KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Kai Kullerkupp, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 6. november 2017, Tartu Tsiviilasja number 2-15-10

§ 77lg 2).

Hageja palus jätta kaasomandis oleva kinnisasja enesele, kostja palus vastuhagis jagada kinnisasja reaalosadeks. 4

§ 77

lg 2 kohaselt kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosadeks, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Maakohus jagas kaasomandi hageja taotletud viisil, jättes kinnisasja tema ainuomandisse.

1. Riigikohus on korduvalt asunud seisukohale, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem, ning kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama poolte huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest (vt nt Riigikohtu
2. mai 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-45-06, p-d 19 ja 20, otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-65-10 p 21). Ringkonnakohtu arvates on maakohus rikkunud diskretsiooni piire, leides muuhulgas, et kinnistu reaalosadeks jagamine kostja poolt taotletaval viisil ei ole võimalik ja jättes seetõttu kinnisasja hageja ainuomandisse. Vastuhagi kohaselt on kostja taotlenud kinnisasja kaasomandi lõpetamist ja asja jagamist kaasomanike vahel reaalosadeks selliselt, et jagamisel jääb kinnistu põhjapoolne osa kostja omandisse ja lõunapoolne osa hageja omandisse. Kinnistu jagamisel on kostja palunud lähtuda kaasomanikele jääva reaalosa pindala ligikaudsest võrdsusest (kostja poolt esitatud plaani kohaselt jääks talle kinnistu suurusega 46 072 m2) ning sellest, et ehitised jäävad hagejale kuuluma hakkavale kinnistule. Kostja arvates on tema poolt pakutud kinnistu jagamise variandi puhul kaasomanikele kaasomandi lõpetamisel jäävad osad väärtuselt ja pindalalt võrdsed. Hageja on vastu vaielnud kaasomandi lõpetamisele sel viisil, et kaasomandis olev asi jagatakse kaasomanike vahel reaalosadeks. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja tõendanud, et kinnisasja jagamine kostja soovitud viisil on üldse võimalik, samuti on kinnisasja reaalosadeks jagamine ebamõistlik ja kaasomanike huvide vastane ning põhjustab pooltevahelisi erimeelsusi ja täiendavaid kohtuvaidlusi.
3. Kadrina Vallavalitsuse 23.07.2015 tõendi kohaselt ei tee vallavalitsus takistusi P. kinnistu jagamiseks kaheks eraldi katastriüksuseks sihtotstarbega maatulundusmaa (I kd tl 63). Kadrina Vallavalitsuse 19.12.2016 kirjas on selgitatud kinnisasja jagamise korda (II kd tl 46-47). Maaameti 05.12.2016 vastuse kohaselt (II kd tl 83-84) ei nähtu katastrikaardilt asjaolusid, mis välistaks selgelt katastriüksuse jagamise kostja soovitud viisil, kuid lõpliku hinnangu jagamise võimalikkuse ja võimalike kooskõlastuste vajalikkuse kohta saab lähtudes maakorralduse nõuetest ja tekkivate katastriüksuste sihtotstarbelise kasutamise võimalikkusest anda maakorralduse läbiviija. OÜ Rakvere Invent seisukoha kohaselt (II kd tl 87-93) on P. katastriüksuse jagamine kaheks katastriüksuseks võimalik nii seadusandlikult kui tehniliselt. OÜ Rakvere Invent on lisanud nimetatud seisukohale ka omapoolseid P. katastriüksuse jagamise variante, kuid kostja kinnitas nii maakohtu istungil (II kd tl 98-112) kui ringkonnakohtus, et soovib P. kinnisasja jagamist tema poolt soovitud plaani kohaselt, s.o et katastriüksuse jagamise joon kulgeb idast läände ning moodustuvad lõunapoolne kinnistu (mille omanikuks saaks hageja) ja põhjapoolne kinnistu (mille omanikuks saaks kostja).
4. Lähtudes eelnimetatud tõenditest leiab ringkonnakohus, et arvestades maakorralduslikke ning asja olemusest tulenevaid nõudeid jagamise suhtes, on kaasomandit võimalik lõpetada reaalosadeks jagamise teel kostja poolt taotletaval viisil ning maakohtu vastupidine seisukoht on põhjendamatu. Kaasomandi reaalosadeks jagamist ei välista asjaolu, et OÜ Rakvere Invent seisukoha järgi kui P. kinnistu jagatakse sirgjoonega pooleks idast-läände, siis tuleks sõlmida vastavad kokkulepped maaomanike vahel, kuidas pääseb oma kinnisasjale ja hooneteni see maaomanik, kellele jääb jagamisel moodustunud lõunapoolne katastriüksus. Ringkonnakohtu 5 istungil selgitasid menetlusosalised, et ka lõunapoolselt katastriüksuselt on juurdepääs avalikult kasutatavale teele, kuid hageja selgituse kohaselt saab seda kasutada suvel.

§ 77

lg 3 kohaselt kaasomandi reaalosadena jagamisel võib kohus, kui reaalosade väärtus ei vasta kaasomanikele kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, määrata rahalise tasaarvestuse osade ühtlustamiseks, samuti koormata üksikuid osasid servituudiga teiste osade kasuks. Riigikohtu seisukoha kohaselt ei ole võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõude korral

§ 77

lg 3 alusel hüvitise määramine kaasomandis oleva kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses, sest kinnistu jagamine otsustatakse lõplikult kohtuvälises menetluses (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-104-05 p 7). Ringkonnakohtu arvates ei ole ka servituudi seadmine võimalik kinnistu reaalosadeks jagamise nõudega ühes menetluses ja seega juhul, kui uute katastriüksuste moodustamisel selgub, et lõunapoolselt katastriüksuselt ei ole juurdepääsu avalikult kasutatavale teele, siis on hagejal võimalik taotleda kohtult põhjapoolse katastriüksuse koormamist servituudiga lõunapoolse katastriüksuse kasuks. Samuti on nii hagejal kui kostjal võimalik

§ 77

lg 3 alusel juhul, kui kaasomandi jagamisel moodustatud reaalosade väärtus ei vasta neile kuuluvate mõtteliste osade väärtusele, taotleda kohtult rahalise tasaarvestuse määramist.

1. Antud juhul on võimalik kaasomand lõpetada sel viisil, et kinnisasi antakse hageja ainuomandisse (hageja taotlus) ja ka sel viisil, et kinnisasi jagatakse reaalosadeks (kostja taotlus). Ringkonnakohus, kaaludes poolte huvisid ja lähtudes õiglusest, leiab, et kaasomand tuleb lõpetada selle kaasomanike vahel reaalosadeks jagamise teel. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et nii hagejal kui kostjal on kinnistuga emotsionaalne side ning hagejal ei ole see suurem, mis õigustaks kinnistu tema ainuomandisse jätmist. Samas ei nõustu ringkonnakohus maakohtu põhjendusega selles, et kinnistu reaalosadeks jagamise korral oleksid hageja ja kostja lähinaabrid, ning kuna nende vahel puudub vajalik elementaarne koostöö ja üksteist austav suhtumine, siis on reaalosadeks jagamine välistatud. P. kinnistu suuruseks on 9,2 hektarit. Kaasomandi lõpetamisel reaalosadeks jagamise teel jääb uute moodustatavate katastriüksuste suuruseks ca 4,6 hektarit. Kostja on esitanud sellise kinnistu reaalosadeks jagamise plaani, mille kohaselt P. kinnistul olevad ehitised jäävad kinnistule, mis hakkab kuuluma hagejale. Arvestades uute moodustatavate kinnistute suurust ning seda, et kumbki pooltest ei ela kinnistul aastaringselt, on arvatavasti hageja ja kostja kui naabrite suhtlus minimaalne ning nendevahelised isiklikud suhted ei saa olla aluseks kaasomandi lõpetamisele viisil, et asi jääb hageja ainuomandisse.
2. Ringkonnakohus ei nõustu hageja väitega, et kinnistu on õiglane jätta tema ainuomandisse, sest ta on hoolitsenud kinnistu eest alates
3. aastast. Samuti on alusetu hageja väide, et kaasomandis olev kinnistu tuleks jätta tema ainuomandisse seetõttu, et vastasel juhul jääb hageja ilma suvekodust ja oma vanavanemate majast. Asja materjalide kohaselt on hageja kasutanud suvel kinnistul asuvaid hooneid ning kostja väite kohaselt kuna hageja kasutas hooneid, siis tema isa ja tema ei läinud sinna. Kuna hageja kasutas kinnistut suvekoduna, siis on mõistetav, et ta hoidis ka tema kasutuses olnud kinnistut korras. Kinnistu kasutamine suvekuudel ei anna hagejale eelist saada kinnistu ainuomanikuks. Kaasomandi reaalosadeks jagamine ei too kaasa olukorda, kus hageja jääb ilma suvekodust ning tema kasutusest olnud ehitistest.
4. Ringkonnakohus leiab, et alusetud on apellatsioonkaebuses esitatud väited seoses maakohtu poolse selgitamiskohustuse rikkumisega. Maakohus on eelmenetluses välja selgitanud hageja nõude ja kostja vastunõuded ning poolte faktilised ja õiguslikud väited esitatud nõuete ja väidete 6 kohta, samuti tõendid, mida menetlusosalised esitavad oma faktiliste väidete põhjendamiseks. Seega on maakohus täitnud TsMS § 392 lg-s 1 sätestatud eelmenetluse ülesanded. Samas ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga, et vastuhagist ei nähtu kostja õiguste kaitsmise vajadust. Kostja omandas pärijana esialgsele kostjale V.V. le kuulunud osa kaasomandist ning kaasomanikuna on tal põhiseaduslik õigus omandi puutumatusele ja võrdsele kaitstusele (Põhiseaduse § 32).
5. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 asunud seisukohale, et kaasomandi lõpetamine kohtus on materiaalõiguslikult TsÜS § 68 lg 5 alusel kaasomanike kokkuleppe sõlmimise tahteavalduste asendamine. Seega asendab kohtulahend, millega kaasomand lõpetatakse, kaasomanike kokkulepet kaasomandi lõpetamise kohta.

§ 64

¹ kohaselt on kinnisasja käsutuseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse, kui seadus ei sätesta teisiti. Kande tegemiseks on kinnistusraamatuseaduse § 34¹ järgi nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik), kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. TSÜS § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Lähtuvalt eeltoodust tuleb kohtuotsusega kohustada kostjat andma nõusolek P. kinnistu, mis on kantud Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr XX, asukohaga X küla Kadrina vald Lääne-Virumaa, osas kaasomandi lõpetamiseks selle reaalosadeks jagamise teel vastavalt käesoleva otsuse resolutsiooni punktile 2 ning vastavate kinnistusraamatu kannete tegemiseks. 15. Ringkonnakohus leiab, et kuigi apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele, tuleb jätta menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus TsMS § 163 lg 1 alusel poolte enda kanda. Praeguses asjas on nii hageja kui kostja nõustunud kaasomandi lõpetamisega. Seega on käesolev vaidlus lahendatud mõlema poolte huvisid silmas pidades. Riigikohus on lahendi tsiviilasjas nr 3-2-1-70-10 p-s 14 märkinud, et kui kaasomand lõpetatakse eelduslikult mõlema poole huvides, on põhjendatud ja õiglane jätta menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel poolte endi kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ Kai Kullerkupp 7 /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson