Obsah (5)

§ 244§ 208§ 249§ 224§ 250

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Harju Maakohus Kohtunik Kaie Almere Otsuse tegemise aeg ja koht 11. juuli 2017 Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-15-18500 Tsiviilasi Xxxxhagi Xxx

§ 244lg 1 järgi samad õigused kui esialgsel ostjal müügilepingu järgi.

Ostueesõiguse teostamisega loetakse

§ 244lg 1 järgi ostueesõiguse teostaja ning müüja vahel sõlmituks üksnes müügileping.

Ostueesõigus on

§ 244

lg 1 järgi õigus, mille teostamise korral loetakse ostueesõigust omava isiku ja müüja vahel sõlmituks müügileping samadel tingimustel, milles müüja ostjaga kokku leppis, kuid sellest ei muutu kehtetuks ostjaga sõlmitud müügileping. Seega on ostueesõiguse teostamise tagajärjeks kaks sama sisuga müügilepingut ostueesõigusega koormatud eseme ostmiseks. Müügileping on võlaõiguslik leping, mille järgi on asja müümisel müüja põhikohustuseks asja valduse üleandmine ja ostjale omandi ülemineku võimaldamine, ostja põhikohustusteks aga ostuhinna tasumine ja asja vastuvõtmine (

§ 208lg 1).

Ostueesõiguse teostamisega kaasnevad seega müügilepingust tulenevad võlaõiguslikud nõuded müüja vastu. 15. Seega tuleb esmalt tuvastada, millal sai hageja kätte või millal saab lugeda hageja kui ostueesõigust omav isik kätte saanuks

§ 249kohase teate.

Kohus tuvastas eelnevalt, et võlaõiguslik müügileping sõlmiti kostja ja kolmanda isiku vahel 14.09.

1. Hageja tõi esile, et ta sai müügilepingu tingimustest teada 08.10.
2. Kostja leiab, et hageja ei ole tõendanud, et sai müügilepingu kätte alles 08.10.
3. Kohus leiab, et hageja poolt kohtule esitatud postisaadetise saabumise tõendiga on tõendanud, et hageja sai nimetatud müügilepingu kätte 08.10.2015 (tl 134). Hageja on selgitanud, et tema faktiline elukoht ei asu Poska 29, Tallinn. Antud aadressil ei ole halvenenud tingimuste tõttu võimalik elada ning hageja elab tegelikult hoopis muudel aadressidel. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud, et hageja sai müügilepingu kätte 30.09.
4. Kohus leiab, et isegi juhul kui Xxxxpani nimetatud lepingu 30.09.2015 hageja postkasti aadressil Xxxx, ei tõenda lepingu panemine postkasti, et hagejal oli mõistlik võimalus sellega tutvuda 19.09.
5. Samuti ei ole kostja tõendanud, et hageja 4 oleks kostja 17.09.2015 e-kirja kätte saanud ning tõendamata on ka, et hagejal oleks avanenud mõistlik võimalus e-kirjaga tutvumiseks.
6. Puudub vaidlus, et

§ 249

lõikest 1 tulenevalt lasus kostjal kui osa võõrandajal/müüjal kohustus teatada ostueesõigust omavale isikule sõlmitud müügilepingust ja selle sisust viivitamatult. Müügilepingu sisust teada saamine tagab ostueesõigust omavale isikule võimaluse talle seadusest kuuluvat õigust kasutada ja kuna seadusest tuleneb ostueesõiguse teostamiseks konkreetne tähtaeg, on oluline teate kättesaamise hetk ostueesõigust omava isiku poolt. TsMS § 230 lõike 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kostja pidi

§ 249kohase teate saatmisel arvestama Ts

ÜS §-s 69 sätestatud eemalviibijale tahteavalduse tegemise reeglitega. TsÜS § 69 lõike 1 esimese lause kohaselt tuleb kindlale isikule suunatud tahteavaldus tegija poolt väljendada ja see muutub kehtivaks kättesaamisega. Sama sätte lõike 2 esimese lause kohaselt on tahteavaldus kätte saadud, kui see on tahteavalduse saajale isiklikult teatavaks tehtud. Käesolevas asjas puuduvad tõendid selle kohta, et hageja oleks saanud isiklikult kostja teate kätte 17.09.2015. 17.

§ 224

lg 1 alusel tekkis ostueesõiguse teostamise tagajärjel ostueesõigust omava isiku (hageja) ja müüja (kostja) vahel sama sisuga müügileping, nagu sõlmiti algselt müüja (kostja) ja ostja (XxxxOÜ ) vahel. Ostueesõigust teostanud isik (hageja) omandas ostja (Xxxx) ja müüja (kostja) vahelise müügilepingu suhtes ka kõik lepingust tulenevad ostja kohustused, eelkõige aga ostuhinna maksmise kohustuse vastavalt lepingu tingimustele. Seega on hagejal seadusest tulenev ostueesõigus, mille teostamiseks hageja esitas

§ 244

lg-tele 4 ja 5 vastava avalduse kostjale ja kostjat esindanud xxxx müügilepingus märgitud aadressitele. Hagiavalduse kohaselt on nii kostja kui tema esindaja xxxx keeldunud müügilepingus märgitud aadressitel saadetud avalduste ärakirju vastu võtmast. Kohtule esitatud saadetise teekonna jälgimise teatest nähtuvalt saabus Xxxxedastatav saadetis 17.11.2015 postiasutusse ning 18.11.2015 väljus saadetis saatja asukohariigist Xxxxaadressile xxxx (tl 40-41). Teisest saadetise teatisest nähtuvalt saabus Xxxxedastatav saadetis 17.11.2015 postiasutusse ning 18.11.2015 väljus saadetis saatja asukohariigist Xxxxaadressile xxxx(tl 42-43). Mõlemad saadetised tagastati hagejale postiasutuse poolt kostjale kätte toimetamata. Hageja teavitas 27.11.2015 e-kirjaga ostueesõiguse teostamisest notarit, kes tõestas 14.09.2015 sõlmitud müügilepingu. 18. Hageja poolt 27.11.2015 notarile saadetud e-kirjast nähtuvalt saatis hageja kostja esindajale xxxx tähitud kirja ostueesõiguse avaldusega aadressil Luise 9a-9, Tallinn 17. novembril ning xxxx ei olnud seda 27. novembriks 2015 vastu võtnud (tl 45). Eeltoodust tulenevalt tegi hageja kõik endast võimaliku, et toimetada ostueesõiguse teostamise avaldus kostjale kätte.

§ 250

kohaselt tuleb ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul alates müügilepingust teadasaamisest. Kuna hageja sai müügilepingust teada 08.10.2015 on 08.12.2015 kohtule esitatud hagi ostueesõiguse teostamiseks tähtaegne. Samuti on tõendatud hageja poolt tähtaegselt ostueesõigusest kostjale teatamine kohtule esitatud Tallina notar Ragne Tehveri poolt 29.01.2016 koostatud ja tõestatud taganemisavaldusega. Taganemisavalduse kohaselt teatas XxxxXxxxOÜ-le, et Xxxxesitas ostueesõiguse teostamise avalduse ning Xxxxtaganeb nende vahel 14.09.2015 sõlmitud müügilepingust (tl 149-150). Ostueesõiguse teostamise tagajärjel tekib ostueesõigust omava isiku ning müüja vahel sama sisuga müügileping, mis lepiti kokku müüja ja ostja vahelises suhtes (§ 244 lg 1). Ostueesõigust teostanud isik omandab ostja ja müüja vahelise müügilepingu suhtes ostueesõiguse teostamise korral ka kõik lepingus tulenevad ostja kohustused, eelkõige ostuhinna maksmise kohustuse vastavalt lepingu tingimustele (vt Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn 2007, § 244 komm, lk 94-95). Hageja on hoiustanud ostuhinna 63 911,65 eurot notar Ragne Tehveri hoiustamise kontole (tl 145). Seega tekib võlaõiguslik müügileping automaatselt ostueesõiguse teostamisega ning ei ole vaja tuvastada nõusoleku andmise kohustust võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks. 5

1. Eeltoodust tulenevalt nõue kohustada kostjat andma tahteavaldus hagejaga samasugustel tingimustel, nagu on märgitud kostja ja XxxxOÜ võlaõiguslikus müügilepingus kinnistu registriosa nr xxxx Xxxxkuuluva ¼ kaasomandi osa võõrandamiseks ja võlaõigusliku müügilepingu sõlmimiseks ning tahteavalduse asendamiseks eelnimetatud lepingu sõlmimiseks kohtulahendiga rahuldamisele ei kuulu.
2. Seega tuleb võtta seisukoht nõude osas kohustada kostjat andma tahteavaldus hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning asendada tahteavaldus eelnimetatud lepingu sõlmimiseks kohtulahendiga. Käesoleval juhul ei oma ostueesõigus asjaõiguslikku toimet. Seega on kostja jätkuvalt Xxxx kinnistu ¼ suuruse kaasomanik. Asjaõiguslepingut kostja ja XxxxOÜ vahel käesolevaks ajaks sõlmitud ei ole. Nimetatud võlaõigusliku müügilepingu p-is 8 leppisid Xxxxja XxxxOÜ kokku omandi üleandmise (tl 27). Kohtule esitatud 19.01.2016 koostatud ja notariaalselt tõestatud avalduse kohaselt esitas Xxxxostueesõiguse teostamise avalduse ning avaldaja Xxxxtegi xxxx ettepanku sõlmida asjaõiguslepingu 05.02.2016 kl 10:00 Tallinna notar Ragne Tehveri büroos (tl 141-142). Seega nõustus kostja hagejaga asjaõigusliku lepingu sõlmimisega. Kostja 05.02.2016 enda poolt broneeritud ajal notari juurde ei ilmunud. Nimetatu on tõendatud Tallinna notar Ragne Tehveri 05.02.2016 avaldusega, mille kohaselt kostja ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu ja hüpoteegi seadmise lepingu sõlmimiseks kohale ei ilmunud. Seega tuleb hagi rahuldada osas kohustada kostjat andma tahteavaldus hagejaga ostueesõiguse teostamise avalduse alusel sõlmitava asjaõiguslepingu sõlmimiseks ning asendada tahteavaldus eelnimetatud lepingu sõlmimiseks kohtulahendiga.
3. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 kohaselt, kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Käesoleva kohtuotsusega leidis tuvastamist, et hagejal on õigus teostada ostueesõigust. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt nõusolekut ostueesõiguse teostamise avalduse alusel asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks. Tulenevalt asjaolust, et kostja ei ole nõusolekut vabatahtlikult andnud kohustab kohus kostjat andma nõusolek asjaõigusliku lepingu sõlmimiseks. MENETLUSKULUD
4. TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Tulenevalt asjaolust, et kohus rahuldas hagi osaliselt, so ühe nõude osas ning teise osas jättis rahuldamata, siis tuleb menetluskulud jätta poolte enda kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Kaie Almere kohtunik 6