Obsah (5)

§ 23§ 196§ 116§ 108§ 82

KOHTUOTSUS Kohus Viru Maakohus Kohtunik Maido Roots Kohtuotsuse teatavaks tegemise aeg ja koht 12.05.2017.a. Rakvere kohtumaja, Rohuaia 8 Rakvere Tsiviilasja number 2-15-6812 Tsiviilasi OÜ Kehra Agro

§ 23lg 1 p 4).

Ka rendilepingu punkti 8.

1. kohaselt on rendileandja kohustatud juhinduma oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel rendilepingust ja õigusaktidest. Samas ei ole teavitamise kohustuse rikkumine käesoleva vaidluse lahendamisel määrava tähtsusega ega mõjuta lepingu kehtivust. Kohus leiab, et kui kostjale oli rendilepingu sõlmimisel arusaadav, milline maatükk on temale kasutamiseks antud, ei saanud tal pärast kinnistu jagamist selles osas küsimust tekkida. Hageja ei muutnud kinnistu jagamise järgselt lepingut ega teatanud kostjale maatüki jagamisest, seega ei muutunud ka nende vahel sõlmitud kokkulepe maatüki kasutamise osas. Seega ei ole põhjendatud kostja vastuväited, et maaüksuste nimetuste muutumisel ei olnud kostjal võimalik renditud põllumaad kasutama hakata. Kostja täitis poolte vahel sõlmitud lepingut ka jagamise järgselt, esitamata vastuväiteid ning seadmata kahtluse alla maatüki olemasolu.
2. Pooled vaidlevad, kumb pooltest on rendilepingu kehtivalt üles öelnud. Kostja hinnangul ei oma tähtsust, kas rendileping öeldi üles kostja- või hagejapoolse lepingu rikkumise tõttu. Kumbki pooltest ei ole vastaspoole ülesütlemist vaidlustanud ning mõlemad on märkinud rendisuhte lõppemise kuupäevaks 16.02.2015.a. Hageja arvates omab tähtsust, kumb pool ütles lepingu üles, kuna hageja rahaline nõue seondub kostjapoolse rendilepingu rikkumisega, mis tõi ühtlasi kaasa rendilepingu erakorralise ülesütlemise hageja poolt. Lepingu ülesütlemisega seonduvalt märgib kohus esmalt, et juhul kui hageja ütles lepingu kehtivalt üles, ei saanud kostja seda enam üles öelda. Kohus leiab, et ülesütlemise asjaolude tuvastamisel saab hinnata, kas pooled on lepingut rikkunud ning kas lepingust tulenevaid kohustusi tuli täita. Seega on oluline, kumb pool lepingu kehtivalt üles ütles. Ei ole vaidlust, et poolte vahel oli kehtiv rendileping ning et kostja ei tasunud 2014.a. eest renti. Hageja oli seisukohal, et ta ei pidanud rendilepingust tuleneva üle 30-päevase võlgnevuse korral kostjate täitmiseks täiendavat tähtaega andma, vaid võis rendilepingu 10-päevase 6 etteteatamisega koheselt üles öelda. Hageja andis kostjale 03.02.2015.a. e-kirjaga viimase võimaluse tasuda võlgnevus, hoiatades, et loeb vastasel juhul lepingu alates 16.02.2015.a. lõppenuks. Kuna kostja renti ei tasunud, luges hageja rendilepingu alates 16.02.2015.a. erakorraliselt üles öelduks. Rendilepingu punkti 12.2.
3. kohaselt on rendileandjal õigus rendileping erakorraliselt üles öelda sellest rentnikule kirjalikult 10 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata, kui rentniku võlgnevus rendilepingust tuleneva rendi ja muude summade tasumisel ületab mistahes summas 30 päeva.

§ 196

lg 1 ja lg 2 kohaselt võib kestvuslepingu kumbki lepingupool mõjuval põhjusel etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani või etteteatamistähtaja lõppemiseni (erakorraline ülesütlemine). Kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik käesoleva seaduse § 116 lõike 2 punktides 2–4 sätestatud juhtudel.

§ 116

lg 2 p 2-4 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui rikuti kohustust, mille täpne järgimine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kohus on seisukohal, et hageja võis rendilepingu 10-päevase etteteatamistähtajaga üles öelda. Kohus leiab, et rendi tasumine oli rendilepingu eesmärki arvestades hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kuivõrd kostja ei ole 2014.a. renti tasunud, võis hageja lepingu erakorraliselt üles öelda etteteatamistähtaega järgimata. Hageja on lepingu kehtivalt üles öelnud. Eeltoodust tulenevalt ei saanud kostja lepingut üles öelda pärast seda, kui hageja oli lepingu juba üles öelnud. Isegi kui hageja ei oleks lepingut kehtivalt üles öelnud, ei teinud seda kehtivalt ka kostja. Kostja on rendilepingu üles öelnud 16.02.2015.a. erakorraliselt etteteatamistähtaega järgimata. Hageja leiab, et ei rikkunud rendilepingut, mistõttu puudus kostjal alus lepingu erakorraliseks ülesütlemiseks hageja rikkumise tõttu. Kohus märgib, et vastavalt

§ 196

lg 3 võib ülesütlemiseks õigustatud isik lepingu üles öelda üksnes mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta ülesütlemise aluseks olnud asjaoludest teada sai. Kostja on ülesütlemise teates märkinud, et 2013.a. teostatud tööde käigus põldude lõhkumise tõttu ei saanud rentnik asuda renditud maad kasutama; samuti, et 2014.a. kevadel ilmnes, et puudub võimalus PRIA-lt toetuse taotlemiseks, kuna rendilepingus märgitud katastritunnust ei ole olemas ja lepingus sätestatud põllumaa suurus ei vasta tegelikkusele. Kohus leiab, et kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teadasaamisest. Kostja teatas lepingu ülesütlemisest alles 16.02.2015.a., s.o pärast seda, kui hageja oli teatanud, et ütleb lepingu alates 16.02.2015.a. üles. Kohus leiab, et kui väidetavad lepingu rikkumised rendileandja poolt rikkusid kostja lepingust tulenevaid õigusi, pidanuks ta puudustele varem tähelepanu juhtima. 7 Samuti pole kostja tõendanud, et ta PRIA-le taotluse toetuse saamiseks esitas. Kostja on vaid suusõnaliselt kinnitanud, et taotlust sooviti esitada, kuid erinevatel põhjustel ei olnud võimalik taotlust vormistada. Ka taotluse vormistamise võimatust ei ole kostja tõendanud. Hageja on kohtule esitanud PRIA vastuse (tl 29), mille kohaselt ei olnud 05.05.2015.a. seisuga põllumassiivile nr xxxx keegi toetusi taotlenud. Põllumassiiv nr xxxx on registrisse kantud 09.01.2004.a (tl 70). Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud, et kostja PRIA-lt toetust taotleda oleks proovinud ja et kinnistu jagamise tõttu see ebaõnnestus. 20. Hageja nõuab kostjalt rendilepingu alusel tasumata rendi tasumist.

§ 108

lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Rendilepingu punkti 6.

1. kohaselt on rentniku kohustuseks tasuda rendileandja pangakontole kinnistu kasutamise eest renti. Rendilepingu punktis 5.
2. on sätestatud rendi arvutamise metoodika.

§ 82

lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. Kohus leiab, et 2014.a. rendi nõue muutus sissenõutavaks 31.12.2014.a., kuna poolte vahel sõlmitud rendilepingu punktis 5.

1. on kokku lepitud, et rendi tasumise tähtaeg on hiljemalt iga jooksva aasta
2. detsember. Kohus leiab, et kuigi arves nr 337 on toodud arve tasumise tähtajaks 03.12.2014.a., on hageja kinnitanud, et järgiti lepingus sätestatud tähtaega, mis on ka kostja jaoks soodsam. Seega on rendi nõue muutunud sissenõutavaks. Kostja on leidnud, et arvelt ei kajastu rendisumma kujunemine ning hageja ei ole esitanud selles osas ühtegi tõendit. Kohus leiab, et pooled on rendisumma kujunemises lepinguga kokku leppinud, seega pidi kostja rendi arvestamise metoodikast teadlik olema, ega saa väita, et hageja ei ole tõendanud rendisumma kujunemist. Kohus märgib, et kuivõrd kostja tegevusala on piimakarjakasvatus ehk võib eeldada, et kostja on teadlik põllumajanduses kehtestatud toetustest, sai kostja vajadusel arvutada välja rendi suuruse. Kostja on seisukohal, et kuna arve esitamise aluseks oli rendileping ning kuna lepingu esemeks oli xxxx maaüksus, siis on meelevaldne ning alusetu esitada arve xxxx kinnistu eest. Kohus kostja seisukohaga ei nõustu ning leiab, et vastavalt poolte poolt lepingu punktis 5.
3. reguleeritule pidanuks rentnik tasuma rendi ka juhul, kui rendileandja arvet ei esita. Seega arves märgitu ei vabasta kostjat kohustusest renti tasuda.
4. Eeltoodud põhjendustel rahuldab kohus hagi.
5. Vastavalt § 162 lg-le 1 kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Seega jäävad menetluskulud kostja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist.
6. Kohus juhindus kohtuotsuse tegemisel TsMS-i paragrahvidest 441-
7. Kohtunik /digitaalselt allkirjastatud/ Maido Roots 8 Tartu Ringkonnakohtu 14.02.2018 kohtuotsuse RESOLUTSIOON:
8. Jätta Viru Maakohtu
9. mai 2017 otsus muutmata.
10. Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
11. Jätta maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud OÜ Sarapiku Piim kanda.
12. Menetluskulude rahalise suuruse määrab maakohus kindlaks pärast otsuse jõustumist. 12.05.2017 kohtuotsus 2-15-6812 jõustus 20.03.2018 Tartu Ringkonnakohtu kohtuotsusega. 9