KOHTUMÄÄRUS Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Üllar Roostoja, Viivi Tomson, Andra Pärsimägi Määruse tegemise aeg ja koht 12. jaanuar 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-16-13541 Tsiviilasi Omedu G

§ 94

lg 3 kohaselt lähevad eratee avalikuks kasutamiseks määramisega riigile või kohalikule omavalitsusele üle kõik teeomaniku kohustused, õigused ja vastutus (RKTKm 9.06.2017, 3‑2‑1‑31‑17, p 19.2).

1. Ringkonnakohus tühistab maakohtu määruse osas, millega pandi avaldajale kohustus Jõe kinnisasjale tee rajamiseks toodud killustik eemaldada, kuna avaldaja saab õiguse sinna rajada juurdepääsu tee.
2. Avaldaja on märkinud, et Jõe kinnistule rajab tee tema ning võtab enda kanda ka kõik tee hooldamise ja korrashoiuga kaasnevad kulutused (II kd lk 193).

§ 3lg 1 tunnustele vastavad asjad, mis ei ole hooned loetakse rajatisteks.

Viidatud sätete järgi on ka tee rajatis, kui see on inimtegevuse tulemusel loodud ja aluspinnasega ühendatud või 15 sellele toetuv ning seda saab eristada teistest asjadest. Sellisele teele kohaldub ehitise kohta sätestatu.

§ 19

alusel lasub ehitise korrashoiu kohustus ehitise omanikul.

§ 19

lg 1 kohaselt peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele. Muuhulgas peab omanik

§ 19lg 1 p 4 järgi tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse.

Teeomaniku kohustus tagada tema omandis oleval teel ohutu liiklemine on sätestatud LS § 6 lg-s 4, mille kohaselt peab liikluse korraldamise ning liikluskorraldusvahendite õige paigutuse ja korrasoleku tagama teeomanik või teehoiu korraldamise eest vastutav isik. Riigikohus on märkinud, et AÕS § 156 lg 1 alusel juurdepääsu määramise korral ei saa koormatava kinnisasja omanikku kohustada mingiteks tegudeks ( v.a abistavad teod), seega ei saa tee lõpuni ehitamise kohustust panna Jõe kinnistu omanikule (vt ka RKTKm 9.06.2017, 3‑2‑1‑31‑17, p 12). Arvestades eeltoodut ning avaldaja taotlust määrab ringkonnakohus, et avaldaja rajab oma vahenditega Jõe kinnistule tee, hoiab seda korras, korraldab tee hoolduse ja tagab teel ohutu liiklemise. 28. Kase kinnisasjal on tee olemas ja tulenevalt

§-st 19 ja LS § 6 lg-st 4 on teeomaniku kohustus tagada tee hooldus, korrashoid ja tagada ohutu liiklemine. Avaldaja ei ole märkinud, et ta soovib ka Kase kinnistul asuva tee korrashoiu ja hoolduse enda kanda võtta. Ringkonnakohtu arvates on põhjendatud jätta Kase kinnistu tee korrashoiu kohustus omanikule ning seda tuleb arvestada hüvitise määramisel. Ringkonnakohus leiab, et käesoleva lahendiga ei saa arvestada Kase kinnistul asuva tee võimalike parenduste ja laienduste tegemise kuludega. Menetlusosalised esitasid erinevaid hinnanguid Kase kinnistu tee kandevõime ja kasutuse võimaluste kohta. Ringkonnakohus võtab aluseks asjatundja arvamuse, mille kohaselt kannatab Kase kinnistu tee kuni 12 veoautot päevas koormusega kuni 25 tonni (II kd lk 138 ja 140). Puudutatud isiku II ehk Kase kinnistu omaniku poolt on esitatud arvamus, millest saab järeldada, et tee on kasutatav vaid kergliikluseks, kuid arvestades parkimise võimalusi, puhkajate karavane ja sadamat, on selline seisukoht vastuolus asjas esitatud muude andmete ning ka eelviidatud asjatundja arvamusega. III

1. Juurdepääsutee eest koormatava kinnisasja omanikule määratav hüvitis sisaldab hüvitist juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise kulude eest ning hüvitist omandiõiguse riive eest. Kuna ringkonnakohus paneb avaldaja nõusolekul ja kooskõlas LS § 6 lõikega 4 tee korrasoleku kohustuse Jõe kinnisasjal oleva teelõigu suhtes avaldajale, arvestab ringkonnakohus Jõe kinnisasja omanikule hüvitise määramisel üksnes omandiõiguse riive ulatusega. Kase kinnisasjal asuva juurdepääsutee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise kohustus lasub LS 6 lõikele 4 Kase kinnisasja omanikul. Seetõttu arvestab ringkonnakohus Kase kinnisasja omanikule hüvitise määramisel nii tee korrashoiu ja liikluskorralduse tagamise kulude kui ka kasutuseelise kaotusega. Kuna K. kinnisasja omanik ei soovinud juurdepääsutasu, siis ringkonnakohus seda ei määra.
2. Kuna juurdepääsu määramisega tekib valitseva kinnisasja omanikul õigus kasutada koormatud kinnisasja avalikult kasutatavalt teelt juurdepääsuks oma kinnisasjale, kaotab koormatud kinnisasja omanik juurdepääsu alla jääva maatüki osas võimaluse maad kasutada muul viisil kui juurdepääsuna. See tähendab, et kinnisasja omanik jääb vastavas osas ilma kinnisasja kasutuseelisest TsÜS § 62 lg 1 mõttes (RKTKm 3-2-1-180-15 p 39). Kasutuseeliste kaotus tuleb õiglaselt hüvitada. Selleks, et selgitada välja, milleks saanuks kinnisasja omanik 16 maad ise kasutada, tuleb arvestada maatükil olevaid ehitisi, maa otstarbest tulevaid ja muid piiranguid ning asjaolusid. Hüvitise suuruse määramisel tuleb arvestada ka juurdepääsu taotleja huve, talle hüvitise maksmisega kaasnevat koormist ja juurdepääsu taotlemise asjaolusid (RKTKm 3-2-1-31-17 p 15.3). Juurdepääsu määramine ei mõjuta vaid tee alla jääva maa kasutamist, vaid kinnisasja kasutamist tervikuna. Seetõttu võib juurdepääsutee kasutamine riivata koormatud kinnisasja omaniku omandiõigust ka muul viisil (nt privaatsuse vähenemine, müra, õhusaaste).
3. Jõe kinnisasjal jääb juurdepääsutee alla maa, mis asub kinnisasja serval. Maakohtu menetluses avaldas Jõe kinnisasja omanik, et kasutab sealset maad juur- ja köögiviljade kasutamiseks. Maa-ameti ortofotolt (käesoleva määruse lisa nr 1) nähtub, et tee ääres asuvad murumaa, peenar ja mõned puud. Seetõttu eeldab ringkonnakohus, et Jõe kinnisasja omanik oleks saanud juurdepääsutee alla jäävat maad kasutada aiamaana.
4. Kaotatud kasutuseelise hindamise aluseks on kasutuseelise objektiivne väärtus, mille saab üldjuhul leida abstraktselt - võrreldes kasutusõiguse väärtust sarnase asja kasutusõiguse keskmise väärtusega (RKTKo 3-2-1-137-05, p 13). Kinnisasjade või nende osade puhul saab kasutuseelise arvestamisel lähtuda nt eeldatavast keskmisest üürihinnast, arvestades seejuures ka vajalikke kulutusi, mida üürides tuleks teha. Silmas tuleb seejuures pidada mitte lihtsalt maa kasutusõiguse keskmist väärtust, vaid konkreetse kinnisasjaga võimalikult sarnaste maatükkide kasutusõiguse väärtust (RKTKo 3-2-1-46-09, p 14). Käesoleval juhul aga ei ole võimalik välja selgitada samasuguste ja samas kohas asuvate kinnisasjade keskmist üürihinda, kuna sarnaste kinnisasjade tsiviilkäive üüriturul on olematu. Seda kinnitab Maa-ameti
5. augusti 2017 vastus ringkonnakohtule, mille kohaselt ei sõlmitud T. vallas aastatel 2015-2017 ühtegi põllumajanduslikku rendilepingut (kd III, tl 97). Ringkonnakohtul puudub ka info muude maa kasutamist puudutavate üürilepingute sõlmimise kohta T. vallas.
6. Kuivõrd samasuguste ja samas kohas asuvate kinnisasjade keskmist üürihinda pole võimalik välja selgitada, võtab ringkonnakohus omandiõiguse riive eest hüvitise suuruse määramisel muuhulgas aluseks keskmise põllumajandusliku maa rendi Jõgevamaal, maamaksu ja puudutatud kinnisasjade iseloomulikud tunnused.
7. Kasutuseeliseks TsÜS § 62 lg 1 järgi on eelised, mis tulenevad asja või õiguse kasutusest, olemata seejuures viljad. Kasutuseelise all mõeldakse sisuliselt asja kasutamise võimaluse rahalist väärtust teatud ajavahemikus. Seejuures eeldatakse, et iga asja kasutamise võimalus omab rahalist väärtust. Ringkonnakohus arvestab kasutuseelise kaotuse eest hüvitise määramisel Jõe kinnisasja omanikule juurdepääsutee alla jääva maa keskmise põllumajandusliku rendiga Jõgeva maakonnas, mis on Maa-ameti
8. augusti 2017 vastuse kohaselt
9. aastal 82 eurot/ha, arvestatuna aasta kohta. Kuna tee alla jääva maa pindala on 396 m2, on keskmise renditasu osis kogutasust 3,17 eurot (0,008*396) aastas. Samuti saab arvestada kinnistu maamaksu, arvestades tee pindala. Maamaks on 5,3 eurot aastas (396*(0,89*1,5%)), arvestades kõlviku maksustamisväärtust 0,89 eurot ruutmeetri kohta ning maksumäära 1,5%. Ringkonnakohus leiab, et arvestada tuleb ka seda, et juurdepääsu taotleja hakkab teed kasutama kord kuus, samuti seda, et Jõe kinnistut kasutatakse alalise elukohana. Jõe kinnistu on 87890 m2 suurune ning eluruumid jäävad teest u 100 m kaugusele ning teed kasutatakse harva (kord kuus). Juurdepääsutee alla jääb 0,6 % Jõe kinnisasjast ja tee asub kinnisasja serval. Seetõttu ei mõjuta tee rajamine suuremat osa Jõe kinnisasjast. Võttes arvesse eeltoodut, peab ringkonnakohus õiglaseks tasuks 30 eurot aastas.
10. Kase kinnisasjal kasutatakse juurdepääsuks teed, mis on seal juba olemas puhkeala teenindamiseks. Juurdepääsu määramise tõttu kasvab Kase kinnisasjal asuval teel liiklussagedus 17 käesoleva määruse alusel ühe sõiduki võrra kuus. Ringkonnakohus on seisukohal, et kasutuseeliste kaotus on Kase kinnisasja omaniku jaoks väga väike, kuna tee on sinna juba rajatud ja puuduvad andmed selle kohta, et omanik sooviks seda teisel viisil kasutada. Seetõttu ei kaota Kase kinnisasja omanik märgatavas ulatuses kasutuseeliseid. Kase kinnisasja omaniku väited, et ta kaotab kogu renditulu, ei ole tõendatud ega ka eluliselt usutav. Siiski saab arvestada nii juurdepääsu taotleja huvi, mis seisneb eelkõige heakorratööde tegemiseks oma kinnisasjadele pääsemises kui ka Kase kinnisasja omaniku huve, mis väljenduvad käesoleval juhul tema poolt täiendava liiklusvahendi talumise kohustuses ja oma kinnisasjale sisenemiseks reaalse võimaluse tagamises. Kase kinnisasja igakordne omanik ei tohi takistada avaldajat tee kasutamisel, sh peab tagama tõkkepuu avamise. Võttes arvesse eeltoodut, peab ringkonnakohus õiglaseks tasuks kasutuseelise kaotuse eest 10 eurot ja tee korrahoiu eest 10 eurot, kokku 20 eurot aastas. IV
11. Ringkonnakohus jätab rahuldamata vastumääruskaebuse. Maakohus määras menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaks õigesti. Menetluskulude rahalise suuruse kindlaksmääramine on kohtu diskretsiooniotsustus, millesse kõrgema astme kohus saab sekkuda üksnes diskretsioonipiiride ületamise korral. Käesoleval juhul on maakohus kulude suuruse määramisel oma kaalutlused esitanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega menetluskulude jaotuse ja rahalise suuruse kindlaksmääramisel ning ei korda selles osas maakohtu põhjendusi vastavalt TsMS §-le 659 ja TsMS § 654 lõikele
12. Seetõttu jätab ringkonnakohus muutmata maakohtu määruse osas, millega maakohus määras kindlaks menetluskulude jaotuse ja menetluskulude rahalise suuruse.
13. Ringkonnakohus jätab TsMS § 172 lg 1 kohaselt määruskaebusega seotud menetluskulud poolte endi kanda. Ringkonnakohus on seisukohal, et menetluskulude poolte endi kanda jätmine on õiglane, kuna määruskaebus rahuldatakse osaliselt. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja /digitaalselt allkirjastatud/ Viivi Tomson 18 /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi