Obsah (4)

§ 11§ 15§ 10§ 1

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 19. märts 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-15-669

tja): Margus Mälksoo (isikukood XXX), esindaja advokaat Grete Kirsimaa 1 RESOLUTSIOON

1. Jätta PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay apellatsioonkaebus rahuldamata ja Tartu Maakohtu
2. juuni 2017 otsus muutmata.
3. Jätta Margus Mälksoo menetluskulud ringkonnakohtus võrdsetes osades PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay kanda. PVN Holding OÜ ja OÜ OwnWay menetluskulud ringkonnakohtus jätta nende endi kanda.
4. Välja mõista menetluskulud ringkonnakohtus PVN Holding OÜ-lt 263 eurot Margus Mälksoo kasuks ja OÜ-lt OwnWay 263 eurot Margus Mälksoo kasuks.
5. Välja mõista PVN Holding OÜ-lt Margus Mälksoo kasuks hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt 263 eurot viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni.
6. Välja mõista OÜ-lt OwnWay Margus Mälksoo kasuks hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt 263 eurot viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
7. PVN Holding OÜ (hageja I) esitas 04.05.2015 Tartu Maakohtule hagiavalduse Margus Mälksoo (

tja) vastu vee läbijooksuga tekitatud kahju, saamata jäänud tulu ja viivise väljamõistmiseks. 17.02.2016 esitas PVN Holding OÜ hagiavalduse täpsustuse, milles täpsustati algses hagiavalduses esitatud saamata jäänud tulu nõuet. 09.05.2016 esitasid PVN Holding OÜ (hageja I) ja OÜ OwnWay (hageja II ) ühise hagiavalduse

tja vastu kahju hüvitamiseks, saamata jäänud tulu saamiseks, veekahjude tekkepõhjuste kõrvaldamiseks ning viivise väljamõistmiseks. Kohus liitis 26.05.2016 tsiviilasjad nr 2-16-7307 ja nr 2-15-6691). nr 2-15-6691 ühte menetlusse (asja 2. 4. mail 2015 esitatud hagiavalduse kohaselt kuulub

tja omandisse Tartu linnas XX asuv korteriomand (registriosa nr 3461703), mis moodustab 978/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana eluruumi nr 4 üldpinnaga 97,80 m2. Hageja I omandisse kuulub

tja korteri all asuv XX korteriomand (ruumid nr 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27) üldpinnaga 80,60 m2 (registriosa nr 507850), mis kuni

1. märtsini 2015 moodustas XX korteriomandi osa. Hageja I omandisse kuulus kuni
2. aprillini 2015 ka XX korteriomand üldpinnaga 57,20 m2 (registriosa nr X ), mis kuni
3. 2 märtsini 2015 moodustas samuti XX korteriomandi osa. XX korteriomandi (ruumid nr 16, 17, 18, 19) omanikuks on käesoleval hetkel hageja II. Hagejate vahel sõlmiti
4. veebruaril 2015 üürileping nr 020215, millega hageja I pidi hagejale II alates
5. veebruarist 2015 üürile andma XX asuvad äriruumid üldpinnaga 137,8 m
7. veebruaril 2015 avastas hageja I, et XX laes on toimunud vee läbijooks, mille tulemusena on oluliselt kahjustada saanud XX korteriomandi ripplagi ja põrand. Veekahjude tekkimise põhjuseks oli

tja omandisse kuuluva XX korteriomandi katuseterrassi ehituskonstruktsioonide vead, s.o terrassi hüdroisolatsiooni veekindlus. Kuivõrd XX ja 14-7 mitteeluruumid olid vee läbijooksust tõsiselt kahjustada saanud, siis ei olnud hagejal II võimalik neid ruume üürile võtta ning ta esitas hagejale I

1. märtsil 2015 lepingu ülesütlemise avalduse. Hageja I tagastas hagejale II ettemaksu ja tasus lepingu rikkumisest tuleneva leppetrahvi.
2. mai 2016 hagiavaldusest nähtub, et hageja I on avastanud veekahjusid ka muudes hageja I omandisse kuuluva XX korteriomandi XX tänava äärsetes ruumides (ruumid nr 20, 21, 22 ja 24), milliste veekahjude tekkimise põhjuseks on katuse plekk-katte ja

tja korteriomandi katusekarniisi vahelised ehituskonstruktsioonide vead, s.o vastava liitekoha veekindlus. Lisaks tekkis 2015 novembris uus ulatuslik vee läbijooks hageja II omandisse kuuluva XX korteriomandi osaks olevas XX hoone teise korruse ruumis nr 16. Hageja II omandisse kuuluva XX korteriomandi osaks olevas XX hoone teise korruse ruumis nr 16 toimunud vee läbijooksu põhjuseks oli

tja korteri vannitoa duširuumi veetrapi ja vee äravoolutoru ehituskonstruktsioonide viga, s.o vastava liitekoha veekindlus. Lisaks on ilmnenud, et XX hoone teise korruse ruumide nr 16 ja 17 vahel (sh osaliselt ruumide nr 18 ja 19 peal) paiknev laetala on läbi paindunud ning tekkinud on avariiohtlik olukord. Vastav kahju on põhjustatud

tja omandisse kuuluva korteri ebaseadusliku ehitustegevuse tagajärjel. Hageja II hinnangul on XX hoone II korruse läbivajunud laekonstruktsiooni tugevdamise kulu kokku 17 944 eurot 80 senti ja kahjustunud konstruktsioonide taastamismaksumus 2 102 eurot 88 senti. Kokku palus hageja II

tjalt välja mõista kahju hüvitis (2 102,88 eurot + 17 944,80 eurot) summas 20 047 eurot 68 senti. Hagejad on esitanud nõude kohustada

tjat teostama hiljemalt 1 kuu jooksul arvates kohtulahendi jõustumisest omal kulul XX korteriomandis ehitustööd, mis on vajalikud vee läbijooksu tekkepõhjuste likvideerimiseks, et tulevikus sarnaseid vee läbijookse ja veekahjusid ei tekiks. Täiendavalt on hagejad esitanud nõuded saamata jäänud tulu väljanõudmiseks

tjalt alates kahju tekitamisest kuni

tja poolt XX korteriomandis asuvate ehituskonstruktsioonide vigade parandamiseni. Hagejad oleks teeninud mitteeluruumide väljaüürimisega igakuiselt tulu 7 eurot/m² kuus. Üüritulu teenimise võimalus langes ära põhjusel, et XX korteriomandist toimusid mitmed vee läbijooksud XX ja 14-7 korteriomanditesse. Hageja I soovis saada saamata jäänud tulu XX korteriomandi pindalaga 137,80 m² osas ajavahemikul alates

1. veebruarist 2015 kuni
2. aprillini 2015 (sh arvestades, et
3. märtsist 2015 olid tekkinud XX ja XX korteriomandid, mis mõlemad olid kuni
4. aprillini 2015 PVN Holding OÜ omandis) summas kokku 1 993 eurot 51 senti. Lisaks soovis hageja I saada saamata jäänud tulu XX korteriomandi pindalaga 80,60 m² osas alates
5. aprillist 2015 kuni hagi esitamiseni fikseeritud summana arvestusega (80,60 m² × 7 EUR/m² kuus) 564 eurot 20 senti kuus, mis teeb kokku 7 146 eurot 53 senti. Seega tuleks

tjalt hageja I kasuks välja mõista seisuga 9. mai 2016 saamata jäänud tulu summas 9140 eurot 4 senti ning alates hagi esitamisest kuni

tja poolt XX korteriomandis asuvate ehituskonstruktsioonide vigade parandamiseni saamata jäänud tulu summas 564 eurot 20 senti kuus. 3 Hageja II soovis saada saamata jäänud tulu XX korteriomandi pindalaga 57,20 m² osas ajavahemikul alates 18. aprillist 2015 kuni hagi esitamiseni fikseeritud summana arvestusega 400 eurot 40 senti kuus, kokku 5 071 eurot 73 senti ning lisaks alates hagi esitamisest kuni

tja poolt XX korteriomandis asuvate ehituskonstruktsioonide vigade parandamiseni saamata jäänud tulu 400 eurot 40 senti kuus. Hagejad esitasid 16.12.2016 haginõude täpsustuse. Täpsustatud kahju hüvitamise nõude esitamise puhul võtab hageja I aluseks riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu 26. oktoobri 2016 eksperthinnangu, milles asuti seisukohale, et XX korteriomandis tekkinud kahjustuste maksumus on hinnanguliselt 8 659 eurot. Ülaltoodust tulenevalt palus hageja I välja mõista

tjalt kahjuhüvitis XX korteriomandi kahjustuste eest summas 8 659 eurot. Täpsustatud kahju hüvitamise nõude esitamise puhul võtab hageja II aluseks riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu 26. oktoobri 2016 eksperthinnangu, milles asuti seisukohale, et XX korteriomandis tekkinud kahjustuste maksumus on hinnanguliselt 27 326 eurot. Ülaltoodust tulenevalt palub hageja II välja mõista kahju hüvitis XX korteriomandi kahjustuste eest summas 27 326 eurot. Lisaks on hageja I esitanud täiendava kahju hüvitise nõude summas 3417 eurot 60 senti. Nimetatud summa sisaldab endas laetalastike ja muude puidust konstruktsioonide toestamise kulu (2565,60 eurot), prügikonteinerite rentimise kulu (288 eurot), ehitusjärelevalvele makstud tasu (300 eurot) ja dokumentaalse tõendi saamise kulu (264 eurot). 3.

tja vaidles hagile vastu. Hagejate vahel 02.02.2015 sõlmitud mitteeluruumi üürileping nr 020215 võib olla fabritseeritud. Eeltoodule viitab asjaolu, et lepingupooli nimetades on muu hulgas mainitud, et pooled sõlmivad juhtimisteenuse osutamise lepingu ja mitte üürilepingu. Samuti on eluliselt ebausutav, et üürnik, kes ütles üüritud ruumide üürilepingu hagis nimetatud asjaoludel üles, oli nõus samad ruumid juba paar kuud hiljem hagejalt ostma. Hageja pöördus peale veekahju avastamist koheselt OÜ Ristimäe Ehitusekspert ja Ehitusseire OÜ poole, kuid

tjat teavitas hageja võimalikust kahjusündmusest e-kirjaga alles 13.02.2015.

tja arvates võis nimetatud viivitamine olla tahtlik ning selle aja jooksul vormistas hageja I fiktiivse üürilepingu hagejaga II.

tja esitatud kindlustusandja kokkuvõtte kohaselt ei ole menetluse käigus tuvastatud XX omaniku poolset õigusrikkumist. Kindlustusandja hinnangul ei vasta hageja poolt esitatud Raian OÜ, OÜ Almar ja C.T Grupp OÜ hinnapakkumised tegelikkusele ei mahtude ega ka sisulise töö ning materjalide poolest. Tegelik korteriomandi siseviimistluse kahjustuse ulatus on hinnanguliselt 1 426 eurot 20 senti. Ehitusseire OÜ ekspertiis tuvastas, et kuivõrd vahelaekonstruktsioonide läbipaine olulisel määral ületab lubatud piirväärtust, ei ole võimalik anda kinnitust, et vahelaekonstruktsioonide kandevõime on tagatud. Olukorrale täpse hinnangu andmiseks on vajalik määrata vahelaele mõjuvate koormuskombinatsioonide skeem ja suurus. Ilma ehitustööde käigus koostatud asjakohase tehnilise dokumentatsioonita on seda võimalik teha ainult ulatusliku konstruktsioonide avamise teel. Lähtudes viidatud ekspertiisist on

tja seisukohal, et mitte mingil tingimusel ei saa

tja vastutada ainuisikuliselt kahju eest, mis tuleneb kaasomandi puudusest. Selle eest peavad kaasomanikud vastutama ühiselt. Lisaks on 06.11.2015 hagejate ruumide ülevaatuse käigus tuvastatud, et hagejad on ise eemaldanud enda ruumides ühe kandvatest vaheseintest. 09.05.2016 esitatud vastuses vaidleb

tja vastu hagejate väidetele, mille kohaselt on erinevad kahjustused põhjustatud selle tõttu, et

tja on suurendanud laele mõjuvaid raskusi. Saamata jäänud tulu väljamõistmiseks ei ole hageja II esitanud tõendeid, et tal oli võimalus või kavatsus neid ruume välja üürida. Krediidiinfo andmetel nendel äriühingutel majandustegevus sisuliselt puudub või vähemalt ei kajastu see käivetes ja tasutud maksudes. 4

tjale on väljastatud 26.07.2005 ehitusluba Tartu Linnavalitsuse poolt ning

tja lihtinimesena ei saanud kuidagi eeldada, et see projekt ei vasta nõuetele, määrustele jne.

tja vannituba on ehitatud 2007/2008, mistõttu ei ole eluliselt usutav, et selline totaalne läbijooks on olnud pidev ja aastatepikkune.

tja on antud juhul arvamusel, et trappi on mõjutatud lae avamisega alumiselt korruselt, mille tagajärjel tekkis ühekordne läbijooks, mistõttu ei saa nimetatud asjaolust tulenevate kahjude hüvitamist kuidagi

tjale omistada. Viga sai parandatud nädala jooksul, mille järel ei ole läbijookse esinenud. Seega on vahelagede kehva seisundi põhjustanud ikkagi pikaajaline niiskus fassaadist, aknaplekkidest, ruumide kütmata jätmisest jms, samuti vahelae eemaldamisest. MAAKOHTU LAHEND

1. Tartu Maakohus rahuldas
2. juuni 2017 otsusega hagi osaliselt, s.o hageja I kahju hüvitamise nõude summas 1576 eurot 18 senti ja hageja II kahju hüvitamise nõude summas 4586 eurot 28 senti. Samuti rahuldas maakohus hageja I viivise nõude alates hagi esitamisest
3. mail 2016 protsendina väljamõistetud fikseeritud summadelt kuni otsuse tegemiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras summas 141 eurot 48 senti ning edasiulatuvalt alates 22.06.2017 kuni põhinõude täitmiseni samuti VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhinõudelt ning hageja II viivise nõude alates hagi esitamisest
4. mail 2016 protsendina väljamõistetud summadelt kuni otsuse tegemiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras summas 411 eurot 66 senti ning edasiulatuvalt alates 22.06.2017 kuni põhinõude täitmiseni samuti VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras tasumata põhinõudelt. Ülejäänud hagejate nõuded jättis maakohus rahuldamata. Maakohus jättis hagejate menetluskulud nende endi kanda ja

tja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda, mõistes kummaltki hagejalt

tja kasuks välja menetluskulud 3784 eurot 60 senti ja viivise menetluskuludelt kohtuotsuse jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras. Lisaks mõistis kohus kummaltki hagejalt välja Eesti Vabariigi kasuks kohtukulud summas 150 eurot. Maakohtu põhjenduste kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust järgmiste asjaolude üle: • PVN Holding OÜ omandisse kuulub Tartu linnas XX asuv korteriomand, mis moodustab 806/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana mitteeluruumi üldpinnaga 80,60 m2 (kinnistusregistri registriosa nr 507850). • OÜ OwnWay omandisse kuulub Tartu linnas XX asuv korteriomand, mis moodustab 572/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana mitteeluruumi üldpinnaga 57,20 m² (kinnistusregistri registriosa nr X ). • Kuni

1. märtsini 2015 kuulus PVN Holding OÜ omandisse korteriomand XX , reaalosa suurusega 137,80 m², mis koosnes praegustest korteriomanditest nr 6 ja nr
2. • Margus Mälksoo omandisse kuulub Tartu linnas XX asuv korteriomand (kinnistusregistri registriosa nr 3461703), mis moodustab 978/4814 mõttelist osa kinnistust ning reaalosana eluruumi nr 4 üldpinnaga 97,80 m
3. • Margus Mälksoo teostas oma korteris 2005.-
4. aastal remonti, mille käigus teostati vannitoa ümberehitus ja ehitati välja katuseterrass. Maakohus leidis, et XX korteri koosseisu kuuluvates ruumides nr 20, 21, 24 tekkinud kahju eest vastutavad kõik korteriomanikud solidaarselt. Ekspertiisiga on saanud kinnitust, et ruumide 20, 21 ja 24 veekahjustused ripplagedes on põhjustatud sellest, et XX korteri ümberehitusel on akende alla jäetud aknaplekid panemata (fassaaditööd jäid pooleli), mille tõttu sattus vihmavesi hoone III korruse välisseina sisse, valgudes sealt edasi hoone II ja III korruse vahelakke ning põhjustades veekahjustusi. 5

tja ei ole oma kohustusi rikkunud, kuna aknaplekkide paigaldamiseks on XX omanikud sõlminud töövõtulepingu. Nähtuvalt Tartu Maakohtu 26.05.2009 otsusest tsiviilasjas nr 2-0873766 sõlmiti fassaaditööde teostamise leping XX kõigi korteriomanike poolt ühise kaasomandi osa renoveerimiseks. Seega on tegemist kaasomandi ühisest osast tekkinud kahjuga. Deliktilise nõude saab korteriomanik esitada teise korteriomaniku vastu vaid juhul, kui korteriomanikule põhjustatud kahju ei ole hõlmatud ühisusest tulenevate kohustuste rikkumisega või ei ole muul põhjusel välistatud VÕS § 1044 lg 3 järgi (vt Riigikohtu otsus nr 3-2-1-129-13, p 21). Tõendatud on, et ruumi nr 25 ripplaele tekkinud kahjustused on põhjustanud

tja korteri nr 4 terrassi katva SBS rullmaterjali välisseinale tehtava vajaliku ülespöörde mittetegemine.

tja ei ole väitnud, et ta rikkus kohustusi vääramatu jõu tõttu (st ei toonud esile asjaolusid, et vee läbijooks terrassilt ei olnud välditav) ning võiks vabaneda vastutusest

§ 11lg 3 esimese lause alusel.

Kohus tuvastas, et

tja korteri nr 4 ja ruumi nr 25 vahelael olevad kahjustused on tekkinud pikema aja jooksul koosmõjus

tja terrassi ebakvaliteetse ehituse ning hoone katuse ning tarindite ja nende ehituslike sõlmede pikaajalise mittevettpidavusega. Kuna hageja I ei ole kaasomandi esemel esinevaid puudusi kõrvaldanud, ei saa hageja I nõuda

tjalt kahju hüvitamist vajalike kulutuste kandmise eest (

§ 15lg 1).

Samas on põhjendatud jätta

tja kanda need kulutused, mis on tekkinud hageja I korteriomandi reaalosale ja on tingitud konkreetselt viimasest vee läbijooksust, mis rikkus ruumi nr 25 ripplae, seinad ja põrandakatte. Nimetatud tööde hulka kuuluvad: lammutustööd/laekonstruktsiooni lahtivõtmine ja eemaldamine, seinte kattekonstruktsioonide osaline lahtivõtmine ja taastamine, lammutustööd/põrandakate koos liistuga, seinte viimistlemine, põranda katmine laminaatkattega, liistude paigaldus, kokku summas 1122 eurot 85 senti. Lisaks on põhjendatud

tjalt välja mõista ruumi nr 25 ripplae taastamise kulud. Kuna riiklik ekspert on lae taastamise kulude hulka arvestanud ka vahelae taastamise maksumuse, lähtus kohus ripplae taastamise maksumuse osas hageja poolt kohtule esitatud eksperdi Kuldar Käsperi kalkulatsioonist, mille järgi on uue ripplae paigalduse maksumuseks 289 eurot 80 senti. Kokku on ehitustööde põhjendatud maksumus 1412 eurot 65 senti. Omanikujärelevalvele tehtavad kulutused ei ole põhjendatud, kuna tegemist ei ole mahuka ega keeruka ehitustööga. Ülejäänud kulutused (elektrisüsteemi osaline lahtivõtmine ja taastamine, pindade katmine ning koristustööd ja lammutusjääkide utiliseerimine) on põhjendatud ning tuleb jagada neljaga, sest esitatud ehitustööde eelarve koostamisel on arvestatud nelja ruumi taastamisega, s.o

tjalt tuleb välja mõista ruumi nr 25 taastamisega seotud muud kulud summas 163 eurot 53 senti (654,13/4). Kokku on hageja I kahju hüvitamise nõue ruumi nr 25 taastamise osas

tja vastu põhjendatud 1576 euro 18 sendi ulatuses. Ruumide nr 26 ja 27 osas asus kohus ekspertiisakti põhjal seisukohale, et tegemist on vanade läbijooksudega, millel ei ole seost käesoleva tsiviilasjaga. Kohus leidis, et hageja II omandisse kuuluva XX korteriomandi koosseisus olevates ruumides nr 16 ja 17 on tekkinud veekahju, mis on tekkinud

tja kohustuste rikkumise tõttu. Ekspert leidis, et ruumis 16 tekkinud ja sealolevate vee- ning niiskusekahjutuste põhjuseks on hoone katuse ja tarindite pikaajaline mitteveepidavus ja vihma- ning lumesulamisvee sissetungimine ehitisse, millele hilisemalt lisandus III korruse korteri nr 4 duši vee äravoolu trapist lekkiv vesi. 28.04.2017 toimunud kohtuistungil avaldas

tja, et veeläbijooksu põhjustas asjaolu, et trapi toru oli ära nihkunud. Kohtu hinnangul on põhjendatud jätta

tja kanda need kulutused, mis on tekkinud hageja korteriomandi reaalosale ja on tingitud konkreetselt viimasest vee läbijooksust

tja dušinurga veeäravoolutrapist, mis rikkus ruumi nr 16 ripplae, seinad ja põrandakatte. Nimetatud tööde hulka kuuluvad: lammutustööd/laekonstruktsiooni lahtivõtmine ja eemaldamine, lammutustööd/põrandakate koos liistuga, seinte kattekonstruktsioonide osaline lahtivõtmine ja taastamine, seinte viimistlemine, põranda katmine laminaatkattega, liistude paigaldus, elektrisüsteemi osaline lahtivõtmine ja taastamine. Samuti on põhjendatud

tjalt välja 6 mõista ripplae taastamise kulud, võttes aluseks hageja poolt kohtule esitatud eksperdi Kuldar Käsperi kalkulatsioon. Kokku on põhjendatud hageja II kasuks

tjalt välja mõista nimetatud tööde eest 1241 eurot 54 senti. Ekspert leidis, et ruumis 17 olevate vee- ja niiskuskahjustuste tekkepõhjuseks on hoone katuse ja tarindite pikaajaline mittevettpidavus ning vihma- ja lumesulamisvee sissetungimine ehitisse, millele hiljem lisandus III korruse korteri nr 4 duši vee äravoolu trapist lekkiv vesi ning mille tagajärjel on ruumi II ja III korruse vahelises laekonstruktsioonis tekkinud puitumädandav seen (majavamm). Pikaajaliste kahjustuste mõjul on vahelagi kaotanud lõplikult oma kandevõime ja on toimunud esimene laeosa varing. Oluliseks teguriks vahelae kandevõime vähenemisel on ruumi keskel algselt olnud kandva vaheseina lammutamine. Kohus leidis, et

tja kanda on põhjendatud jätta need kulutused, mis on tekkinud hageja II korteriomandi reaalosale ja on tingitud konkreetselt veeäravoolu trapi lekkest, mis rikkus ruumi nr 17 ripplae, seinad ja põrandakatte. Nimetatud tööde hulka kuuluvad: lammutustööd/laekonstruktsiooni lahtivõtmine ja eemaldamine, lammutustööd/põrandakate koos liistuga, seinte kattekonstruktsioonide osaline lahtivõtmine ja taastamine, seinte viimistlemine, elektrisüsteemi osaline lahtivõtmine ja taastamine, põranda katmine laminaatkattega, liistude paigaldus. Sarnaselt ruumile nr 16 mõistis kohus ka ruumi 17 osas välja vaid ripplae taastamise maksumuse. Kokku on põhjendatud hageja II kasuks

tjalt välja mõista ruumi nr 17 vajalike tööde eest 3023 eurot 14 senti. Lisaks mõistis kohus

tjalt välja hageja II kasuks muud kulud ruumi nr 16 ja 17 taastamiseks (pindade katmine ning koristustööd ja lammutusjääkide utiliseerimine), v.a omanikujärelevalve kulud. Hageja II nõue kahju hüvitamiseks ruumi nr 18 osas ei ole põhjendatud, kuna ekspertiisiaktist nähtuvalt ripplael nähtavad veekahjustused puuduvad ning tegemist on vanade veekahjustustega. Ekspertiisiaktist nähtuvalt puuduvad nähtavad kahjustused ka ruumil nr 19 ning vajalike tööde puhul on tegemist kaasomandi osa taastamise kuludega, mis ei puutu käesolevasse menetlusse. Kohus leidis, et kuna elamu vahelagi on kaasomandi osa, puudub alus hageja I kasuks täiendava kahjuhüvitise, s.o vahelae toestamise kulude

tjalt väljamõistmiseks. Kohus leidis, et hageja I ei ole esitanud piisavalt tõendeid selle kohta, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada. Jane Truuts, kes kohtu hinnangul on faktiliselt mõlema hageja juhtimisega tegelenud, avaldas 06.02.2017 istungil, et hageja II oli esimene rentnik, kes hageja I ruume rentis. Hagejale I kuuluvad XX ruumid seisid rohkem kui aasta aega ilma kasutuseta ning nädal aega pärast 02.02.2015 üürilepingu sõlmimist ilmnesid ruumis nr 25 veekahjustused, mille tõttu öeldi üürileping hageja II poolt üles. Kuivõrd ruumides 20, 21 ja 24 toimunud veekahjustusi ei ole hageja I siiani kõrvaldanud, ei saaks antud ruume ka antud hetkel välja üürida. Kohus leidis, et kuna hageja II ostis korteriomandi, millel olid juba kahjustused ning ta oli sellest teadlik, siis ei oleks hageja II tõenäoliselt saanud korteriomandit välja üürida ega seda ka ise kasutada.

tja on likvideerinud menetluse kestel vee läbijooksu tekkepõhjused, mistõttu ei ole põhjendatud hagejate kohustamisnõue veekahjude tekkepõhjuste kõrvaldamiseks. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 5. Hagejad esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles vaidlustavad maakohtu otsuse hagi rahuldamata jäetud osas ning paluvad teha asja uue otsuse, millega hagi rahuldada täielikult ning jätta kõik menetluskulud

tja kanda. Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on ebaõige ning tõenditega vastuolus maakohtu seisukoht, 7 et ruumides 20, 21 ja 24 tekkinud veekahju näol on tegemist kaasomandi ühises osas tekkinud kahjuga. Samuti on kohtuotsus vastuoluline, sest kui tegemist oleks kahjuga, mille eest vastutavad kõik korteriomanikud solidaarselt, oleks kahju hüvitamise nõue

tja vastu pidanud kuuluma täies ulatuses rahuldamisele. Asjas puudub vaidlus, et

tja vahetas 2005.-2006. aastal temale kuuluva korteri ümberehituse ja kapitaalremondi käigus välja korteri aknad. Kuivõrd remondi käigus pikendati katusealuse väljaehitust ühe akna võrra ja ehitati välja katuseterrass, siis on ilmne, et eelkõige

tja korteri laiendamine katusealuse arvelt ja katuseterrassi rajamine tõi kaasa vajaduse välja vahetada kogu vastava hooneosa katus.

tja kohustuseks oli tagada, et tema korteriomandi reaalosaks olevate uute akende ja seina liitekoht oleks 100%-liselt veekindel ega kahjustaks teiste korteriomandite reaalosaks olevaid pindu. Puudub kahtlus, et XX korteriomandi reaalosale tekkis kahju sellest, et

tja korteri aknaplekid olid paigaldamata või olid aknaplekid paigaldatud ebakvaliteetselt. Riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu on nii oma kirjalikus

1. oktoobri 2016 eksperthinnangus kui ka
2. aprilli 2017 kohtuistungil antud ütlustes asunud seisukohale, mille kohaselt ruumide nr 20, 21 ja 24 kahjustused on seotud ülemise korteri ehitamise ja akendele aknapleki mittepaigaldamisega ning, et ruumide varaline kahju peaks olema sajaprotsendiliselt

tja hüvitada. Samuti on ekspert ehitustööde hinnakalkulatsiooni koostades lähtunud vaid

tja ehitusvigadest tekkinud kahjudest ning ekspert on hinnakalkulatsiooni koostamisel välistanud muu kahju, mis on tekkinud varem.

tja ei ole välja toonud ega tõendanud, et ta oleks rikkunud oma kohustusi vääramatu jõu tõttu ning, et vee läbijooks ei olnud objektiivselt välditav.

tjat ei vabasta vastutusest asjaolu, et hooletult võis käituda tema korteri aknad välja vahetanud ehitusettevõtja või aknamüüja, kes jättis korteri akende vahetamisel aknaplekid paigaldamata või paigaldas need ebakvaliteetselt. Sellega on

tja oluliselt rikkunud oma seadusest tulenevaid kohustusi teiste korteriomanike ees, eelkõige

§ 10

lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka asjaõigusseaduse § 72 lg 5 esimesest ja teisest lausest) tulenevat kohustust kasutada korteriomandi reaalosa teiste korteriomanike huvisid ja õigusi kahjustamata ja

§ 11

lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning hoiduda seda kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. On arusaamatu, mille alusel on kohus asunud seisukohale, et ruumi nr 25 vahelael on kahjustused tekkinud pikema aja jooksul. Riiklikult tunnustatud ekspert Ülo Lainsalu on leidnud, et ruumi nr 25 kahjustusi saab seostada otseselt üksnes

tja poolt rajatud katuseterrassiga. Väär on maakohtu seisukoht, et hageja I ei saa nõuda vahelae kui ühises kasutuses oleva terviku taastamise kulude hüvitamist enne vastavate kulutuste kandmist. Riigikohus on korduvalt märkinud, et asja kahjustamise korral on kannatanul VÕS § 132 lg 3 järgi õigus nõuda asja kordategemise kulude hüvitamist ka enne asja kordategemist.

tja ei ole vaidlustanud riiklikult tunnustatud eksperdi poolt väljatoodud ruumi nr 25 veekahjude likvideerimiseks ettenähtud ehitustööde tegemise vajadust, tööde sisu, mahtu ega kulude suurust. Ehitustehnilisi eriteadmisi mitteomav kohus ei saanud asuda omaalgatuslikult seisukohale, et kõiki riiklikult tunnustatud eksperdi poolt väljatoodud ehitustöid ei ole tarvis teha. Samuti on ekslik maakohtu arusaam, et ekspert on lae taastamise kulude hulka arvestanud kõigi korteriomanike kaasomandis oleva vahelae taastamise maksumuse, kuna ekspert on tööde kalkulatsiooni koostades lähtunud vaid

tja ehitusvigadest tekkinud kahjudest. Lisaks on arusaamatu, miks jättis kohus

tjalt välja mõistmata kulud konstruktsioonide kuivatamisele ja seentõrjele, kulud omanikujärelevalvele ning käibemaksu summa. Riiklikult tunnustatud ekspert on XX korteriomandi koosseisus olevates ruumides nr 16, 17 veekahjude kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde hinnanguliseks maksumuseks nimetanud 27 326 eurot ning kahju hüvitamise eesmärgiga on oluliselt vastuolus kohtu poolt hüvitise vähendamine 8 4586 euro 28 sendini. Ekspert on leidnud, et ruumides nr 16 ja 17 tekkinud veekahjude põhjuseks on sajaprotsendiliselt

tja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustööd (vee läbijooksud lohakalt paigaldatud duši trapi defektist). Vee läbijooksud duši trapi defektist on kestnud alates 2005.-

1. aastast kuni duši trapi defekti kõrvaldamiseni 2015.-
2. aastal. Samuti on ekspert leidnud, et ehitustegevus

tja korteris suurendas seenkahjustuste teket ning mahtu. Põhjendamatu oli maakohtu poolt jätta täielikult rahuldamata nõue ruumide 16 ja 17 vahele metalltala ning ruumis 17 uute puidust laetalade paigaldamise kulude hüvitamiseks, kuna

tja on esitanud vastuväite, mille kohaselt vahelae suure läbivajumise osas peaks

tja vastutama osaliselt. Isegi juhul, kui tegemist oleks olnud väidetava kaasomandi osa taastamise kuludega, siis ei oleks kohus saanud jätta esitatud nõuet täielikult rahuldamata, vaid kohus oleks pidanud rahuldama nõude kas vastavalt

tja kaasomandiosa suurusele või vastavalt

tja osale vahelae läbivajumise tekkimises. Riiklikult tunnustatud ekspert leidis eksperthinnangus, et XX asuva hoone katusekorruse laiendamisel ja ümberehitamisel ei ole arvestatud nõudeid, mis on toodud ehitusseaduses ning ehitamist käsitlevates standardites ja muudes juhendmaterjalides, millised käsitlevad ehitistele esitatavaid nõudeid. Samuti ei järginud

tja oma korteris teostatud ümberehituse ja kapitaalremondi käigus tavapärast käibes nõutavat hoolsuskohustust, sest

tja jättis kontrollimata puidust vahelae kandevõime ning vahelae tugevdamata. Ehitustehniliselt ei ole võimalik enam eristada varasemaid ja kuni 10-12 aastat tagasi tekkinud veekahjusid, samuti ei ole võimalik viimase 10-12 aasta veekahjude likvideerimise ehitustöid teha niimoodi, et nendega ei kaasneks varasemate veekahjude kõrvaldamist. Seega tuleneb ainuüksi

tja viimase 10-12 aasta veekahjude likvideerimise kohustusest, et teostada tuleb kõik riiklikult tunnustatud eksperdi 26. oktoobri 2016 ekspertarvamuses kirjeldatud ehitustööd vahelae tugevdamiseks ja endise olukorra taastamiseks. Hageja I oli sunnitud tegema täiendavaid kulutusi, et toestada avariiohtlik vahealagi. Asjaoludest tulenevalt on ilmne, et laetalasid kahjustanud ning puitu kahjustanud dušitrapi läbijooksu ning majavammi põhjustasid olulisel määral

tja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustööd (vee läbijooksud duši trapi defektist), mistõttu ka täiendavate kulude eest vastutab

tja. On tõendatud, et hageja I soovis korterit välja üürida, mistõttu tal on jäänud saamata planeeritud tulu ning hageja II soovis korterit ise kasutada, mistõttu tal on jäänud saamata kasutuseelised. Ajutise toestuse tõttu ei saa praegu hagejad kortereid kasutada. Kohus oleks soovi korral kooskõlas VÕS § 140 lg-ga 1 saanud kahjuhüvitist vähendada, mitte jätta saamata jäänud tulu nõude täies ulatuses rahuldamata. Menetluskulude jaotus on arvestades vaidluse asjaolusid ebaõiglane, kuna menetluskuludena mõisteti hagejatelt välja

tja kasuks suurem summa, kui hagejad on ise kohtuotsuse järgi õigustatud saama. 6.

tja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta see rahuldamata. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED

1. Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Tartu Maakohtu
2. juuni 2017 otsus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Vastavalt TsMS § 651 lg-le 1 kontrollib ringkonnakohus apellatsiooni korras esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. 9 Apellatsioonkaebuses on vaidlustatud maakohtu otsust osas, milles jäeti hagid rahuldamata (otsuse resolutsiooni p-d 3, 5, 6, 7, 8, 9) ning ringkonnakohus kontrollibki maakohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust hagide rahuldamata jätmise osas.
3. Asja materjalide kohaselt on hageja I, hageja II ja

tja XX korterelamu korteriomanikud. Vaidlusalusel perioodil ei olnud korterelamu majandamiseks moodustatud korteriühistut ning seega korraldas kaasomandi esemega seotud õigussuhteid korteriomanike ühisus. Korteriomandi kaasomandi eseme valdamisel, kasutamisel ja valitsemisel on kohalduvateks seadusteks

(kehtis kuni 01.01.2018) ja AÕS vastavad sätted.

§ 1

lg 1 kohaselt on korteriomand omand ehitise reaalosa üle, millega on ühendatud mõtteline osa kaasomandist, mille juurde reaalosa kuulub. Sama paragrahvi lg 2 alusel kaasomandi esemeks on

tähenduses maatükk ning ehitise osad ja seadmed, mis käesoleva seaduse § 2 lõike 2 järgi ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka ega ole kolmanda isiku omandis.

§ 11

lg 1 p 1 järgi on korteriomanik kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Hagejad on esitanud

tja vastu kahju hüvitamise nõude VÕS § 115 lg 1 alusel, leides, et

tja on rikkunud

§ 11

lg 1 p-st 1 tulenevat kohustust,

tja vastutab kohustuse rikkumise eest (

§ 11

lg 3),

tjapoolse kohustuse rikkumise tulemusena on hagejatel kahju tekkinud (VÕS § 127 lg 1, § 128) ning rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Hagejate kahju hüvitamise nõudes on eristatav kahju, mida

tja on väidetavalt tekitanud nendele kuuluvate korteriomandite reaalosadele ning kahju, mis on väidetavalt tekitatud kaasomandi esemele. Ehitise kõik seinad on (ka seinas asuvad aknad ja aknalauad), samuti laed/põrandad korteriomanike kaasomandis sõltumata sellest, kas need asuvad korteriomandi reaalosas või mitte.

§ 15

lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. AÕS § 72 lg 4 järgi kaasomanikul on õigus teha asja säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste kaasomanike nõusolekuta, kuid ta või teistelt kaasomanikelt nõuda asja säilitamiseks vajalike kulutuste hüvitamist võrdeliselt nende osadega. Nii

§ 15

lg-st 2 kui AÕS § 72 lg-st 4 tuleneb põhimõte, et korteriomanikul on õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitaksid vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmisega sarnase põhimõtte kohaselt, st vastavalt oma kaasomandi osa suurusele. Antud juhul ei ole hagejad esitanud nõuet

tja vastu

§ 15

lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel, s.o hagejad ei ole teinud kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke kulutusi, milliste hüvitamist neil on õigus nõuda teistest kaasomanikelt. 9. Hageja I hagi

tja vastu on jäetud rahuldamata kahju hüvitamiseks summas 7082 eurot 82 senti (resolutsiooni p 3), täiendava kahju hüvitamiseks summas 3417 eurot 60 senti (resolutsiooni p 6), saamata jäänud tulu väljamõistmiseks seisuga

1. mai 2016 summas 9140 eurot 4 senti ning alates hagi esitamisest summas 564 eurot 20 senti kuus (resolutsiooni p 7). Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei anna alust hagi vaidlustatud osas rahuldada ning asuda maakohtust erinevale seisukohale. 9.
2. Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on ebaõige maakohtu seisukoht, et ruumides 20, 21 ja 24 tekkinud veekahju on põhjustatud kaasomandi esemest ja seega vastutavad tekkinud kahju eest kõik korteriomanikud. 10 Maakohus on õigesti, hinnates OÜ Ehitusekspert ehitustehnilist ekspertiisi (III kd tl 27-148), asunud seisukohale, et veekahjustused ruumides 20, 21 ja 24 olid tingitud korteri nr 4 akende all aknaplekkide puudumisest ning akende alla jäid aknaplekid panemata fassaaditööde poolelijäämise tõttu (fassaaditööde teostamise leping oli sõlmitud korteriomanike poolt). Aknaplekkide puudumise tõttu sattus vihmavesi hoone III korruse välisseina sisse ning valgus sealt edasi hoone II ja III korruse vahelakke põhjustades ruumides veekahjustusi (III kd tl 75-76). Ekspertiisiaktist nähtub, et kuna maja on ca 150 aastat vana, siis ei ole võimalik määrata kindlaks maja veekahjustuste aega, kordasid ja piirkondasid (IV kd tl 194). Ringkonnakohtu arvates on nii aknad kui akende alla pandud aknaplekid kaasomandi eseme osa. Kui korteriomanikud jätavad oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata ja seetõttu tekib mõnele korteriomanikule kahju, võivad kahju hüvitamise eest vastutada kõik oma kohustusi rikkunud kaasomanikud, kelle rikkumine ei ole vabandatav. Antud juhul asja materjalide kohaselt olid XX korteriomanikud sõlminud OÜ-ga Glenfor fassaaditööde teostamiseks lepingu (IV kd tl 33), s.o leping sõlmiti kaasomandi osa renoveerimiseks. Maakohus on õigesti, viidates Tartu Maakohtu
3. mai 2009 otsuses märgitule, leidnud, et töövõtuleping hõlmas ka aknaplekkide paigaldust. Töövõtulepingu sõlmimise ajal oli mitteeluruumi M1 (hilisemad mitteeluruumid XX ja 14-7) omanik AS Haabersti Maja (IV kd tl 115, 116). Kuna fassaaditööd jäid lõpetamata ja aknaalused aknaplekid paigaldamata, siis jätsid kõik korteriomanikud (sh AS Haabersti Maja) oma kohustused kaasomandieseme korrashoiu tagamiseks täitmata. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-107-15 p-s 15 asunud seisukohale, et kui tekkinud kahju eest vastutab kaasomanikuna ka kahjustatud korteri omanik, kuna ka tema rikkus kaasomandi korrashoiu kohustust, kohaldub korteriomanike solidaarse vastutuse asemel VÕS § 137 lg
4. Selle sätte järgi jaguneb kahju tekitajate solidaarvastutus omavahelises suhtes kõiki asjaolusid, eelkõige kohustuse rikkumise raskust või muu käitumise õigusvastasuse laadi ja riski astet, mille eest iga isik vastutab, arvesse võttes. Tartu Maakohtu
5. mai 2009 otsusest nähtub, et OÜ Glenfor taganes töövõtulepingust tingituna tellijate (sh ka AS Haabersti Maja) käitumisest. Hageja I eriõigusjärglasena vastutab AS Haabersti Maja tegevuse eest ning seetõttu kuulub kohaldamisele VÕS § 137 lg
6. Kuna hageja I ei ole

tja vastu vastavat nõuet esitanud, siis ei ole võimalik antud menetluses kindlaks määrata, kui suures ulatuses (ja kas üldse)

tja vastutab hageja I korteriomandi ruumides 20, 21 ja 24 tekkinud veekahju eest. 9.2. Hageja I väitel on ebaõige maakohtu seisukoht, et ruumi 25 vahelael on kahjustused tekkinud pikema aja jooksul ning ei ole seotud

tja poolt rajatud katuseterrassiga. Maakohus on ruumiga 25 seoses olevaid kahjustusi ja hüvitusnõuet käsitlenud vaidlustatud otsuse p-des 27, 29, 33, 34, 39, 42, 43 ja 44. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid täielikult korrata. Ekspertiisiaktis märgitu kohaselt (III kd tl 68-74) olid ruumis 25 veekahjustused lage katval moodullael ja kogu laekonstruktsioonil, kus olid lisaks laialt levinud hallitusseened ning mardikad; seintel nähtavad veekahjustused puudusid, põrandal olid suured kuivanud veejäljed ning linoleum oli kahjustunud. Ekspertiisi käigus tuvastati, et kuna selle ruumi peale oli

tja poolt ehitatud uus terrassi konstruktsioon, siis oli läbijooks toimunud terrassi ehitamisel hoone katust katva SBS rullmaterjali välisseinale tehtava vajaliku ülespöörde tegemata jätmise tõttu. Ülekuulamisel maakohtu istungil on ekspert selgitanud, et ei ole vajalikke andmeid selle kohta, kas varem (s.o enne terrassi ehitamist

tja poolt) oli ruumis veekahjustusi tingituna katuse läbijooksust ning jäi selle juurde, et ruumi 25 kahjustused on seotud üleval oleva terrassiga (IV kd tl 195-197). 11 Ringkonnakohus leiab, et maakohus on põhjendatult asunud seisukohale, et jättes terrassi ehitamisel hoone katust katva SBS rullmaterjali välisseinale tehtava vajaliku ülespöörde tegemata, põhjustas

tja kahju hageja I korteriomandile ja rikkus

tja

§ 11

lg 1 p-s 1 sätestatud kohustust hoida korteriomandi reaalosa korras ning hoiduda seda kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Samuti rikkus

tja

§ 10

lg-st 1, § 12 lg-st 3 ja § 15 lg-st 5 (aga ka AÕS § 72 lg 5 esimesest ja teisest lausest) tulenevat kohustust kasutada korteriomandi reaalosa teiste korteriomanike huvisid ja õigusi kahjustamata. Siinkohal on maakohus õigesti eristanud kahju, millise

tja (jättes vajaliku ülespöörde tegemata) põhjustas hagejale I kuuluvale ruumile 25, ning kahju, millise

tja tegevus põhjustas kaasomandi esemele (laekonstruktsioonidele). Maakohus on rahuldanud hageja I kahju hüvitamise nõude

tja vastu ruumiga 25 seoses osas, milles kahju oli tekitatud hageja I korteriomandi reaalosale. Vastavad põhjendused on maakohus esitanud vaidlustatud otsuse p-des 43 ja 44 ning ringkonnakohus ei korda neid. 9.2.

1. Hageja I väite kohaselt ehitustehnilisi eriteadmisi mitteomav kohus ei saanud asuda omaalgatuslikult seisukohale, et kõiki riiklikult tunnustatud eksperdi poolt ruumi 25 osas väljatoodud ehitustöid ei ole tarvis teha. TsMS § 442 lg 8 kohaselt peab kohus muuhulgas otsuses kõiki tõendeid analüüsima. TsMS § 232 lg 1 järgi hindab kohus seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt ei ole ühelgi tõendil kohtu jaoks kindlaksmääratud jõudu, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. Lähtudes TsMS § 442 lg-st 8 ja TsMS § 232 lg-test 1 ja 2 oli maakohus kohustatud hindama ekspertiisiaktis kui tõendis sisalduvat ning eksperdi poolt antud arvamus ei ole kohtule siduv, s.o kohus hindab ise tõendeid. 9.2.
2. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et korterelamus olevad laed (laekonstruktsioonid) on kaasomandi esemeks. Hageja I väite kohaselt on ekspert lae taastamise tööde kalkulatsiooni koostades lähtunud vaid

tja ehitusvigadest tekkinud kahjudest ning ei ole arvestanud teiste korteriomanike osa kahju tekitamisel. Nimetatud väide ei anna alust välja mõista

tjalt kahjuna hageja I kasuks lae kui kaasomandi eseme taastamiseks vajalikke kulutusi. Ringkonnakohus arvates üldjuhul ei saa kaasomanik, kes pole kaasomandi esemele kulutusi teinud, nõuda teiselt kaasomanikult kahju hüvitamist kaasomandi osale tekitatud kahju eest, vaid tal on õigus

§ 15

lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike nõusolekuta ning ta võib teistelt korteriomanikelt nõuda, et nad hüvitavad vajalikud kulutused kaasomandi kulude kandmise suhte alusel. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-105-16 p-s 15 märkinud, et AÕS § 72 lg 4 annab kaasomanikule õiguse teha vajalikke kulutusi teiste kaasomanike eelneva nõusolekuta ning kulutusi teinud kaasomanik saab nõuda teistelt kaasomanikelt sama AÕS § 72 lg 4 alusel kulutuste hüvitamist sõltumata sellest, kas teised kaasomanikud kiidavad kulutuste tegemise heaks või mitte (vt ka Riigikohtu

1. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 16). Muude kulutuste hüvitamiseks võib kaasomanikul olla alust VÕS § 1018 jj järgi (vt Riigikohtu
2. oktoobri 2014 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-61-14, p 29). Isegi juhul, kui erandlikel asjaoludel võiks olla kaasomanikul õigus nõuda kaasomandi eseme parandamise kulusid VÕS § 132 alusel kahjuhüvitisena enne asja parandamist, ei ole käesoleval juhul esitatud asjas selliseid erandlikke asjaolusid, mis õigustaksid kaasomandi eseme parandamise kulude nõudmist VÕS § 132 alusel. 12 9.2.
3. Hageja I väitel on arusaamatu, miks jättis kohus

tjalt välja mõistmata kulud konstruktsioonide kuivatamisele ja seentõrjele, kulud omanikujärelevalvele ning käibemaksu summa. Ringkonnakohtu arvates on kulud konstruktsioonide kuivatamiseks ja seentõrjeks kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikud kulutused ning kuna hageja I ei ole teinud kulutusi kaasomandi eseme säilitamiseks, siis on maakohus jätnud need õigesti välja mõistmata. Kulud omanikujärelevalvele sisalduvad muude kulude all (III kd tl 116-117). Ringkonnakohus nõustub siinkohal maakohtu seisukohaga, et hageja I reaalosale tekitatud kahju kõrvaldamiseks ei ole vajalik omanikujärelevalve, sest tegemist ei ole niivõrd mahuka ja keeruka ehitustööga, mis vajaks omanikujärelevalvet. Maakohus on

tjalt hageja I kasuks välja mõistnud kahjuhüvitise 1576 eurot 18 senti, sellest moodustab ripplae taastamise maksumus 1412 eurot 65 senti ning muud kulud 163 eurot 53 senti. Ripplae taastamise maksumuse väljaarvutamisel on maakohus lähtunud eksperdi Kuldar Käsperi kalkulatsioonist tööde maksumuse kohta ning nimetatud kalkulatsioon sisaldab käibemaksu. Muude kulude suuruse kindlaksmääramisel on maakohus aluseks võtnud ehitustööde eelarve (III kd tl 113-117). Viidatud ehitustööde eelarvest ei selgu, kas on tegemist summadega ilma käibemaksuta või koos käibemaksuga. 9.3. Maakohus on vaidlustatud otsuse p-s 45 õigustatult asunud seisukohale, et ruumide 26 ja 27 veekahjustused ei ole põhjustatud

tja poolt ning

tjal puudub ainuvastutus nimetatud ruumide vanade läbijooksude osas. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. 9.

1. Hageja I väitel soovis ta korterit välja üürida, mistõttu tal on jäänud saamata planeeritud tulu, ning maakohus oleks võinud kooskõlas VÕS § 140 lg-ga 1 kahjuhüvitist vähendada, mitte jätta saamata jäänud tulu nõude täies ulatuses rahuldamata. Vastavalt VÕS § 128 lg-le 4 saamata jäänud tulu on kasu, mida isik oleks saanud vastavalt asjaoludele, eelkõige tema poolt tehtud ettevalmistuste tõttu, tõenäoliselt saanud, kui kahju hüvitamise aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Riigikohus on lahendites korduvalt asunud seisukohale, et VÕS § 128 lg 4 sõnastuse kohaselt saamata jäänud tulu eest kahjuhüvitise saamiseks peab hageja tõendama, et tal oli kavatsus ja võimalus tulu saada (vt nt Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-94-08 p 12; tsiviilasjas nr 3-2-1-46-09 p-d 14 ja 15; tsiviilasjas nr 3-2-1-60-09 p 14; tsiviilasjas nr 3-2-1-55-11 p 12). Antud juhul ei ole hageja I tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus saada üüritulu. Hageja I on tuginenud saamata jäänud tulu nõudes asjaolule, et tema ja hageja II vahel oli sõlmitud
2. veebruaril 2015 mitteeluruumi üürileping, milles pooled leppisid kokku, et hageja II võtab alates
3. veebruarist 2015 üürile XX asuvad mitteeluruumid üürihinnaga 7 eurot/m² kuus, üürile lisandub käibemaks ja ruumidega seotud kõrvalkulud (I kd, tl 15-17). Üüritulu teenimise võimalus langes hageja I hinnangul ära põhjusel, et XX korteriomandist toimusid mitmed vee läbijooksud XX ja 14-7 korteriomandisse ning nende tulemusena muutusid ruumid kasutuskõlbmatuks.

tja on vastu vaielnud hageja I väitelele üüritulu saamise kavatsusele ja võimalusele. Maakohus, hinnates asjas olevaid tõendeid, on põhjendatult asunud seisukohale, et hageja I ei ole tõendanud, et tal oli kavatsus ja võimalus saada tulu (üüritulu näol). Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-des 70, 71, 73 ja 74. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et asjas olevate tõendite kohaselt on hageja I korteriomandi olukorda osaliselt mõjutatud veekahjustused, mis olid tingitud kaasomandi eseme seisukorrast, ning osaliselt on mõjutanud hageja I reaalosa seisundit 13 kaasomandi eseme ehituslik olukord, s.o hagejale I kuuluva korteriomandi olukord ei ole põhjustatud ainuüksi

tja väidetavast

§ 11lg 1 p-s 1 sätestatud kohustuse rikkumisest.

10. Hageja II hagi

tja vastu on jäetud rahuldamata kahju hüvitamiseks summas 22 739 eurot 72 senti (resolutsiooni p 5), saamata jäänud tulu väljamõistmiseks seisuga

1. mai 2016 summas 5071 eurot 73 senti ning alates hagi esitamisest summas 400 eurot 40 senti (resolutsiooni p 8). Ükski apellatsioonkaebuses esitatud põhjendus ei anna alust hagi vaidlustatud osas rahuldada ning asuda maakohtust erinevale seisukohale. 10.
2. Hageja II väite kohaselt on ekspert XX korteriomandi koosseisus olevates ruumides 16, 17 veekahjude kõrvaldamiseks vajalike ehitustööde hinnanguliseks maksumuseks nimetanud 27 326 eurot ning kahju hüvitamise eesmärgiga on oluliselt vastuolus kohtu poolt hüvitise vähendamine 4586 euro 28 sendini, sest eksperdi arvamuse kohaselt on ruumides 16 ja 17 tekkinud veekahjude põhjuseks sajaprotsendiliselt

tja poolt ebakvaliteetselt teostatud ehitustööd (vee läbijooksud lohakalt paigaldatud duši trapi defektist). 10.2. Ekspertiisiaktist nähtuvalt on ruumis 16 veekahjustused lage katval moodullael ja vahelael oleval krohvil ja seda katval värvil, kus on lisaks laialt levinud hallitusseened; seintel kahjustused puuduvad; parkett on kahjustunud (III kd tl 50). Korrustevahelise vahelae avamisel selgus, et ruumi 16 vahelagi on vajunud, mille tõttu on ripplae paigaldamisel eelnevalt vahelae alumist pinda rihitud tasapinnaliseks ehk horisontaalseks puidust laudade ja kiilude abil. Eeltoodust nähtub, et vahelagi oli läbi vajunud juba enne ruumis 16 tehtud remonttöid/ripplage paigaldamist (III kd tl 51). Ekspert selgitas kohtuistungil, et ruumide omanik, kes ripplaed pani, on rihtinud ripplae sirgeks, teinud uue konstruktsiooni, mis näitab, et lagi oli juba varem saanud kahjustusi ja oli läbi vajunud. Ruumis nr 16 toimus vee läbijooks korteri nr 4 duši veeäravoolu trapi defekti tõttu, mis suurendas juba olemasolevaid niiskuskahjustusi. Eksperdi hinnangut selle kohta, kui palju olid enne

tja vannitoas toimunud läbijooksu vahelae konstruktsioonid kahjustatud, ei ole võimalik anda (IV kd tl 197-198). Ehitustehnilises ekspertiisis on kokkuvõtvalt märgitud, et ruumis 16 tekkinud ja sealolevate vee- ning niiskusekahjutuste põhjuseks on hoone katuse ja tarindite pikaajaline mitteveepidavus ning vihma- ja lumesulamisvee sissetungimine ehitisse, millele hilisemalt lisandus III korruse korteri nr 4 duši vee äravoolu trapist lekkiv vesi (III kd tl 53). Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti hüvitanud hagejale II seoses ruumiga 16 kahjustused, mis on tekkinud korteriomandi reaalosale ja on tingitud vee läbijooksust

tja dušinurga veeäravoolutrapist. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-des 50 ja 51, ringkonnakohus nõustub maakohtuga ning ei korda põhjendusi. Vahelae taastamine on kaasomandi eseme taastamine ning maakohus on selles osas õigesti jätnud nõude rahuldamata. 10.3. Ekspertiisiakti kohaselt on ruumis 17 veekahjustused lage katval moodullael ja vahelael oleval krohvil ning seda katval värvil (III kd tl 34, 54, 55). Laekonstruktsiooni suurema pinna avamisel nähtus, et olemasolev puit laes on kahjustatud majavammist (III kd tl 56) ning septembris 2016 toimus ruumi 17 laeosas, kus lagi oli avatud ning nähtav majavamm, lae kandekonstruktsiooni osaline varing. Ekspert on märkinud, et ruumi 17 vahelagi on enne viimast remonti, kui paigaldati moodulripplaed hoone II korruse ruumides, olnud oluliselt vajunud/deformeerunud (III kd tl 59). Lisaks on ekspert viidanud, et ekspertiisi käigus leiti, et ruumi 17 vahelae kandvad puittalad toetuvad kivist kandeseintele ja on risti XX tänavaga, kuna kandvate seinte vaheline kaugus on suur, siis toetusid vahelae kandetalad 150x200 mm ruumi 17 keskel olnud vaheseinale. Vahesein toetus omakorda allolevale vahelaele. Nimetatud vahesein on mingil ajal lammutatud. Seega ruumis 17 ei olnud II ja III korruse vahelise vahelae vajalik/nõutav kandevõime tagatud juba eelnimetatud vaheseina eemaldamise järgselt. Eeltoodust tulenevalt on ekspert jõudnud järeldusele, et XX korteriomandi vahelae läbivajumine ei ole tingitud vahelae ülekoormamisest, kuid on seotud hoone halva ehitusliku seisukorraga ja varem toimunud 14 läbivajumisega, mille põhjuseks on elamus varem toimunud vee läbijooksud. Korteri nr 4 poolt põhjustatud vee läbijooksud kiirendasid vahelagede läbivajumise protsessi (III kd tl 86). Kokkuvõtvalt on ekspert märkinud, et pikaajaliste kahjustuste mõjul on vahelagi kaotanud lõplikult oma kandevõime ja on toimunud esimene laeosa varing. Oluliseks teguriks vahelae kandevõime vähenemisel on ruumi keskel algselt olnud kandva vaheseina lammutamine (III kd tl 62). Maakohus on ka ruumi 17 juures eristanud reaalosaga seoses olevaid kulusid ning kaasomandi esemega seoses olevaid vajalikke kulutusi. Ruumide 16 ja 17 vahele metalltala ning ruumis 17 uute puidust laetalade paigaldamine on kaasomandi eseme korrashoiu hulka kuuluv kulutus ning kuna asjas ei ole esitatud

§ 15

lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõuet, siis on maakohus õigesti jätnud rahuldama hageja II nõude eelnimetatud kulude hüvitamiseks. Samuti ei ole

§ 15

lg 2 ja AÕS § 72 lg 4 alusel nõude puudumise tõttu asjakohane hageja II väide, et

tja peaks vahelae läbivajumise osas vastutama osaliselt. 10.

1. Maakohus on põhjendatult jätnud hageja II nõude rahuldamata kahju hüvitamiseks ruumide 18 ja 19 osas. Maakohus on vastavad põhjendused esitanud otsuse p-des 56 ja 57, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. 10.
2. Maakohus on õigesti jätnud rahuldamata hageja II nõude

tja vastu kasutuseelise väljamõistmiseks ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei anna alust asuda maakohtust erinevale seisukohale. Kasutuseelise nõude õiguslikuks aluseks on VÕS § 132 lg

1. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-36-15 märkinud, et VÕS § 132 lg 4 näeb ette, et asja kahjustamisel hõlmab kahjuhüvitis juhul, kui kahjustatud asi oli isikule vajalik või kasulik, eelkõige tema majandus- või kutsetegevuseks või tööks, ka samaväärse asja kasutamise kulusid kahjustatud asja parandamise või uue muretsemise aja jooksul. Kui isik samaväärset asja ei kasuta, võib ta nõuda asja parandamise või uue asja muretsemise aja jooksul saamata jäänud kasutamiseeliste hüvitamist. Maakohus on esitanud põhjendused seoses hageja II kasutuseelise nõudega kohtuotsuse p-des 76, 78, 80 ja 81, ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega ning ei korda neid. Maakohus on õigesti tuvastanud asjaolu, et kuna hageja II korteriomandi ostjana oli teadlik veekahjustustes, siis pidi ta aru saama ka sellest, et tõenäoliselt ei ole tal võimalik kahjustatud korteriomandit välja üürida ega ka ise kasutada soovitud eesmärgil.
2. Hagejate arvates on menetluskulude jaotus ebaõiglane, kuna menetluskuludena mõisteti hagejatelt välja

tja kasuks suurem summa, kui hagejad on ise kohtuotsuse järgi õigustatud saama. Ringkonnakohus leiab, et maakohus on õigesti jaotanud menetluskulud ning põhjendamatu on hagejate seisukoht, et menetluskulude jaotuse muudab ebaõiglaseks asjaolu, et menetluskulud on suuremad, kui hagi rahuldatud osa. Vastavalt TsMS § 163 lg 1 kohaselt hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Sama paragrahvi lg 2 alusel kui hagi rahuldatakse osaliselt ja sellesarnases ulatuses, nagu on kohtumenetluses kompromissina pakkunud üks pool, võib kohus jätta menetluskulud tervikuna või suuremas osas poole kanda, kes kompromissiga ei nõustunud. Antud juhul on maakohus kohaldanud menetluskulude jaotusel TsMS § 163 lg-t 2, sest

tja esitas kohtumenetluses hagejatele kompromissi summas 7800 eurot, kuid hagejad sellega ei nõustunud, samas rahuldas maakohus hagi summas 6162 eurot 46 senti, s.o mõnevõrra väiksemas summas, kui pakkus

tja kompromissi korras. 15 12. Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hagejate kanda. Hageja I vaidlustas maakohtu otsuse summas 19 640 eurot 46 senti ja hageja II vaidlustas maakohtu otsuse summas 27 811 eurot 45 senti. TsMS 165 lg 1 kohaselt kui otsus on tehtud kaashagejate või –

tjate kahjuks, vastutavad kaashagejad või –

tjad menetluskulude eest võrdsetes osades, kui kohus ei määra teisiti. Kui isikud osalevad menetluses oluliselt erinevas ulatuses, võib kohus kulude jaotamisel võtta aluseks osalemise ulatuse. Ringkonnakohus leiab, et arvestades hagejate menetluses osalemise ulatust (hageja I 59% ulatuses ja hageja II 41% ulatuses) on mõistlik jätta

tja menetluskulud võrdsetes osades hagejate kanda.

tja on esitanud taotluse välja mõista hagejatelt õigusabikulud ringkonnakohtus summas 588 eurot 1 sent (käibemaksuga), sh kohtumääruse analüüs 31 minutit (51,67 eurot käibemaksuta), apellatsioonkaebuse läbitöötamine ja analüüs 2 tundi (200 eurot käibemaksuta); valmistumine kohtuistungiks 1 tund 43 minutit (171,67 eurot käibemaksuta) ja esindamine kohtuistungil 40 minutit (66,67 eurot käibemaksuta). Ringkonnakohus leiab, et lepingulise esindaja vajalikud ja põhjendatud kulud apellatsiooniastmes on TsMS § 175 lg 1 kohaselt 4 tundi 23 minutit (sh apellatsioonkaebusele vastamine, kohtuistungiks ettevalmistamine ja osalemine istungil). Arvestades lepingulise esindaja tunnitasu 100 eurot (käibemaksuta) on vajalikuks ja põhjendatud õigusabikuluks koos käibemaksuga 526 eurot. Seega tuleb välja mõista hagejalt I

tja kasuks õigusabikulu 263 eurot ning hagejalt II samuti 263 eurot. /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 16 /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson