Obsah (13)

§ 77§ 217§ 140§ 113§ 115§ 128§ 218§ 29§ 101§ 127§ 103§ 221§ 220

2-16-15110 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Eesistuja Liis Arrak, liikmed Indrek Soots ja Ande Tänav Otsuse tegemise aeg ja koht 29. september 2017, Tallinn

) § 77 lg 1 teise lause tähenduses) ning olema kasutusloa saamiseks sobivas seisundis. Isegi kui müügiesemeks oleks olnud pooleliolev elamu, pidid tehtud tööd vastama projektile, ohutusnõuetele ja keskmisele kvaliteedile. Kuna kostjal ega tema esindajal ei ole ehitustehnilisi eriteadmisi, ei lükka nende väited ümber ehitise auditis tehtud järeldusi. Hagejate nõude aluseks olevad puudused ei vasta ilmselgelt lepingutingimustele ning kostja ei ole lepingutingimustele mittevastavust ümber lükanud. Kostja teadis või pidi kõikidest hagejate nõude aluseks olevatest puudustest teadma, kuid ei teatanud nendest hagejatele. Seetõttu ei saa kostja tugineda ka mistahes vastutust välistavatele alustele. Kostja väited selle kohta, et ta alandas müügihinda elamus esinevate puuduste tõttu, on ebaõiged ja tagantjärgi otsitud. Kostja taotluse kahjuhüvitise vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostja vastuväited

1. Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja väitel on hagejate eesmärgiks tema arvel rikastuda, sest hagejad nõuavad tagasi 50% kinnisasja müügihinnast, kuid samas soovivad puudustega majas edasi elada. Hagejad tutvusid elamuga esimest korda
2. septembril
4. septembril 2015 koostasid kinnisvarahindajad eksperthinnangu nr 46 091/TL, milles märgiti kinnisasja väärtuseks 187 400 eurot. Ajavahemikul 7.–
5. september 2015 käisid hagejad kinnisasjaga tutvumas ca kümme korda. Kohtumisel viibis ka sisekujundaja VE. Lisaks käisid hageja II ja kostja enne müügilepingu sõlmimist koos kohalikus omavalitsuses, et saada selgust kasutusloa saamiseks vajalike dokumentide osas.
6. septembril 2015 sõlmisid pooled müügilepingu, mille p 2.1 kohaselt oli müügihind 167 000 eurot ehk 20 400 eurot eksperthinnangus märgitust madalam. Kostja saab vastutada ainult varjatud puuduste eest, kuid auditis on nimetatud nii varjatud kui ka silmaga nähtavaid puudusi. Puudused, millele hagejad on tuginenud, ei tekkinud müüja tahtluse või hooletuse tõttu ning kostja teatas enne müüki hagejatele kõikidest võimalikest hoonega seotud puudustest, millest ta teadlik oli. 4 2-16-15110 Müügilepingu p 1.6 järgi müüs kostja hagejatele lõpetamata ehitustöödega kasutusloata elamu ja tegi seda turuhinnast 20 400 eurot odavamalt. Hagejad olid sellega nõus. Audit kajastab elamu hagejatele sobilikku seisundisse viimist, sh elamu ümber või lõpuni ehitamist vastavalt projektile ja selleks tehtavaid kulutusi, mitte elamu puudusi ja puuduste kõrvaldamise kulusid. Asjaolu, et hoone ehitamisel oli ehitusprojektist kõrvale kaldutud, oli hagejatele teada (nt puuduvad katuseaknad, katus on kivi asemel plekist, korstnal puuduvad kobad jne). Auditi lähteülesanne erineb oluliselt sellest, milliseid nõudeid hagejad saavad kostja vastu esitada, seetõttu ei ole audit kõlbulik tõend. Auditis nimetatud puudusi tegelikuks ei esine. Hagejad teadsid, et elamu oli osaliselt projektist erinevalt ehitatud ja et elamus ei olnud kasutusluba. Vallaametnik kinnitas pooltele, et ehitusprojektist erinev ehitamine ei takista kasutusloa saamist ja selleks piisab käsitsi tehtud joonise esitamisest, mis kajastab reaalset olukorda. Projektist kõrvale kaldumise tõttu on ka muudetud ehituslahendusi, sh ei olnud kivikatuse plekk-katusega asendamise tõttu vaja kasutada algselt ettenähtud mõõdus sarikaid ja muid kandekonstruktsioone. Soovitus muuta elamu soojustusega paremaks, ei tähenda seda, et elamu oli varjatud puudustega. Vintskapi lahendus erinevalt projektist oli hea lahendus ja hagejatele nähtav ega takista kasutusloa saamist. Vihmaveerennid olid nähtavad maja välisel vaatlemisel, sh ei olnud need enne müügilepingu sõlmimist lookas, mida tõendavad enne müüki tehtud pildid. Ees varikatusel lumepiirde puudumine oli hoone välisel vaatlemisel nähtav, mistõttu hagejad olid piirde puudumisest teadlikud. Hagejad tutvusid enne müügilepingu sõlmimist räästaaluse plastkattega ning kiitsid nende seisukorra heaks. Räästakaste on hagejad näinud, mistõttu tegemist ei ole varjatud puudusega. Tuulekastidele ei ole vaja eraldi tuulutust, sest tuul käib nendest läbi, kuna need ei ole soojapidavad kastid. Räästakastide avamine on pisipuudus. Elamu madal sokkel oli hagejatele silmaga näha. Ehitusprojektis ettenähtud trepiastmed asendati pandusega ning selline lahendus oli hagejatele enne müügilepingu sõlmimist näha, samuti oli nähtav panduse kivikonstruktsiooni vajumine. Fassaadi vaated oli hagejatele nähtavad ning nad olid teadlikud seal asunud akende ja uste arvust ja paiknemisest. Fassaadi erinevus ehitusprojektist on võimalik kõrvaldada joonise esitamisega kohalikule omavalitsusele. Välised puitkarkass-seinad on väiksemad ehitusprojektis märgitust, sest majal on kivikatuse asemel plekkprofiilkatus. Välisseinas 20 cm kivivilla asemel 15 cm mineraalvilla, sest 20 cm postide asemel on katusematerjali vahetamisel kasutatud 15 cm poste. Aurutõkkekile on asendatud tuuletõkkeplaadiga, kuid auditi koostaja ei ole seda asjaolu märganud. Elutoa aknapleki kalded olid elamu üleandmisel korras. Puitlaast plaadi kinnituskruvi ja kipsplaadi kinnituskruvidel on sama arv keermeid, mistõttu nende kinnitus on võrdne. II korruse WC ukse juures on põrand vajunud hagejate tegevuse tõttu. Põranda vajumist võib põhjustada parketile läinud vesi või on toimunud vannitoas veeavarii. Elektriprojekti puudumisest olid hagejad teadlikud. Kostja andis üle elektrimõõtmise akti, mille kohaselt elektrisüsteem vastas nõuetele. Kuna korstna kaudu ventilatsiooni ei tehtud, ei olnud vaja lisalõõri ehitada. Ehituses on soovitatav ventilatsioon ühendada välisseinaga. Hoones olev saun ei olnud puuküttega, mistõttu ei ole korstnasse sauna jaoks eraldi lõõri ehitatud. Hagejad teadsid, et korstnal on kaks lõõri. Sarikad jm kandavad puitkonstruktsioonid on eraldatud korstnast tsementeeritud katikuga, mis asub teisel korrusel ümber korstna 20 cm laiuselt. Korstna osale, mis väljub läbi pööningu lae lasti, on pandud tulekindel vaht, mis on kooskõlas tuleohutusnõuetega. Kamina lõõris (slepe) on tagatud piisav tõmme kaminale, kuna kaminas tuld tehes ei aja kamin suitsu sisse. Katlaruum on väljaehitamata ja hagejad olid sellest asjaolust teadlikud. Trapid täidavad oma funktsiooni. I korruse r/b põrandaplaatide all on metallsõrestikuga 20 cm betooni kiht, seega ei saa see vajuda. Enne müügilepingut olid 5 2-16-15110 vannitoa põrandal plaadid lahti ja hagejad teadsid seda. Kostjale teadaolevalt ei ole ühes seinas külmasildu. Kostja ei kinnitanud hagejatele, et kasutusloa saamiseks on vaja üksnes korstnapühkija akti Kostja andis kõik tema valduses olevad dokumendid hagejatele üle, sh ehitusprojekti ja elektrimõõdistusakti. Muid dokumente kostjal ei olnud ega ole. Hagejad ostsid teadlikult kinnisasja, millel oli ehitusjärgus olev hoone. Müügilepingu p 1.
7. kohaselt asus kinnistul ehitamisel olev üksikelamu ja müügilepingu p 1.
8. kohaselt elamul kasutusluba puudus. Järelikult tuleb hoone keskmise kvaliteedi määramisel

§ 77mõttes lähtuda kasutusloata ehitamisel oleva hoone keskmisest kvaliteedist.

Kuna müügilepingu alusel tuligi üle anda ehitamisel olev hoone, millele puudub kasutusluba, siis ei ole kostja rikkunud müügilepingut ega

§ 217lg-st 1 tulenevat kohustust.

Hagejad said enne müügilepingu sõlmimist tutvuda hindamisaktiga ja müügilepingu p-s 1.9.2. kinnitasid hagejad seda, et nad on tutvunud ehitistega, dokumentatsiooniga ja on teadlikud kinnisasja seisukorrast. Isegi kui menetluse käigus peaks selguma mõnede varjatud puuduste olemasolu ja sellega seoses peaks kostja hüvitist maksma, siis tuleb kahjuhüvitist

§ 140lg 1 alusel vähendada 1 euroni.

Hagejate nõue moodustab ligi poole kinnisasja müügihinnast. Kostja müüs hagejatele kinnisasja niigi 20 400 euro võrra alla hindamisaktis märgitud turuhinna. Kui võrrelda samas piirkonnas asuvaid hoonestatud kinnisasja müügihindu, siis nähtub, et müügihind oli märkimisväärselt alla turuhinna. Hageja nõue ei ole selge. Hagiavalduse p-dest 1.14 ja 1.16 ei ole võimalik selgelt aru saada, kas hagejate nõue baseerub varjatud puuduste maksumuse hüvitamisnõudel või elamule kasutusloa saamiseks vajalike projekteerimise ja ümberehitustööde maksumuse hüvitamisnõudel. Ei ole võimalik aru saada, kas hageja tugineb varjatud puudustele või ka muudele puudustele. Sellest sõltub aga tõendamiskoormis. Kostja soovis tellida ise ehitusliku ekspertiisi varjatud puuduste tuvastamiseks, kuid hagejad ei võimaldanud ekspertidel elamuga tutvuda. Seetõttu sai kostja esitada üksnes ekspertiisi hagejate ehitatud ehitise auditi kohta. Selle kohaselt on auditis märgitud 33 puudusest varjatud puudusi vaid 3 ning nende likvideerimiskuluks on 5400 eurot. Esimese astme kohtu otsus 3. Harju Maakohus rahuldas 7. aprilli 2017. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis hagejate kasuks solidaarselt välja kahjuhüvitise 37 500 eurot, kuni kohtuotsuse tegemise ajani sissenõutavaks muutunud viivise 1502 eurot 18 senti ja alates kohtuotsuse tegemisest

§ 113lg 1 teises lauses sätestatud määras viivise kuni hüvitise tasumiseni.

Menetluskulud jättis maakohus poolte enda kanda, välja arvatud hageja tasutud riigilõivu ja määruskaebemenetluse kulude osas ning mõistis kostjalt välja hagejate kasuks solidaarselt välja 625 eurot riigilõivu katteks ja 390 eurot määruskaebemenetluse kulude katteks ning kohustas kostjat tasuma ka nende summade pealt viivist kuni kohustuse täitmiseni. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt puudus vaidlus selles, et hagejad ja kostja sõlmisid 29. septembril 2015 notariaalse kinnistu müügilepingu (müügileping), millega hagejad ostsid kostjalt Harju maakonnas Saku vallas Saku alevikus Kivistiku tänav 8 asuva kinnisasja koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kinnisasja olulise osana oli müügilepingu esemeks ka 6 2-16-15110 sellel asuv ehitamisel üksikelamu (elamu). Elamu oli müügilepingu sõlmimisel kostja registreeritud elukohaks ning kostja ei ole vaidlustanud seda, et hagejad ostsid kinnisasja sellel asuvas elamus elamise eesmärgil. Hagejate kahjunõue põhineb müügilepingu eseme nõuetele mittevastavusel ehk müüdud elamu puudustel. Hagejad leidsid, et kõik puudused, millele nad tuginevad, on ühtlasi varjatud puudused ning ekspert IP hinnangul sellised puudused, mis tuleb kõrvaldada, et saada elamule kasutusluba. Tegemist on lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks (lisaks osaliselt juba tekkinud varalisele kahjule). Hagejad viitasid kahjunõude alusena ka hagiavaldusele lisatud ehitise auditi aruandele (audit), kus on toodud prognoos elamu puuduste likvideerimise maksumuse kohta. Puuduste kõrvaldamise tööde maksumus 74 952 eurot 14 senti hõlmab hagejate väitel üksnes elamu nende varjatud puuduste kõrvaldamise maksumust, mille kõrvaldamine on vajalik kasutusloa saamiseks. Samuti tuginesid hagejad eksperdiarvamuse p-le 2.6, et elamu ei ole ilma oluliste puuduste kõrvaldamiseta kasutuskõlblik ning kasutusloa saamiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning ehitamise käigus järgida asjatundlikkuse põhimõtet. Eelnevast saab järeldada, et hagejad nõuavad kostjalt kulude hüvitamist, mis tekivad elamu puuduste kõrvaldamise maksumusest ja kasutusloa hankimise vajadusest. Lisaks puuduste kõrvaldamise kuludele peavad hagejad neile tekitatud kahjuks ka ekspertiisi läbiviimise kulu kokku 714 eurot. Hagejate kahjunõude õiguslikuks aluseks võiks olla

§ 115

lg 1 ning

§ 128lg 3.

Praeguses asjas on eeldused lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks täidetud. Pooled ei ole väitnud, et elamu pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile

§ 217lg 2 p 1 mõttes.

See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama. Isegi kui müügiesemeks on pooleliolev elamu, peavad selles juba teostatud tööd vastama keskmisele kvaliteedile ning olema üldjuhul projektijärgselt ettenähtud. Elamu pidi vastama vähemalt valmis elamu keskmisele kvaliteedile (

§ 77

lg 1 teise lause tähenduses) ning olema kasutusloa saamiseks sobivas seisundis, välja arvatud osas, milles pooled olid selgelt teisiti kokku leppinud (näiteks müügilepingu p-st 3.1 tulenevalt oli hagejatele teada korstnapühkija akti puudumine). See tähendab, et elamu küte ja ventilatsioon peavad vastama ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise elamuna kasutamise otstarbele vastavas seisundis (sh peab olema elamu piisavalt soojustatud, elamul peab olema toimiv ventilatsioon), elamu peab olema kasutamiseks ohutu (nii konstruktsioonide tugevuse, kütteseadmete kui ka elektriohutuse seisukohast – ehitusseaduse (EHS) § 8), elamu peab olema ehitatud asjatundlikult (EHS § 10) jne. Elamus juba tehtud tööd pidid olema tehtud nõuetekohaselt, sh kooskõlas projektiga. Finants & Ekspertiis OÜ ehitusekspert IP koostas ehitusliku ekspertiisi tulemusena ehitise erakorralise auditi töö nr 272/03-16. Ekspert tuvastas kokkuvõtlikult, et elamul on väga palju varjatud puudusi. Samuti tuvastas ekspert, et elamu ei ole ilma oluliste tehniliste puuduste kõrvaldamiseta elamuna kasutuskõlblik ning kasutusloa saamiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning ehitamise käigus järgida asjatundlikkuse põhimõtet, vältimaks juba tehtud ehitusvigade kordumist. Auditis on eraldi välja toodud ka elamuga seotud peamised puudused. Ekspert viitas hagejate võetud hinnapakkumiste alusel eksperdiarvamuse p-s 3 elamu peamiste puuduste kõrvaldamise maksumusele. Auditiga on tõendatud, et kostja müüdud elamul esinesid hagejate nõude aluseks olevad ja eksperdiarvamuses kinnitamist leidnud puudused. Elamu puuduste olemasolu kinnitavad ka elamu termograafiauuringu tulemused, Korstnaabi hinnang küttesüsteemile ja Elektripaigaldise OÜ audit, millest 7 2-16-15110 nähtuvalt elektripaigaldis ei vastanud kehtestatud ohutusnõuetele ega olnud ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Hagi aluseks olevad ja eksperdiarvamuses kirjeldatud puudused olid varjatud puudused, mida kinnitab eksperdiarvamus. Ekspert tuvastas, et elamul on väga palju puudusi, mida tavainimene ei saa ega oska märgata, kuid mis tulevad ekspluatatsiooni käigus ilmsiks. Samuti järeldub hagejate vande all antud ütlustest, et nad elamu ülevaatusel hilisemas eksperdiarvamuses kirjeldatud puudusi ei märganud ning muid haginõude aluseks olevaid puudusi hagejatele kostja poolt ei tutvustatud. Tunnistaja VE ütlustega on tõendatud, et hagejaid haginõude aluseks olevatest elamu puudustest ei informeeritud ja nad ei saanud neid ka märgata, sest tunnistaja hinnangul elamul mingeid puudusi ei esinenud. Kuna tunnistaja kui vaidlusaluse elamuga hästi kursis olev inimene (sisekujundaja) elamul ühtegi puudust ei märganud, siis ei saanud seda eeldada ka hagejatelt. Samuti on tunnistaja ütlustega ümber lükatud kostja väide, et kostja teatas enne müüki hagejatele kõikidest võimalikest elamuga seotud puudustest. Eluliselt ei ole usutav, et olukorras, kus kostja enda väitel hagejaid kõikidest elamuga seotud puudustest informeeris, jätnuks ta müügilepingusse sellise tema huve kaitsva punkti lisamata. Kuna kostja elamu puudusi müügilepingus välja ei toonud, võttis ta ise riski, et hagejad ostjatena võivad kasutada seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Kostja vastuväited, et elamu puudused olid nähtavad ja hagejatele teadaolevad, on ebaõiged ning paljasõnalised. Erinevalt riiklikult tunnustatud eksperdist ei ole kostja ega tema esindaja ehitustehniliste eriteadmistega isikud. Seetõttu ei lükka kostja hinnangud ümber eriteadmistega isiku tuvastatud asjaolusid ja nende alusel tehtud järeldusi. Samuti märgivad hagejad põhjendatult, et eksperdiarvamuses toodud puuduste tekkepõhjustest (ebakohastest ehitustöödest) nähtuvalt on olemuslikult tegemist varjatud puudustega, sest hagejad ei pea eriteadmisteta isikutena ehitustehnilist spetsiifikat (sh vihmaveerennide ja räästakastide paigaldamise nõudeid ja head ehitustava) tundma. Puuduste varjatud olemust kinnitab ka see, et müügilepingu sõlmimise eelselt koostatud Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu kohaselt elamul visuaalse ülevaatuse hetkel puudusi ei esinenud. Kostja esitatud ehitusinsener ES eksperthinnang ja tabel, kus on puuduste nähtavuse ja olemasolu kohta antud paarirealine ja arusaadavalt motiveerimata hinnang, on ilmselt ebausaldusväärne tõend. Eksperdi arvamuses toodud järeldused on kontrollimatud, see on paljasõnaline hinnang. Kostja eksperdi CV-st ei nähtu, et tegemist oleks ehitusinseneri haridusega isikuga või riiklikult tunnustatud eksperdiga. Ekspertarvamuse järeldusi ei saa kontrollida. Kuna elamul on varjatud puudused, siis ei ole asjakohane kostja viide

§ 218lg-le 4.

Müügilepingu p-s 1.9.2 on hagejad küll kinnitanud, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitused ning nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste seisukorrast, kuid see kinnitus ei laiene varjatud puudustele. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejaid enne müügilepingu sõlmimist elamu puudustest teavitanud või et tegemist oleks olnud silmaga nähtavate puudustega. Kuigi müügilepingu p-s 1.5 on märgitud, et elamu on ehitamisel, puudus müügilepingus viide sellele, et elamule kasutusloa hankimine ja elamu kasutamine võiks olla takistatud. Müügilepingu p 3.1 kokkuleppest tulenevalt pidi elamule kasutusloa saamiseks täiendavalt vajalik olema üksnes korstnapühkija akt ning hagejad võisid eeldada, et peale korstnapühkija akti on olemas kõik muud kasutusloa saamiseks vajalikud dokumendid, vastasel korral olnuks 8 2-16-15110 mõistlik, et pooled oleks kokku leppinud kostja kohustuses anda hagejatele üle kõik „temal olemasolevad“ kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid, mitte aga „kõik“ kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid (

§ 29lg 4).

Mingeid viiteid elamu puudustele ega raskustele kasutusloa saamisel ei sisalda ka elamu müügikuulutus, milles on elamut kirjeldatud kui

1. aastal valminud, kuid endiselt täiesti uue elamuna. Müügilepingu p-s 1.8.3 on kostja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostjat ei vabasta vastutusest puudustega elamu müümise eest ka asjaolu, et kostja ei pruukinud ise kõikidest elamuga seotud puudustest teadlik olla. Hagejatele müüdud oluliste varjatud puudustega elamu ei vastanud lepingutingimustele, sest see ei sobinud puuduste tõttu elamise otstarbeks ja sellele ei ole enne puuduste kõrvaldamist võimalik saada kasutusluba. Kuna pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et müüakse elamu, milles on hagejate esiletoodud puudused, siis ei oleks tohtinud poolte kokkuleppe kohaselt selliseid puudusi elamus olla, mistõttu ei vastanud elamu müügilepingu tingimustele. Eksperdiarvamuse ja selle lisaks olevate fotodega on tõendatud, et puudused on tuvastatud
2. aasta märtsi seisuga. Samas on hagejad kostjat elamu puudustest informeerinud juba 2015 oktoobris ning eksperdiarvamusest nähtuvalt on tegemist varjatud puuduste ja ehitusvigadega. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mille alusel saaks järeldada, et elamu puudused tekkinuks pärast seda, kui elamu otsene valdus hagejatele üle anti. Hagejad teavitasid kostjat avastatud puudustest ning andsid kostjale võimaluse oma kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Hagejate
3. detsembri 2015 e-kirjast nähtuvalt on hagejad selgesõnaliselt kutsunud kostjat osalema ehitusekspertiisi tellimises ja eksperdi valikus. Hagejate esindaja edastas ka eksperdiarvamuse koostamise käigus kostjale teate pretensioonide olemasolust ja kutse tulla kohtumisele, et tutvuda auditi tulemustega ning arutada lahkarvamuste lahendamist. Kuna kostja on puudusi eitanud ning keeldunud puuduste kõrvaldamisest ja hagejatega koostööst, on

§ 115

lg-test 2 ja 3 tulenevad kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud.

§ 101

lg 2 kohaselt võivad hagejad nõuda kahju hüvitamist sõltumata sellest, kas hagejad on esitanud kostjale nõude viia müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega. Kostja rikkumise ja hagejatele kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos

§ 127lg 4 tähenduses.

Kui kostja ei oleks müügilepingut rikkunud ning oleks hagejatele üle andnud müügilepingu tingimustele vastava elamu, ei oleks hagejatel vaja elamu puuduste kõrvaldamiseks kulusid kanda. Kahju tekkimine pidi olema kostjale ettenähtav. Kostja pidi arvestama, et hagejad soovivad elamus elada ning kui kostja annab hagejatele üle oluliste puudustega elamu, tuleb hagejatel teha puuduste kõrvaldamiseks ja kasutusloa saamiseks olulisi kulutusi. Hagejate vande all antud seletusega on tõendatud, et kostja teadis hagejate soovist elamusse perega sisse kolida. Kostja vastutab müügilepingu rikkumisega hagejatele tekitatud kahju eest. Kostja ei ole tõendanud tema kui müüja vastutust välistavaid asjaolusid. Elamu varjatud puudustest on tänaseks juba osaliselt kõrvaldatud korstnaga seotud puudused. Vastavate renoveerimistööde maksumuseks on RenoRe OÜ arvete nr 194/09/2016, nr 116/06/2016 ja nr 193/09/2016 kohaselt 1782 eurot. Hagejad on nimetatud summa tasunud. Samuti on hagejad kandnud ekspertiisi läbiviimise kulud 714 eurot. 73 170 eurot 14 senti on vaadeldav puuduste kõrvaldamiseks tulevikus kantava kuluna. 9 2-16-15110 Kahju suurus tuleb kindlaks määrata kohtu diskretsiooniõiguse alusel lähtudes

§ 127lg-st 6 ja Ts

MS § 233 lg-st 1. Kuna hagejate nõudest üksnes 3,3% moodustavad reaalselt kantud kulud ja 96,7% on seotud tulevikus tekkivate kuludega, tuleb hagejate kahjunõuet käsitada ühtse tervikuna ning määrata ka hüvitamisele kuuluva kahjusumma suurus terviklikult ja kahjunõude üksikuid komponente eristamata. Mõistlik ei ole eristada hagejate reaalselt kantud ja tulevikus tekkivaid kulusid, kuna olemuslikult on need kulud tihedalt seotud ning nende kuludega seotud kahjunõue põhineb kostja vastutusel elamu puuduste eest. Elamu kasutusloa saamiseks vajalike projekteerimise ja ümberehitustööde maksumus 74 952 eurot 14 senti ei ole tuvastatud eksperdi hinnanguna ekspertarvamuse alusel. Ekspert võttis kokku hagejatele esitatud hinnapakkumiste summa, kuid ei andnud oma hinnangut sellele, et hagejatele tehtud hinnapakkumistest moodustuv väidetavate puuduste kõrvaldamise maksumus oleks ka eksperdi enda hinnangul vältimatu ja odavaim summa elamu puuduste kõrvaldamiseks. Hagis nõutud summa on hagejatele tehtud hinnapakkumiste liitmise matemaatiline tulem, kuid sellest ei saa järeldada, et see on vältimatult vajalik ja odavaim elamu puuduste kõrvaldamiseks. Alternatiivseid pakkumisi kohtule esitatud ei ole. Samuti ei nähtu esitatud hinnapakkumistest vähemalt osaliselt ka pakutud tööde täpset sisu ega mahte. Osaliselt on küsitav hinnapakkumises märgitud tööde seos hagejate poolt esile toodud puuduste kõrvaldamisega või vastavate tööde põhjendatus. Seega ei saa kulude hüvitamise nõuet lahendada n-ö sendi täpsusega ja tõenduspõhiselt. Olukorras, kus hagejad olid teadlikud, et ostavad ehitamisel oleva kasutusloata elamu ja kinnitasid müügilepingus teadlikkust ehitiste seisukorrast, ei oleks kõiki asjaolusid arvestades õiglane, kui hilisemate elamu varjatud puudustega seonduv kahju jääks täielikult kostja kanda. Nii nagu müüjal, on kinnisvara ostmisel ka ostjal hoolsuskohustus. Kuna hagejad möönsid vande all antud ütlustes enda ehituslike teadmiste puudulikkust, siis teades samal ajal elamu staatust „ehitamisel“ olevana ja kasutusloa puudumist, olnuks mõistlik, et hagejad vastavate eriteadmiste puudumisel oleksid juba enne müügilepingu sõlmimist elamu ehitusala asjatundjat kaasates korralikult üle vaadanud. Hagejate esitatud hinnapakkumise alusel tööde tegemisel muutuks ka hagejatele müüdud maja olemus, sest osaliselt oleksid tehtavad tööd senisest projektist erinevad. Kuigi projektijärgsetest lahendustest erinevate lahenduste kasutamine võib olla teatud ulatuses vältimatu, tähendab see siiski seda, et kõigi hagejate soovitud renoveerimistööde elluviimine ei täidaks üksnes puuduste kõrvaldamise eesmärki, vaid ka parendaks elamut võrreldes sellega, millisena oli maja hagejatele tutvustatud ja müüdud. Hagejad olid näiteks elamut ostes teadlikud selles, et nii katuse kui seinte talad olid mõõdus 15 cm korda 5 cm, kuid on nõudnud kostjalt siiski selle puuduse kõrvaldamist.

§ 127

lg 6 alusel kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvestada kostja taotlust kahjuhüvitise vähendamiseks, kuna hagis esitatud kahjunõue moodustab ligi poole kinnisasja müügihinnast. Kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane ja mõistlikult vastuvõtmatu. Kui hagejad leidsid, et elamu vajab nende hinnangul parandamist ligi poolele kinnistu müügihinnale vastavas mahus, võinuks olla mõistlik hoopis lepingust taganemine ja kostjalt müügihinna tagasinõudmine. Eksperdiarvamuse kohaselt on hoonete kapitaalremondi tavapärane maksumus 25-35% ehitushinnast. Kuigi ekspert on konkreetse elamu kapitaalremondi maksumuse suurusjärku kõrgemaks pidanud, on ekspert 10 2-16-15110 seejuures lähtunud hagejate võetud hinnapakkumistest. Hagejatele hüvitamisele kuuluva kahju suurusjärgu leidmise üheks lähtekohaks võiks olla ca 25% elamu ehitushinnast. Kuna müügilepingu objektiks oli kinnisasi koos selle oluliste osadega, ei saa elamu ehitushinda aga samastada kinnisasja müügihinnaga, sest kinnistul on iseseisev väärtus ka ilma ehitisteta. Kuna poolte kokkuleppe kohaselt oli kinnisasja müügihinnaks koos sellel asuva elamuga 160 000 eurot, siis võib eeldada, et pooled ei hinnanud elamu ehitushinda kõrgemaks kui 150 000 eurot. Kuna asjas ei ole tõendatud, et kostja alandas puuduste tõttu müügihinda, siis ei saa seda kahjuhüvitise suuruse määramisel arvestada. Eeltoodud asjaolusid ja tõendeid arvestades on õiglaseks hüvitise suuruseks hagejatele 37 500 eurot. Nimetatud kahjuhüvitis hõlmab elamu puuduste kõrvaldamisega ja kahju kindlakstegemisega tekkinud ja tekkivate kulutuste hüvitamist. Hagejate viivisenõue on põhjendatud osaliselt, sest ka hagejate kahjunõue on põhjendatud osaliselt. Arvestades hagi osalist rahuldamist, jäävad TsMS § 163 lg 1 järgi menetluskulud poolte enda kanda, v.a hagejate tasutud riigilõiv ning hagejate määruskaebemenetluse kulud. Hagejate apellatsioonkaebus 4. Hagejad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus jättis hagi rahuldamata ja teha uue otsuse, millega hagi täielikult rahuldada. Menetluskulud palusid hagejad jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt määras maakohus hagejatele tekkinud kahju suuruse ebaõigesti kindlaks kaalutlusotsustusena

§ 127lg 6 ja Ts

MS § 233 alusel, kuigi hagejad olid kahju suuruse tõendanud. Diskretsiooniõigust ei ole lubatud kasutada tõendite hindamise kohustuse vältimiseks. Asjaolu, et tegemist on peaasjalikult tulevikus kantavate kuludega, mitte juba kantud kuludega, ei anna diskretsiooniõiguse alusel kahju suuruse kindlaks määramiseks alust. Praegusel juhul sai maakohus tuvastada puuduste kõrvaldamise maksumuse (kahju suuruse) esitatud tõendite alusel. Samuti on osa kuludest juba kantud, mistõttu puudub nende osas mistahes alus diskretsiooniõiguse alusel kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramiseks. Kostja ei ole väiksemat kahju tõendanud. Väär on maakohtu järeldus, et võrdlevate hinnapakkumiste puudumise korral ei saa kahju täpset suurust ühe pakkumise alusel tuvastada. Isegi kui kohus saab määrata kahjuhüvitise diskretsiooniotsustusena, ületas maakohus diskretsiooni piire. Maakohus arvestas lubamatute kaalutlustega (sh odavaim hind, eksperdi kaasamata jätmine enne müüki, elamu parendamine) ning jättis arvestamata olulised asjaolud. Maakohus arvestas üksnes kostja huve ja jättis hageja huvid tähelepanuta. Hüvitis, mille suurus on 25% elamu eelduslikust ehitushinnast, ei võimalda hagejatel kahju kõrvaldada. Isegi juhul, kui maakohus ei pidanud võimalikuks kahju täpset suurust hagejate esitatud hinnapakkumiste alusel kindlaks määrata, on hinnapakkumised siiski käsitatavad otsese indikatsioonina puuduste kõrvaldamise kulude suuruse kohta. Maakohus rikkus TsMS § 436 lg 3 nõudeid, sest ei juhtinud hagejate tähelepanu sellele, et hagejad peaksid esitama võrdlevaid hinnapakkumisi. Lisaks ei ole kostja tuginenud asjaolule, et hagejate esitatud hinnapakkumised ei ole piisavad. Maakohus asus vääralt seisukohale, et riiklikult tunnustatud ekspert IP ei andnud oma hinnangut puuduste kõrvaldamise kulude (kahju) suuruse kohta. Samuti tuvastas maakohus 11 2-16-15110 vääralt VE ütluste alusel, et hagejaid teavitati enne müügilepingu sõlmimist asjaolust, et elamu katuse ja seinte talade paksus on 15x5cm.

1. Kostja vaidles hagejate apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja apellatsioonkaebus
2. Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus tühistada maakohtu otsuse osas, millega maakohus rahuldas hagi, samuti menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Kostja palus teha selles osas uue otsuse, millega jätta hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Juhul, kui ringkonnakohus peaks jätma kostja apellatsioonkaebuse rahuldamata, siis palus kostja TsMS § 162 lg 4 alusel jätta apellatsioonimenetluse kulud poolte enda kanda, sest kostja on raske puudega ja 80% ulatuses töövõimetu. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt rikkus maakohus eelmenetluse ülesandeid. Kuna maakohus ei juhtinud eelmenetluses poolte tähelepanu hageja nõude kvalifikatsioonile, ei olnud kostjal võimalik mõista, milliste kulutuste hüvitamist hageja nõuab. Hagejad esitasid menetluse kestel oma nõudele neli erinevat alust, mille tõendamisese ja asjaolud on erinevad. Hagiavaldusest ei olnud kostjal võimalik aru saada, kas hageja nõuab varjatud puuduste maksumuse hüvitamist või elamule kasutusloa saamiseks vajalike projekteerimis- ja ümberehitustööde maksumuse hüvitamist. Maakohus kvalifitseeris hagejate nõude alles otsuses. Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus kvalifitseeris hagejate nõude kulude hüvitamisnõudena, mis põhineb elamu puuduste kõrvaldamise maksumusel ja kasutusloa hankimise vajadusel, samas aga käsitles kostja vastutust varjatud puuduste alusel. Seega on maakohus ilma ühegi põhjenduseta vaikivalt läinud ühelt vastutuse aluselt üle teisele. Hagejate nõuet ei saa käsitada kasutusloa hankimiseks vajalike kulutuste hüvitamisnõudena. Maakohus tuvastas vääralt elamu puudused IP auditi alusel, kuigi see on kõlbmatu tõend (ühepoolne ja ebausaldusväärne dokument). Kostjat ei kutsutud osalema eksperdi valikus ega kutsutud ekspertiisi läbiviimise juurde. Kostjat kutsuti
3. detsembri 2015 e-kirjaga auditiga tutvuma. Audit on kõlbmatu tõend ka seetõttu, et selles ei ole eristatud varjatud ja nähtavaid puudusi ning selle sisu ei ole asjatundlik. Auditis märgitud tööde tegemisel saaksid hagejad oluliselt parema maja, kui neile müügilepinguga müüdi. Ehituskuluarvestuse aluseks olevad arved on kontrollimatud, kuna puudusid projektlahendused. Audit ei vasta ka teistele ehitise auditile esitatavatele nõuetele ning seda ei ole ehitusregistrisse esitatud. Maakohus jättis alusetult kostja esitatud ES koostatud eksperthinnangu tõendina arvestamata. Eriteadmistega isik ei pea olema riiklikult tunnustatud ekspert ja tema kvalifikatsioon on tõendatud. Arvamuses on detailselt tabeli kujul välja toodud, millised on varjatud puudused ja millised mitte. Arvamus koostati hagejate esitatud auditi kohta, sest hagejad ei võimaldanud juurdepääsu elamule. Maakohus jättis ekspertiisi määramata. Selle tõendi arvestamata jätmine oleks neil asjaoludel õiglase kohtupidamise põhimõttega vastuolus. Maakohtu otsus on kahjuhüvitise suuruse määramise osas üllatuslik. Maakohus ei arutanud pooltega neid kaalutlusi, mille alusel ta kavatseb hüvitise suuruse määrata ega selgitanud, et tähtis võib olla maa väärtus. Seetõttu ei saanud kostja tõendada maa väärtust. Kostja ostis maa 41 542 euro eest. Maakohus on määranud maa väärtuse ühelegi tõendile tuginemata.
4. Hagejad vaidlesid kostja apellatsioonkaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. 12 2-16-15110 RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
5. Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebused tuleb TsMS § 657 lg 1 p 3 alusel osaliselt rahuldada ja maakohtu otsus materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu tühistada. Kolleegiumi hinnangul ei saa ringkonnakohus teha asjas ise maakohtu menetlusnormi rikkumisi kõrvaldada, ohustamata seejuures poolte kaebeõigust, mistõttu tuleb asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks.
6. Pooled vaidlevad asjas selle üle, kas kostja on tekitanud hagejale kahju sellega, et müüs hagejatele kinnisasja, milles asus puudustega elamu. Seejuures on vaidlus nii selle üle, kas ja millised puudused olid hagejatele müüdud elamul, kui ka selle üle, kui suured on nende puuduste kõrvaldamise kulud, samuti nende asjaolude kohta esitatud tõendite kõlbulikkuse üle.
7. Kolleegiumi hinnangul leidis maakohus õigesti, hagejate nõuet saab pidada kinnisasja müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise nõudeks

§ 115lg 1 järgi.

Samale õiguslikule alusele tugines hagis ka hageja, mistõttu pidi kostja õigusteadmistega esindajale olema arusaadav, millise nõude hageja esitas. Seetõttu ei ole põhjendatud kostja etteheited maakohtule selle kohta, et maakohus jättis hageja nõude eelmenetluses kvalifitseerimata. Kostjale oli mõistetav, et hageja nõuab kinnisasja müügilepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist, sest kinnisasjal asuv elamu oli puudustega. 11. Lepingu rikkumise korral võib võlausaldaja nõuda kahju hüvitamist, kui on täidetud eelkõige järgmised üldised eeldused: 1) võlgnik on lepingut rikkunud (

§ 115

lg 1), 2) võlgnik vastutab lepingu rikkumise eest (

§ 115

lg 1), 3) võlausaldajale on tekkinud või tekib kahju (

§ 127

lg 1, § 128), 4) kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (

§ 127

lg 2), 5) kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena võlgnikule lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (

§ 127

lg 3) ning 6) rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (

§ 127lg 4) (vt Riigikohtu 8.

jaanuari

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15 ja
2. septembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 20). Müügilepingu puhul ei ole aga müüja vastutuse hindamisel ostueseme puuduste (lepingutingimustele mittevastavuse) eest tähtsust, kas rikkumine on vabandatav

§ 103mõttes.

Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, millest tulenevalt vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: 1) puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (

§ 218

lg 1), 2) puudus ei tulenenud ostjast (

§ 101

lg 3), 3) ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (

§ 218

lg 4), 4) sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (

§ 221

lg 2) ning 5) ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (

§ 220

lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (

§ 221

lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (

§ 221lg 1 p 2) (vt ka Riigikohtu 8.

veebruari

1. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11, p 19 ja
2. septembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 21).
4. Eeltoodut arvestades tuli maakohtul esmalt tuvastada, kas ja kuidas on kostja rikkunud poolte
5. septembri
6. a kinnisasja müügilepingut. 13 2-16-15110 Hagejate väiteid arvestades sai kostja rikkumiseks olla see, et müüdud kinnisasjal asunud elamu ei vastanud lepingutingimustele

§ 217tähenduses.

Maakohus leidis õigesti, et kuna pooled ei olnud eraldi elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud, pidi elamu vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga

§ 77lg 1 tähenduses.

Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab elamu vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt ka Riigikohtu

1. septembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 25–27). Kuigi ülalmärgitu kohaselt ei ole õige kostja etteheide maakohtule, et maakohus jättis hageja nõude eelmenetluses kvalifitseerimata, oleks maakohus pidanud siiski eelmenetluses TsMS § 392 lg 1 p 3 järgi välja selgitama poolte faktilised ja õiguslikud väited, sh paluma hagejal iga väidetud puuduse kohta täpsustada, millistele nõuetele see ei vasta (keskmisele kvaliteedile, projektile või kasutusloa saamise tingimustele). Asjaolu, kas tegemist oli varjatud puudusega või mitte, saab aga

§ 218

lg 4 järgi hinnata kõigi puuduste puhul ning see ei loo eraldiseisvat nõudealust, nagu väidab kostja.

1. Lisaks eeltoodule on maakohus eksinud ka puuduste tuvastamisel. Maakohus on otsuses lugenud hageja esitatud ehitiseauditiga tõendatuks, et kostja müüdud elamul esinesid hagejate nõude aluseks olevad ja ehitiseauditis kinnitamist leidnud puudused, mida tõendavad ka termograafiauuringu tulemused, Korstnaabi hinnang küttesüsteemile ja Elektripaigaldise audit, kuid maakohus ei ole elamu puudusi eraldi tuvastanud ega neid kohtuotsuses ka nimetanud. Seega on maakohus üldsõnaliselt järeldanud, et ehitisel olid puudused, kuid milles puudused seisnesid, maakohtu otsusest ei nähtu. Samuti ei nähtu maakohtu otsusest, et maakohus oleks selgitanud välja, millistele nõuete pidi elamu hageja esiletoodud puuduste osas tegelikult vastama ning milliste nõuete vastu oli elamut ehitades eksitud. Pooled kinnitasid ringkonnakohtu istungil, et maakohtus iga puudust eraldi läbi ei arutatud ega analüüsitud, milline oli nõutav keskmine ehituskvaliteet või hea ehitustava, millele hoone osad ei vastanud. Samuti ei arutanud maakohus pooltega seda, kas ja millistele ehitus- või ohutusnõuetele elamu ühe või teise hageja väidetud puuduse osas ei vastanud. Kolleegiumi hinnangul on maakohus seda tehes rikkunud oluliselt menetlusõiguse normi, sest on jätnud asjas pooltega läbi arutamata, välja selgitamata ja nõuetekohaselt tuvastamata asja lahendamiseks olulised asjaolud. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta selle, et kostja on esitanud hageja väidetud puuduste kohta hulgaliselt vastuväited, mis puudutavad mh seda, et vähemalt osade hageja väidetud puuduste osas vastas elamu nõuetele. Maakohus on kõigi kostja vastuväidete kohta leidnud, et tegemist on kostja ja tema esindaja paljasõnaliste väidetega, mistõttu tuleb jätta need tähelepanuta. Kolleegium sellega ei nõustu. Kuna hageja tugines hagis elamu puudustele, pidi hageja asjas tõendama, et elamul on väidetavad puudused, st elamu ei vasta hagis väidetud osas nõuetele, ning vajadusel ka seda, millised olid ehitisele esitatavad nõuded, millele elamu ei vastanud. Tuvastamata seda, millistele nõuetele pidi elamu vastama, ei saanud maakohus järeldada, et elamul olid puudused (elamu ei vastanud nõuetele), seda eriti olukorras, kus kostja oli iga üksiku puuduse olemasolule vastu vaielnud ja selgitanud selle nõuetelevastavust. 14 2-16-15110
2. Maakohus jättis ekslikult arvestamata ka kostja vastuväidete tõendamiseks esitatud ehitusinsener ES arvamuse (III kd, tl 11–15). Asjatundja arvamus põhineb tihti subjektiivsetel hinnangutel ja prognoosidel ning asjatundjad peavad rakendama oma kutseajal oodatavat hoolsust ja kasutatavat metoodikat, et anda arvamus oma parimate teadmiste kohaselt, mistõttu arvamusest metoodika puudumine ei anna alust pidada arvamust kõlbmatuks (vt Riigikohtu
3. septembri
4. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 29). Seda arvestades võis maakohus pidada kostja esitatud tõendit ekslikult ebausaldusväärseks.
5. Kuna maakohus jättis elamu puudused nõuetekohaselt välja selgitamata, ei saanud maakohus nõuetekohaselt välja selgitada ka nende puuduste kõrvaldamise kulude (kahjuhüvitise) suurust. Samuti on maakohus asunud ekslikult seisukohale, et kahju täpset suurust ei ole võimalik asjas tuvastada ning määranud sellest juhindudes kahjuhüvitise kohtu kaalutlusotsustusena

§ 127lg 6 ja Ts

MS § 233 lg 1 alusel. Kolleegiumi hinnangul saab ehitise puudustest tingitud kahju suurust üldjuhul tõendada tehtud kulutusi tõendavate arvete või nende tasumist tõendavate dokumentidega ning tulevikus tekkivaid kulusid hinnapakkumistega, mida ei saa pidada eriti keerukaks või kulukaks. Praeguses asjas on hageja küsitud hinnapakkumised lisatud ehitise auditile ning hageja väitel on ka ekspert kinnitanud puuduste kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste suurust. Asjaolu, et hageja ei ole esitanud võrdlevaid hinnapakkumisi, ei tähenda veel seda, et hageja ei oleks kahju suurust tõendanud, ega seda, et maakohus võiks jätta hageja esitatud tõendid hindamata ja määrata hüvitise suuruse oma siseveendumuse kohaselt. Õige on ka kostja etteheide, et maakohtu otsus on kahjuhüvitise suurust puudutavas osas üllatuslik. Maakohus juhtis küll kohtuistungil tähelepanu sellele, et kavatseb määrata hüvitise suuruse kohtu kaalutlusotsustusena, millele hageja selgelt vastu vaidles, kuid ei arutanud pooltega seda, milliseid kaalutlusi ta otsustust tehes arvesse võtab (III kd, tl 25–27).

1. Arvestades ülalmärgitud põhjendusi kogumis on maakohus rikkunud asja lahendades oluliselt menetlusõiguse norme, mis on ilmselt kaasa toonud ebaõige otsuse tegemise. Arvestas menetlusnormide rikkumise ulatust, sh eelmenetluse ülesannete täitmata jätmist, ei saa kolleegium apellatsioonimenetluses maakohtu minetusi kõrvaldada, ohustamata sellega poolte kaebeõigust. Seetõttu tuleb asi saata maakohtule eelmenetluse staadiumis uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel tuleb maakohtul tuvastada, millises osas ei vastanud elamu lepingutingimustele või muudele nõuetele. Kuna pooled vaidlevad selle üle, kas hageja esitatud ehitise auditis märgitud puudusi saab pidada müügilepingu rikkumiseks, võib asja uuel läbivaatamisel osutuda vajalikuks määrata asjas õigete lähteülesannetega uus ekspertiis. Samuti tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel välja selgitada, kas hageja on puuduste kõrvaldamise kulusid piisavalt tõendanud.
2. Kuna ringkonnakohus tühistab maakohtu otsuse ja saadab asja maakohtule uueks läbivaatamiseks, ei määra ringkonnakohus asjas menetluskulude jaotust ega hüvitatavate menetluskulude suurust. Menetluskulude jaotuse määrab TsMS § 173 lg 3 järgi maakohus vastavalt asja lahendamise tulemusele. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab maakohus vastavalt menetluskulude jaotusele TsMS § 177 lg-te 1 ja 2 järgi kindlaks kohtuotsuses või mõistliku aja jooksul pärast kohtuotsuse jõustumist määrusega. 15 2-16-15110 /allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak /allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots /allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav 16