KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Indrek Soots, Ulvi Loonurm, Tiia Mõtsnik Otsuse tegemise aeg ja koht 31. oktoober 2017, Tallinn Tsiviilasja number 2-16-934

§ 68lg 5 alusel asendab kostja kohustamine kostja vastavasisulist tahteavaldust.

Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ning märkis, et määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist TsMS § 177 lg 1 p 2 alusel. 3

1. Maakohtu otsuse kohaselt puudub poolte vahel vaidlus selle üle, et RPC ja kostja sõlmisid 15.06.2012 notariaalse kinnistute mõtteliste osade võlaõigusliku müügilepingu ja leppisid kokku eelmärgete kinnistamises. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 555801 II jao andmetel on Tallinnas Taludevahe tn 57 kinnistu kaasomanikuks (3056/3747 mõtteline osa) hageja ning registriosa nr 1083201 II jao andmetel on Tallinnas Taludevahe tn 59 kaasomanikuks (168/2701 mõtteline osa) hageja. Kinnistusraamatu andmetel on mõlema kinnistu puhul hagejale kuuluvale mõttelisele osale seatud eelmärge omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks kostja kasuks. Hageja on kinnistute omanikuks saanud RPCst jagunemisel eraldumise teel, mil RPC andis hagejale kui omandavale ühingule üle kinnistud ning kinnistutega seotud õigused ja kohustused. Jagunemine jõustus 16.05.
2. Pooled kinnitavad, et kostja ei ole ostuhinda tasunud. 5000 eurot on tasutud ja 63 000 eurot on maksmata. Tähtaeg selle summa maksmiseks möödus 31.12.
3. Kostja võlgneb hagejale 63 000 eurot. Pooled vaidlevad selle üle, kas ja millal sai kostja kätte hageja 16.01.2013 avalduse lepingust taganemiseks. 7.

§ 68

ja § 69 lg 1 esimese lause mõtte kohaselt lõpeb leping igal juhul alles ülesütlemisavalduse kättetoimetamise järel, st kas avalduse kättetoimetamisest või tahteavalduses või seaduses määratud tähtaja möödumisel (vt RKTKo nr 3-2-1-71-16). Üldjuhul saab eeldada, et kui dokument on TsMS-i sätete kohaselt menetlusosalisele kätte toimetatud, siis on ta vastava tahteavalduse ka

§ 69lg 1 mõttes kätte saanud.

Lepingu ülesütlemise avaldus on võimalik esitada ka kohtumenetluses (vt nt RKTKo tsiviilasjas nr 3-2-1-53-16). Hageja on tõendanud, et tema eriõiguseellane on saatnud 16.01.2013 lepingust taganemise avalduse samal kuupäeval kostja registrijärgsel aadressil, mida kostja kätte ei saanud. Hageja on tõendanud, et 18.01.2013 on selleaegse juhatuse liikme MA epostiaadressile saadetud lepingust taganemise avaldus ning saadetis on e-posti aadressile kohale toimetatud. Kostja on 15.03.2017 esitanud kostja juhatuse liikme RK ja RT 13.11.2013 e-kirjavahetuse, millest ilmneb, et kostja on lepingust taganemisest teadlik. Kohus järeldas seda RT 13.11.2013 e-kirjas märgitud etteheitest kostjale, et viimasel on varasemast täitmata kohustus eelmärke kustutamise osas. Selline kohustus saab aga kostjal olla vaid lepingu p 4.6 järgi, mis kohustab kostjat andma hagejale esimesel nõudmisel nõusoleku lepinguga seatava eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks juhul, kui hageja taganeb lepingust lepingus kokkulepitud alustel. Kostja ja RT 13.11.2013 e-kirjavahetus kinnitab, et pooled peavad läbirääkimisi nn „sisutühja“ eelmärke kustutamiseks ja seega on kostja lepingu lõppemisest teadlik. Kostja ei ole esile toonud muid pooltevahelisi õigussuhteid, mis oleks samuti seotud eelmärke kustutamisega ning seetõttu luges kohus selle kirjavahetuse sisuks tsiviilasja esemeks oleva lepingu. Kostja on ise menetluses väitnud, et RT on kõigi lepingutega seotud olnud sõltumata sellest, kas ta juriidiliselt oli vormistatud mõne juriidilise isiku esindusorgani liikmeks või mitte. Hageja on 22.03.2017 kohtuistungil kinnitanud, et RT oli volitatud RPC nimel RKga läbirääkimisi pidama.

1. Kohus luges tuvastatuks, et hageja lepingust taganemise avaldus on kostjale kätte toimetatud hiljemalt 13.11.2013, s.o mõistliku aja jooksul ning sellest kuupäevast saab lugeda lepingu lõppenuks. Kuna kostja on ise takistanud dokumentide kättetoimetamist (ei asu registrijärgsel aadressil jms), siis on põhjendamatud kostja väited selle kohta, et taganemisavaldust pole esitatud mõistliku aja jooksul. Lepingu p 4.1 annab hagejale õiguse lepingut taganeda, kui ostuhinna ja intressi tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga. Kohus on tuvastanud, et kostja pole ostuhinda ega intressi tasunud ega taganud selle tasumist ja kohustus on jätkuvalt täitmata. Kohustuse täitmise tähtaeg saabus lepingu p 2.5 järgi 31.12.
2. Asjaolu, et poolte või pooltega seotud isikute vahel olid erinevad 4 õigussuhted ja varasemad kokkulepped vormistati erinevaid õiguslikke formaate kasutades, ei muuda asjaolu, et kostja on tunnistanud võlga hageja ees ja seda võlga pole tähtaegselt ega tänase päevani tasutud. Võla tasumise tagamiseks on olnud kinnistud, mis on hageja omandis. Nende tagasiostuõiguse (võla tasumise hinnaga), on kostja minetanud, sest kokkuleppe kohaselt on hagejal õigus ostuhinna tasumata jätmise korral lepingust taganeda ja seega kinnistute tagasimüügikohustusest vabaneda. Kostja on sõlminud sellise lepingu vabatahtlikult, tegemist on juriidiliste isikute tsiviilkäibes majanduslikult tavapärase kinnisasja müügilepinguga ja puudub alus lugeda seda heade kommete vastaseks vms. Kohus luges lepingu lõppenuks taganemisavalduse kättetoimetamisega hiljemalt 13.11.
3. Lepingu p 4.6 ja VÕS § 188 lg 2 annavad hagejale aluse nõuda eelmärke kinnistusraamatust kustutamist. Hagejal ei ole lepingu lõppemise tõttu kohustust kostjale kinnistuid müüa ja seega on eelmärge omandiõiguse kostjale üleandmise tagamiseks muutunud sisutühjaks. Kohus leidis, et kostjal on kohustus anda nõusolek eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks.

§ 68

lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused

1. 19.05.2017 esitas kostja Harju Maakohtu 19.04.2017 otsuse peale apellatsioonkaebuse, millega palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagiavaldus rahuldamata.
2. Apellatsioonkaebuse kohaselt luges maakohus ebaõigesti taganemisavalduse kostjale kättetoimetatuks hiljemalt 13.11.2013 ning leidis, et seetõttu on müügilepingust taganemine toimunud mõistliku aja jooksul. Kostja nõustub maakohtuga selles, et kostja ei ole hageja poolt väidetavalt kostja registrijärgsel aadressil edastatud avaldust kunagi kätte saanud ega kinnitanud 18.01.2013 väidetavalt saadetud e-kirjade kättesaamist. Viidatud e-kirjade jõudmist adressaadini (või viimase meiliserverisse) ei ole tõendanud ka hageja, kuivõrd hagiavalduse lisana esitatud dokumendist „Successful Mail Delivery Report“ vastavaid asjaolusid ei järeldu. Asjas puuduvad mistahes tõendid, millest nähtuks, et kostja oleks avalduse kätte saanud enne käesolevas tsiviilasjas hagimaterjalide vastuvõtmist.
3. Ebaõige on maakohtu seisukoht, justkui oleks võimalik lugeda tõendatuks avalduse kättesaamine kostja poolt RT 13.11.2013 e-kirjas märgitud etteheitega. Kohtuotsusest ei nähtu, mis asjaoludel leiab maakohus, et e-kirjas viidatud „kohustus“ eelmärke kustutamiseks saab tuleneda üksnes müügilepingu punktist 4.6 ning kuidas on sellest võimalik tuletada kostja väidetav teadlikkus müügilepingu lõppemisest. Maakohus on ignoreerinud kostja poolt kirjalikus vastuses hagiavaldusele esitatud faktilisi asjaolusid ning seda, et kostja on läbivalt tuginenud hageja pahausksusele kinnistu tagasimüügikohustuse täitmisest kõrvale hoidmisel. Maakohtu poolt viidatud e-kirjavahetusest nähtub samuti, et RK on tundnud üksnes huvi müügilepingu esemeks oleva kinnistu tagasiostmise vastu, millele vastuseks ongi RT teatanud, et soovib tema seisukohalt „sisutühja“ eelmärke kustutamist ja on üksnes seejärel valmis konstruktiivselt müügi osas edasi rääkima. Viide eelmärke „sisutühjusele“ lähtub seejuures RT subjektiivsest hinnangust asjaoludele, st tema seisukohalt võiski eelmärge „sisutühi“ olla, kuna RT ei olnud mh e-kirja vahetusest nähtuvalt kinnistu võõrandamisest huvitatud. Samuti eeldab kinnistu müügi osas „edasi rääkimine“ kostja hinnangul üheselt müügilepingu kehtivust ja õigussuhte olemasolu hageja ja kostja vahel, kuivõrd vastupidisel juhul puudunuks alus ja vajadus mistahes läbirääkimiste pidamiseks. RT kui hageja de facto esindaja poolt avaldatust ei saa järeldada seda, mis oli või pidi olema teada RKle kui kostja esindajale. RT võis ekslikult käsitleda 5 müügilepingut lõppenuna nt ka seetõttu, et müügilepingu punktis 2.5 sätestatud ostuhinna tasumise tähtaeg oli möödunud. Samuti võis RT põhjendamatult eeldada, et jaanuaris 2013.a väidetavalt edastatud avalduse saab lugeda kostjale kättetoimetatuks. Mõlemad viidatud eeldused on aga valed. Seega ei saa maakohtu poolt viidatud tõenditest teha järeldust kostja teadlikkuse kohta müügilepingust taganemisest ega lugeda seeläbi tõendatuks avalduse kättetoimetamist.
4. Samuti on arusaamatu maakohtu väide, mille kohaselt on kostja ise takistanud dokumentide kättetoimetamist (ei asu registrijärgsel aadressil jms). Erinevalt maakohtu poolt väidetust oli kostja asukoht jaanuaris 2013.a registris märgitud Kaarli pst 8, Tallinn. Kostjale ei ole teada, kuidas AS Eesti Post tähtsaadetist kostjale kätte toimetada üritas ning millisel moel loeti tuvastatuks kostja mitteasumine vastaval aadressil. Juhul, kui postitöötaja ei soovinud või ei suutnud kostja kontorit õigelt aadressilt leida, siis ei ole põhjendatud sellega seotud riskide asetamine kostja kanda ega väita, justkui oleks kostja takistanud endale mistahes dokumentide kättetoimetamist.
5. Isegi juhul, kui lugeda avaldus kostjale kättetoimetatuks 13.11.2013, ei oleks hageja müügilepingust taganenud mõistliku aja jooksul VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses. Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-43-15 on märgitud, et lepingust taganemise mõistlik aeg VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses ei saa olla vähemalt üldjuhul lühem kui tehingu eksimuse või pettuse tõttu tühistamise tähtaeg

§ 99

lg 1 p 2 kohaselt.

§ 99

lg 1 p 2 toodud tähtaeg on kuus kuud, st viidatud kohtupraktika kohaselt pidanuks hageja oma õigust müügilepingust taganemiseks kasutama hiljemalt 30.06.

1. Kuivõrd antud juhul ei ole hageja müügilepingust taganenud mõistliku aja jooksul VÕS § 118 lg 1 p 1 tähenduses, siis ei ole taganemise formaalsed eeldused täidetud.
2. Kostja ei nõustu maakohtuga selles, justkui ei omaks muud pooltevahelised õigussuhted ja varasemad kokkulepped hageja nõudeõiguse olemasolule hinnangu andmisel õiguslikku tähendust. Maakohus ei ole kostja poolt esitatud vastuväiteid, sh hageja käitumise vastuolu hea usu põhimõttega, sisuliselt analüüsinud ning nendega mittenõustumist põhjendanud. Kostja palub apellatsioonkaebuse lahendamisel arvestada 15.03.2017 menetlusdokumendis esitatud seisukohtadega. Kostja poolt esitatud tehingute kirjeldusest ja faktilistest asjaoludest nähtub üheselt, et hageja eksitas kostjat pahauskselt ning keeldus vaatamata kostja korduvatele taotlusele kinnistute võõrandamisest kostjale kooskõlas kokkulepitud tingimustega. Vastus apellatsioonkaebusele
3. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
5. Kolleegium nõustub maakohtu seisukohaga, et kostja lepingurikkumise tõttu oli hageja õiguseellane õigustatud 15.06.2012 sõlmitud müügilepingust taganema.
6. Ringkonnakohus ei nõustu aga maakohtu seisukohaga, et hageja õiguseellase lepingust taganemise avaldus on kostjale toimetatud kätte hiljemalt 13.11.2013 ja sellest kuupäevast saab lugeda lepingu lõppenuks. Kolleegium viitab, et hageja õiguseellane on edastanud 6 lepingust taganemise avalduse 18.01.2013 e-posti teel muuhulgas järgmistele kostja e-posti aadressidele: …… @gifter.ee, info@gifter.ee, ……… @gmail.com. Elektronpostiteenuse pakkuja 18.01.2013 raport tõendab piisavalt, et kiri jõudis nendele aadressidele (tl 39-41).

§ 69

lg 3 sätestab, et lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, loetakse kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Kui tahteavalduse saaja tegevuskohta ei ole võimalik kindlaks teha või kui tal puudub tegevuskoht, loetakse tahteavaldus kättesaaduks, kui see on jõudnud tahteavalduse saaja elu- või asukohta ja tal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-1-123-07 tehtud lahendi p-s 12 selgitanud, et e-postiga saadetud teate saab lugeda kättesaaduks, kui see on jõudnud saajani ja tal on mõistlik võimalus teatega tutvuda. Riigikohtu arvates on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Majandus- ja kutsetegevuses tuleb eeldada, et isik kontrollib eposti vähemalt kord päevas. Seega saab majandus- ja kutsetegevuses lugeda e-kirja kättesaaduks hiljemalt järgmisel päeval pärast e-kirja saabumist saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse. 15.06.2012 lepingus on kostja toonane juhatuse liige oma e-posti aadressiks märkinud …….. @gifter.ee (tl 15). Sama aadress oli kostja elektronposti aadressiks märgitud äriregistri andmetes (tl 51 pöördel). Kuna lepingust taganemise avaldus saadeti muuhulgas lepingus ja äriregistris märgitud kostja e-posti aadressile ……. @gifter.ee ja elektronpostiteenuse pakkuja kinnitusest nähtub, et see on sellele aadressile 18.01.2013 jõudnud, siis tuleb lugeda e-kiri kättesaaduks hiljemalt 19.01.

1. Väidet, et tegelikult ei ole kostja e-kirja kätte saanud, tulnuks kostjal tõendada. Kostja ei ole seda teinud. Seega tuleb lugeda, et hageja õiguseellane taganes lepingust 19.01.
2. Kuna lepingujärgne ostuhinna tasumise tähtpäev oli 31.12.2012, siis on taganemine toimunud mõistliku aja jooksul lepingu rikkumisest teadasaamisest.
3. Kolleegiumi arvates ei oma 15.06.2012 lepingule eelnenud erinevad õigussuhted käesoleva asja lahendamisel määravat tähtsust. Hageja õiguseellane ja kostja on 15.06.2012 sõlminud iseseisva müügilepingu, millega leppisid kokku, millise summa eest on kostjal õigus kinnistud omandada. Kostja lepingus kokkulepitud ostuhinda täies ulatuses ei tasunud. Seetõttu oli hageja õiguseellasel õigus lepingust taganeda ning kostja kaotas temast endast tingitud asjaolu tõttu kinnistute omandamise võimaluse. Seega ei ole põhjendatud kostja seisukoht, et hageja poolt eelmärgete kustutamise nõudmine on hea usu põhimõtte vastane käitumine.
4. Ülaltoodule tuginedes leidis maakohus õigesti, et hagejal on õigus nõuda kostjalt tahteavaldust eelmärgete kustutamiseks. Apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Menetluskulude jaotus
5. Arvestades, et maakohtu otsuse resolutsioon jääb muutmata, siis ei ole alust muuta maakohtu menetluskulude jaotust. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda (TsMS § 171 lg 1).
6. Kuna maakohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks, siis ei tee seda ka ringkonnakohus (TsMS § 174 lg 4). Lähtudes TsMS § 177 lg-st 2 määrab tsiviilasja 7 sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots (allkirjastatud digitaalselt) Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt) Tiia Mõtsnik 8