KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Triin Uusen-Nacke, Andra Pärsimägi, Viivi Tomson Otsuse tegemise aeg ja koht 2. aprill 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-11-456

) § 139 lg 2 järgi on hageja astunud samme kahju vähendamiseks ning leidnud asendusüürniku, kuid hageja ei leidnud üürnikku, kes oleks olnud nõus tasuma lepingujärgset üüri. Perioodil

1. mai 2010 kuni juuni 2014 on hageja kahju 55 508 eurot 29 senti. Perioodil juuni 2014 kuni oktoober 2018 on hageja kahju 55 775 eurot 89 senti. Kokku on hageja kahju hüvitamise nõue 111 284 eurot 18 senti.
2. Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kostja leidis, et kuna vaidlusalune üüripind oli juba enne
3. aprilli 2009 kolmandate isikute kasutuses, siis üritab hageja kostja arvel rikastuda. Kostjal oli õigus üüri mitte maksta

§ 296lg 1 alusel.

Alates kaubanduskeskuse võõrandamisest ei saanud hagejal kahju tekkida. Leping ei võimalda nõuda viivist kahjunõudelt.

1. Kostja esitas
2. oktoobril 2012 vastuhagi, milles palus muuta lepingut selliselt, et lugeda lepingu p-s 3.1 sätestatud üüriks alates
3. aprillist 2009 kuni üürilepingu ülesütlemiseni 70 krooni/m
4. Kostja palus asendada hageja nõusoleku lepingu muutmiseks kohtuotsusega. Vastuhagi kohaselt esitas kostja
5. juulil 2011 hagejale nõude

§ 97alusel lepingu muutmiseks.

2009 jaanuariks olid oluliselt muutunud lepingust tulenevad kohustused ning kostjal ei olnud lepingu sõlmimise ajal võimalik lepingulisi kohustusi muutnud majandusliku olukorra halvenemist ette näha. Eriteadmistega isiku arvamusest selgub, et hagejale kuuluvas ärikeskuses paikneva äriruumi turupõhine üürimäär 2009 jaanuaris oli 60 - 80 krooni/m2 kuus. Ka hageja ja OÜ Unolik vahel

1. märtsil 2009 sõlmitud üürilepingu kohaselt oli üüriks 70 krooni/m
2. Kahjustatud poolel on õigus nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt, kuid mitte varasema seisuga, kui kohustuste vahekorra muutumine.
3. Hageja palus jätta vastuhagi rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Vastuväidete kohaselt ei ole kostja enne praegust menetlust lepingu muutmist nõudnud ning pooled ei ole läbirääkimisi pidanud. Hageja tegi ise ettepaneku üürihinda alandada, millest kostja loobus. Lepingupoolte kohustuste vahekord ei ole oluliselt muutunud. Kostja kui majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik pidi ette nägema, et majanduslik olukord muutub. Asjaolude muutumise riisikot kandsid mõlemad pooled. EELNEV MENETLUS
4. Tartu Maakohus rahuldas
5. märtsi 2015 otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja perioodi aprill 2009 kuni
6. mai 2010 eest üüri 23 019 eurot 2 senti ning viivise, kusjuures viivis kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõlga. Maakohus jättis rahuldamata hageja hagi 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning kostja vastuhagi. Menetluskuludest jäi 70% hageja ja 30% kostja kanda.
7. Hageja ja kostja esitasid maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebused.
8. Tartu Ringkonnakohus rahuldas
9. oktoobri 2015 otsusega apellatsioonkaebused osaliselt ja tühistas maakohtu otsuse osas, milles maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhinõue 23 019 eurot 2 senti ja viivise ning jättis täielikult rahuldamata hageja hagi kahjuhüvitise väljamõistmiseks kostjalt. Tühistatud osas tegi ringkonnakohus uue otsuse, millega jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu 23 019 euro 2 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning rahuldas hageja hagi kostja vastu 1238 euro 84 sendi suuruse kahjuhüvitise väljamõistmiseks. Muus osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata. Maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulud jättis kohus poolte endi kanda. Tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud menetluskulud jäid kostja kanda. 3
10. Hageja esitas ringkonnakohtu vastukassatsioonkaebuse. otsuse peale kassatsioonkaebuse ning kostja
11. Riigikohus rahuldas
12. mai 2016 otsusega tsiviilasjas nr 3-2-1-179-15 hageja kassatsioonkaebuse ja kostja vastukassatsioonkaebuse ning tühistas ringkonnakohtu otsuse osas, milles ringkonnakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kahjuhüvitise 1238 eurot 84 senti ja viivise, jättis rahuldamata hagi saamata jäänud üüri 23 019 euro 2 sendi, kahjuhüvitise 110 045 euro 34 sendi ja viivise väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi, samuti maa- ja ringkonnakohtus kantud menetluskulude jaotuse osas. Muus osas jäi ringkonnakohtu otsus muutmata. Tühistatud osas saadeti asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.
13. Tartu Ringkonnakohus tühistas
14. oktoobri 2016 otsusega maakohtu otsuse osas, milles maakohus rahuldas hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja põhinõude 23 019 eurot 2 senti, viivise hagiavalduse esitamise seisuga 5601 eurot 75 senti, viivise perioodi
15. september 2011 kuni
16. märts 2015 eest 14 559 eurot 53 senti, jooksva viivise 0,05% päevas põhivõlalt kuni põhivõla täieliku tasumiseni, kuid mitte rohkem kui põhivõla tasumiseni, kusjuures viivisesumma kokku ei või ületada väljamõistetud põhivõla suurust, jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu 111 284 euro 18 sendi väljamõistmiseks ning jättis rahuldamata kostja vastuhagi hageja vastu, samuti menetluskulude jaotuse osas. Tühistatud osas saadeti asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Maakohtu otsus jõustus ringkonnakohtu otsusega osas, milles maakohus jättis tagaseljaotsuse peale kaja esitamisega ja menetluse taastamisega seotud täiendavad menetluskulud kostja kanda. MAAKOHTU LAHEND
17. Tartu Maakohus tegi
18. oktoobri 2017 osaotsuse, millega rahuldas vastuhagi osaliselt, muutis lepingu p-s 3.1 sätestatud üüri määra ja vähendas seda 132 kroonini/m² eest perioodiks
19. september 2009 kuni
20. juuni
21. Maakohus jättis rahuldamata kostja nõude vähendada lepingu p-s 3.1 sätestatud üüri 70 kroonini/m². Maakohtu põhjenduste kohaselt on praegusel juhul

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused täidetud.

Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et aastatel 2008-2010 mõjutas ka Eestis ettevõtluskeskkonda ülemaailmne majanduskriis. Lepingu sõlmimise ajal ei saanud kostja arvata, et alguse saanud majanduskriis toob kaasa Eesti majanduse olulise languse, müüginumbrite langemise ning teenuste ja kaupade odavnemise. Kostja ei saanud kriisi tekkimist ja kulgu mõjutada ning ta ei kandnud majanduslanguse kahju riisikot. Ilmselt oleks kostja, kui ta oleks olnud võimeline majanduslanguse ulatust ette nägema, sõlminud lepingu teistsugustel tingimustel või oleks lepingus kokku lepitud majanduskriisist tuleneva kahju riisiko jagamise viisid. Maakohus asus seisukohale, et kostja ei öelnud lepingut üles

§ 97alusel, vaid seoses sellega, et tema müügipind vabanes.

Kostja kaotas huvi lepingu täitmise vastu. Üüri alandamise suuruse määramisel tuleb arvestada, et kostja enne üüripinnalt lahkumist üüri alandamiseks läbirääkimisi ei alustanud, vaid tema selge ja ainus eesmärk oli lahkuda üüripinnalt, mille kasutamiseks ta oli mõned kuud varem sõlminud 10-aastase tähtajaga lepingu. Kuna äriühingu majandustegevus on mõjutatud nii objektiivsest majanduskeskkonnast kui ka juhtkonna subjektiivsetest otsustustest, ei ole majandusaasta aruannete ja muude majandustegevust kajastavate dokumentide alusel võimalik välja arvutada üürihinna suurust, ning neid dokumente maakohus ei arvestanud. 4 Maakohtu hinnangul on hageja tõendanud investeeringu ohtusattumise majanduslanguse tõttu. Põhjuseks oli üürnikele üüri alandamine, üürnike lahkumine üüripinnalt või nende pankrotistumine. Maakohus leidis, et praegusel juhul ei ole põhjendatud lähtuda hageja ja OÜ Unolik vahel sõlmitud üürilepingust. OÜ Unolik oli teadlik sellest, et tegemist on vaidlusaluse pinnaga (mida peab vajadusel vabastama) ning oli seega üürilepingu sõlmimisel tugeval positsioonil. See üürileping on sõlmitud teistel asjaoludel. Arvestades seda, et kostja ei pidanud enne lepingu lõppemist üürihinna vähendamiseks läbirääkimisi, lähtus maakohus hageja sõlmitud lepingutest ning võttis arvesse kõiki üürihinna vähendamise kokkuleppeid, mis olid kehtivad kinnistu müümise ajal (

1. juunil 2010), vastavalt müügilepingu lisaks nr 2 olevale tabelile. Kostja ei sõlmitud lepingut keskmise üürihinnaga, mistõttu lisast 2 tuletatav keskmine üürimäär ei kohaldu. Lepingute järgi pidi hageja saama kogu väljaüüritava pinna eest (laopinda arvestamata) 1610 eurot 59 senti ruutmeetri kohta. Üüri alandamise kokkulepete kohaselt pidi hageja saama 1262 eurot 59 senti ruutmeetri kohta. See tähendab, et summaarne üüri alandamine oli 12%. Maakohus alandas lepingus kokkulepitud üürihinda 12%, s.o 18 krooni võrra 132 kroonini/m². Maakohus ei arvestanud ekspertide erinevaid arvamusi ning lähtus konkreetse üürieseme suhtes sõlmitud lepingust. Maakohus leidis, et ekspert R. Lubi arvamus kajastab üürimäära seisuga jaanuar 2009, kostja taotleb üüri alandamist alates aprillist
2. Ekspert H. Haljaste arvamuse kohaselt perioodil 2009-2010 toimus üürihindade langus keskmiselt 20-25% ulatuses. Poolte vahel sõlmitud lepingus toodud üürimäär ei olnud mööblimaja või Tartu linna äripindade keskmine üür, vaid poolte kokkuleppel makstav üür konkreetse äripinna eest. Maakohus leidis, et kostjal on õigus nõuda lepingu alusel makstava üürihinna alandamist mitte üüripinnalt väljakolimisest või teise üürniku sissekolimisest, vaid ajast, mil tulenevalt muutunud majanduslikust olukorrast alandati teiste hageja üürnike üürihindu. Kuna kõige varasem üürihinna alandamine on alates
3. septembrist 2009, alandas kohus üürihinda alates sellest kuupäevast.
4. aastast alates majanduslik olukord paranes. Hageja teistel üürnikel on üürihinda alandatud kuni 2010 või 2011 lõpuni. Arvestades jällegi kostja lahkumist üüripinnalt ilma läbirääkimisteta üüri alandamiseks, tuleb üüri alandada 10 kuu kestel, s.o perioodiks
5. september 2009 kuni
6. juuni
7. MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
8. Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu osaotsuse osas, milles maakohus vastuhagi rahuldas ja jätta uue otsusega vastuhagi täielikult rahuldamata. Alternatiivselt palub hageja tühistada maakohtu osaotsuse ja saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt ei ole maakohus tuvastanud äärmiselt erandlikke asjaolusid ega asjaolude olulist muutumist, seega ei saa kostja

§ 97lg 4 alusel lepingu tingimuste tagantjärele muutmist nõuda.

Kuigi seoses majanduskriisiga üürihinnad tõesti muutusid, ei olnud tegemist äärmiselt erandlike asjaoludega. Samuti ei ole hinna muutumine ainult 12% võrra niivõrd lühikese perioodi jooksul asjaolude oluline muutumine (matemaatiliselt muutusid lepingu tingimused maakohtu hinnangul 0,996%). Muutust väiksemas ulatuses kui ühe protsendi võrra ei saa mitte mingil juhul pidada oluliseks muutuseks. Samuti on maakohus ebaõigesti tõlgendanud Riigikohtu juhiseid. Riigikohus selgitas, et kohtud peavad hindama, kas majanduskeskkonna muutusega kaasnes lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine. Maakohus on aga ebaõigesti eeldanud, et Riigikohtu juhiste kohaselt on poolte tasakaal muutunud ja järelikult tuleb

§ 97kohaldada.

Tegelikult tuvastas maakohus ise 5 esitatud tõendite pinnalt õigesti, et poolte kohustuste tasakaal ei muutunud – üürihind langes väga vähe ja ainult mõne kuu pikkuseks perioodiks, samas hageja pidi jätkuvalt tasuma väga kõrgeid laenumakseid. Sellega on maakohtu otsus ka vastuoluline ja põhjendamata. Maakohus ei ole käsitlenud hageja vastuväiteid hea usu põhimõttest tulenevalt

§ 97kohaldamata jätmise kohta.

Seejuures on maakohus põhjendatult leidnud, et kostjal puudus igasugune soov lepingu jätkamiseks. Arvestades, et

§ 97

kohaldamine on üldse võimalik äärmiselt erandlikel asjaoludel, ei saa seda kohaldada olukorras, kus tegelikult ei ole konkreetsed lepingutingimused kunagi probleeme valmistanud ega aruteluks olnud. Hageja on seisukohal, et

§ 97eeldused ei ole praegusel juhul täidetud.

Esiteks, majandusliku olukorra muutumine ei ole käsitletav lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumisena. Mõistlik majandus- või kutsetegevuses tegutsev isik eeldab, et 10-aastase tähtajaga kestvuslepingu sõlmimisel majanduslik olukord selle perioodi jooksul muutub. Teiseks, majandusliku olukorra muutumine ei põhjustanud hageja ja kostja kohustuste vahekorra olulist muutumist. Kuigi on selge, et majanduslangus mõjutas ettevõtlusega tegelevate isikute olukorda, ei ole see lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutus

§ 97lg 1 mõttes.

Kohtu tuvastatud asjaoludest tuleneb üheselt, et poolte kohustuste tasakaal ei muutunud, mh ei olnud lepingu ülesütlemine seotud poolte kohustuste tasakaalu muutumisega. Kolmandaks, majandusliku olukorra muutumine ei ole majandus- ja kutsetegevuses tegutseva isiku jaoks ettenägematu asjaolu. Kostja teadis või vähemalt pidi lepingu sõlmimise ajal teadma, et 10 aasta jooksul majanduslik olukord muutub, st järsule majanduskasvule järgneb järsk langus. Neljandaks, kuigi kostjal ega hagejal ei olnud võimalik riigi ega maailma majanduslikku olukorda mõjutada, saab majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik alati võtta kasutusele meetmeid võimalike riskide maandamiseks. Viiendaks, asjaolude muutumise riisikot kandsid seadusest tulenevalt nii hageja kui ka kostja. Tsiviilasjas nr 2-09-14680 on ringkonnakohus eelmist poolte vaidlust lahendades asunud seisukohale, et üürilepingu sõlmimine kaubandustegevuses on seotud mõlema lepingupoole äririskiga. Kuuendaks, kostja ei oleks sõlminud lepingut muudel tingimustel ega jätnud seda sõlmimata majandusliku olukorra muutuse tõttu. Lepingu lõpetamise tegelikuks põhjuseks ei olnud majandusliku olukorra muutumine. Isegi kui ringkonnakohtu hinnangul ei ole

§ 97

kohaldamata jätmine põhjendatud, tuleb igal juhul lühendada vähendatud üürihinna kehtivuse perioodi. Riigikohus on leidnud, et pärast lepingu ülesütlemist on võimalik lepingut

§ 97

lg 4 järgi muuta alates kohustuste vahekorra muutumisest kuni lepingu ülesütlemiseni. Üürihinna tagantjärele muutmine on võimalik kõige rohkem alates

1. septembrist 2009 kuni
2. maini
4. Kostja palub tühistada maakohtu osaotsus osas, milles maakohus jättis vastuhagi rahuldamata ja uue otsusega rahuldada vastuhagi täies ulatuses. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Kostja apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt on osaotsus vastuoluline. Esmalt leidis maakohus, et

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused on täidetud.

Seejärel asus aga maakohus esitama argumente, mis seavad kahtluse alla kohtu enda tuvastuse

§ 97lg 2 eelduste täitmise osas.

Praegusel juhul ei ole lepingu ülesütlemine

§ 97alusel üldse võimalik.

Lisaks on kohtud tuvastanud, et kostja ülesütlemine oli tühine, ning seega ei ole oluline, mis selle aluseks oli. Kostja hinnangul muutuks

§ 97

lg 4 regulatsioon sisutühjaks, kui selle kohaldamise eelduseks oleks eelnevad läbirääkimised või lepingu ülesütlemine. Kostja märgib, et kohtumenetluses on pooled 6 kompromissläbirääkimisi pidanud. Kui

§ 97

lg 4 lubab nõuda kohustuste vahekorra muutmist tagasiulatuvalt, on järelikult võimalik ka läbirääkimiste hilisem (tagasiulatuv) pidamine. Kostja lahkumisel üüripinnalt ei ole

§ 97

kohaldamise seisukohast mingit tähendust, kuna üürnikul ei ole iseenesest üüripinna kasutamise kohustust, vaid üürnik peab tasuma üüri. Hageja ei ole kostjale üüripinnalt lahkumist ka ette heitnud. Kostja selgitab, et tema lahkumine oli tingitud just majanduskriisist, mitte muudest põhjustest. Riigikohus on andnud juhise hinnata, kas üürileandja üürilepingust tulenevate kohustuste täitmise kulutused suurenesid, kuid ei ole andnud juhist hinnata äriplaani edukust ega tema investeeringute ohtu sattumist. Jääb arusaamatuks, kuidas peaks kostja üürilepingust tulenevaid kohustusi mõjutama hageja laenukoormus. Ei ole selge, kuidas ja millist lõppjäreldust mõjutab osaotsuse alapealkirjade „24.04.2008 äriruumi üürilepingu ülesütlemine Dentese poolt“ ja „üürilepingute poolte kohustuste vahekord majanduslanguse tingimustes“ all toodu. Kostja ei nõustu maakohtu määratud üüri alandamise ulatusega. Kuna maakohus leidis, et praegusel juhul on

§ 97eeldused täidetud, peaks ka lepingu muutmise ulatus olema oluline.

Üüri alandamine kõigest 12% võrra ei ole oluline ulatus (kohtu arvutuskäigu tulemusena peaks hinna alandus olema 22%, mis kostja hinnangul ei ole samuti piisavalt oluline muutus). Maakohus on ebaõigesti leidnud, et

§ 97

kohaldamisel ei saa lähtuda turutingimustele vastavast üürisummast ning, et ekspertide hinnangud tuleks kõrvale jätta. Riigikohus on üüripinna kasutamise väärtuse vähenemise hindamisel pidanud oluliseks just turuhinda. R. Lubi arvamus kajastab just konkreetse vaidlusaluse üüripinna turuüüri.

§ 97

kohaldamisel ei saa lähtuda tingimustest, milles hageja teiste üürnikega kokku leppis, kuna teised üürnikud olid lepingute muutmisel ilmselgelt surve all. Kohtu matemaatika moonutab üüritabeli tulbas „alandatud hind“ märgitud üürihindu – sealt nähtub, et ühegi kaubanduspinna üürihind ei ületanud 75 krooni/m². Ebaõigesti on arvestatud üürilepinguid, mis olid sõlmitud juba pärast majanduskriisi saabumist. Maakohus on jätnud arvestamata, et kallimad üüripinnad odavnesid suhteliselt rohkem, kui odavad pinnad. Ebaõige on liita ühte valemisse kaubandus- ja büroopindade üürihinnad. Maakohtu järeldus OÜ Unolik tugeva positsiooni kohta ei põhine tõenditel, kuna viimane ei olnud poolte vaidlusest teadlik. OÜ Toodab üürihind (130 kr/m²) tuleks jätta tähelepanuta, kuna selle tegevus oli kaubanduskeskuse müügi hetkeks juba lõppenud. Maakohus on jätnud tähelepanuta hageja haldusdirektori A. Kippasto ütlused, milles ta kinnitab, et kostja üüri langetamine 70 kroonini/m² oleks olnud reaalne. Samuti ei nõustu kostja kohtu määratud üüri alandamise perioodiga. Kusagilt ei tulene, et kostja lahkumise põhjuseks oleks olnud just enda äriruumidesse kolimine. Kohtu viidatud kostja 16. jaanuari 2009 kirjas peeti „Dentese müügipinna vabanemise“ all silmas vaidlusaluse üüripinna vabanemist. Kostja väljakolimisel ei ole õiguslikus mõttes mingit tähendust, kuna üürileping jäi kehtima.

§ 97

kohaldamisel tuleb lähtuda kohustuste vahekorra objektiivse muutumise hetkest, mitte sellest, millal teiste üürnikega kokkulepped saavutati. Lisaks on maakohus väljunud vastuhagi raamest, kuna kostja on palunud üüri alandamist kuni hageja üürilepingu ülesütlemiseni (s.o kuni

1. maini 2010).
2. Kostja palub jätta hageja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
3. Hageja palub jätta kostja apellatsioonkaebus rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
4. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu
5. oktoobri 2017 otsus tuleb tühistada osas, milles jäeti vastuhagi rahuldamata, samuti üürilepingu muutmise perioodi osas, ja ringkonnakohus teeb asjas TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel uue otsuse, millega rahuldab vastuhagi täielikult ning loeb 7
6. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingu järgseks üürimääraks perioodil
7. aprill 2009 kuni
8. mai 2010 70 krooni/m2 kuus.
9. Maakohtu vaidlustatud osaotsus on tehtud kostja vastuhagis, milles ta palus muuta poolte vahel 24.04.2008 sõlmitud üürilepingut selliselt, et lugeda üürilepingu p-s 3.
10. sätestatud üüriks alates 2009 aprillist 70 krooni/m2 (III kd tl 43-48). Õigusliku alusena tugines kostja

§-le

1. Tartu Maakohus jättis
2. märtsi 2015 otsusega vastuhagi rahuldamata. Tartu Ringkonnakohus jättis
3. oktoobri 2015 otsusega maakohtu otsuse muutmata osas, milles jäeti vastuhagi rahuldamata. Riigikohus tegi käesolevas asjas
4. mail 2016 otsuse, millega tühistas ringkonnakohtu
5. oktoobri 2015 otsuse muuhulgas osas, millega jäeti muutmata maakohtu otsus vastuhagi rahuldamata jätmises ning saatis asja tühistatud osas ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Tartu Ringkonnakohus tühistas
6. oktoobri 2016 otsusega maakohtu
7. märtsi 2015 otsuse muuhulgas vastuhagi rahuldamata jätmise osas ja saatis asja maakohtule uueks läbivaatamiseks. Riigikohus on
8. mai 2016 otsuse p-s 35 märkinud järgmist: „Küll aga on ringkonnakohus põhjendamatult järeldanud, et majanduskriisiga ei kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra olulist muutumist, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud oleks oluliselt suurenenud või teiselt lepingupoolelt saadava väärtus oluliselt vähenenud. Oma järeldust on ringkonnakohus põhjendanud sellega, et majanduskeskkond (majanduskriis) mõjutab mõlemat lepingupoolt. Ringkonnakohus ei ole arvestanud poolte kohustuste erinevat iseloomu. Hageja oli lepingu järgi kohustatud andma üüripinna kostja kasutusse. Kohtud ei ole ka tuvastanud, et majanduskriis oleks selle kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud. Kostja seevastu oli kohustatud maksma igakuist üüri, mis majanduskriisi tingimustes osutus kostja väidete kohaselt turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks. Kui eeldada, et üürilepingu sõlmimise ajal oli turuhind poolte kokkulepitu järgi 150 krooni/m2, siis sisuliselt vähenes üüripinna väärtus (vt Riigikohtu
9. oktoobri
10. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 15). Eeltoodud asjaolusid ei ole kohtud hinnanud.“ Riigikohus on asunud ka seisukohale, et asja uuel läbivaatamisel tuleb ringkonnakohtul eeltoodut arvestades hinnata, kas esineb

§ 97

lg-s 1 sätestatud olukord, ning täiendavalt tuvastada

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.

Seega pidi maakohus vastuhagi lahendamisel lähtuma eelnimetatud Riigikohtu seisukohtadest ning tuvastama eelkõige, kas antud juhul esineb

§ 97

lg-s 1 sätestatud olukord, ning seejärel täiendavalt tuvastama

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused lepingu muutmiseks.

18. Riigikohus on märkinud, et lepingupool võib taotleda lepingu muutmist

§ 97lg 1 järgi järgmiste sisuliste eelduste täidetuse korral (vt Riigikohtu 21.

detsembri 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-136-11, p 16): - lepingu sõlmimise aluseks olevad asjaolud on muutunud pärast lepingu sõlmimist (

§ 97lg 1; vt ka Riigikohtu 26.

oktoobri 2010 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-10, p 11); - asjaolude muutumisega on kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu ühe poole kohustuste täitmise kulud on oluliselt suurenenud või teiselt poolelt lepinguga saadava väärtus oluliselt vähenenud (

§ 97

lg 1); - kahjustatud pool ei saanud lepingu sõlmimise ajal mõistlikult arvata, et asjaolud võivad muutuda (

§ 97

lg 2 p 1); - kahjustatud pool ei saanud asjaolude muutumist mõjutada (

§ 97

lg 2 p 2); - asjaolude muutumise riisikot ei kanna seadusest või lepingust tulenevalt kahjustatud pool (

§ 97

lg 2 p 3); 8 - kahjustatud pool ei oleks asjaolude muutumisest teades lepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (

§ 97lg 2 p 4).

19.

§ 97

lg 1 kohaldamisel tuleb eelkõige kindlaks teha, kas muutunud asjaolud kuulusid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka või mitte. Lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulka saab ringkonnakohtu arvates lugeda selliseid asjaolusid, mille olemasolu, saabumine või edasikestmine on hõlmatud poolte ühisest arusaamast ja millel põhineb lepingu sõlmimise soov. Ringkonnakohus leiab, et üürilepingu korral on lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude hulgas üldjuhul poolte ühine arusaam sellest, et üüripinna väärtus stabiilses majanduskeskkonnas oluliselt ei muutu. Antud juhul muutus majanduskriisi tulemusena oluliselt üüripinna väärtus. Asjas oleva Kaanon Kinnisvara eksperthinnanguga (II kd tl 188-200) on tõendatud, et üürilepingu sõlmimise ajal oli vaidlusaluse äripinna, asukohaga Sõbra tn 58 Tartu linn, turuüüriks 155 krooni/m2 kuus. Seega vastas kokkulepitud üür 150 krooni/m2 turutingimustele. Ekspert R. Lubi 16.12.2011 ekspertarvamusest (I kd tl 103-105) nähtub, et 2009 jaanuaris oli vaidlusaluse üüripinna turuüür vahemikus 60-80 krooni/m

1. Lähtudes eeltoodust saab asuda seisukohale, et vaidlusaluse üüripinna väärtus oli aprilliks 2009 oluliselt muutunud ja seega olid muutunud pärast lepingu sõlmimist sõlmimise aluseks olnud asjaolud.
2. Arvestades lepingupoolte kohustuste erinevat iseloomu oli ringkonnakohtu arvates 2009 aprilliks lisaks lepingu sõlmimise aluseks olevate asjaolude muutumisele samuti oluliselt muutunud lepingupoolte kohustuste vahekord. Hageja oli üürilepingu järgi kohustatud andma üüripinna kostja kasutusse ning ta ei ole esitanud tõendeid selle kohta, et majanduskriis oleks selle kohustuse täitmiseks tehtavaid kulutusi suurendanud. Hageja väide, et ta pidi ka majanduskriisi tingimustes jätkuvalt tasuma väga kõrgeid laenumakseid, ei anna alust asuda seisukohale, et tema üürilepingu järgsed kohustused oleksid oluliselt muutunud (suurenenud). Asja materjalidest nähtuvalt ei ole suurenenud hageja kulutused, mis ta pidi tegema selleks, et kostjal oleks võimalik üüripinda kasutada. Kostja lepingujärgseks kohustuseks oli maksta igakuist üüri. Ringkonnakohus nõustub kostja väitega, et majanduskriisi tingimustes osutus kostja poolt lepingujärgselt tasumisele kuulunud üür turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks, s.o üüripinna väärtus vähenes oluliselt. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et iseenesest õige on hageja seisukoht, et majandusliku olukorra muutumine ei ole käsitletav lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude muutumisena, kuid antud juhul tingis majanduskriis (majandusliku olukorra muutumine) lepingu aluseks olnud asjaolu muutuse (üüripinna väärtuse vähenemise). Seega on asjaolude muutumisega kaasnenud poolte kohustuste vahekorra oluline muutumine, mistõttu kostja kohustuste täitmise kulud olid oluliselt suurenenud.
3. Ringkonnakohtu arvates on asjas täidetud ka

§ 97lg-s 2 sätestatud eeldused.

Kostja kahjustatud poolena ei saanud üürilepingu sõlmimisel 24.04.2008 mõistlikult arvata, et majanduskriisi tõttu asjaolud võivad muutuda ja üüripinna väärtus väheneb oluliselt (

§ 97lg 2 p 1).

Kuna üüripinna väärtuse vähenemise tõi kaasa tervet Eestit haaranud majanduskriis, siis ei saanud kostja mõjutada üüripinna väärtuse vähenemist (

§ 97lg 2 p 2).

Samuti ei kanna kostja kahjustatud lepingupoolena seadusest ega lepingust tulenevalt üüripinna väärtuse vähenemise riisikot (

§ 97

lg 2 p 3) ning kostja ei oleks juhul, kui ta oleks ette näinud majanduskriisi ulatuslikkust ja sellega seoses vaidlusaluse üüripinna väärtuse olulist vähenemist, üürilepingut sõlminud või oleks seda teinud oluliselt teistsugustel tingimustel (

§ 97lg 2 p 4).

Kuna kohustuste vahekord oli aprilliks 2009 oluliselt muutunud, siis oli kostjal

§ 97lg 4 alusel õigus nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt.

9 22. Hageja seisukoha kohaselt maakohtu poolt tuvastatud üürihinna muutumist ainult 12% võrra ei saa pidada oluliseks muutuseks. Samal seisukohal on olnud ka kostja oma apellatsioonkaebuses. Ringkonnakohus nõustub poolte väitega, et üürihinna muutumine ainult 12% võrra (käesoleval juhul 18 krooni võrra, s.o kuus 132 krooni/m2) ei ole käsitletav lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolude olulise muutumisena, millega on kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekorra oluline muutumine

§ 97lg 1 mõttes.

Samas leiab ringkonnakohus, et maakohus on ebaõigesti alandanud üürihinda vaidlusalusel perioodil vaid 12% võrra. Hinnates asjas olevaid tõendeid on põhjendatud rahuldada kostja vastuhagi täielikult ning alandada poolte vahel

1. aprillil 2008 sõlmitud üürilepingu p-s 3.1 kokkulepitud üüri 150 krooni/m2 kuus ning lugeda üürilepingu järgseks üürimääraks perioodi
2. aprill 2009 kuni
3. mai 2010 eest 70 krooni/m2 kuus. Asjaolu, et seisuga aprill 2009 oli lepingujärgne üür 150 krooni/m2 eest turuhinnast märkimisväärselt kõrgem, on tõendatud kinnisvara hindamise ekspert R. Lubi arvamustega (I kd tl 103 ja VI kd tl 161-162). Maakohus on ebaõigesti asunud seisukohale, et kuna ekspert R. Lubi arvamus I kd tl-l 103 kajastab üürimäära seisuga 2009 jaanuar, kuid vastuhagis taotleb kostja üüri alandamist alates 2009 aprillikuust, siis ei ole võimalik viidatud arvamuses esitatud seisukohtadest lähtuda. Viidatud ekspert R. Lubi arvamusest nähtub üüripinna väärtuse oluline muutumine seisuga jaanuar 2009 võrreldes lepingu sõlmimise ajaga.
4. Maakohtu seisukoha kohaselt VI kd tl-l 161-162 olev ekspert R. Lubi arvamus Sõbra 58 Tartus turupõhise üürimäära kohta 2009 aprillis ja 2010 mais kajastab Tartu linnas Karlova piirkonnas erinevates ärihoonetes asuvate müügipindade keskmise üürimäära arvutamist, kuid kuna kostja ei sõlminud üürilepingut keskmise üürihinnaga, vaid poolte vahel sõlmitud üürilepingus toodud üürimäär oli poolte kokkuleppel makstav üür konkreetse äripinna eest, siis maakohus lähtus konkreetse üürieseme suhtes üürnikuga sõlmitud üürilepingust ning jättis kõrvale ekspertide arvamused. Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu seisukohaga. Asjaolu, et kostja sõlmis hagejaga
5. aprillil 2008 üürilepingu, milles lepiti kokku keskmisest kõrgemas üüris, ei välista seda, et majanduskriisi tingimustes osutus kostja poolt lepingujärgselt tasumisele kuulunud üür turuhinnast märkimisväärselt kõrgemaks, s.o üüripinna väärtus vähenes sisuliselt oluliselt. Maakohus on ka ise vaidlustatud otsuses märkinud, et ilmselt oleks kostja, kui ta oleks olnud võimeline majanduslanguse ulatust ette nägema, sõlminud üürilepingu hagejaga teistsugustel tingimustel või oleks lepingus kokku lepitud majanduskriisist tuleneva kahju riisiko jagamise viisid. Üüripinna väärtuse vähenemise ulatuse kindlakstegemisel saab hinnata ekspert R. Lubi arvamusi ning nendest lähtudes saab ringkonnakohtu arvates asuda seisukohale, et aprillis 2009 oli Sõbra tn 58 üüripinna (223,77 m2) turuüür 69 krooni/m2 kuus ning mais 2010 oli turuüür 71 krooni/m2 kuus. Seega on lähtudes ekspert R. Lubi arvamustest lähtuvalt õigustatud kostja nõue

§ 97alusel üüri alandamiseks 70 krooni/m2 kuus.

1. Teistsugusele seisukohale ei anna alust asuda ka hageja poolt esitatud H. Haljaste arvamus (VI kd tl 171), mille kohaselt perioodil 2009-2010 toimus üürihindade langus keskmiselt 20-25 % ulatuses. Arvamus on suure üldistuse astmega ja sellest nähtuvalt on H. Haljaste üürihinna languse protsendi arvutamisel aluseks võtnud ärikinnisvara üürikuulutuste arvu ning kaubandus- ja teeninduspindade üüripakkumised 2009 aprill ja 2010 aprill seisuga. Ringkonnakohus leiab, et lähtudes konkreetsuse astmest on usaldusväärsem ekspert R. Lubi arvamus ning otsuse tegemisel võtab kohus aluseks nimetatud arvamuse. Asjaolu, et üüri alandamine 70 krooni/m2 eest kuus oli vaidlusalusel perioodil reaalne, kinnitavad tunnistaja Ants Kippasto ütlused (V kd tl 90), mille kohaselt „…me tegime kolmekuuliste perioodidega neid hinnaalandusi ja nad kestsid vastavalt majanduse perioodini.“. 10
2. Maakohus, arvestades asjaolu, et kostja enne üürilepingu lõpetamist ei alustanud üürihinna vähendamiseks läbirääkimisi, võttis üüri alandamisel aluseks hageja poolt Sõbra 56 hoone suhtes sõlmitud kõik lepingud (sh üürihinna vähendamise kokkulepped), mis kehtisid kinnistu müümise ajal 17.06.
3. Ringkonnakohtu arvates ei tulene seadusest maakohtu seisukoht, et enne üürilepingu lõpetamist on vajalik alustada läbirääkimisi üürihinna vähendamiseks.

§ 97

lg 4 annab kahjustatud poolele võimaluse nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt, kuid mitte varasena seisuga, kui alates kohustuste vahekorra muutumisest. Antud juhul on kostja nõudnud üürilepingu muutmist tagasiulatuvalt alates aprillist 2009 kuni 16.05.2010 (kuni üürilepingu ülesütlemiseni hageja poolt). Vähendatud üürihinna suurus ei saa sõltuda sellest, kas lepingupoolte vahel on enne toimunud läbirääkimisi üürihinna vähendamiseks või mitte. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et maakohus on põhjendamatult lähtunud lepingujärgse üürihinna vähendamisel vaid kinnistu müümise ajal 17.06.2010 kehtinud üürilepingutest ja üürihinna vähendamise kokkulepetest (IV kd tl 170A). Samuti on õige kostja väide, et maakohtu poolt nn üürihinna proportsionaalne alandamine ei arvestanud seda, et mõned üürilepingud olid sõlmitud majanduskriisi tingimustes ning seda, et kaubandus- ja büroopindade üürihinnad on erinevad ning OÜ Toodab tegevus oli kaubanduskeskuse müügi hetkeks juba lõppenud. Ringkonnakohus leiab, et kuna maakohus on üürihinna alandamisel lähtunud ebaõigete algandmete alusel saadud proportsioonist ning jätnud hindamata teised asjas olevad tõendid, siis on kohus alusetult vähendanud üüri vaid 12% võrra. 26. Kostja taotles vastuhagis (III kd tl 171-178) üürihinna alandamist alates 01.04.2009 kuni 16.05.2010. Maakohus vähendas üüri määra perioodiks 01.09.2009 kuni 30.06.2010 (vaidlustatud otsuse resolutsiooni p 2). Seega on õige kostja väide, et maakohus on rikkunud otsuse tegemisel menetlusnormi (TsMS § 439) ja väljunud hagi lahendamise piiridest. Maakohus on asunud seisukohale, et kostjal on õigus nõuda üürilepingu alusel makstava üürihinna alandamist ajast, mil tulenevalt muutnud majanduslikust olukorrast alandati teiste üürnike üürihindu. Ringkonnakohus leiab, et selline maakohtu seisukoht ei põhine seadusel.

§ 97

lg 4 seob lepingu tagasiulatuva muutmise kohustuste vahekorraga muutumisega, mitte aga ajahetkega, mil muudetakse teiste üürnike üürihindu. Ringkonnakohus tuvastas käesolevas otsuses, et aprillis 2009 olid lepingu sõlmimise aluseks olnud asjaolud ja sellega kaasnenud lepingupoolte kohustuste vahekord oluliselt muutunud ning seega alates sellest ajast oli kostjal

§ 97lg 4 alusel õigus nõuda lepingu muutmist tagasiulatuvalt.

Riigikohus on

1. detsembri 2013 lahendis tsiviilasjas nr 3-2-1-143-13 täpsustanud
2. detsembril 2012 tsiviilasjas nr 3-2-1-162-12 tehtud otsuses väljendatud seisukohta

§ 97

kohaldamise võimalikkuse kohta pärast lepingu ülesütlemist ja asunud seisukohale, et pärast lepingu ülesütlemist on võimalik lepingut

§ 97

lg 4 järgi muuta alates kohustuste vahekorra muutumisest kuni lepingu ülesütlemiseni. Lepingut ei ole

§ 97

alusel võimalik muuta edasiulatuvalt, kuna ülesütlemisele järgneva aja osas on lepingulised kohustused ülesütlemisega lõppenud. Lähtudes Riigikohtu seisukohast on maakohus põhjendamatult muutnud lepingut kuni

1. juunini 2010, sest üürileping oli lõppenud seoses hagejapoolse ülesütlemisega
2. mail
3. Lähtudes eeltoodust on üüri alandamise perioodiks
4. aprill 2009 kuni
5. mai
6. 11
7. Hageja on seisukohal, et maakohus ei ole käsitlenud hageja vastuväiteid

§ 97kohaldamata jätmise kohta hea usu põhimõttest tulenevalt.

Apellatsioonkaebuses märgitu kohaselt on kostja rikkunud hea usu põhimõtet sellega, et ei püüdnud hagejaga üüritasu vähendamise osas läbirääkimisi alustada ega üürilepingu täitmist jätkata. Ringkonnakohus leiab, et kostja ei ole rikkunud hea usu põhimõtete sellega, et ei nõudnud hagejalt lepingu muutmist enne, kui ütles üürilepingu 16.01.2009 üles ja lahkus üüripinnalt 30.01.2009.

§-s 6 sätestatud võlasuhte poolte üldine kohustus käituda teineteise suhtes hea usus põhimõttest lähtuvalt tähendab kohustust astuda läbirääkimistesse viivituseta või mõistliku aja jooksul pärast nõude esitamist. Hageja ei ole antud juhul kostjale esitanud nõuet lepingu muutmiseks ning seetõttu kostja ei ole rikkunud kohustust asuda läbirääkimistesse viivituseta või mõistliku aja jooksul pärast nõude esitamist. Kostja kui kahjustatud poole õigus nõuda

§ 97

järgi lepingu muutmist ei ole ajaliselt piiratud, mistõttu ta ei kaota oma nõudeõigust ka siis, kui ta seda viivitamatult ei kasuta. Võlausaldaja kaitsmisväärseid huve nõude hilinemisega esitamine ei riku. Asja materjalide kohaselt on kostja esitanud hagejale

§ 97

alusel nõude üürilepingu muutmiseks 18.07.2011 vastuses hageja nõudeavaldusele võla tasumise kohta (I kd tl 38-41). Vastuses hagile 19.10.2011 on kostja korranud oma nõuet üürilepingu muutmiseks

§ 97alusel ning vastuhagi on esitatud 13.02.2013.

Toimiku materjalidest saab järeldada, et tõendatud on kostjapoolne lepingu muutmise nõude esitamine 18.07.2011, kuid pooltevahelised läbirääkimised ei andnud tulemusi (s.o hageja ei ole nõustunud lepingu muutmisega) ning hageja esitas hagi kostja vastu maakohtule

1. septembril
2. Kostja soovimatus jätkata üürilepingu täitmist pärast seda, kui ta lahkus üüripinnalt 30.01.2009 ei ole käsitletav hea usu põhimõtte rikkumisena.
3. Kuna hageja apellatsioonkaebus jääb rahuldamata ja kostja apellatsioonkaebus kuulub rahuldamisele, siis jäävad menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude lõpliku jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise otsustab maakohus asjas tehtavas lõpplahendis. /allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke /allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi 12 /allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson