Obsah (8)

§ 172§ 651§ 667§ 477§ 5§ 435§ 238§ 173

KOHTUMÄÄRUS Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Ulvi Loonurm, Ele Liiv, Mati Maksing Määruse tegemise aeg ja koht 29.03.2018, Tallinn Kohtuasja number 2-15-2795 Kohtuasi PR (R) avaldus VE (E),

) sätetest tulenevalt asjas nr 2-07-3716 tehtud kompromissi kinnitav määrus kohustuslik. Lahend kehtis avaldaja ning puudutatud isikute II ja III suhtes, sest nad olid viidatud asjas tehtud kompromissi osapooled. Lahend oli neile siduv ja kohustuslik vaatamata sellele, et nende kaasomandi mõtteliste osade suurused muutusid pärast kohtumääruse tegemist. Avaldaja omandas 2/12 osa omandist MK käest, olles seega tema eriõigusjärglane. Eriõigusjärglase suhtes kehtib lahend, kui ta on kohtulahendist müügilepingu sõlmimise ja kaasomanikuna kinnistusraamatusse kandmise ajal teadlik. Menetluses ei olnud tõendeid selle kohta, et puudutatud isik oli lepingute sõlmimise ajal asjas nr 2-07-3716 tehtud lahendist teadlik. Seega ei olnud puudutatud isiku I ja 5 teiste menetlusosaliste vahelisi suhted kaasomanike kokkuleppega reguleeritud. Kuivõrd kohtu kinnitatud kompromissis ei olnud reguleeritud olukord, kus mõni kaasomanikest võõrandab oma kaasomandiosa üksnes osaliselt, oli ka teistel menetlusosalistel õigus nõuda senise kasutuskorra muutmist. Kohus võttis kasutuskorra kindlaksmääramisel aluseks puudutatud isiku I kohtule esitatud OÜ TLN TIB koostatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja plaanid. Menetlusosalised ei vaielnud vastu puudutatud isiku I välja pakutud korterite kasutuskorra kindlaksmääramise viisile. Kasutuskord lähtus korterite tegelikust kasutusest ja oli kooskõlas maakohtu 12.06.2007 määruses sisalduva kasutuskorraga. Seepärast määras kohus, et puudutatud isiku I ainukasutusse jääb korter 1, avaldaja ainukasutusse korterid 2-4, puudutatud isiku III ainukasutusse korter 5 ning puudutatud isiku II ja avaldaja kasutusse korter

1. Trepikoja kasutusõiguse osas märkis kohus, et hoone sihtotstarbeliseks kasutamiseks on vajalik, et kaasomanike võimalusi kasutada hoone trepikoda kasutuskorraga ei piirata. Pealegi olid kaasomanikud varem kokku leppinud trepikodade ühises kasutuses. Seetõttu tuli kaasomanike ühisesse valdusesse ja kasutusse jätta hoone tuulekoda ja trepikoda. Pööningu ühise kasutusõiguse lõpetamine ei olnud põhjendatud. Puudutatud isik I ei toonud välja asjaolusid, millest nähtuks otsene vajadus määrata kindlaks pööningu kasutuskord. Puudutatud isiku I taotluse eesmärgiks oli saavutada tasaarvestusolukord kaasomandiosale vastavast osast suurema keldripinna kasutamise ja kaasomandiosale vastavast osast väiksema pööningupinna kasutamisega. Tasaarvestus on lubatav üksnes sama liiki pindadega või teise kaasomaniku huvi korral tasaarvestusena saadava muud liiki pinna vastu. Kelder ja pööning ei ole oma kasutusotstarbelt sarnased ning neid ei saa lugeda sama liiki pindadeks, mistõttu ei saa pidada puudutatud isikule I kaasomandiosast 2/12 suuremale osale vastavas ulatuses keldripinna kasutusse andmist pööningu arvel põhjendatuks. Samuti ei avaldanud teised kaasomanikud huvi saada enda kasutusse keldripinna asemel teistsuguse otstarbega elamupind. Pealegi oli pööning ruum, mille suhtes ei olnud võimalik mõistlikku kasutuskorda kehtestada. Pööningule reaalse kasutusväärtuse andmiseks tuleks seda põhjalikult parendada, milleks menetlusosalised huvi ei avaldanud. Kohus selgitas, et kaasomanikud peavad tagama üksteisele vaba juurdepääsu ühiskasutuses olevatele kinnisasja osadele, kuid ainuüksi juurdepääsu puudumine ei ole aluseks pööningu ühiskasutuse lõpetamiseks. Keldri kasutusõiguse osas märkis kohus, et puudutatud isiku kasutuses oli ligikaudu 34,8 m2 keldri 150,4 m2 suurusest üldpinnast. Samas vastas tema kaasomandiosale ligikaudu 25,07 m2 suurune keldri pind. Seega kasutas puudutatud isik I ligikaudu 10 m2 suuremat keldri pinda kui vastas tema kaasomandi osale. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 71 lg 2 ja 72 lg 2 järgi peab kaasomaniku poolt asja kasutamine vastama tema mõttelise osa suurusele kaasomandis olevast asjast. Keldri kasutamine praegusel juhul sellele ei vastanud. Kohus arvestas keldri kasutuskorra määramisel esmajoones sellega, kas esines asjaolusid, mis õigustasid puudutatud isiku I keldri kasutamist suuremas ulatuses. Otsustamisel kõrvutas kohus järgmisi asjaolusid: puudutatud isik I sai enda valdusse keldriruumid 21-24 MK-ga sõlmitud müügilepingu alusel, kes oli ruumide kasutamiseks õigustatud kohtumääruse alusel, s.t ruumide valdamine puudutatud isiku I poolt ei olnud omavoliline, võrreldes teiste ruumidega oli puudutatud isik I kasutuses olevate keldriruumide seisund rahuldav, ruumis 24 asub puudutatud isiku I korterit sooja veega varustav veeboiler, puudutatud isikule I on vajalik juurdepääs korstnajalale ja torustikule, vaatluse toimumise hetkel olid osad puudutatud isiku I valduses olevad keldriruumid tühjad ning hoones asub kuus korterit, millel peab olema võimalus kasutada eelduslikult võrdse suurusega keldrit. Kohus ei pidanud kasutuskorra kindlaksmääramisel arvestama puudutatud isiku I väitega, et teiste kaasomanike kasutuses olev keldripind ei olnud kasutamiskõlbulik. Eelneva tulemusena jättis kohus puudutatud isiku I ainukasutusse hoone 6 keldrikorruse ruumid, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbritega 21 ja
2. Avaldaja ainukasutusse jättis kohus seni tema kasutusel olevatele ruumidele lisaks keldrikorruse ruumi, mis oli tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga
3. Sellega tagati, et keldri pinna kasutus vastab suuremal määral kaasomanike mõtteliste osade suurusele ja korterite arvule. Puudutatud isiku I ainukasutusse jättis kohus keldrikorruse ruumi, mis on tähistatud ruumide eksplikatsioonil ja plaanil numbriga
4. Puudutatud isiku I õiguste kaitseks piiras kohus avaldaja ainukasutusõigust selliselt, et avaldaja on kohustatud tagama puudutatud isikule I juurdepääsu ruumis asuvale kuumaveeboilerile, korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikele ja veekraanile. Avaldaja ei tohi ilma puudutatud isiku I nõusolekuta kõrvaldada ruumist korterit 1 sooja veega varustavat boilerit, torustikku ja veekraani, ehitada ümber korstnajalga, sh sulgeda olemasolevaid korstna puhastuslõõre. Puudutatud isikul I on õigus veeboiler ruumist kõrvaldada. Avaldaja õiguste kaitseks piiras kohus puudutatud isiku I kasutusõigust selliselt, et puudutatud isik I on kohustatud tagama avaldajale juurdepääsu ruumi
5. Muud hoone osad jättis kohus kaasomanike ühiskasutusse. Lisaks rahuldas kohus avaldaja ja puudutatud isiku I taotlused kohustada avaldajat ja puudutatud isikuid andma nõusolek (kinnistusraamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks. Menetluskulud jättis kohus

§ 172lg 1 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Avaldaja määruskaebus

1. Avaldaja palus määruse tühistada osas, milles kohus jättis avalduse rahuldamata (resolutsiooni p 1) ja määras korterite 5 ja 6 kasutuskorra kindlaks nii, et puudutatud isiku III ainukasutusse jäi korter 5 ning avaldaja ja puudutatud isiku II ühiskasutusse korter 6 (resolutsiooni p-d 3.5, 3.6). Samuti palus avaldaja tühistada määruse osas, milles kohus jättis keldriruumi 23 puudutatud isiku I ainuvaldusesse ja kohustas avaldajat tagama temale kasutamiseks määratud keldriruumis 24 puudutatud isikule I juurdepääs ruumis asuvatele kuumaveeboilerile, korstnajalale, korstna puhastuslõõridele, torustikule ja veekraanile koos keeluga neid puudutatud isiku I nõusolekuta eemaldada, ümber ehitada või sulgeda (resolutsiooni p-d 3.9, 3.10, 4). Avaldaja palus tühistatud osas teha uus lahend, millega määrata korterite 5 ja 6 kasutuskord selliselt, et avaldaja kasutusse jääb pool korterist 5 ning jätta keldriruum 23 kaasomanike ühiskasutusse ja kohustada puudutatud isikut I viima boiler oma keldrisse või alternatiivselt määrata hüvitis väiksema kaasomandi osa kasutamise eest. Avaldaja oli juba eelmise kasutuskorra kokkuleppe sõlmimise ajal
2. aastal korteri 5 kasutaja koos puudutatud isikuga III. Puudus vajadus seda korda muuta. See ei olnud ka õiglane, sest avaldaja oli koos puudutatud isikuga III korteri 5 täielikult renoveerinud. Mõistlik oleks korter 5 jätta avaldaja ja puudutatud isiku III kaaskasutusse ja korter 6 puudutatud isikute II ja III kaaskasutusse. Põhjendatud ja õiglane ei olnud määrata seoses keldriruumiga 24 avaldajale ulatuslik talumiskohustus. Ka ilma kasutuskorrata on kaasomanikul kohustus tagada juurdepääs kaasomandis olevatele tehnosüsteemidele, kui seda on vaja. Sätestades sellesisulise kohustuse üksnes puudutatud isiku I osas, oli see ebaõiglane teiste kaasomanike suhtes. Pealegi on ka teiste isikute kasutusel olevates keldriboksides seadmeid, millele tuleb vajadusel juurdepääs võimaldada. Kohustus taluda puudutatud isiku I veeboilerit oma keldris kitsendab põhjendamatult kaasomaniku võimalust oma kaasomandit vabalt kasutada. Silmas tuli pidada, et boiler varustas sooja veega ainult korterit
3. Paigaldades veeboileri keldriruumi 24, sai puudutatud isik I oma korteri juurde kasulikku pinda avaldaja ruumi kasutamise arvelt. Eelnev 7 ei olnud põhjendatud. Samas on veeboileri ümberpaigutamine lihtne ja odav. Eelnevast sõltumata märkis avaldaja, et maakohus rikkus õigusnorme, kui ei määranud talumiskohustuse eest avaldajale hüvitist. Mõistliku kompensatsiooni suurus on 50 eurot kuus. Keldrikorruse ruumi 23 oleks kohus pidanud jätma kaasomanike ühiskasutusse. Sellise kaasomandi kasutuse viisi valik tagab, et kõik kaasomanikud pääsevad oma ruumidesse läbi ühiskasutuses olevate ruumide ja kõik omanikud kasutavad keldrikorruse pinda, mis vastab enam-vähem nende kaasomandi osa suurusele. Puudutatud isiku I määruskaebus
4. Puudutatud isik I palus määruse tühistada osas, milles kohus jättis vastuavalduse rahuldamata (resolutsiooni p 2), ei määranud tema kasutusse keldrikorruse ruumi 24 (resolutsiooni p-d 3.9, 3.10, 5.2) ja jättis lahendamata puudutatud isiku I taotluse asendada kaasomanike nõusolek kohtulahendiga kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks. Puudutatud isik I palus teha tühistatud osas uue lahendi, millega anda puudutatud isikule I õigus vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 21, 22, 23,
5. Samuti palus ta täiendada määruse resolutsiooni p 7 ja sõnastada see järgmiselt: „Kohustada VE (E, isikukood XXXXXXXXXXX); PR (R, isikukood XXXXXXXXXXX), PR (R, isikukood XXXXXXXXXXXX) ja TR (R, isikukood XXXXXXXXXXX) andma nõusolek (kinnisturaamatuseaduse § 341 lg 1 tähenduses) Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märke tegemiseks ja lugeda VE, PR, PR ja TR tahteavaldused asendatuks käesoleva kohtulahendiga“. Menetluskulud palus puudutatud isik I jätta teiste menetlusosaliste kanda. Kohtu poole pöördumise eesmärgiks oli omavaheliste vaidluste lõpetamine ja uute vaidluste tekkimise välistamine. Praegusel juhul ei täitnud kohtumäärus eelnevalt kirjeldatud eesmärki. Seni on keldriruumid 21-24 olnud puudutatud isiku I ainukasutuses ja ruumidesse pääseb koridorist, mis on eraldatud ühe metalluksega. Ruumid 21-24 on kõik usteta ja nendesse ruumidesse teiste isikute juurdepääsu takistamine tähendab lisaväljaminekuid. Mitmel juhul on uste paigaldamine ka tehniliselt võimatu. Puudutatud isiku I ruumide ees asus üks metalluks juba enne, kui tema kaasomandi mõttelise osa omandas. Puudutatud isik I paigaldas ise vaid vana ukse asemele uue metallukse, kui vana oli korduvalt lahti muugitud ja lõhutud. Ruumis 24 asub puudutatud isiku I paigaldatud kuumaveeboiler, korteriga nr 1 seotud torustik, veekraan, korstnajalg ja korstna puhastuslõõrid. Selle tõttu ei ole puudutatud isikul I vajadust keldriboksi pääseda ainult plaaniliste tööde korral, vaid ka erakorralistel juhtudel. Avaldaja elab aga Viimsis ja ei ole alati kättesaadav. Ruumis asuv vee- ja kanalisatsioonitorustik on seotud elamu kolme korruse püstikutega. Puudutatud isik I vahetas omal kulul kanalisatsioonipüstiku ja paigaldas veepüstikule erakorralistel vajadustel vee sulgemiseks kraanid. Eelneva tingis teiste kaasomanike üürnike põhjustatud ummistused ja veeavariid, millega teised kaasomanikud ei soovinud tegeleda. Ruum 23, mille kohus jättis puudutatud isiku I ainukasutusse kohustusega võimaldada avaldajale juurdepääs ruumile 24, on sisuliselt kitsas vahekoridor, kust pääseb ruumidesse 21, 22,
6. See ei ole olnud kasutuses ega kasutatav keldriruumina. Maakohus jättis ebaõigesti arvestamata asjaoluga, et keldriruumide kasutuskord oli välja kujunenud hiljemalt
7. aastal, kui tollased kaasomanikud (avaldaja, puudutatud isikud II ja III, MK ja SV) sõlmisid asjas nr 2-07-3716 kompromissi, sh leppisid kokku keldriruumide kasutuskorras. Väljakujunenud kasutuskorra tuvastamiseks ei olnud oluline, kas puudutatud isik I teadis kohtulahendist või mitte. Väljakujunenud kasutuskorra muutmiseks pöördus 8 avaldaja kohtusse alles 21.02.
8. Maakohtu määruses ei ole põhjendusi selle kohta, miks peab kohus vajalikuks väljakujunenud kasutuskorda muuta. Maakohus, lähtudes asja lahendamisel peaasjalikult sellest, kas esines asjaolusid, mis õigustasid puudutatud isiku I poolt keldri kasutamist suuremas ulatuses, kui seda võimaldab tema kaasomandiosa suurus, lahendas asja liiga kitsalt. Pealegi jäi arusaamatuks, kuidas avaldajale keldrikorruse ruumi 24 kasutusse andmine vähendab kaasomanike ebavõrdsust keldrikorruse valdamisel. Kasutuskorra kindlaksmääramisel tuleb lähtuda ka hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada menetlusosaliste huvide ja muude asjaoludega (nt sellega, et teised menetlusosalised ei kasuta ühtegi keldriruumi). Kui kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe isiku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest kui tema kaasomandi osa, tuleb tal üldjuhul maksta selle eest teistele hüvitist. Maakohus seda võimalust menetluses ei käsitlenud. Kohus jättis tähelepanuta puudutatud isiku I taotluse asendada kohtulahendiga kaasomanike tahteavaldused kinnistusraamatus kinnisasja kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Praegune resolutsiooni sõnastus on ebaselge ja võib põhjustada takistusi märke tegemisel kinnistusraamatusse. Puudutatud isikute II ja III määruskaebus
9. Puudutatud isikud II ja III palusid määruse tühistada osas, milles kohus määras korterite 5 ja 6 kasutuskorra kindlaks nii, et puudutatud isiku III ainukasutusse jäi korter 5 ning avaldaja ja puudutatud isiku II ühiskasutusse korter 6 (resolutsiooni p-d 3.5, 3.6). Nad palusid tühistatud osas teha uue lahendi, millega määrata korterite 5 ja 6 kasutuskord selliselt, et avaldaja ja puudutatud isiku III kasutusse jääb korter 5 ning puudutatud isikute II ja III kasutusse korter
10. Korterit 5 on pikki aastaid kaaskasutanud puudutatud isik III ja avaldaja ning korterit 6 puudutatud isikud II ja III. Ühtlasi märkisid nad, et puudutatud isik I peaks avaldaja kasutusse määratud keldriboksist veeboileri välja viima. Vastused määruskaebustele
11. Puudutatud isik I palus jätta puudutatud isikute II ja III määruskaebus rahuldamata. Puudutatud isikud II ja III ei vaielnud menetluse kestel vastu puudutatud isiku I välja pakutud korterite (sh korterite 5 ja 6) jagamise viisile. Samas ei puuduta see vaidlus puudutatud isiku I huve. Keldriruumidesse paigutatud kommunikatsioonide eemaldamise või teisaldamise nõue ei olnud praeguse vaidluse ese. Avaldaja määruskaebuse palus puudutatud isik I samuti rahuldamata jätta. Korterite 5 ja 6 kasutuskorra kindlaksmääramine puudutatud isiku I õigusi ei mõjutanud. Paslik oli kohustada avaldajat olukorras, kus temale jäeti keldriruum 24, taluma veeboilerit ja võimaldama puudutatud isikule I vajadusel ruumile juurdepääs. Resolutsioon ei olnud selles osas ka eksitav. Eelnev oli õiglane, sest avaldaja teadis, mis on ruumis 24, kui seda enda kasutusse soovis. Veeboileri kõrvaldamist avaldaja ei taotlenud. Pealegi ei ole veeboileri eemaldamine hõlbus ning nõuab põranda lõhkumist ja korterisisest remonti, mis on kulukas. Veeboileri keldriruumis hoidmisega puudutatud isik I kasutuseelist ei saanud. Keldriruumide suuruste võrdlemisel tuleks silmas pidada, et paljud keldrite vaheseinad on maha lõhutud, mille arvelt on kasulikku keldripinda juurde saadud. Avaldaja eesmärk kohtus ei ole juurde saada pinda, millel asju hoiustada, vaid puudutatud isiku I kaasomandi kasutust võimalikult ebamugavaks teha.
12. Teised menetlusosalised vastuseid määruskaebustele kohtule ei edastanud. Määruse põhjendused 10.

§ 651

lg 1 ja § 659 järgi kontrollib ringkonnakohus määruskaebemenetluses maakohtu määruse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. 9 Määrus vaidlustati nii osas, milles maakohus jättis avaldaja avalduse osaliselt rahuldamata (resolutsiooni p 1) kui osas, milles kohus jättis puudutatud isiku I vastuavalduse osaliselt rahuldamata (resolutsiooni p 2). Avaldaja ning puudutatud isikud II ja III vaidlustasid määruskaebustest nähtuvalt maakohtu määruse osas, milles maakohus määras, et puudutatud isikule III kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 5 (resolutsiooni p 3.5) ja avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist ja puudutatud isikule II kuuluv 1/12 kaasomandist annab nendele õiguse vallata ja kasutada hoone korterit 6 (resolutsiooni p 3.6). Avaldaja vaidlustas maakohtu otsustuse ka osas, milles kohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruumi 23 (resolutsiooni p-d 3.9, 4) ja kohustas avaldajat tagama puudutatud isikule I juurdepääs keldrikorruse ruumis 24 olevatele ehitistele ja masinatele ning keelas eemaldada puudutatud isiku I nõusolekuta ruumist puudutatud isiku I veeboileri, torustiku ja veekraani. Puudutatud isik I vaidlustas määruskaebusest nähtuvalt maakohtu määruse osas, milles maakohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist ei anna talle ainuõigust vallata hoone keldrikorruse ruumi 24 (resolutsiooni p-d 3.9, 3.10, 5.2) ja jättis lahendamata taotluse asendada menetlusosaliste nõusolekud kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märkuse tegemiseks. Seega on määruskaebustest nähtuvalt vaidluse all korterite 5 ja 6 ning keldriruumide 23 ja 24 kasutuskord ning keldiruumidega seonduv talumiskohustus. Samuti kohtu poolt lahendama taotlus asendada kinnistusraamatusse kaasomandi kasutuskorra kohta märke tegemiseks kaasomanike nõusolekud. Maakohtu määrust ei vaidlustatud osas, milles kohus määras, et puudutatud isikule I kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone korterit 1 (resolutsiooni p 3.1), avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone kortereid 2-4 (resolutsiooni p-d 3.2, 3.3, 3.4), kaasomanike ühises valduses ja kasutuses on hoone tuulekoda, trepikoda, pööning ja teised ruumid, mida ei ole kohtumääruse resolutsiooni p-des 3.1-3.12 nimetatud ning määras, et kaasomanikud ei tohi takistada teise kaasomaniku valdust, kasutust ja juurdepääsu ühises valduses ja kasutus olevatele kinnisasjadele (resolutsiooni p-d 3.7, 3.8, 3.13, 3.14, 5.1), puudutatud isikule kuuluv 2/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 21 ja 22 (resolutsiooni p 3.9 osaliselt), avaldajale kuuluv 7/12 kaasomandist annab temale ainuõiguse vallata ja kasutada hoone keldrikorruse ruume 7-20 ja 27-32 (resolutsiooni p-d 3.11, 3.12). Samuti ei vaidlustatud määrust osas, milles kohus määras, et lahendi lahutamatuks osaks on sellele lisatud ruumide ja ehitise eksplikatsioonid ja eksplikatsioonide juurde kuuluvad keldrikorruse, 1. korruse, 2. korruse ja 3. korruse plaanid ja kohustas menetlusosalisi andma nõusolek kinnistusraamatusse registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks. Selles osas on maakohtu määrus jõustunud kabetähtaja möödumise tõttu 19.07.2017 ja ringkonnakohus kontrollib maakohtu määrust vaidlustatud osas. Ringkonnakohus, tutvunud määruskaebuste ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et maakohtu määrus tuleb vaidlustatud osas menetlusõiguse normide olulise rikkumise tõttu tühistada. Tühistatud osas teeb ringkonnakohus osaliselt ise uue lahendi, s.o korterite 5 ja 6 kasutuskorra ja kaasomanike tahteavalduse kohtulahendiga asendamise osas, kuid ülejäänud osas tuleb asi saata tagasi uueks lahendamiseks samale maakohtule (

§ 667lg 2).

Puudutatud isikute II ja III määruskaebus tuleb rahuldada täies ulatuses ning avaldaja ja puudutatud isiku I määruskaebused tuleb rahuldada osaliselt. Esmalt käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid, mis puudutavad korterite 5 ja 6 kasutuskorda. Kohus määras korterite kasutuskorra vastavalt puudutatud isiku I taotlusele. 10 Samas märkis puudutatud isik I, et ta avaldas taotluses temale teadaoleva korterite faktilise kasutuskorra ja tal ei ole vastuväited, kui teised kaasomanikud soovivad korterite 2-6 kasutuskorra määrata muul viisil. Teised kaasomanikud avaldasid menetluses läbivalt, et kortereid 2-4 ja osa korterist 5 kasutab avaldaja. Korterit 5 kasutab koos avaldajaga puudutatud isik III. Korterit 6 kasutavad puudutatud isikud II ja III koos. Seega oli menetlusosaliste vahel kujunenud välja selge korterite kasutamise kord, mida kõik osapooled austasid ja millele nad vastuväiteid ei omanud. Kohus, jättes juhindumata menetlusosaliste ühisest tahtest korterite 5 ja 6 kasutuskorra osas, rikkus menetlusõiguse ja materiaalõiguse norme, mistõttu tuleb maakohtu määrus selles osas tühistada ja teha uus lahend, millega määrata korterite 5 ja 6 suhtes maakohtu määrusest erinev kasutuskord, mis aga vastab väljakujunenud kasutuskorrale. See tähendab, et korter 5 suhtes tuleb muuta maakohtu määratud korda ning jätta korter 5 avaldaja ja puudutatud isiku III kasutusse. Nõndasamuti tuleb muuta korter 6 suhtes kohtu poolt kindlaks määratud kasutuskorda ja jätta see puudutatud isikute II ja III kasutusse. Järgnevalt käsitleb ringkonnakohus puudutatud isiku I taotlust asendada kohtumäärusega kaasomanike nõusolek kinnistusraamatus kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Puudutatud isik I palus vastuavalduses mh tuvastada kaasomanike kohustus anda nõusolek Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusraamatu registriossa nr XXXXXXXX kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks ja lugeda tahteavaldus asendatuks kohtulahendiga. Taotlus oli tingitud sellest, et kaasomanike kokkulepe kinnisasja kasutuskorra kohta on kohustuslik küll kokkuleppe sõlminud kaasomanikele, kuid mitte uue kaasomaniku jaoks. Kinnisasja kaasomanike kasutuskokkulepped saab AÕS § 79 lg 2 järgi kaasomanike õigusjärglaste suhtes siduvaks muuta üksnes kinnistusraamatusse märkuse kandmise vahendusel. Erandiks on üldõigusjärglus (esmajoones pärimine), mille korral seovad üldõigusjärglast ka tema õiguseelnejale kohustuslikud olnud kokkulepped (Riigikohtu 17.04.2008 määrus asjas nr 3-2-1-12-08, p 9) Kohus lahendas puudutatud isiku I kinnistusraamatu kandega seonduva taotluse esimese poole ja kohustas kaasomanikke andma nõusolek kinnistusraamatusse kasutuskorra kohta märkuse kandmiseks, kuid jättis nõusoleku kohtulahendiga asendamata. Sellega rikkus kohus menetlusõigusnormi, kuivõrd mitme nõude korral on kohtul kohustus võtta seisukoht kõikide nõuete osas (

§ 477lg 1 ja § 438 lg 1).

Viidatud rikkumise saab ringkonnakohus ise parandada ja teeb lahendi, millega asendab kohtulahendiga kõikide kaasomanike nõusoleku kinnistusraamatus vaidlusaluse kinnisasja osas kaasomanike kasutuskorra kohta märke tegemiseks. Kolmandana käsitleb ringkonnakohus määruskaebuste väiteid, mis puudutavad keldriruumide 23 ja 24 kasutamist ning nendega seonduvaid talumiskohustusi. Ringkonnakohus on veendumusel, et maakohus rikkus selles osas menetlusõiguse norme, sh

§ 5

lg-t 3, mille järgi selgitab kohus hagita asjas ise asjaolud ja kogub selleks vajalikud tõendid, kui seaduses ei ole ette nähtud teisiti. Kohus ei ole seotud menetlusosaliste taotluste või asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele, kui seadusest ei tulene teisiti (

§ 477lg 5).

Hagita asjades vastutab tõe väljaselgitamise eest kohus. Veel peab kohus hoolitsema selle eest, et asja arutatakse ammendavalt (

§ 435lg 1).

Tõendeid ja asjaolusid tuleb lahendi tegemisel arvestada kogumis. Maakohtu määrus vaidlustatud osas eelnevalt kirjeldatud nõuetele ei vasta. Maakohus lähtus lahendi tegemisel eelkõige kaasomandi mõtteliste osade suurusest. Kohus nimetas lahendis ka teisi asja lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid (puudutatud isik I ei vallanud keldri ruume omavoliliselt, ruumis, mida avaldaja soovis enda kasutusse, oli puudutatud isiku I veeboiler, teised kaasomanikud peale puudutatud isiku I ei elanud kohapeal 11 jne), kuid jättis nendele asja lahendamisel piisaval määral tähelepanu pööramata. Kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, s.t lähtuda tuleb hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestada mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, poolte vaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt Riigikohtu 14.11.2016 määrust asjas nr 3-2-1-87-16, p 14; 23.02.2011 määrust asjas nr 3-2-1-172-10, p 12 jt). Seega on kaasomandi mõtteliste osade suurus vaid üks aspekt, millega tuleb kasutuskorra kindlaksmääramisel arvestada. Maakohus, lähtudes esmajoones mõtteliste osade suurusest, jättes arvestamata muud asja lahendamise seisukohalt olulised asjaolud, rikkus õigusnorme. Keldrikorruse kasutuskord, mille kohus asja lahendamisel valis, ei lahendanud poolte kaasomandi kasutusega seonduvaid vaidlusi, pigem tekitas neid juurde. Nii tekkis olukord, kus avaldajal tuli taluda puudutatud isiku I veeboilerit enda kasutusel olevas keldriboksis (ruumis 24), mis piiras tema võimalusi keldrit kasutada ja puudutatud isikul I tuli taluda seda, et avaldaja hakkab puudutatud isiku I kasutusel oleva keldriboksi (ruumi 23) kaudu liikuma trepikoja ja ruumi 24 vahet. Kitsendusi on vastavalt AÕS §-le 140 kohtulahendi või tehinguga võimalik seada. Hüvitist kitsenduse talujale ei määratud. Samas tuleb koos talumiskohustuse panemisega kohustatud isikule reeglina välja mõista hüvitis. Hüvitise väljamõistmine ei ole sõltuv sellest, kas seda kohtult taotletakse või mitte. Kohus peab menetluses varem pooltele selgitama ja võimaldama neil kujundada seisukohad talumiskohustuse võimalike tingimuste kohta ning üksnes juhul, kui isikud, kes on kohustatud kitsendusi taluma vaatamata kohtu selgitusele ainult eitavad talumiskohustuse olemasolu ega esita enda seisukohta võimaliku hüvitise suuruse kohta, on võimalik neid kohustada kitsendust taluma hüvitise suurust kindlaks määramata (Riigikohtu 14.03.2018 otsus asjas nr 2-14-21673, p 13). Maakohus, jättes eelneva selgitamata, rikkus menetlusõiguse norme. Asja lahendamise seisukohalt ei olnud vähemtähtis ka asjaolu, et puudutatud isik I oli enne avalduse kohtusse esitamist 22.02.2015 kasutanud ruume alates MK-ga müügilepingu ja asjaõiguslepingu sõlmimisest 29.12.2010. Enne seda kasutas ruume MK, s.t puudutatud isik I oli MK eriõigusjärglane, nagu maakohus lahendis õigesti märkis. Samuti oli oluline, et keldriboksidel, mida puudutatud isik I tänaseni kasutas, ei olnud uksi ees ja keldriruume eraldas üldkasutatavast alast üks metalluks. Kusjuures metalluks oli sama koha peal juba enne puudutatud isiku I poolt kaasomandi mõttelise osa soetamist. Selleks, et keldriruume oleks võimalik otstarbekohaselt ning teistele kaasomanikele ja potentsiaalsetele üürnikele varjatult kasutada, tuli ruumidele panna ette uksed, mis nõudis lisaraha ja ei pruukinud olla tehniliselt võimalik ruumide kitsa paigutuse tõttu. Veel tuli asja lahendamisel arvestada asjaoluga, et avaldaja ning puudutatud isikud II ja III kasutasid enda keldrikorruse ruume vanade ja/või katkiste asjade ebakorrapäraseks ladustamiseks, samal ajal kui puudutatud isiku I ruumid olid rahuldavas korras ja neid kasutati süsteemselt puudutatud isiku I huvide teenimiseks. Samal ajal kui maakohus jättis eelnevalt kirjeldatud asjaoludega lahendi tegemisel arvestamata, asetas esimese astme kohus liiga suure rõhuasetuse asjaolule, et hoones asub kuus korterit, millel peab olema võrdne võimalus kasutada keldrit. Iseenesest on õige, et kaasomanike huvides on eelduslikult omada ka panipaika. Samas on vaidlusalusel kinnisasjal neli kaasomanikku, kellest ühele kuulub 7/12 mõttelist osa kaasomandist, kahele 2/12 mõttelist osa kaasomandist ja ühele 1/12 mõttelist osa kaasomandist ning kõikidel kaasomanikel on keldrikorrusel erineva suurusega panipaik. Pelgalt võimalik tulevikuvisioon, et ühel hetkel võib kinnisasja omada kuus või enam kaasomanikku, ei saanud väärata seda, kuidas tänasel hetkel on kõige mõistlikum ja osapoolte huve arvestavam keldrikorruse kasutuskord määrata. Kaasomanik, kes on ise kasutuskorra kokkuleppe sõlmimisel osalenud, saab nõuda selle muutmist, kui asjaolud on muutunud. 12 Seega ei ole erandlik olukord, kus lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest, kaaludes kõigi kaasomanike ühiseid huve ja pidades silmas kaasomandi mõtteliste osade suurust, senist kasutuskorda, poolte vahelisi suhteid jm olulisi asjaolusid, on paslik jätta mõnele kaasomanikule kasutamiseks suurem kinnisasja osa, kui vastab tema mõttelise osa suurusele kinnisasjast. Kui kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramisel jääb ühe isiku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest, kui on tema kaasomandi osa, tuleb tal üldjuhul maksta vastavalt AÕS § 71 lg-le 2 selle eest teistele hüvitist (Riigikohtu 13.11.2013 otsus asjas nr 3-21-81-13, p 20). AÕS § 71 lg 2 võib jätta kohaldamata, kui nõue on vastuolus hea usu põhimõttega (Riigikohtu 23.02.2011 määrus asjas nr 3-2-1-172-10, p 13). Maakohus ei ole eelnevalt kirjeldatud võimalust menetlusosalistega arutanud. Kohus on küll 09.08.2016 istungi lõpuosas maininud võimalust jätta ühe kaasomaniku kasutusse suurem osa kinnisasjast, kui vastab tema mõttelise osa suurusele, kompenseerides seda hüvitise maksmisega, kuid rohkem seda kohus ei käsitlenud. Selgitamiskohustuse täitmine on piisav, kui menetlusosalised saavad selgitusest aru. Seda, et menetlusosalised said selgitusest enne lahendi tegemist aru, toimikust ei nähtu. Kohtul tuleb asja uuel menetlemisel selgitada pooltele, et kaasomaniku kasutusse on võimalik jätta suurem osa kinnisasjast, kui ta maksab selle eest teistele kaasomanikele hüvitist, välja selgitada menetlusosaliste seisukohad eelneva osas ning hüvitise suurus. Vastused eelnevalt tõstatatud küsimustele on seda olulisemad, et nendest võib sõltuda, missugust asja lahendust menetlusosalised soovivad. Kuivõrd avaldaja taotlus, kohustada puudutatud isikut I eemaldama keldriruumist 24 veeboiler, seondub tihedalt ringkonnakohtu poolt tühistatud ja maakohtusse uueks lahendamiseks saadetud keldriruumide 23 ja 24 kasutamisega, lahendab selle taotluse maakohus sõltuvalt asja lahendamise tulemusest. Järgnevalt võtab ringkonnakohus seisukoha täiendavate tõendite vastuvõtmise kohta. Puudutatud isik I esitas 23.03.2018 Justiitsministeeriumi 13.11.2017 vastuskirja, 29.12.2010 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügilepingu ja asjaõiguslepingu ja 12.06.2007 kohtumääruse. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (

) 238 lg 1 alusel võtab kohus vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Tõendil ei ole asjas tähtsust eelkõige, kui tõendatavat asjaolu ei ole vaja tõendada, muu hulgas kui asjaolu ei ole vaidlusalune ja asjaolu kohta on kohtu hinnangul juba piisavalt tõendeid esitatud (

§ 238lg 1 p-d 1 ja 2).

Praeguses asjas ei vaidle menetlusosalised selle üle, et maakohus tegi 12.06.2007 lahendi, millega kinnitas toonaste kaasomanike kokkuleppe kaasomandis oleva kinnisasja kasutuskorra määramiseks ja puudutatud isik I ostis 29.12.2010 MK-le kuulunud 2/12 mõttelise osa kinnisasjast, kus müüja kinnitas, et lepingu esemele vastab korter 1 ja keldriruumid, mida puudutatud isik I täna valdab. Eelneva tõttu keeldub kohus nende vastuvõtmisest

§ 238lg 1 p 1 alusel.

Samuti keeldub kohus vastu võtmast Justiitsministeeriumi õiguslikku hinnangut puudutatud isiku I poolt asutusele esitatud asjaolude kohta, sest selle dokumendi alusel ei ole võimalik kindlaks teha menetlusosaliste nõudeid ja vastuväiteid põhjendavaid asjaolusid või nende puudumist ning kohus kohaldab õigust iseseisvalt. Kohus tagastab viidatud dokumendid menetlusosalisele. Menetluskulude jaotus 11. Menetluskulude jaotus jääb

§ 173lg 3 teise lause järgi maakohtu otsustada sõltuvalt asja lahendamise tulemusest.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv /allkirjastatud digitaalselt/ Mati Maksing 13 14