← Eesti

2-14-52600/158

Tsiviilasi nr 2-14-52600 KOHTUOTSUS Eesti Vabariigi nimel Kohus Tallinna Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kaija Kaijanen (eesistuja), liikmed Krista Kirspuu, Kaupo Paal Otsuse tegemise aeg ja koht 5. apri

§ 72

lg 5 kohaselt õigus nõuda kohtult kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramist kohtumenetluses koos kohtulahendi alusel kasutuskorra kohta vastava märke tegemisega kinnistusraamatusse. Otstarbekas on määrata kaasomandis olevate pindade ja ruumide kasutuskord kindlaks selliselt, et võimalikult vähe kaasomandis olevaid pindu jääks kaasomanike kaasvaldusse. Avaldaja 2 on omal kulul ehitanud välja ja kasutab hoone keldrikorruse ruume koos esimese korruse ruumidega. Tulenevalt asjaolust, et ruumid on esimese korrusega kokku ehitatud, peaksid need olema eluruumi reaalosa koosseisus ja tuleks määrata avaldajate ainuvaldusse ja -kasutusse. Sarnaselt on pööningukorruse ruumid mitteeluruumi reaalosa koosseisus. Hoones paiknev tuulekoda, trepikoda ja abiruum on otstarbekas jätta avaldajate ainuvaldusse ja –kasutusse, kuna need on seotud vaid hoone I korruse kasutamisega ja võimaldavad neile ligipääsu. Nimetatud ruumid on ühendatud avaldajatele kuuluva eluruumiga ning neid saavad seetõttu kasutada vaid avaldajad. Ligipääs puudutatud isikute ainuvalduses ja –kasutuses olevasse mitteeluruumi on tagatud Aia tn poolt hoovis oleva trepi ja seejärel ruumi nr M1-20 (vt II korruse plaan) kaudu. Hoone II korrusel paiknev trepikoda (3,1 m2, vt II korruse plaan ruum nr 202), samuti I korrusel paiknev trepikoda (2,8 m2, vt I korruse plaan ruum nr 200) ja II korrusel paiknev trepikoda (1,3 m2, vt II korruse plaan ruum nr 201) on otstarbekas jätta puudutatud isikute ainuvaldusse ja – kasutusse, sest neid oleks võimalik kasutada koos hoone II korruse ruumidega. Ruumide nr 200 ja 201 kaudu oleks võimalik puudutatud isikutele rajada ligipääs hoonesse Uue tn kaudu. Avaldajad soovivad, et õuealale ehitatud paviljon säiliks ja jääks nende ainukasutusse. Paviljon on ehitatud seaduslikult vastava loa ja kooskõlastuse alusel. Paviljoni ehitamisega on kinnistu olukorda oluliselt parendatud. Paviljoni lammutamine ei oleks põhjendatud ja endise olukorra taastamine võimalik. Paviljoni ainukasutusse jäämisel on puudutatud isikutele võimalik eraldada vastavas ulatuses muu õueosa. Paviljoni olemasolu ei kahjusta korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p –s 1 nimetatud määra, sest ka varasemalt oli samal asukohal sarnaste mõõtmetega ehitis (lagunenud kuurihoone). Seega ei olnud ka varem seda ala võimalik kasutada muuks otstarbeks. Õuealal paiknev teine varjualune (asendiskeemil tähistatud nr-ga 2) on ehitatud avaldaja 2 või temaga seotud juriidilise isiku poolt ja see peaks jääma avaldajate ainuvaldusse ja –kasutusse. Kinnistu ülejäänud õueala on otstarbekas jätta poolte kaasvaldusse ja-kasutusse. 12. 26.09.2016 menetlusdokumendis märgivad puudutatud isikud, et avaldajate taotletud viisil, tuginedes esitatud põhjendustele, ei ole kasutuskorra kindlaksmääramine võimalik. Kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine peab toimuma kõigi kaasomanike huvide ja kaasomandi osade suurust arvestades. Ebaõige on kostjate seisukoht, et puudutatud isikud ei soovi neile kuuluva hoone II korrust ja pööningukorrust kasutada. Kostjate taotlustest on näha, et kostjad ei ole mitte mingil juhul nõus tegema kompromisse kaaskasutuse osas. Kostjad ei ole kohtu ette toonud ühtegi põhjendust, millest nähtuks asjaolud, mis annaksid kostjatele õiguse kasutada kaasomandis olevaid ruume oluliselt suuremas osas, kui hagejad. Kostja I põhjendused kasutuskorra kindlaksmääramisel tuginevad ainuüksi omavoliliste ehitustööde tagajärjel saadud ainuvaldusele ning ebaseaduslike ehitustööde faktile. Kumbki eeltoodud asjaoludest ei saa tekitada kostjatele suuremat õigust või huvi asja kasutamiseks määras, mis tähendaks kasutuskorra kindlaksmääramist kostjate taotletud viisil. Asjaolu, et kostja I on ehitanud omal kulul välja ja kasutab hoone keldrikorruse ruume koos I korruse ruumidega, ei muuda kostja I ainuvaldust seaduslikuks ning taotletud kasutuskorra kindlaksmääramist mõistlikuks või põhjendatuks. Asjaolu, et kostjatele kuuluv eluruum on ühenduses keldriga, ei ole kostjate ainuvalduse suurema huvi asjakohaseks põhjenduseks. Paviljon vähendab ligi 1/5 kogu õueala pindala ning selline ainukasutus on hageja õigusi kahjustav. 16

(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 Puudutatud isikud jäävad paviljoni lammutamise nõude juurde. Hagejate proportsioon kaasomandi osas on 55% ja kostjatel 45%. Ilmselgelt on kostjate poolt taotletud viisil kasutuskorra kindlaksmääramine ebamõistlik ja tuleb jätta rahuldamata. Juhul, kui kohus rahuldab mõne nõude kaasomandis olevate osade ainukasutusse määramisel, on õueala ainukene kinnistu osa, mis on kaasomandis, millelt saab määrata enam ala puudutatud isikutele, näiteks paviljoni ja varjualuse kasutamise eest, mistõttu tuleb sellisel juhul määrata avaldajate kasutusse oluliselt väiksem osa õuealast. Kasutuskorra kindlaksmääramine hagejate taotletud viisil on mõistlik ja jätab kostjatele ruumi oma isiklike sõiduautode parkimiseks. Harju Maakohtu 15.11.2017 otsus
  1. Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsusega rahuldas hagiavalduse osaliselt järgnevalt:
  2. Kohustada kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs kinnistu läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 kinnistu keldrikorruse ruumidesse nr 001, 002, 003, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008 ning läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 II korruse ruumidesse sealjuures võimaldama kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama keldriruumide eraldi ligipääsu taastamiseni ligipääs läbi kostjate korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele.
  3. Kohustada kostjaid andma hagejate nõudel kinnistul asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 001, 002, 003, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 103 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil.
  4. Määrata kindlaks kinnistu õueala kasutuskord selliselt, et hagejate ainuvaldusse ja – kasutusse jäävad õuealal määratud ala ligikaudse pindalaga 90 m2, millele moodustatakse eraldi tähistusega parklakohad.
  5. Määrata kindlaks kinnistu õueala kasutuskord selliselt, et keelatud on õuealal kaasomanike või kolmandatele isikutele kuuluvate vallasasjade (v.a sõiduautod) ladustamine ja hoiustamine.
  6. Tuvastada ja asendada kostjate nõusolek resolutsiooni punktis 4 ja 5 toodud märkuse kandmiseks registriossa nr
  8. Kohustada kostjaid puhastama kinnistu õueala vallasasjadest (v.a sõiduautod), prügist, ehitusmaterjalist ning puhastama õueala vallasasjade (v.a sõiduautod) hoiustamise järgselt tekkinud prügist ja muudest jäätmetest hiljemalt ühe kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  9. Kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga kinnistul asuva hoone korruste, esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, mis asub lisa 6 oleval plaanil ruumide 103 ja 1-14 vahel kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest; 1.11 kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga, kuid vähemalt sellisena nagu on hagi lisas 7 esitatud fotol (I kd, tl 49) kinnistul asuva hoone I korruse (ruum 102) trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  10. Kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga, kuid vähemalt sellisena nagu on hagi lisas 9 esitatud fotol (I kd, tl 51) kinnistul asuva hoone keldrikorruse juurdepääs väljast ruumi, mis asub plaanil tähistusega
  12. Kohustada kostjaid läbi viima käesoleva resolutsiooni punktides 8 ja 9 märgitud ehitustööd ja taastuslikud ehitustööd kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  13. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid solidaarselt mitte takistama hagejatel kinnistu I korruse ruumide 101, 102 ja 103 ning keldrikorruse ruumide nr 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008, seadusjärgset kasutamist. 17
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. Jätta rahuldamata hagejate nõue keelata kostjal I ja kostjal II takistuste tegemine hagejale I ja hagejale II juurdepääsuks kinnistul hagejate ainuomandisse jäävatele parklakohtadele.
  2. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid lammutama kinnistu õuealale ebaseaduslikult püstitatud ehitis (paviljon), ennistama endine olukord ning heakorrastama ehitise aluse ja vahetult külgneva pinna kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  3. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga kinnistul asuva hoone esimese korruse ruumi 1-07 ja keldrikorruse ruumi 007 vahelt lammutatud vahelagi kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  4. Jätta rahuldamata hagejate nõue keelata kostjatel kinnistul asuvas hoones esimese korruse eluruumis S pidamine, samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmine.
  5. Jätta rahuldamata hagejate nõue keelata kostjatel kinnistul asuvas kostjatele kuuluvas eluruumis, õuealal ja ebaseaduslikult ehitatud paviljonis iseseisev majandustegevus, s.h hulgi- ja jaekaubandus EMTAK koodi 46 klassifikatsiooni kuuluvad tegevused, EMTAK klassifikatsiooni C (töötlev tööstus) kuuluvad tegevused, EMTAK klassifikatsiooni I (majutus ja toitlustus) alapunktides 55 (majutus), 56 (toidu ja joogi serveerimine) kuuluvad tegevused, 562 (toitlustamine üritustel jm toitlustamine) kuuluvad tegevused ja 563 (jookide serveerimine) kuuluvad tegevused, EMTAK klassifikatsiooni R kuuluvad tegevused (kunst, meelelahutus ja vaba aeg) alapunktidesse 90 (loome-, kunsti ja meelelahutustegevus), samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmine.
  6. Jätta rahuldamata hagejate nõue mõista kostjatelt hagejate kasuks hüvitisena välja 107 328 eurot või alternatiivselt mõista kostjalt I hagejate kasuks hüvitisena välja 107 328 eurot.
  7. Jätta rahuldamata hagejate nõue mõista kostjatelt hageja I kasuks välja tekkinud kahju summas 3 956 eurot.
  8. Jätta rahuldamata hagejate nõue mõista kostjatelt hagejate kasuks VÕS 113 lg 1 alusel välja viivis nõude sissenõutavaks muutumisest hagi esitamiseni summas 1 080 eurot.
  9. Jätta rahuldamata hagejate nõue mõista kostjatelt hagejate kasuks välja VÕS § 113 lg 1 alusel viivis kahju 3 956 eurot hüvitamise nõudelt kindla summani kuni otsuse tegemiseni ja sealt edasi seadusjärgses määras kuni põhinõude täitmiseni.
  10. Avaldajate avaldus kasutuskorra kindlaksmääramiseks rahuldada osaliselt.
  11. Määrata kinnisasja kasutuskord kindlaks järgmiselt: 21.1 Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23435401 kantud korteriomandi, mille reaalosaks on eluruum nr 1, igakordse omaniku ainuvaldusesse ja –kasutusse jääb: 21.1.1 kinnistu oluliseks osaks olevas hoones paiknevad keldriruumid , mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 004, 005, 006, 007 ja 008; 21.1.2 kinnistu oluliseks osaks oleva hoone esimesel korrusel paiknevad abiruumid pindalaga 7,3 m2, mis on tähistatud I korruse plaanil numbritega 101-103; 21.1.3 kinnistu õuealal asuv paviljon, mis on tähistatud plaanil (asendiskeemil) viirutatuna; 21.1.4 kinnistu õuealal asuv varjualune, mis on tähistatud plaanil (asendiskeem) numbriga
  12. 18
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23435501 kantud korteriomandi, mille reaalosaks on mitteeluruum nr 2, igakordse omaniku ainuvaldusesse ja –kasutusse jääb: 22.1 kinnistu oluliseks osaks olevas hoones paiknevad keldriruumid, mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 001, 002 ja 003; 22.2 kinnistu oluliseks osaks olevas hoones teisel korrusel paiknev trepikoda, mis on tähistatud II korruse plaanil numbriga 202; 22.3 kinnistu oluliseks osaks olevas hoones paiknevad trepikojad, mis on tähistatud I korruse plaanil ja II korruse plaanil numbritega 200 ja
  3. Eluruumi nr 1 ja mitteeluruumi nr 2 igakordse omaniku kaasvaldusse ja –kasutusse jääb kinnistu õueala, v.a õuealal asuv paviljon, varjualune ning mitteeluruumi nr 2 juurde määratud ala ligikaudse pindalaga 90 m², millele moodustatakse eraldi tähistusega parklakohad.
  4. Kaasomanike ainuvaldusse ja –kasutusse jäävate osade kasutamine peab toimuma selliselt, et kaasomanikel oleks võimalik takistamatult kasutada kasutuskorraga kindlaksmääratud osa, kusjuures kummagi kaasomaniku poolt tema ainuvaldusse ja – kasutusse jääva osa kasutamine ei tohi takistada teise kaasomaniku osa kasutamisõigust. Kaasomanikul on õigus kasutada tema ainuvaldusse ja –kasutusse jäävat osa oma äranägemise järgi eeldades, et kasutus ei lähe vastuollu seadusega. Kaasomaniku ainuvalduses ja –kasutuses oleva ala valdamise, kasutamise ja alalhoidmisega seotud kahju ja kulutusi kannab see kaasomanik, kelle ainuvalduses ja –kasutuses vastav ala on ning tal ei ole õigust nõuda teiselt kaasomanikult nimetatud kulutuste hüvitamist, välja arvatud avalikud-õiguslikud koormatised, mis kantakse kaasomanike poolt vastavalt kaasomanikule kuuluva mõttelise osa suurusele. Kaasomanikul on õigus sõlmida enda ainuvalduses ja –kasutuses oleva ala suhtes üüri-, rendi- ja muid kasutuslepinguid kolmandate isikutega, määrata lepingute tingimusi omal äranägemisel ning muuta ja lõpetada nimetatud lepinguid ilma teise kaasomaniku nõusolekuta. Kaasomanikul on ainuõigus tema ainuvalduses ja –kasutuses olevast alast saadavale kasule. Kaasomanik ei tasu teisele kaasomanikule hüvitist selle eest, kui käesoleva kasutuskorra alusel jääb kaasomaniku ainukasutusse suurem osa kaasomandi esemest, kui tema kaasomandi osa.
  5. Tuvastada Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriossa nr 23435501 kantud korteriomandi, mille reaalosaks on mitteeluruum nr 2 omanike (hagejate) kohustus nõusoleku andmiseks kanda kohtulahendiga määratud kaasomandi kasutuskorra kohta märkus Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 23435501 ja Tartu maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 23435401 kolmandasse jakku vabale järjekohale ning asendada vastav nõusolek käesoleva kohtuotsusega.
  6. Kohtuotsuse resolutsiooni punktides nimetatud ruumide asukoht on märgitud Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn hoone 17.09.2007 eksplikatsiooniplaanil.
  7. Jätta hagiavalduse menetluskulud poolte endi kanda.
  8. Jätta avalduse menetluskulud poolte endi kanda. Kohus leidis, et hagejate nõuete rahuldamise alused tulenevad KOS § 10 lg-st 2, KOS § 12 lgst 3,

§ 72lg-test 3 ja 5, Ts

MS § 369 ning Riigikohtu praktikast. Paviljoni talumiskohustuse aluseks on KOS § 11 lg 1 p 1 ja § 16 lg 1. Kohus jättis rahuldamata nõuded, mis asja lahendamisel koosseisulist tõendamist ei leidnud. Kinnistu kasutuskorra kindlaksmääramise avalduse rahuldas kohus

§ 72lg-te 1 ja 5 ning Riigikohtu praktika alusel osaliselt. Kostja II/avaldaja I apellatsioonkaebus 19

(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. 14.12.2017 esitas kostja II Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsusele apellatsioonkaebuse, milles palub tühistada Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-14-52600 osaliselt osas, millega kohus:
  2. Kohustas kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs kinnistu läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 kinnistu keldrikorruse ruumidesse nr 004, 005, 006, 007 ja 008 ning läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 II korruse ruumidesse sealjuures võimaldama kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama keldriruumide eraldi ligipääsu taastamiseni ligipääs läbi kostjate korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele (otsuse resolutsiooni punkt 2).
  3. Kohustas kostjaid andma hagejate nõudel kinnistul asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 103 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil (otsuse resolutsiooni punkt 3).
  4. Kohustas kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga kinnistul asuva hoone korruste, esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, mis asub lisa 6 oleval plaanil ruumide 103 ja 1-14 vahel kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest; kohustas kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga, kuid vähemalt sellisena nagu on hagi lisas 7 esitatud fotol (I kd, tl 49) kinnistul asuva hoone I korruse (ruum 102) trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest (otsuse resolutsiooni punkt 8).
  5. Jättis CC menetluskulud CC enda kanda (otsuse resolutsiooni punkt 27 ja 278). Kostja II palub teha tühistatud osas uus otsus, millega:
  6. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs kinnistu läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 kinnistu keldrikorruse ruumidesse nr 004, 005, 006, 007 ja 008 ning läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 II korruse ruumidesse sealjuures võimaldama kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama keldriruumide eraldi ligipääsu taastamiseni ligipääs läbi kostjate korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele.
  7. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid andma hagejate nõudel kinnistul asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 103 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil.
  8. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga kinnistul asuva hoone korruste, esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, mis asub lisa 6 oleval plaanil ruumide 103 ja 1-14 vahel kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning nõue kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga, kuid vähemalt sellisena nagu on hagi lisas 7 esitatud fotol (I kd, tl 49) kinnistul asuva hoone I korruse (ruum 102) trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  9. Jätta kostja II menetluskulud (sh apellatsioonimenetluse omad) tervikuna solidaarselt hagejate kanda. Kostja II hinnangul on apellatsioonkaebuses vaidlustatud kohtuotsuse punktid 2, 3 ja 8 vastuolus kohtuotsuse resolutsiooni punktidega 21.1.1 ja 21.1.
  10. Menetluskulude jaotuses ei ole kohus arvestanud asjaoluga, et hagejad on loobunud üle pooles ulatuses rahaliselt esitatud 20
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 nõudest, millise vastuvõtmisel on kohus jätnud menetluskulud hagejate kanda. Lisaks ei ole kohus arvestanud, et hagejate hagi esitamise põhirõhk oligi rahalistel nõuetel, millised kohus on kõik jätnud rahuldamata. Samuti ei ole kostja II kasutanud kinnistut ega sellel asuvat hoonet, sh ei ole takistanud hagejatel kinnistule pääsemist ning hagejad ei ole kunagi enne kohtusse pöördumist pöördunud kostja II poole kinnistu vaidlusega seoses. Seega on põhjendatud kostja II menetluskulude jätmine terves ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Hagejate/puudutatud isikute apellatsioonkaebus
  1. 15.12.2017 esitasid hagejad Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsusele apellatsioonkaebuse, mida täpsustasid 20.12.2017 menetlusdokumendiga, paludes tühistada Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsuse punktid 3 ja 11 – 21, 22.3, 25, 27 ja 278 tsiviilasjas nr 2-14-52600 ja teha asjas ilma seda esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks saatmata uus otsus, millega rahuldada hagejate nõuded järgmiselt:
  2. kohustada kostjaid andma hagejate nõudel kinnistul asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 102 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil;
  3. keelata kostjatel takistuste tegemine hagejate juurdepääsuks kinnistul märgitud hagejate ainuomandisse jäävatele parklakohtadele;
  4. kohustada kostjaid solidaarselt mitte takistama hagejatel kinnistu I korruse ruumide 101, 102 ja 103 ning keldrikorruse ruumide nr 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008 seadusjärgset kasutamist;
  5. kohustada kostjaid lammutama kinnistu õuealale ebaseaduslikult püstitatud ehitis (paviljon), ennistama endine olukord ning heakorrastama ehitise aluse ja vahetult külgneva pinna 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest;
  6. kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga kinnistul asuva esimese korruse ruumi 1 - 07 ja keldrikorruse ruumi 007 vahelt lammutatud vahelagi 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest;
  7. keelata kostjatel kinnistul asuvas hoone esimese korruse eluruumis S pidamine, samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmine;
  8. keelata kostjatel kinnistul asuvas kostjatele kuuluvas eluruumis, õuealal ja ebaseaduslikult ehitatud paviljonis iseseisev majandustegevus sh, hulgi- ja jaekaubandus EMTAK-i koodi 46 klassifikatsiooni kuuluvad tegevused, EMTAK klassifikatsiooni C (töötlev tööstus) kuuluvad tegevused, EMTAK klassifikatsiooni I (majutus ja toitlustus) alapunktidesse 55 (majutus), 56 (toidu ja joogi serveerimine) kuuluvad tegevused, 562 (toitlustamine üritustel jm toitlustamine) kuuluvad tegevused ja 563 (jookide serveerimine) kuuluvad tegevused, EMTAK klassifikatsiooni R kuuluvad tegevused (kunst, meelelahutus ja vaba aeg) alapunktidesse 90 (loome-, kunsti ja meelelahutustegevus), samuti kolmandatele isikutele eelnimetatud tegevuseks kasutusõiguse andmine;
  9. mõista kostjatelt hagejate kasuks hüvitisena välja 107 328 eurot või alternatiivselt mõista kostjalt I hagejate kasuks hüvitisena välja 107 328 eurot;
  10. mõista kostjatelt hageja I kasuks VÕS § 115 lg 1 ja VÕS § 128 lg 3 alusel välja tekkinud kahju summas 3 956 eurot;
  11. mõista kostjatelt hagejate kasuks VÕS § 113 lg 1 alusel välja viivis nõude sissenõutavaks muutumisest hagiavalduse esitamiseni summas 1080 eurot. Edasiulatuvalt mõista kostjatelt hagejate kasuks välja seadusjärgne viivis põhinõude summalt ehk viivis summalt 111 284 eurot (107 328 eurot kasutuseeliste hüvitamise nõue + 3956 eurot kahju hüvitamise nõue) kindla summani kuni otsuse tegemiseni ja sealt edasi seadusjärgses määras kuni põhinõude täitmiseni; 21
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. jätta rahuldamata avaldajate nõue määrata avaldajate ainukasutusse kinnistu asuva hoone keldriruumides asuvad ruumid, mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 004, 005, 006, 007 ja 008;
  2. jätta rahuldamata avaldajate nõue määrata avaldajate ainukasutusse kinnistu asuva hoone esimesel korrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud esimese korruse plaanil numbritega 101, 102 ja 103;
  3. jätta rahuldamata avaldajate nõue määrata puudutatud isikute ainukasutusse kinnistu asuva hoone teisel korrusel asuvad ruumid, mis on tähistatud teise korruse plaanil numbritega 200 ja 201;
  4. jätta rahuldamata avaldajate nõue määrata kinnistu õuealal asuv paviljon, mis on tähistatud plaanil (asendiskeemil) viirutatuna avaldajate ainukasutusse;
  5. jätta rahuldamata avaldajate nõue määrata kinnistu õuealal asuv varjualune, mis on tähistatud plaanil (asendiskeemil) numbriga 2 avaldajate ainukasutusse;
  6. jätta kõik menetluskulud nii maakohtus kui ringkonnakohtus kostjate/avaldajate kanda ning mõista kostjatelt/avaldajatelt solidaarselt välja hagejate/puudutatud isikute menetluskulud. Vaidlustatud kohtuotsuse resolutsiooni p-is 3 on ilmselt inimlik eksimus lause viimases osas hoone I korruse ruumide numeratsiooni osas (märgitud on kaks korda ruumi nr 103, kuid üks peab olema ruum nr 102), mistõttu tuleb resolutsiooni p 3 sõnastada järgmiselt: kohustada kostjaid andma hagejate nõudel kinnistul asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 102 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil. Resolutsiooni p-id 11 ja 12 kuuluvad tühistamisele, kuna vaid kasutuskorra kindlaksmääramine ei garanteeri hagejatele sama, mida hagejad hoidumisnõuetega silmas pidasid. Kuna maakohus tuvastas hoidumisnõuete alused, siis puuduvad põhjendused nende rahuldamata jätmiseks. Kohus ei ole järginud ringkonnakohtu juhiseid paviljoni lammutamise nõude (resolutsiooni p 13) analüüsimisel, lisaks ka hagejate nõude äripinnana iseseisva majandus- ja kutsetegevuse läbiviimise lõpetamiseks (resolutsiooni p-id 15-16), mistõttu on kohus jõudnud valele järeldusele, seega kuuluvad resolutsiooni p-id 13 ja 15-16 tühistamisele. Kasutuseelise hüvitamise nõude eeldused on hagejad ära tõendanud, mistõttu ei vasta tõele kohtulahendis olev vastupidine väide. Arusaamatu on kohtu järeldus väidetavale vaikivale kokkuleppele. Kuna kasutuseelise hüvitamise nõue on põhjendatud, kuulub rahuldamisele ka viivisenõue. Hageja I on hagiavalduse lisades tõendanud ka kahjuhüvitise aluseid, milleks on advokaadi tasu kohtueelses menetluses. Seega ei vasta tõele, et nimetatu kohta on tõendid esitamata. Kasutuskorra kindlaksmääramine ei ole läbimõeldud ja põhjendatud, sh arvestades et hagejatele kuulub suurem osa kinnistust kui kostjatele, mistõttu ei ole arusaadav, miks hagejatele on jäetud väiksem keldrikorruse osa kasutada, kui kostjatele. Lisaks on kasutuskord vastuolus kohtulahendi resolutsiooni p-idega 2 ja
  7. Kohtu järeldused paviljoni ja varjualuse kasutuskorra lahendamised on arusaamatud, mistõttu ei ole ka põhjendatud. II korruse ruumide kasutuskord ei ole täidetav, kuna ruumid 200 ja 201 asuvad kõrvalkinnistul ning need on kinni müüritud. Menetluskulud tuleb jätta täielikult kõikides kohtuastmetes kostjate kanda, kuna nende tegevusest tingituna on käesolev hagiavaldus esitatud. Kostja I/avaldaja II apellatsioonkaebus 22
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. 18.12.2017 esitas kostja I Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsusele apellatsioonkaebuse paludes tühistada Harju Maakohtu 15.11.2017 kohtuotsus osaliselt resolutsiooni p-ide 2 ja 3 ning 8 ja 10 (osaliselt) osas ja teha tühistatud osas uus otsus, millega:
  2. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs kinnistu läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 kinnistu keldrikorruse ruumidesse nr 004, 005, 006, 007 ja 008 ning läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 II korruse ruumidesse sealjuures võimaldama kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama keldriruumide eraldi ligipääsu taastamiseni ligipääs läbi kostjate korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele.
  3. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid andma hagejate nõudel kinnistul asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 103 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil.
  4. Jätta rahuldamata hagejate nõue kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga kinnistul asuva hoone korruste, esimese korruse abiruumi ja eluruumi vahelt lammutatud sein, mis asub lisa 6 oleval plaanil ruumide 103 ja 1-14 vahel kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning nõue kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga, kuid vähemalt sellisena nagu on hagi lisas 7 esitatud fotol (I kd, tl 49) kinnistul asuva hoone I korruse (ruum 102) trepp ja trepiava ning nende kasutamise võimalus 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest.
  5. Jätta kostja I menetluskulud (sh apellatsioonimenetluse omad) tervikuna solidaarselt hagejate kanda. Maakohtu kohtulahend on vastuoluline resolutsiooni p-ide 2, 3, 8 ja osaliselt 10 osas resolutsiooni p-idega 21.1.1 ja 21.1.
  6. Menetluskulude jaotuses ei ole kohus arvestanud asjaoluga, et hagejad on loobunud üle pooles ulatuses rahaliselt esitatud nõudest, millise vastuvõtmisel on kohus jätnud menetluskulud hagejate kanda. Lisaks ei ole kohus arvestanud, et hagejate hagi esitamise põhirõhk oligi rahalistel nõuetel, millised kohus on kõik jätnud rahuldamata. Seega on põhjendatud kostja I menetluskulude jätmine terves ulatuses solidaarselt hagejate kanda. Vastused apellatsioonkaebustele
  7. Vastustes apellatsioonkaebustele jäävad esitajad kõik enda seisukohtade juurde ning leiavad, et puuduvad alused teiste apellatsioonkaebuste rahuldamiseks. Ringkonnakohtu seisukoht
  8. Hagejad on vaidlustanud maakohtu otsuse resolutiivosa p-d 3 ja 11-20, milles maakohus jättis hagejate nõuded rahuldamata, resolutiivosa p-ides 21 22.3 ja 25 kasutuskorra kindlaksmääramise ning p 27 ja 278 menetluskulude jaotuse. Kuna arvule 27 ei järgne arv 278 on eelduslikult maakohtu resolutsiooni punktide järjekorra nummerdamisel eksimus, mistõttu loeb ringkonnakohus resolutsiooni p-ile 27 järgnevaks ning ühtlasi resolutsiooni numbriks 28 mitte
  9. Kostja I on vaidlustanud maakohtu otsuse resolutiivosa p-d 2, 3, 8 ja 10 osaliselt ning menetluskulude jaotuse (p 27 osaliselt). Kostja II on vaidlustanud maakohtu otsuse resolutiivosa p-d 2, 3 ja 8 ning menetluskulude jaotuse (p-id 27 ja 28). 23
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 Kolleegium leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel resolutiivosa p-ides 2, 3, 8, 11, 12, 17, 19, 21.1.1, 21.1.2,22.1, 23, 27 ja 28 osaliselt või täielikult tühistada ja teha tühistatud osas uus otsus, ülejäänud osas tuleb otsus jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi muutmata. Ringkonnakohus võtab apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks (TsMS § 652 lg 1 p 1). Ringkonnakohtus annab esmalt hinnangu kohtu määratud Aia tn 17/Uus tn 29 kinnistul asetsevas hoones kaasomandis olevate ruumide ja õueala kasutuskorrale (I), seejärel hindab maakohtu otsust kostja I ja kostja II apellatsioonkaebuste alusel vaidlustatud osas (II), siis võtab seisukoha hagejate apellatsioonkaebuse osas (III). Lõpuks lahendab kolleegium menetluskulude jaotuse küsimuse (IV). I
  1. Hagejad (asjast puudutatud isikud) on vaidlustanud maakohtu määratud kaasomandi kasutuskorra (kohtuotsuse p-d 20-26) ja leidnud, et maakohus ei ole arvestanud kasutuskorra määramisel kaasomanike omandi mõtteliste osade suurusega ja juurdepääsudega erinevatele ruumidele ning see muudab kasutuskorra ebamõistlikuks ja vastuoluliseks.
  2. Maakohtu otsuse p-is 31 on tuvastatud, et:      aadressil Aia tn 17/Uus tn 29, Tallinn asuval kinnisasjal asub kaks korteriomandit; hagejatele kuulub korteriomand, mille reaalosaks on mitteeluruum nr 2 üldpinnaga 383,30 m², mille juurde kuulub 3833/6664 mõttelist osa kinnistust; kostjatele kuulub korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 1 üldpinnaga 283,10 m², mille juurde kuulub 2831/6664 mõttelist osa kinnistust; poolte kaasomandis on: o hoones paiknevad keldriruumid pindalaga 140,4 m2, mis on tähistatud kohtule esitatud Uus tn20/Aia tn 17, Tallinn hoone 17.09.2007 eksplikatsiooniplaanil numbritega 001-008; o hoone esimesel korrusel paiknev tuulekoda pindalaga 3,6 m2; o hoone esimesel korrusel paiknev trepikoda pindalaga 1,6 m2; o hoone esimesel korrusel paiknev abiruum pindalaga 2,1 m2; o hoone teisel korrusel paiknev trepikoda pindalaga 7,2 m²; o kinnistu õueala ligikaudse pindalaga 556 m². Kinnistu õuealale on püstitatud varjualune (paviljon); poolte kaasomandis olevate ruumide ja pindade kasutamine on reguleerimata.
  3. Maakohus on kaasomandi kasutuskorra määramisel õigesti võtnud aluseks Riigikohtu poolt korduvalt väljendatud seisukoha, et kohtul on kasutuskorra määramisel lai diskretsiooniõigus, lähtudes hea usu ja mõistlikkuse põhimõttest ning arvestades kõigi oluliste asjaoludega (vt RKTKm 08.05.2013, 3-2-1-45-13 p 14, 23.02 2011, 3-2-1-172-10, p 12; 17.04.2008, 3-2-1-12-08, p 13; RKTKo 08.02.2006, 3-2-1-121-05, p 42; 16.04.2003, 3-2-131-03, p 14). Samuti on õige, et kasutuskorra kindlaksmääramisel ei ole kohus seotud kasutuskorra kindlaksmääramisel avalduses või vastuväidetes taotletud kasutusviisidega. Teisalt ei ole maakohus oma kaalutlusõiguse teostamisel täitnud piisavalt põhjendamiskohustust ning on jätnud arvestamata olulised asjaolud ja poolte huvid. Riigikohus 24
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 on selgitanud, et arvestama peab mh kõigi kaasomanike ühiste huvide, kaasomandi mõtteliste osade suuruse, senise kasutuskorra, pooltevaheliste suhete jm oluliste asjaoludega ning vajadusel tuleb eelistada ka vähemuse huvisid (vt nt RKTKm 17.04.2008, 3-2-1-12-08 p 13 ja 08.02.2006, 3-2-1-121-05 p 42). Maakohus on leidnud, et avaldajate (edaspidi kostjad) pakutud kasutuskord ei ole kõigi kaasomanike huvides ja märkinud, et kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramine peab toimuma mh kaasomandi osade suurust arvestades. Maakohtu otsusest ei nähtu aga kolleegiumi arvates asjakohaseid põhjendusi, mis õigustaksid konkreetsel juhul poolte mõtteliste osade suurusega mittearvestamist nt keldriruumide kasutuskorra kindlaksmääramisel, kuidas on määratud kasutuskorra alusel võimalik keldrikorrusel ühe kaasomaniku ainukasutusse antud ruume mõistlikult kasutada olukorras, kus ainukasutatavale ruumile on ainuke juurdepääs teise kaasomaniku ainukasutuses oleva ruumi kaudu ning kuidas tagab kasutuskord hagejatele juurdepääsu oma korteriomandile peaukse kaudu. Maakohus on hinnanud vaatamata sellele, et kasutuskord ei vasta omandi kuuluvuse proportsioonile, määratud kasutuskorda õiglaseks, sest see võimaldab kostjatele piisava privaatsuse, mis järgib kinnistu ajaloolist kujunemist ja mõistlikku kasutamist ning pääsu korteriomandi reaalosaks olevate ruumideni. Kolleegiumi arvates ei ole need põhjendused piisavad, et kontrollida, kuidas määratud kaasomandi kasutuskord selliselt õigluse kriteeriumile vastab. Seega tuleb määratud kaasomandi kasutuskord osaliselt tühistada ning määrata tühistatud osas uus kasutuskord.
  1. Kaasomandi kasutuskorra määramise asjas puudutatud isikud (edaspidi hagejad) on maakohtule õigesti ette heitnud, et maakohus ei ole põhjendanud, miks on keldrikorrusel asuvatest ruumidest kogupindalaga 140,4 m2 hagejate ainuvaldusse ja -kasutusse jäetud keldriruumid plaanil numbritega 001, 002 ja 003 kogupindalaga 65,4 m2 (s.o 46,6%), kostjate ainuvaldusse ja -kasutusse on jäetud aga keldriruumid, mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 004, 005, 006, 007 ja 008 kogupindalaga 75 m2 (s.o 53,4 %). Vaidlustatud ei ole, et hagejad, kelle mõtteline osa moodustab kaasomandist 55%, on selliselt saanud enda ainuvaldusse ja -kasutusse 46% keldripinnast ning kostjad, kelle mõtteline osa moodustab kaasomandist 45%, on saanud enda ainuvaldusse ja -kasutusse 54% kaasomandis olevatest keldriruumidest. Kolleegium leiab, et asjas ei ole esitatud kaalukaid põhjusi omandi proportsioonide arvestamata jätmiseks. Samuti on põhjendatud hagejate etteheide, et kuna hetkel kostjate ainuvalduse ja -kasutusse jäetud ruumidesse 004, 005 ja 006 (kogupindalaga 16,7m2) pääsevad kostjad ainult läbi hagejate ainuvaldusse ja -kasutusse jäetud ruumi 003, siis on tegelikkuses viimaste ainukasutus takistatud. Ringkonnakohtu arvates tuleb keldrikorruse ruumide osas määratud kasutuskord osaliselt tühistada ning määrata, et eluruumi nr 1 igakordse omaniku ainuvaldusse ja -kasutusse jäävad keldriruumid, mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 007 ja 008 ning mitteeluruumi nr 2, igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse jäävad keldriruumid, mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 001, 002 ja 003, 004, 005 ja
  2. Selliselt määratud kasutuskorra järgi on hagejate ainuvalduses ja -kasutuses ruumid kogupindalaga 82,1 m2 ja kostjate ainukasutuses 58,3 m2, mis vastab enam kaasomandi mõtteliste osade suuruse proportsioonidele (hagejatel vastavalt 58,5% ja kostjatel 41,5%). Teiseks, on ruumide sellise kasutuskorra puhul võimalik ruume ka tegelikkuses ainukasutada, sest mõlemal kaasomanikul on nende ainukasutuses olevatele ruumidele eraldi ligipääsud (hagejatel väljast taastatava keldri kaudu) ning kostjatel nende reaalosaks olevast eluruumist 1-
  3. Maakohtu poolt algselt kostjatele määratud ruumides nr 004, 005 ja 006 paiknevad vastavalt sauna eesruum, leiliruum ja duširuum, kuid kolleegiumi hinnangul ei ole erilise huvina sauna kasutamiseks käsitletav asjaolu, et kostjate korteri otstarve on eluruum. Poolte ühine huvi on säilitada ainukasutuses olevates ruumides võimalikult palju privaatsust, kuid arvestades eriti ruumide nr 004, 005 ja 006 tänast kasutust saunaruumidena, jääb see eesmärk täitmata, sest ruumi nr 004 viiva ukseni pääseksid kostjad vaid läbides hageja ainukasutuses olevat ruumi nr
  4. 25
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. Õige on hagejate apellatsioonkaebuses esitatud etteheide otsuse vastuolulisuse kohta, sest ühelt poolt on maakohus kohtuotsuse resolutsiooni punktis 2 otsustanud, et kostjatel tuleb võimaldada hagejatele takistusteta juurdepääs Uus tn 20/Aia tn 17 läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanil tähistusega nr 103, 101 ja 102, teisalt on maakohus kasutuskorra kindlaksmääramisel kohtuotsuse resolutsiooni punktis 21.1.2 jätnud ruumid 101, 102 ja 103 eluruumi nr 1 igakordse omaniku ainuvaldusse ja -kasutusse. Kolleegium leiab, et antud vastuolu kõrvaldamiseks tuleb määratud kaasomandi kasutuskord esimese korruse ruumide nr 101-103 osas tühistada ja määrata selles osas uus kasutuskord. Esimese korruse ruumid nr 101 ja 102 tuleb jätta kaasomanike kaasvaldusse ja -kasutusse, sest ruum nr 101 on hoone peasissekäik ja trepikoda. Ruum nr 103 tuleb jätta eluruumi nr 1 igakordse omaniku ainuvaldusse- ja kasutusse. Selliselt on tagatud, et mõlemal kaasomanikul on hoonele juurdepääs peaukse kaudu, hagejatel on ligipääs peaukse kaudu nende reaalosa esemeks olevatesse ruumidesse teisel korrusel ning kostjatele jääb tänavalt sissepääs ruumi 103 kaudu oma eluruumi 1-14 kasutamiseks. Maakohtu otsuse resolutiivosa p-is 8 on kostjaid kohustatud taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga, kuid vähemalt sellisena nagu on hagi lisas 7 esitatud fotol (I kd tl 49) Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn kinnistul asuva hoone I korruse (ruum 102) trepi ja trepiava ning nende kasutamise võimaluse 3 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Kostja I ja kostja II on otsuse selles osas vaidlustanud, kuid kolleegium märgib etteruttavalt, et kostjate kaebused jäävad selles osas rahuldamata käesoleva kohtuotsuse p-is 27 toodud põhjendustel. Seega saavad trepi ja trepiava taastamisel hagejad juurdepääsu oma korterisse. Mõlemal kaasomanikul on selliselt olemas hoonele mitu juurdepääsu, mille olemasolu on kaasomanike ühine huvi, sest muudab ruumide kasutamise mugavamaks ja paindlikumaks.
  2. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate apellatsioonkaebuse väitega, et hoone teise korruse ruume nr 200 ja 201 ei saanud jätta hagejate ainukasutusse, sest ruumid asuvad kõrvalkinnistul ning kuna ligipääsud on kinni müüritud, puudub hagejatel ruumidele juurdepääs.

§ 148

lg 1 järgi on ehitis, mis ulatub üle kinnisasja piiri, selle kinnisasja osa, mille piirest ta väljub, kui kinnistusraamatusse on kantud kinnisasja piiriülest ehitamist lubav asjaõigus või kui naaberkinnisasja omanik peab piiriülest ehitamist vastavalt

§ 148

lg-le 2 lubama.

§ 148

lg 2 järgi, kui sama sätte lg-s 1 nimetatud ehitis on püstitatud asjaõiguseta, kuid heauskselt, peab naaberkinnisasja omanik seda lubama. Sel juhul on tal õigus nõuda ehitajalt tema kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa alla jääva maatüki omandamist või perioodilist hüvitist.

§ 148

lg-s 3 sätestatakse, et naaberkinnisasja omanik võib nõuda ehitajalt oma kinnisasja piiridesse ulatuva ehitise osa kõrvaldamist, kui ehitaja on pahauskne või kui kinnisasja omanik enne ehitamise algust või hiljemalt ajal, mil selle osa kõrvaldamine ei olnud seotud ülemääraste kulutustega, sellele vastu vaidles. Hagejate väidetest võib aru saada, et vaidlusalused ruumid nr 200 ja 201 on osa kinnisasjal asetseva hoone tervikust.

§ 148

lg-te 1 ja 2 järgi tuleb naaberkinnisasja omanikul taluda piiriülest ehitust siis, kui ehitis on püstitatud heauskselt või asjaõiguse alusel. Riigikohus on selgitanud, et talumiskohustuse eelduseks on viidatud sätetest tulenevalt esmalt see, et ehitaja (kinnisasja omanik) on püstitanud ehitise, mis väljub tema kinnisasja piiridest ja ulatub naaberkinnisasjale. Samuti on talumiskohustuse eelduseks see, et ehitaja (kinnisasja omanik), kelle kinnisasja piirest ehitis väljus, püstitas ehitise asjaõiguseta, kuid heauskselt, või püstitas ehitise asjaõiguse alusel (RKTKo 01.04.2016, 3-2-1-15 p 16). Hagejad ei ole toonud esile asjaolusid, mis annaksid alust arvata, et naaberkinnisasja omaniku talumiskohustuse eeldused on täitmata. 25. Ringkonnakohus leiab, et hagejate apellatsioonkaebuse väited ei anna alust õuealal asetsevate paviljoni ja varjualuse osas määratud kaasomanike kasutuskorra tühistamiseks. 26

(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 Maakohus on õueala kasutuskorda määrates jätnud hagejate ainukasutada õuealast 90 m2 ja hagejate hinnangul hõlmab paviljon õuealast ligikaudselt 100 m
  1. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kuigi koos varjualusega jääb kostjate ainukasutusse veidi suurem osa õuealast, tuleb arvestades paviljoni ja varjualuse paiknemist õuel ning kaasomanike suhteid hoida ühist kasutust minimaalsena. II
  2. Kostja I ja kostja II leiavad oma apellatsioonkaebustes, et maakohus on ebaõigesti rahuldanud otsuse resolutiivosa p-is 2 hagejate nõude kohustada kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs Uus tn 20/Aia tn 17 läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 Uus tn 20/Aia tn 17 keldrikorruse ruumidesse nr 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008 ning läbi I korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 103, 101 ja 102 II korruse ruumidesse sealjuures võimaldama Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama keldriruumide eraldi ligipääsu taastamiseni ligipääs läbi TT ja CC korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele. Samuti ei nõustu kostja I ja kostja II sellega, et maakohus rahuldas hagejate nõude kostjate kohustamiseks anda hagejate nõudel välja Tallinnas Uus tn 20/Aia tn 17 asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse hoone keldrikorruse ruumid nr 001, 002, 003, 004, 005, 006, 007 ja 008, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101, 103 ja 103, mis on tähistatud I korruse plaanil (resolutsiooni p 3). Nii kostja I kui kostja II apellatsioonkaebustes esitatud väidete kohaselt on mh kohtuotsuse resolutsiooni p-id 2 ja 3 vastuolus kohtuotsuse resolutiivosa p-idega 21.1.1 ja 21.1.
  3. Mõlemad kostjad näevad vastuolu selles, et ühelt poolt on kohus kasutuskorda kindlaks määrates jätnud eluruumi nr 1 (so kostjatele kuuluv eluruum) igakordse omaniku ainuvaldusesse ja -kasutusse mh kinnistu oluliseks osaks olevas hoones paiknevad keldriruumid, mis on tähistatud keldrikorruse plaanil numbritega 004, 005, 006, 007 ja 008 ning kinnistu oluliseks osaks oleva hoone esimesel korrusel paiknevad abiruumid pindalaga 7,3 m2, mis on tähistatud I korruse plaanil numbritega 101-103, samas kohustades kostjaid vastuolus eelnevaga tagama hagejatele takistusteta juurdepääsu ja andma hagejate kaasvaldusse välja need samad ruumid (keldrikorruse ruumid nr 004, 005, 006, 007 ja 008 ning I korruse ruumid nr 101-103), mis on jäetud kohtuotsusega kostjate ainuvaldusesse ja -kasutusse. Kolleegiumi hinnangul on põhjendatud maakohtu otsuse tühistamine osas, millega kohus kohustas kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs ka läbi ruumi nr 103 ning Uus tn 20/Aia tn 17 keldrikorruse ruumidesse nr 007 ja
  4. Asjas ei ole vaidlust, et hagejatele ja kostjatele kuulub lisaks (eri)omandile ehitise reaalosadele maatükk ning ehitise osad, mis ei kuulu ühegi korteriomandi reaalosa hulka, neile tervikuna mõttelistes osades. Kostjad ei ole vaidlustanud maakohtu poolt otsuse p-is 33 tuvastatud asjaolusid, et  hagejatel puudub juurdepääs kaasomandis olevatele osadele hoone esimesel korrusel ning keldrikorrusel ning nimetatud ruumid on käesoleval ajal kostja I ainuvalduses;  hagejatel puudub juurdepääs oma korteriomandile läbi peaukse;  hagejatel ei ole võimalik esimese korruse ruumide ja peaukse kasutamise võimaluseta neile kuuluvat mitteeluruumi eesmärgipäraselt (äriruumina) kasutada.

§ 72

lg 3 järgi on kaasomanikul õigus ühist asja vallata ja kasutada niivõrd, kui see ei takista teiste kaasomanike kaasvaldust ja -kasutust. Sama paragrahvi lõige 5 näeb ette, et kaasomanikul on õigus nõuda teistelt kaasomanikelt, et kaasomandis oleva asja valdamine ja 27

(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 kasutamine toimuks vastavalt kõigi kaasomanike huvidele, ning kaasomanikud peavad üksteise suhtes käituma lähtuvalt hea usu põhimõttest, eelkõige hoiduma teiste kaasomanike õiguste kahjustamisest. Maakohtus vaidluse lahendamise ajal kehtinud korteriomandiseaduse (KOS) § 10 lg 2 kohaselt on korteriomanikul õigus kasutada kaasomandi eset selle otstarbe kohaselt ning KOS § 12 lg 3 järgi võib korteriomanik nõuda, et kaasomandi eset kasutatakse seaduse ning korteriomanike kokkulepete ja otsuste kohaselt (vt RKTKm 02.10.2013, 3-2-190-13, p 14). Sarnane regulatsioon on ka täna kehtivas korteriomandi ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 30 lg-tes 1 ja
  1. Osundatud sätetest tuleneb põhimõte, et seni kuni kaasomanikud ei ole ühise asja kasutamises kokku leppinud, lähtutakse korteriomanike huvidest ja kaasomandiks olevate ühiste ruumide kasutamisel kehtib režiim, mille järgi on kõigil korteriomanikel võrdne õigus ühiseid ruume kasutada ning üks kaasomanik ei või ühise ruumi või selle osa kasutamiseks teha teistele takistusi (vt RKTKo 24.03.2015 3-2-1-175-15 p 11). Maakohus on tuvastatud asjaoludest teinud õige järelduse, et kuna kaasomanike kokkulepe eelnimetatud kaasomandis olevate hooneosade kostjate ainukasutuseks puudus, on ka hagejatel õigus kaasomandis olevaid hooneosi kasutada selliselt, et kostjad ei tee kaasomandi kasutamisel takistusi. Siiski ei ole valdus- ja kasutusõiguse rikkumise lõpetamise nõue õigesti rahuldatud osas, milles maakohus määras kindlaks kaasomanike kasutuskorra, sest ühiste ruumide võrdse kasutamise õiguse režiim asendus kasutuskorraga. Arvestades muudetud kasutuskorda, tuleb maakohtu otsuse resolutiivosa p 2 tühistada ja teha tühistatud osas uus otsus, millega rahuldada hagejate nõue osaliselt ning kohustada kostjaid võimaldama hagejatele solidaarselt takistusteta juurdepääs Uus/Aia tn 17 läbi esimese korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 101 ja 102 Uus tn 20/Aia tn 17 keldrikorruse ruumidesse nr 001, 002, 003, 003, 004, 005 ja 006 ning läbi esimese korruse viiva trepikoja, mis asub plaanidel tähistusega nr 101 ja 102 II korruse ruumidesse sealjuures võimaldama Uus tn 20/Aia tn 17, Tallinn kinnistu Uue tänava poolsest küljest juurdepääsu võimaldavad võtmed ja võimaldama keldriruumide eraldi ligipääsu taastamiseni ligipääs läbi TT ja CC korteriomandi ligipääsu kinnistul asuva hoone keldrikorrusel asuvatele kaasomandis olevatele ruumidele. Kuna keldrikorruse ruumid nr 007 ja 008 ning esimese korruse ruum nr 103 jäi kostjate ainukasutusse, siis ei ole nende ruumide osas hagejate väljaandmisnõue põhjendatud, kuid hagejate kaasvaldusse tuleb välja anda hoone keldrikorruse ruumid nr 001, 002, 003, 004, 005 ja 006 ja hoone esimese korruse ruumid nr 101 ja
  2. Seega tuleb maakohtu otsuse resolutiivosa p-3 tühistada ja teha uus otsus, millega rahuldada hagejate nõue osaliselt ning kohustada kostjaid andma hagejate nõudel Tallinnas Uus tn 20/Aia tn 17 asuva hoone korteriomanike kaasvaldusse välja hoone keldrikorruse ruumid nr 001, 002, 003, 003, 004, 005, 006, mis on keldrikorruse plaanil ja hoone I korruse ruumid nr 101 ja 102, mis on tähistatud I korruse plaanil.
  3. Kostja I ja kostja II on oma apellatsioonkaebustes vaidlustanud ka maakohtu otsuse osas, milles kohus kohustas kostjaid taastama esimese korruse abiruumi ja eluruumi (so kostjatele kuuluv eluruum nr 1) vahelt lammutatud seina, mis asub plaanil ruumide 103 ja 1-14 vahel ning hoone I korruse (ruum 102) trepi ja trepiava (maakohtu otsuse resolutsiooni p 8.). Ringkonnakohus leiab, et arvestades määratud kasutuskorda, on apellatsioonkaebused selles osas osaliselt põhjendatud. Kuna esimese korruse ruum nr 103 jäi kostjate ainukasutusse, ei ole ruumide 103 ja 1-14 vahelise seina taastamiseks hagejatel õigustatud huvi, sest kostjad peavad võimaldama hagejatele sissepääsu hoone Uue tänava pool asuvast peauksest, mis avaneb ruumi
  4. Põhjendatud ei ole kostja I ja kostja II apellatsioonkaebused osas, milles nad leiavad, et nad ei pea taastama hoone I korruse (ruum 102) treppi ja trepiava. Kaasomandi kasutuskorra järgi on ruum 102 kaasomanike kaasvalduses ja -kasutuses ning hagejatele tuleb tagada ligipääs peaukse kaudu nende reaalosa esemeks olevatesse ruumidesse teisel korrusel. Vaidlust ei ole, et 28
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 korteriomandid on seatud viisil, et ruumi 102 kaudu viib hagejate korterini trepp. Hagejate juurdepääsu oma korterile treppi ja trepiava taastamata mõistlikult tagada võimalik ei ole. Kuna maakohtu otsuse resolutsiooni p 8 jääb trepi ja trepiava taastamise kohustuse osas muutmata, ei teki vastuolu ka resolutsiooni p-iga 10 nagu kostja I on oma apellatsioonkaebuses leidnud. III
  1. Kolleegium märgib esmalt, et ka hagejad on maakohtu otsuse resolutiivosa p-i 3 vaidlustanud mitte sisuliselt, vaid põhjusel, et hagejate väitel on nende nõudeks olnud välja nõuda hagejate kaasvaldusse hoone I korruse ruumid 101, 102 ja 103, kuid tõenäoliselt inimliku eksimuse tõttu on maakohtu otsuse resolutsiooni p-is 3 välja antavate ruumidena märgitud hoone I korruse ruumid nr 101, 103 ja 103 (apellatsioonkaebuse p 3.1). Kuna ringkonnakohus otsustas kostja I ja kostja II apellatsioonkaebuste alusel maakohtu otsuse resolutiivosa p-i 3 sisulise muutmise, puudub vajadus muuta seda hagejate apellatsioonkaebuse alusel.
  2. Maakohus jättis rahuldamata hagejate nõude hoiduda edasisest kaasomandis olevate hooneosade ja õueala kasutamise takistamisest põhjusel, et kasutuskorra määramisest piisab ruumide ja õueala kasutamise reguleerimiseks. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu järeldusega, et kaasomandi kasutuskorra määramine välistab hagejate tulevikku suunatud rikkumisest hoidumiseks esitatud nõuete rahuldamise. Kolleegium märgib, et TsMS § 369 võimaldab nõuda ka tulevase kohustuse (kohustuse, mis pole veel sissenõutavaks muutunud) täitmist. Viidatud sätte kohaselt võib tulevase nõude täitmise hagi esitada juhul, kui hagejate õigusi ei ole veel rikutud, kuid on alust eeldada, et võlgnik kohustust õigel ajal ei täida. Maakohtu otsuse p-is 37 on tuvastatud, et tänasel päeval takistavad kostjad hagejate juurdepääsu I korruse ruumidele 101, 102 ja 103 ning keldrikorruse ruumidele 001-
  3. Samuti on maakohus tuvastanud, et kostjad on takistanud hagejatele juurdepääsu õuealale (maakohtu otsuse p 40). Ringkonnakohus leiab, et tõendatud rikkumised annavad alust eeldada, et kostjad võivad kaasomandis olevatele hooneosadele ja õuealale juurdepääsu takistada ka tulevikus vaatamata määratud kaasomandi kasutuskorrale. Kolleegium märgib, et kasutuskorrast endast ei tulene nõudeid, mida saaks sundtäita. Seega on põhjendatud TsMS § 369 kohase nõude rahuldamine ka seetõttu, et juhul kui kostjad takistavad määratud kasutuskorra järgset kinnisasja kasutamist, saavad hagejad esitada nõude sundtäitmisele. Eeltoodud põhjendustel tuleb, arvestades määratud kaasomanike kasutuskorda, rahuldada hagejate nõue kohustada kostjaid mitte takistama XX-l ja YY-l Uus tn 20/Aia tn 17 I korruse ruumide 101 ja 102 ning keldrikorruse ruumide nr 001, 002, 003, 004, 005 ja 006 seadusjärgset kasutamist ning hagejate nõue keelata kostjal 1 ja kostjal 2 takistuste tegemine hagejale 1 ja hagejale 2 juurdepääsuks Uus tn 20/Aia tn 17 hagejate ainukasutusse jäävatele parklakohtadele.
  4. Hagejad on vaidlustanud maakohtu otsuse osas, millega jäeti rahuldamata nende nõue kohustada kostjaid taastama seaduses sätestatud nõuetele vastava kvaliteediga Uus tn/Aia tn 17, Tallinn kinnistul asuva hoone esimese korruse ruumi 1-07 ja keldrikorruse ruumi 007 vahelt lammutatud vahelagi kolme kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest. Vaidlust ei ole, et hoone esimese korruse ruumi 1-07 ja keldrikorruse ruumi 007 vahelt lammutatud vahelagi on taastatud ning kohus loeb asjaolu TsMS § 231 lg 2 alusel tõendatuks (vt Tallinna Ringkonnakohtu 16.03.2018 istungi protokoll VIII kd tl 58). Vaatamata sellele jäid hagejad oma nõude juurde väitega, et vahelagi tuleb taastada seaduses ette nähtud kvaliteediga suutmata samas konkretiseerida, mis osas taastatud vahelagi seaduses ette nähtud kvaliteedile 29
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 ei vasta. Kuivõrd hagejate nõue vahelae taastamiseks on täidetud ning nad ei ole näidanud ega tõendanud, mis konkreetsed puudused vahelae ehituslikel taastamistöödel on, tuleb hagejate apellatsioonkaebus jätta selles osas rahuldamata.
  1. Hagejad ei nõustu maakohtu otsuse p-iga 13, milles jäeti rahuldamata nõue lammutada kostjate poolt kinnistu õuealale ehitud paviljon ning taastada endine olukord. Maakohus on õigesti märkinud, et vaidluse lahendamise ajal kehtinud KOS § 16 lg 1 kohaselt on ehitusliku või muu kaasomandi eseme korrashoiuks vajalikust muudatusest suurema ümberkorralduse tegemiseks vaja korteriomanike kokkulepet ning sellise muudatuse tegemist ei saa korteriomanikud otsustada ega KOS § 15 lg 5 alusel nõuda. Seega on reeglina vaja ehituslike muudatuste tegemiseks kõigi korteriomanike nõusolekut. Maakohus tuvastas, et kostjatel puudus paviljoni ehitamiseks kõigi korteriomanike s.o hagejate nõusolek. Samuti tuvastas kohus, et paviljon on kostjate ainukasutuses ja kostja I hoiab seal oma kunstiteoseid. KOS § 16 lg 1 lause 2 kohaselt ei ole viidatud muudatuse tegemiseks teiste korteriomanike nõusolekut vaja siis, kui asjakohase toiminguga ei kahjustata teiste korteriomanike õigusi üle KOS § 11 lg 1 p-s 1 nimetatud määra. Seega leidis maakohus õigesti, et asjas tulnuks tuvastada, et kõnealuse ehitisega ei kahjustata korteriomanike õigusi üle § 11 lg 1 p-s 1 sätestatud määra, kuid tegi eksliku järelduse justkui jääks paviljoni püstitamine tavakasutusest tekkivate mõjude piiresse. Asjas on tuvastatud, et kostjad on püstitanud korteriomandi juurde kuuluvale kaasomandis olevale õuealale kõigi korteriomanike nõusolekuta ehitise. Kuigi maakohus on Tallinna Kultuuriväärtuste Ameti 19.11.2012 loa nr 9430 alusel tuvastanud, et paviljon on ehitatud loa alusel ning paviljoni ehitamisega oli nõus ka 03.02.2004 kirja kohaselt Tallinna Kesklinna Valitsus, heidavad hagejad endiselt ette kostjatele ette avalik-õiguslike lubade puudumist. Kolleegium jääb seisukohale, et isegi kui kostjatel olid ehitise rajamiseks kõik vajalikud avalik-õiguslikud load olemas, ei asenda need korteriomanike nõusolekut. Kostjate tegevuse toime paviljoni ehitamisel ületab KOS § 11 lg 1 p 1 järgi eseme tavakasutusest tekkivad mõjud. Kostjad on oma 30.08.2016 kaasomandi kasutuskorra kindlaksmääramise avalduses esitanud aga nõude õueala kasutuskorra kindlaksmääramiseks viisil, et paviljon säilib ja paviljon jääb kostjate ainukasutusse. Ringkonnakohus leiab, et kuna kindlaksmääratava kasutuskorra järgi jääb õueala, millel paviljon asetseb, kostjate ainukasutusse, siis seda lammutama ei pea. Maakohus on paviljonist tekkivaid mõjusid kaasomandi kasutamisele piisavalt analüüsinud ja tuvastanud, et paviljon asub õuealal kinnisasja ääres ega takista hagejatel liikumist, õuealal vaba aja veetmist ega autode parkimist. Kaasomandi kasutuskorra järgi on hagejad saanud vastavalt enda soovile ainukasutusse õueala ligikaudse pindalaga 90 m2, millele moodustatakse eraldi tähistusega parklakohad. Apellatsioonkaebuses rõhutavad hagejad parkimiskohtade olulisust nende jaoks tulenevalt sellest, et nende omandi näol on tegemist äriruumiga ning panevad pahaks, et paviljon võtab enda alla vähemalt 4-5 auto parkimiskohad. Kolleegium leiab, et antud etteheited ei ole põhjendatud. Maakohus on hagejate huviga kasutada osa õuealast parklana arvestanud ning määranud hagejate ainukasutusse sellise suurusega õueala koos parklakohtade moodustamisega, nagu hagejad soovisid.
  2. Maakohus jättis hagejate nõude kohustada kostjaid lõpetama kostjatele kuuluva korteri ja kaasomandi osade kasutamine äripinnana rahuldamata peamiselt põhjendusel, et isiku õiguse üle teatud ruumides äritegevusega tegeleda või mitte, saab otsustada eelkõige kohalik omavalitsus. Kolleegium maakohtu käsitlusega ei nõustu, sest KOS § 10 lg 1 ja § 12 lg 3 kohustavad ka korteriomandi reaalosa kasutama seaduse kohaselt ning korteriomandi kasutus ei tohi ületada 30
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 asja lahendamise ajal kehtinud KOS § 11 lg 1 p-is 1 sätestatud mõjude määra. Ringkonnakohus kordab seisukohta, et seadusele mittevastava kasutuse keelamise nõue ei sõltu sellest, kas kohalik omavalitsus on väljastanud mingile isikule, kes ei ole isegi korteriomandi omanik, mingi avalik-õigusliku loa. Sarnane regulatsioon on ka täna kehtivas KrtS § 31 lg 1 p-is
  1. Maakohus on kinnistusraamatu andmete alusel tuvastanud, et kostjatele kuuluv korter on eluruum. Hagejate arvates võib kostja I tegeleda oma ruumides käsitööga või teha skulptuure, kui sellega ei kaasne müra ja/või muud kahjulikku mõju, kuid kostjate eluruumis SkuptuuriGalerii pidamine ja majandustegevus on lubamatu. Hagejad heidavad seoses sellega kostjatele ette, et nad on laiendanud hoone esimest korrust äriruumina pidamise eesmärgil kaasomandi ühiskasutatavatesse ruumidesse, mille tulemusel ei saa hagejad kaasomandi ühiskasutuses olevaid ruume kasutada ja/või puudub juurdepääs kaasomandi ühiskasutuses olevatele osadele ning juurdepääs oma kaasomandi osale läbi hoone peaukse. Kolleegium märgib, et hagejate osundatud rikkumised peaks kõrvaldama kohtu määratud kaasomandi kasutuskord, mille järgimine täidaks KOS § 11 lg 1 p 1 (KrtS § 31 lg 1 p 1) kohase kasutuse eesmärki. Hagejad leiavad ka, et esimesel korrusel olevas eluruumis majandus- ja kutsetegevuse raames teenuste osutamine tähendab seda, et suureneb oluliselt inimeste hulk, kes külastavad igapäevaselt hoonet sj. pargivad sõidukeid õuealale (vt http://lastejooga.ee/sundmused/lastejooga-kunstilaager/). Iseenesest võib hagejate eeldus õige olla, kuid märgitud ei ole, kuidas täpselt hoone külastatavus mõjutab omandi tavakasutusest tekkivaid mõjusid olukorras, kus hagejad ise on mitteeluruumi omanikud. Kolleegium ei nõustu hagejatega, et kostja I poolt kutsetegevuse jätkamine tähendab, et hoone trepikoda on automaatselt kolmandatele isikutele avatud, vaid see on kaasomanike otsustada, kuidas kolmandate isikute sissepääsemist hoonesse korraldada. Hagejad viitavad ka hoonest tulenevatele ohtudele ning hagejate seisukohast võib aru saada justkui tekiks hagejate vastutus hoonet külastavate isikute ees kostjate tegevusest. Ringkonnakohus märgib, et hagejate kui kaasomanike vastutus ehitise ohutuse eest tuleneb ehitusseadustiku § 19 lg 1 p-ist 4, mille järgi peab omanik tagama ehitise, ehitamise ja ehitise kasutamise vastavuse õigusaktidest tulenevatele nõuetele, sealhulgas peab omanik tagama ehitise korrashoiu ja kasutamise ohutuse. Nimetatud kohustuse täitmine ei sõltu ehitist külastatavate isikute arvust. Kolleegiumi arvates on seega õige maakohtu lõppjäreldus jätta hagejate nõue eluruumi kasutamise lõpetamiseks äripinnana ja Sna rahuldamata.
  2. Ringkonnakohus leiab, et maakohus jättis ebaõigesti hagejate kasutuseelise hüvitamise nõude summas 107 328 eurot täielikult rahuldamata. Kolleegiumi hinnangul on hagejate kasutuseelise nõue põhjendatud summas 5913.60 eurot alljärgnevatel põhjendustel. Riigikohus on selgitanud, et kaasomanike, sh korteriomandi omanike ühisvalduse ja kasutusõiguse rikkumise korral on võimalik rahaline nõue kolmel alternatiivsel õiguslikul alusel: 1) kahju hüvitamise nõue VÕS § 115 alusel, kus kahju on kaotatud kasutuseelised; 2) kasu hüvitamise nõue

§ 71

lg 2 alusel; 3) alusetust rikastumisest tulenev nõue VÕS §de 1037-1039 alusel, mille ese võib mh olla alusetult saadud kasutuseelised (RKTKo 24.03.2016, 3-2-1-175-15 p 12 vt sarnaste nõuete kohta kaasomanike vahelises suhtes RKTKo 15.06.2011, 3-2-1-51-11, p-d 19, 23, 22 ja 26-28). Hagejad tuginevad kasutuseelistega seotud nõude puhul sellele, et nad ei saanud perioodil juunist 2011 kuni detsembrini 2013 neile kuuluvat reaalosa ja kaasomandit kasutada ja hagejatel tekkis sellel põhjusel kahju, mis seisneb kasutuseelise saamata jäämises. Maakohus on viidanud õigesti antud asjas Tallinna Ringkonnakohtu 24.03.2016 otsuse p-is 37 antud selgitustele, et kahju hüvitamise nõude puhul tuleb hagejatel kohtu ette tuua asjaolud, millest 31

(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600 saab järeldada, et hagejad ei saanud kostja või kostjate tegevuse tõttu kaasomandit või hagejatele kuuluva korteriomandi reaalosa kasutada. Seejuures tuleb hagejatel kohtu ette tuua ja tõendada asjaolud, millest saab järeldada, millisel perioodil täpselt oli korteriomandi reaalosa või kaasomandi kasutamine hagejate jaoks võimatu. Hagejatel tuleb samuti tõendada see, kuidas nad vastaval perioodil oma korteriomandit kasutada soovisid ja mis oleks olnud sellise kasutuse väärtus. Juhul, kui hagejad jäävad selle juurde, et nad soovivad kahju hüvitist mõlemalt kostjalt, tuleb hagejatel kohtu ette tuua ja tõendada asjaolud, mille alusel saab kohus jõuda veendumusele, et hagejate korteriomandi reaalosa või kaasomandi kasutamine oli võimatu mõlema kostja tegevuse tõttu, või et mõlemad kostjad panid toime tegevuse, mille tõttu nad mõlemad vastutavad korteriomandi kasutamise võimatuse eest. Maakohus on tuvastanud, et hagejatel oli vaidlusalusel perioodil kaasomandi kasutamine osaliselt võimatu. Tuginedes kostja I vande all antud seletusele, et suvel 2011 vahetati värav ära ja sellest ajast puudus hagejatel iseseisev sissepääs peauksest ning tunnistaja Kaspar Koka antud ütlustele, et ta pöördus kostja I poole värava võtme saamiseks, luges maakohus tõendatuks hagejate õiguste rikkumise. Seega on õige apellatsioonkaebuse väide, et maakohus on hagejatele alusetult ette heitnud tõendite esitamata jätmist asjaolu kohta, et hagejad nõudsid ajavahemikus juunist 2011 kuni sügiseni 2013 kinnistule juurdepääsu tagavaid võtmeid ning maakohtu tuvastatust saab teha järelduse, et kostja I rikkus KOS § 11 lg 1 p-is 1 sätestatud kohustust. Õige on aga maakohtu järeldus selle kohta, et hagejad ei ole selgitanud ega tõendanud, mil viisil nad oleks soovinud endale kuuluvat mitteeluruumi ja kaasomandis olevaid hooneosi kasutada. Vaidlust ei ole, et vaidlusalusel kinnistul asetsev hoone on ehituslikult väga halvas olukorras ning hagejate korter ei ole enne remonti üldse kasutatav. Apellatsioonkaebuse väitel on hagejad tõendanud Pindi Kinnisvara AS ekspertarvamusega (III kd tl 50-80) ja põhistanud (III kd tl 4449) seda, kuidas nad nii korteriomandit kui ka kaasomandis olevat osa oleksid soovinud kasutada, samuti on tõendatud kasutuse väärtus. Kasutuseelist on arvestatud sellelt, milline oleks olnud kasutuse väärtus üüripinnana. Hagejate 30.08.2016 menetlusdokumendis on kasutuseeliste nõuet täpsustatud selle suuruse osas kirjeldades vaid Pindi Kinnisvara AS ekspertarvamuses toodud järeldusi hinnatava objekti võimaliku üüritasu suuruse ja selle arvestuskäigu kohta vaidlusalusel perioodil. Eeltoodust nähtub, et hagejad ei ole kohtu ette toonud asjaolusid ega tõendanud, et nende tahe oli vaidlusalusel perioodil oma korteriomandit ja kaasomandis olevaid hoone osasid üürile anda, et nad oleks astunud selleks ka vajalikke samme nt tegelenud üürnike otsimisega ning et potentsiaalsete üürnike hulgas eksisteeris sellistel tingimustel üürimiseks ka tegelik huvi, arvestades hagejate korteriomandi ja hoone üldist seisukorda. Tunnistaja Kaspar Kokk, kes enda sõnul tegeles hagejaga I seotud äriühingutele kuuluva kinnisvaraga, avaldas, et käis 2014 talvel vaidlusaluse kinnistu lähedal ühe kooliga tutvumas, kes soovis hagejate Aia tänava ruume 2015 õppeaasta algusest üürile võtta, kuid kool ruume kasutusele ei võtnud … //“Kool Aia tänava ruume kasutusele ei võtnud. Ma ei oska öelda, miks.“…// (V kd tl 59-60). Ka tunnistaja ütlused annavad alust järeldada, et enne 2014 hagejad aktiivselt kinnisasja üürileandmise võimalusi ei otsinud ning ka üksik huviline ei pidanud ruume üürimiseks sobivaiks. Seega on tõendamata VÕS § 115 kohase kahju hüvitamise nõude eeldusena see, et kahju on tekkinud kostjate kohustuse rikkumise tagajärjel (põhjuslik seos). Sisuliselt nõuavad hagejad kasutuseelistena üüritasu, mida nad oleksid oma kinnisasja üürile andmisel saanud ning nad pidid näitama ja tõendama, et kui kostjad ei oleks oma kohustusi rikkunud, saanuks nad hagiavalduses märgitud suuruses üüritasu. Kolleegiumi hinnangul ei ole tsiviilasjas tõendeid, et kostja I poolne kohustuse rikkumine põhjustas hagejatel üüritulu ärajäämise hagejate nõutud summa osas, mis puudutab hagejate mitteeluruumiks olevat korterit ja teisi kaasomandis olevaid ruume. 32
(35)Tsiviilasi nr 2-14-52600
  1. Kostja I poolse KOS § 11 lg 1 p-ist 1 tuleneva rikkumisega saab põhjuslikus seoses olla aga kahju, mis jäi hagejatel kasutuseelistena saamata õueala kasutusõiguse rikkumise tõttu. Arvestades vaidlustamata maakohtu järeldust, et hagejate õueala kasutamise eesmärk on autode parkimine ja vaba aja veetmine, saaks olla eelkõige kasutuseelise väärtuseks tasu, mida tuleks maksta sõiduki parkimise eest antud piirkonnas s.o Tallinna vanalinnas. Hagejad on 30.08.2016 menetlusdokumendis palunud määrata kindlaks Uus tn/Aia 17 Tallinn kinnistu kasutuskord selliselt, et hagejate ainuvaldusse ja –kasutusse jäävad lisas 9 märgitud plaanil (tähistatud punase tähistusega) õuealal määratud ala ligikaudse pindalaga 90 m2, millele moodustatakse eraldi tähistusega parklakohad. 07.11.2014 menetlusdokumendis on hagejad lähtunud õueala kasutuseelise arvestamisel üüritasu suurusest 2,2 eurot m2, mida tõendab Pindi Kinnisvara AS ekspertarvamuses antud hinnang (III kd tl 50-80). Ringkonnakohus leiab, et kuna on tuvastatud, et hagejad ei saanud enda omandiks olevat õueala kasutada parkimiseks, sest kostja I vahetas välja värava ja ei andnud ajavahemikul juunist 2011 kuni 27.11.2013 hagejatele värava võtit ka siis, kui nad seda nõudsid, on kostja I poolt KOS § 11 lg 1 p-ist 1 tuleneva kohustuse rikkumise tagajärjel tekkinud kahju kaotatud kasutuseeliste näol osas, milles nad kaotasid rikkumise tõttu õiguse soovitud ulatuses õuealal parkida s.o 90 m
  2. Seega tuleb hagejate alternatiivselt kostja I vastu esitatud kasutuseelise nõue osaliselt rahuldada ja mõista kostjalt I hagejate kasuks solidaarselt välja ajavahemikul juunist 2011 kuni 27.11.2013 s.o 29 kuu ja 26 päeva eest 5913.60 eurot (29 kuud x 90 m2 x 2,2 eurot/m2+26 päeva x 6,6 eurot päevas). Hagejad on 07.11.2014 menetlusdokumendis märkinud, et kuna kostjad kasutavad mh õueala jätkuvad selliselt nagu need oleks kostjate ainuomandis, on õigustatud kasutuseeliste arvestamine ka edasi s.o detsembrist 2013 kuni hagiavalduse esitamiseni ja leidnud, et kasutuseelisena kuuluks väljamõistmisele õueala eest veel 3520 eurot. Kolleegium selle käsitlusega ei nõustu, sest hagejad ei ole edasist kasutusõiguse rikkumist kostjate poolt tõendanud. Hageja I on vande all antud seletuses kinnitanud vastuseks küsimusele, millal kostja I teda õuealale saamiseks takistas, et sai väravapuldi kuskil 2013 sügise poole … //“Alates 2011 suvest kuni hetkeni, kui käisin seal advokaatidega, siis sain väravapuldi. Olime vist isegi koos Kaspariga, kui sain puldi, kuskil 2013 sügise poole. Anti üle Kasparile“// … Hageja I on ka vande all kinnitanud, et tema või abikaasa on õuealal alates 2013 autosid parkinud: … //“Mina või abikaasa erinevate autodega alates 2013 oleme parkinud lapsi kooli tuues ja viies.“// …(VII kd tl 122). Hageja on ise kinnitanud vande all, et tal on õuealale sellest ajast vaba juurdepääs ning ta on saanud seda kasutada, mistõttu ei ole ta õigusi rikutud ning kahju hüvitamiseks kasutuseeliste näol puudub alus.
  3. Hagejad on esitanud hagiavalduses kasutuseelise nõudelt seaduses sätestatud määras viivise väljamõistmise nõude alates nõudekirja esitamisest kuni hagiavalduse e

🔗 Ametlikule allikale

Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.