Obsah (4)

§ 28§ 29§ 27§ 9

KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Karin Kalmiste Otsuse tegemise aeg ja koht 18.04.2017. a, Tallinn Haldusasja number 3-15-2518 Haldusasi L.P. kaebus Tallinna Linnap

) näeb olemasolevate õigusliku aluseta ehitatud ehitiste seadustamiseks ette erisätted, mis antud juhul on asjakohased.

§ 28lg 1 kohaselt võib enne 2003.

a 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda kasutusloa või lugeda kasutamine teavitatuks, kui ehitustegevus on lõppenud. Ehitusloamenetlus on vajalik olukorras, kus ehitustegevus on pooleli (§ 28 lg 2), kuid antud olukorras ei ole Kadaka pst 97 hoonetes ehitustegevus pooleli. Ainus juhus, mil olemasoleva omavoliliselt ehitatud ehitise seadustamisel on võimalik projekteerimistingimusi nõuda, tuleneb

§ 29

lg-st 4 – see on siis, kui ehitise ehitamise ajal oli nõutav detailplaneeringu olemasolu, kuid seda ei koostatud; siis võib kohaliku omavalitsuse üksus asendada DP EhS § 26 sätestatud projekteerimistingimuste andmisega. Kadaka pst 97 kinnistu puhul on DP olemas ja hooned vastavad planeeringule, seega

§ 29lgt 4 ei ole võimalik kohaldada.

Lisaks eeltoodule on projekteerimistingimuste näol tegemist isiku omandiõiguse kitsendamisega. Projekteerimistingimuste taotlemist ei saa nõuda ning neid väljastada ilma seadusliku aluseta. Olenemata sellest, et kaebaja ja tema pere on omavoliliselt ehitanud juurdeehitisi Kadaka pst 97 majale, on vaidlustatud haldusakt õigusvastane nii formaalselt kui sisuliselt ja seega, ei ole põhjendatud selle kehtima jätmine põhjusel, et kaebaja on rikkunud seadust.

1. Antud vaidluse põhiküsimused on järgmised: 1) kas omavolilise ehitise seadustamisel kui on olemas DP ja ehitis sellele vastab, on Tallinna Linnaplaneerimise Ametil õigus nõuda projekteerimistingimuste taotlemist vastavalt EhS §-le 27; 2) kas ilma igasuguse põhjenduseta ja EhS § 132 lg-s 3 toodud aluste puudumisel on vastustajal õigus nõuda ehitise lammutamist; 3) kas haldusakt on kaalutlusvigadeta, proportsionaalne ja kas isiku kaasamine selle andmisel on olnud piisav. Kaebaja on oma seisukoha eeltoodud küsimustes väljendanud nii esitatud kaebuses kui kaebuse täpsustuses.
2. Kaebaja tõenditega on ümber lükatud ka vastustaja ekslikud faktiväited. Vastustaja väidab, et taarakuur/garaaž on ehitatud pärast
3. a novembrit, kuna kaebaja poolt järelevalvemenetluses vastustajale esitatud
4. a mõõdistusprojekti ei ole taarakuuri kantud. Kaebaja hinnangul tõendab seda kaebuse lisas esitatud ortofoto aastast 2002, millest on näha, et kaupluse taga on heleda ruudukujulise katusega laoruum ja selle ees pisut kitsam tumedama katusega kuur. Kaebaja on saanud kirjaliku seletuskirja Hommiku tn 24 (naaberkinnistu) endiselt omanikult M. P., kes kinnitab oma kirjas, et kaupluse taga asuv laoruum ja taarakuur olid olemas kaupluse toimimise ajast alates. 1997-
5. a koostatud mõõdistusprojekt jäi poolikuks, kuna projekteerija K. Kits katkestas lepingu ning projekt jäi lõpetamata ning vastustajale esitamata. Tagantjärgi on keeruline hinnata miks arhitekt K. Kits märkis taarakuuri mõõdistusprojektile katkendliku joonega. Oletada võib, et arhitekt võis pidada seda ebaoluliseks ajutiseks ehitiseks. Asjaolu, et taarakuur oli olemas juba 2001.-
6. aastal tõendab ka vastustaja poolt esitatud Õhtu tn 6 omaniku M. K. avaldus, kus naaber selgitab, et külapoe ajal oli vastu meie aeda lihtne taarakuur. 8
7. Olenemata sellest, millal täpsemalt taarakuur ja laoruumid Kadaka pst 97 kauplusehoone külge ehitati, ei toimunud nende püstitamine kaebaja väitel pärast
8. aastat ning nende juurdeehituste seadustamise menetluses tuleks lähtuda

§ 28lg 1.

Juhul, kui juurdeehitus oleks ka tehtud hiljem, oleks võimalik see kanda ehitisregistrisse

§ 29

lg 1 sätestatud menetluse käigus, kusjuures ainus sisuline erinevus ehitamise ajas aastal 2002 ja aastal 2003 seisneks ehitisele esitatavates nõuetes. Pärast 01.01.2003 ehitatud ehitis peab vastavalt

§ 29lg-le 3 vastama ka Eh

S § 11 lg 2 ja § 12 sätestatud nõuetele, samas kui enne 01.01.2003 ehitatud ehitis peab vastama ainult ohutusnõuetele. Enne auditi valmimist ei ole võimalik kindlalt väita, et juurdeehitused ei vasta EhS § 11 lg 2 ja § 12 nõuetele. Juhul, kui vastustaja jääb seisukoha juurde, et juurdeehitiste valmimine enne 2003. aastat ei ole tõendatud, võib vastustaja

§ 29

lg 7 alusel otsustada täiendava riikliku järelevalvemeetme vajaduse ning § 29 lg 8 alusel vajaduse korral teha ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks. Seega, on seadusandja näinud ette erimenetluse

-s olemasolevate ehitiste seadustamiseks ning vastustaja poolt viidatud üldsätted EhS-st, mille alusel on antud vaidlustatud haldusakt, ei ole kohaldatavad.

1. EhS § 26 lg 2 p 2 ja § 27 lg 4 alustele viitas vastustaja esmakordselt oma 18.11.2015 menetlusdokumendis, mitte aga vaidlustatud ettekirjutuses. Ettekirjutuses tugineti korrakaitseseaduse § 28 lg 1,2 ja 3; EhS § 12; § 38 lg 2; § 19 lg 1 p 1 ja EhS § 130 lg 2 p
2. Kaebaja ei leia, et haldusmenetluse seadus võimaldaks vastustajal põhjendada haldusakti õiguslikku alust alles selle vaidlustamisel peetava kohtumenetluse käigus. Juhul, kui vastustaja sooviks muuta haldusakti õiguslikku põhjendust, tuleks tal selleks haldusakti ennast muuta.
3. Õhtu tn 6 kinnistu omaniku õigusi ei ole Kadaka pst 97 juurdeehitustega kuidagi rikutud. Juurdeehitused vastavad DP-le, millele Õhtu tn 6 omanik on andnud oma nõusoleku. Õhtu tn 6 omaniku avaldusest, mille vastustaja kohtule on esitanud, ilmneb, et teda häirib hoopis kaebaja ja tema pere tegevus oma kinnistul. Juhul kui Õhtu tn 6 omanik leiaks, et naabri tegevusest tekib temale mõjutusi, mis oluliselt kahjustavad tema kinnisasja kasutamist ja ei ole kooskõlas keskkonnakaitse nõuetega, võib ta pöörduda asjaõigusseaduse § 143 alusel tsiviilkohtusse.
4. 21.01.2017 täpsustuses lisab kaebaja, et ka 20.01.2017 valminud Plaan2 OÜ-lt tellitud audit tõendab, et olemasolev hoonestus Kadaka pst 97 kinnistul vastab DP-le. Auditi aruandes on välja toodud tabel 1 lk 20, kus on kirjas olemasoleva hoone mõõdud ning DP tingimused ning asjakohane võrdlus. Kaebaja kordab, et DP seletuskirjas olemasoleva olukorra kirjelduses (p 1.2 Tabel 2) on kirjas, et „ehituskeelualasse jääva osa seadustamiseks vajalik naabri nõusolek“. Seega, pidi olema DP koostamise ajal juba mingi hoone või hooneosa nn „ehituskeelualas“. Kaebaja väidab, et „ehituskeelualasse“ sel ajal jäi DP-s punktiiriga märgitud laoruumi nurk (ehk lk 3 toodud illustratsioonil roosa värviga märgitud hoone nurk). Nõutav kooskõlastus ongi naabri poolt antud – kaebuse lisas 9 toodud kooskõlastuslehel). DP-s oli ette nähtud võimalus ehitada abihoone isegi krundi piirile. Täna olemasolevad hooneosad – ehk laoruum ja endine taarakuur ei asetse krundi piiril. PES § 9 lg 2 p 5 kohaselt määrati DP-ga ka ehitistevahelised kujad, kusjuures ehitistevaheline kuja oli määratletud PES § 9 lg-s 5 – „ehitiste lubatud väikseim vahekaugus“. Kujade kohta on DP seletuskirjas punktis 1.3.
5. „Ehituspiirangute“ all kirjas, et „Kokkuleppel naabrite vahel võib abihoone ehitada krundi piirile ning eraldada hoone naaberkrundist tulemüüriga. Hoonete vahelised vahekaugused sõltuvad tuleohutuseeskirjadest (EPN 10.1) kirjeldatud hoonete tulepüsivusklassidest.“ Seega kujade mõõte ei ole detailplaneeringus konkreetselt fikseeritud, kuivõrd need sõltuvad hoonete tulepüsivusklassidest ning DP lubab ka minimaalset tulepüsivusklassi TP
6. Auditi lisaks on ehitisregistrisse esitatud „Ehitise tuleohutusalane audit“ lisadega, koostatud tuleohutusekspert Ardon Kaerma poolt. Ehitise tuleohutusalases auditis on kirjas, et Õhtu tn 6 poolne hooneosa on ehitatud tuletõkkeseinana EI 60 (Ehitise tuleohutusalane audit lk 8), sama kinnitab järgmisel leheküljel foto nr 6 ja foto nr 7, mis kajastavad naabri poolset Kadaka pst 97 seina nii ühelt kui teiselt poolt nurgast pildistatuna. A. Kaerma hinnang on kokkuvõtlikult (lk 10), et hoones on tagatud piisav ohutus ja kõrvalkinnistul paikneva (Õhtu tn 6) ehitisega on tuleohutuskuja tagatud EI60 9 tuletõkkeseina abil. Seega, vastab olemasolev kuja Kadaka pst 97 ja Õhtu tn 6 hoonete vahel nõuetele ja on vastavuses DP-s kuja kohta ettenähtule. Lisas 4 nimetatud auditi koostaja teeb järelduse auditi lk-l 21, et „Detailplaneeringus on lisaks toodud lk 2 märkus, et laiendatud osa ehituskeelualasse ulatuva osa seadustamiseks on vaja naaberkinnistu omaniku nõusolekut, seda siis asjaoludel, et hoone paiknemine kitsendab tuleohutuslikult naaberkinnistu omaniku õigust vastavalt DP-le 3m kaugusele kinnistu piirist hooneid püstitada ilma tuleohutuslikke abinõusid kasutusele võtmata. Vastavalt koostatud tuleohutusauditile selgub, et naaberkinnistu Õhtu tn 6 poolne Kadaka pst 97 välissein vastab EI60 nõuetele ehk naaberkinnistu omanikule selles osas kitsendusi ei seata.“.
7. Nõue -kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga ehitusprojekt, ei tulenenud aastal 2001 kehtinud seadustest ega ka täna kehtivates seadustest. PES § 211 lg 2 p 1 nägi ette naabri kooskõlastuse kohustuslikkuse vaid siis, kui detailplaneeringut menetletakse lihtsustatud korras. Antud juhul menetleti planeeringut aga üldkorras, toimus avalik väljapanek. PES § 9 lg-s 2 on loetletud kõik kinnisomandi kitsendused, mida detailplaneeringuga võib määrata. Kolmandate isikute nõusoleku küsimus ei ole üks määratavatest kitsendustest. PES § 9 lg 2 p 13 nimetatakse küll muid seadustest tulenevaid kinnisomandi kitsendusi, kuid ka aastal 2001 ei tulenenud seadusest, sealhulgas asjaõigusseadusest naabrusõigust keelata igasugune ehitamine naaberkinnistul piirile lähemal kui 3 meetrit. Kaebaja on ka oma kaebuses esitanud seisukoha, et „ehituskeeluvöönd“ tulenes
8. aastal looduskaitseseadusest ning Kadaka pst 97 kinnistule ei olnud õiguslikku alust ehituskeeluvööndit kui sellist detailplaneeringuga seada. Tänapäeval kehtivas planeerimisseaduses „hoonestusala“ mõistes hoonete paigutamise asukohta PES ei tundnud. Kuivõrd Kadaka pst 97 krundile nägi detailplaneering ette suurema ehitusmahu kui detailplaneeringu kehtestamise hetkel olemasolev hoonestus, siis on ilmne, et detailplaneering lubab Kadaka pst 97 krundile ehitada juurde või ehitada olemasoleva hoonestuse asemele ka teistsuguse paigutusega ja teise asukohta hooneid. Sj kohustab detailplaneering järgima hoonete vaheliste kauguste määramisel tuleohutuskujade nõudeid. Ehitusloamenetluses naaberkinnisasja omaniku kaasamine oli ja on ka praegu hea haldustava. Kaebaja ei vaidle vastu sellele, et Kadaka pst 97 kasutusloamenetluses on vastustaja kohustatud sellest heast tavast ja haldusmenetluse seaduse § 11 lg-st 2 tulenevalt kaasama Õhtu tn 6 kinnistu omaniku ning ära kuulama tema vastuväited Kadaka pst 97 hoonele. Kasutusloa andmisel tekib vastustajal kaalutlusruum – kas kasutusluba anda või ülekaaluka negatiivse mõju puhul naabrile luba mitte anda ning teha lammutusettekirjutus. Vaidlustatud haldusaktis selliseid kaalutlusi esitatud ei ole. Õhtu tn 6 omanik on väitnud, et taarakuuris tegeletakse trepitootmisega. See väide on vale – Kadaka pst 97 endistes kaupluse ruumides tegutseb OÜ Trepitehas esindussalong, kus on võimalik tutvuda tootenäidistega. Tootmist, treppide kokkupanemist ja nitrolakiga värvimist, nagu Õhtu tn 6 omanik väidab, ei ole Kadaka pst 97 kinnistul kunagi toimunud. Õhksoojuspump on tõesti Kadaka pst 97 laoruumi seinal, kuid see ei tööta juba ammu ning ei ole hoone soojustamisel või kliimaseadmena vajalik. Naaber M. K. oletused, et õhksoojuspumbad töötavad selleks, et treppide lakki kuivatada, on alusetud. M. K. ei ole Kadaka pst 97 ruumides käinud ning ka vastustaja on ilmselt 21.08.2015 ülevaatusel saanud tuvastada, et sellist trepitööstust ruumides ei toimu. DP kohaselt on kaebaja kinnistu planeeritud 25 % ulatuses ärimaa otstarbega ning seal on tegutsenud aastaid avalik kauplus, seega ei saa Trepitehas OÜ esindussalong, kus käib haruharva kliente naabrit kuidagi rohkem mõjutada. „Suitsutoru, mis vahelduva eduga tossab“ Kadaka pst 97 hoonel enam ei ole ning tegemist oli tavalise ventilatsioonitoruga, millel ei olnud mingit korstna funktsiooni ka siis, kui see hoone küljes oli. Mis puudutab privaatsust, siis selle küsimuse püstitamine on kõige alusetum süüdistus. Õhtu tn 6 ja Kadaka pst 97 jäävad tiheasustusalale, Tallinna linna. Kuivõrd Tallinna linnas väikeelamualadel ei ole lubatud 10 m kõrguste müüride ehitamine naabrite vahele ning kruntide vahele ei jää hektarite kaupa metsa, siis on ilmselge, et silmside naabrite vahel tekib. Kaebaja ega tema pere eesmärgiks kinnistu hoonestamisel ei ole olnud naabriaeda vaadete tekitamine. Õhtu tn 6 poole jäävale garaaži katusele ei olnud ka algselt ette nähtud pääsemist, kuid naaberkinnistule oleks võimalik vaadata ka siis, kui garaaži osa poleks kunagi välja ehitatud. 10
9. On tõsi, et ei laoruumi, taarakuuri ega
10. aastal ehitatud kaupluse ehitamiseks ei ole taotletud ega saadud ehitusluba. Kaebaja alustas
11. a toiminguid
12. a ehitatud juurdeehituse seadustamiseks, tellides ülesmõõdistusprojekti ja taotledes DP algatamist. Kaebajal jäi seadustamine pooleli, kuivõrd kaebaja sai oma kauplusele kauplemisload ka ilma kasutusloata ning kaebaja tõepoolest kasutas ehitisi ilma kasutusloata edasi. Kaebaja oleks alustanud ehitiste ehitisregistrisse kandmist ka juhul, kui vastustaja oleks kaebaja tähelepanu pärast 21.08.2015 a visiiti sellele vajadusele juhtinud suuliselt. Siinjuures on kaebaja endiselt seisukohal, et

on ette nähtud kord, kuidas selliste ebaseaduslike ehitustegevuste korral isik ning haldusorgan peaksid toimima. Seda korda järgiva menetluse käigus selgitab haldusorgan välja kas ebaseaduslik ehitis on lubatav, vastab kehtivatele planeerimisdokumentidele ning ehitusnormidele ja heale ehitustavale ning kas olemasolev ehitis põhjustab kolmandatele isikutele keelatud mõjutusi, üleliigset häiringut. Kaebaja peab siinkohal silmas

§ 28lg-s 1 nimetatud menetlust.

Antud juhul vastustaja on teinud vea, nõudes kaebajalt projekteerimistingimuste taotlemist ja ehitusloa taotlemist. Kaebaja on seisukohal, et kasutusloa menetluses on võimalik lahendada ära kõik küsimused, kaasa arvatud täiendava ehitamise või ümberehitamise (sealhulgas lammutamise) vajadus, kui see peaks ilmnema kas ehitise ohutuse tagamiseks või naabri ülekaaluka naabrusõiguse huvides.

§ 28ja § 29 on Eh

S suhtes erinormid, mis sätestavad erisused EhS-s ettenähtud ehitusloa ja kasutusloa menetlusele. Nagu kaebaja on varasemates menetlusdokumentides märkinud, ei oma vaidluse põhiküsimuste lahendamisel tähtsust, kas

1. a ehitatud elamule juurde ehitatud hooneosad ehitati enne
2. jaanuari 2003 või pärast
3. jaanuari
4. Kohus ei pea tuvastama ehitamise täpset aega, sest ka vaidlustatud haldusaktis on kirjas, et ehitamine leidis aset enne
5. juulit
6. See tähendab, et ehitistele kohalduvad

erisätted.

§ 28

lg 2 ja § 29 lg 2 mõlemad näevad ette, et ehitisele, mis ei ole valmis 01.juulil 2015, antakse vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis – teisisõnu ehitise omanikul on kohustus vastavalt ehitusluba taotleda või ehitusteatis esitada. Kui aga ehitis on valmis 01. juulil 2015, siis taotleb omanik kasutusluba või esitab kasutusteatise. Antud juhul on tegemist kasutusloa kohustusliku ehitisega, mistõttu kaebajal on kohustus kasutusluba taotleda. Seda, kas ehitis on ehitatud enne või pärast 01.01.2003 selgitab vastustaja välja kasutusloamenetluses kaebaja esitatud tõendite ja muude andmete põhjal. Oma veendumusest tulenevalt valib vastustaja seejärel kas

§ 28või § 29 tulenevad menetlusreeglid ehk kas on vajalik lisaks ehitise ohutusele nõuda ehitiselt vastavust ka Eh

S § 11 lg 2 ja §-s 12 toodud nõuetele.

§ 29

kohase menetluse valikul on kohalikul omavalitsusel õigus (§ 29 lg 7) otsustada ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige: 1) ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2) ehitise ehitamise aega; 3) ehitise kasutamise otstarvet; 4) kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset.

§ 29

lg 8 kohaselt, kui ehitise auditi tulemusel selgub ehitise ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, teeb kohaliku omavalitsuse üksus ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks. Seega on seadusandja ette näinud väga arusaadava ja selge menetluse, kuidas kaebaja olukord lahendada. Vaidlustatud haldusakt on aga antud valesti. Kui kaebaja oleks täitnud ettekirjutuse ja taotlenud projekteerimistingimusi, siis oleks vastustaja EhS § 30 alusel jätnud taotluse läbi vaatamata kuna ei esine EhS § 26 lg-s 1 ega §-s 27 nimetatud alust. Nimelt, kui DP on olemas ning ehitis vastab planeeringule, siis ei ole vajalik taotleda ehitusloa või kasutusloa saamiseks projekteerimistingimusi, vaid ehitus-või kasutusloa saab anda tuginedes detailplaneeringule.

1. Kaebaja on esitanud ehitisregistri kaudu vastustajale kasutusloa taotluse 20.01.
3. 07.03.2017 lõplikus seisukohas märgib kaebaja, et vastustaja on vastukaaluks auditi teinud ehitusinseneri-eksperdi kvalifikatsiooniga isiku väidetele, kes on kohapeal hoonet mõõdistanud ja hinnanud, esitanud vaid tühipaljaid väiteid ja ebaloogilisi järeldusi. Mille poolest ehitis DP-le ei vasta, ei ole vastustaja suutnud sõnastada. Isegi väide, et „puudub naabri nõusolek“ ei ole korrektne, kuivõrd 11 DP annab õiguse ka ehituskeelualasse ehitada kokkuleppel naabriga (DP seletuskirja lk 6 p 1.3.6.). Kadaka pst 97 hoone ehituskeelu alasse ulatuva nurga seadustamist peab DP võimalikuks (DP seletuskirja lk tabel 2), ning kui vastustaja ei loe vastavaks nõusolekuks detailplaneeringu kooskõlastuslehel antud naabri allkirja, siis ei tähenda naabri allkirja puudumine kasutusloa taotluselt veel seda, et ehitis ei vasta DP-le. Sellisel juhul võiks vastustaja esitada kaebajale nõude kasutusloa menetluses esitada naaberkinnistu Õhtu tn 6 omaniku nõusolek. Ettekirjutuse tegemisel on vastustaja aga jätnud sootuks välja selgitamata kas Õhtu tn 6 omaniku nõusolek nn „ehituskeeluvööndis“ asuva hoone nurga osas on olemas või puudub.
4. Asjaolu, et DP-s on maksimaalse ehitise aluse pinnana antud suurem pind kui detailplaneeringus märgitud olemasolevate hoonete alune pind, annab juba iseenesest tunnistust sellest, et DP võimaldas täiendavat ehitusmahtu ja uushoonestust.
5. Vastustaja seab kahtluse alla, et
6. a, kui detailplaneeringut koostati, oli olemas 41,1 m2 pindalaga ladu, mis detailplaneeringu märgiti punktiiriga. Ometi tõendavad
7. a K. Kitse poolt koostatud ülesmõõdistusjoonised lao ja garaaži olemasolu (teise korruse vaade, lk 3 esimese korruse vaade, lk 4 vundamendi ehk keldrikorruse vaade ja lk 5 otsavaade hoonele). Vastustaja on seadnud kahtluse alla, et mõõdistusprojekt koostati
8. aastal. Vastustaja ei väljendanud vastavat kahtlust augustis 2015, mil kaebaja esitas kõnealuse mõõdistusprojekti tõendina vastustajale. Küsimusi ei tekkinud ei selles, kes on selle koostaja ega selles, millal see koostati. Vastustaja kohustus on vastavalt

§ 27

lg 2 p 4 välja selgitada ka ehitise ehitamise aeg, kusjuures vastavalt heale haldustavale peab haldusorgan teavitama ehitise omanikku sellest, kui tal tekivad kahtlused dokumentatsiooni koostaja või koostamise aja suhtes või kui vajalik on täiendavate tõendite kogumine. Riikliku järelevalve menetlus

§ 27

alusel peab tagama menetluse adressaadile võimaluse menetlusõiguste kasutamiseks. See eeldab, et haldusorgan informeeriks adressaati tema suhtes alustatud menetlusest ja selle eesmärgist, samuti looks võimaluse olla ära kuulatud. Kaebaja esindaja käis

1. märtsil 2017 tutvumas Tallinna Linnaplaneerimise Ameti arhiivis leiduva kõnealuse lähteülesande kaustaga ning leidis sealt ehituskrundi plaani, mis on koostatud
2. aastal ning, millel on märge „SKEEM APÜ JUURDE“, mis tähendab skeemi arhitektuurse projekteerimisülesande juurde. See tähendab, et
3. aastal oli Tallinna linna RSN Täitevkomitee arhitektuuribüroo andnud Kadaka pst 97 juurdeehituste ehitamiseks projekteerimistingimused ja näinud ette võimaliku ehitise asukoha. Lubatud asukoht vastab täielikult
4. aastal valmis ehitatud hoone asukohale. Olgugi, et
5. aastal antud projekteerimistingimused ei tähenda, et ehitis on ehitatud seaduslikult, tõendab leitud dokument, et kaebaja ei ole lähtunud hoone püstitamisel absoluutsest omavolist, vaid siiski ametkondlikest juhistest. Ehitusprojekti korrektsel vormistamisel oleks Kadaka pst 97 hoone saanud ka 1990-1991.aastal ehitusloa. Vastustaja ei ole täpsustanud, millise õigusakti alusel 1990-1991 ehitusluba oleks pidanud taotlema ning, millisel alusel ehituslube väljastati. Kaebaja on selgitanud ka oma kaebuses, et ehitusloa taotlemine takerdus vastavate normide puudumise taha.
6. Vastustaja on oma 7.02.2017 vastuses esialgse õiguskaitse taotlusele teinud auditi aruande fotomaterjali põhjal väära järelduse, et Kadaka pst 97 hoone on veel ehitamisel, sama seisukoha juurde on vastustaja jäänud ka oma 01.03.2017 menetlusdokumendis. Kaebaja võttis kohe pärast 07.02.2017 kirja kättesaamist vastustajaga ühendust ning selgitas, miks on Kadaka pst 97 varikatuse alla seina ette pandud penoplastist kate. 10.02.2017 e-mailis vastustaja ehituslubade osakonna juhatajale Helvi Korgile, ettekirjutuse teinud Heli Märtsonile ja vastustaja esindajale Eva Vanambile kirjutas kaebaja järgmist: „Juhin Teie tähelepanu asjaolule, et audit kinnitab, et hoone on valmis ja ei vaja edasisi ehitustöid ning vastab ka detailplaneeringule. Soojutuskihid ja välisviimistlused on hoonel olemas ning kõnealustel fotodel nähtav seinaosa on kaetud penoplastiga vaid selleks, et mitte määrida krohvitud seina, mis jääb penoplasti alla. Varikatuse alla sõitsid kaupluse toimimise ajal kaubaautod, mistõttu tuli krohvseina määrdumise eest kaitsta.“ Samuti palus kaebaja ametnikke sellele järgneva nädala sees kohapeale objektiga tutvuma ja selle valmidusastet tuvastama. E-kirjale ei vastanud mitte 12 ükski adressaatidest. Selle asemel, et fakte üle kontrollida ja hoone seadustamine sisuliselt lahendada, jätkab vastustaja oletuste najal ebapädevate järelduste tegemist ja oma positsiooni kaitsmist.
7. Kaebaja on teinud kõik, et Kadaka pst 97 hoonet seadustada, kuid vastustaja keeldub kaebaja kasutusloa taotlust menetlemast ning olukorda sisuliselt hindamast. Kaebaja on vaidlustanud kasutusloa taotluse läbivaatamata jätmise kohustamiskaebusega haldusasjas nr 3-17-
8. Selleks, et kaebaja suhtes teha õiguspärane ettekirjutus oleks vastustaja pidanud välja selgitama: 1) millal ehitustegevust ja millises mahus teostati ning millised ametkondlikud load või kinnitused ehitamise kohta on väljastatud; 2) kas ehitis vastab detailplaneeringule; 3) kas ehitis on valminud või vajab veel ehitusloa või –teatise kohustuslikke töid ja 4) kas nn „ehituskeeluvööndisse“ jääva hoone nurga seadustamiseks on olemas või on vajalik esitada naabri nõusolek. Enne nimetatud faktide kindlaks tegemist, ei saanud vaidlustatud ettekirjutust teha nii, et see oleks kehtiva õigusega kooskõlas.
9. Samuti ei oleks ettekirjutus saanud ilma avaliku huvi, naabrite õiguste ja kaebaja õiguste kõrvutamise ja kaalumiseta sisaldada lammutamisettekirjutust. Õigete faktide väljaselgitamisel oleks ainuõige ettekirjutuse sisu olnud – esitada Tallinna Linnaplaneerimise Ametile ehitise audit ja kasutusloa taotlus.
10. Vastupidiselt vastustaja seisukohale ei ole kasutusloa menetluses välistatud naaberkinnistu omaniku kaasamine, tema arvamuse ja seisukoha ära kuulamine ning kaalumine. Kasutusloa menetlus ei välista võimalust näha ette hoone osalist lammutamist või ehitisele esitatavate nõuetega kooskõlla viimist (

§ 9lg 7).

Siinkohal jääb kaebaja seisukohale, et ehitis vastab nõuetele ja ei riku naaberkinnistu omaniku õigusi ega avalikke huve.

1. Vastustaja on riikliku järelevalve menetluse algatamisel lähtunud Õhtu tn 6 omaniku M. K. alusetutest ja asjakohatutest süüdistustest, hindamata ehitise tegelikku mõju naaberkinnistule objektiivsete andmete alusel.
2. Kaebaja on esitanud tuleohutusauditi, mis tõendab, et tuleohutusnorme on täidetud ning kaebaja hoone ei tekita Õhtu tn 6 hoonele tuleohtu. Nagu ilmneb 7.02.2017 vastustaja menetlusdokumendile lisatud kirjavahetusest häirib Õhtu tn 6 kinnistu omanikku M. K. hoopis Kadaka pst 79a aadressil asuv ebaseaduslik ehitis ning selle väidetav omanik hr T. Seega, vastustaja ei ole isegi seda välja selgitanud, kas Õhtu tn 6 omanikul tegelikult on vastuväiteid kaebaja kinnistul asetseva hoone vastu. Kaebaja kinnitab, et ühtegi hr T. ei ela ega ei ole kunagi elanud kaebaja kinnistul. Õhtu tn 6 omanik, kelle avalduse alusel riikliku järelevalvemenetlust alustati, ei ela Eestis, vaid tema püsiv elukoht on Soomes ning kõik e-maili vahetuses kirjeldatud müra, lõhna jm taoliste mõjutuste kohta ei vasta vähimalgi määral tõele.
3. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus § 54). Vaidlustatud ettekirjutusest ei selgu ning ka vastustaja menetlusdokumentidest ei tulene üheselt, millisel materiaalõiguslikul alusel on haldusakt antud, ettekirjutus on vastuolus

§ 28ja 29 ette nähtud menetluskorraga Eh

S § 26 ja 27 ettenähtud menetluskorraga ning täidetud ei ole EhS § 132 lg 3 eeldused. Lisaks on ettekirjutus vastuolus Tallinna Linnavolikogu

1. aprilli 2001 otsusega nr 91 (detailplaneeringu kehtestamise otsus) kehtestatud detailplaneeringuga ning ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust piirav meede. Ettekirjutuse andmisele eelnevalt ei ole kaebajale tutvustatud ettekirjutuse sisu ning antud võimalust esitada täiendavaid tõendeid asjaolude kohta, mis vastustajal küsimusi on tekitanud (millest kaebajat ei teavitatud). Eelnimetatud rikkumine on haldusmenetluse nõuete sedavõrd jäme rikkumine, mis sõltumata otsuse sisule antavast hinnangust peab tooma kaasa haldusakti tühistamise. VASTUSTAJA SEISUKOHAD
2. Vastustaja ei nõustu kaebusega ja vaidleb sellele vastu ning palub jätta kaebuse rahuldamata. 13
3. Kaebaja väidab oma kaebuse punkti 1.3 lõpus, et peale Eesti taasiseseisvumist ei ole Kadaka pst 97 hoone juurdeehitust toimunud. Samas väidab kaebaja kaebuse p-s 2.9, et pärast detailplaneeringu kehtestamist (kehtestati
4. aprillil 2001 – Tallinna Linnavolikogu otsus nr 91) ehitasid Kadaka pst 97 kinnistu omanikud välja DP-s punktiiriga märgitud võimaliku uue hoone, mis nurkapidi ulatus ehituskeeluvööndisse.
5. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisel on näha Õhtu 6 kinnistu poolses osas Kadaka pst 97 hoone küljes hele ruut, mida läbivad ristina punktiirjooned – antud märk on varikatuse tähistus. Vastustaja poolt 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud Kadaka pst 97 hoone mõõdistamise teostusjoonisel
6. aasta novembrist, s.o joonisel, mis fikseeris ära sellel ajal olemas olnud hooned ja nende gabariidid, on aga näha, et
7. aastal kehtestatud detailplaneeringuga lubatud varikatus on
8. aastaks ehitatud täisseintega laoks, mille seinas on olemas ka tuulutusklapp.
9. Veel ütleb kaebaja oma kaebuse p-s 2.9, et hoone lõunapoolsesse külge ehitati täiendav garaaž – kaebaja väidab, et selle ehitamise aeg pidi olema enne aastat
10. Selline kaebaja väide ei vasta tõele. Esmalt nähtub, et
11. a kehtestatud DP ei näinud hoone lõunapoolsesse külge ega ka mujale ette ühegi garaaži ehitamist. Teiseks –
12. a novembrist pärit Kadaka pst 97 hoone mõõdistamise teostusjoonisel ei ole hoone lõunapoolses küljes mingit garaaži näha – seega ehitati garaaž pärast
13. a novembrit. 07.08.2015 kohapeal läbi viidud paikvaatlus koosmõjus
14. a novembrist pärit hoone mõõdistamise teostusjoonisega seda väidet ei kinnita. 2000-ndast aastast ja
15. a detailplaneeringu aluseks olevalt digitaalsel alusplaanil on ära toodud ka Kadaka pst 97 kinnistu. Tuginedes paikvaatlusel tuvastatule on alusplaanil näidatud roheliste nooltega hoone osad, mida on laiendatud, st mille külge on ehitatud juurdeehitised (nooltega näidatud laienduste kohta joonised puuduvad). Selline laiendamine pidi leidma aset 2004-ndast aastast, sest kaebaja esitas ise TLPA-le järelevalvemenetluse käigus Kadaka pst 97 vaidlusaluse hoone mõõdistamise teostusjoonise
16. a novembrist, st joonise, mis fikseeris ära sellel ajal olemas olnud hoone gabariidid. Mõõdistamise teostusjoonisel on küll näha 2000-nda aasta digitaalsel alusplaanil katkendjoontega markeeritud juurdeehitise olemasolu (asub vastu Õhtu tn 6 kinnistut), kuid 2000-nda aasta digitaalsel alusplaanil vastustaja näidatud ning 7.08.2015 paikvaatluse käigus tuvastatud uusi juurdeehitisi mõõdistamise teostusjoonisel ei ole. Seega ehitati need nn uued juurdeehitised pärast
17. aastat.
18. Lisaks on hoonele juurde ehitatud veel kolmaski juurdeehitus – see on ära näidatud vastustaja poolt 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud digitaalsel alusplaanil. Asjaolule, et kolmanda juurdeehitise ehitustööd võisid toimuda veel ka
19. a kevadel, viitab naaberkinnistu (Õhtu 6) omaniku avaldus
20. a suvest, kus on öeldud, et Kadaka pst 97 kinnistul on kevadest tekkinud uus kivist hooneosa.
21. Ettekirjutuse eesmärk on kujunenud olukorra seadusega kooskõlla viimine. Kaebaja leiab, et TLPA 04.09.2015 ettekirjutuse osas „Edasise tegevuse jätkamiseks vajalikud toimingud“ alternatiivina esitatud ettekirjutuse täitmise võimalus viia ehitis vastavusse
22. juunil 1933 kinnitatud ehitusprojektiga, on ebaproportsionaalne. Vastustaja rõhutab, et ettekirjutuses on 2 ettekirjutuse täitmise võimalust esitatud, näitamaks ära kõik võimalused Kadaka pst 97 kujunenud olukorra seadusega kooskõlla viimiseks – peale ettekirjutuses nimetatud kahe variandi muid võimalusi ei ole. Vastustaja ei eelda, et kaebaja peaks nimetatud kahest variandist valima ehitise
23. a projektiga vastavusse viimise tee. Kaebajal oleks mõistlik ettekirjutuse täitmiseks valida projekteerimistingimuste ja ehitusloa taotlemine.
24. Ettekirjutus on kooskõlas kehtiva õigusega, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta, selge ja üheselt mõistetav ning piisavalt põhjendatud. Ettekirjutuses on piisavalt kirjeldatud ettekirjutuse tinginud faktilisi asjaolusid ja põhjalikult selgitatud, miks vajab korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud hoone ehitusluba. Ehitusloa väljastamine eeldab ehitusprojekti olemasolu, mis omakorda eeldab projekteerimistingimuste väljastamist. Projekteerimistingimuste väljastamist juhul, kui ehitust laiendatakse üle 33 protsendi selle esialgu kavandatud mahust, reguleerib ehitusseadustiku § 26 lg 2 p
25. 14 Arvestades aga, et kinnistu Kadaka pst 97 osas on
26. a kehtestatud DP, tuleb antud juhul projekteerimistingimuste väljastamisel lähtuda eeskätt ehitusseadustiku §-st
27. DP kehtestamisest on möödas üle viie aasta ning DP kehtestamise järel on ilmnenud olulisi uusi asjaolusid (EhS § 27 lg 1 p-d 1 ja 2). Korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud hoone, mis ületab 33 protsenti hoone esialgsest mahust ja mis osaliselt ulatub ehituskeelualale, eeldab hoonestusala tingimuste muutmist (EhS § 27 lg 4 p 2). Projekteerimistingimuste avatud menetlus tulenevalt EhS § 31 lõikest 1 võimaldab ka Õhtu 6 kinnistu omanikul oma seisukohta väljendada, sest kaebaja poolne ehitustegevus ehituskeelualas rikkus enim just Õhtu 6 kinnistu omanike huve.
28. Ettekirjutuse eesmärk on võimaldada kaebajal oma ebaseaduslik ehitis viia kehtiva õigusega kooskõlla ehk oma praegu ebaseaduslik ehitis seadustada. Seega on kaebajale tehtud ettekirjutus kohane, vajalik ning proportsionaalne seatud eesmärgi suhtes. Ehitusprojekti koostamine ja ehitusloa taotlemine võimaldavad ühtlasi kontrollida korduvate laiendamiste tulemusena tekkinud hoone ohutust.
29. 11.04.2016 märkis vastustaja, et ta ei nõustu kaebaja 08.03.2016 kaebuse täienduses toodud väidetega, et Kadaka pst 97 ehitis vastab
30. a kehtestatud detailplaneeringule, ja et detailplaneeringuga kehtestatud ehituskeeluvöönd on õigustühine. Kaebaja põhjendab oma seisukohta asjaoluga, et tema arvates DP kehtestamise ajal kehtinud planeerimis- ja ehitusseadus ehituskeeluvööndi määramise õigust ette ei näinud. Kaebaja on jätnud tähelepanuta, et planeerimis- ja ehitusseaduse § 9 lg 10 sätestab sõnaselgelt – detailplaneeringute koostamisel arvestatakse kehtivaid tervisekaitse, keskkonnakaitse, riigikaitse, tuleohutuse ning muid seadusi ja norme. DP seletuskirja p 1.3.6 ütleb, et kahe krundi piiril on 3 m laiune ehituskeeluala ning hoonete vahelised lubatud vahekaugused sõltuvad tuleohutuseeskirjadest (EPN 10.1). Seega on DP joonisel näidatud 3 m laiune ehituskeeluvöönd tuleohutuskuja, kuhu ei ole võimalik tuleohutusnõuetest lähtuvalt ehitada. Seega on kaebaja väited, nagu ei lubanuks planeerimis- ja ehitusseadus detailplaneeringus ette näha ehituskeeluvööndit, ainetud. DP seletuskiri ütleb küll, et kokkuleppel naabrite vahel võib abihoone ehitada krundipiirile ning eraldada hoone naaberkrundist (naaberhoonest) tulemüüriga, kuid seda küsimust oleks saanud lahendada vaid ehitusloa menetluses – kaebaja aga pidas võimalikuks seadusevastaselt laiendada oma ehitist ilma ehitusprojekti ja ehitusloata. Kaebaja on ebaseaduslikult ehitanud tuleohutuskujas, sealjuures ei ole ehitatud tulemüüri.
31. Sama ainetud on kaebaja väited hoonestusala kohta, leides, et hoonestusala on kogu Kadaka pst 97 krunt – hoonestusala ei saa aga kindlasti olla tuleohutuskuja.
32. Kaebaja leiab oma 08.03.2016 menetlusdokumendis, et antud juhul tuleks rakendada ehitusseadustiku ja planeerimise seaduse (

) § 28 lõiget 1, mille kohaselt enne

1. aasta
2. jaanuari ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades §-st 28 tulenevaid erisusi. Kaebaja püüab väita, et garaaž (kaebaja väitel taarakuur) on olnud olemas
3. –
4. aastast alates, esitades sealjuures naaberkinnistu endise omaniku M.P. seletuskirja, kus väidetakse, et Kadaka pst 97 hoonestus on püsinud muutumatuna alates 90-ndatest aastatest. Vastustaja hinnangul ei ole M.P. seletuskirjal tõendiväärtust – M.P. joonisel olev juurdeehitis võib heal juhul tähistada detailplaneeringus näidatud varikatust. Vastustaja poolt kohtule esitatud tõendid näitavad, et juurdeehitised on ilmselt ehitatud pärast
5. aasta
6. jaanuari, mistõttu

§ 28lg 1 ei kuulu kohaldamisele.

1. Kaebaja tõendamata väide, et projekteerija K. Kits katkestas lepingu, mistõttu mõõdistusprojekt (mõõdistamise teostusjoonise
2. aasta novembrist esitas vastustaja 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana) jäi poolikuks, on eluliselt väheusutav – mõõdistamise teostusjoonisel ei ole ühtegi märki millestki, mis laseks arvata, nagu oleks tegemist poolikuks jäänud joonisega, joonis on terviklik ja lõpetatud.
3. Käesolevas asjas võiks kõne alla tulla

§ 29lõike 1 kohaldamine, mille kohaselt pärast 2003.

a 01. jaanuari ning enne

jõustumist ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa 15 või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades §-st 29 tulenevaid erisusi. Vastavalt sama paragrahvi lõikele 2 võib sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ehitisele anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks vastavalt ehitusseadustiku lisas 1 või 2 sätestatule. Kui sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ehitis ei ole valmis, siis antakse sellele vajaduse korral ehitusluba või esitatakse ehitusteatis. Kui nimetatud ehitis on valmis ja ehitusteatise või ehitusloakohustuslikke töid ei ole vaja teha, võib ehitisele anda kasutusloa või kasutamisest teavitada vastavalt ehitusseadustiku lisale 2. Paraku sätestab § 29 lg 3, et sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ja

jõustumise ajal kasutatav ehitis peab vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Ehitusseadustiku § 12 lg 1 ütleb, et ehitada tuleb ehitusprojekti kohaselt, järgides ehitise ja ehitamise kohta kehtivaid nõudeid, ning lg 2 ütleb, et ehitatav ehitis, asjakohasel juhul ka ehitamine, peab olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Kuivõrd kaebaja ei ole ehitanud kooskõlas 2001. a detailplaneeringuga ning on ehitanud ehituskeeluvööndis ehk tuleohutuskujas, ei saa

§-i 29 kohaldada. Seega tuleb kaebajal täita vastustaja 04.09.2015 ettekirjutus, esitada ehitusprojekt ning taotleda ehitusluba.

1. 01.03.2017 kohtule esitatud täiendavas seisukohas märgib vastustaja, et kaebaja seisukohad ja väited on käesolevas kohtuasjas olnud vastuolulised ja heitlikud.
2. oktoobri 2015 kaebuses kinnitas kaebaja kaebuse p-s 2.15, et kaebaja ja kaebaja abikaasa T. P. on valmis vande all kinnitama, et
3. a detailplaneeringus punktiiriga märgitud hoone ning selle ees asuv kuur ehitati 2001.-
4. aastal.
5. jaanuaril 2017 esitatud menetlusdokumendis väidab kaebaja aga, et eksis varem ja tegelikult on
6. a detailplaneeringus punktiiriga märgitud hooneosa, mida
7. novembris tehtud mõõdistamise teostusjoonisel (vastustaja 19.10.2015 menetlusdokumendi lisa, mille kaebaja on oma 21.01.2017 menetlusdokumendi lisana uuesti esitanud) nimetatakse laoks (ladu), ehitatud hoopis hiljemalt
8. aastal. Vastustaja hinnangul ei ole usutav, et isik saab oma kodu juurdeehituse ehitamisaastas sedavõrd põhjalikult eksida – s.o vähemalt 4-5 aastaga. Tõendid, mida kaebaja esitab tõendamaks, nagu oleks ladu ehitatud valmis hiljemalt
9. aastaks, ei tõenda kaebaja väidetud asjaolu. Kaebaja on esitanud tõendina
10. märtsil 1997 arhitekt K. Kitsega sõlmitud töövõtulepingu ja seostab selle vastustaja poolt kohtule 19.10.2015 esitatud Kadaka pst 97 mõõdistamise teostusjoonisega, mis on dateeritud
11. a novembriga. Kaebaja on esitanud 21.01.2017 menetlusdokumendi lisana täiendavalt Kadaka pst 97 kohta teostatud mõõdistamise teised teostusjoonised. Kaebaja heidab ühtlasi vastustajale ette, et vastustaja ei ole neid jooniseid ise varasemalt kohtule esitanud. Vastustaja selgitab, et 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud mõõdistamise teostusjoonis on kõneksolevatest teostusjoonistest ainus, mis sisaldab kuupäeva ja teostaja nime. Kõik muud kaebaja poolt esitatud teostusjoonised sellist informatsiooni ei sisalda ja on seega käesolevas vaidluses selguse saavutamiseks kasutud. Ei ole ühtegi tõendit, et need teostusjoonised oleksid tehtud
12. märtsil
13. aastal arhitekt K. Kitsega sõlmitud töövõtulepingu tulemusena. Küll aga räägivad teised tõendid selle vastu, nagu pärineksid kõneksolevad teostusjoonised
14. aastast. Kaebaja on 05.10.2015 kaebuse lisana 7 esitanud
15. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonise. Vastustaja esitab nimetatud põhijoonise värvilisena ja selgemini jälgitavana uuesti. Samuti esitab vastustaja kaebaja esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruande“ lisaks 3 oleva
16. aastal koostatud mõõdistusprojekti, mida kaebaja oma
17. jaanuari 2017 menetlusdokumendile ei lisanud.
19. a detailplaneeringult on näha (all paremal), et DP tellijaks on L.P. ning DP põhijoonise mõõdistused on tehtud
20. a jaanuaris. Ka 05.10.2015 kaebuse lisaks 8 olevast DP seletuskirjast nähtub, et detailplaneeringu koostamiseks on tehtud põhjalikud uuringud ja mõõdistused – nt seletuskirja tabelis 2 on esitatud analüüs detailplaneeringuga hõlmatud kinnistutel asuvate hoonete vastavuse kohta ehitusprojektidele, mis on DP kehtestamise ajaks olemas. Kadaka pst 97 elamuärihoone osas on märgitud, et kinnitatud ehitusprojekt pärineb aastast 1933 ning et projekt käsitleb hoone vanemat osa ning projektile mittevastavat osa on võimalik seadustada, sealjuures on ehituskeelu alasse jääva osa seadustamiseks vajalik naabri nõusolek. Seetõttu ei ole põhjust kahelda, et
21. aastal 16 kehtestatud ja praeguseni kehtiv DP kajastab adekvaatselt detailplaneeringu kehtestamise ajal eksisteerinud olukorda. DP seletuskiri ja joonised moodustavad ühtse terviku.
22. Kui võrrelda
23. a DP põhijoonist ja
24. a koostatud mõõdistusprojekti (tellijaks M. T., kelle kohta kaebaja kinnitab oma 21.01.2017 menetlusdokumendi p-s 1.5, et tegemist on tema pereliikmega), siis ilmneb selgelt, milline maht on pärast
25. a DP kehtestamist Kadaka pst 97 hoonele juurde ehitatud.
27. a kehtestatud DP põhijoonisel on näha Õhtu 6 kinnistu poolses osas Kadaka pst 97 hoone küljes hele ruut, mida läbivad ristina punktiirjooned – antud märk on varikatuse tähistus (samasuguse tähistusega markeerib lõunapoolsesse külge ehitatud uut varikatust kaebaja esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruande“ lisaks 3 olev
28. aastal koostatud mõõdistusprojekt). Vastustaja 19.10.2015 menetlusdokumendi lisana esitatud Kadaka pst 97 hoone mõõdistamise teostusjoonisel
29. a novembrist ja
30. a mõõdistusprojektist on aga näha, et
31. a kehtestatud detailplaneeringuga lubatud varikatus on hiljem, s.o pärast DP kehtestamist ehitatud täisseintega laoks, mille seinas on olemas ka tuulutusklapp.
32. Kaebaja väidab 21.01.2017 menetlusdokumendis, et taarakuur ehk garaaž ei ole samuti ehitatud hiljem kui 2001-
33. a. Samas nähtub ka kaebaja enda poolt esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruandest“ (aerofoto lk-l 8), et
34. aastal võis praeguse garaaži asemel olla juba olemas mingi väike juurdeehitus (mida veel ei olnud olemas
35. a detailplaneeringu kehtestamise ajal), samas ei ole aerofoto piisavalt selge väitmaks kõneksolevas asukohas mingigi väiksema juurdeehituse olemasolu, kuid auditi aruande lisaks oleval
36. a mõõdistusprojektil näha olev mahukas garaaž on krundile ilmselgelt ilmunud alles pärast
37. aastat (kui võrrelda auditi aruande lk-del 10 ja 11 olevaid aerofotosid). Seega on kaebaja väited
38. aastal pelgalt garaaži renoveerimise kohta ilmselgelt eksitavad. Lisaks on auditi aruande lk-del 9 ja 10 olevate aerofotode võrdlusest näha, et
39. ja
40. a vahel on lõunapoolsesse otsa ehitatud juurdeehitusena varjualune. Auditi aruande lisaks 3 oleval mõõdistusprojekti asendiplaanil on varjualune tähistatud heleda ruuduna, mida läbivad ristina punktiirjooned.
41. Käesolevas asjas kogutud tõendid näitavad, et pärast DP kehtestamist
42. aastal on Kadaka pst 97 asuvat elamut-ärihoonet pidevalt laiendatud ehk pideval edasi ehitatud. Kogutud tõenditest nähtuvalt lõppesid kaebaja poolt ettevõetud laiendustööd ilmselt
43. a kevadel – samas saab seda väita teatud mööndustega, kuna auditi aruande fotodelt on näha kohatine välisviimistluse puudumine veel praegugi.
44. Hoone kui ehitis on koos kõikvõimalike laiendustega üks tervik – selliselt käsitleb ehitise olemust EhS §
45. Ka EhS-s ehitusloa ja kasutusloa andmist reguleerivad sätted käsitlevad ehitist ühtse tervikuna. Kuivõrd Kadaka pst 97 elamu-ärihoone kui tervik koos kõigi olemasolevate laiendustega valmis
46. aasta kevadel, kuulub rakendamisele ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse § 29 – selle lg 1 kohaselt pärast
47. aasta
48. jaanuari ning enne

jõustumist ehitatud ehitisele võib anda ehitus- või kasutusloa või lugeda ehitamine või ehitise kasutamine teavitatuks, lähtudes ehitusseadustikus sätestatust ja arvestades samast paragrahvist tulenevaid erisusi. 58.

§ 29

lg 3 kohaselt sama paragrahvi lõikes 1 nimetatud ja

jõustumise ajal kasutatav ehitis peab vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Seega peab kõneksolev ehitis olema kooskõlas ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Kaebaja poolt 21.01.2017 menetlusdokumendiga esitatud auditi aruannet ei saa kahjuks lõpuni usaldusväärseks pidada, kuivõrd auditi aruandes leitakse, et

1. a kevadeks valminud ehitis vastab
2. aastal kehtestatud detailplaneeringule. Auditi aruanne on kaebaja poolt kaebaja enda kinnitusel tellitud kasutusloa taotlemiseks vastustajalt. Vastustaja märgib, et ka siis, kui käesolevas asjas oleks võimalik ebaseaduslikult laiendatud hoone seadustamine üksnes kasutusloa menetluses, hindaks vastustaja kasutusloa taotlemiseks esitatud dokumente, sh auditi aruannet kriitiliselt ning jätaks 17 puuduste ja vigadega dokumendid arvestamata. Samas ilmneb auditi aruande lisaks 3 olevast mõõdistusprojektist selgelt, et hoonet on laiendatud ehituskeelualasse, samas detailplaneeringus nõutud naabrite nõusolekud hoone laiendustele, mis toimusid pärast detailplaneeringu kehtestamist, puuduvad. Hoone ei vasta 2001.a kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisele ega detailplaneeringu seletuskirjale.
3. Kaebaja on püüdnud väita, nagu oleks tal kõikide hoone laienduste jaoks olemas naabrite nõusolekud. Kaebaja on 05.10.2015 kaebuse lisana 9 esitanud naaberkruntide valdajate
4. a märtsis-aprillis antud allkirjad. Ilmselgelt ei väljenda need allkirjad naabrite nõusolekut kaebaja poolt detailplaneeringu kehtestamise järgselt ehitusprojekti ja ehitusloata tehtud laiendustele. Auditi aruande lisaks 3 oleva mõõdistusprojekti asendiplaanilt on näha, et garaaž on ehituskeelualas vastu Õhtu tn 6 asuvat kinnistut ning varikatus on ehituskeelualas vastu Hommiku tn 24 kinnistut – kummagi kinnistu omaniku nõusolekud puuduvad. Naabrid ei ole saanud detailplaneeringujärgsete laienduste osas mingil viisil kaasa rääkida ega omalt poolt hinnata ehituskeelualasse, s.o tuletõrjekujasse ehitamise ohutust enda kinnistul asuvatele hoonetele, kuna kaebaja on ehitanud ilma ehitusprojekti ja ehitusloata.
6. aastal kehtestatud detailplaneeringu seletuskirja p-s 1.3.6 „Ehituspiirangud“ öeldakse järgmist: „Kahe krundi piiril paikneb 3 m laiune ehituskeeluala.“. Kaebuse ja käesoleva menetlusdokumendi lisaks oleval
7. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonisel on samuti 3 meetri laiune ehituskeeluala selgelt näidatud. Seega on kaebaja väide, et kujade mõõdud ei ole detailplaneeringus konkreetselt antud, väär.
8. aastal kehtestatud seletuskirja p-i 1.3.6 kohaselt võib abihoone krundi piirile ehitada üksnes naabritega kokkuleppel. Kaebaja on ilmselgelt kehtiva detailplaneeringu seda nõuet rikkunud.
9. Kaebaja 21.01.2017 menetlusdokumendi p-s 3.1 esitatud väide, nagu ei oleks nõue kooskõlastada naaberkinnistu omanikuga ehitusprojekt tulenenud
10. aastal kehtinud seadusest, ning sellega seotud kaebaja mõttearendus jäävad arusaamatuks. Oma väite põhistamiseks viitab kaebaja PES § 21¹ lg 2 p-le 1, mis ei räägi üldse naaberkinnistu omanikust. Võimalik, et kaebaja on silmas pidanud PES § 21¹ lg 2 p-i 2, mille kohaselt kohalik omavalitsus võib teatud tingimustele vastava detailplaneeringu puhul loobuda planeeringu avalikustamise nõude täitmisest, asendades selle naaberkruntide omanike kooskõlastusega. Nimetatud säte ei räägi naaberkinnistu omanikuga kooskõlastamata ehitamisest aga sõnagi. Küll aga ei anta PES § 54 p 3 kohaselt ehitusluba, kui projekteeritud ehitis kahjustab asjaõigusseaduse (RT I 1993, 39, 590; 1995, 26–28, 355) §-des 143–154 sätestatud naabrusõigusi ja naabriga ei ole saavutatud kokkulepet. PES § 35 lg 1 p-i 2 kohaselt peab ehitusprojekt vastama kehtivatele normidele ja standarditele – seda siis ka tuletõrjekujade osas. Seega on kaebaja väide, nagu ei oleks
11. aastal kehtinud seadus nõudnud ehitusprojekti kooskõlastamist naaberkinnistu omanikuga, eksitav ja väär. Arusaamatuks jääb ka kaebaja 21.01.2017 menetlusdokumendi p-s 3.2 esitatud väide, et kolmandate isikute nõusoleku küsimine ei ole üks PES § 9 lg-s 2 sätestatud määravatest kitsendustest, mida detailplaneeringuga võib määrata. Küsimus ei ole ju lihtsalt nõusoleku küsimises, vaid naaberkinnistus omaniku nõusoleku küsimises ehitamiseks ehituskeeluvööndisse ehk tuletõrjekujasse. Vastupidiselt kaebaja eksitavale väitele näeb PES § 9 lg 2 p 5 ette, et detailplaneeringuga määratakse ehitiste vahelised kujad.
12. Kuivõrd

§ 29lõikest 3 tulenevalt peab pärast 2003.

aasta

1. jaanuari, kuid enne
2. juulit 2015 ehitatud ning

jõustumise ajal kasutusel olev ehitis vastama ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga ning Kadaka pst 97 asuv elamu/ärihoone sellele nõudele ei vasta, on õigustatud vastustaja ettekirjutuses ettenähtud projekteerimistingimuste taotlemise nõue.

§ 29

lg 4 kohaselt juhul, kui ehitise ehitamise ajal oli ehitusprojekti koostamiseks nõutav detailplaneeringu olemasolu, siis võib kohaliku omavalitsuse üksus asendada detailplaneeringu ehitusseadustiku §-s 26 sätestatud projekteerimistingimuste andmisega. Sealjuures rakendatakse projekteerimistingimuste andmisel avatud menetlust – seega saavad selles menetluses võimaluse oma huve kaitsta ka naabrid. 18

1. 08.03.2017 seisukohas lisab vastustaja, et oma
2. märtsi 2017 menetlusdokumendi p-s 1 heidab kaebaja vastustajale ette, et vaidlustatud haldusakt sunnib kaebajat viima Kadaka pst 97 ehitist vastavusse kehiva ehitusprojektiga. Kaebaja menetlusdokumendist nähtub, et kaebaja peab seda ebaõiglaseks. Kaebaja arvates on taunitav, et ehitusprojektiga kooskõlla viimiseks on vastustaja ette näinud vaid kaks alternatiivi. Kummagi alternatiivi kohta leiab kaebaja, et need alternatiivid riivavad ebaproportsionaalselt kaebaja õigusi ja on kaebaja arvates vastuolus kehtiva seadusega. Vastustaja selgitab, et nii enne kui pärast
3. aasta
4. juulil jõustunud ehitusseadustikku peab ehitatav ehitis vastama pädeva asutuse poolt heakskiidetud ehitusprojektile. Kuna muid kehtivaid ehitusprojekte peale
5. juunil 1933 kinnitatud ehitusprojekti ei ole, on ettekirjutuse
6. alternatiiv igati õigustatud. Ettekirjutuse täitmise
7. alternatiiv annab kaebajale võimaluse uue, praeguseks Kadaka pst 97 kujunenud ehituslikku olukorda arvestava ehitusprojekti kinnitamise taotlemiseks. Kaebajal on ettekirjutuse täitmise alternatiivide vahel vaba valik, seega jääb arusaamatuks kaebaja väide, et tema õigusi riivatakse ebaproportsionaalselt.
8. Samuti jääb arusaamatuks kaebaja väide, et ettekirjutuse alternatiivid ei vasta seadusele. Kaebaja ei ole toonud välja ühtegi kehtiva seaduse sätet, mis lubaks sellise ehitisealuse pinnaga elamut, nagu asub Kadaka pst 97, ehitada ilma kehtiva ehitusprojektita. Samuti ei ole kaebaja välja toonud ühtegi sätet, mis lubaks detailplaneeringu kohustusega alal ehitise ja ehitusprojekti mittevastavust detailplaneeringule või projekteerimistingimustele.
9. Kuivõrd on ilmne, sh kaebaja enda poolt esitatud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruandest“ nähtuvalt, et viimased Kadaka pst 97 ehitise laiendused on ehitatud ehk viimased Kadaka pst 97 ehitustööd on läbi viidud pärast
10. aasta
11. jaanuari –
12. aasta mõõdistusprojektil näha olev garaaž on krundile ilmunud alles pärast
13. aastat ja hoone lõunapoolsesse otsa on varjualune ehitatud
14. ja
15. aasta vahel –, kuulub rakendamisele

§ 29

. Kaebaja etteheide, et vaidlustatud ettekirjutus ei kajasta ebaseadusliku ehitamise aega, ei muuda eeltoodud fakte ja asjaolusid mingil viisil olematuks. Sealjuures on kaebajale endale ju kogu aeg teada olnud, millal ta ebaseaduslikke ehitustöid tegi. 66.

§ 29lg 3 kohaselt peab pärast 2003.

aasta 1. jaanuari ja enne

jõustumist ehitatud ehitis vastama ehitusseadustiku § 11 lõikes 2 ja §-s 12 sätestatud nõuetele. Seega peab Kadaka pst 97 hoone olema kooskõlas selle ehitise asukohaga seonduvate kitsenduste ja planeeringuga. Kaebaja heidab vastustajale ette, et vastustaja julgeb kahelda ehituseinseneri-eksperdi kvalifikatsiooni isiku väidetes, mille kohaselt Kadaka pst 97 justkui vastaks

1. aastal kehtestatud detailplaneeringule. Kaebaja on siinkohal tähelepanuta jätnud, et vastustajale kui pädevale asutusele on EhS-ga antud õigus kontrollida talle esitatavate dokumentide, sh ehitise auditi asjakohasust ja õiguspärasust. Sealjuures on vastustajal pädeva asutusena õigus kahelda ehitise auditi väidete õigsuses.
2. Antud juhul on kaebaja tellitud „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruandes“
3. aastal kehtestatud detailplaneeringuga Kadaka pst 97 kinnistule määratud kitsendused ja tingimused esitatud valikuliselt – välja on jäänud detailplaneeringu kitsendused (ehituspiirangud –
4. a detailplaneeringu seletuskirja p 1.3.6, kaebuse lisa 8), mida kaebaja ebaseaduslik laiendustegevus on selgelt rikkunud. Kaebaja tellitud auditi aruandes ei ole sõnagi ehituskeeluvööndist ja Kadaka pst 97 hoone vastavusest sellele ehituspiirangule, samuti ei ole auditis hinnatud naabrite nõusoleku ehk naabritega kokkuleppe olemasolu ehituskeeluvööndisse ehitamiseks – põhjuseks ilmselgelt asjaolu, et kaebaja on ehituskeeluvööndisse ehitanud, kuid kaebajal puuduvad naabrite nõusolekud ehituskeeluvööndisse ehitamiseks.
5. Kaebaja väidab oma
6. märtsi 2017 menetlusdokumendis, et vastustaja ei ole suutnud siiani sõnastada, mille poolest ehitis detailplaneeringule ei vasta. Vastustaja on seda aga korduvalt selgitanud.
7. märtsi 2017 menetlusdokumendiga esitas vastustaja detailplaneeringu värvilise ja selge põhijoonise ning „Kadaka pst 97 Nõmme linnaosa, Tallinn asuva äri- ja eluhoone ehitise auditi aruande“ lisaks 3 oleva
8. aastal koostatud mõõdistusprojekti – nende kahe dokumendi võrdluses ilmneb selgelt, et
9. aasta
10. jaanuari järgselt on kaebaja ehitanud ehituskeeluvööndisse. Vastustaja esitab põhijoonise uuesti, kuhu on tõmmanud ringid, millistes osades on kaebaja ehituskeeluvööndi 19 nõuet rikkunud. Nimetatud rikkumist ei muuda olematuks ka asjaolu, et vaidlustatud ettekirjutuses ei ole ebaseadusliku ehitamise fakti detailideni lahti kirjutatud. Siinkohal juhib vastustaja tähelepanu, et kaebaja väide, nagu ei oleks vaidlustatud ettekirjutus motiveeritud, ei vasta tõele. Ettekirjutuses on selgelt ja põhjalikult välja toodud ettekirjutuse esitamise põhjendus – Kadaka pst 97 toimunud ebaseaduslik ehitustegevus ehk ehitusloata üle 33 % hoone laiendamine, sealjuures on ettekirjutuses selgitatud, et viimased juurdeehitused on tehtud lähiaastatel.
11. Kaebaja rõhutab oma 07.08.2017 menetlusdokumendis, et on esitanud ka tuleohutusauditi, kus öeldakse, et tuleohutusnorme on täidetud. Vastustaja selgitab, et antud asjaolu ei muuda Kadaka pst 97 hoonet detailplaneeringule vastavaks.

§ 29

lg 4 kohaselt juhul, kui ehitise ehitamise ajal oli ehitusprojekti koostamiseks nõutav detailplaneeringu olemasolu, siis võib kohaliku omavalitsuse üksus asendada detailplaneeringu ehitusseadustiku §-s 26 sätestatud projekteerimistingimuste andmisega. Ei ole olemas sellist menetlust, nagu kehtiva detailplaneeringu muutmine. Kuivõrd antud juhul oli Kadaka pst 97 ebaseadusliku laiendamise ajal nõutav detailplaneeringu olemasolu ja kehtivale detailplaneeringule ebaseaduslik ehitustegevus ei vastanud, siis on vastustaja õigustatud asendama detailplaneeringu nõude projekteerimistingimuste nõudega, mis on lihtsam ja kiirem menetlus kui detailplaneeringu menetlus, mis koosneb kolmest mahukast etapist – algatamine, vastuvõtmine ja kehtestamine, mida vastustaja oleks õigustatud kaebajalt samuti nõudma. Vastupidiselt kaebaja arvamusele, nagu oleks võimalik tekkinud ebaseaduslikku olukorda lahendada kasutusloaga, siis seaduse kohaselt ei ole kasutusloaga võimalik kehtivat detailplaneeringut muuta või asendada.

1. Mitmed kaebaja väited ja arvamused kaebaja 7.03.2017 menetlusdokumendis jäävad täiesti arusaamatuks. Nii väidab kaebaja oma menetlusdokumendi p-s 2, et kehtiv detailplaneering näeb ette Kadaka pst 97 ebaseaduslikult laiendatud hoone seadustamise. Vastustaja juhib tähelepanu, et
2. a detailplaneering ei näe ette midagi sellest, vaid detailplaneeringu seletuskirja tabelis 2 on üksnes nenditud, et juurdeehitustel ehitusprojekt puudub, kuid seadustamine on võimalik. Vastupidiselt kaebaja väitele ei anna
3. aastal kehtestatud detailplaneering mitte mingit indulgentsi detailplaneeringu kehtestamisele järgneva ebaseadusliku ehitustegevuse automaatseks seadustamiseks.
4. Oma 07.03.2017 menetlusdokumendi p-s 6 leiab kaebaja, et vastustaja väide, mille kohaselt puudub detailplaneeringu kehtestamise järgselt ehituskeeluvööndisse uute laienduste ehitamiseks naabrite nõusolek, ei ole korrektne. Selle väite põhjendusena ütleb kaebaja järgmist: „Isegi väide, et „puudub naabri nõusolek“ ei ole korrektne, kuivõrd detailplaneering annab õiguse ka ehituskeelualasse ehitada kokkuleppel naabriga /…/“. Selline kaebaja arutelu jääb arusaamatuks. Pärast
5. aasta
6. jaanuari kaebaja poolt ebaseaduslikuks ehituskeeluvööndisse ehitamiseks puudub naabrite nõusolek, s.t kaebaja ei ole selleks naabritega kokkulepet saavutanud.
7. Samuti heidab kaebaja oma 07.03.2017 menetlusdokumendi p-s 7 vastustajale ette, et vastustaja ei väljendanud
8. aastal, mil kaebaja esitas järelevalvemenetluse käigus vastustajale mõõdistusjoonised, kahtlust mõõdistusjooniste valmimise ajas ega selles, et kaebaja väitel on mõõdistusjooniste autoriks Kert Kits. Vastustajale jääb arusaamatuks, miks oleks pidanud kahtlust väljendama, kui mõõdistusjoonistel ei ole kajastatud valmimise aastat ega jooniste autorit, välja arvatud ühel joonisel, millel on selgelt kirjas aastaarv
9. Ühelt poolt – võrreldes kaebaja esitatud mõõdistusjooniseid ja
10. aastal kehtestatud detailplaneeringu põhijoonist, mis valmis
11. aasta mõõdistuse kohaselt, siis on selge, et
12. aastal järelevalve käigus kaebaja esitatud mõõdistusjoonised kajastavad pärast detailplaneeringu kehtestamist Kadaka pst 97 kujunenud olukorda, mitte detailplaneeringu eelset olukorda. Lisaks ei oma kõneksolevad mõõdistusjoonised tähendust hilisemate, s.o 2007- 2015 ehitatud ebaseaduslike laienduste osas, kuna need ei kajastu kõneksolevatel mõõdistusjoonistel.
13. Ka pöörab kaebaja ebaproportsionaalselt palju tähelepanu vastustaja hinnangule seoses auditi fotodega, mille kohaselt välisviimistlus võib Kadaka pst 97 hoones osaliselt puudu olla. See ei oma antud asjas tähendust ega takista projekteerimistingimuste taotlemist ja ebaseadusliku ehitise 20 kooskõlla viimist seadusega. Ilmne on, et kaebaja ise peab ehitist valminuks. Seega on asjakohatud ka kaebaja etteheited, et vastustaja ei läinud tema soovi kohaselt koha peale välisviimistluse olemasolu kontrollima.
14. Lisaks leiab kaebaja, et kaebaja suhtes ei ole täidetud ärakuulamis- ja selgitamiskohustust. Samas on kaebaja ise kinnitanud, et on vastustajale
15. aastal, s.o ajal, mil viidi läbi järelevalvemenetlust, esitanud mõõdistusjoonised. Samuti on kaebaja oma kaebusele lisanud L.P. abikaasa põhjaliku vastustajale suunatud seletuskirja. Esialgses kaebuses kinnitab kaebaja, et seletuskiri on esitatud vastustajale viimase palvel. Seletuskirjast ilmneb, et kaebaja oli teadlik elamu ehitusprojektita ehitamise ebaseaduslikkusest ja tagajärgedest. Seega tagati kaebajale nii ärakuulamisõigus kui ka selgitati ebaseadusliku ehitamise tagajärgi.
16. Kaebaja on esitanud 07.03.2017 menetlusdokumendi lisana ühe joonise (skeemi), mis tõepoolest pärineb vastustaja arhiivist. Samas on kaebaja nimetatud joonisele/skeemile täiesti vale selgituse lisanud. Kaebaja esitatud joonisele/skeemile on Kadaka pst 97 elamu kujutis kantud kujul, mida algsel joonisel ei ole. Kaebaja esitatud joonis/skeem pärineb 2.oktoobril
17. aastal kinnitatud Kadaka pst, Hommiku tn ja Õhtu tn vahelise kvartaliosa detailplaneeringu koostamise lähteülesande kaustast, kuid lähteülesannet hoitakse vastustaja arhiivis eraldi kaustas. Sama lähteülesannet mainitakse ka
18. aastal kinnitatud detailplaneeringu seletuskirja alguses. Kuivõrd kaebaja L.P. oli detailplaneeringu tellijaks, siis ilmselt on lähteülesande lisamaterjalide hulka kõneksoleva joonise/skeemi esitanud L.P. ise. Joonis/skeem on vastustaja arhiivis olemas vaid koopia kujul. Vastustaja juhib tähelepanu, et
19. aasta mõõdistuse järgi koostatud detailplaneeringu põhijoonis erineb kaebaja esitatud joonisest/skeemist ehk kõneksolev joonis/skeem ei kujuta tegelikkuses olnud olukorda. Kaebaja esitab omalt poolt sama joonise/skeemi, mis pärineb Kadaka pst 97 kohta vastustaja arhiivis hoitavast põhikaustast. Põhikaustas on nimetatud joonis 29.03.1990 allkirjastatud arhitektuurplaneerimise ülesande lisa. Kui võrrelda 28.03.1990 arhitektuur-planeerimise ülesande lisaks olevat joonist ja kaebaja esitatud joonist, mis, nagu eelpool selgitatud, pärineb tegelikult
20. aastal kinnitatud detailplaneeringu lähteülesande kaustast, siis on näha, et tegemist on täiesti identsete joonistega – mõlemad sisaldavad teksti „SKEEM APÜ JUURDE“, all paremas nurgas näidatud isikud on samad, aastaarv on sama. See, mis kardinaalselt kahel joonisel erineb, on konkreetselt Kadaka pst 97 asuva elamu kujutis. Kui
21. aastal allkirjastatud arhitektuur-planeerimise ülesande lisaks olev joonis kujutab Kadaka pst 97 asuvat hoonet väga väikesemahulisena, mis ei meenuta praegust Kadaka pst 97 hoonet mitte kuidagi (peaasjalikult järgib joonis
22. aasta ehitusprojekti – lisandunud on üks juurdeehitus), siis
23. aastal kinnitatud detailplaneeringu kaustas olev joonis kujutab Kadaka pst 97 hoonet sarnasena praegusele hoonele. Seega – algne
24. aastast pärit joonis on
25. aastal kellegi poolt üle joonistatud. Vastustaja rõhutab veel kord – kõigis muudes osades on mõlemad joonised identsed. Kaebaja esindaja märgib oma 07.03.2017 menetlusdokumendis, et käis vastustaja arhiivis enda esitatud joonist hankimas 06.03.
26. Seega pidid kaebaja esindajale nähtavad olema samad asjaolud, mida vastustaja ülalpool kirjeldab. Seega kaebaja väited, nagu oleks kaebaja esitatud joonis/skeem pärit
27. aastal Tallinna linna RSN Täitevkomitee arhitektuuribüroo antud arhitektuurse projekteerimisülesande juurest, on tahtlik vale. Esiteks anti arhitektuur-planeerimise ülesanne Tallinna linna poolt
28. aastal ning teiseks – lähteülesande lisaks olev joonis kujutab Kadaka pst 97 elamut hoopis teistsugusena, kui väidab kaebaja. Ehk siis – tegelikul arhitektuur-planeerimisülesande joonisel on Kadaka pst 97 hoone kaebaja väidetust oluliselt väikesemahulisem ega meenuta kuidagi tänast Kadaka pst 97 hoonet. Nimetatud arhitektuur-planeerimisülesande järgi ei esitanud kaebaja linnale ehitusprojekti mitte kunagi. Arhitektuur-planeerimisülesanne ei anna õigust ehitada, vaid annab üksnes võimaluse esitada ehitusprojekt ehk see annab võimaluse ehitamise õigust alles taotlema hakata. KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED 21
29. Kohus, hinnanud menetlusosaliste esitatud põhjendusi ja tõendeid, leiab, et kaebus kuulub rahuldamisele. Kohtu põhjendused on järgmised.
30. Asja materjalidest nähtub, et TLPA tegi ettekirjutuse Kadaka pst 97 asuva ehitise vastavusse viimiseks kehtiva ehitusprojektiga, millena märgib 15.06.1933 a kinnitatud ehitusprojekti; samas leiab vastustaja, et kaebaja ei pea lammutama ehitisi, kui ta taotleb projekteerimistingimused, et koostada ehitusprojekt, saada ehitusluba ja viia ehitis vastavusse ehitusloa aluseks oleva ehitusprojektiga. Kohtuasja menetluse kestel on kaebaja poolt esitatud 21.01.17.a. TLPA-le hoone kasutusloa taotlus ja kaebaja on tellinud ka auditid. Vastustaja vastustest võib mõista, et ta nõuab sisuliselt oma ettekirjutuse nr 1512899/00279 alusel, et kaebaja esitaks lõppastmes projekteerimistingimuste alusel koostatud ehitusprojekti ja kui mitte, siis tuleb teha lammutusi.
31. Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus § 54).
32. Kaebaja leiab, et vaidlustatud ettekirjutusest ei selgu ning ka vastustaja menetlusdokumentidest ei tulene üheselt, millisel materiaalõiguslikul alusel on haldusakt antud; ettekirjutus on vastuolus

§ 28ja 29 ette nähtud menetluskorraga Eh

S § 26 ja 27 ettenähtud menetluskorraga ning täidetud ei ole EhS § 132 lg 3 eeldused. Lisaks on ettekirjutus vastuolus Tallinna Linnavolikogu

1. aprilli 2001 otsusega nr 91 (detailplaneeringu kehtestamise otsus) kehtestatud detailplaneeringuga ning ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust piirav meede. Ettekirjutuse andmisele eelnevalt ei ole kaebajale tutvustatud ettekirjutuse sisu ning antud võimalust esitada täiendavaid tõendeid asjaolude kohta, mis vastustajal küsimusi on tekitanud (millest kaebajat ei teavitatud). Eelnimetatud rikkumine on haldusmenetluse nõuete sedavõrd jäme rikkumine, mis sõltumata otsuse sisule antavast hinnangust peab tooma kaasa haldusakti tühistamise. Kaebaja leiab, et vaidlusalune haldusakt on ebaproportsionaalne ning riivab ebaproportsionaalselt kaebaja omandiõigust. Ettekirjutuse kohaselt on vastustajal võimalus selle mittetäitmisel asuda ehitist lammutama vaatamata sellele, et ettekirjutus sisaldab ka alternatiivset võimalust.
2. Kohus nõustub kaebajaga, et ettekirjutus sisaldab võimalust asuda ehitist lammutama. Lammutusettekirjutus on äärmiselt tugev riive isiku omandiõigusele ning peab olema eriliselt põhjendatud ning vajalik (nt Riigikohtu otsus haldusasjas nr 3-3-1-64-02). Kaebaja pidas projekteerimistingimuste taotlemist alusetuks nõudeks ja on käesolevalt esitanud kasutusloa teatise, seega jäi kaebajal ettekirjutus selles ettenähtud viisil täitmata, mistõttu ei saaks ka kohus välistada, et vastustaja ei asu nõudma kasutusel oleva hoone osalist lammutamist. Kohus nõustub kaebajaga, et haldusakt ei ole piisavalt motiveeritud ja selge, kuigi kohtumenetluses on vastustaja esitanud arvukalt täiendavaid seisukohti ja nimetanud, et kaebajal on võimalik lammutamist vältida. Samas ei nõustu kohus kaebajaga, et vastustaja ei oleks saanud teha ettekirjutust. Nagu nähtub, ei olnud kaebaja asunud ehitusloata ja projektita ehitatud hoonet seadustama ning alles peale 22 ettekirjutuse tegemist esitas vastustajale kasutusloa taotluse, so 20.01.2017 . Kuna vastustajale olid laekunud naabrite kaebused, siis kontrolliti olukorda kohapeal ning koostati ettekirjutus.
3. Vastustaja on nõudnud ettekirjutusega, et kaebaja kas viiks ehitise vastavusse 1933 kinnitatud ehitusprojektiga või siis asuks taotlema projekteerimistingimusi, et koostada nõuetekohane ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba. Vastustaja vastuste kohaselt vastavalt EhS §-le 26 on projekteerimistingimused vajalikud ehitusloakohustusliku hoone ehitusprojekti koostamiseks, kui puudub detailplaneeringu koostamise kohustus ning EhS § 27 lg 1 kohaselt on DP olemasolu korral põhjendatud anda ehitusloakohustusliku hoone koostamiseks projekteerimistingimusi erijuhul. Ettekirjutusest aga ei tule ka kohtu arvates selgelt esile, millised EhS § 27 lg 1 kohased alused esinevad ning mille alusel leiab amet, et vajalikud on projekteerimistingimused või mismoodi see aitab käesolevalt tekkinud olukorda efektiivsemal moel lahendada. Vastustaja ei ole ise leidnud, et olemasolevaid hooneid oleks vaja ümber ehitada ning ühtki sellist põhjust ei ole ettekirjutuses ka esile toodud, vastavalt pole ka märgitud, et kinnistul tuleks teha lammutustöid ja et selle tarbeks oleks vaja määrata tingimused ja taotleda luba. Vaidlust ei ole selles, et Kadaka pst 97 kinnistul asus hoone, millele on väljastatud ehitusprojekt 1933 ja hoonet on erinevatele aegadel ümber ehitatud, vastustaja ei ole suutnud ümberehitamise täpseid aegu ise määrata. Samas võib mõista, et kinnistu suhtes algatatud DP-ga ja selle 1997 a lähteülesandest tulenevalt oli kinnistul laiendatud mahus ehitis, kuna sinna rajati kauplus. Kaebuse esitaja on ise esitanud mitmeid erinevaid seletusi ning nagu võib mõista, on ta kokkuvõttes nõustunud auditi tulemustega (tlk 90-102) ja seal märgitud andmetega, so et valdav osa hoone laiendustest on valmis ehitatud 1989-1995 vahemikus ja et mahtu laiendati veel ka 2014-2015.a. Ehitusprojekti ei ole omavalitsuses kinnitatud ning puudub ehitusluba. Olemas on mõõdistusprojekt aastast 2015, ehitusprojekt ja ehitusluba 1933.a. Hoone kasutamisel on kaebaja arvestanud tuleohutusnõuetega, töökorras on veevarustus ja kanalisatsioon, teostatud on elektripaigaldise kontroll, olemas on tarbimislepingud. Kuna DP on realiseeritud lunatud mahus, siis lubatud ehitusalust pinda ja lubatud täisehituse protsenti ei ole ületatud. Põhimõtteliselt ei ole ka vastustaja neile andmetel vastu vaielnud ja leiab, et olemasolev ehitis on kasutusele võetud ning ehitamise saab lugeda lõpetatuks. Vastustaja vastustest ei ole samas välja loetav, millised projekteerimistingimused ta saaks seada, millega peaks kaebaja arvestama ning missuguse eesmärgi või vajaliku tulemuse saaks saavutada, kui väljastatakse projekteerimistingimused ja kaebaja peaks hakkama taotlema ehitusluba. Kuna ehitis on valminud valdavas mahus enne ehitusseaduse jõustumist ja viimane ehitamine toimus enne Ehitusseadustiku ja planeerimisseaduse rakendamise seaduse jõustumist, siis loetakse, et ehitis on valmis ja kaebaja loogiliselt ehitusluba ei vaja. Vastustaja ettekirjutus ei märgi, et see arvestaks ja tugineks kas

§-le 28 või § -le 29 või et oleks kindlaks tehtud, et ehitis ei ole kasutamiseks ohutu. Põhimõtteliselt võib nõustuda kaebajaga, et osa juurde ehitistest oleks ta saanud püstitada korrektselt käitudes, s.t enne tööde alustamist ehitusluba taotledes ja arvestada tuleks DP-ga lubatud ehitamist. Vastustaja ettekirjutusest ei selgu, kuidas vastustaja tegelikult suhtus kehtivasse DP-sse. Kohtupraktika kohaselt omavolilise ehitise lammutamist või muul viisil likvideerimist ei saa ehitisele esitatavate materiaalõiguslike nõuete rikkumine õigustada iga kord ka siis, kui rikkumist ei ole võimalik kõrvaldada leebemate vahenditega; lammutamisele võib määrata vaid minimaalse osa, mis on vajalik teise isiku õiguste või avaliku huvi kaitseks. Samuti saab nõustuda et Riigikohus on lahendis nr 3-3-1-64-02 23 leidnud, et ehitusluba kui kasutusloa tingimust asendab omavalitsuse otsustus jätta omavoliline ehitis lammutamata. Vastustajal oleks tulnud seega kindlaks teha, missugused ehitise osad on vastuolus kas DP-ga või teiste isikute huvidega ning mille suhtes ei ole võimalik viidatud riigikohtu seisukohta kohaldada. Vaidlust ei ole selles, et ehitatud ehitis peab vastama ehitise ohutusele esitatavatele nõuetele ja seda saab hinnata, kui on olemas ehitusprojekt, mida kaebajal kinnitatud kujul ei ole. Seega saab kohtule nähtuvalt ehitusprojektita ehitamisel viidatud rakendusseaduse alusel koostada auditi, mille tellib omanik. Kohtule ei nähtu ka selgeid põhjusi, miks ei saanud vastustaja hiljem arvestada kaebaja poolt esitatud ehitise auditit, mis esitab andmed lähtudes

§-le 28 enne 2003 ehitatud ehitisele ning vajadusel nõuda auditit sellele ehitise osale, mis on rajatud pärast 2003.aastat (§ 29). Nagu näha, siis avaliku huviga ei saaks tekkida vastuolu krundi ehitiste ehitisealuse pinna kasutuses, kui täisehitusprotsent krundil on 23 % ja kehtiv DP näeb ette maksimaalseks ehitisealuseks pinnaks 514 m 2 ning täisehitusprotsendiks krundil 25% ning seda näitajat ei ületatud. Olemasolevad hooned jäävad DP-ga määratud ehitusõiguse piiresse ja vaidlus on tekkinud kohtumenetluse ajal selles osas, kuidas suhtuda ehitamisse kuja alas. Samuti saab kohus nõustuda kaebaja olulise tähelepanekuga, et DP ei saanud ette näha nn hoonestusala selle mõiste tänases tähenduses, kuna planeeringu kehtestamisel kehtinud PES ei kasutanud mõistet „hoonestusala“ ja PES § 9 lg 2 p 5 kohaselt määrati DP-ga ehitistevahelised kujad. Kuja alla jäävale alale ei saanud ehitada, ent ka see nõue pole absoluutne. DP-ga võis ka määrata olulisemaid arhitektuurinõudeid ehitistele, mille raames oli võimalik määrata ära ehitiste paigutus krundil ja nagu võib mõista, ei kavanda vastustaja enam hoonete paigutamist määrama hakata ning puudub ka vajadus määrata arhitektuurilisi nõudeid. Kadaka pst, Õhtu t, Hommiku tn vahelise kvartaliosa DP-s arhitektuurinõudeid Kadaka pst 97 hoonetele ette ei näe ja lubatud oli ehitada ehitisi ehitisealuse pinnaga maksimaalselt 514 m 2 kogu krundi alal, va kujas. Kuja näitab ehitiste lubatud väikseimat vahekaugust ning kujade määramise aluseks on ennekõike tuleohutusnormidest kinnipidamine või ohutuse järgimine. Vastab tõele, et DP seletuskirjas on nimetatud, et kokkuleppel naabrite vahel, on võimalik ka abihoone ehitada krundi piirile ning eraldada hoone naaberkrundist tulemüüriga. Seega DP kohaselt hoonete vahelised lubatud vahekaugused sõltuvad DP kohaselt tuleohutusseeskirjades (EPN 10.1) ja kirjeldatud hoonete tulepüsivusklassidest. Kuja minimaalne laius Õhtu tn 6 naabri hoonete ja kaebaja hoone vahel on märgitud 6 m ja ehitamine oli lubatav, kui rajatakse tulemüür. Vastustaja ei ole vastu vaielnud sellele, et hoone mõõdistusprojekti andmetel on looduses eksisteeriv vahemaa Õhtu tn 6 hoone ja Kadaka pst 97 hoone vahel 9,3 m. Samas ei saa kohus nõustuda kaebajaga, justkui oleks nn ehituskeeluvöönd, mis kehtivas DP-s on krundile märgitud, õigustühine . Kohus täpsustab antud küsimust ka edasiselt, ent saab märkida, et kujade esitamine DP-s oli lubatav ja sellisena mõisteti nn ehituskeeluvööndit. Seega saab kohus põhimõtteliselt nõustuda kaebajaga, et EhS § 27 on kohaldatav kavandatavale ehitisele, mitte aga olemasoleva ehitise seadustamisele. EhS § 27 on kohaldatav juhul, kui detailplaneeringu olemasolul põhjendatud juhul on vaja ehitusprojekti koostamiseks anda 24 projekteerimistingimusi. Antud juhul on tegemist juba eksisteeriva hoonega ning EhS § 27 sellisel juhul ei kohaldu seda juba põhjusest, et

näeb olemasolevate õigusliku aluseta ehitatud ehitiste seadustamiseks ette erisätted, mida kasutada. Vastavalt

§ 28lg-le 1 võib enne 2003.

a 1. jaanuari ehitatud ehitisele anda kasutusloa või lugeda kasutamine teavitatuks, kui ehitustegevus on lõppenud. Ehitusloamenetlus on vajalik olukorras, kus ehitustegevus on pooleli, vastavalt nimetab selle ära ka § 28 lg 2, kuid antud olukorras leiab ka vastustaja, et Kadaka pst 97 hoonetes ehitustegevus on lõpule viidud. Ehitise seadustamisel on võimalik projekteerimistingimusi nõuda

§ 29

lg-st 4 tuleneval juhul, so siis, kui ehitise ehitamise ajal oli nõutav detailplaneeringu olemasolu, kuid seda ei koostatud, siis võib kohalik omavalitsus asendada selle projekteerimistingimuste andmisega. Seega võiks vastustaja nõude esitada ehitisele, mis on rajatud peale 2003.a.

1. Kaebaja tunnistab, et ta on rikkunud seadust, kuna DP kehtestamise ajaks oli tal osaliselt valminud hooneid, millele ta ehitusluba ei ole taotlenud ja puudub ka projekt, millega vastustaja saaks arvestada. Kaebajalt auditit ei ole nõutud, vaid tehti koheselt ettekirjutus, mis seadis kaebaja valiku ette, kas ehitis lammutada osas, mis ei vasta 1933.a. ehitusprojektile või siis taotleda projekteerimistingimusi. Kaebaja leiab, et temale oleks soodsam ja mõistlikum olnud esitada esmalt auditi koostamise/tellimise nõue, kuivõrd lammutamise nõue on ebaproportsionaalne. Ka kohtule nähtub, et auditi valmimisel saanuks vastustaja ise selge ülevaate, kas ehitist on vajalik /võimalik lammutada, seda enam, et kohtule ei nähtu, et vastustaja oleks asunud kindlaks tegema, kas valmisehitatud hoone vajab lammutamist, kas ta kujutab endast ohtu ja kuidas vastustaja hindab rikkumise tagajärgi. Käesolevalt võib vaid aimata, et vastustaja on oma ettekirjutusega asunud reguleerima olukorda, ent läinud seda teed, et kui vastustaja ise ei olnud valmis kindlalt väitma, kas juurdeehitused vastavad või ei vasta EhS § 11 lg 2 ja § 12 nõuetele, siis on ta teinud ettekirjutuse esmalt siiski pigem reaktsioonina naabrite kaebekirjadele. Kohtule nähtuvalt ei ole ettekirjutuses täpsustatud, miks on hädatarvilik projekteerimistingimuste väljastamine ja miks küsimust ei saanud lahendada auditi esitamise nõudega, kuivõrd ehitise kasutamiseks ja registreerimiseks tuleb teha kindlaks tema barameetrid ja ohutus. Vastustaja vastustest võib mõista, et probleemiks on see, et vana elamu laiendus ei ole ei vajaliku kujaga ning vastustaja peab oluliseks, et DP-s on ette nähtud tuletõkkekonstruktsioonina tulemüür, mida aga pole rajatud. Järeldub, et vastustajale oli oluline kindlaks teha kasutusloa andmiseks, kas täidetud on tuleohutusnõuded. Auditit vastustaja ei saa aga arvestada põhjusel, et see ei nimeta ära kuja olemasolu ja sinna ehitamist. Samal ajal on kaebajal valminud ka Ehitise tuleohutuse audit (tlk 104- 109), mille kohaselt kontrolliti hoone vastavust tuleohutusnõuetele. Audit arvestab, kuidas hoones moodustatakse tuletõkketsoonid ning et ehitise seina pinnakihid /hoone fassaad Õhtu tn 6 poole on rajatud tuletõkkeseinana ning et rõdu on kaetud tulekaitsevõõbaga. Esitatud on joonised, milles esitatakse andmed seina ja kõrvalkinnistul oleva hoone vahemaad. Ekspert järeldab, et kõrvalkinnistul paikneva hoonega on tuleohutuskuja (EI60) tuletõkkeseinaga tagatud. Naaberkinnistu omanik ise ei ole avaldanud selgelt põhjendatud huvi, kehtivate tuleohutusnõuete järgimise osas. Isegi kui mõista vastustaja soovitud eesmärke selliselt, et nii naabri subjektiivset õiguste kaitseks kui ka avalikes huvides on vajalik, et järgitakse 25 tuleohutusnõudeid, siis ei saaks kohus nõustuda, et tuleohutusnõuete rikkumist saaks tuletada juba sellest, et DP-s ettenähtud tulemüür puudub. Nagu võib mõista, oli tulemüüri nõue esitatud ajal, mil ehitised olid teistsugused ning puudus tuletõkkesein. Asjaolu, et kaebaja esitatud eluhoone ja ehitise audit tlk 90 neid asjaolusid ei kajastanud, ei viita veel iseenesest auditi puudusele, kuivõrd koostatud on eraldi audit, mis arvestab tuleohutuskuja nõuetega ja täiendab seda osa, milles vastustajal on etteheiteid auditele, et mitte sellega arvestada. Ohu olemasolu või selle puudumine on kohtule nähtuvalt kindlaks tehtav auditi materjalide alusel, milles on juba arvestatud Tuleohutuse seaduse, VV määruse nr 54 ja EVS 812-7:2008 ja EVS 871:2012 nõuetega. Kui hoone kuulub TP3 tuleohutuse klassi ja tuleohutuskuja on tagatud EI60 tuletõkkeseina abil, siis on hoone vastavus kaasaja nõuetele kindlaks tehtav ka ilma projektita ja ka projekteerimistingimusi taotlemata. Kasutusloata ja seetõttu ka õigusvastaselt kasutusele võetud hooneosade tuleohutusnõudeid on järgitud arvestades tegelikku olukorda ning võib mõista, et ka hoone tervikuna vastab nõuete osas tuleohutuse nõuetele ning kohtule ei nähtu, miks tuleks ohtu aimata põhjusest, et DP kohane tulemüür on jäänud rajamata. Kuigi DP on seatud vastustaja poolt, ei nähtu sellest ning ka vastustaja seletustest, kas esineks probleemi selles, kas naabri hoone kuulub tuleohutusklassi, mis võimaldas määrata konkreetse kuja või siis seada tulemüüri ehitamise nõude, ent kui sellist probleemi ei tekkinud, siis kaasaja nõudeid ohutuse seisukohalt ehitis täidab. Vähemalt ei ole vastustaja esitanud kahtlusi selles, et vajalik oleks kasutusele võtta veelgi rangemate nõuetega meede. Nagu võib mõista, siis kuja erinevate omanike (kinnistute) hoonete vahel oli määratud teistsuguses olukorras ning kuigi DP nägi ette tulemüüri rajamise, ei välista see asjaolu iseenesest veel, et kuja vähendamine on lubatav. Eesti projekteerimisnormis sätestatud abinõusid on kohtule nähtuvalt käesolevalt rakendatud ja tuletõkkesein EI60 rajatud. Kohus viitab siinkohal lisaks, et Riigikohtu halduskolleegium tegi 31.01.2017.a otsuse haldusasjas nr 3-3-1-69-16 seotult Kungla 46 kõrvalhoone-sauna ehitusloa- ja kasutusloa tühistamiskaebuse menetluses ning märkis, et tuleohutuskujaks tuleb pidada tule leviku tõkestamiseks kehtestatud minimaalset ehitiste- vahelist kaugust (siseministri määruse nr 55 "Tuleohutuse üldnõuded" v.r. § 2 p 12, nüüd planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 6). Määruse nr 315 § 19 lg 2 sätestab, et hoonetevaheline kuja peab takistama tule levikut teistele hoonetele, kusjuures juhul, kui hoonetevahelise kuja laius on alla 8 m, tuleb tule leviku piiramine tagada ehituslike või muude abinõudega. Nimetatud sättest ei tulene, et tuleohutuskuja peab olema vähemalt 8 meetrit lai ja et kui ehitis paikneb teisele ehitisele lähemal kui 8 meetrit, on see tuleohutuskujas. Vastupidi, määruse nr 315 § 19 lg-s 2 on sõnaselgelt sätestatud, et tuleohutuskuja võib muude abinõude rakendamisel olla väiksem kui 8 meetrit. Selliste abinõude piisavuse üle teeb järelevalvet Päästeamet (EhS v.r. § 62 lg 4). Kohus kokkuvõtvalt märgib, et iseenesest ei vaja tuleohutuse seisukohalt kuja olemasolul või tuleohutuse nõuete seisukohalt ohutuse kontrollimiseks kinnistu veelkord projekteerimistingimuste väljastamist ja ehitusluba, kui ohu puudumine on kontrollitav ning lähestikku ehitatud hoonete puhul on ette nähtud erinevad võimalused neid kas eraldada tulemüüriga või tuletõkkeseinaga. Kaebaja on käesolevalt esitanud andmed, milles käsitletakse tuleohutuskuja sama omaniku (kinnistu) ehitiste vahel ja erinevate omanike (kinnistute) ehitiste vahel (EPN 10.1). Kohtule pole teada, millisele seisukohale on asunud või asub vastustaja küsimuses, kas kinnistu piirile lähemale rajatava hoone piiripoolne sein peab üldjuhul vastama tulemüüri nõuetele ja milline see oleks, 26 et tekiks vajadus projekteerimistingimuste järele. Nagu võib mõista, siis ei ole tagantjärgi võimalik kindlaks teha, millise seintega arvestas DP, kui kehtestas tulemüüri nõude, ent sellisel juhul on igati loogiline arvestada olemasolevatele nõuetele vastava tuleseinaga. Nagu võib mõista, ei ole PA ametnike poolt ettekirjutusi tehtud, mis kinnitab, et kui nende ülesandeks on Ehitusseadustiku kohaselt tuleohutus riikliku järelevalvega tagada kehtivate tuleohutusnõuete täitmine, siis ei saanud selles küsimuses ka varem probleemi esineda. Nn tulemüüri nõude DP-sse sissekirjutamine ei muudaks kehtivate tuleohutusnõuete õigusjõudu, kui olukord on muutunud ent nagu võib mõista, siis ei ole vastustaja ka ette heitnud seda, et DP-s nõutud tule leviku piiramise tagamine on täitmata, kui seda tehti muude ehituslike meetmetega ja see on võimalik (kui see on ka õiguslikult siduv tingimus; PlanS v.r. § 2 lg 1), nt saab nõuet täita tuletõkkeseina püstitamisega. Tuletõkkeseina EI-60 vastavust nõuetele saab kontrollida projekti koostamata ning kohtule ei nähtu, et oleks takistatud vastava nõude esitamine ilma projekteerimistingimusi taotlemata, kui see peaks toimuma DP alusel. Kohaliku omavalitsuse üksusel on EhS § 130 lg 2 p 5 alusel kohustus teostada riiklikku järelevalvet selle üle, et ehitist kasutatakse selle kasutamisotstarbest lähtuvalt nõuetele vastavalt, seega oli võimalik esitada nõudeid nii EhS kohaselt, kui ka järelevalve kaudu PA töötajate poolt, ent tuleohutuse seisukohalt rikkumis pole siiani tuvastatud, vähemalt ei märgi seda vastustaja. EhS kohaselt saab kohalik omavalitsus naabri subjektiivseid õigusi kaitsta erinevatel viisidel. Tuleohutusnõuded peavad tagama, et võimaliku tulekahju puhkemise korral on tule levik ehitisest naaberehitisele takistatud (määruse nr 315 § 2 lg 1 p 4). Kuna tuleohutuskujaks tuleb pidada tule leviku tõkestamiseks kehtestatud minimaalset ehitistevahelist kaugust (siseministri määruse nr 55 "Tuleohutuse üldnõuded" v.r. § 2 p 12, nüüdne planeerimisseaduse (PlanS) § 6 p 6), siis saab vastustaja sellega arvestada ja see puudutab ehituslikke meetmeid ega vaja krundi ümberplaneerimist, kuna keegi midagi enam ehitama ei hakka. Ehitise laiendamiseks ehitamise kestel on aga uue ehitusloa taotlemine vajalik ja see võib kaasa tuua vajadust muuta planeeringut. Kohus nõustub printsiibis kaebajaga, et juba ettekirjutuse tegemisel pidi vastustaja võtma seisukoha, kas ta nõuab kaebajalt ehitusteatist või kasutusteatist ning vajadusel ka auditit või miks see ei oleks lubatav. Ettekirjutus ei ole tagantjärgi kontrollitav, kuigi vastustaja viitas EhS § 26 lg 2 p 2 ja § 27 lg 4 alustele kohtumenetluse kestel (18.11.2015 menetlusdokumendis). Ettekirjutuses tugineti korrakaitseseaduse § 28 lg 1,2 ja 3; EhS § 12; § 38 lg 2; § 19 lg 1 p 1 ja EhS § 130 lg 2 p
2. Juhul, kui vastustaja sooviks muuta haldusakti õiguslikku põhjendust, tuleks tal selleks haldusakti ennast muuta. Kuivõrd etteheited on seotud nn hoonestusala mõistega, siis nähtub, et kehtivas planeerimisseaduses „hoonestusala“ mõistes hoonete paigutamise asukohta PES ei tundnud ning detailplaneering nägi ette suurema ehitusmahu kui detailplaneeringu kehtestamise hetkel olemasolev hoonestus, siis saab järeldada, et DP kohustab järgima hoonete vaheliste kauguste määramisel tuleohutuskujade nõudeid ning nende nõuete täitmist saab kontrollida ka ilma uut planeeringut koostamata. Kasutusloamenetluses on vastustaja kohustatud tulenevalt haldusmenetluse seaduse § 11 lg 2 kaasama menetlusse ka Õhtu tn 6 kinnistu omaniku ning ära kuulama tema vastuväited, mis tagab vastustaja soovitud naabri nn ära kuulamise õiguse nõude täitmise. Kasutusloa andmisel 27 tekib vastustajal kaalutlusruum – kas kasutusluba anda või ülekaaluka negatiivse mõju puhul naabrile luba mitte anda ning teha lammutusettekirjutus. Vastustaja ei ole märkinud, miks ta selliselt talitada ei saaks ja neid kaalutlusi ei ole esitatud ka haldusaktis.
3. Kuna kohus on eelnevalt märkinud, et nn kuja küsimuses ei oleks vajalik kaebajalt nõuda projekteerimistingimuste taotlemist ja ehitusloa taotlemist, siis nõustub kohus kaebajaga, et haldusaktist ei selgu, miks ei saanud algatada kasutusloa menetlust, mil on võimalik lahendada kõik küsimused, sj ka vajadusel kas täiendava ehitamise või ümberehitamise, ka lammutamise vajadus, kui see peaks siiski ilmnema ehitise ohutuse tagamiseks või naabri ülekaaluka naabrusõiguse huvides.

§ 28ja § 29 on Eh

S suhtes erinormid, mis sätestavad erisused EhS-s ettenähtud ehitusloa ja kasutusloa menetlusele. Ehitise omanikul on kohustus vastavalt ehitusluba taotleda või ehitusteatis esitada. Kui ehitis on valmis 01. juulil 2015, siis taotleb omanik kasutusluba või esitab kasutusteatise. Antud juhul on kohtu arvates tegemist kasutusloa kohustusliku ehitisega, mistõttu kaebajal on kohustus kasutusluba taotleda ja seda saanuks ettekirjutusega ka ette näha. Kuivõrd aga vastustajal on õigus esitada oma kaalutlused, siis tulenevalt asjaolust, kas vastustaja loeb ehitise valminuks ja soovib kogu ehitise kontrolli või vaid selle osa kontrolli, saab ta valida kas

§ 28või § 29 tulenevad menetlusreeglid ehk kas on vajalik lisaks ehitise ohutusele nõuda ehitiselt vastavust ka Eh

S § 11 lg 2 ja §-s 12 toodud nõuetele.

§ 29

kohase menetluse valikul saab kohalik omavalitsus otsustada ehitise auditi tulemusel täiendavate riikliku järelevalvemeetmete vajaduse, arvestades eelkõige: 1) ehitisele esitatavate nõuete täitmist, sealhulgas olulise või kõrgendatud ohu esinemise võimalikkust; 2) ehitise ehitamise aega; 3) ehitise kasutamise otstarvet; 4) kinnisasja omaniku ning vajaduse korral piirnevate kinnisasjade omanike õiguste ja huvide kaitset.

§ 29

lg 8 kohaselt, kui ehitise auditi tulemusel selgub ehitise ümberehitamise, lammutamise või muu selline vajadus, teeb kohaliku omavalitsuse üksus ettekirjutuse ehitise nõuetega vastavusse viimiseks. Kohus nõustub selles mõttes kaebajaga, et vaidlustatud haldusakt on aga antud valesti, kuivõrd vastustaja tegevuse tulemusel tekitab vastustaja mitmeid ummikteid, mis ei vii efektiivsemalt lahenduseni, soovitud eesmärgini, kui selleks on ehitise seadustamine, sj ilma hoonet /selle osi lammutamata. Isegi juhul, kui lõpptulemusel tuleks anda välja projekteerimistingimused ja koostada ehitusprojekt, peaks ilmnema selle vältimatu vajadus juba praegu. Kuigi kaebaja on juba esitanud ehitisregistri kaudu vastustajale kasutusloa taotluse 20.01.2017, ei ole kahetsusväärsel moel vastustaja seda läbi vaadanud ning oma senist seisukohta muutnud. Kuigi kaebaja on veel ka esitanud uue kaebuse ja selle edasine menetlemine ei ole hetkel veel selgunud, saab kohus asuda seisukohale, et kaebaja suhtes tehtud ettekirjutus ei arvesta tegelikku olukorda ega ole proportsionaalne. Kuivõrd vastustaja ei ole asunud välja selgitama olulisi asjaolusid, mis on vajalikud

§ 28ja § 29 rakendamise seisukohalt, siis on ettekirjutus puudulik ja isegi eksitav.

Haldusakt on õiguspärane, kui ta on antud pädeva haldusorgani poolt andmise hetkel kehtiva õiguse alusel ja sellega kooskõlas, proportsionaalne, kaalutlusvigadeta ning vastab vorminõuetele (haldusmenetluse seadus § 54). Vaidlustatud 28 ettekirjutusest ei selgu ning ka vastustaja menetlusdokumentidest ei tulene üheselt, millisel materiaalõiguslikul alusel on haldusakt antud, kuigi vastustaja on hilisemalt viidanud

§ 28ja 29 ette nähtud menetlusvõimalusele.

Kohtul on piiratud võimalused kontrollida, kas kaebaja suhtes tuleks rakendada § 28 või § 29 nõudeid, see sõltub faktilistest asjaoludest, millele ettekirjutus toetub, ent ettekirjutuses ei ole neid asjaolusid nimetatud ja puudub ka muu materjal, mis võinuks ettekirjutust kaebajale selgitada. Siiski nimetab kohus, et kuigi kaebaja leiab esmalt, et talle pole äratuntav, kas vastustaja sai teha üldse ettekirjutuse tulenevalt Korrakaitse seadusest ja kas tal oli olemas õiguspärane alus selleks, et kohustada kaebajat lammutama tema poolt rajatud ehitised või esitada alternatiivse nõude, saab kohus siinkohal märkida, et KorS § 28 lg 1 annab pädevale korrakaitseorganile õiguse panna avaliku korra eest vastutavale isikule ettekirjutusega kohustuse korrarikkumise kõrvaldamiseks ja hoiatada teda selle määratud tähtaja jooksul täitmata jätmise korral haldussunnivahendite kohaldamise eest. KorS ei näe ette nõudeid niisuguse ettekirjutuse sisule ja vormile. Neid ei tulene ka EhS-st. Seega kuuluvad kohaldamisele HMS §-des 54, 55, 56 ning 57 haldusakti kohta sätestatud üldised nõuded. Vaidlusalune ettekirjutus on selliselt antud pädeva haldusorgani poolt ja kaebaja menetlusse kaasamise ning talle selgituste ja vastuväidete esitamise võimaluse andmisega saab lugeda teostatuks ehk seeläbi on järgitud HMS-s sätestatud menetluse üldist korda. EhS §-s 133 kehtestatuga on seaduseandja andnud korrakaitseorganile õiguse rakendada ettekirjutuse täitmata jätmisel asendustäitmise ja sunniraha seaduses sätestatud korras sunniraha ja kaebaja suhtes tehtud ettekirjutusega on vormistatud hoiatus sunniraha rakendamise kohta. Ehitusseadustiku (EhS) § 130 lg-st 2 tulenevalt teostab kohaliku omavalitsuse üksus riiklikku järelevalvet ehitusseadustikus ja selle alusel kehtestatud õigusaktides sätestatud nõuete järgimise üle ning võib EhS § 131 kohaselt järelevalve teostamiseks kohaldada korrakaitseseaduse §des 30, 31, 32, 49, 50, 51 ja 52 sätestatud riikliku järelevalve erimeetmeid. EhS § 132 lg 3 sätestab, et korrakaitseorgan otsustab ehitise lammutamise eelkõige, kui: 1) ehitis ei vasta ehitisele esitatavatele nõuetele ja nõuetele mittevastavusega kaasneb oluline või kõrgendatud oht; 2) ehitise ebaseadusliku ehitamisega on kinnisasja omanikule või kinnisasjaga piirnevate kinnisasjade omanikele kaasnenud püsiv negatiivne mõju, mis on üleliia koormav ja mida ei ole võimalik piisavalt vähendada ega leevendada. Ehitusseadustiku eelnõu (555 SE) seletuskirjas selgitatakse: „Kuna lammutamisettekirjutus on ehitanud isiku suhtes äärmiselt koormav meede, tuleb selle tegemisele eelnevalt hoolikalt kaaluda, kas ei esine vähemkoormavaid meetmeid, mida oleks võimalik kasutada sama eesmärgi saavutamiseks. /…/ Näiteks tuleb kaaluda osalise lammutamise või seadustamise võimalikkust. /…/ Kaaluda tuleb avalikke huve, puuduta