Obsah (6)

§ 72§ 32§ 76§ 84§ 71§ 75

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 2. aprill 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-16-1629

§-st 75 tulenevat vara alalhoidmise kohustust. Hoonete turuväärtuse langust tõendavad fotod (kd I, tl 140-153), 1Partner Kinnisvara eksperthinnang (kd I, tl 164-191) ja 1Partner Kinnisvara e-kiri (kd I, tl 193). Kuni käesoleva ajani on kinnistu, sh selle oluliseks osaks olev elumaja kostjate valduses. Kostjatel puudub õiguslik alus hageja kinnistut vallata ning nende valdus on ebaseaduslik. Kostjad keeldusid kinnistu valduse vabastamisest ja on avaldanud, et teevad seda üksnes siis, kui kohus teeb vastava otsuse. 2 2. Kostja (T. Kriisa) vaidles hagile vastu. Kahju hüvitamise nõue tuleb jätta rahuldamata, kuna ei ole tõendatud kahju tekkimist. Kohtule esitatud hindamisaktid on ebaobjektiivsed ja tõendamiskoormise täitmiseks mittekõlblikud.

§ 72

sätestab kaasomanike tegutsemise kokkuleppelisuse põhimõtted.

§ 72

lg 4 järgi ei saa kostja üksi kanda vastutust kaasomandisse kuuluva asja tavapärase kulumise eest. VÕS § 139 ja § 140 järgi vastatuta ka hageja kui kaasomanik kahju tekkimise eest. Nõue on ka aegunud. MAAKOHTU LAHEND 3. Tartu Maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kinnisasja välja Tiina Kriisa, Meringa Kure ja Meelis Miiteri ebaseaduslikust valdusest. Maakohus jättis rahuldamata kahju hüvitamise nõude. Maakohus jättis hageja menetluskulud 50% ulatuses solidaarselt Tiina Kriisa, Meringa Kure ja Meelis Miiteri kanda ja mõistis neilt solidaarselt välja hageja kasuks menetluskulud 720 eurot. Maakohus mõistis hagejalt välja Tiina Kriisa kasuks menetluskulud 403,44 eurot.

§ 72

lg 5 järgi on kaasomanikul õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele. Kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Kaasomanike kahju hüvitamise nõuded üksteise suhtes ei ole deliktiõiguslikud nõuded, kuna kaasomanikel on üksteise suhtes läbipõimunult nii õigused kui kohustused, s.h. õigus ise teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ilma kaasomanike nõusolekuta. Seetõttu saab kaasomanik esitada teise kaasomaniku vastu kahju hüvitamise nõude tulenevalt kohustuse rikkumisest, eelkõige VÕS § 115 lg 1 alusel. Kuna kahju hüvitamise nõude aluseks on kinnistu väärtus, mis on kindlaks määratud 23.07.2015 kohtuotsuses tsiviilasjas 2-14-58355, puudub põhjus uurida tegevust või tegevusetust, mis põhjustas kinnistu väärtuse muutumise, kui see tegevus või tegevusetus leidis aset enne kinnistu väärtuse kindlaksmääramist. Võimalikud tegevused või tegevusetus, mis mõjutasid kinnistu väärtust, kajastuvad juba 23.07.2015 kohtuotsuses määratud hinnas – 20 000 eurot. Hageja ei ole esitanud väärtuse 20 000 eurot kohta ühtki muud tõendit peale 23.07.2015 kohtuotsuse. Hageja kohtule esitatud Domus Kinnisvara koostatud hindamisakt on esitatud mõlemal korral koos hagiga ja pärast kohtu tähelepanu juhtimist tõendi puudustele üksnes osaliselt, ilma alguse ja lõputa ja mõlemas puuduvad andmed kinnisasja väärtuse kohta. Kuna kinnistu väärtus määrati kindlaks kohtulahendis, see on jõustunud ja määratud väärtusest on lähtunud kohus omandi kaotuse eest hüvitise kindlaksmääramisel, tuleb lähtuda J. kinnistu väärtusest seisuga 23.07.2015, mis määrati summas 20 000 eurot. Hageja ei ole nimetanud ühtki konkreetset kostja tegevust pärast 23.07.2015, mida saaks heita kostjale ette kinnistu väärtuse vähenemisel. Konkreetsele kostja tegevusele on hageja viidanud üksnes kahju hüvitamise nõude täpsustuses 9.05.2017 (II kd, tl 9-15) „ kostja hävitas sihilikult kõrvalhooned, kasutades talvisel ajal kõrvalhoonete puitmaterjali kütusena“. Domus Kinnisvara hindamisaktis (I kd, tl 139) on loetletud kõrvalhooned: laut-küün, kuur, hoone on ehitusregistrisse kantud kui ait, saun (ehitusregistrisse kantud ei ole), kokku kolm 3 kõrvalhoonet. Hageja 9.05.2017 esitatud ehitisregistri väljavõttest (II kd, tl.16-18) nähtub, et hoonetena on 24.06.2014 kirjas ja kasutusel elumaja, ait, laut-küün. 1P Kinnisvara poolt 11.01.2016 esitatud hindamisakti järgi (I kd, tl 164-191) on kinnistul üksikelamu, amortiseerunud laut-küün, amortiseerunud ait, käimla ja saun (kumbki ei ole ehitisregistris arvel). Seega näitavad kõik kohtule esitatud tõendid kinnistul olevaid hooneid täpselt ühesuguses koosseisus: elamu, laut-küün, ait (nimetatud ka kuuriks), lisaks ehitusregistrisse kandmata hooned: saun ja käimla. Seega ei ole leidnud tõendamist, et ajavahemikul 23.07.201511.01.2016 oleks mõni hoone kinnistult ära võetud. Ka kostja eitab sellisel alusel kahju tekitamist. Tsiviilasjas nr 2-14-58355 tuvastas kohus, et kostja Tiina Kriisa kinnistul ise ei ela ja seal elavad teised isikud. Ka hageja ise viitas, et kinnistul on elanud ja hooneid kasutanud kostja Meringa Kurg koos oma pereliikmetega. Esitades kahju hüvitamise nõude kaasomaniku vastu, tuleb VÕS § 115 lg 1 järgi näidata, milliseid kaasomaniku kohustusi on kostja rikkunud ja näidata põhjuslik seos rikutud kohustuse ja tekkinud kahju vahel. Hageja ei ole näidanud, milliseid konkreetseid kaasomaniku kohustusi ja millal kostja rikkus, nii et see tõi kaasa kahju tekkimise hagejale. Oluline on, et vaidlusaluse kinnistu väärtuse oluline vähenemine leidis aset ajal, kui kinnistu oli täielikult kostja võimu all

§ 32

mõttes ja hagejal puudus reaalne võimalus mõjutada või takistada kostja tegevust.

§ 76lg 1 järgi on kaasomanikul õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist.

Seega on hagejal kaasomanikuna olnud kogu varasemal kaasomanikuks olemise perioodil õigus nõuda kaasomandi lõpetamist ja sellega juba varem lõpetada kostja kaasomandit kahjustav tegevus. Hageja esitatust nähtub, et varasemalt on juba ka kohtumenetlusi peetud. Kuna J. kinnistul on olnud pikemat aega neli kaasomanikku ja kostja Tiina Kriisa üks neist, tuleb eeldada, et kaasomanikud on otsuseid teinud kokkuleppel või häälteenamusega (

§ 72lg.1).

Vaidlusalune J. kinnistu oli nelja kaasomaniku kaasomandis vähemalt kuni 11.04.2016 (Tartu Ringkonnakohtu otsuse kuupäev tsiviilasjas 2-14-58355). Maakohus nõustus kostjaga, et kaasomanike omavahelistes suhetes esitatavad hüvitisenõuded kuuluvad igale kaasomanikule eraldi ja kaasomanike näol ei ole tegemist solidaarvõlausaldajatega VÕS § 73 mõttes. See tähendab, et hagejaks olev kaasomanik saab esitada VÕS § 115 lg 1 tulenevat kahju hüvitamise nõude üksnes temale kuuluvale kaasomandiosale vastavas ulatuses. See ulatus on 1/

1. Hageja on esitanud nõude kogu väärtuse vähenemise ulatuses, ületades sellega temale kuuluva kaasomandiosa ulatust. Esitatud asjaolude pinnalt on tuvastatav, et kinnistu väärtuse vähenemine hageja esitatud ulatuses on toimunud perioodil 23.07.2015-11.01.
2. Esitatud kinnisvara hindamise aktide alusel ei ole võimalik välja tuua konkreetseid kahjustusi, vara koosseisu muutusi või muid erinevusi, mis oleks aset leidnud kahe hindamisakti koostamise vahepealsel perioodil. Seejuures on nii hageja kui kostja esitatud menetlusdokumentide järgi võimalik kindlaks teha, et Domus Kinnisvara koostatud hindamisakt on koostatud ilmselt seisuga 21.01.
3. See tähendab, et kahe akti koostamise vahele jääva 6 aasta (jaanuar 2010 ja jaanuar 2016) jooksul ei ole võimalik esile tuua olulisi materiaalseid muutusi kinnistul asuvate hoonete juures, s.h. hoonete koosseisus, ehk siis neid materiaalseid kahjustusi, mis on olnud aluseks kinnistu väärtuse vähenemisele. Hageja ei ole ühtki sellist kahjustust ega muutust nimetanud, ka mitte perioodi 23.07.2015-11.01.2016 kohta. 4 VÕS § 132 lg 3 rakendamise ehk väärtuse vähenemise hüvitamise eelduseks on asja kahjustamine. Kohtule ei ole esitatud ega tõendatud, milles on seisnenud kostja kahjustav tegevus ja kahjustused, mille alusel saab nõuda temalt hüvitist tema poolt põhjustatud väärtuse vähenemise eest. Maakohus nõustus pooltega, et umbes 100 aastat tagasi ehitatud elumaja ja muud hooned vajavad kogu kestmise perioodi jooksul remonti, nii konstruktsioonilisi kui säilimist tagavaid ehitustöid. Selliseid töid ei ole tehtud, seda märgib ka 1P Kinnisvara koostatud hindamisakt. Asjas ei ole vaidlust selles, et vähemalt kuni 11.04.2016 oli kinnistul neli kaasomanikku, mistõttu kaasomandi väärtuse vähenemise koormust ja riski kannavad kõik kaasomanikud, s.h. hageja. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et perioodil 23.07.2015 kuni 11.01.2016 ehk umbes poole aasta jooksul on kinnistu väärtus vähenenud umbes kolm korda (20000 eurolt 6000-le eurole) kinnistul asuvate elamu ja kõrvalhoonetega toimunud materiaalsete muutuste (näiteks kokkuvarisemine, põleng, muu oluline lagunemine) tõttu. Selliseid materiaalseid muutusi ei ole kohtule nimetatud, kirjeldatud ega tõendatud ja neid ei ole võimalik märgata ka kahe hindamisakti võrdluse alusel (ehkki nende koostamise ajaline vahe on umbes kuus aastat). Sellest järeldub, et kahe hinna oluline erinevus (20 000 eurot juulis 2015 ja 6000 jaanuaris 2016) on tingitud muudest asjaoludest, aga mitte kinnistul aset leidnud muutustest. Hageja on esitanud 1P Kinnisvara vastuse päringule selle kohta, et käsitletaval perioodil oli kinnisvaraturg stabiilne, analoogne 2016 aasta esimese poolega ja suuremaid muutusi turul ei toimunud. Maakohus vaatles 1P Kinnisvara hindamisaktis esitatud andmeid ja analüüsi, mida on hindaja muuhulgas arvestanud, näiteks asjaolu, et ostjad eelistavad esinduslikke ja kauakestvaid materjale, et tubade arv peaks olema vähemalt 4 ja WC-de arv vähemalt 2 jms. Hindaja on tehingute võrdluses arvestanud küll tehinguid, mis on toimunud kinnistutega, mis asuvad käsitletava kinnistuga võrreldavas asukohas (Pala vald, Palamuse vald). Samas nähtub hindamisakti andmetest ja analüüsist, et ostjate ootused maapiirkondades asuvatele kinnistutele, s.h. elamutele on kõrged ja viidatud ootustele mittevastavad kinnistud on läinud tehingusse madala hinnaga. Sellises andmestikust, mis on nähtav hindamisaktist, selgub, et 11.01.2016 koostatud hindamisaktis on kinnistu hinna kujunemist mõjutanud peamiselt tegurid, mis ei sõltu kostja jt kaasomanike tegevusest või tegevusetusest hindamisele eelnenud lähiperioodil. Tehingute hinnavõrdlus (hindamisakti p.5.
4. tl 185, II kd) viitab otseselt turu käitumisele ja potentsiaalsete ostjate ootustele, ega ole seondatav kostja käitumisega. Sellises olukorras ei ole võimalik lugeda, et kostja vastutab J. kinnistu väärtuse kujunemise eest 11.jaanuariks
5. Maakohus sedastas, et ei ole võimalik välja tuua ühtki asjaolu, mis saaks olla VÕS § 127 lg 1 nimetatud kahju hüvitamise kohustuse aluseks. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata kahju hüvitamise nõue ja teha uue otsuse, millega rahuldada kostja (T. Saarnits) suhtes kahju hüvitamise nõue. Hageja palub muuta ka otsuse p 1.
7. märgitud põhjendusi, jättes resolutsiooni p-d 2 ja 3 muutmata. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 5 1) kvalifitseeris maakohus menetlusosaliste õigussuhted ebaõigesti. Poolte vahel ei olnud sõlmitud tasuta kasutamise lepingut (VÕS § 389). Tasuta kasutamise lepingu sõlmimise kohta ei olnud asjas tõendeid; 2) jättis maakohus kahju hüvitamise nõude ebaõigesti rahuldamata. Vastustaja valdus oli pahauskne.

§ 84

lg 1 järgi on pahauskne valdaja kohustatud hüvitama omanikule asja või selle päraldiste hävimise või väärtuse vähenemise tõttu tekkinud kahju võlaõigusseaduse kahju õigusvastase tekitamise sätetele; 3) eksis maakohus VÕS § 132 kohaldamisel ja jättis arvestamata asjas esitatud hindamisaktid. VÕS § 132 mõte on kaitsta kahjustatud isiku vara koosseisu säilimist. Järelikult lähtutakse asja kahjustamise korral kahjuhüvitise kindlaksmääramisel eelkõige vara senise koosseisu taastamiseks vajalike kulutuste suurusest (vt Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-121-08, 3-2-1-5111). Samas on Riigikohus leidnud, et VÕS § 132 lg 3 ei välista ka kahjustatud asja väärtuse vähenemise hüvitamist ilma asja parandamata; 4) rikkus vastustaja

§ 72

lg-st 4 tulenevat õigust teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ehk tema ei ole ise midagi teinud vara säilitamiseks ega lasknud teha ka apellandil, mille tagajärjel on ehitised muutunud kasutuskõlbmatuks; 5) rikkus maakohus kohtuotsuse põhjendamise kohustust (TsMS § 442 lg 8).

1. Vastustaja vaidles apellatsioonile vastu. Vastuse kohaselt: 1) ei ole apellant tõendanud ühtegi vastustaja tegevust, mis oleks apellandil takistanud kinnisasja säilitamiseks toimingute tegemist; 2) kohaldas maakohus õigesti menetlusnorme. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta rahuldamata ja maakohtu otsus muutmata.
3. Ringkonnakohus kontrollib apellatsiooni korras TsMS § 651 lg 1 alusel esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Apellant kinnitas ringkonnakohtu istungil, et otsust ei vaidlustata osas, millega rahuldati hagi M. Kure ja M. Miiteri vastu, samuti osas, millega määrati kindlaks kohtuotsuse täitmise kord (otsuse resolutsiooni p 6). Apellant vaidlustas otsuse osas, millega jäeti rahuldamata hageja kui ühe kaasomaniku kahju hüvitamise nõue teise kaasomaniku vastu. Apellandi väitel on kahju tekkimine ja suurus tõendatud kaasomandis olnud kinnisasja hindamisaktidega. Eeltoodust tulenevalt ei kontrolli ringkonnakohus käesolevas otsuses maakohtu otsuse põhjendusi kinnisasja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmise osas.
4. Ringkonnakohus märgib, et jõustunud kohtuotsusega (Tartu Ringkonnakohtu 11.
5. 2016 otsus) lõpetati kaasomand ning hageja pidi maksma teistele kaasomanikele (s.h kostjale) igaühele 5000 eurot. Käesoleva asja materjalidest nähtub, et pärast kaasomandi lõpetamise kohta tehtud otsuse jõustumist pöördus hageja kostja poole tasaarvestusavaldusega, milles märkis, et tasaarvestab 6 kahju hüvitamise nõude 14 000 eurot oma kohustusega 5000 euro osas ja määras 20.07.2016 tähtaja 9000 euro tasumiseks (I kd lk 16). Maakohtus jäi hageja kahjuhüvitamise nõude juurde summas 14 000 eurot.
6. Apellandi väide, et kostja valdus oli pahauskne, ei ole õige, arvestades hageja esitatud faktilisi asjaolusid kahju tekkimise aja kohta. Ringkonnakohus märgib, et maakohus leidis õigesti, et kuni 14.06.2016 oli kinnisasi, mille väärtuse vähenemise eest hageja kahjuhüvitist nõuab, 4 isiku, sh hageja ja kostja kaasomandis.

§ 71

lg 3 kohaselt on kaasomanikul on teiste kaasomanike suhtes oma osale ühises asjas omaniku õigused, arvestades teiste kaasomanike õigusi. Maakohus märkis, et hageja esitatud asjaolude kohaselt toimus kinnistu väärtuse vähenemine perioodil 23.07.2015 – 11.01.2016. Kuna kostja oli väidetava kahju tekitamise ajal asja kaasomanik, siis puudus alus

§ 84lg 1 alusel hageja nõude rahuldamiseks.

10. Apellandi väide, et kostja rikkus

§ 72

lg-st 4 tulenevat õigust teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid ega lasknud teha ka apellandil, ei ole põhjendatud.

§ 72

lg 4 kohaselt on kaasomanikul õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta võib teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Hageja oli kinnisasja kaasomanik, seega samavõrra kui kostja õigustatud tegema asja säilitamiseks vajalikke toiminguid.

§ 75

lg 1 kohaselt kannab kaasomanik vastavalt temale kuuluva osa suurusele ühisel asjal lasuvaid koormatisi, samuti selle asja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kahju ja kulutusi. Maakohus on põhjendatult märkinud, et hageja nõudeõigus kahju hüvitamiseks on piiratud tema osa suurusega kaasomandis. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse põhjendused ei anna alust maakohtu otsust kahju hüvitamise osas muuta. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega, et hageja ei ole kahju nõude eeldusi, kahju tekkimise asjaolusid, sh milles kahju seisneb, millal kahju tekkis ja millises ulatuses (suuruses) tõendanud ning ei korda neid käesolevas otsuses kooskõlas TsMS § 654 lg

2. Ringkonnakohus märgib, et maakohus on otsuses ekslikult hagejale ette heitnud Domus Kinnisvara hindamisakti osalist esitamist. Apellant väitis ringkonnakohtu istungil, et laadis hindamisakti nõuetekohaselt üles e-toimikusse. Kohtute infosüsteemist (KIS) nähtub, et hindamisakt on tervikuna maakohtule esitatud. Kuna maakohus hindas ka pabertoimikus olevat osalist hindamisakti ning apellant ei toonud esile, mida peaks ringkonnakohus tervikliku akti alusel teisiti hindama, siis ei too maakohtu poolne minetus kaasa kohtulahendi muutmist ega tühistamist.
3. Ringkonnakohus jätab apellatsioonkaebuse rahuldamata ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Vastustaja esindajale hüvitas ringkonnakohus õigusabi kulu summas 264 eurot. TsMS § 190 lg 5 alusel tuleb vastustajale antud õigusabikulud hagi rahuldamata jätmise korral apellandilt (hagejalt) välja mõista. Ringkonnakohus vabastas apellandi osaliselt riigilõivu tasumisest apellatsioonkaebuse esitamisel, kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis mõistab ringkonnakohus käesoleva lahendiga apellandilt riigi tuludesse 350 eurot TsMS § 190 lg 4 alusel. 7 /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp 8 /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi