KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtuasja number 2-16-15332 Määruse tegemise aeg ja koht 05.01.2018, Tallinn Kohtukoosseis Margo Klaar (eesistuja), Krista Kirspuu, Mati Maksing Kohtuasi ETRE

§ 13

lg 4 kohaselt eksisteerida ilma ülejäänud hoone osata ning reaalosadeks jagamisel säilitavad ehitise osad oma komplekssuse ja kasutusotstarbe. Puudutatud isiku IV ja puudutatud isiku V valduses ja kasutuses olevat laohoonet (ehitisregistri kood 101022812) on samuti võimalik jagada ehitustehniliselt. Suur-Sõjamäe tn 27c maaüksuse jagamine 12 iseseisvaks tootmismaa sihtotstarbega krundiks on kooskõlas Tallinna Linnavolikogu 01.10.2015 otsusega nr 153 kehtestatud Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu maakasutuse juhtotstarbega. Samuti on jagamine kooskõlas maakorraldusnõuetega, kuna tekivad lihtsate ja selgete piiridega krundid, mis tagavad maaüksuste otstarbekama kasutuse. Lasnamäe Linnaosa Valitsus kinnitas oma 17.06.2016 kirjas nr 1-9/157, et kaasomandi lõpetamine ja ehitiste reaalosadeks jagamine Suur-Sõjamäe tn 27c ehitiste osas ei ole takistus Tallinna Linnavolikogu 01.10.2015 otsusega nr 153 kehtestatud Lasnamäe tööstusalade üldplaneeringu elluviimisel. 5. Avaldaja palus kaasomandi lõpetamist ja Tallinnas Suur-Sõjamäe tn 27c asuvate ehitiste reaalosadeks jagamist 28.11.2013 kokkuleppe kohaselt alljärgnevalt: Jrk Ehitiste nr Moodustatava Ainuomaniku registri Ehitise nimetus 1 nimi kood Haanpaa OÜ 101022796 101022797 101022802 remonditöökoda olmehoone laohoone tehnohooldegaraaž (end pos 8) boksid 1-10 tehnohooldegaraaž (end pos 8) boksid 11-13 olmehoone laohoone laohoone (end pos 11) laoruumid 1-2 13231 m2 101022812 laohoone (end pos 11) laoruumid 3-4 120222875 pumbamaja 101022813 tootmiskorpus (end pos 16) 120222870 pääsla-olmehoone 101022816 laohoone (end pos 14) 4187 m2 101022809 2 TUTI OÜ 3 osaühing REVO N.T. VK 4 5 6 7 8 9 osaühing HARRIER MT ETRE OÜ Osaühing KGK-AISI Nelikvedude krundi pindala m2 101022809 101022810 101022804 101022812 3612 m2 3650 m2 10576 m2 1837 m2 101027512 101022815 laohoone (end pos 15) laohoone (end pos 17) 3899 m2 5634 m2 101022798 külmladu 552 m2 3

§ 12lg 5 järgi nõudeõigus kaasomandi lõpetamiseks.

10. Puudutatud isik omandas mõttelise osa hoonetest täitemenetluses enampakkumisaktiga ja talle ei lähe üle asja tasuta kasutamise lepingud (kokkulepped), milliste hulka loetakse ka sümboolse tasuga kasutamislepingud. Selliseid enampakkumisakti alusel 4

§ 13lg 10).

1. Avaldaja soovis, et puudutatud isikule jääks joonisel olev rajatis nr 19 (segusõlm), kuid tegelikult pole sellel kohal midagi, ei segusõlme ega ka muud hoonet/rajatist. On vaid kunagi seal asunud hoone vundament. Seega ei vasta avaldaja poolt esitatud kaart tegelikkusele ja ehitiste reaalosadeks jagamisel ei saa puudutatud isik XI mitte midagi, millega ta ei nõustu.
2. Arvestades, et kasutuskorda ei ole tühistatud ega muudetud, on kõigil kaasomanikel, kes vastava ümberkruntimise tulemusel midagi ei saaks, õigus kompensatsioonile, kuivõrd vastav maa-ala võetakse ära nende ühiskasutusest. Puudutatud isikul XI on tänaseni kehtiv õigus kaasomandis olevat asja notariaalse kasutuskorra järgi, s.t ka ühiskasutusse jäävas osas tasuta kasutada ning sellise korra muutmine ei saa toimuda kompensatsioonita. Kaasomandi jagamisel tekib olukord, kus muist kaasomanikest saavad oma kasutusse juurde 5 405 ruutmeetrit maad, mis neile ilma vastusoorituseta lihtsalt ära kingitakse ning seda teiste kaasomanike õiguste arvelt.
3. Puudutatud isikul XI ei ole ei seadusest ega lepingust tulenevat kohustust, mida ta oleks rikkunud, et saaks vastavale rikkumisele viidates nõuda tahteavaldust. Tahteavalduse asendamisele eelnevalt tuleb tuvastada, kas puudutatud isikul XI on olemas vastava tahteavalduse andmise kohustus, kuid seda pole avaldaja esile toonud. Sellist kohustust ei tulene ka seadusest. Enne maa erastamist ei ole kohustust maad jagada ja maa erastamine kaasomandisse ei ole takistatud. Avaldaja tegelik soov on, et kohus määraks kindlaks erastatavate maatükkide suurused, kuid kohus ega avaldaja ei saa jagada maad, mis on riigi või kohaliku omavalitsuse omandis. Esimese astme kohtu määrus ja selle põhjendused
4. Harju Maakohus lõpetas 05.06.2017 määrusega kaasomandi Suur-Sõjamäe tn 27c Tallinnas ehitistele viisil, mille kohaselt Suur-Sõjamäe tn 27c Tallinnas ehitised jagatakse 12-ks reaalosaks vastavalt määrusele lisatud plaanidele alljärgnevalt: 14.1 Haanpaa OÜ reaalosa koosneb remonditöökojast (ehitusregistri kood 101022796), olmehoonest (ehitusregistri kood 101022797), laohoonest (ehitusregistri kood 101022802) ja tehnohooldegaraaži boksidest nr 5–15 (ehitusregistri kood 101022809) ning reaalosa pindala on 13 231 m2 (plaanil nr 1 märgitud nr 1, 2, 4 ja 9 ja plaanil nr 2 märgitud nr 5–15); 14.2 TUTI OÜ reaalosa koosneb tehnohooldegaraaži boksidest nr 1–4 (ehitusregistri kood 101022809), olmehoonest (ehitusregistri kood 101022810) ja laohoonest (ehitusregistri kood 101022804) ning reaalosa pindala on 3 612 m2 (plaanil nr 1 märgitud nr 9A, 11 ja 5, plaanil nr 2 märgitud nr 1–4); 14.3 Osaühingu REVO N.T. reaalosa koosneb laohoone laoruumidest 1–2 (ehitusregistri kood 101022812) ning reaalosa pindala on 3 650 m2 (plaanil nr 1 märgitud nr 12); 14.4 VK reaalosa koosneb laohoone laoruumidest 3–4 (ehitusregistri kood 101022812) ja pumbamajast (ehitusregistri kood 120222875) ning reaalosa pindala on 4 187 m2 (plaanil nr 1 märgitud nr 12A ja 18); 5

§ 12

lg 5 nimetatud nõude esitamise eeldus on notariaalselt tõestatud jagamislepingu olemasolu EES § 216 alusel, sest

§ 12

lg 5 alusel kaasomandi lõpetamise nõude esitamiseks piisab üksnes sellest, kui kaasomanike vahel on ehitise kasutamisel välja kujunenud kasutuskord, kuid nõue ei eelda ehitise kasutuskorra kokkuleppe olemasolu, seega ei oma asjas tähtsust, kas 28.11.2013 kokkulepe on puudutatud isikule XI siduv.

1. Maakohus märkis, et antud juhul ei esine asjaolusid, mis takistaksid ehitiste kaasomandi lõpetamist. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-102-05 p-s 11 märkinud, et kaasomandi lõpetamise nõude eeldused on vaid kaasomandi olemasolu ning poolte kokkuleppe puudumine kaasomandi jagamise viisi suhtes. Eeltoodust tulenevalt asus maakohus seisukohale, et kaasomandi lõpetamise nõuet välistavad asjaolud puudusid ning kaasomandi jagamise nõude materiaalõiguslikud eeldused olid täidetud.
2. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-39-17 p-s 10 märkinud, et kui kohtule esitatakse hagi kaasomandi lõpetamiseks, peab kohus lõpetama kaasomandi ühel AÕS § 77 lg-s 2 sätestatud viisil, seejuures saab kohus valida üksnes nende viiside vahel, mida on taotletud hagis või vastuhagis. Kaasomandi lõpetamata jätmine ei ole üldjuhul lubatud (erandjuhul siis, kui taotletud kaasomandi lõpetamise viis ei ole õiglane). Käesolevas asjas on kaasomandi lõpetamise nõude esitanud üksnes avaldaja ning ainult ühel viisil, mistõttu maakohtul oli võimalus kaasomand lõpetada üksnes avalduses märgitud viisil, kuna kohus ei tuvastanud asjaolusid, millest tulenevalt ei oleks kaasomandi lõpetamise viis õiglane.
3. Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-65-10 p-st 21 tulenevalt peab kaasomandi lõpetamine toimuma kõigi kaasomanike huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Kohus peab kaasomandi lõpetamise nõude lahendama kaasomanike huvide kaalumisega, lähtudes õiglusest. Puudutatud isikud I, II, IV, V, VI ja IX on nõustunud kaasomandi 14.5 6

§ 12

lg 5 järgi saab kohus määrata kaasomanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel. Puudutatud isik XI ei ole kohtu ette toonud asjaolusid, millest tulenevalt ei vasta avalduses nimetatud kasutuskord tegelikule ehitiste kasutusele või notariaalses kasutuskorras märgitule.

1. Menetlusosalised ja puudutatud isiku XI õiguseellane on 28.11.2013 kokku leppinud Suur-Sõjamäe 27c kinnisasja kasutamise korra järgnevalt: avaldaja kasutuses on plaanil märgitud laohoone (plaanil nr 16), puudutatud isiku I kasutuses remonditöökoda (plaanil nr 1), olmehoone (plaanil nr 2), laohoone (plaanil nr 4) ja tehnohooldegaraaži boksid 1–10 (plaanil nr 9), puudutatud isiku II kasutuses on tehnohooldegaraaži boksid 11–13 (plaanil nr 9A), olmehoone (plaanil nr 11) ja laohoone (plaanil nr 5), puudutatud isiku III kasutuses on laoruumid 1–2 (plaanil nr 12), puudutatud isiku IV kasutuses on laoruumid 3–4 (plaanil nr 12A) ja pumbamaja (plaanil nr 18), puudutatud isiku V kasutuses on tootmiskorpus (plaanil nr 13) ja olmehoone (plaanil nr 17), puudutatud isiku VI kasutuses on laohoone (plaanil nr 15), puudutatud isiku VII kasutuses on laohoone (plaanil nr 14), puudutatud isiku VIII kasutuses on külmladu (plaanil nr 3), puudutatud isiku IX kasutuses on olmehoone (plaanil nr 10) ja laohoone (plaanil nr 8), puudutatud isiku X kasutuses on laohoone (plaanil nr 6) ning puudutatud isiku XI kasutuses on segusõlm (plaanil nr 19) (I kd, lk 49). Avaldaja paluski lõpetada kaasomand eelnimetud viisil ehitiste reaalosadeks jagamisega, mis vastab senisele ehitiste kasutuskorrale. Maakohus leidis, et see oli põhjendatud ning lähtub kõigi kaasomanike huvidest, arvestades asjaoluga, et enamik kaasomanikke on olnud nõus kaasomandi lõpetamisega nimetatud tingimustel.
2. Avaldaja esitas taotluse asendada puudutatud isikute nõusolek kaasomandi lõpetamiseks ehitise reaalosadeks jagamiseks kohtulahendiga. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 sätestab, et kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-65-10 p-s 20 märkinud, et kaasomandi lõpetamine kohtus on 7

§ 12lg 5.

Nimetatud norm eeldab esimese tingimusena, et selle kohaldumiseks peab ehitise kaasomanik olema jätnud tegemata maa tagastamiseks või erastamiseks vajalikke toiminguid. Ehitiste kaasomanikud on tähtaegselt SuurSõjamäe 27c maa-ala ostueesõigusega erastamiseks avalduse teinud, mistõttu ei ole tegemist olukorraga, kus ehitiste kaasomanikud ei ole teinud erastamiseks vajalikke toiminguid. Erastamisprotsessi on alustatud ning fakt, et osad kaasomanikud on spetsiaalselt Tallinna Linnavarametil palunud erastamisprotsessiga oodata, ei ole olukord, millist saaks käsitleda, kui erastamisprotsessis maa erastamiseks vajalike toimingute tegemata jätmist. 25. Maakohus on ebaõigesti leidnud, et olukorras, kus erastamise läbiviimiseks on kõik vajalikud toimingud õigeaegselt tehtud, oleks avaldaja esitatud tahteavaldus selline, milline oleks käsitletav erastamise takistuse kõrvaldamisena. Ehitiste kaasomanike avaldatud krundistamissoov või ka kaasomandi jagamise soov ei ole selline tahteavaldus, mis erastamise protsessi peataks, takistaks või muul viisil raskendaks selliselt, et see oleks käsitletav

§ 12

lg-s 5 sätestatud erastamise sellise toimingu tegemata jätmisena, millise tõttu oleks erastamine raskendatud. Erastamise läbiviimiseks takistused puuduvad. Kaebuse esitaja hinnangul

§ 12lg-s 5 sätestatud kaasomandi lõpetamise nõudeõigus antud vaidluses ei kohaldu.

1. Maakohus on ebaõigesti määranud igale kaasomanikule reaalosana maa. Maa on tänaseni erastamata ning kuulub riigile. Kohus ei saa riigile kuuluvat maad jagada iga kaasomaniku reaalosaks. Menetlusosalistele kuuluvad kaasomandina ehitised ja nende nõudeõigus on piiritletud nende omandiõiguse ulatusega. Ehitiste kaasomanike omandiõigus ei ulatu maale.
2. Maakohtu määrus on vastuoluline. Lahendi p-s 27 maakohus justkui kinnitab, et ei jaga maa-ala kruntideks, kuid resolutsioonis määrab ära igale kaasomanikule jääva maa-ala suuruse ning selle asukoha.
3. Maakohus on ebaõigesti võtnud arvesse lihtkirjalikult tehtud kasutuskorra, kuigi on olemas sellele eelnev notariaalne kasutuskord. Notariaalset kasutuskorda ei saa lihtkirjalikult muuta. Pooled sõlmisid varem kasutuskorra notariaalses vormis ja selles kokkuleppes ei lepitud kokku, et kokkulepet võib muuta lihtkirjalikult. Seega on tegemist TsÜS § 83 lg 2 järgi tühise tehinguga. 8

§ 12

lg 5 alusel esitatud avaldus ei ole kaasomandi lõpetamise avaldus asjaõigusseaduse tähenduses, vaid reguleerib suhteid, mis on tekkinud omandireformi tõttu, kuid ise oma lahendis jääb rangelt kaasomandi lõpetamise asjaõigusliku käsitluse juurde. Maakohus on järginud kaasomandi lõpetamise asjaõigusest tulenevat regulatsiooni ega ole arvestanud, et tegemist on vaidlusega, mis on tekkinud omandireformi tõttu. Kaasomanike vahelised kehvad suhted ei saa olla omandireformi takistuseks olukorras, kus erastamine tegelikult takistatud ei ole. Maakohus ei ole lahendanud omandireformi küsimust vaid jaganud kaasomandit. 30. Kahte kohtule esitatud plaani võrreldes on näha, et need on teineteisest erinevad. Sestap oleks pidanud maakohtul tõusetuma kahe plaani erinevusest küsimus ja maakohus oleks pidanud välja selgitama tegeliku olukorra. Tegelikku olukorda pidi tõendama avaldaja. Puudutatud isik XI väljendas selgelt ja maakohus on seda ka ise kinnitanud (lahendi punktis 25 esimene lause), et segusõlme tegelikkuses ei eksisteeri, on üksnes seal asunud hoone vundament. Sellises olukorras jääb arusaamatuks, milliseid asjaolusid täiendavalt pidi puudutatud isik XI maakohtu ette tooma. Selles olukorras oleks maakohus pidanud aru saama, et ehitist (segusõlm) ei ole olemas ja avaldusele lisatud plaan ei kajasta tegelikkust. Kaasomandi lõpetamisel

§ 12

lg 5 järgi saab kohus määrata kaasomanike vahel neile kuuluva ehitise reaal- ja mõttelisi osi üksnes tegelikkusele vastava plaani alusel. Menetluse edasine käik

1. Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
2. Puudutatud isikud I–X ja avaldaja vaidlesid määruskaebusele vastu ja palusid jätta selle rahuldamata. Määruse põhjendused
3. Kolleegium, tutvunud esitatud määruskaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohus on ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ja seetõttu teinud ebaõige lahendi, mis kuulub TsMS § 667 lg 2 järgi tühistamisele. ETRE OÜ avaldus tuleb jätta rahuldamata.
4. Menetlusosalised on Tallinnas Suur-Sõjamäe 27c asuvate hoonete kaasomanikud. Ehitiste alune maa on erastamata ja omandireform lõpule viimata, mistõttu ei ole tegemist tavapärases tsiviilkäibes olevate asjadega.

§ 13

lg 1 järgi kuni maa kandmiseni kinnistusraamatusse ei ole õiguslikul alusel püstitatud ehitis, sealhulgas pooleliolev ehitis, maa oluline osa ja seda loetakse vallasasjaks, kui seaduses ei sätestata teisiti, ja lg 6 kohaselt pärast 01.03.2006 ei saanud selliste ehitiste suhtes enam käsutustehinguid teha, välja arvatud ehitise või selle osa omandiõiguse üleminek üldõigusjärgluse korras, käsutamine pankroti-, täite- ja sundvõõrandamismenetluses ja kaasomanike vahelised tehingud kaasomandi lõpetamiseks või/ja kinnistamist takistavate asjaolude kõrvaldamiseks. Kolleegium rõhutab, et kõiki eeltoodud 9

§ 13

lg 3 sätestas, et ehitise omanikul on õigus saada maa omanikuks maareformi seaduses sätestatud alustel ja korras. Menetlusosalised ei vaidle, et neil on õigus hoonete juurde erastada maad ja nad on selleks Tallinna linnale vastavad tahteavaldused esitanud. 35. Õige on määruskaebuse esitaja väide, et maakohtu määruse põhjendused on vastuolulised. Maakohus on möönnud, et tegemist on erastamata maal asuvate kaasomandis olevate hoonetega, kuid lõpetas nende osas kaasomandi ja jagas ka maa AÕS § 76 ja 77 järgi, arvestades määruse tegemisel hagimenetluse põhimõtteid, mille kohaselt on kaasomandi lõpetamise viisid piiratud hagis tooduga. Kuna tegemist on reformimata maal asuvate hoonetega, siis nende suhtes saab hagita menetluses kaasomandit lõpetada

§ 12

lg 5 järgi, mis sätestab, et kui ehitise kaasomanik ei tee maa tagastamiseks või maa erastamiseks vajalikke toiminguid ja kui maa tagastamine või maa erastamine on seetõttu oluliselt raskendatud või kui kinnistamine eeldab ehitise omandiosade muutmist, võib ehitise kaasomanik lisaks sama paragrahvi 4. lõikes sätestatule nõuda kaasomandi lõpetamist. Sellisel juhul kohaldatakse asjaõigusseaduse § 76 ja § 77.

§ 12

lg-s 5 sätestatud kaasomandi lõpetamise nõude vaatab kohus läbi hagita menetluses. Kolleegium märgib, et

§ 12

lg 5 eesmärgiks on reguleerida suhteid, mis on tekkinud seoses omandireformiga, s.t kõrvaldada takistused omandireformi läbiviimisel. 36. Menetlusosalised ei ole väitnud ega kohtu ette toonud asjaolusid, millest saaks järeldada, et maa erastamine ja kinnistamine eeldaks omandiosade muutmist. Avaldaja selgitas, et kaasomandi lõpetamine enne erastamise lõpuleviimist ja kinnistamist on vajalik ennekõike otstarbekusest lähtudes, kuna kokku on lepitud kasutuskord ja selle järgi on võimalik määrata ka moodustatavate kinnisasjade suurused. Kolleegium leiab, et eeltoodu ei ole käsitletav

§ 12

lg-s 5 sätestatud kaasomandi lõpetamise eeldusena, mille kohaselt saab avalduse kaasomandi lõpetamiseks esitada hoonete kaasomanik, kui üks või mitu kaasomanikest ei tee maa erastamiseks vajalikke toiminguid. Tallinna Linnavaraamet on kinnitanud, et maa erastamiseks vajalikud avaldused on esitatud (I kd tl 59). Mingite kaasomanikest tulenevate takistuste olemasolu ei ole Tallinna linn ega menetlusosalised esile toonud. Asjaolu, et muist kaasomanikke sooviks jagada hooned ja määrata erastatava maa reaalosade suurused, ei ole asjaoluks, mis takistaks maa erastamise lõpule viimist ja maa erastamist kaasomandisse. Kolleegium leiab, et eeltoodu on aluseks, et avaldus rahuldamata jätta.

1. Kaasomanikel on võimalik maa erastada kaasomandisse ja seejärel kaasomand lõpetada AÕS §-des 76 ja 77 sätestatud korras. Kolleegiumi arvates on selline kaasomandi lõpetamise viis ka kõigi kaasomanike huvides, sest siis on võimalik arvestada kaasomanikele kuuluva maa väärtust ja tagada kaasomanikule, kellele jagamisel jääva reaalosa väärtus ei vasta mõttelise osa väärtusele, kohane hüvitis omandi kaotuse eest.
2. Kuna eeltoodu on aluseks maakohtu määruse tühistamisele ja avalduse rahuldamata jätmisele, siis kolleegium ei analüüsi määruskaebuse väiteid ebaõige kaardimaterjali ja kasutuskorra kehtivuse kohta. 10