KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Viivi Tomson, Triin Uusen-Nacke, Üllar Roostoja Otsuse tegemise aeg ja koht 20. aprill 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-17-111
) § 230 lg 1 järgi pidi hageja vastavaid tõendeid esitama. Kohus jättis arvestamata kostjate esitatud tõenditega katuse vahetamise riskide kohta; 3) tuleb hagejal korteriühistu põhikirja p 7.3.8 alusel esitada vaidlusalune nõue E. Zeerusele, kes sõlmis omavoliliselt hageja nimel Aktsiaseltsiga Toode katusevahetuse tööde lepingu. E. Zeerus sõlmis hagejale kahjuliku tehingu omakasu motiivil. Selleks, et E. Zeeruse kohustus läheks üle kostjatele, tuleb korteriühistu üldkoosolekul tehing heaks kiita. Seejärel tekib kostjatel võimalus üldkoosoleku otsus kohtus vaidlustada. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED 5.
§ 646
kohaselt kohus võib otsustada asja üksnes apellatsioonkaebuse põhjal, kui kohus leiab, et asja arutamisel esimese astme kohtus rikuti menetlusõiguse normi, mis toob ilmselgelt kaasa otsuse tühistamise apellatsioonimenetluses (
§ 656lg 1).
Sel juhul otsus tühistatakse ja asi saadetakse esimese astme kohtusse uueks läbivaatamiseks. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole otsust seaduse kohaselt olulises ulatuses põhjendanud ning ringkonnakohtul ei ole võimalik puudust kõrvaldada (
§ 656lg 1 p 5).
Seetõttu tuleb maakohtu otsus tühistada ja asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks. Apellatsioonkaebus kuulub osaliselt rahuldamisele.
- Hagiavalduse kohaselt nõudis hageja kostjatelt elamute katuste vahetamisest tulenevate tasumata osamaksete väljamõistmist. Seejuures tugines hageja korteriühistu 21.06.2015 üldkoosoleku otsusele, millega otsustati kahe elamu katuse remont (vahetus) ja see, et remondikulud 40 000 euro ulatuses kannavad korteriomanikud võrdses suuruses (iga korteriomanik 1667 eurot). Maakohus nõustus hagiavalduses märgituga, et hageja nõue põhineb korteriühistu 21.06.2015 üldkoosoleku otsusel ja rahuldas seetõttu hagi. Ringkonnakohus maakohtuga ei nõustu ja leiab, et maakohtu järeldused on olulises ulatuses põhjendamata.
- Korteriühistu põhikirja p 8.3.3 kohaselt võetakse üldkoosoleku otsused vastu kohalolevate liikmete lihthäälteenamusega ja hääletamise korra määrab üldkoosolek. Korteriühistu põhikirja p 8.3.4 järgi laenu võtmise otsuse poolt peab olema rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Korteriühistu 21.06.2015 üldkoosoleku protokollist (tl 22-23) nähtuvalt arutati päevakorrapunkti 2 all elamute katuste vahetamist ning seda, et 40 000 euro suuruse laenu puhul tuleks igal korteriomanikul maksta 1667 eurot. Üldkoosoleku protokollist nähtub veel 4 see, et osad korteriomanikud olid nõus summa ca 1700 eurot kohese tasumisega ning osad korteriomanikud olid nõus laenu võtmisega. Lisaks arutati ka võimalust taotleda ehitusfirmadelt järelmaksu. Korteriühistu üldkoosoleku protokollist aga ei nähtu, et üldkoosolek oleks võtnud vastu otsuse võtta laenu katuste remondiks ja millises summas ning mille alusel kujunes kostjate osamaksu suuruseks 1770 eurot (tl 48). Kuna hääletamist ei ole toimunud, puudub võimalus kontrollida, kas oli täidetud põhikirja p 8.3.4 nõuded. Ringkonnakohus peab siinkohal vajalikuks rõhutada, et üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on päevakorrapunkti 3 osas üldkoosolek vastu võtnud otsuse ning selles osas nähtub protokollist ka otsuse poolt hääletanud korteriomanike arv (tl 23 pöördel). Eeltoodu kinnitab, et korteriühistu 21.06.2015 üldkoosolek ei võtnud vastu otsust finantseerida elamute katuste remonti (vahetust) laenu abil ning seda, et 40 000 euro ulatused kannavad remondikulud korteriomanikud võrdses ulatuses.
- Maakohus on iseenesest õigesti leidnud, et kui katuste vahetamise kulud on käsitletavad vajalike kulutustena TsÜS § 63 p 1 järgi, vastutavad kostjad kulude kandmise eest sõltumata sellest, et puudus vastavasisuline üldkoosoleku otsus. Samas on põhjendamatu on maakohtu seisukoht, et korteriomanikud on kohustatud tasuma remondikulusid võrdses suuruses, s.o sõltumata kaasomandi osa suurusest. Riigikohus on mitmes lahendis (nt 13.02.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-11, p 25; 08.10.2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 19) asunud seisukohale, et vajalike kulutuste hüvitamist saab korteriühistu korteriomanikult nõuda KOS § 15 lg 2 alusel. Nii KOS § 13 lg-st 1, § 15 lg-st 2 kui AÕS § 75 lg-st 1 tuleneb, et kulutuste suuruse kindlaksmääramisel peab lähtuma kaasomandiosa suurusest (juhul, kui kulutuste tegemise oleks otsustanud üldkoosolek, tuleneks sarnane regulatsioon KÜS § 151 lg-st 1 ja korteriühistu põhikirja p-st 4.2.8). Maakohus on põhjendamatult jätnud arvestamata kostjate vastuväite, et remondikulude suuruse arvestamisel tuleb lähtuda korteriomandi suurusest.
- Asja materjalidest nähtuvalt on korteriühistul on 24 liiget (vt kohtuotsuse p 7). Esmalt tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel kindlaks teha, kui suur oli elamute katuste vahetamise kulude suurus, kuivõrd asja materjalidest nimetatud asjaolu ei selgu. Nii on hagiavalduses märgitud ühistu liikmete poolt kantavate kulude suuruseks 40 000 eurot, ehituse töövõtulepingus (tl 25-26) aga 42 892,56 eurot. Kuna korteriomanikud vastutavad kulutuste kandmisel vastavalt nende kaasomandiosa suurusele, siis tuleb maakohtul asja uuel läbivaatamisel kindlaks teha korteriühistu liikmetele kuuluvate korteriomandite suurused ning kulutuste proportsionaalne suurus korteriomandite kaupa. Seejärel on võimalik kindlaks määrata kulutuste suurus, mille eest kostjad vastutavad (hagiavalduse 31.07.2017 seisuga). Selleks peab maakohus tegema hagejale ettepaneku täiendavate tõendite esitamiseks. Ringkonnakohus märgib, et hageja nõude suurus ja kujunemine peavad olema tõendite alusel kontrollitavad ning arvestada tuleb kostjate poolt tasutud summadega. Samuti peab hageja põhjendama viivise nõuet ja määra.
- Menetluskulude jaotuse otsustab maakohus asja uuel läbivaatamisel (
§ 173lg 3).
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke 5 /allkirjastatud digitaalselt/ Üllar Roostoja 6