← Eesti

2-16-7891/59

Obsah (15)§ 189§ 188§ 197§ 116§ 218§ 1§ 220§ 221§ 208§ 8§ 76§ 82§ 108§ 113§ 111

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohtu nimetus Harju Maakohus Kohtunik Liisi Vernik Otsuse avalikult teatavakstegemise aeg ja koht 07.07.2017.a, Tallinn, Kentmanni kohtumaja Tsiviilasja number 2-16-78

§-dele 189-191. Hageja võõrandas müügilepinguga kostjale korteriomandid ning andis üle nende omandiõiguse. Samuti tasus kostja müügilepingu sõlmimisel hagejale müügihinnast 350 000 eurot. Kui asuda seisukohale, et kostja on müügilepingust kehtivalt taganenud, peab kostja korteriomandid hagejale tagasi andma ning hageja tagastama kostjale müügilepingu täitmisena saadud müügihinna osa summas 350 000 eurot. Arvestades, et korteriomandite suhtes on alustatud täitemenetlust ning korteriomanditele on kohtutäituri kasuks seatud keelumärge, on välistatud, et kostja saaks hagejale korteriomandid tagasi anda. Järelikult on kostjal kohustus hüvitada hagejale korteriomandite väärtus. 3

(13)Müügilepingu p-s 5.1 leppisid Hageja ning Kostja kokku, et Korteriomandi 1 müügihind on 221 760 eurot, Korteriomandi 2 müügihind on 228 720 eurot ning Korteriomandi 3 müügihind on 149 520 eurot. Arvestades

§ 189

lg-s 3 sätestatut, on eelnevalt viidatud hinnad (kokku 600 000 eurot) ühtlasi ka korteriomandite väärtuseks, mille kostja on kohustatud hagejale hüvitama. Samuti tekkis sellisel juhul hagejal kohustus tagastada kostjale tasutud müügihinna osa summas 350 000 eurot. Nimetatud vastastikkused kohustused saab sellisel juhul 350 000 euro ulatuses lugeda tasaarvestatuks. Hoolimata asjaolust, et kostja müügilepingust taganes, kohustub kostja endiselt tasuma hagejale intressi 3850 eurot.

§ 188

lg 3 kohaselt ei mõjuta taganemine kokkulepet lepingutest tulenevate vaidluste lahendamise kohta, samuti muid lepingutingimusi lepingupoolte õiguste ja kohustuste kohta pärast lepingust taganemist. Taganemine ei mõjuta viivise ega intressimäärasid. Seega palub hageja kostjalt välja mõista ka hüvitise tasumisega viivitamise eest viivise. Tulenevalt eeltoodust palus hageja kostjalt välja mõista põhivõlgnevuse summas 250 000 eurot, intressi 3850 eurot, viivise summas 71 500 eurot ning viivise 0,1 % päevas põhivõlgnevuselt alates hagiavalduse esitamisest kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. Alternatiivselt palus hageja kostjalt välja mõista müügilepingu kehtivuse ajal arvestatud intressi 3850 eurot, viivise 38 500 eurot, hüvitise summas 250 000 eurot, viivise hüvitiselt 33 000 eurot ning viivise 0,1 % päevas hüvitiselt alates hagiavalduse esitamisest kuni hüvitise tasumiseni. Kostja vastus Vastuses hagiavaldusele kostja hageja seisukohtadega ei nõustunud ning vaidles nendele vastu. Kostja leiab, et lepingust taganemine on kehtiv ning põhjus tehingust taganemiseks on tingitud asja lepingutingimustele mittevastavusest. Lepingust taganemise põhjuseks oli asjaolu, et müüdud korteriomanditel esinesid olulised varjatud puudused, mille olemasolust ei olnud hageja kostjat teavitanud ning millele ei olnud viidatud müügilepingus. Kostja poolt tellitud eksperthinnangu nr xxxx(koostanud sihtasutus Eesti Mükoloogiauuringute Keskus) kohaselt on korterite koosseisu kuuluvad ruumid tugeva niiskuskahjustusega niiskusesisaldus 58-66 %, mis näitas seinte olulist märgumist. Kostja leiab, et kuna on müügilepingust õiguspäraselt taganenud, ei ole hageja õigustatud nõudma 250 000 euro (lisaks viivised ja intressi) tasumist. Hageja on hagiavalduses asunud väitma, et omandas korteriomandid pankrotimenetluse raames toimunud enampakkumiselt ning korteriomandid ei ole hageja valduses kunagi olnud. Korteriomandite müügilepingus p 2.1.4 väitis hageja, et omandas korteriomandid pankrotivara enampakkumisel ilma võimaluseta lepingu esemega vahetult tutvuda. Kostja leiab, et tegemist on paljasõnaliste ning tõendamata väidetega. Pankrotimenetluses ei ole õigusaktidega määratletud takistust tutvuda enampakkumisel oleva varaga. Kostja leiab, et hagejal on algusest peale kavatsus vältida vastutust seoses Xxxx, Tallinn korteritega varjatud puudustega. On ilmne, et kostja on tarbija 07.07.2015 sõlmitud müügilepingu tähenduses ning BC 28 OÜ on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev müüja. Seega tuleb eeldada, et puudus (seinte märgumine ning seenekahjustused) olid olemas lepinguobjekti üleandmise ajal. Kostjal on võimalik tagastada hagejale korteriomandid. Hagejal tuleb tagastada kostjale 350 000 eurot ning muud müügilepinguga seonduvad kahjud. Seega on hageja esitatud nõue üleantu väärtuse hüvitamiseks alusetu. 4

(13)Alusetud on ka intressi ning viivisenõuded. Kostjal puudub kohustus tasuda intressi ja viivist kui puudub põhikohustus. Kostja on eelnevalt viidanud

§ 188lg 2.

Vastuhagi 07.12.2016 esitas kostja vastuhagi lepingu alusel üleantu tagastamiseks ning kahju hüvitamiseks, mida täpsustas 17.01.

  1. Kostja on müügilepingust (sõlmitud 07.07.2015) avaldusega 16.12.2015 taganenud. Kostja on avalduses leidnud, et soovib taganeda Xxxxja BC 28 OÜ vahel 07.07.
  2. a sõlmitud ja Tallinna notar Ants Ainson’i poolt notari ametitegevuse raamatu registri numbri xxxx all tõestatud Tallinnas Xxxxasuvate korteriomandite nr 1 (kinnistusregistri registriosa number xxxx) nr 2 (kinnistusregistriosa nr xxxx) nr 3 (kinnistusregistriosa nr xxxx) müügilepingust „Võlaõigusliku lepingu osaline lõpetamine, hüpoteegi lõpetamise kokkulepe, korteriomandite müügileping, hüpoteegiga koormamise leping ja kinnistamisavaldus ning asjaõiguslepingud”. Müügilepingust taganemise põhjuseks on asjaolu, et korteriomanditel Xxxx, Tallinn esineb oluline varjatud puudus, mille olemasolust ei ole Müüja Avaldajat teavitanud ning millele ei ole viidatud Lepingus. Avaldaja poolt tellitud eksperthinnangu nr xxxx(koostatud sihtasutus Eesti Mükoloogiauuringute Keskus, registrikood 90007224, poolt) kohaselt on Korteriomandite koosseisu kuuluvad ruumid tugeva niiskuskahjustusega - niiskusesisaldus viiskümmend kaheksa kuni kuuskümmend kuus protsenti (58-66 %), mis näitab seinte olulist märgumist. Lisaks on ilmnenud, et Tallinnas Xxxxasuva hoone alune magistraalkanalisatsiooni torustik on purunenud ning vajab täielikku renoveerimist. Kostja on tellinud täiendava ehitustehnilise ekspertiisi (töö nr. RTE 31/16) selgitamaks, kas korteriomanditel asukohaga Xxxx, Tallinn esineb varjatud puuduseid. Eksperdi vastusest selgub üheselt, et korteritel esinesid varjatud puudused, mida ei olnud võimalik ilma eriseadmeteta tuvastada. Lisaks on ekspert selgitanud, et ruumides esinevad hallitusseened põhjustavad hingamisteede vaegusi, köha, astmat ning limaskestade põletikku ning viidatud hallitusseened on levinud üle kogu hoone. Seega on hoone sisekliima ohtlik elanike tervisele. Lähtuvalt eeltoodust leiab kostja, et on müügilepingust õiguspäraselt taganenud. Kostja on tarbija 07.07.2015 sõlmitud müügilepingu tähenduses ning BC 28 OÜ on majandusja kutsetegevuses tegutsev müüja. Seega tuleb eeldada, et puudus (seinte märgumine ning seenekahjustused) olid olemas lepinguobjekti üleandmise ajal. Hageja ei ole millegagi tõendanud, et ei olnud teadlik korteriomandite tegelikust seisundist. Hageja väited, et ostis 500 000.- euro väärtuses vara ning ei huvitunud ega teadnud millise seisus on vara ning pankrotimenetluse raames toimunud enampakkumisel müüdud korteriomanditega ei olnud võimalik tutvuda, ei ole eluliselt usutavad. Kostja on tasunud Xxxx, Tallinn korteriomandite osalise müügihinna 350 000 eurot 10.07.
  3. Müügilepingu punkti 5.3 kohaselt tuleb müügihinna tasumisel tasuda intressi 20 % aastas. Lepinguliste kohustuste tasakaalust lähtudes nõuab kostja intressi tagastavalt summalt 0,05 % päevas.

§ 189

lg 1 alusel esitab kostja hageja vastu rahalise nõude summas 350 000 eurot millele lisandub intress 0,05 % tasumata summal päevas. Tuginedes eeltoodule palus kostja hagejalt välja mõista põhinõudena 350 000 eurot, intressi 90 125 eurot, alternatiivselt intressi summas 36 050 eurot. Vastus vastuhagile Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata. Kostja ei ole saanud müügilepingust kehtivalt taganeda, kuna puuduvad taganemise eeldused (hageja pole müügilepingut rikkunud; alternatiivselt, isegi kui oleks rikkunud, siis hageja ei vastuta rikkumise eest). Kostja 5

(13)vastupidised väited on ainetud ning ilmselgelt otsitud. Kostja vastuhagile lisatud Xxxxarvamus ei võimalda samuti jõuda järeldusele, et Kostja vastuhagi kuuluks rahuldamisele. „Varjatud puudus“ on õiguslik hinnang, mida ei saa anda Xxxx. Seetõttu ei oma Xxxx sellekohased väited ja järeldused õiguslikku tähendust. Samas, nagu Hageja on varasemates menetlusdokumentides korduvalt selgitanud ja põhjendanud, siis
  1. a)hageja ei ole Müügilepingut rikkunud ning
  2. b)isegi kui oleks, siis hageja ei vastuta rikkumise eest. Seega sõltumata sellest, kas Korteriomanditel oleks olnud (varjatud) puudusi või mitte, ei oma see lõppastmes tähendust, kuna vastutus on igal juhul kehtivalt välistatud. Kostja väited selle kohta, et hageja teadis varjatud puudustest, piirduvad üksnes ebaõigete spekulatsioonidega, mis on ümber lükatud hageja esitatud tõenditega. Kui kostja väidab, et hageja teadis varjatud puudustest, on kostja kohustus seda ka tõendada. Kui tegemist oleks puudustega ning need oleksid käsitletavad müügilepingu rikkumisena, oleks just kostja see, kes teadis või oleks pidanud puudustest teadma. Mitte mingil juhul ei saa teha sellekohaseid etteheiteid hagejale. Kuna kostjal puudub hageja vastu

§ 189

lg-st 1 tulenev nõudeõigus, puuduvad kostjal hageja vastu ka mistahes intressi- ja/või viivisenõuded. Hageja viitas esialgses hagiavalduses, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et kostja on müügilepingust kehtivalt taganenud, tekib poolte vahel tagasitäitmise võlasuhe, millisel juhul kohustuks kostja tasuma hagejale 600 000 eurot ning hageja kostjale 350 000 eurot. Hageja viitas, et sellisel juhul palub hageja kohtul tasaarvestada poolte nõuded 350 000 euro ulatuses ning sellest ülejäänud osa summas 250 000 eurot (600 000 - 350 000) palub hageja kostjalt ikkagi välja mõista. Käesolevaga teatab ja avaldab hageja, et juhul, kui kohus asub seisukohale, et kostjal on hageja vastu nõue summas 350 000 eurot, tasaarvestab hageja selle kostja vastu suunatud 350 000 euro suuruse nõudega.

§ 197

lg 2 kohaselt lõpevad tasaarvestuse tulemusel poolte nõuded kattuvas ulatuses alates ajast, mil neid võis tasaarvestada. Seega juhul, kui kostja taganemine oleks kehtiv (mida hageja eitab), lõppesid poolte vastastikused nõuded 350 000 euro ulatuses alates 08.01.2016, st alates ajast, mil teoreetiliselt jõustus taganemine ning pooltel tekkisid 350 000 euro ulatuses vastastikused nõuded. Pärast tasaarvestust on hagejal endiselt kostja vastu suunatud põhinõue summas 250 000 eurot (600 000 – 350 000) ning selle nõude on hageja esitanud alternatiivselt kostja vastu. Isegi kui eeldada, et kostja oleks müügilepingust kehtivalt taganenud ning kostjal oleks olnud hageja vastu 350 000 euro tagastamise nõue, ei kuulu kostja intressi ja/või viivisenõuded rahuldamisele. Kohtu põhjendused

  1. Kohus, analüüsinud hagiavaldust ning vastuhagi, poolte poolt esitatud tõendeid ning analüüsinud kostja vastuväiteid, leiab, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele ning vastuhagi tuleb jätta rahuldamata. TsMS § 5 lg 1 kohaselt menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Nimetatud sätte lg 2 kohaselt on pooltel võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 kohaselt peab kumbki pool hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited. TsMS § 231 lg 2 järgi poolte faktilise asjaolu kohta esitatud väide ei vaja tõendamist, kui vastaspool võtab selle omaks ning lg 4 järgi omaksvõttu eeldatakse, kui vastaspool ei vaidlusta faktilise asjaolu kohta esitatud väidet selgesõnaliselt ja vaidlustamise tahe ei ilmne ka poole muudest avaldustest.
  2. Käesoleval juhul puudub poolte vahel vaidlus selles, et pooled on 07.07.2015 sõlminud notariaalselt tõestatud korteriomandite võlaõigusliku müügilepingu ja asjaõiguslepingu, 6

(13)millega hageja müüs kostjale XxxxTallinn majas asuvad kolm korteriomandit (kd I lk 11-39): - - - Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandite kinnistusregistri registriossa number xxxx kantud korteriomandi (Korteriomand 1), mille koosseisu kuulub xxxxmõttelist osa kinnistust, asukohaga Xxxx, Tallinn, pindalaga 640 m2 ja reaalosa eluruum nr 1, mille üldpind on 131,00 m2 ja mille tähistus plaanil on 17-25 (esimene korrus); Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandite kinnistusregistri registriossa number xxxx kantud korteriomandi (Korteriomand 2), mille koosseisu kuulub xxxxmõttelist osa kinnistust, asukohaga Xxxx, Tallinn, pindalaga 640 m2 ja reaalosa eluruum nr 2, mille üldpind on 135,10 m2 ja mille tähistus plaanil on 28-36 (teine korrus); Tartu Maakohtu kinnistusosakonna korteriomandite kinnistusregistri registriossa number xxxx kantud korteriomandi (Korteriomand 3), mille koosseisu kuulub xxxxmõttelist osa kinnistust, asukohaga Xxxx, Tallinn, pindalaga 640 m2 ja reaalosa eluruum nr 3, mille üldpind on 88,30 m2 ja mille tähistus plaanil on 39-48 (katusekorrus). Kostja on esitanud 17.12.2015 hagejale müügilepingust taganemise avalduse (kd I lk 50-54). Hageja leiab, et ta ei ole müügilepingut rikkunud ning kostja 17.12.2015 taganemisavaldusel puuduvad õiguslikud tagajärjed. 3. Seega tuleb kohtul esmalt hinnata, kas kostja on müügilepingust kehtivalt taganenud. 3.1 Võlaõigusseaduse (

) § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). Nimetatud sätte eesmärk on anda lepingupoolele võimalus ennast lepingust ühepoolselt vabastada, kui teine pool rikub lepingut selliselt, et kahjustatud pool kaotab huvi lepingu edasise jätkamise vastu. Lepingust taganemise tingimuseks on, et täidetud oleksid materiaalsed eeldused selle õiguskaitsevahendi rakendamiseks ning et järgitud oleks ka taganemise formaalsed nõuded. Formaalse eeldusena peab eelkõige olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus ning materiaalse eeldusena peab olema taganemiseks seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine (vt eeltoodu osas ka Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Koost. P.Varul jt. Tallinn: Juura 2016, § 116).

§ 116

lg 2 p 1 kohaselt on olulise lepingurikkumisega on eelkõige tegemist, kui kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 3.2 Müügilepingust taganemise avalduse kohaselt oli lepingust taganemise põhjuseks asjaolu, et korteriomanditel esineb oluline varjatud puudus, mille olemasolust ei ole müüja avaldajat teavitanud ning millele ei ole viidatud lepingus. Oluliseks varjatud puuduseks oli avaldusest nähtuvalt korteriomandite koosseisu kuuluvate ruumide tugev niiskuskahjustus ning purunenud magistraalkanalisatsioonitorustik, mis vajab täielikku renoveerimist. Seega varjatud puuduste olemasolu korral, võis kostja jääda ilma sellest, mida ta lepingust lootis ehk soov saada korteriomandeid varjatud puudusteta. 7

(13)Kostja on kohtule esitanud puuduste tõendamiseks eksperthinnangu xxxx(kd I lk 8185). Hinnangust nähtub, et võetud proovist leiti üksikud hallitusseente struktuurid perekonnast Cladosporium, mis on parasvöötme kliimas laialt levinud ning võib esineda ka sisetingimustes. Seened võivad põhjustada nahaärritusi ning saastada toitu ning mõned perekonna Cladosporium liigid võivad olla tugevad allergeenid. Hinnangus on väidetud, et keldri WC ning sellega piirnevad ruumid on tugeva niiskuskahjustusega ning WC-s on märgata hallitusseente kolooniaid ning et keldri WC-d ümbritsevate seinte alaosa materjali niiskusesisaldus on 58-66%, mis näitab seinte olulist märgumist. Hallitusseente olemasolu viitab pidevale läbijooksule või veeavariile. Hinnang on koostatud 9.11.
  1. Ekspertiisi teostamise aeg oli 05.11.2015 objektil ning 9.11.2015 laboris. Samuti on kostja kohtule esitanud ehitustehnilise ekspertiisi nr RTE 31/16 (kd I lk 143159), mille kohaselt esinesid hoone keldrikorrusel ning fassaadil varikatuse piirkonnas tugevad niiskuskahjustused, mis on määratavad vaid eriseadmetega. Ekspert on leidnud, et eriteadmisteta ning -seadmeteta pole võimalik kahjustust tuvastada, seega on tegemist varjatud puudusega. Ülevaatus toimus 26.07.
  2. Kohus peab vajalikuks märkida, et ekspertiis on eksperdi arvamus, mitte õiguslik hinnang asjaoludele. Samas võib kostja poolt esitatud tõenditele tuginedes väita, et korteriomanditel esinevad varjatud puudused, kuna ruumid on tugeva niiskuskahjustusega, mille ulatust ei ole ilma eriteadmisteta ja –seadmeteta võimalik tuvastada. Kostja poolt esitatud tõenditest ei saa aga tuvastada, millal nimetatud puudused on tekkinud. 3.3

§ 218

lg 2¹ sätestab, et müügilepingu puhul, mille esemeks on kinnisasi või selle osa, korteriomand või piiratud asjaõigus, mille osaks on ehitis, või hooneühistu liikmesus, ning mis on sõlmitud majandus- ja kutsetegevuses tegutseva müüja ja tarbijast ostja vahel, eeldatakse, et kahe aasta jooksul ehitise tarbijale üleandmise päevast arvates ilmnenud lepingutingimustele mittevastavus oli olemas ehitise üleandmise ajal, kui selline eeldus ei ole vastuolus ehitise või puuduse olemusega. Käesolevas lõikes sätestatust tarbija kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Kohus nõustub kostjaga, et kostja oli müügilepingut sõlmides tarbija.

§ 1

lg 5 kohaselt on tarbija võlaõigusseaduse tähenduses füüsiline isik, kes teeb tehingu, mis ei seondu iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega.

§ 1

lg 6 kohaselt on ettevõtjaks isik, sealhulgas avalik-õiguslik juriidiline isik, kes teeb tehingu, mis seondub iseseisva majandus- või kutsetegevuse läbiviimisega. Kohtu hinnangul ei näita asjaolu, et kostja ostis Xxxxasuvas hoones kolm korteriomandit, et kostja tegutseks ettevõtjana. Muid asjaolusid, millest võiks järeldada, et kostja tegutses oma majandus- või kutsetegevuses, hageja esile toonud ei ole. Kostja on 02.05.2017 istungil märkinud, et puudused avastas ta pärast müügilepingu sõlmimist (kd II lk 56). Tuginedes

§-le 218 lg 2¹ tuleb seega eeldada, et lepingutingimustele mittevastavus oli olemas enne müügilepingu sõlmimist. 3.4

§ 220

lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. Seega tuleb kohtul hinnata, kas kõiki asjaolusid arvestades on kostja teatanud kinnistu puudustest mõistliku aja jooksul hagejale

220 lg 1 kohaselt. Korteriomandite müügilepingu p-s 2.2.1 on ostja kinnitanud, et on lepingu eseme otsene valdaja alates 01.07.2014, s.t rohkem kui aasta enne müügilepingu sõlmimist. Nimetatut 8

(13)kinnitab ka lepingu p 6.1, kus pooled on avaldanud, et lepingu eseme otsene valdus, samuti kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed ning lepingu eseme päraldisteks olevad dokumendid on ostja valduses enne selle lepingu sõlmimist esimesest juulist kahe tuhande neljateistkümnendast aastast. Kostja ei ole tõendanud, et kostja ei oleks olnud korteriomandite otsene valdaja alates 01.07.2014 (s.o vastavalt lepingus kinnitatule). 02.05.2017 istungil on kostja väitnud, et kostjale anti valdus tegelikkuses üle pärast lepingu sõlmimist (kd II lk 56). Kostja on viidanud Xxxxkirjale, milles Xxxxon hagejat informeerinud, et ta jätkab korteri kasutamist vastavalt üürilepingule kuni tähtaja lõpuni ehk 02.01.2019 (kd I lk 133). Nimetatud kiri ei tõenda aga, et kostjal ei oleks olnud vaidlusaluste korteriomandite otsest valdust alates 01.07.
  1. Korteriomandite müügileping sõlmiti 07.07.
  2. Kostja on taganemisavalduse hagejale esitanud 17.12.2015, s.o pärast 5 kuu möödumist müügilepingu sõlmimisest. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja oli korteriomandite valdaja juba alates 01.07.
  3. Ekspertiisist xxxxnähtub, et ekspertiisi teostati muuhulgas ka visuaalse vaatluse meetodil (ekspertiisile on lisatud ka fotod). Seega pidid puudused osaliselt olema märgatavad ka visuaalselt kostjale (ekspertiisis on märgitud, et WC-s on märgata hallitusseente kolooniaid, välisseina vooder on kahjustatud varikatuselt seinale valguva sademevee tulemusena, mis tingib seina märgumise ja kahjustused - kd I lk 82). Kohus ei arvesta siinkohal kostja poolt esitatud ehitustehnilises ekspertiisis RTE 31/16 väljatoodud asjaoludega, kuna nimetatud ekspertiis on koostatud alles 28.07.
  4. Arvestades nimetatud asjaolusid koosmõjus on kohtu hinnangul mõistlik aeg käesoleval juhul möödunud. 3.5

§ 220

lg 3 sätestab, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kohus leiab, et kostja ei ole teatanud hagejale korteriomandite puudustest mõistliku aja jooksul ja väljatoodud asjaoludest ei tulene, et teatamata jätmine oleks mõistlikult vabandatav (

§ 220lg 3 teine lause).

Seega tuleb kohutul järgnevalt hinnata, kas kostjal on õigus tugineda korteriomandite puudustele

§ 221lg 1 p 1 või 2 alusel.

3.6

§ 221

lg 1 sätestab, et ostja võib lepingutingimustele mittevastavusele tugineda sõltumata sellest, et ta asja üle ei vaadanud või selle lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt ei teatanud, kui: 1) asja lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu; 2) müüja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest või sellega seotud asjaoludest ja ei avaldanud seda ostjale. Kohus selgitab, et tahtlus eeldab müüdud asja müüjapoolset teadlikku kahjustamist. Raske hooletus saaks kõne alla tulla seoses ostjale määratud kauba lepingutingimusetele vastavuse kontrollimise kohustuse või seoses kauba ostjale üleandmisele eelneva hoidmisega müüja poolt. Müüja teadmine või teadma pidamine tuleb aga kõne alla üksnes juhul, kui müüja on ühtlasi tootja või müüb enda poolt eelnevalt kasutatud asja, mille seisundist ta on teadlik (vt eeltoodu osas ka Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Koost. P.Varul jt. Tallinn: Juura 2007, § 221) 9

(13)Kostja ei ole käesoleval juhul tõendanud, et lepingutingimustele mittevastavus on tekkinud hageja tahtluse või raske hooletuse tõttu või et hageja teadis või pidi teadma asja lepingutingimustele mittevastavusest. 3.7 Kostja on välja toonud, et hagejal ei ole võimalik välistada vastutust müüdud korteriomandite varjatud puudustega seonduvalt tuginedes

§ 221

lg 2.

§ 221

lg 2 sätestab, et müüja ei või tugineda kokkuleppele, millega välistatakse või piiratakse ostja õigusi seoses asja lepingutingimustele mittevastavusega, kui müüja teadis või pidi teadma, et asi lepingutingimustele ei vasta ja ta sellest ostjale ei teatanud. Hageja leiab, et kui korteriomanditel esineksid puudused, ei vastutaks hageja puuduste eest, mistõttu ei saaks kostja müügilepingust kehtivalt taganeda. Hageja on selgitanud, et müügileping ei ole sõlmitud tavapärastel tingimustel, vaid lähtudes asjaolust, et korteriomandid olid juba enam kui 1 aasta enne müügilepingu sõlmimist kostja otseses valduses ja müügilepinguga välistati hageja vastutus võimalike puuduste eest, mida kinnitab müügilepingu p 2.2 kokkulepitu. Müügilepingu p 2.2.1 on ostja avaldanud ja kinnitanud, et ostja on lepingu eseme otsene valdaja alates 01.07.2014 ning on otsese valdajana teadlik lepingu eseme seisundist, tutvunud põhjalikult ja selleks vastava ala asjatundjate abi kasutades korteriomandite reaalosaks olevate eluruumidega, samuti ehitisega, milles asuvad nimetatud eluruumid ja ehitise aluse maaüksusega, samuti on ta tutvunud talle enne selle lepingu sõlmimist lepingu eseme kohta esitatud dokumentatsiooniga ning on teadlik lepingu eseme suurusest, piiridest, kvaliteedist ja seisukorrast, sealhulgas selle ehituslikust ja tehnilisest seisundist. Ostja ostab lepingu eseme sellisena, nagu see on, sealhulgas arvestades ja eeldades ja aktsepteerides lepingu esemel võimalike varjatud ja varjamata puuduste olemasolu ning ei oma sellega seoses ja sellest tulenevalt müüja suhtes mistahes pretensioone ega nõudmisi. Ostja on teadlik lepingu esemega seonduvatest võimalikest rahalistest kohustustest kolmandate isikute ees ning kohustub need ise tasuma, nõudmata seejuures talle tekkivate kulude hüvitamist müüjalt. Ostja välistab lepingu eseme valdajana müüja vastutuse võimalike lepingu eseme puuduste eest, välja arvatud varjatud puuduste eest, mida müüja teadis või pidi teadma, kuid ei teatanud neist temale või puuduste eest, mille eest vastutab müüja tulenevalt seadusest sätestatust. Kohus selgitab, et ka varjatud puuduste eest on võimalik vastutuse välistada, kuid vastutuse välistamise kokkuleppele seab piirangu

§ 221lg 2.

Käesoleval juhul sisalduvad müügilepingus nii kostja kinnitus asja ülevaatamise kohta koos erialaspetsialistidega kui ka eraldi hageja vastutuse piiramise kokkulepe. 3.8 Tuginedes eeltoodule leiab kohus, et müügilepingust ei ole kehtivalt taganetud. 4. Järgnevalt hindab kohus hageja nõuet võlgnevuse väljamõistmiseks müügilepingu alusel. 4.1

§ 208

lg 1 sätestab, et asja müügilepinguga kohustub müüja andma ostjale üle olemasoleva, valmistatava või müüja poolt tulevikus omandatava asja ning tegema võimalikuks omandi ülemineku ostjale, ostja aga kohustub müüjale tasuma asja ostuhinna rahas ja võtma asja vastu.

§ 8

lg 2 sätestab, et leping on lepingupooltele täitmiseks kohustuslik.

§ 76

lg 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele.

§ 82lg 2 sätestab, et kui kohustuse täitmiseks on ette nähtud tähtaeg või kui see on määratletav lepingu 10

(13)alusel, tuleb kohustus täita selle tähtaja kestel.

§ 82

lg 7 esimese ja teise lause kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist ning võlausaldaja võib nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel.

§ 108

lg 1 kohaselt kui võlgnik on rikkunud raha maksmise kohustust võib võlausaldaja muuhulgas nõuda raha maksmise kohustuse täitmist. 4.2 Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on pooled sõlminud 07.07.2015 müügilepingu, millega kostja omandas hagejalt korteriomandid, mille müügihind oli kokku 600 000 eurot. Lepingu kohaselt pidi kostja müügihinna kaks osamakset tegema järgnevalt: - hiljemalt 01.11.2015 100 000 eurot (lepingu p 5.3); - hiljemalt 02.02.2016 150 000 eurot (lepingu p 5.4). Hagiavalduse kohaselt muutusid viidatud kohustused sissenõutavaks 07.08.2015, kuna kostja ei tasunud tähtaegselt osamaksetelt arvestatavaid intresse. Kostja ei ole esitanud vastuväiteid sellele, et ta oleks intressi tähtaegselt tasunud. Müügilepingu p 5.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale intresse kord kuus, hiljemalt iga kalendrikuu esimesel päeval. Intressi arvestati alates müügilepingu sõlmimise päevast, s.o 07.07.

  1. Müügilepingu p 5.9 sätestab, et kui kostja on viivituses mistahes müügilepingu p 5.3, 5.4, 5.5 ja 5.7 tuleneva müügihinna, intressi või viivise tasumisega rohkem kui kolm kalendripäeva, muutub p 5.3 ja 5.4 nimetatud müügihinna tasumata osa koos intressidega sissenõutavaks. Arvestades müügilepingu p 5.7 sätestatut, kohustus kostja hageja hinnangul tasuma hagejale tasumata müügihinna osalt (s.o kokku 250 000 eurot) hiljemalt 03.08.2015 intressid perioodi eest 07.07.2015 kuni 03.08.2015 kokku summas 3 850 eurot. Kostja ei ole seda teinud ega esitanud menetluses ka vastuväiteid, et intressi tasumise kohustus puudus või et intress oleks tasutud. Seega leiab kohus, et alates 07.08.2015 muutusid sissenõutavaks mõlemad tasumata müügihinna osad koos intressidega. Kostja ei ole esitanud tõendeid, et ostuhind oleks kostja poolt tasutud. Seega on hagejal õigus nõuda kostjalt müügilepingu alusel müügihinna summas 250 000 eurot tasumist. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevus summas 250 000 eurot. 4.3 Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka intressi summas 3 850 eurot. Müügilepingu p 5.7 kohaselt kohustus kostja tasuma hagejale intressi kord kuus, hiljemalt iga kalendrikuu esimesel päeval. Müügilepingu p 5.3 ja 5.4 järgi on intressimääraks 20% aastas, s.o 0,055% päevas tasumata müügihinna osalt. Müügilepingu kohaselt kuulus intress arvestamisele alates müügilepingu sõlmimise päevast, s.o alates 07.07.2015 kuni müügihinna tasumise tähtpäevani. Hageja on hagiavalduses välja toonud intressiarvestuse, millele kostja ei ole vastuväiteid esitanud (kd I lk 5). Hagiavalduse kohaselt tuli kostjal esimesed intressimaksed kogusummas 3 850 eurot tasuda hiljemalt 03.08.
  2. Ka nimetatule ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Samuti ei ole kostja esitanud kohtule tõendeid, et nimetatud summa oleks hagejale tasutud. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista intress summas 3 850 eurot. 4.4 Hageja on palunud kostjalt välja mõista ka viivise summas 71 500 eurot ning viivise summas 0,1 % päevas alates hagi esitamisest, s.o 19.05.2016 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni. 11

(13)

§ 113

lg 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Müügilepingu p-s 5.5 leppisid pooled kokku, et müügihinna tasumisega viivitamisel on hagejal õigus nõuda kostjalt viivist 0,1 % tähtajaks tasumata summalt iga viivitatud päeva eest. Kohus on eelnevalt leidnud, et müügihinna osamaksed muutusid sissenõutavaks alates 07.08.

  1. Hageja on lisanud hagiavaldusele viivisearvestuse (kd I lk 6). 19.05.2016 seisuga moodustab viivisevõlgnevus kostjal hageja ees 71 500 eurot. Nimetatud arvestusele ei ole kostja vastuväiteid esitanud. Kohus leiab, et hageja on õigustatult arvestanud viivist. Kostja olles müügihinna tasumisega viivituses, pidi arvestama viivise rakendumisega. Seega tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista viivis summas 71 500 eurot. TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodu alusel kuulub kostjalt väljamõistmisele viivis 0,1 % päevas põhinõudelt alates 19.05.2016 kuni põhinõude kohase täitmiseni.
  2. Kuna kohus rahuldab hageja esmase nõude, siis ei hinda kohus hageja alternatiivseid nõudeid.
  3. Tuginedes eeltoodule rahuldab kohus hagi. Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista 325 350 eurot, s.o põhivõlgnevus 250 000 eurot, intress 3 850 eurot, viivis 71 500 eurot ning viivis 0,1 % põhivõlgnevuselt (s.o 250 000 eurolt) päevas alates 19.05.2016 kuni põhivõlgnevuse tasumiseni.
  4. Järgnevalt hindab kohus vastuhagiga seotud asjaolusid. 7.1 Kostja on esitanud 07.20.2016 vastuhagi hagejalt ostuhinna tagastamiseks ning intressi väljamõistmiseks seoses müügilepingust taganemisega. 7.2 Esmalt märgib kohus, et 23.03.2017 esitatud seisukohas on hageja muuhulgas palunud jätta vastuhagi läbivaatamata. 02.05.2017 toimunud istungil peale kohtu selgitusi vastuhagi menetlusse võtmise osas hageja loobus nimetatud taotlusest. Seega kohus nimetatud taotlust ei lahenda. 7.3

§ 189

lg 1 kohaselt lepingust taganemise korral võib kumbki lepingupool nõuda tema poolt lepingu alusel üleantu tagastamist ning saadud viljade ja muu kasu väljaandmist, kui tagastab kõik üleantu. Taganemisest tulenevad kohustused peavad lepingupooled täitma üheaegselt, kusjuures vastavalt kohaldatakse

§ 111sätestatut.

Tagastatavalt rahalt tuleb tasuda intressi raha saamisest alates. Kohus on eelnevalt leidnud, et kostja ei ole kehtivalt müügilepingust taganenud (vt otsuse p 3). Kohus jääb oma väljendatud seisukohtade juurde ja ei pea vajalikuks neid 12

(13)korrata. Kuna kostja ei ole müügilepingust kehtivalt taganenud, siis puudub kostjal ka õiguslik alus ostuhinna tagastamise nõudmiseks. 7.4 Tuginedes eeltoodule jätab kohus vastuhagi rahuldamata. Menetluskulud 8. TsMS § 162 lg 1 sätestab, et hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus on eelnevaga jätnud hagiavalduse rahuldanud ning vastuhagi jätnud rahuldamata. Seega tuleb menetluskulud jätta kostja kanda. TsMS § 174 lg 2 sätestab, et maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 kohaselt, kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist. /allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik 13
(13)

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.