RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 21425115 Otsuse kuupäev Tartu, 20. detsember 2017 Kohtukoosseis Eesistuja Henn Jõks, liikmed Peeter Jerofejev ja Tambet T

tja Osaühing ECOBER, esindaja vandeadvokaat Margo Põbo Asja läbivaatamise kuupäev

1. detsember 2017, kirjalik menetlus RESOLUTSIOON
2. Tühistada Tallinna Ringkonnakohtu
3. juuni
4. a otsus tsiviilasjas nr 21425115 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
5. Kassatsioonkaebus rahuldada osaliselt.
6. Tagastada kautsjon. ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
7. Osaühing Lundet (hageja) esitas
8. juulil 2014 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Osaühingult ECOBER (

tja) 5605 euro 58 sendi saamiseks.

tja esitatud vastuväite tõttu lõpetas Pärnu Maakohus

1. augusti
2. a määrusega maksekäsu kiirmenetluse ning andis nõude üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hageja esitas
3. septembril 2014 oma nõude

tja vastu hagiavalduse vormis, paludes mõista

tjalt välja hageja kasuks põhivõla 5606 eurot 50 senti, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise 955 eurot 25 senti, viivise põhinõudelt võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lgs 1 sätestatud määras alates

1. septembrist 2014 kuni põhivõla tasumiseni ning võla sissenõudmise kulud 40 eurot. 2-14-25115 1.
2. Hagiavalduse ja selle täienduste kohaselt on hageja,

tja ja R. Minumets Pärnu linnas Supeluse 14 asuvate korteriomandite omanikud.

tjale kuulub kaks korteriomandit, mille mõttelised osad moodustavad kokku 3064/4218 osa Supeluse 14 kinnistust. Pärnu Linnavolikogu

1. mai 2006 määrusest nr 23 „Heakorraeeskirja ja koormise kehtestamine“ (edaspidi ka määrus) tulenevate kinnistuomaniku kohustuste täitmiseks sõlmis hageja
2. jaanuaril 2008 ISS Eesti AS-iga teenuse osutamise lepingu, mille alusel osutas ISS Eesti AS Supeluse 14 aadressil välikoristusteenust. Koristamise eest tasus hageja ISS Eesti AS-ile 7718 eurot 9 senti. Hageja pidi ISS Eesti AS-iga lepingu sõlmima, kuna Pärnu Linnavalitsus algatas
3. a talvel menetluse Supeluse tn 14 heakorra puuduste tõttu (libedustõrje oli tegemata).

tja ei ole Supeluse 14 heakorraga kunagi tegelenud. Hageja teavitas

tjat sõlmitud lepingust ja nõudis kulutuste hüvitamist nii 2012. a kui ka 2013. a.

tja ei võtnud hageja kirju vastu.

tja ei ole kinnistu heakorraga tegelenud ka pärast seda, kui ta hagi esitamisest teada sai. Hageja on palunud

tjal hüvitada osa koristamisteenusele tehtud kulutustest vastavalt

tja kaasomandiosa suurusele.

tja ei ole hagejale kulutusi mitte mingis osas hüvitanud. 1.2. Hagejal on nõue

tja vastu esimese õigusliku alternatiivina korteriomandiseaduse (

) § 13 lgte 1 ja 2 alusel, kuna määrusega on kinnistu omanikele kehtestatud koormis tagada kinnistu heakord. Hageja viitas ka asjaõigusseaduse (AÕS) §le 75, millest tulenevalt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühise asjaga seotud kulutusi. Alternatiivse õigusliku alusena toetus hageja käsundita asjaajamisest tulenevale nõudele, paludes hagi rahuldada VÕS § 1018 lg 1 pde 1 ja 2 ning VÕS § 1023 alusel. Viimase õigusliku alternatiivina tugines hageja VÕS §dele 1041 ja 1042. Hageja nõue tuleneb seadusest, kohaldada tuleb tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 149, aegumistähtaeg on kümme aastat. 2.

tja hagi ei tunnistanud.

tja vastuväidete kohaselt ei vaidlusta ta lepingu sõlmimist, kuid teenuse tegelik osutamine ja kulutuste kandmine on tõendamata. Supeluse 14 maja esimesel korrusel asub

tjale kuuluv Lonkava Konna Kõrts. Kõrtsi töötajad on hoidnud kõrtsi väliterrassi ja sellega külgnevad jalgteed puhtad prahist ja liivast, talvel ka lumest ja jääst. Osa majas asuvaid ruume on

tja andnud raamatupoe pidaja kasutusse, kellel on

tjaga sõlmitud kokkuleppe kohaselt kohustus teha hoolduskoristustöid. Isegi juhul, kui ISS Eesti AS on välikoristusteenust osutanud, on see

tja tegevust dubleerinud ja seetõttu tarbetu. Hageja ei teavitanud

tjat välikoristusteenuse lepingu sõlmimise kavatsusest ega teavitanud

tjat ka lepingu sõlmimisest esimesel võimalusel.

tja sai lepingust teada alles 2014. a juulis. Põhjendamatult kuluka lepingu sõlmimine ilma

tja teadmata on vastuolus hea usu põhimõttega. Kulutuste hüvitamise nõude välistab VÕS § 1023 lg 3. Ka ei ole

tja alusetult rikastunud. Hageja ei ole temast tulenevate asjaolude tõttu

tjale kulutuste tegemise kavatsusest õigel ajal teatanud. Kaasomandi majandamise kulud ei hõlma

tähenduses kulusid, mille hüvitamist hageja nõuab. Nõue on osaliselt aegunud, kuna teenuse osutamise leping nägi ette perioodilised maksed. Kohaldada tuleb TsÜS § 154. 3. Harju Maakohus rahuldas 13. jaanuari 2017. a otsusega hagi osaliselt, mõistes

tjalt hageja kasuks välja 5730 eurot ja 37 senti ning viivise põhinõude tasumata osalt VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates 29. septembrist 2014 kuni põhinõude täitmiseni. Maakohus jättis rahuldamata viivise nõude 871 euro 38 sendi ulatuses. Menetluskuludest jättis maakohus 13,2% hageja kanda ja 86,8%

tja kanda ning mõistis tasaarvestamise tulemusena

tjalt hageja kasuks välja menetluskulud 1700 eurot 58 senti ning viivise VÕS § 113 lgs 1 ettenähtud ulatuses. 3.1. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on

§ 13lgs 1 nimetatud avalik-õiguslik reaalkoormatis ja kohaliku omavalitsuse korralduse seaduse (KOKS) § 36 lgtes 2 ja 3 nimetatud 2

tja on kohustatud hagejale hüvitama nimetatud summast

tja kaasomandiosa suurusele vastava osa, st 5606 eurot 50 senti. 3.4. Kuna hageja ei ole tõendanud, et

tja sai kätte nõudest teatavad kirjad, ei saa hageja nõuda

tjalt viivist maksekäsu kiirmenetluse avalduse esitamisele eelneva aja eest. 3.5. Korteriomanike ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes.

§ 13

lgst 2 tulenev nõue on korteriomanike ühisusest tulenev nõue, mis tuleb lugeda seadusest tulenevaks nõudeks. Seetõttu kohaldub asjas TsÜS §

1. TsÜS § 149 järgne aegumistähtaeg saaks mööduda
2. a sissenõutavaks muutunud nõuete osas kõige varem
3. aastal, pärast
4. a sissenõutavaks muutunud nõuete osas veelgi hiljem. Hageja pöördus kohtusse
5. juulil 2014, st igal juhul enne nõuete aegumist. Kaasomaniku kulutuste hüvitamise korral ei ole tegemist korduvate kohustustega TsÜS § 154 lg 1 mõistes. 4.

tja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati, ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Hageja leidis vastuses kaebusele, et see tuleb jätta rahuldamata. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

1. Tallinna Ringkonnakohus tühistas
2. juuni
3. a otsusega maakohtu otsuse hagi osalise rahuldamise osas ja jättis uue otsusega hagi rahuldamata. Maakohtus ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis ringkonnakohus hageja kanda. Menetluskulude rahaline suurus jäi maakohtu otsustada. 5.
4. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja ja

tja on korteriomanikud kolme korteriga elamus. Pooled ei ole esile toonud, et majas oleks asutatud korteriühistut või korteriomanikud oleks valinud valitseja. Nimetatust saab järeldada, et hageja ja

tja sisesuhtes on tekkinud korteriomandi omandamisega automaatselt eriline seadusest tulenev isikute ühendus, korteriomanike ühisus (

§ 8lg 1).

5.2. Ringkonnakohus ei nõustunud maakohtu otsuse põhjendustega, mille kohaselt on

§ 13

lgs 1 nimetatud avalik-õiguslik reaalkoormatis ja KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 nimetatud koormis samasisulised mõisted ja et seetõttu on koormise täitmiseks kulutusi teinud korteriomanikul õigus nõuda ülejäänud korteriomanikelt kulutuste hüvitamist võrdeliselt neile kuuluvate kaasomandiosade suurusega. 3

§ 13

lgs 1 sätestatut laiendavalt ja asuda seisukohale, et avalik-õiguslikud reaalkoormatised kui seaduse alusel juriidilistele või füüsilistele isikutele kehtestatud kohustused hõlmavad koormisi, mis praegusel juhul on kehtestatud Pärnu Linnavolikogu 18. mai 2006 määrusega heakorraeeskirjade kehtestamiseks. 5.3.

§ 12

eeldab, et korteriomanike otsused on konsensuslikud ja häälteenamusega otsustatakse tavakasutuse piiridesse jäävaid küsimusi. Kuidas korraldada kaasomandi eseme korrasolek, on küsimus, mis jääb igapäevase tavakasutuse piiresse. Selline otsus võetakse vastu korteriomanike üldkoosolekul häälteenamusega (

§ 17lg 1).

Hageja ei ole tuginenud asjaolule, et korteriomanikud oleksid võtnud kas konsensuslikult või häälteenamusega vastu otsuse, mis reguleeriks kaasomandi korrashoidu sellisel viisil, et seda teostaks hageja valitud ISS Eesti AS. 5.4. Korteriomanike ühisuse otsuse võib vastu võtta ka ilma üldkoosolekut kokku kutsumata, kui otsuse kohta on kõigi korteriomanike kirjalik seisukoht. Viimast praegusel juhul ei ole. Hageja väidab, et kolmas korteriomanik on temale kulutused hüvitanud. Nimetatust ei saa teha järeldust, et korteriomanike otsus on

§ 17lgs 3 nimetatud viisil vastu võetud.

Praegusel juhul ei saa hageja poolt lepingu sõlmimist vaadelda ka ilma volituseta kõigi kaasomanike nimel lepingu sõlmimisena ISS Eesti AS-iga, sest vastava lepingu poolteks on hageja ja ISS Eesti AS. Seega puudub vajadus hinnata, kas teised korteriomanikud on kiitnud lepingu sõlmimise heaks. Puuduvad ka muud asjaolud (nt majanduskava kinnitamine, mille raames kiidetaks heaks ISS Eesti AS-iga sõlmitud lepingu täitmine), mida oleks võimalik käsitada korteriomanike tahtena hoida kaasomand korras ISS Eesti AS-iga sõlmitud lepingu abil. Seega ei ole võimalik rahuldada hageja nõuet

-i alusel. 5.5. Võimaliku käsundita asjaajamisest tuleneva nõude kohta leidis ringkonnakohus järgmist. Käsundita asjaajamisega oleks tegemist juhul, kui hageja oleks hoidnud korras vaidlusaluseid kaasomandi osi ja

tja poleks seda üldse või vajalikul määral teinud. Nii hagejat kui

tjat oleks ähvardanud kõnnitee puhastamata jätmise korral väärteomenetluses karistamine heakorraeeskirjade täitmata jätmise tõttu. 5.5.

1. Kohtule esitatud tõenditest saab teha järelduse, et
2. aasta
3. jaanuaril oli vaidlusaluse kinnistu kõnnitee ohtlikult libe. Nimetatust tulenevalt ei saa teha aga üldistavat järeldust, et kaasomanikud ei teinud midagi kaasomandi vastava osa korrashoiuks, sellest tulenevalt oleks hagejat karistatud väärteoasjas ja seetõttu oli hageja õigustatud sõlmima lepingu välikoristusteenuse osutamiseks. Arvestades Eestis valitsevaid ilmastikuolusid, võivad kõnniteed muutuda kiiresti lumesaju tõttu libedaks ja ohtlikuks, samas võib selline olukord ka iseenesest paremuse poole muutuda. Nagu nähtub käesolevas asjas esitatud väärteomenetluse lõpetamise määrusest, muutusid ilmastikuolud päeva jooksul järsult ka
4. jaanuaril 2008 ja libedus kadus iseenesest. 4

tja on jätnud süstemaatiliselt korrashoiu kohustuse täitmata. 5.5.3. Samuti ei saa väita, et

tja pole libedusega seotud olukordade ennetamiseks ja välistamiseks midagi teinud. Ühekordne munitsipaalpolitsei alustatud väärteomenetlus ei ole selle kinnituseks. Hageja ei ole usaldusväärselt tõendanud, et

tja ei hoidnud korras vaidlusaluseid kaasomandi osasid.

tja tõi esile, et talle kuulub Lonkava Konna Kõrts. Nimetatust saab järeldada, et

tja on kõrtsi pidava äriühingu osanik.

tja väitis, et kõrts tegutseb ajast, mil

tja korteriomandi omandas, ja kõrtsi töötajad hoolitsevad kõrtsi territooriumi (Auli ja Supeluse tänava ala) korrashoiu eest nii kõrtsi avamisel kui ka sulgemisel, vajaduse korral ka muul ajal.

tjale ei ole tehtud mitte ühtegi etteheidet Supeluse 14 heakorra kohta. Samuti väidab

tja, et ISS Eesti AS-i lepingulised kohustused kattuvad sisuliselt kõrtsi töötajate kohustustega.

tja põhistas, miks ei ole võimalik kõrtsi pidada ilma korrashoiukohustust täitmata.

tja väitis, et on sõlminud samas majas asuvate ruumide kasutamiseks kokkuleppe raamatupoe pidajaga, mis sisaldab muuhulgas ka raamatupoe pidaja kohustust teha hoolduskoristustöid. Nimetatu tõendamiseks esitas

tja ruumide kasutamise kokkuleppe. Eelnimetatud tõendiga saab lugeda tõendatuks, et

tja oli võtnud tarvitusele abinõud hoolitsemaks kaasomandiosa korrashoiu eest. Arvestades, et seitsme aasta jooksul (ajavahemikul 2008−2015) on munitsipaalpolitsei ühel korral algatanud väärteomenetluse ja ühel korral juhtinud kinnistu omaniku tähelepanu libedustõrje kohustuse täitmata jätmisele, ja arvestades Eestis valitsevate kiiresti muutuvate ilmastikuoludega, ei ole asjas esitatud tõenditest võimalik teha järeldust, et

tja jättis määruse pst 14 tuleneva kohustuse täitmata või tegi seda niivõrd ebapiisavalt, et hageja asjaajamine oli õigustatud. 5.5.4. Käsundita asjaajamisele tuginemise välistab seega asjaolu, et hageja ei ole esile toonud ega tõendanud, et esineks vähemalt üks VÕS § 1018 lg 1 pdes 1−3 loetletud asjaolu. Asja materjalidest nähtub, et

tja ei kiitnud asjaajamist heaks, kuna tegevus oli dubleeriv ja tarbetu; ei saa väita, et asjaajamine oleks olnud oluline avalikes huvides (hageja õigusrikkumise ärahoidmiseks ja väärteomenetluse raames karistamise vältimiseks) ning asjaajamine ei vastanud soodustatu huvile ja tema tegelikule või eeldatavale tahtele. 5.6. Võimaliku alusetust rikastumisest tuleneva nõude kohta leidis ringkonnakohus järgmist. Kui ühtegi VÕS § 1018 lg 1 pdes 1−3 nimetatud eeldustest ei esine, kuid hageja osutas

tjale teenust

tja soodustamise tahtlusega (VÕS § 1018 lg 2), tuleks hageja nõue kvalifitseerida VÕS § 1024 lg 4 järgi. Samas oleks

tjale VÕS § 1018 lg 1 pdes 1−3 sätestatule mittevastav teenuse osutamine õigustamatu ja pahauskne VÕS § 1020 lg 1 ja § 1024 lg 1 järgi, mistõttu on sellisel juhul välistatud hageja alusetust rikastumisest tulenevad hüvitisnõuded VÕS § 1024 lg 4 järgi. VÕS § 1041 kohaselt võib isik, kes on täitnud teise isiku kohustuse, olemata selleks õigustatud ega kohustatud, nõuda isikult, kelle kohustuse ta täitis, täitmiseks tehtud kulutuste hüvitamist niivõrd, kuivõrd see isik on kohustusest vabanemise tõttu rikastunud ajal, mil ta tema vastu kulutuste hüvitamise nõude esitamisest teada sai või teada saama pidi. 5

tja oli jätnud täitmata enda heakorraeeskirjast tuleneva kohustuse. Kui käsitada võlausaldajatena teisi korteriomanike ühisuse liikmeid nende sisesuhtes, siis said

tja kohustused tuleneda korteriomanike häälteenamusega vastuvõetud otsusest ning sellise otsuse puudumise tõttu pole võimalik väita, et

tjal oli selline kohustus korteriomanike ühisuse vastu. Seega ei ole täidetud ka VÕS § 1041 eeldused. 5.

1. Hageja nõude rahuldamata jätmise tõttu puudub vajadus hinnata nõude aegumist. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED
2. Hageja palub kassatsioonkaebuses ringkonnakohtu otsuse tühistada ja jätta jõusse maakohtu otsuse. Hageja palub

tjalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja mõista 509 eurot 67 senti ja seadusjärgse viivise sellelt. Ringkonnakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust – KOKS § 36 lgd 2 ja 3,

§ 13lgt 1 ning AÕS § 72 lgt 4, § 74, § 75, § 229 lgt 1 ja § 230 lgt 1.

Pärnu linna KOKS § 36 alusel kehtestatud koormis, mis paneb kinnisasja omanikule kohustuse tagada kinnisasja heakord, on

§ 13lgs 1 nimetatud avalik-õiguslik reaalkoormatis.

Isegi kui tegemist ei ole avalik-õigusliku reaalkoormatisega, tuleb selle kohustuse täitmiseks tehtud kulutuste suhtes siiski analoogia korras kohaldada

§ 13lgd 1 ja 2.

Võrreldes KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 sätestatud koormist AÕS § 229 lgs 1 ja § 330 lgs 1 sätestatud avalik-õigusliku reaalkoormatise mõistega, tuleb asuda seisukohale, et tegemist on kattuvate õiguskontseptsioonidega. Reaalkoormatis ja koormis kattuvad osas, millega pannakse seaduse alusel kinnistu igakordsele omanikule kohustus teha teatud tegusid kohaliku omavalitsuse kasuks. Ekslik on ringkonnakohtu seisukoht, et heakorra tagamiseks kehtestatud koormised ei ole kehtestatud seadusega. Koormised on kehtestatud KOKS §ga 36, koormise täpsem ulatus on kehtestatud madalamal seisvate õigusaktidega. Ringkonnakohus on menetlusnorme rikkudes jätnud käsitlemata hageja väited AÕS §de 74 ja 75 kohta. Analoogia korras saaks kohaldada ka AÕS § 72 lgt 4. Mitmete ringkonnakohtu järelduste puhul ei nähtu, et need rajaneksid asjas kogutud tõenditel. Ringkonnakohus on jõudnud ebaõigele järeldusele, et

tja täitis ka ise KOKS § 36 lgs 2 nimetatud koormist. Ringkonnakohus oleks pidanud arvestama ka seda, et hageja ei saa tõendada negatiivset asjaolu (

tja heakorrakohustuse täitmata jätmist). Seega oli selles küsimuses tõendamiskohustus

tjal. 7.

tja leiab vastuses kassatsioonkaebusele, et kaebus tuleb jätta rahuldamata ja ringkonnakohtu otsus muutmata. Kui kassatsioonkaebus siiski rahuldatakse, tuleb kohaldada aegumist hageja nende nõuete osas, mis muutusid sissenõutavaks enne 1. jaanuari 2011 (4289 eurot 71 senti).

tja palub hagejalt kassatsiooniastme menetluskuluna välja mõista 1045 eurot ja seadusjärgse viivise sellelt. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT 8. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi väära tõlgendamise tõttu tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p 1 alusel tühistada ning asi tuleb saata uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kassatsioonkaebus rahuldatakse osaliselt. 6

tja sisesuhtes tekkinud korteriomanike ühisus

§ 8lg 1 kohaselt.

Majas ei ole tuvastatud asjaoludel asutatud korteriühistut ega valitud valitsejat. Kolleegium lähtub neist asjaoludest. 10. Kolleegium ei nõustu ringkonnakohtuga, et asjas ei saa kohaldada korteriomandiseaduse sätteid.

§ 13

lg 1 esimese lause kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega.

§ 13

lg 2 järgi on korteriomanik kohustatud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutused teistele korteriomanikele hüvitama

§ 13lgs 1 nimetatud suuruses.

10.1. Ringkonnakohus on leidnud

§ 13

lg 1 kohta, et selles nimetatud avalik-õiguslik reaalkoormatis on sisult sarnane KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 nimetatud koormisega, aga

§ 13lgt 1 ei saa siiski tõlgendada laiendavalt.

Ringkonnakohus leidis veel, et viidatud kahe institutsiooni erinevus on selles, et koormist võib kehtestada seadusest madalamal seisvate õigusaktidega. 10.2. Erinevalt ringkonnakohtust leiab kolleegium, et

§ 13lgt 1 saab käesoleval juhul kohaldada.

Esmalt tuleb vastata küsimusele, kas

§ 13

lg 1 üldse annab ühele korteriomanikule nõudeõiguse teise korteriomaniku vastu, sest primaarselt sätestab lg 1 üksnes kaasomanike kaasomandiga seotud kulutustes ja viljades osalemise proportsiooni. Kolleegium tugineb sellele küsimusele jaatavalt vastates eelkõige Riigikohtu varasemale lahendile, mis on tehtud AÕS § 75 lg 1 kohta. AÕS § 75 lg 1 sätestab, et kaasomanik kannab vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Seega on AÕS § 75 lg 1 sisuliselt väga sarnane

§ 13lg 1 esimesele lausele.

Riigikohus on leidnud, et AÕS § 75 lg 1 annab teistele kaasomanikele omavahelises suhtes õiguse nõuda, et iga kaasomanik osaleks ühiste kulutuste kandmises, sellise nõude võib vajadusel ka kohtusse esitada (vt lähemalt Riigikohtu 2. novembri 2005. a otsus tsiviilasjas nr 32110505, pd 27, 28). Samuti tugineb kolleegium analoogia alusel

§ 13

lgle 2, mis sätestab sõnaselgelt korteriomaniku nõudeõiguse teiste korteriomanike vastu kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulude hüvitamiseks. Viimati nimetatud kulud võivad olla tekkinud ka nt sellest, et üks korteriomanik tellib kaasomandi eseme korrashoiuks vajalike toimingute tegemise kolmandalt isikult. Kolleegium lisab, et

§ 13

lgte 1 ja 2 kohaldamise korral tuleb silmas pidada

§ 13

lgs 3 sätestatut, st et korteriomanik ei ole kohustatud hüvitama kaasomandi eseme korrapäraseks korrashoiuks vajalikest kulutustest suuremaid kulutusi, millega ta ei ole nõustunud. 10.3. Kolleegiumi hinnangul on

§ 13

lgs 1 sätestatud avalik-õiguslik reaalkoormatis ja KOKS § 36 lgtes 2 ja 3 sätestatud koormis piisavalt sarnase sisuga, et oleks võimalik järeldada KOKS § 36 lgte 2 ja 3 koormise hõlmatust

§ 13lg 1 järgse avalik-õigusliku reaalkoormatise mõistega.

10.3.

1. AÕS § 229 lg 1 kohaselt võib kinnisasja koormata selliselt, et kinnisasja igakordne omanik peab tasuma isikule, kelle kasuks reaalkoormatis on seatud, perioodilisi makseid rahas või natuuras või tegema teatud tegusid. Õiguskirjanduses on toodud selliste tegude näideteks naaberkinnisasjade vahelise aia korrashoiukohustus, teeservituudi alusel kasutatava tee korrashoiukohustus (Asjaõigusseadus II, Kommenteeritud väljaanne, Juura 2014, AÕS § 229 komm. 3.
2. c). AÕS § 230 lg 1 järgsel avalik-õiguslikul reaalkoormatisel võib olla sarnane sisu, see seatakse aga seaduse alusel riigi, kohaliku omavalitsuse või muu avalik-õigusliku juriidilise isiku kasuks. Senises Eesti õiguspraktikas ei ole avalik-õigusliku reaalkoormatise kinnistusraamatusse kandmist kasutatud, sellelaadsed kohustused kehtestatakse avalike normidena. Kinnistute ja sellega vahetult piirneva üldkasutatava territooriumi heakorda puudutava koormise või heakorraeeskirja täitmiseks koormise 7

§ 13

lg 1 annab seega korteriomanikule nõudeõiguse teise korteriomaniku vastu, kui ta on täitnud kaasomandil KOKS § 36 alusel kehtestatud koormisest tulenevad kohustused, tehes selleks vajalikke kulutusi rohkem, kui seda näeb ette tema kaasomandiosa suurus. Piisav ei ole ringkonnakohtu tuginemine reaalkoormatise seadusest tulenevale ja koormise seadusest madalamal seisvast õigusaktist tulenevale iseloomule. KOKS § 36 lg 4 kehtestab koormise määramist võimaldava delegatsiooninormi. Kolleegium märgib täiendavalt, et alates

1. juulist 2015 on sarnane avalik-õiguslik koormis kehtestatud ka otse seaduse tasandil. Nimelt näeb ehitusseadustiku § 97 lg 6 ette, et linnas, alevis ja alevikus on teega külgneva maatüki omanik kohustatud korraldama sõidutee ja tema kinnisasja vahel asuval kõnnitee koristuse, sealhulgas lume ja libeduse tõrje, tasemel, mis võimaldab kõnniteel ohutult liigelda.
2. Kuna asjas on võimalik kohaldada eriregulatsioonina

§ 13

lgt 1 (või lgt 2, kui tuvastataks, et korrashoitav territoorium või osa sellest kuulus kaasomandi eseme hulka), ei ole võimalik ega vajalik analüüsida hageja õiguslikke väiteid AÕS § 75 jt sätete kohta ning käsundita asjaajamise ja alusetu rikastumise kohta. 12. Eespool nimetatud põhjustel tuleb ringkonnakohtu otsus tühistada ja asi saata uueks läbivaatamiseks ringkonnakohtule. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul analüüsida

§ 13

lg 1 kohaldamise võimalikkust eelkõige selles tähenduses, kas hageja tehtud kulud olid vajalikud. Kolleegium peab vajalikuks märkida, et TsMS § 229 lg 2 esimese lause tähenduses ei saa tõendiks lugeda menetlusosalise senises menetluses esitatud väiteid selle kohta, et Supeluse 14 asuva kõrtsi töötajad on täitnud territooriumi korrashoiukohustust. Selliseid väiteid tuleks tõendada TsMS § 229 lg 2 esimeses lauses nimetatud tõenditega. Ringkonnakohtul tuleb mh hinnata ka seda, kas

tja korrashoiukohustuse väidetavat täitmist tõendab asjaolu, et

tja sõlmis ruumide kasutamise lepingu raamatupoe pidajaga, kui raamatupoe pidaja ainus tasu Pärnu kesklinnas asuvate ruumide kasutamise eest seisnes territooriumi korrashoidmise kohustuses (I kd, tl 168), ning seda olukorras, kui territooriumi hoidsid

tja enda väidete kohaselt korras

tjale kuuluva kõrtsi töötajad. Rahuldada ei saa kassatsioonkaebuse taotlust jätta jõusse maakohtu otsus, sest maakohus ei ole hinnanud

tja vastuväiteid ja esitatud tõendit (leping raamatupoe pidajaga), sellele rikkumisele on tuginetud ka

tja apellatsioonkaebuses (II kd, tl 2 jj).

1. Kolleegium leiab, et nõude aegumisele tuleb eelduslikult (tuvastatud on korteriomanike ühisuse olemasolu) kohaldada TsÜS § 149, mille esimese lause kohaselt on seadusest tuleneva nõude aegumistähtaeg üldjuhul kümme aastat selle nõude sissenõutavaks muutumisest. Riigikohus on leidnud, et korteriomanike ühisusest tuleneb eriline seadusjärgne võlasuhe korteriomanike kui kaasomanike vahel VÕS § 3 p 6 mõttes (vt nt Riigikohtu
2. detsembri
3. a otsus tsiviilasjas nr 32112913, p 19). Hageja nõue

tja vastu ei põhine tehingul, kuigi hageja paneb maksma nõudeid tehingust, mille ta sõlmis välissuhtes ISS Eesti AS-iga. 13.1. Kolleegium märgib, et maakohus on rahuldanud hageja nõude

§ 13

lg 1 alusel (maakohtu otsuse põhjendava osa p 4), kuid aegumist lahendades on lähtunud

§ 13lgst 2 (maakohtu otsuse põhjendava osa p 14). Ainuüksi see asjaolu ei toonud siiski kaasa ebaõiget 8

§ 13

lgst 1 kui ka lgst 2 tulenev nõue on korteriomanike ühisuse võlasuhtest tulenev nõue. 13.2.

tja on vastuses hagile (I kd, tl 67 jj) esitanud ka väiteid selle kohta, et hageja ei ole teda lepingu sõlmimisest esimesel võimalusel teavitanud.

tja on viidanud VÕS § 1023 lgle 3, mille kohaselt, kui vastavalt asjaoludele on ilmne, et asjaajamisele asumisel ei olnud käsundita asjaajajal kavatsust nõuda soodustatult kulutuste hüvitamist või tasu maksmist, siis tal ka ei ole selliseid nõudeõigusi. Kuigi praeguses asjas käsundita asjaajamise sätteid ei kohaldata, väljendab VÕS § 1023 lg 3 üldist heas usus käitumise põhimõtet (vt TsÜS § 138), olles selle üks eraldi reguleeritud juhtum. Hageja on hagis viidanud sellele, et tema üritas

tjale lepingust teada anda alates

1. aastast. Lepingu ISS Eesti AS-iga sõlmis hageja aga juba
2. a jaanuaris. Selliselt ei pruugi hageja käitumine lepingu sõlmimisel ja sellest pikka aega teavitamata jätmisel kolleegiumi arvates vastata mõistliku isiku käitumisele, arvestades ka seda, et hageja pidi eelduslikult olema teadlik sellest, et lepingu sõlmimisega kaasnevad kulud langevad suures osas just

tjale, kelle kaasomandiosa on hageja kaasomandiosast oluliselt suurem. Samas on Riigikohus korduvalt viidanud, et aegumistähtaja jooksul nõude maksmapanekut saab pidada hea usu põhimõtte vastaseks üksnes erandlikel asjaoludel (vt nt Riigikohtu

1. detsembri
2. a otsus tsiviilasjas nr 32112814, p 11 ja seal viidatud varasemad lahendid). Viidatud otsuses on ka leitud, et eelkõige peaks selliseks erandlikuks asjaoluks olema võlausaldaja vastuoluline käitumine, mis jätab võlgnikule mulje, et ta on oma nõude sissenõudmisest loobunud. Kolleegiumi eespool antud eelduslik ja seni tuvastatud ning esitatud asjaoludel põhinev hinnang hageja käitumisele lepingu sõlmimisest teavitamata jätmisel ning sellele järgnenud haginõude esitamine alles
3. a ei tähenda TsMS § 688 lgte 3−5 tõttu seisukohta selle kohta, et tegemist on erandliku asjaoluga, mis annab aluse takistada hageja nõude maksmapanekut. Küll on kolleegiumi arvates pooltel vaidluse kõiki asjaolusid arvestades mõistlik sõlmida asjas kompromiss.
4. Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.
5. Hageja kassatsioonkaebuse osalise rahuldamise tõttu tuleb talle TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada kaebuselt tasutud kautsjon. Henn Jõks 9