KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja Määruse tegemise aeg ja koht 13. märts 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-18-3194 Tsiviilasi Osaühing

) § 56 lg 1 eeldusest), mille kohaselt loetakse varaese abikaasade ühisvara hulka kuuluvaks kuni ei ole tõendatud selle kuulumine abikaasa lahusvara hulka ja kohtunikuabi peab eeldama kinnistu kuulumist ühisvara hulka ning määrama avaldajale puuduste kõrvaldamise tähtaja teise abikaasa nõusoleku esitamiseks, on avaldanud ka Riigikohus lahendi nr 2-16-16048 p-s 15.3. PKS § 31 lg 1 järgi on abikaasa nõusolekuta ühisvara hulka kuuluvate esemetega tehtud mitmepoolne tehing tühine, välja arvatud juhul, kui abikaasa, kelle nõusolekuta või osaluseta tehing tehti, selle hiljem heaks kiidab. Tulenevalt tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) §-st 111 ja

§-st 641 peab heakskiit olema notariaalselt tõestatud vormis. 25.09.2008 ja 25.05.2011 lepingutega ei ole tõendatud kinnistu kuulumine E. Piirsalu lahusvara hulka. 25.09.2008 lepingu p-s 9.1 sisaldub küll kokkulepe, mille kohaselt abikaasad on kinnistu omandi üleandmises kokku leppinud ja U. Piirsalu annab E. Piirsalule üle kinnistust talle kuuluva osa omandiõiguse, kuid kinnistamisavaldust kande tegemiseks kinnistusregistriossa 2 kumbki leping ei sisalda ning sellekohast kannet kinnistusregistriossa tehtud ei ole.

§ 641

kohaselt on kinnisomandi üleandmiseks nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. Eeltoodu alusel on kinnistu jätkuvalt U. Piirsalu ja E. Piirsalu ühisomand. Notariaalselt tõestatud nõusoleku (heakskiidu) asemel esitati kinnistusosakonnale U. Piirsalu poolt 06.02.2018 digitaalselt allkirjastatud heakskiit lepingule ja nõusolek kinnistusraamatusse kannete tegemiseks. Seega nõutavas vormis nõusolekut määratud tähtajaks ei esitatud. Elektroonilise kinnistusraamatu infosüsteemis U. Piirsalu avalduse koostajaks notar R. Tehveri märkimine ei muuda digitaalselt allkirjastatud dokumenti notariaalselt tõestatuks. Eeltoodu alusel on kinnistamine TsÜS §-s 111,

§-s 641, PKS § 27 lg-s 6; § 31 lg-s 1 ja kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 46 lg-s 1 sätestatust tulenevalt välistatud. MÄÄRUSKAEBUSE ESITAJA TAOTLUS JA PÕHJENDUSED

1. Osaühing Stratos Quup esitas määruskaebuse, milles taotleb Tartu Maakohtu kinnistusosakonna
2. veebruari 2018 kandemääruse nr 204152018 tühistamist ja
3. novembri 2017 kinnistamisavalduse saatmist uueks läbivaatamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale. Määruskaebuse põhjenduste kohaselt: 1) on kohtunikuabi põhjendamatult nõudnud U. Piirsalu notariaalse nõusoleku esitamist kande tegemiseks, kuna kinnistu ei ole ühisvara. Nii PKS § 27 lg-s 6 kui Riigikohtu lahendis nr 2-16-16048 on märgitud, et eeldus vara kuulumise kohta ühisvara hulka kehtib, kuni ei ole tõendatud vastupidist. Kohtunikuabile on esitatud notariaalne ärakiri 25.09.2008 ühisvara jagamise lepingust, mille p-s 2.1.1 on pooled leppinud kokku, et kinnistu jääb E. Piirsalu lahusvaraks, ja p-s 9.1 on sõlmitud ka sellekohane asjaõigusleping. Kinnistu registriosa II jaost nähtub samuti, et omaniku kanne on tehtud E. Piirsalu kohta; 2) ei ole lähtudes KRS §-st 14 vajalik ühisvara jagamise kohta kinnistamisavalduse esitamine ja kande tegemine, kuna kinnistusraamatu seis vastas ühisvara jagamise ajal, s.o 25.09.2008, kokkulepitule, st E. Piirsalu oli kantud kinnistusraamatusse kinnisasja omanikuna. U. Piirsalu kohta puudus omaniku kanne ja samuti puudus kanne ühisomandi kohta (ehk kinnistusraamatu seis oli vara jagamise hetkel vale, kuid muutus omanikukande osas ühisvara jagamisega õigeks). Kinnistamispraktikas ei ole üldjuhul lähtutud sellest, et ühisomandi kokkuleppel jagamise korral tuleks teha kinnistusraamatusse uued kanded ka juhul, kui pärast vara jagamist jääb kinnistu ainuomanikuks see abikaasa, kes eelnevalt oli ainsana omanikuna kinnistusraamatusse kantud. Vastupidine praktika hakkaks piirama isikute põhiseadusega kaitstud omandiõigust ja takistama tehinguid kinnisvaraga; 3) isegi kui lugeda U. Piirsalu kinnistu ühisomanikuks, on U. Piirsalu andnud nõusoleku 23.11.2017 kandeavalduse alusel kande tegemiseks. KRS § 341 lg 51 sätestab, et puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek loetakse võrdseks digitaalallkirjastatud nõusolekuga. Selline digitaalne nõusolek on 07.02.2018 antud ja edastatud notari poolt kohtunikuabile. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu kinnistusosakonna vaidlustatud kandemäärus tuleb tühistada ja 23.11.2017 kinnistamisavaldus saata kinnistusosakonnale uueks läbivaatamiseks. Määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada. 7.

§ 641

sätestab, et kinnisomandi üleandmiseks on nõutav õigustatud isiku ja teise poole notariaalselt tõestatud kokkulepe (asjaõigusleping) ja sellekohase kande tegemine kinnistusraamatusse. 3 Nimetatud sättest tuleneb, et asjaõigusleping peab olema notariaalselt tõestatud. Kanne tehakse kinnistusraamatusse üldjuhul õigustatud isiku kinnistamisavalduse alusel ning selle esitamise õigus on isikul, kelle õigusi kanne puudutab või kelle kasuks kanne tehakse (KRS § 34 lg 1). Vastavalt KRS § 341 lg-le 1 on kande tegemiseks ja muutmiseks nõutav selle isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). KRS § 341 lg 5 kohaselt puudutatud isiku nõusolek peab olema notariaalselt kinnitatud ning lg 51 kohaselt puudutatud isiku notariaalselt kinnitatud nõusolek loetakse võrdseks digitaalallkirjastatud nõusolekuga. Nimetatud sätetest ei tulene, et puudutatud isiku nõusolek peab olema notariaalselt tõestatud. Seetõttu on ebaõige kinnistusosakonna seisukoht, et kande tegemiseks on vajalik puudutatud isiku U. Piirsalu notariaalselt tõestatud nõusolek. 30.01.2018 määruses leidis kinnistusosakond, et kinnistamisavaldus on puudustega ning kinnistusosakonnale tuleb 23.11.2017 lepingu p-s 5.2 sisalduva kinnistamisavalduse alusel kande tegemiseks esitada puudutatud isiku U. Piirsalu notariaalselt tõestatud nõusolek. Ringkonnakohus leiab, et selline kinnistusosakonna ettepanek kinnistamisavalduses puuduse kõrvaldamiseks on eksitav. Kuna E. Piirsalu ja U. Piirsalu ühisvara jagati 25.09.2008 lepinguga ning nimetatud lepinguga lepiti kokku, et kinnistu nr 1077438 jääb E. Piirsalu ainuomandisse, siis U. Piirsalu nõusolekut ei olnud vaja E. Piirsalu poolt talle ainuomandiõiguse alusel kuuluva kinnistu müümiseks osaühingule Stratos Quup. Kinnistamisavaldusele olnuks vaja lisada U. Piirsalu notariaalselt kinnitatud nõusolek kande tegemiseks tulenevalt 25.09.2008 lepingust, st selle kohta, et kinnistu nr 1077438 jääb E. Piirsalu ainuomandisse. Kuna sellist U. Piirsalu nõusolekut asja materjalide juures ei ole ning kinnistusosakond sellele kinnistusavalduse esitaja tähelepanu ei juhtinud, siis on põhjendatud saata 23.11.2017 kinnistamisavaldus kinnistusosakonnale asja uueks läbivaatamiseks. Asja uuel läbivaatamisel peab kinnistusosakond kinnistamisavalduse esitajale andma tähtaja puuduse kõrvaldamiseks, s.o tegema ettepaneku esitada kinnistusosakonnale puudutatud isiku U. Piirsalu notariaalselt kinnitatud nõusolek 25.09.2008 lepingust tuleneva kande tegemiseks, mille kohaselt jääb kinnistu nr 1077438 E. Piirsalu ainuomandisse. U. Piirsalu heakskiit 23.11.2017 lepingule (tl 76) ei ole asjakohane ning on tehtud kinnistusosakonna eksitava juhise alusel. 8.

§-st 641 tulenevalt on kinnisomandi üleandmiseks vajalik kahe tingimuse täitmine nende koostoimes, s.o selle kohta on vaja sõlmida õigustatud isikute käsutustehinguna asjaõigusleping ning õigusmuudatuse kohta peab olema tehtud kanne kinnistusraamatusse. Kandemääruses on õigesti leitud, et kuigi 25.09.2008 lepingu p-s 9.1 sisaldub kokkulepe kinnistu nr 1077438 omandiõiguse üleandmise kohta E. Piirsalule, puudub lepingus kinnistamisavaldus sellekohase kande tegemiseks ning kuni kannet omandiõiguse üleandmise kohta ei ole tehtud, siis on tegemist E. Piirsalu ja U. Piirsalu ühisvaraga. Riigikohus on 18.10.2017 määruses tsiviilasjas nr 2-17-4192 asunud seisukohale, et kui kinnisasi otsustatakse ühisvara jagamise tulemusel jätta ühe abikaasa ainuomandisse, siis see otsus ei ole kujundusliku toimega ning vara jagatakse kinnistamisega (

§ 641

). Seega pärast sellise otsuse jõustumist tuleb teha uus kanne, milles tuleb märkida, et ainuomanikuks saav abikaasa on ainuomanik, hoolimata sellest, et ta oli varem ainsana kinnistusraamatusse sisse kantud. Seega ei ole tähendust sellel, et E. Piirsalu oli juba 12.11.2003 kinnistusraamatusse sisse kantud kinnistu nr 1077438 omanikuna. Kandemääruses on õigesti leitud, et 23.11.2017 4 kinnistamisavalduse rahuldamine eeldab kinnistusraamatus uut omanikukannet. Määruskaebuses esitatud vastupidine seisukoht ei ole õige. 9. Määruskaebusega seotud menetluskulud jäävad osaühing Stratos Quup kanda. /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke 5 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja