← Eesti

2-16-9483/47

Obsah (6)§ 2611§ 641§ 257§ 63§ 2612§ 65

RIIGIKOHUS TSIVIILKOLLEEGIUM KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohtuasja number 2169483 Otsuse kuupäev Tartu, 17. jaanuar 2018 Kohtukoosseis Eesistuja Peeter Jerofejev, liikmed Henn Jõks ja Ants Kull K

) §s 2612 sätestatud korras, siis müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahelisest lepingust saab taganeda ainult müüja. Kostja ja hageja vahel ei olnud lepingulist suhet ja seega sai vaid kolmas isik esitada lepingust taganemise avalduse.

  1. Harju Maakohus rahuldas
  2. jaanuari 2017 otsusega hagi ja kohustas kostjat andma nõusoleku kinnistu omanikukande muutmiseks, selle 581/2849 suuruse mõttelise osa kohta tehtud kostja 2

(7)2 2-16-9483 omanikukande kustutamiseks ja mõttelise osa omanikuna hageja kinnistusraamatusse kandmiseks. Maakohus asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega ja jättis jõusse kohaldatud hagi tagamise, millega kanti kinnistusraamatusse kostjale kuuluvale kinnistu mõttelisele osale käsutamise keelumärge hageja kasuks. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt müüs kolmas isik müügilepingu järgi kinnisasja mõttelise osa hinnaga 20 451 eurot 68 senti. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 244 lg 1 järgi tekkis kostjal ostueesõigust teostades kohustus tasuda kolmandale isikule kui müüjale sama summa. Kostja seda kohustust ei täitnud, misjärel andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja ostuhinna tasumiseks ning juhul, kui kostja ostuhinda ei tasu, taganeb ta kostjaga tekkinud müügilepingust. Kuivõrd kostja ostuhinda ei tasunud, oli kolmandal isikul alus müügilepingust taganeda. Kostja oleks

§de 2611 ja 2612 järgi vabanenud kolmandale isikule ostuhinna tasumise kohustusest, kui ta oleks tasunud ostuhinna hagejale.

§ 2611

lgst 2 tulenevalt võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud ostuhind. Kuna kostja ei tasunud ostuhinda hagejale, siis oli kolmandal isikul õigus nõuda ostuhinna tasumist endale. Kuivõrd kostja ostuhinda hagejale kui esialgsele ostjale ei tasunud, siis puudus hagejal kohustus vabastada kinnisasja valdus. Kolmas isik taganes põhjendatult tema ja kostja vahelisest müügilepingust. Sellises olukorras kehtis kolmanda isiku ja hageja vahel sõlmitud esialgne müügileping, mille alusel sai hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Kuna hageja asemel on kinnistusraamatusse vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanikuna kantud kostja, on kinnistusraamatu kanne vale. Olukorras, kus kolmanda isiku ja kostja vahel on võlaõiguslikust müügilepingust kehtivalt taganetud, oli hagejal õigus esitada asjaõiguslepingu sõlmimisele suunatud nõue

§ 641järgi ning samuti taotleda kostja nõusoleku asendamist kohtuotsusega.

  1. Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palus kostja jätta hageja kanda. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused
  2. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas
  3. juuni 2017 otsusega apellatsioonkaebuse ja tegi uue otsuse, millega jättis hagi rahuldamata. Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jättis kohus hageja kanda. Kolmanda isiku menetluskulud jättis kohus tema enda kanda. Ringkonnakohus tühistas maakohtu kohaldatud hagi tagamise. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt on maakohtu otsuses ebaõigesti märgitud vaidlusaluse kaasomandi mõttelise osa suuruseks 581/
  4. Müügilepingu järgi oli müügilepingu esemeks 543/2849 mõttelist osa. Hageja õigusi ei ole kostja omanikukandega rikutud ja hagejal puudub õigus nõuda kostjalt kande parandamiseks nõusolekut. Kuna kostja teostas kehtivalt ostueesõigust, siis oli kostja ja müüja vahel sõlmitud müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Kostja ostueesõiguse teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja vaheline käsutustehing tühiseks (

§ 257

lg 3,

§ 63lg 3), mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks.

Seega ei ole hageja isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.

§ 641ja tsiviilseadustiku üldosa seaduse (Ts

ÜS) § 68 lg 5 järgi saaks hageja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavaldust andma kohustamist nõuda ainult kolmandalt isikult, kellega on tal sõlmitud müügileping, mitte kostjalt. 3

(7)3 2-16-9483 Lisaks on kolmanda isiku taganemine tema ja kostja vahel sõlmitud müügilepingust VÕS § 118 lg 2 järgi tühine. Kostja ja kolmanda isiku müügilepingust tulenevad kohustused olid vastastikused. Samas on mõlema poole kohustused täitmata ja mõlemad on lepingust tulenevaid kohustusi rikkunud. Kohtul ei ole alust järeldada, et kolmas isik ei saa VÕS § 108 lg 2 järgi valdust kostjale üle anda, rikkumine oleks tekkinud kostjast tingitud põhjusel või põhjusel, et kostja oli vastuvõtuviivituses.

§ 2611

lgst 2 ja §st 2612 ei tulene hagejale (ostjale) kohustust kostjale (ostueesõiguse teostajale) valdust üle anda, mistõttu ei oleks hagejale ostuhinna maksmine taganud kostjale valduse üleandmist. Kostjal oli VÕS § 111 lg 1 alusel õigus keelduda kolmandale isikule müügihinna tasumisest kuni valduse üleandmiseni. MENETLUSOSALISTE PÕHJENDUSED

  1. Hageja palub kassatsioonkaebuses tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu otsus. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on hagejal õigus nõuda ebaõige kande parandamist, kuivõrd ostueesõiguse teostamise tulemusel sõlmitud müügileping kostjaga on lõppenud taganemise tulemusel. Kuna hageja ei ole müügilepingust taganenud, siis on tal kehtiva lepingu alusel õigus saada kaasomandi osa omanikuks, st nõuda enda kandmist kinnistusraamatusse. Kinnistusraamatu kanne on vale, kui see ei ole kooskõlas tegeliku elu asjaoludega. Kostjal ei ole enam õigust olla kinnistu mõttelise osa omanik, kuna müügileping on taganemise tulemusel lõppenud. Müügileping on sõlmitud hagejaga, kes on õigustatud isik nõudmaks kolmandalt isikult endale omandi üleandmist. Kostja on õigusliku aluseta omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Ebaõige kinnistusraamatu kande parandamise nõue kuulub tegelikult õigustatud isikule. Õigustatud isikuks on esmajoones isik, kellele vaidlusalune kinnisasi tegelikult kuulub. Põhjendamatu on käsitlus, mille järgi peaks müüja nõudma kõigepealt omandi kostjalt tagasi ning alles seejärel saaks hageja nõuda sama omandi üleandmist endale. Hageja õigus nõuda kostjalt omandi üleandmist võib tuleneda VÕS § 1028 lgst
  2. Praegusel juhul on ära langenud hageja ja kolmanda isiku kohustus anda kaasomandi osa kostjale üle. Hageja saab omandi endale tagasi nõuda, sest sisuliselt andis hageja omandi kostjale üle. Ringkonnakohus leidis ekslikult, et kolmandal isikul ei olnud õigust kostjaga sõlmitud müügilepingust taganeda põhjusel, et valduse üleandmine ja ostuhinna tasumine on vastastikused kohustused. Kolmandal isikul oli õigus lepingust taganeda. Kolmas isik täitis enda kohustuse anda omand üle, sest kostja kanti kinnistusraamatusse omanikuna sisse. Kostja müügihinda ei tasunud. Pooled ei ole kunagi vaielnud selle üle, et kolmas isik ei saaks kostjale valdust üle anda. Küll aga võisid nii müüja kui ka hageja keelduda

§ 2611

lg 2 kohaselt valduse üleandmisest, kui kostja ei ole vähemalt ühele neist ostuhinda tasunud.

§ 2612ei anna siiski ostjale nõudeõigust ostueesõigust teostanud isiku vastu.

Kuivõrd kostja raha ei hoiustanud, ei saa hagejale ega kolmandale isikule valduse üle andmata jätmist ette heita. Kohustuse täitmisest keeldumise vastuväide on alati ajutise iseloomuga. Praegusel juhul jättis kostja ostuhinna tasumata enam kui kuue kuu jooksul ja kostja ei esitanud valduse üleandmise nõuet mõistliku aja jooksul. Kuna kaasomandi osa valdus on hagejal, siis võib kostja esitada müüja vastu üksnes lepingust tuleneva kohustuse täitmise nõude (VÕS § 108 lg 1). Kuna nõudeõigus on mõistliku aja möödumise tõttu lõppenud, ei saa kostja enam seda nõuda. Ringkonnakohus võttis asja lahendamisel aluseks kostja tõendamata väite. Ringkonnakohus asus hindama kolmanda isiku võimalusi valduse üleandmiseks, kuigi see asjaolu ei olnud maakohtus üldse vaidluse all. Apellatsioonkaebuses märkis kostja üksnes seda, et tema arvates ei saanud müüja valdust üle anda. Kostja ei esitanud enda väite kinnituseks ühtegi tõendit, mistõttu oleks kohus pidanud jätma selle tähelepanuta. Hageja oli valmis kostjale valduse üle andma, kuid kostja raha ei maksnud. Kostja ei tõendanud siinses asjas, et hageja või müüja keeldusid valduse üleandmisest. 4

(7)4 2-16-9483 Ebaõige on ringkonnakohtu eeldus, et müüjal polnud võimalik kostjale valdust üle anda. Nimetatud valesti tuvastatud asjaolu tõi kaasa väära materiaalõiguse kohaldamise, kuivõrd ringkonnakohus oleks pidanud leidma, et kostja ise takistas valduse üleandmist.
  1. Kostja palub tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ning jätta hagi läbi vaatamata, kuivõrd hageja õigusi ei ole rikutud, ja jätta kõik menetluskulud hageja kanda. Kolmas isik palub rahuldada hageja kassatsioonkaebus, tühistada ringkonnakohtu otsus ja jätta jõusse maakohtu otsus. KOLLEEGIUMI SEISUKOHT
  2. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsuse resolutsioon tuleb jätta muutmata, kuid tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 2 alusel tuleb muuta ringkonnakohtu otsuse õiguslikku põhjendust. Kassatsioonkaebus jääb rahuldamata.
  3. Kohtud on tuvastanud järgmised olulised asjaolud, mida kumbki pool ei ole kassatsioonimenetluses vaidlustanud: •
  4. augustil 2013 sõlmisid kolmas isik ja hageja müügilepingu, millega kolmas isik müüs hagejale 543/2849 mõttelist osa kinnistust; •
  5. novembril 2013 sai kostja teada müügilepingu sõlmimisest; •
  6. jaanuaril 2014 esitas kostja kui kinnisasja kaasomanik ostueesõiguse teostamise avalduse; •
  7. novembri 2014 otsusega tsiviilasjas nr 2143305 rahuldati kostja hagi kolmanda isiku, hageja ning hüpoteegipidaja vastu omandi üleandmiseks ja kinnistusraamatu kannete parandamiseks; •
  8. märtsil 2016 kanti ostja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse; •
  9. märtsi 2016 e-kirjaga andis kolmas isik kostjale täiendava tähtaja ostuhinna 20 451 eurot 68 senti tasumiseks ja teatas, et tasumata jätmise korral taganeb ta
  10. aprillil 2016 kostjaga sõlmitud müügilepingust; • kostja ei ole müügihinda tasunud; • vaidlusalust osa kinnistust valdab hageja.
  11. Hageja nõude aluseks on

§ 65

lg 1, mille kohaselt isik, kelle õigust on ebaõige kandega rikutud, võib nõuda ebaõige kande parandamiseks nõusolekut isikult, kelle õigusi parandamine puudutab. Maakohus rahuldas hageja nõude. Ringkonnakohus aga jättis hagi rahuldamata, leides

§ 63

lg 3 ja § 257 lg 3 alusel, et ostueesõiguse teostamisel muutus kolmanda isiku ja hageja vaheline käsutustehing tühiseks, mistõttu ei saanud hageja kinnistu mõttelise osa omanikuks. Ringkonnakohus leidis, et hageja ei ole isikuks, kelle õigusi rikuks kostja kandmine kinnisasja mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse.

§ 65

lg 1 alusel saab ebaõigeks pidada kannet, mis ei vasta tegelikule õiguslikule olukorrale (vt nt Riigikohtu

  1. novembri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 32112803, p 11). Seega tuleb tuvastada, kas hageja on vaidlusaluse kinnistu mõttelise osa omanik ja saab kostjalt oma asjaõiguse rikkumise tõttu nõuda enda kinnistu mõttelise osa omanikuna kinnistusraamatusse kandmist.
  3. Praegusel juhul tugines hageja sellele, et kinnistusraamatu kanne mõttelise osa omaniku kohta on muutunud ebaõigeks, kuivõrd kolmas isik taganes kostjaga ostueesõiguse teostamise tulemusel sõlmitud müügilepingust. Hageja arusaam müügilepingust taganemise tagajärgedest on ekslik. Ringkonnakohus on seetõttu põhjendatult jätnud hagi rahuldamata. 5

(7)5 2-16-9483 Müügilepingust taganemisel on vaid võlaõiguslik toime (Riigikohtu
  1. mai
  2. a otsus tsiviilasjas nr 3213413, p 15), st kehtivast taganemisest tekivad õigused ja kohustused lõppenud müügilepingu pooltele. Taganemisega muutub lepingujärgne võlasuhe tagasitäitmise võlasuhteks, st lepingu pooled peavad saadu vastastikku välja andma või hüvitama (vt nt Riigikohtu
  3. aprilli
  4. a otsus tsiviilasjas nr 3212906, p 27;
  5. detsembri
  6. a otsus tsiviilasjas nr 32112905, p 17). Kinnisomandi ülekandmise asjaõigusleping ei lõpe võlaõiguslikust lepingust, st praegusel juhul müügilepingust taganemisega. Hageja nõue on suunatud omandi tagasikandmisele, s.t sisuliselt asjaõiguslepingu sõlmimisele

§ 641järgi.

Müügilepingust taganemise korral on müüjal võlaõiguslik nõue omandi tagasikandmiseks VÕS § 189 lg 1 järgi, st asjaõiguslepingu sõlmimiseks

§ 641mõttes.

Müügilepingust taganemise tõttu ei ole kinnistusraamatu kanne ebaõige (vt Riigikohtu

  1. detsembri
  2. a otsus tsiviilasjas nr 32112905, pd 18–19). Seega saab kolmas isik kui müüja nõuda kostjalt kinnistu mõttelise osa omandi tagastamist.
  3. Kohtud ja hageja on õigesti leidnud, et ostueesõigust teostanud kostjaga sõlmitud müügilepingust taganemise järel kehtib kinnistu mõttelise osa müügileping hageja ja kolmanda isiku vahel. Hagejal on müügilepingust tulenevad nõuded vaid kolmanda isiku suhtes. Hageja saab VÕS § 208 lg 1 esimese lause järgi nõuda kolmandalt isikult kinnistu mõttelise osa üleandmist ning seda, et kolmas isik teeks võimalikuks omandi ülemineku ostjale.

§ 641ja Ts

ÜS § 68 lg 5 järgi saaks hageja kinnistu omandiõiguse üleandmiseks tahteavaldust andma kohustamist nõuda ainult kolmandalt isikult, kellega on tal sõlmitud müügileping. Omandi saab kolmas isik üle anda aga ainult siis, kui kostja on omandi müügilepingu tagasitäitmise tulemusel kolmandale isikule tagastanud.

  1. Kuigi see ei mõjuta käesoleva hagi lahendamist (vt pd 12, 13), selgitab kolleegium, et ringkonnakohus on tuvastatud asjaoludel asunud põhjendamatult seisukohale, et kolmanda isiku taganemine müügilepingust oli tühine. Selles osas tuleb ringkonnakohtu otsuse põhjendusi muuta.
  2. Sisuliselt vaidlesid pooled selle üle, kas kolmandal isikul kui müüjal oli alust nõuda kostjalt ostuhinna tasumist ning kas kolmandal isikul oli sellest tulenevalt alust kostjaga sõlmitud lepingust taganeda. VÕS § 244 lg 1 järgi loetakse ostueesõiguse teostamise korral ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis. Ostueesõiguse teostamine ei muuda kehtetuks ostjaga sõlmitud müügilepingut ega sellest tulenevaid kohustusi. VÕS § 244 lgst 1 tuleneb, et pärast ostueesõiguse teostamist on müüja ja ostueesõigust teostanud isiku vahel kehtiv müügileping, millest tulenevalt saavad pooled nõuda üksteiselt müügilepingu täitmist ja vajadusel kasutada õiguskaitsevahendeid. Seega oli kolmandal isikul põhimõtteliselt õigus anda kostjale ostuhinna tasumiseks täiendav tähtaeg ning lepingu olulise rikkumise korral lepingust taganeda.
  3. Kolleegiumi arvates ei ole tuvastatud asjaoludel põhjendatud ringkonnakohtu järeldus, et taganemine oli VÕS § 118 lg 2 alusel tühine, kuivõrd kostjal oli VÕS § 111 lg 1 järgi õigus ostuhinna tasumisest keelduda. VÕS § 118 lg 2 kohaselt on lepingurikkumise tõttu lepingust taganemine tühine, kui kohustuse täitmise nõue on aegunud ja võlgnik tugineb sellele või kui võlgnik keeldub õigustatult kohustust täitmast. VÕS § 111 lg 1 kohaselt, kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni 6

(7)6 2-16-9483 teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Ringkonnakohus leidis, et kuigi kostja ei olnud ostuhinda tasunud, siis oli kostjal õigus täitmisest keelduda, sest kolmas isik ei olnud VÕS § 208 lg 1 järgi andnud kostjale üle müüdud asja valdust (ringkonnakohtu otsuse p 40). Tuvastatud asjaolude kohaselt valdab vaidlusalust kinnistu osa aga hageja.

§ 2611

lg 2 järgi võib ostja pärast ostueesõigusega isiku omanikuna kinnistusraamatusse kandmist keelduda kinnisasja üleandmisest, kuni talle hüvitatakse tema tasutud ostuhind. Seega oli hagejal õigus keelduda kinnisasja üleandmisest. Kui ostueesõigusega isikul tuleb vastavalt

§le 2611 tasuda ostuhind ostjale või ostja õigusjärglasele, vabaneb ta

§ 2612

järgi kohustusest tasuda ostuhind müüjale.

§de 2611 ja 2612 eesmärk on reguleerida kinnistu müüja, esialgse ostja ja ostueesõigusega isiku vahelisi võlaõiguslikke suhteid nii, et ostuhind oleks võimalik tasuda ühe makse kaudu. Tegemist on erinormidega üldregulatsiooni suhtes, mille kohaselt on müügilepingu pooltel õigused ja kohustused üksnes üksteise suhtes (vt ülal p 15). Ekslik on ringkonnakohtu väide, et

§ 2611

lgst 2 ja §st 2612 ei tulene esialgsele ostjale kohustust anda ostueesõiguse teostajale üle valdus, mistõttu ei oleks hagejale ostuhinna maksmine taganud kostjale valduse üleandmist (ringkonnakohtu otsuse p 40). Kuivõrd hagejal oli õigus keelduda kostjale kinnistu valduse üleandmisest, siis ei olnud kostjal ka alust tugineda VÕS § 111 lgle 1 ja § 118 lgle

  2. Eelnevast tulenevalt leidis maakohus tuvastatud asjaoludel õigesti, et kui ostueesõigust kasutanud kostja ei tasunud hagejale (ega ka kolmandale isikule) ostuhinda, siis oli kolmandal isikul õigus lepingust taganeda.
  3. Kostja on kassatsioonkaebusele esitatud vastuses palunud tühistada maa- ja ringkonnakohtu otsused ning jätta hagi läbi vaatamata. Kolleegium selgitab, et kuivõrd kostja ei ole esitanud kassatsioonkaebust ega vastukassatsioonkaebust, siis ei ole kolleegiumil võimalik jätta hagi läbi vaatamata. Riigikohus kontrollib kassatsiooni korras ringkonnakohtu otsust üksnes osas, mille peale on kaevatud (TsMS § 688 lg 1). Praegusel juhul on kaebuse esitanud vaid hageja, kes taotles üksnes ringkonnakohtu otsuse tühistamist.
  4. Kassatsiooniastme menetluskulud jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel kostja kanda. Kuivõrd ringkonnakohus menetluskulusid kindlaks ei määranud, siis ei tee seda ka Riigikohus. Menetluskulud määrab TsMS § 177 lg 2 järgi kindlaks maakohus.
  5. Kuna kolleegium jätab hageja kassatsioonkaebuse rahuldamata, tuleb tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel arvata riigituludesse. Peeter Jerofejev 7

(7)Henn Jõks Ants Kull 7

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.