Obsah (7)

§ 331§ 163§ 651§ 232§ 162§ 174§ 445

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Kersti Kerstna-Vaks, Triin Uusen-Nacke Otsuse tegemise aeg ja koht Tartu, 24. november 2017. a Tsiviilasja num

§ 331lg-st 1.

Kostja leiab, et hinna alandamise materiaalõiguslik alus on ära langenud. Korteris nr X elanud isik, kelle tegevuse tõttu tekkis kortermajas lõhnareostus ning levisid parasiidid, suri 2016 detsembris. Korteri nr X pärijad teostasid 2017 jaanuaris korteris remondi, likvideerisid olmeprügi ning negatiivne mõju korterelamule on ära langenud. Kuivõrd ebasanitaarne olukord on kõrvaldatud, puudub alus hinna alandamiseks. Korter vastab keskmisele kvaliteedile vastavalt VÕS § 77 lg-le

1. Korterelamu kaasomandis oleva osa hetkelise seisukorra kohta saab anda ütlusi Vassili Kovaltšuk, kes elab samas trepikokojas korteris nr
2. Kui hageja ei loobu enda nõudest, esitab kostja taotluse tunnistaja Vassili Kovaltšuki ülekuulamiseks. Kostja ei nõustu hageja seisukohaga, et kohtul puudub diskretsiooniõigus mitteõiguslike asjaolude hindamiseks ning seega ei oleks tohtinud kohus ise määrata mittekohase täitmise väärtust. Riigikohus on oma lahendis nr 3-2-1-85-13 leidnud, et kohus võib määrata nii puudustega kui puudusteta eseme väärtused kindlaks diskretsiooniõiguse alusel. Maakohus on õigesti viidanud, et lisahinnangus ei ole arvestatud sellega, et ebameeldiv lõhn ei esine kogu aeg korteris, vaid peamiselt köögis. Lisahinnang on koostatud üksnes hageja selgitusi arvestades. Maakohus on lisahinnangu pinnalt jõudnud järeldusele, et mittekohase täitmise väärtus tuleb ümber hinnata. Kostja hinnangul ei ole tõendatud, et korteris esineks puuduseid, mis annaks õiguse hinna alandamiseks. Korteriomandi puudusena saaks käsitleda kestvalt häirivat püsivat lõhna ning olmeparasiitide olulist esinemist, mida asjas tõendatud ei ole. Tunnistajate ütlustest ei ole võimalik üheselt sedastada, kas ja millise intensiivsusega esineb lõhnareostust ja olemparasiite hagejale kuuluvas korteris. Maakohus jättis nõuetekohaselt põhjendamata, miks pidas kohus hageja vande all antud seletusi usaldusväärsemaks kui kostja poolt vande all antud seletusi. Maakohus ei põhjendanud, miks kostja väited on maakohtu arvates vastuolulised või mitteusutavad. Maakohus on menetluskulude jaotamisel õigesti lähtunud

§ 163

lg-st 1.

§ 163

lõike 2 kohaldamiseks oleks olnud alust, kui hageja oleks kostjale kohtumenetluses pakkunud 6 kompromissi. Antud juhul seda asja materjalidest ei nähtu ning seega tuleb hageja väited kohtulahendi vastuolu osas hea usu põhimõttega jätta tähelepanuta. Kostja on seisukohal, et kui on tavaline, et vanemates kortermajades esineb kahjureid, on vaidlusalune korteriomand võrdväärne teiste vanemate majades olevate korteriomanditega. Seega ei saa pidada asjaolu, mis on tavapärane sama liiki asjadele, tavapäratuks antud vaidluse raames ehk korteriomandi puuduseks. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 6. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb tühistada menetlusõiguse rikkumise tõttu osas, millega maakohus jättis menetluskulud poolte endi kanda. Hageja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele menetluskulude jaotamise osas. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Ringkonnakohus muudab maakohtu menetluskulude jaotust ja jätab 50% hageja menetluskuludest kostja kanda ning 50% kostja menetluskuludest hageja kanda. Ringkonnakohtus kantud menetluskulud jäävad hageja kanda.

§ 651

lg 1 järgi kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Tartu Maakohtu otsust ei ole vaidlustatud osas, milles maakohus hagi rahuldas ja alandas ostuhinda 4250 euro võrra ning mõistis välja sissenõutavaks muutunud viivise summas 177 eurot 47 senti ja viivise põhinõudelt 4250 eurot alates

1. jaanuarist 2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni.
2. Hageja nõuab kostjalt ostuhinna alandamist või alternatiivselt kahju hüvitamist. Ringkonnakohtus ei ole vaidluse all maakohtu poolt tuvastatud asjaolud, mille kohaselt on hageja ja kostja vahel sõlmitud
3. oktoobril 2015 notariaalne korteriomandi müügi- ja asjaõigusleping korteriomandi asukohaga XX Tartu (I kd, tl 12-24) võõrandamiseks müügihinnaga 42 500 eurot. Müügileping on kehtiv ja müügihind on tasutud. Pooled ei vaidle selle üle, et korteri turuväärtus oli
4. oktoobri 2015 eksperthinnangu kohaselt 42 500 eurot (I kd, tl 25-52). Hageja tegi kostjale
5. aprillil 2016 notariaalse hinna alandamise avalduse (I kd, tl 58-61), mille kostja sai kätte
6. aprillil 2016 (tl 62). VÕS § 112 lg 1 esimese lause järgi võib lepingupool juhul, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise, alandada tema poolt selle eest tasumisele kuuluvat hinda võrdeliselt kohustuse mittekohase täitmise väärtuse suhtele kohase täitmise väärtusesse. Kostja andis hagejale korteri valduse üle
7. oktoobril 2015 (I kd, tl 127). Maakohus rahuldas hageja nõude osaliselt leides, et täidetud on hinna alandamise materiaalsed ja formaalsed eeldused (maakohtu otsuse p 28). Kostja maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebust ei esitanud, seega ei ole apellatsioonimenetluses vaidluse all hinna alandamise eeldused (kas korteri, vaid hinna alandamise ulatus.
8. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on hinna alandamise nõude osalisel rahuldamisel õigesti kasutanud diskretsiooniõigust. Kostja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud. Maakohtu hinnangul on menetluses leidnud tõendamist pikaajaliste olmeparasiitide s.o prussakate olemasolu (otsuse p 18). Maakohus ei ole asunud seisukohale, et lõhnareostus korteris puudus, seega ei ole hageja apellatsioonkaebuse viited tõenditele lõhnareostuse kohta (apellatsioonkaebuse p 6) asjakohased. Maakohus on põhjendatult jätnud näriliste esinemise korteris käsitlemata. Maakohus on otsuse p-s 17 tuginenud hageja enda vande all antud ütlustele, et „närilisi ei ole ma oma korteris õnneks 7 näinud. Seda probleemi tean naabritelt.“ (I kd, tl 139). Seega on õiguslikult põhjendamatud ka hageja apellatsioonkaebuse väited, et näriliste eksisteerimine korteriomandil on menetluses tõendatud. Korteriomandi püstaku koosoleku protokolli otsus (I kd, tl 53) ei nimeta hageja korterit, närilistele hageja korteris ei viita ka majahalduri tõend tõrjete kohta (I kd, tl 122). Tunnistaja Veiko Maastik viitab koridoris nähtud hiirele ja surnud hiirtele, mida ta on näinud, kuid sellest ei tulene, et hiired oleksid olnud hageja korteris (I kd, tl 134). Tunnistaja Jüri Juntsoni ütlused hiiri ei puuduta, tunnistaja A. Kõivu korteris oli ükskord hiir, kelle sai kätte tunnistaja kodus olnud kass (I kd, tl 137). Kostja väitel on „hiiri sisse tulnud talve tulekul mingiks ajaks“ (I kd, tl 140). Ringkonnakohus leiab, et ükski nimetatud tõenditest ei viita otseselt näriliste probleemile hageja korteris. Iseenesest on õige hageja väide, et korteriomandi hinda mõjutab ka kaasomandi osa seisukord, kuid ühestki menetluses esitatud tõendist ei tulene, et näriliste probleem ka trepikojas oleks olnud ilmselge, intensiivne, otseselt elukvaliteeti mõjutav. Harva esinev üksikute elusate või surnud hiirte nägemine trepikojas ei ole üldjuhul asjaolu, mis korteriomandi kaasomandi osa kasutamist ja hinda mõjutaks.
9. Ringkonnakohus on seisukohal, et maakohus on põhjendatult lähtunud mittekohase täitmise väärtuse kindlaksmääramisel mitte ainult hageja esitatud lisahinnangust (I kd, tl 55 jj), vaid arvestanud asjas kogutud tõendeid kogumis, sh hageja enda vande all antud ütlustega.
10. veebruari 2016 lisahinnangu koostamisel on hindaja lähtunud tellija esitatud infost. Domus Kinnisvara eksperthinnangu nr 0479-15-TA koostamiseks (nimetatu oli aluseks turuhinna määramisel) korteri ülevaatuse teinud hindaja ei täheldanud eluruumis tavapärasest erinevat lõhna ega prussakaid. Lisahinnangu koostamise raames käisid
11. veebruaril 2016 korteris kutseline hindaja K. Gross ja Domus Kinnisvara Lõuna-Eesti OÜ juhataja S. Metsa, kes ei tundnud haisu ega näinud prussakaid. Hageja enda ütluste kohaselt „vahepeal ei ole nagu mingit lõhna, siis vahepeal tuleb kirbe prügi lõhn üles“ (I kd, tl 139). Seega on maakohus hinnanud õigesti kõiki tõendeid kogumis ja leidnud, et mõju vara turuväärtusele on 10%.
12. Ringkonnakohus leiab, et olukorras, kus poolte vahel oli vaidlus puuduse olemuse üle, menetluses on ära kuulatud tunnistajad ning esitatud dokumentaalsed tõendid ning ühestki tõendist ei tulene otseselt puudusega eseme väärtus, on maakohus õigesti kohaldanud VÕS § 112 lg 1 kolmandat lauset, mille järgi otsustab väärtuste suuruse asjaolusid arvestades kohus juhul, kui kohase ja mittekohase täitmise väärtusi ei saa täpselt kindlaks teha. Nimetatud sätte järgi on kohtule antud diskretsiooniõigus kohase ja mittekohase täitmise väärtuste kindlaksmääramiseks (vt Riigikohtu
13. oktoobri
14. a. otsus tsiviilasjas 3-2-1-85-13, p 11). Maakohus määras mittekohase täitmise väärtuse, tuginedes asjas kogutud tõenditele ning hageja esitatud lisahinnangule. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole diskretsioonipiire ületanud. Maakohus leidis otsuse p-s 32, et hageja esitatud lisahinnang (I kd, tl 55 jj) korteri väärtuse kohta ei arvesta kõiki menetluses ilmnenud asjaolusid. Ekslik on apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt puudub kohtul diskretsiooniõigus mitteõiguslike asjaolude hindamisel.

§ 232

lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks ette kindlaksmääratud jõudu.

§ 232lg 1 kohaselt hindab kohus kõiki tõendeid igakülgselt (vt Riigikohtu 22.

novembri 2010 otsus tsiviilasjas 3-2-1-99-10, p 14). Ka eksperdiarvamus ei ole kohtule siduv, vaid üks tõenditest, mida kohus peab koos teiste tõenditega kriitiliselt analüüsima (vt Riigikohtu

1. oktoobri 2007 otsus tsiviilasjas 3-2-1-81-07, p 11). Seega on kohtul kohustus võtta seisukoht menetluses esitatud tõendite kohta. Maakohus on kuulanud ära pooled vande all ning kuulanud ära tunnistajad. Hageja apellatsioonkaebuse väide, et ta ei saanud esitada ühtegi seisukohta mittetäieliku väärtuse suuruse kohta, ei ole põhjendatud. Hageja esitas lisahinnangu nimetatud väärtuse kohta. Hageja pakutud kompromiss 8000 eurot (I kd, tl 125) on ligilähedane 8 hageja nõudele ning sellises olukorras ei ole põhjendatud täiendava hinnangu küsimine hinna alandamise ulatuse suhtes, maakohtu seisukoha kujunemine otsuses on järgitav. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata põhinõude suuruse osas, siis jätab ringkonnakohus rahuldamata kostja taotluse tunnistaja V. Kovaltšuki ülekuulamiseks. Hageja alternatiivne nõue kahju hüvitamiseks oli hagis esitatud üksnes juhuks, kui kohus leiab, et hagi ei kuulu hinna alandamise alusel rahuldamisele (I kd, tl 9). Maakohus leidis otsuse p-s 36, et kuna kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4250 eurot hinna alandamise alusel, ei asu kohus analüüsima hageja alternatiivset nõuet. Hageja maakohtu seisukohta apellatsioonkaebuses ei vaidlustanud.
2. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga menetluskulude jaotamise osas. Maakohus on põhjendamatult jätnud menetluskulud poolte endi kanda.

§ 163

lg 1 järgi kannavad pooled hagi osalise rahuldamise korral menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Maakohus rahuldas hageja nõude pooles ulatuses. Hageja on märkinud menetluskuludeks 3139 eurot 35 senti, kostja menetluskulud on 1116 eurot. Hageja pakutud kompromiss ei anna alust

§ 163

lg 2 järgi menetluskulude jätmiseks kostja kanda, sest hageja kompromissettepanek oli ligilähedane hageja nõude suurusele. Enne apellatsioonkaebuse esitamist pakutud kompromiss ei mõjuta menetluskulude jaotust maakohtus. Asjakohased ei ole kostja viited hageja kohtumenetlusest saadud kasule. Ringkonnakohus leidis, et maakohus on õigesti lugenud puudustega asja hinna. Ringkonnakohus jätab

§ 162

lg 1 ja § 171 lg 1 alusel hageja poolt maakohtus kantud menetluskulud 50% ulatuses kostja kanda ja kostja menetluskulud 50% ulatuses hageja kanda. 12.

§ 174

lg-te 3 ja 5 kohaselt kui maakohus määrab kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse ja kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse peale kaevatakse edasi, määrab kaebust lahendav kõrgema astme kohus kindlaks selles kohtuastmes kantud menetluskulude rahalise suuruse. Kui madalama astme kohus määras menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses ja kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, muudab kõrgema astme kohus vajaduse korral madalama astme kohtu kindlaksmääratud menetluskulude rahalist suurust. 12.

1. Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja menetluskulud maakohtus õigusabikulu 2526 eurot koos käibemaksuga, riigilõiv 550 eurot ja transpordikulu 63 eurot 35 senti. Kokku on hageja menetluskulu maakohtus 3139 eurot 35 senti. Ringkonnakohus peab hageja esindaja tunnitasu 120 eurot koos käibemaksuga 21,05 tunni ulatuses maakohtu menetluses põhjendatuks. Samuti on põhjendatud hagiavalduse esitamisel tasutud riigilõiv 550 eurot ning
2. novembril 2018 kohtuistungile sõitmise kulu bussipiletid Tallinn-Tartu-Tallinn summas 25 eurot 10 senti ja
3. detsembril 2016 istungil osalemise küttekulu Tallinn-Tartu-Tallinn summas 38 eurot 25 senti. Kuna käesoleva otsuse p 11 kohaselt jääb 50% hageja menetluskuludest kostja kanda, siis kuulub kostjalt hageja kasuks menetluskuludena maakohtus väljamõistmisele 1569 eurot 68 senti (3139,35×50%). Ringkonnakohus rahuldab hageja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud maakohtus 1569 eurot 68 senti koos käibemaksuga. 12.
4. Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud maakohtus õigusabikulu 1116 eurot koos käibemaksuga. 9 Ringkonnakohus peab kostja esindaja tunnitasu 72 eurot koos käibemaksuga 15,5 tunni ulatuses maakohtu menetluses põhjendatuks. Kuna käesoleva otsuse p 11 kohaselt jääb 50% kostja menetluskuludest hageja kanda, siis kuulub hagejalt kostja kasuks menetluskuludena maakohtus väljamõistmisele 558 eurot (1116×50%), koos käibemaksuga. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud maakohtus 558 eurot koos käibemaksuga.
5. Ringkonnakohus, arvestades apellatsioonikaebuse rahuldamise ulatust (s.o menetluskulude jaotuse osas) jätab apellatsioonkaebuse esitamisega kaasnenud menetluskulud

§ 162lg 4 alusel hageja kanda.

Kostja menetluskulude nimekirja kohaselt on kostja menetluskulud ringkonnakohtus õigusabikulu 417 eurot koos käibemaksuga. Kostja eest on õigusteenuse toetust summas 140 eurot tasunud Eesti Vabariik. Kostja on tasunud õigusteenuse osutajale kokku 277 eurot, millest 5 eurot on lepingutasu ja 272 eurot on õigusabiteenus. Ringkonnakohus peab kostja esindaja tunnitasu 40 eurot koos käibemaksuga põhjendatuks. Ringkonnakohus peab põhjendatuks ka õigusteenuse osutamisele kulunud aega 10,43 tundi. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole kostja tõendanud, et õigusteenuse osutamiseks kostjale makstud toetus tuleb kostjal riigile tagastada. Kostja poolt viidatud justiitsministri 5. jaanuari 2017 määrus nr 1 „Üldise õigusnõustamise sihtgrupp ja õigusvaldkonnad ning selle nõustamise kättesaadavuse parandamiseks antava toetuse jagamise tingimused ja kord“ ei reguleeri riigi poolt makstava toetuse hüvitamise kohustust riigile. Seega ei kuulu riigi poolne toetus summas 140 eurot hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele. Ringkonnakohus rahuldab kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt ja mõistab hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud ringkonnakohtus 277 eurot koos käibemaksuga. Ringkonnakohus, lähtudes

§ 445

lg 1 teisest lausest, kui pooled esitavad menetluses teineteise vastu tasaarvestatavad nõuded ja kohus mõlema poole nõuded täielikult või osaliselt rahuldab, tasaarvestab resolutsioonis poolte nõuded rahuldatud osas. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista menetluskulu summas 734 (seitsesada kolmkümmend neli) eurot 68 senti. /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp /allkirjastatud digitaalselt/ /allkirjastatud digitaalselt/ Kersti Kerstna-Vaks Triin Uusen-Nacke 10