KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaire Pikamäe, Villem Lapimaa ja Virgo Saarmets Otsuse tegemise aeg ja koht 21.11.2017, Tallinn Haldusasja number 3-16-2496

) § 32 p 3 alusel, sest taotlus ei vasta

§ 27nõuetele.

Detailplaneeringujärgne kuur piirneb detailplaneeringuga kehtestatud ehituskeelualaga ja Kolga lahe poolt merest tuleneva kaldakaitsetsooniga (ehituskeeluvööndiga kehtiva looduskaitseseaduse (LKS) mõistes). Paadikuuri ehitamine tähendab hoone paigutamist ehituskeelualale või kaldakaitsetsooni alale. Toimuda ei saa hoonestusala muutmist

§ 27

lg 4 järgi, sest detailplaneeringus ei ole näidatud eraldi hoonestusala, vaid on määratud ala, kus on ehitustegevus keelatud. Projekteerimistingimustega soovitakse olemuslikult muuta detailplaneeringuga kehtestatud ehituskeeluala ja kaldakaitsetsooni ulatust ning see välistab projekteerimistingimuste väljastamise. Detailplaneeringu põhijoonisel on ära näidatud Kaberneeme küla traditsiooniline ehitusjoon ning see kulgeb läbi olemasoleva kuuri.

§ 27

lg 4 ei anna võimalust detailplaneeringust tulenevat ehitusjoont nihutada projekteerimistingimustega. Kinnistu osas ei rakendu LKS § 38 lg 5 p 2, sest paadikuuri näol ei ole tegemist sadamaehitise või veeliiklusrajatisega.

§ 27

lg 3 kohaselt ei anta

§ 27

lg 1 alusel projekteerimistingimusi muu hulgas detailplaneeringuga kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks. Detailplaneeringu koostamise ajal oli Kalju maaüksus hoonestatud ning detailplaneeringu üheks eesmärgiks oli olemasoleva sauna ja elamu renoveerimine. Detailplaneeringus on kuur fikseeritud olemasolevana ning detailplaneeringuga ei antud ehitusõiguse juurde. Hoone rajamist selleks detailplaneeringuga mitte ette nähtud kohta tuleb lugeda planeeringulahenduse olemuslikuks muudatuseks. TS esitas vallavalitsuse 01.09.2016 korraldusele vaide, mis jäeti Jõelähtme Vallavalitsuse 03.11.2016 korraldusega nr 860 rahuldamata. 2. TS palus halduskohtule esitatud kaebuses Jõelähtme Vallavalitsuse 01.09.2016 korraldus nr 699 ja 03.11.2016 korraldus nr 860 tühistada. Alal, kuhu kaebaja soovib paadikuuri laiendada, ei ole ehituskeeluvööndit ning sellele ei laiene ka LKS §-s 38 sätestatud ehituskeeluvöönd. Detailplaneeringus „kaldakaitsevööndiks“ nimetatud ala ei takista ehitamist, sest ühestki õigusaktist ei tulene sellist mõistet ega keeldu 2

§ 27eesmärgiks on võimaldada planeeringut mõningal määral muuta (täpsustada).

Olemasoleva kuuri suurendamine 27 m2 võrra ei ole planeeringulahenduse olemuslik muutmine. Seda olukorras, kus detailplaneeringu maksimaalselt ehitusmahtu ei ületata.

§ 27

lg 4 p 2 võimaldab projekteerimistingimustega hoonestusala tingimusi 10% võrra suurendada.

eelnõu seletuskirja kohaselt on

§ 27

regulatsiooni eesmärgiks selliste olukordade reguleerimine, kus uue detailplaneeringu koostamine oleks liialt koormav. Vastustaja soovib survestada kaebajat planeeringut kehtetuks tunnistama, et takistada kaebajal planeeringus ette nähtud paatide randumisrajatise väljaehitamist. Õige ei ole vastustaja seisukoht, et kuna detailplaneeringus käsitatakse kuuri olemasoleva ehitisena, mille ehitusõigust eraldi ei vaadeldud, siis ei ole võimalik selle ehitise mahtu

§ 27alusel suurendada.

Projekteerimistingimuste väljastamine on kaalutlusotsus. Kaebaja on esitanud piirinaabrite kirjalikud nõusolekud kuuri suurendamiseks, mis tõendab, et ei esine ülekaalukat avalikku huvi, mis saaks õigustada projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumist. Vastustaja kohtleb mereäärsete kinnistute omanikke erinevalt, kuna lubab teatud juhul ehitada olemasolevate hoonete merepoolse piirini, kuid teisel juhul maismaapoolse piirini. 3. Jõelähtme vald palus jätta kaebus rahuldamata, jäädes vaidlustatud haldusaktides toodud seisukohtade juurde. 4. Tallinna Halduskohus jättis 21.03.2017 otsusega kaebuse rahuldamata. Vaidlus käib selle üle, kas kaebajale on

§ 27

alusel võimalik kehtiva detailplaneeringu olemasolul väljastada projekteerimistingimused paadikuuri laiendamiseks alale, mis on detailplaneeringu põhijoonisel märgistatud kaldakaitsetsoonina. Detailplaneeringu olemasolu korral võib pädev asutus põhjendatud juhul anda ehitusloakohustusliku hoone või olulise rajatise ehitusprojekti koostamiseks projekteerimistingimusi, kui: 1) detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta; 2) detailplaneeringu kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid või on oluliselt muutunud planeeringuala või selle mõjuala, mille tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia, või 3) detailplaneeringu kehtestamise järel on muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringud, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist (

§ 27

lg 1).

§ 27

lg 1 alusel ei anta projekteerimistingimusi muu hulgas detailplaneeringus kehtestatud planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks (

§ 27

lg 3).

§ 27lg-s 4 on loetletud ehitusõiguslikud näitajad, mida projekteerimistingimustega on võimalik täpsustada. 3

§ 27lg 1 p 1).

Detailplaneeringut ei ole täielikult ellu viidud, sest olemasolevate hoonete ehitusalune pind on väiksem detailplaneeringuga lubatud maksimaalsest ehitusalusest pinnast (

§ 27lg 1 p 2).

Detailplaneeringu kehtestamise järgselt ei ole muutunud õigusaktid või kehtestatud planeeringuid, mis mõjutaksid oluliselt detailplaneeringu elluviimist (

§ 27lg 1 p 3).

Vastustaja on õigesti märkinud, et kaldakaitsetsoonina on detailplaneeringus silmas peetud ehituskeeluvööndit LKS mõistes. Kehtiv õigus ei määratle sellist mõistet nagu kaldakaitsetsoon. See aga ei tähenda, et detailplaneeringu põhijoonisele märgitud kaldakaitsetsoonil puuduks igasugune õiguslik tähendus.

§ 12

lg 2 kohaselt peab ehitatav ehitis olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringutega. Seega tulenevad käesoleval juhul avalik-õiguslikud piirangud ehitamiseks eelkõige detailplaneeringust ning detailplaneeringut tuleb tõlgendada selle kehtestamise ajal kehtinud õigusaktidest lähtuvalt. Seletuskirja kohaselt on detailplaneering koostatud muu hulgas vastavuses ranna ja kalda kaitse seadusega (RanKS redaktsioon 01.09-31.12.2002). Detailplaneeringu seletuskirja p-s 9 on sätestatud keskkonnakaitse abinõud, mille kohaselt on planeeringu põhijoonisele kantud Kaberneeme küla traditsiooniline ehituskeelujoon ja kallasraja piir ning planeeritav kinnistu asub tervikuna kaldavööndis (200 m tavalisest veepiirist). Kaldavööndina on silmas peetud kalda ulatust RanKS § 4 lg 1 tähenduses, mis sätestas, et tiheasustusalal määrab ranna ja kalda ulatuse üldplaneeringuga kohalik omavalitsus, aga mitte üle RanKS §-s 3 sätestatud laiusest. RanKS § 3 lg 1 kohaselt olid kaldad 200 m laiused. Seega lähtuti detailplaneeringu koostamisel RanKS-s sätestatud kaldavööndi maksimaalsest laiusest. Ka Jõelähtme Vallavolikogu 29.04.2003 otsusega nr 40 kehtestatud Jõelähtme valla üldplaneeringus on kalda ulatus tiheasustusalal 200 m. RanKS § 10 lg 1 kohaselt oli tiheasustusalal 50 m laiune ehituskeeluvöönd. Samamoodi on see sätestatud valla üldplaneeringus. Ka kehtiva LKS § 38 lg 1 p 3 kohaselt on ehituskeeluvööndi laius tiheasustusalal rannal või kaldal 50 m. Seega on detailplaneeringus peetud kaldakaitsetsoonina silmas ehituskeeluvööndit. LKS § 38 lg 3 kohaselt on ranna või kalda ehituskeeluvööndis uute hoonete ja rajatiste ehitamine keelatud. Ekslik on kaebaja seisukoht, et detailplaneeringu põhijoonis on illustratsioon, mis ei tekita iseseisvaid ehituslikke piiranguid. Vaidlustatud korralduses on keeldutud projekteerimistingimuste väljastamisest

§ 27

lg 3 alusel, sest projekteerimistingimuste taotlusega on soovitud olemuslikult muuta detailplaneeringuga kehtestatud ehituskeeluala ja kaldakaitsetsooni ulatusest. Korralduses sisalduvad põhjendused, miks on vastustaja hinnangul tegemist detailplaneeringu planeeringulahenduse olemusliku muutmisega ning kohus nõustub nende põhjendustega (HKMS § 165 lg 2). Õige ei ole kaebaja seisukoht, et LKS § 38 lg 4 p-st 11 tulenevalt on kuuri laiendamine lubatud, sest kuuri laiendus jääks väljakujunenud ehitusjoonest maismaa suunas. Eelnimetatud norm ei kuulu kohaldamisele, sest lähtuda tuleb detailplaneeringus sätestatud ehitusõiguse piirangutest. Detailplaneeringule on kantud Kaberneeme küla traditsiooniline ehitusjoon (detailplaneeringus nimetatud traditsiooniliseks ehituskeelujooneks). Seega ei ole 4

§ 27

lg 4 ei anna võimalust detailplaneeringujärgset ehitusjoont projekteerimistingimustega nihutada. LKS § 38 lg 4 p 11 reguleerib juhtumeid, mil detailplaneeringut ei ole kehtestatud. Põhjendamatu on kaebaja väide ebavõrdsest kohtlemisest. Detailplaneeringud on individuaalsed. Kaebaja ei ole võrreldavas olukorras teiste kinnistute omanikega Jõelähtme vallas, kelle kinnistute osas on detailplaneering kehtestatud muudel tingimustel. Asjakohane ei ole kaebaja alternatiivne käsitlus, mille kohaselt on paadikuuri näol tegemist veeliiklusrajatisega. Kohus nõustub vastustajaga (HKMS § 165 lg 2). Projekteerimistingimuste väljastamisest keeldumine ei olnud kaalutlusotsus, sest nende väljastamine oli

§ 32

p 3 alusel keelatud.

§ 27

lg-s 3 toodud mõiste „olemuslik muutmine“ on määratlemata õigusmõiste, mille sisustab kohalik omavalitsus igal konkreetsel juhul. Korralduses on põhjendatud, et projekteerimistingimustega soovitakse muuta ehitusõigust ja sellega seonduvaid tingimusi (hoone rajamine detailplaneeringuga mitte ette nähtud kohta ning traditsioonilise ehitusjoone muutmine), mistõttu tuli projekteerimistingimuste väljastamisest keelduda. Vastustaja ei pidanud hakkama hindama avalikke huve ja kolmandate isikute huve, mistõttu ei oma tähtsust naabrite nõusolekud paadikuuri rajamiseks. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD APELLATSIOONIMENETLUSES 5. TS palub apellatsioonkaebuses halduskohtu 21.03.2017 otsus tühistada ning teha asjas uus otsus, millega kaebus rahuldada. Kaebaja jääb halduskohtule esitatud seisukohtade juurde, märkides täiendavalt järgmist. Kohus on otsuses asjaolu, miks ei tohi kaldakaitsetsooni ehitada, käsitlenud oluliselt laiemalt ja erinevalt kui vastustaja. Kohus on võrrelnud RanKS ja LKS regulatsioone, nende seaduste piiranguvööndite laiusi, detailplaneeringu seletuskirja jms. Sellega on kohus asunud ise sisustama määratlemata õigusmõistet „kaldakaitsetsoon“, mis ei ole lubatav. Kohus ei tohi teostada diskretsiooni vastustaja eest. Kohtuotsus on vastuoluline. Kohus on otsuse p-s 28 väitnud, et detailplaneering on ellu viidud, kuid p-s 29 rõhutanud, et detailplaneering ei ole täielikult ellu viidud. Kaebaja hinnangul ei ole detailplaneeringut lõplikult ellu viidud, välja on ehitamata planeeringus ette nähtud paatide randumisrajatis ning realiseerimata ka maksimaalselt lubatav ehitusmaht. Teiseks on kohus nõustunud vastustajaga, et kuna kinnistul on kehtiv detailplaneering, ei oma varem väljakujunenud ehitusjoon tähtsust. Hiljem on kohus öelnud, et projekteerimistingimustega soovitakse nihutada Kaberneeme küla traditsioonilist ehitusjoont. Seisukohad on vastuolulised, sest väljakujunenud ehitusjoonest lähtuvalt määratakse seadusjärgse ehituskeelu ulatus. Seega omab see õiguslikku tähendust. Väljakujunenud ehitusjoone asukoht on faktiline hinnang ning seda ei määrata kindlaks detailplaneeringuga. Kohus leidis ebaõigesti, et detailplaneeringu järgselt ei ole muutunud õigusaktid, mis mõjutavad oluliselt detailplaneeringu elluviimist. Kehtiv LKS võimaldab ehitustegevust 5

§ 27

lg 1 p-d 2 ja 3 ei ole käesoleval juhul üldse kohaldatavad, et õigustada projekteerimistingimuste väljastamist. Nimetatud punktid käsitlevad olukordi, kus mingite asjaolude või õigusnormide tõttu ei ole enam võimalik detailplaneeringut täielikult ellu viia või on detailplaneeringu elluviimine oluliselt mõjutatud. Antud juhul ei ole kaebajal takistatud 15.10.2002 otsusega nr 61 kehtestatud detailplaneeringu elluviimine.

§ 27

lg 1 p-des 2 ja 3 kirjeldatud olukordadega oleks tegemist nt siis, kui kaebajal ei lubataks muutnud asjaolude või õigusnormide tõttu ehitada detailplaneeringus näidatud kohale 15 m2 suurust kuuri. Objektiivse takistusega ei ole tegemist, kui kaebajal ei lubata keeluvööndite tõttu ehitada krundile detailplaneeringus ettenähtust suuremat kuuri (paadikuuri). Eeltoodud kontekstis ei ole oluline, et kehtiv LKS lubab väljakujunenud ehitusjoonest maismaa suunas ehitada. Kaebaja ei soovi detailplaneeringut muuta põhjusel, et LKS regulatsioon ei võimalda algset detailplaneeringut ellu viia. Kaebaja soovib saavutada algsest detailplaneeringust soodsamat olukorda. Siinkohal ei ole määrav, et kaebaja ei ole kogu detailplaneeringuga ette nähtud ehitusmahtu ära kasutanud. 11. Eeltoodust tulenevalt saab kohaldamisele tulla vaid

§ 27

lg 1 p 1, mis annab vastustajale õiguse kaaluda projekteerimistingimuste väljastamist, kui detailplaneeringu kehtestamisest on möödas üle viie aasta. Vastustaja on keeldumisel tuginenud

§ 27

lg-le 3, mis ei luba projekteerimistingimusi anda planeeringulahenduse olemuslikuks muutmiseks, ning

§ 27lg-le 4, kust tuleneb, mida võib projekteerimistingimustega täpsustada.

Ringkonnakohus nõustub vastustaja ja halduskohtuga, et detailplaneeringuga oli ette nähtud RanKS-ga kooskõlas olev 50-meetrine ehituskeeluvöönd. Õige on ka järeldus, et selle ehituskeeluvööndi vähendamine projekteerimistingimustega kujutaks endast planeeringulahenduse olemuslikku muutmist

§ 27lg 3 tähenduses. Samuti nõustub ringkonnakohus sellega, et RanKS või LKS alusel kehtestatud keeluvööndit ei saa nihutada 6

§ 27lg 4 p-le 2 tuginedes.

Hoonestusala muutmine, nihutamine jms 10% ulatuses üksnes projekteerimistingimustega on võimalik juhul, kui ei rikuta keeluvööndeid. Ringkonnakohus nõustub kaebajaga, et detailplaneeringu põhijoonisel punasega märgitud ehituskeeluala ei takista projekteerimistingimuste väljastamise kaalumist.

§ 27

lg 4 p 2 kohaldamine ei saa sõltuda sellest, kas detailplaneeringu joonisel on tähistatud hoonestusala või on hoonestamiseks mittesobiv ala nimetatud ehituskeelualaks. Detailplaneeringust ei nähtu, et punasega tähistatud ehituskeelualal oleks mingi muu eesmärk, kui see, et näidata, millisele alale on ehitamine lubatud. Kuna kaebaja ei soovinud paadikuuri rajada aga mitte punasega tähistatud ehituskeelualale, vaid eelkõige sinisega viirutatud kaldakaitsetsooni suunas, oli vastustaja keeldumine projekteerimistingimuste väljastamisest õiguspärane.

1. Halduskohus on õigesti rõhutanud, et kinnistul on olemas kehtiv detailplaneering. Sellele on märgitud Kaberneeme küla traditsiooniline ehitusjoon. Kaebaja kinnistu puhul tuleb sellest lähtuda. Pealegi ei ole ehitusjooone küsimus antud juhul aktuaalne, sest kaebaja soovib kuuri ehitada ehituskeeluvööndisse. Kuigi LKS § 38 lg 4 p 11 sätestab, et ehituskeeld ei laiene tiheasustusala ehituskeeluvööndis varem väljakujunenud ehitusjoonest maismaa suunas olemasolevate ehitiste vahele uue ehitise püstitamiseks, on kehtiva detailplaneeringuga ehituskeeld ette nähtud. Samuti on planeeringuga paika pandud ehitusjoon ning paadikuur jääb sellest mere poole. Ringkonnakohus ei nõustu kaebajaga, et detailplaneeringuga sätestatud ehitusjoone võib jätta tähelepanuta ning lähtuda tuleb faktilisest ehitusjoonest. Paadikuur ei jää kaebaja teiste hoonete vahele, vaid on nendest selgelt mere pool. Nagu ringkonnakohus eelnevalt leidis, oleks võimalik projekteerimistingimuste väljastamist kaaluda olukorras, kus paadikuur asub ehitusjoonest maismaa pool, sõltumata sellest, et detailplaneeringu joonise kohaselt asub seal ehituskeeluala.
2. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, jäävad kaebaja menetluskulud tema enda kanda (HKMS § 108 lg 1). Vastustaja ei ole menetluskulude hüvitamist taotlenud. (allkirjastatud digitaalselt) 7