KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Tsiviilasja number 2-09-22329 Kohus Tallinna Ringkonnakohus Otsuse tegemise aeg ja koht 06.12.2017, Tallinn Kohtukoosseis Reet Allikvere, Ande Tänav, Kaupo Paal Tsivii

§ 148

lg 3 kaitse-eesmärgist tulenevalt ei tegutse heauskselt isik, kes ei kontrolli piirialal ehitades, kas ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 17.10.2011 otsus kohtuasjas nr 3-2-1-89-11 p 23). Kõik vande all ütlusi andnud hagejad (v.a hageja VIII) ning tunnistajad RU ja JT on kinnitanud, et nad teadsid, et ehitavad üle oma kinnisasja piiride ning kostjale kuuluvale maale. Hagejad ei ole tõendanud pahausksuse puudumist. Hagejate ning nende abikaasade ütlused ei saa olla usaldusväärseks tõendiks hagejate heausksuse kohta. Hagejate elamute asendiplaan ega ka teede ehitusprojekt ei saa olla hagejate heausksuse tõendiks. Hagejatele esitletud reklaamprojekti osas taotleb kostja tõendi ümberhindamist, leides, et see ei sisalda ühtegi viidet sellele, et hagejad võiksid ehitada transpordikinnistule sissesõiduteed oma krundile pääsemiseks. Samuti on meelevaldne hagejate väide ning maakohtu järeldus, et kinnistute müügilepingutes sisalduv asumi teede 14 mustkattega katmise kohustus andis aluse hagejatele arvata, et nad võivad ehitada Heldri transpordikinnistule sissesõiduteed oma kinnistuni. Hagejatel ei saanud tekkida kinnistute omandamisel arusaama, et juurdepääs üle Heldri transpordikinnistu on neile tasuta. Nimelt on reklaammaterjalil kirjas: kvartali sisesed teed kuuluvad kostjale, kuid elamurajooni valmides müüakse transpordimaa Viimsi vallale, kes hakkab korraldama kommunaalteenuseid üldises korras. Paraku ei ole Viimsi vald nõus transpordimaad ostma, vaid tahab seda tasuta. Samuti olid kõik hagejad kinnistute omandamisel teadlikud sellest, et müügilepingutes on sätestatud kohustus sõlmida kostjaga kommunikatsioonide hoolduslepingud, mille tingimused näevad ette tasu maksmise muuhulgas teede ja tänavate hooldamise eest. Hagejate nõuete rahuldamisel AÕS § 148 lg 2 alusel on maakohus jätnud põhjendamatult lahendamata küsimuse kostjale tasumisele kuuluvast hüvitisest ja selle suurusest. Selles osas on maakohtu otsus üllatuslik. Kostjal ei olnud tarvis esitada eraldi nõuet ja tasuda riigilõivu, kuna vastav küsimus tuli lahendada maakohtul koos hagejate nõuetega. Hagejad olid määratlenud oma nõuetes hüvitise suuruseks 0 eurot, mistõttu pidi maakohus tuvastama, kas hüvitis peaks olema 0 eurot või suurem. Kui maakohus leidis, et hagejate poolt heauskse ehitamise tuvastamise korral ei saa hüvitise suuruse küsimust lahendada ilma sellekohase eraldiseisva nõude esitamiseta kostja poolt, oleks pidanud maakohus seda pooltele selgitama. Antud juhul selgitas maakohus, et kui kostja soovib suuremat hüvitist kui 0 eurot, siis tuleb tal esitada sellekohased tõendid (mitte eraldiseisev haginõue). Maakohus on asja lahendamisel väljunud hagi piiridest. Nimelt määras maakohus juurdepääsuõiguse AÕS § 156 alusel ning ulatuses, milles hagejad seda esialgses hagis ei taotlenud. Hagejad esitasid vastava taotluse alles asja uuel läbivaatamisel maakohtus. Maakohus saanuks AÕS § 156 kohaldada kui vastavasiuline nõue oleks (hagita menetluses) esitatud, sellelt oleks tasutud riigilõiv ja nõue oleks määrusega menetlusse võetud. Tulenevalt Riigikohtu juhistest kohtuasjas nr 3-2-1-172-13 kuulus AÕS § 156 asjas kohaldamisele üksnes juhul, kui alus AÕS § 148 lg 2 kohaldamiseks puudub. Maakohus rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, mistõttu AÕS § 156 kui alternatiivse õigusliku aluse kohaldamiseks alus puudus. Maakohus on ebaõigesti kohaldanud AÕS § 156 lg-t 1 ning pannud kostjale transpordikinnistu hooldamise kohustuse hagejate huvides ning õiglase hüvitiseta. Juurdepääsu määramisel on teeomanikul õigus nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt nende kulutuste hüvitamist, mis on seotud teehooldusega. Teehoolduskulude suuruseks on iga hageja kohta 34 eurot kuus. Põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et hoolduskulude jätmine kostja kanda on õige seetõttu, et kostja saaks kulusid vältida hoolduskohustuse üleandmisega Viimsi vallale. Maakohus on jätnud tähelepanuta, et Viimsi valla tingimuseks kinnistu hooldamisele on see, et kostja annaks omandi tasuta üle või sõlmiks lepingu Heldri transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks andmiseks. Vastus apellatsioonkaebusele Hagejad palusid jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu otsus 10.02.2016 otsusega rahuldas Tallinna Ringkonnakohus apellatsioonkaebuse osaliselt, tühistas maakohtu otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks maakohtule. Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei järginud maakohus otsust tehes tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg-s 1 ja § 442 lg-s 8 sätestatut. Ringkonnakohus nõustus maakohtu järeldusega, et kõik hagejad rajasid sissesõiduteed ja 15 teelaiendused heauskselt ning kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal taluma AÕS § 148 lg 2 alusel, kuid heitis maakohtule ette vaidluse sisuks olnud tasu maksmise küsimuse lahendamata jätmist. Ringkonnakohus leidis, et praeguses asjas Riigikohtu antud juhise („Seega ei saaks ka juhul, kui tegemist on heauskse piiriülese ehitamisega, nõuda, et kostja taluks rajatist tasuta. Ehitamisõiguse tuvastamisega kaasneb lisaks kasutusõigusele ka hüvitise maksmise kohustus (vt AÕS § 148 lg 2 alusel perioodilise hüvitise suuruse määramise kohta ka Riigikohtu 21. mai 2008. a otsust tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, p 23).") järgi ei ole eraldi hagi esitamine vajalik ning tasu maksmise kohustus tuleb lahendada samal ajal ehitamisõiguse tuvastamisega. Ringkonnakohus leidis, et mh saab seda järeldada viitest,

§ 148lg 2 järgne tasu määratakse sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasuga.

Kui maakohtu arvates tuli tasu määramiseks esitada hagi, oleks maakohus pidanud seda pooltele selgitama ja andma kostjale hagi esitamiseks võimaluse. Maakohtu otsus oli kostjale üllatuslik. Ringkonnakohus leidis praeguses asjas antud Riigikohtu juhistele tuginedes, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, siis puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel. Ringkonnakohtu hinnangul ei väljunud maakohus hagi piiridest, kui määras juurdepääsuõiguse AÕS § 156 alusel ulatuses, milles hagejad seda esialgses hagis ei taotlenud (mööda kostjale kuuluvat teed kuni avalikult kasutatava Hundi teeni). Praegusel juhul oli põhjendatud ja otstarbekas lahendada see koos esialgse hagiga ning avalduse läbivaatamisega ei rikutud kostja menetlusõigusi. Ringkonnakohus leidis, et kostja ei ole esitanud sisulisi vastuväiteid, et hagejad kasutavad Heldri teed ja Heldri põiku oma kinnistutele pääsemiseks ning vaidluse all on üksnes tasu suurus. Ringkonnakohtu arvates ei saanud juurdepääsutasu suuruse määramisel lähtuda üksnes kinnistu maamaksu suurusest, kuna Viimsi valla nõusolekut kostjale kuuluva transpordimaa tasuta hooldamiseks pole asjas esitatud. Kostja väitel on vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Selleks ei saa kohus kostjat praeguses menetluses kohustada. Kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ning õigus juurdepääsu määramisel nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Maakohtul tuleb tõendeid hinnata ja võtta põhjendatud seisukoht, millised on vajalikud kulutused tee hoolduseks ja kuidas need tee kasutajate vahel jagada. Ringkonnakohus oli seisukohal, et kuna maakohus ei käsitlenud AÕS § 148 lg 2 alusel määratavat hüvitist ega AÕS § 156 lg 1 alusel määratava tasu koosseisus tee hoolduseks vajalikke kulusid, kuigi tegemist oli vaidluse põhiküsimusega, on tegemist nii laiaulatusliku tõendite kogumise ja hindamisega, mida esmalt peab tegema maakohus. Kassatsioonkaebus Hagejad esitasid ringkonnakohtu otsuse peale kassatsioonkaebuse, milles palusid ringkonnakohtu otsuse tühistada, jätta jõusse maakohtu otsuse ning jätta menetluskulud kostja kanda. Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tühistas ringkonnakohus maakohtu otsuse eraldiseisva osa (hagejad on sissesõiduteed ja teelaiendused rajanud heauskselt ja kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal AÕS § 148 lg 2 alusel taluma; vastuhagi rahuldamata jätmine; juurdepääsuteede määramine), mille suhtes ei heitnud ette materiaal- ega menetlusõiguse rikkumist ning mille osas tõendite hindamisega ringkonnakohus nõustus. Ringkonnakohus rikkus TsMS § 631 lg-t 1, § 656 ja § 657, mille mõttest ja eesmärgist tuleneb, et ringkonnakohus ei saa tühistada maakohtu otsuse iseseisvat osa, kui tuvastatud menetlusõiguse normi rikkumine seda osa ei puuduta. Ringkonnakohtu otsus tühistada kogu 16 maakohtu otsus oli hagejatele üllatuslik. Ka AÕS § 148 lg 2 ei seo ehitise heausksuse ja säilimise ning tasu küsimusi. Ringkonnakohus leidis vääralt, et kostja võis kohtupraktikast järeldada, et ei pea AÕS § 148 lg 2 alusel nõuet esitama. Lisaks ei nõustu hagejad, et maakohtu otsus oli kostja jaoks üllatuslik osas, milles maakohus ei menetlenud AÕS § 148 lg 2 alusel kostja tasunõuet ega selgitanud kostjale nõude esitamise kohustust. Hagejad esitasid kostja tasunõudele läbivalt vastuväite, et kohus saab hagimenetluses lahendada vaid kohaselt esitatud haginõudeid ning kostjal pole õigust nõuda niisama raha, vaid maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Ringkonnakohtu otsus on olulises ulatuses põhjendamata ja hagejate väited hindamata osas, millega ringkonnakohus leidis, et juurdepääsu määramisel on teeomanikul õigus nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Maakohus ei rikkunud juurdepääsutasu määrates materiaalõigust ega menetlusõigust. Maakohus põhjendas veenvalt, miks on põhjendatud üksnes maamaksusuurune juurdepääsutasu. AÕS § 156 lg 1 ei kohusta tee omanikule maksma tasu igal juhul teehoolduskulude ulatuses. Maakohus rakendas hea usu põhimõtet, mille alusel on lubatud jätta ka seadus kohaldamata. Hagejad ei nõustunud ringkonnakohtuga, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, siis puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel. Vastus kassatsioonkaebusele Kostja vaidles kassatsioonkaebusele vastu ning palus jätta kassatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtu otsuse muutmata. Riigikohtu otsus 22.02.2017 otsusega asjas nr 3-2-1-169-16 tühistas Riigikohus Tallinna Ringkonnakohtu 10.02.2016 otsuse ja saatis asja uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Kohus rahuldas kassatsioonkaebuse osaliselt ja määras tagastada kassatsioonkaebuselt tasutud kautsjoni. Kolleegium nõustus hagejatega, et ringkonnakohus tühistas praeguses asjas põhjendamatult maakohtu otsuse täies ulatuses. Ringkonnakohus heitis maakohtule ette AÕS § 148 lg 2 alusel kostja nõude lahendamata jätmist; rajatiste osas AÕS § 156 alusel juurdepääsu määramist, kuna selleks puudus vajadus, sest maakohus tuvastas vastavas osas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, ning AÕS § 156 lg 1 alusel määratava tasu koosseisus tee hoolduseks vajalike kulutuste käsitlemata jätmist. Ringkonnakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt nõustus ringkonnakohus aga maakohtu järeldusega, et kõik hagejad rajasid oma sissesõiduteed ja teelaiendused heauskselt ning kostja on kohustatud neid oma kinnisasjal taluma AÕS § 148 lg 2 alusel. Lisaks määras maakohus ringkonnakohtu hinnangul juurdepääsuõiguse mööda kostjale kuuluvat teed kuni avalikult kasutatava Hundi teeni AÕS § 156 alusel õigesti. Samuti ei nähtu ringkonnakohtu otsuse põhjendustest, et ringkonnakohus oleks maakohtule kostja vastuhagi lahendamise aspektist ette heitnud materiaalõiguse väära kohaldamist või olulist menetlusõiguse normide rikkumist. Eeltoodu tõttu leiab kolleegium, et ringkonnakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme, kuna ringkonnakohtu otsuse resolutsioon ja põhjendused ei ole kooskõlas. Kolleegium märkis lisaks, et maakohus tuvastas hagejate heausksuse sissesõiduteede ja teelaienduste rajamisel õigesti praeguses asjas kohustuslike Riigikohtu 19.02.2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 tehtud otsuse p-s 13 antud õiguslike juhiste järgi. Ringkonnakohus rikkus aga maakohtu otsusega nõustudes otsuse põhjendamise kohustust, kuna ei käsitlenud lahendis 17 kostja tõendite hindamisel põhinevaid apellatsioonkaebuse väiteid. Asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul anda hinnang kostja apellatsioonkaebuses esitatud väidetele. Kolleegiumi arvates leidis ringkonnakohus vääralt, et Riigikohtu 19.02.2014 tsiviilasjas nr 32-1-172-13 tehtud otsuse p-s 14 antud juhisest sai järeldada, et kostja ei pidanud AÕS § 148 lg 2 teises lauses sätestatud nõuet hagina esitama ning tasu maksmise kohustus tuli lahendada samal ajal üle piiri ehitamise heausksuse tuvastamisega. Seega kohaldas ringkonnakohus AÕS § 148 lg-t 2 vääralt. Kolleegiumi hinnangul selgitati viidatud lahendis,

§ 148

lg 2 teise lause järgi on naaberkinnisasja omanikul (kostjal) ka heauskse ehitamise korral õigus nõuda tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Lisaks järeldub viidatud lahendi p-dest 15 ja 16, et kui hagejad oleksid ehitanud üle kinnisasja piiri pahauskselt, siis oleks tulnud jätta nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel rahuldamata ja hinnata hagejate nõudeid AÕS § 156 alusel kui juurdepääsunõudeid avalikult kasutatavale teele. Sellisel juhul oleks tegemist olnud hagita asjaga ja kohus oleks pidanud ise koguma tõendeid, et määrata kindlaks õiglane juurdepääsutasu ka siis, kui teeniva kinnisasja omanik ei avalda, kui suurt tasu ta saada soovib. Lisaks selgitas kolleegium, et tsiviilasjas nr 3-2-1-41-08, mille 21.05.2008 otsuse p-le 23 viitas nii Riigikohus 19.02.2014 tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 tehtud otsuse p-s 14 kui ka ringkonnakohus, leides,

§ 148

lg 2 järgne tasu määratakse sarnaselt AÕS § 156 lg 1 järgse tasuga, oli kostja hüvitise saamiseks esitanud vastuhagi. AÕS § 148 lg 2 järgi, kui AÕS § 148 lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist. Kolleegiumi hinnangul nähtub ka viidatud sätte sõnastusest, et perioodilise hüvitise saamiseks või ehitajat maatükki omandama kohustamiseks tuleb esitada nõue, millest nähtub, kummal viisil naaberkinnisasja omanik asjaõiguseta, kuid heauskselt püstitatud ehitise lubamise eest kompensatsiooni saada soovib, samas AÕS § 156 lg 1 sõnastuse järgi määrab juurdepääsutasu kohus. Eelnevast tulenevalt leidis kolleegium, et hagejate heausksuse korral on kostjal õigus AÕS § 148 lg 2 alusel nõuda hagejatelt perioodilist hüvitist või maatüki omandamist, kuid selleks tuleb kostjal esitada iga hageja vastu konkreetne nõue hagina. Vastasel juhul ei ole võimalik kostja nõuet AÕS § 148 lg 2 alusel rahuldada. Lisaks märkis kolleegium, et olukorras, kus hagejad esitasid menetluses põhjendatud vastuväite, et kohus ei saa hagimenetluses lahendada muid kui kohaselt esitatud haginõudeid ja kostja ei saa nõuda hagi esitamata niisama raha, ei saa kohtule ette heita selgitamiskohustuse rikkumist ja maakohtu otsus ei saanud olla kostja jaoks üllatuslik. Riigikohtu varasema praktika (vt nt Riigikohtu 16.03.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-18015, p 31) järgi on eratee omanikul õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Tasu suuruse üle otsustamisel tuleb arvestada, millised abinõud on igal üksikul juhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita. Samuti saab pidada tee omamisega kaasnevaks kohustuseks maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab kasutatava tee pindalale. Seega tuleb kolleegiumi hinnangul vähemalt üldjuhul juurdepääsutasu määramisel arvesse võtta ka tee hooldamiskulusid. Praeguses asjas võttis maakohus AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määrates arvesse üksnes kostja kinnistu maamaksu, põhjendades seda sellega, et hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb elamurajoonisiseste teede eest lisakulutusi kanda, kuna kinnituse järgi pidid need esiteks sisalduma kinnistu ostuhinnas ning teiseks minema transpordimaad hooldama nõustunud Viimsi vallale üle. Vastupidi maakohtule tuvastas ringkonnakohus aga, et Viimsi valla nõusolekut kostja transpordimaa tasuta 18 hooldamiseks ei ole esitatud ning kostja väitel on vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Kolleegium nõustus ringkonnakohtu seisukohaga, et juurdepääsutasu suuruse määramisel ei saanud lähtuda üksnes kinnistu maamaksu suurusest. Selle vea oleks saanud ringkonnakohus aga ise parandada. Põhjendatud on ringkonnakohtu seisukoht, et kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ja õigus nõuda juurdepääsu määramisel juurdepääsu taotlejalt ka teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Kolleegium nõustus ringkonnakohtuga, et kuna maakohus tuvastas heauskse piiriülese ehitamise ja rahuldas hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, puudus vajadus sama sissesõidutee osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel. Maakohus oleks pidanud hagejate nõudeid hindama AÕS § 156 alusel siis, kui oleks tuvastanud pahauskse piiriülese ehitamise (vt ka Riigikohtu 19.02.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13, p 15). Kuivõrd ringkonnakohtu otsus tühistatakse ja asi saadetakse samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 28.09.2015 otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel osaliselt tühistada, s.o osas, milles maakohus määras juurdepääsu hagejate kinnistutega külgnevate sissesõiduteede ja teelaiendite osas, samuti juurdepääsutasu suuruse osas. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega jätab hagi sissesõiduteede osas juurdepääsu määramiseks rahuldamata ja määrab hagejatele kuuluvatele Heldri tee ja Heldri põik kinnistutele juurdepääsu läbi kostjale kuuluva kinnistu nr 393402 kuni Hundi teeni ja kinnistuni Heldri tee L

1. Juurdepääsutasu suuruseks nimetatud juurdepääsu eest määrab ringkonnakohus 133,96 eurot aastas. Muus osas jätab ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele osaliselt. Esmalt võtab ringkonnakohus seisukoha apellatsioonkaebuses taotletu osas jätta hagi hageja VIII (HM) osas läbi vaatamata. Mis puudutab apellatsioonkaebuse väiteid, et hageja VIII hagi tuleks sissesõidutee säilimise ja talumise kohustuse nõude osas tuvastushuvi puudumise tõttu jätta läbivaatamata, siis vastavatele väidetele on maakohus vaidlustatud otsuse p-s 55 ammendavalt vastanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ega pea TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt vajalikuks maakohtu motiive selles osas korrata. Apellatsioonkaebuses ei ole kostja toonud maakohtu menetluses avaldatuga võrreldes esile uusi asjaolusid, mis vääraksid maakohtu seisukohta, et hagejal VIII on põhjendatud huvi paluda kohtul tuvastada, et kostjal ei ole õigust tema sissesõidutee eemaldamiseks. Ka on põhjendamatu apellatsioonkaebuses väidetu hagejal VIII tuvastushuvi puudumisest Hundi teele juurdepääsu määramise osas põhjusel, et maakohus ei ole hagejate vastavat nõuet menetlusse võtnud. Käesolevas asjas 17.05.2009 esitatud, so esialgse hagiavalduse palvepunktide sõnastus ei anna alust järelduseks, et hagejate sooviks ei olnud saada juurdepääsu avalikule Hundi teele üle kostjale kuuluva tee. Vastupidi, sellest ja 27.05.2015 hagiavalduse terviktekstist nähtub üheselt hagejate tahe määrata juurdepääs nende Heldri tee ja Heldri põigu kinnistutele läbi kostjale kuuluva kinnistu. Asja materjalid ei anna alust järelduseks, et kohus ei ole hagejate juurdepääsunõuet avalikult kasutatavale teele menetlenud. Seega puudub alus hagi läbivaatamata jätmiseks hageja VIII osas. Järgnevalt annab ringkonnakohus hinnangu apellatsioonkaebuse väidetele, milles kostja vaidleb vastu maakohtu tuvastatule, et kõik hagejad rajasid oma sissesõiduteed ja teelaiendused heauskselt. Maakohus on vaidlustatud otsuses vastavalt Riigikohtu juhistele 19 19.02.2014 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13 (p 13) iga hageja puhul eraldi hinnanud, kas hagejate sissesõiduteed on rajatud heauskselt, mis kohustab kostjat seda lubama, ning otsuses viidatud tõendite kogumis hindamise tulemusel asunud seisukohale, et kõikide hagejate poolt on sissesõiduteed rajatud heauskselt. Kostja üheks argumendiks hagejate heausksuse vaidlustamisel on asjaolu, et kõik vande all ütlusi andnud hagejad (v.a hageja VIII) kinnitasid, et teadsid, et ehitavad üle oma kinnisasja piiride ning kostjale kuuluvale maale. Seejuures tugineb kostja Riigikohtu 17.10.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-89-11 (p 23) märgitule, mille kohaselt AÕS § 148 lg 3 kaitse-eesmärgist tulenevalt ei tegutse heauskselt isik, kes ei kontrolli piirialal ehitades, kas ehitisealune maa kuulub täielikult tema omandisse, samuti seda, et ehitis ei ulatuks naaberkinnisasjale. Ringkonnakohus on seisukohal, et apellatsioonkaebuses osundatu, et hagejad, v.a hageja VIII, olid piirialale ehitades teadlikud kostja kinnistule ehitamisest, ei võimalda antud juhul väärata maakohtu seisukohti sissesõiduteede heausksest rajamisest hagejate poolt. Tuvastamaks, kas kinnisasja omanik, kelle kinnistult ehitus lähtus, oli heauskne AÕS § 148 lg 2 mõttes, on olulise tähtsusega asjaolu, kas kinnisasja omanik teadis või pidi teadma, et ta ehitab võõrale kinnisasjale, ent sellise teadmise või teadma pidamise jaatamise korral ei saa automaatselt välistada võõrale kinnisasjale ehitanud kinnisasja omaniku heausksust. Võõrale kinnisasjale ehitanud kinnisasja omaniku heausksuse kindlakstegemisel tuleb arvestada kõiki konkreetse vaidluse seisukohast olulisi asjaolusid ning hinnata tõendeid kogumis. Selliselt on maakohus antud juhul ka toiminud ning ringkonnakohtu hinnangul ei saa tõendite ebaõiget hindamist maakohtule ette heita. Lisaks eeltoodule vaidlustab kostja maakohtu tuvastatu hagejate heausksusest sissesõiduteede rajamisel põhjendustel, et hagejate ning nende abikaasade ütlused ei saa olla usaldusväärseks tõendiks, samuti ei saa seda kostja hinnangul olla hagejate elamute asendiplaan ega teede ehitusprojekt. Samuti on kostja hinnangul meelevaldne kohtu järeldus, et kinnistute müügilepingutes sisalduv asumi teede mustkattega katmise kohustus andis hagejatele aluse arvata, et nad võivad ehitada Heldri transpordikinnistule sissesõiduteed oma kinnistuni. Ringkonnakohus, hinnates asjas esitatud tõendeid, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda piiriülese ehitamise heausksuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Maakohtu seisukohti hagejate heausksusest, mis põhinevad hagejate elamute asendiplaani ja ehitusprojekti hindamisel, ei väära kostja väited, et sissesõiduteede rajamist tuleb vaadelda kui ehitamist, mis sissesõiduteede rajamise ajal kehtinud ehitusseaduse (EhS) § 12 lg 2 kohaselt ei saanud toimuda ilma Heldri transpordikinnistu omaniku loata. Ringkonnakohus selgitab, et käesolevas asjas ei anna kohus hinnangut sellele, kas sissesõiduteede ehitamine toimus ehitusseaduses sätestatud nõuetele vastavalt, mistõttu ei ole antud juhul asjakohane ka apellatsioonkaebuses viidatu ehitusseaduses sätestatust ega sellega seonduv Riigikohtu praktika. Samuti ei pea ringkonnakohus põhjendatuks apellatsioonkaebuse väidet, mille kohaselt ei saanud hagejad kinnistute müügilepingutes sisalduva asumi teede mustkattega katmise kohustuse alusel arvata, et nad võivad ehitada Heldri transpordikinnistule sissesõiduteed oma kinnistuni. Ringkonnakohus leiab, et arvestades kinnistute müügilepingutes sisalduvat asumi teede mustkattega katmise kohustust ja asjaolu, et kostja pakkus hagejatele
2. aastal võimalust sissesõidutee katmiseks mustkattega ilma väljendamata seisukohta, et hagejate poolt sissesõidutee rajamine on vastuolus kostja tahtega, said hagejad mõistlikult eeldada, et sissesõiduteede rajamine vastab ka kostja tahtele. Samuti puudub ringkonnakohtul erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust alus kahelda hagejate ja nende abikaasade poolt antud ütluste usaldusväärsuses. Ringkonnakohus nõustub maakohtu poolt asjas esitatud tõenditele antud hinnanguga ega pea TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt vajalikuks maakohtu seisukohti korrata. Ringkonnakohtu hinnangul said hagejad tõendite 20 kogumis hindamise valguses õigustatult eeldada, et nad rajavad sissesõidutee kostja kinnisasjale kostja teadmisel ja nõusolekul. Kuivõrd ringkonnakohus nõustus eeltoodud põhjendustel maakohtu seisukohaga sissesõiduteede ja teelaienduste heausksest rajamisest hagejate poolt ja rahuldas kolleegiumi hinnangul õigesti hagejate nõuded AÕS § 148 lg 2 alusel, puudus maakohtul vajadus samade sissesõiduteede osas määrata juurdepääs AÕS § 156 alusel (vt Riigikohtu juhised 22.02.2017 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-169-16, p 17 ja selles viidatud Riigikohtu 19.02.2014 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-172-13, p 15). Seega kuulub maakohtu otsus tühistamisele osas, milles maakohus määras hagejate kinnistutega külgnevatele aladele, st sissesõiduteedele ja teelaiendustele juurdepääsu läbi kostjale kuuluva kinnistu nr
3. Arvestades asjaolu, et hagejad on rajanud oma sissesõiduteed ja teelaiendused heauskselt, on kostja kohustatud neid AÕS § 148 lg-st 1 tulenevalt taluma ning kostjal ei ole õigust AÕS § 148 lg 3 alusel nõuda hagejatelt kostja kinnisasja piiridesse ulatuvate sissesõiduteede ega teelaienduste kõrvaldamist. Seega puudub alus kostja vastuhagi rahuldamiseks. Apellatsioonkaebuses heidab kostja maakohtule ette AÕS § 148 lg 2 alusel kostjale tasumisele kuuluva hüvitise ja selle suuruse põhjendamatut lahendamata jätmist. Sellise kostja seisukohaga ei saa nõustuda. Kostja on ekslikult leidnud, justkui pidanuks maakohus hagejate heauskse ehitamise tuvastamise korral lahendama AÕS § 148 lg 2 alusel kostjale tasumisele kuuluva perioodilise hüvitise küsimuse ilma kostja poolt sellekohase nõude esitamiseta koos hagejate nõuetega. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-169-16 (p 15) selgitanud, et hagejate heausksuse korral on kostjal õigus AÕS § 148 lg 2 alusel nõuda hagejatelt perioodilist hüvitist või maatüki omandamist, kuid selleks tuleb kostjal esitada iga hageja vastu konkreetne nõue hagina. Vastasel juhul ei ole võimalik kostja nõuet AÕS § 148 lg 2 alusel rahuldada. Praegusel juhul ei ole kostja esitanud nõuet AÕS § 148 lg 2 alusel perioodilise hüvitise saamiseks hagejate poolt asjaõiguseta, kuid heauskselt rajatud sissesõiduteede ja teelaienduste lubamise eest. Eeltoodust tulenevalt on maakohus vaidlustatud lahendis (p 68) õigesti leidnud, et kohtul ei ole antud menetluses võimalik hagejatelt AÕS § 148 lg 2 alusel sissesõiduteede osas hüvitist välja mõista, kuna kostja ei ole vastuhagis esitanud AÕS § 148 lg-l 2 põhinevat nõuet koos sellelt tasutud riigilõivuga. Erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust ei saa maakohtule AÕS § 148 lg 2 alusel tasumisele kuuluva hüvitise määramata jätmise osas ette heita ka selgitamiskohustuse rikkumist ega üllatusliku otsuse tegemist. Ringkonnakohus selgitab, et otsus saab TsMS § 436 lg-tes 3 ja 4 sätestatust tulenevalt olla menetlusosalisele üllatuslik juhul, kui kohus tugineb otsust tehes tõenditele, mida pooltel ei olnud võimalik uurida, või asjaoludele, mille kohta ei olnud pooltel võimalik oma arvamust avaldada ja mida ei ole menetluses arutatud. Samuti on üllatusliku otsusega tegemist juhul, kui kohus hindab esiletoodud asjaolu otsuses erinevalt mõlemast poolest, välja arvatud juhul, kui kohus on enne juhtinud sellisele võimalusele poolte tähelepanu ja andnud neile võimaluse avaldada oma seisukoht. Praeguses asjas ei ole maakohus hinnanud AÕS § 148 lg 2 alusel sissesõiduteede osas hüvitise väljamõistmise küsimust erinevalt mõlemast poolest. Hagejad on 27.05.2015 hagiavalduse terviktekstis (p 2.2.2.1) leidnud, et kohus ei saa otsustada rajatise talumise tasulisuse küsimust, kuna kostja ei ole esitanud kohtule rajatise eest perioodilise hüvitise nõuet. Ka 08.09.2015 Harju Maakohtu istungil on hagejad sissesõiduteede eest kostjale tasu väljamõistmise küsimuses avaldanud seisukohta, et kohtumenetluses ei ole vastavat nõuet esitatud ja hagejad ei näe, kuidas kohus saaks seda tasu ilma nõudeta määrata. Ülalmärgitut silmas pidades on ka Riigikohus otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-169-16 (p 15) leidnud, et olukorras, kus hagejad esitasid menetluses põhjendatud vastuväite, et kohus ei saa hagimenetluses lahendada muid kui kohaselt esitatud 21 haginõudeid ja kostja ei saa nõuda hagi esitamata niisama raha, ei saa kohtule ette heita selgitamiskohustuse rikkumist ja maakohtu otsus ei saanud olla kostja jaoks üllatuslik. Ringkonnakohus peab apellatsioonkaebust põhjendatuks osas, milles kostja heidab maakohtule ette AÕS § 156 lg 1 ebaõiget kohaldamist, mis seisneb juurdepääsutasu määramisel teehooldusega seotud kulutuste jätmises kostja kanda. Riigikohtu varasema praktika (vt nt Riigikohtu 16.03.2016 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-180-15, p 31) järgi on eratee omanikul õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Tasu suuruse üle otsustamisel tuleb arvestada, millised abinõud on igal üksikul juhul tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Sõltuvalt abinõudest ja nende maksumusest kujuneb kulutuste suurus, mida eratee omanik peab regulaarselt kandma, et neid kohustusi täita. Samuti saab pidada tee omamisega kaasnevaks kohustuseks maamaksu tasumise kohustust maa eest, mis vastab kasutatava tee pindalale. Riigikohus on otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-169-16 (p 16) leidnud, et seega tuleb vähemalt üldjuhul juurdepääsutasu määramisel arvesse võtta ka tee hooldamiskulusid. Praeguses asjas võttis maakohus AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsutasu määrates arvesse üksnes kostja kinnistu maamaksu, põhjendades seda sellega, et hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb elamurajoonisiseste teede eest lisakulutusi kanda, kuna kinnituse järgi pidid need esiteks sisalduma kinnistu ostuhinnas ning teiseks minema transpordimaad hooldama nõustunud Viimsi vallale üle. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on juurdepääsutasu suuruse määramisel ebaõigesti lähtunud üksnes kinnistu maamaksu suurusest ning jätnud teehooldusega seotud kulutused üksnes kostja kui tee omaniku kanda. Oma seisukohta põhjendab ringkonnakohus järgmiselt. Maakohus, määrates juurdepääsutasu maksmise kohustuse üksnes kostja kinnistu maamaksu suuruse ulatuses, on põhjendamatult lähtunud asjaolust, et Viimsi vald on avaldanud nõusolekut võtta kostjale kuuluv transpordimaa enda hoolduse alla, mis tähendab, et kostjal on võimalik vabaneda sisuliselt kõigist transpordimaaga seotud kulutustest peale maamaksu. Ringkonnakohus leiab, arvestades, et maakohtu poolt osundatud Viimsi valla nõusolekut kostjale kuuluva transpordimaa tasuta hooldamiseks ei ole asjas esitatud, ei ole juurdepääsutasu suuruse määramisel põhjendatud lähtuda üksnes kinnistu maamaksu suurusest. Lisaks on kostja väitel vastava kohustuse võtmisel Viimsi valla tingimuseks, et kostja annab omandi tasuta üle või sõlmib lepingu, millega annab Heldri transpordikinnistu avalikuks kasutamiseks. Selleks ei saa kohus kostjat praeguses menetluses kohustada. Seega seni kuni kostja on tee omanik, on tal kohustus seda hooldada ja õigus juurdepääsu määramisel nõuda juurdepääsu taotlejalt minimaalselt teehooldusega seotud kulutuste hüvitamist. Samuti ei õigusta teehooldusega seotud kulutuste arvestamata jätmist juurdepääsutasu määramisel maakohtu märgitu, et hagejad ei pidanud eeldama, et neil tuleb seoses elamurajoonisiseste teedega täiendavalt kulutusi kanda, kuna hagejate poolt soetatud kinnistute reklaammaterjalides on kinnitatud, et krundi ostmisel on elamurajooni teed kinnistute hinna sees. Ringkonnakohtu hinnangul ei saanud hagejatel enne kinnistute ostu kinnistute reklaammaterjalides (kd III tl 123) sisalduvast kostja üldsõnalisest kinnitusest, et elamurajooni üldkasutatavad teed on kinnistute hinna sees, tekkida põhjendatud eeldust, et hagejatel puudub kostjale kuuluva tee kasutamisel kohustus hüvitada vajalikud teehoolduskulud, arvestades seejuures asjaolu, et kinnistute ostmise järgselt olid hagejad sõlminud kostjaga teeninduslepingud (kd V tl 43-76), mis nägid muu hulgas ette hagejate kohustuse tasuda kostjale teede üldise korrashoiu eest. Ka ei anna juurdepääsutasu määramiseks üksnes maamaksu suurusele vastavas ulatuses alust maakohtu märgitu, et olukorras, kus kostja kinnistu on registreeritud transpordimaana, ei ole kostjal võimalik antud kinnistut ka ühelgi muul otstarbel kasutada. Kolleegium selgitab, et eratee omaniku tasunõuet 22 juurdepääsu taotlenud tee kasutaja vastu tee kasutamise eest, sh vajalike teehoolduskulude ulatuses, ei välista asjaolu, et eratee on registreeritud transpordimaana. Kostjal on eratee omanikuna selle otstarbest sõltumata õigus nõuda eratee teistelt kasutajatelt AÕS § 156 lg-s 1 sätestatud tasuna vähemalt tee kasutamisega kaasnevate ja tee omaniku kohustuste täitmiseks vajalike kulutuste hüvitamist. Eeltoodud põhjendustel leiab ringkonnakohus, et praegusel juhul tulnuks maakohtul asjas esitatud tõendite hindamisel võtta põhjendatud seisukoht, millised on vajalikud kulutused tee hoolduseks ning kuidas need tee kasutajate vahel jagada. Ringkonnakohus saab maakohtu vastava eksimuse kõrvaldada apellatsioonimenetluses. Selgitamaks juurdepääsutasu määramisel arvesse võetavate tee hooldamiskulude suurust ja nende jagunemist kostjale kuuluva eratee (Heldri tee) kasutajate vahel, palus ringkonnakohus 19.04.2017 kohtuistungil menetlusosalistel kohtule esitada oma nägemus Heldri tee teehooldustasude suurusest ja selle jagunemisest Heldri teed kasutavate kõigi kinnistute omanike vahel. Samuti palus ringkonnakohus pooltel esitada täpsed andmed kinnistute arvust, kes kasutavad Heldri teed avalikule teele (Hundi teele) pääsemiseks. Maa-ameti geoportaalist nähtuvalt on Heldri asumis kokku 44 kinnistut. Kostja on apellatsioonimenetluses toonud esile, et neist ei vaja Heldri teed ja Heldri põiku kinnistule pääsemiseks 8 kinnistut, mis asuvad Hundi tee ääres ja 4 elamuvaba kinnistut, s.o kokku 12 kinnistut. Hagejad ei nõustunud kostja seisukohaga, et Heldri teed kasutavad kokku 32 kinnistut. Hagejad leidsid, et Hundi teelt on ligipääs seitsmele, mitte kaheksale kinnistule, arvestades, et Hundi teega piirneva Heldri tee 2 omanik on üks hagejatest. Samuti ei pidanud hagejad põhjendatuks välistada kulutuste kandmisest nelja elamutühja kinnistut. Ringkonnakohus ei nõustu kostja seisukohaga, mille kohaselt tuleks juurdepääsu tasu määramisel arvestada 32 kinnistuga. Põhjendamatu on juurdepääsu tasu määramisel vabastada tee hooldamisega seotud kulutuste kandmisest neid 4 kinnistut, millel elamud puuduvad, kuid mille ainsaks juurdepääsuks avalikult kasutatavale teele on kostjale kuuluv Heldri tee. Samuti ei pea ringkonnakohus kostja poolt esiletoodud kaheksast Hundi teega külgnevast kinnistust põhjendatuks vabastada juurdepääsu tasu maksmisest hagejale I kuuluvat Heldri tee 2 kinnistut, kuivõrd hageja I on ise taotlenud juurdepääsu üle kostjale kuuluva kinnistu ja seda mitte üksnes Hundi teeni vaid ka kinnistuni Heldri tee L
4. Seega peab ringkonnakohus juurdepääsu tasu määramisel põhjendatuks arvestada 37 kinnistuga. Kostjale kuuluva Heldri tee hoolduskulude suuruse osas peab ringkonnakohus põhjendatuks lähtuda hagejate 24.03.2017 menetlusdokumendis esitatud AS TREV-2 pakkumusele (kd VI tl 95) tuginevast aastasest teehoolduskulude summast 4320 eurot (koos käibemaksuga), arvestades seejuures nimetatud pakkumusele lisatud AS TREV-2 töötaja selgitusi hooldustööde kahe varasema aasta mahtude kohta (kd VI tl 96). Kostja poolt nii maakohtukui ka apellatsioonimenetluses väljendatud Heldri transpordikinnistu haldus- ja hoolduskulu summas 1550 eurot kuus on ringkonnakohtu hinnangul ebamõistlikult kõrge. Ringkonnakohtu arvates ei saa sellises summas kulu ühe kuu kohta pidada kostjale kuuluva Heldri tee hooldamiseks mõistlikult vajalikuks. Seetõttu ei pea ringkonnakohus aasta kohta tasumisele kuuluva juurdepääsutasu arvestamisel põhjendatuks lähtuda kostja poolt esitatud teehoolduskulude summast ega sellekohasest Scandic Varahaldus OÜ pakkumisest (kd VI tl 104). Ringkonnakohtu hinnangul on hagejate poolt esitatud ja Viimsi vallale teenust osutava AS TREV-2 pakkumuses märgitud kulutused libedusetõrjele soolaga, lumetõrjele, teemaa niitmisele, asfaldiaukude remondile kuumseguga ja asfaldiaukude remondile patcheriga kostjale kui Heldri tee omanikule tee korrashoiu ja ohutu liiklemise tagamiseks mõistlikult vajalikud. Seega tuleb lisaks maakohtu poolt arvestatud maamaksu suurusele aastas, s.o 636,69 eurole arvestada juurdepääsutasu määramisel ka tee hooldamiskulusid summas 4320 eurot (koos käibemaksuga) aastas. Arvestades, et ringkonnakohtu poolt eelnevalt tuvastatu 23 põhjal kasutab kostjale kuuluvat Heldri teed oma kinnistule pääsemiseks 37 kinnistut, tuleb kostjale kuuluva tee kasutamise eest juurdepääsu tasuks igale 37 kinnistu igakordsele omanikule määrata 133,96 eurot aastas (4320+636,69=4956,69/37). Eeltoodu alusel kuulub vaidlustatud maakohtu apellatsioonkaebus rahuldamisele osaliselt. otsus osaliselt tühistamisele ja Menetluskulud Arvestades, et ringkonnakohtu otsuse tagajärjel kuulub hagi rahuldamata jätmisele üksnes väga väikeses ulatuses, peab ringkonnakohus õiglaseks jätta maakohtu otsuse menetluskulude jaotuse osas muutmata ja maakohtu menetluskulud TsMS § 163 lg 1 alusel täielikult kostja kanda. Apellatsioonimenetluse kulud on kaebuse rahuldamise ulatust arvestades põhjendatud jätta TsMS § 171 lg 1 alusel samuti täies ulatuses kostja kanda. Praegusel juhul ei ole maakohus menetluskulusid rahaliselt kindlaks määranud, mistõttu ei määra TsMS § 174 lg-test 3 ja 5 tulenevalt apellatsioonimenetluse kulusid rahaliselt kindlaks ka ringkonnakohus. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Reet Allikvere /allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav /allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal 24