehitamine on kaebajale alati olnud tagatud läbi asjaõigusseaduse. Vastavalt AÕS § 156 lg-le 1 on omanikul, kelle kinnisasjale puudub vajalik juurdepääs avalikult kasutatavalt teelt või kinnisasja eraldi seisvalt osalt, õigus nõuda juurdepääsu üle võõra kinnisasja. Juurdepääsu asukoht, kasutamise tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab juurdepääsu ja selle kasutamise tasu kohus. Vastavalt AÕS § 158 lg-le 1 on kinnisasja omanik kohustatud taluma tema kinnisasjal maapinnal, maapõues ning õhuruumis ehitatavaid tehnovõrke ja -rajatisi (kütte-, veevarustusvõi kanalisatsioonitorustikku, elektroonilise side või elektrivõrku, nõrkvoolu-, küttegaasi- või elektripaigaldist või surveseadmestikku ja nende teenindamiseks vajalikke ehitisi), kui need on teiste kinnisasjade eesmärgipäraseks kasutamiseks või majandamiseks vajalikud, nende ehitamine ei ole kinnisasja kasutamata võimalik või nende ehitamine teises kohas põhjustab ülemääraseid kulutusi. Sama paragrahvi lõike 2 kohaselt võib lõikes 1 sätestatud juhul kinnisasja omanik nõuda teise kinnisasja omanikult kinnisasja koormamist reaalservituudiga ja lõike 3 kohaselt reaalservituudi täpsem sisu, tehnovõrgu või -rajatise asukoht, tähtaeg ja tasu määratakse kokkuleppel. Kui kokkulepet ei saavutata, määrab servituudi sisu, vajaduse korral tähtaja ja tasu suuruse kohus. Nimetatud õigusi ei omandata detailplaneeringuga vaid seaduse alusel kokkulepetega või kokkuleppe mittesaavutamisel kohtu määramisel. Kohtulahendiga tunnustatakse seadusjärgse kitsenduse olemasolu ja täpsustatakse selle tingimusi ja/või kohustatakse omanikku seadusjärgse kohustuse järgi kitsendust taluma või lepingut sõlmima. Asjaolu, et kaebaja pole soovinud eeltoodud seadusjärgseid õigusi kasutada, ei muuda Põhjakeskuse detailplaneeringut õigusvastaseks. 51.

§ 20

lg 1 kohaselt on igal isikul õigus esitada planeeringu avaliku väljapaneku ajal ettepanekuid ja vastuväiteid planeeringu kohta.

§ 20

lg 2 kohaselt teatab planeeringu koostamist korraldav kohalik omavalitsus avaliku väljapaneku ajal ettepanekuid ja vastuväiteid esitanud isikutele oma põhjendatud seisukoha ettepanekute ja vastuväidete kohta ning avaliku arutelu toimumise aja ja koha nelja nädala jooksul pärast planeeringu avaliku väljapaneku lõppemist.

§ 21

lg 1 kohaselt peab kohalik omavalitsus korraldama juhul, kui avaliku väljapaneku käigus on detailplaneeringu kohta laekunud kirjalikke ettepanekuid ja vastuväiteid, detailplaneeringu avaliku arutelu kuue nädala jooksul pärast avaliku väljapaneku lõppemist. Põhjakeskuse detailplaneeringu avalik väljapanek toimus 18.07.2011 kuni 01.08.2011 ja avaliku väljapaneku tulemuste arutelu toimus 03.08.2011 (Detailplaneeringu toimik tl 59-68). Kaebaja esindaja esitas detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal 01.08.2011 vastuväited ja ettepanekud Põhjakeskuse detailplaneeringule (I kd tl 51-55) ja osales 03.08.2011 toimunud Põhjakeskuse detailplaneeringu avaliku väljapaneku tulemuste avalikul arutelul (I kd tl 59-68; Detailplaneeringu toimik tl 36-42). Rapla Vallavalitsuse 02.08.2011 (kaebaja 19.08.2011 kirja kohaselt 17.08.2011 (I kd tl 82 )) kirjaga nr 7-1.3/23692 esitati kaebajale vastused kaebaja vastuväidetele ja ettepanekutele Rapla Põhjakeskuse detailplaneeringule (I kd tl 74-80; Detailplaneeringu toimik tl 26-29), milles arvestati kõigi kaebaja ettepanekutega. 52.

§ 23

lg 2 p 1 kohaselt ei teostata detailplaneeringu üle järelevalvet, kui detailplaneering on koostatud vastavuses kehtestatud üldplaneeringuga ja kõigi avalikul väljapanekul esitatud vastuväidetega on arvestatud. Käesolevas haldusasjas ei ole vaidlust selle üle, et Põhjakeskuse detailplaneering on koostatud vastavuses Rapla Vallavolikogu 01.03.2011 otsusega nr 9 kehtestatud Rapla valla üldplaneeringuga.

§ 20

lg 1 teise lause kohaselt vastuväide on mingi planeeringulahenduse kohta mittenõustuva seisukoha 16 esitamine või väide, et planeeringu menetlemisel ei ole täidetud seaduse nõudeid. Kaebaja detailplaneeringu avaliku väljapaneku ajal 01.08.2011 esitatud väidetavalt mittearvestatud vastuväited olid: näha teemaade (pos-d 4-8) osas ette enne detailplaneeringu kehtestamist nende tasuta üleandmine Rapla vallale, et oleks tagatud avalike tänavate kasutamise võimalus (p 2) ja fikseerida detailplaneeringus tehnovõrkudega seonduv selliselt, et oleks tagatud vajadusel sundvalduse seadmine selleks, et oleks võimalik ehitada planeeritud tehnovõrgud, sh Risti 1 kinnistu jaoks vajalikud tehnovõrgud (p 3) (I kd tl 51- 52). Seega ei ole teemaa osas tegemist

§ 20

lg-s 1 sätestatud vastuväitega planeeringulahenduse kohta, vaid kaebaja on teinud ettepaneku juba enne detailplaneeringu kehtestamist teemaa vallale tasuta üleandmiseks vastavasisuliste asjaõiguslike kokkulepete sõlmimiseks, mistõttu ei saa ka rääkida vastuväitega mittearvestamisest. Tehnovõrkude ehitamise võimalusega seonduva kaebaja vastuväitega on aga Põhjakeskuse detailplaneeringus arvestatud, detailplaneeringu seletuskirja punktis 2.14 on kirjas, et detailplaneeringuga määratud teemaa kruntide omanik(ud) on kohustatud lubama teelt juurdepääsu ja teemaale detailplaneeringujärgsete tehnovõrkude rajamist nii Risti tn 1 kui ka teistele Koguduse detailplaneeringuga kavandatud kinnistu omanikele ka enne tee väljaehitamist Pos 1 arendaja poolt ja üleandmist omavalitsusele. See ei välista vajadusel sundvalduse seadmist. Kaebaja 19.08.2011 tehtud notariaalse lepingu teksti sõnastuse ettepanek ( I kd tl 82-86) nägemaks notariaalses lepingus ette teemaa omaniku kohustuse võimaldada huvitatud isikutel kasutada teemaad koheselt pärast lepingu sõlmimist juurdepääsuks ja tehnovõrkude rajamiseks, on esiteks esitatud pärast avalikku väljapanekut, mis toimus 18.07.2011 kuni 01.08.2011 ning teiseks ei ole selle ettepaneku näol tegemist vastuväitega planeeringulahenduse kohta. Kohus märgib siinjuures, et kuna Põhjakeskuse detailplaneeringust tulenevad transpordimaa maa-alad tuli moodustada kehtestatud detailplaneeringu alusel, siis sai vald neid transpordimaa maa-alasid omandada pärast detailplaneeringu kehtestamist. HMS § 60 lg 1 kohaselt loob õiguslikke tagajärgi ja on täitmiseks kohustuslik ainult kehtiv haldusakt. Ja kuna vastustaja ja kolmandad isikud on kokku leppinud tee ja tehnovõrkude kolmanda isiku OÜ Rappeli Keskus poolt ja kulul väljaehitamises ja tasuta valla omandisse üleandmises, puudub vallal tegelikkuses vajadus servituutide või sundvalduse seadmiseks. 53. Eeltoodut arvestades on Rapla Vallavolikogu 25.08.2011 otsus nr 80 õiguspärane ja puudub alus selle tühistamiseks kaebuses toodud põhjendustel. 54. 01.01.2012 kehtima hakanud HKMS § 285 lg 1 näeb ette, et enne selle seadustiku jõustumist tehtud menetlustoimingute korral kohaldatakse menetluskulude jaotusele ja nende väljamõistmisele seni kehtinud halduskohtumenetluse seadustikus sätestatut. HKMS § 108 lg 1 kohaselt menetluskulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Sama paragrahvi lõike 8 kohaselt kolmanda isiku menetluskulud hüvitab tema poole vastaspool samade reeglite järgi nagu poolele. Sama sätestasid kuni 31.12.2011 kehtinud HKMS § 92 lg 1 ja lg 7.Käesolev kohtuotsus on tehtud kaebaja kahjuks, seega on menetluskulude kandjaks kaebaja. Vastustaja ja kolmandad isikud ei ole menetluskulude väljamõistmise taotlust esitanud. Seega jäävad menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Aili Maasik Kohtunik 17