KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tallinna Halduskohus Kohtunik Kaupo Kruusvee Otsuse tegemise aeg ja koht 13.04.2017, Tallinn Haldusasja number 3-16-1948 Haldusasi Tallinna linna kaebus Maksu- j

) nõuetele vastavad müügiarved, mille kohaselt korteriomandi väärtus on 1 884 000 eurot, millele ei lisandu käibemaksu, ning kinnistu väärtus käibemaksuta on 1 570 000 eurot, millele lisandub käibemaks summas 314 000 eurot (lepingu p 7.2). 3. RMI esitas 30.09.2015 Tallinna Linnavaraametile (TLVA) arve nr 8 (kinnistu Kloostri tee 6, hind 1 570 000 eurot, millele lisandus käibemaks 314 000 eurot, viide maksustamise alusele:

§ 16lg 2 p 3 – I kd, tl 33).

TLVA esitas 30.09.2015 RMI-le arve nr 7000097533 summas 1 884 000 eurot (I kd, tl 34). Tallinna linn ja RMI sõlmisid 30.09.2015 notariaalse asjaõiguslepingu, milles pooled leppisid kokku vastastikku omandi üleandmise (I kd, tl 37-45).

1. Kinnistusraamatust nähtuvalt on 30.09.2015 kinnistamisavalduse alusel kantud 06.10.2015 Kloostri tee 6 omanikuna kinnistusregistrisse Tallinna linn.
2. RMI edastas 19.10.2015 TLVA-le e-kirjaga õiendi, millega teatas, et kinnisasja maksustamisel rakendub erikord vastavalt

§-le 411 (I kd, tl 47). 6. RMI teavitas 21.10.2015 e-kirjaga MTA-d, et Kloostri 6 kinnistu võõrandamisel maksustatakse tehing

§ 16lg 3 p 2 alusel (I kd, tl 48).

7. RMI esitas 23.10.2015 TLVA-le kreeditarve nr 16, millel on info, et antud kreeditarve esitati 30.09.2015 väljastatud arve nr 8 krediteerimiseks (I kd, tl 49). Lisaks esitati Tallinna linnale uus 30.09.2015 arve nr 8 (kinnistu Kloostri tee 6, hind 1 570 000 eurot, millele lisandus käibemaks 314 000 eurot, viide maksustamise alusele:

§ 411– I kd, tl 50).

1. Maksu- ja Tolliamet (MTA) kontrollis 22.10.2015 teate nr 12.2-3/035715-1 (I kd, tl 163) ja 18.12.2015 korralduse nr 12.2-3/035715-2 (I kd, tl 165-166) alusel Tallinna Linnavaraameti (TLVA) käibemaksu arvestamise, deklareerimise ja tasumise õigsust perioodil september
2. Kontrolli tulemusena koostas MTA 12.04.2016 kontrollakti nr 12.2-3/035715-5 (I kd, tl 52-56).
3. Tallinna Linnavaaraamet esitas kontrollaktile 28.04.2016 eriarvamuse (I kd, tl 57-63). Eriarvamusega seonduvalt toimus 31.05.2016 MTA ja TLVA esindajate kohtumine. TLVA edastas 20.06.2016 MTA-le RMI seisukoha ning 07.07.2016 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ 2

§ 16

lg 2 p-le 3, mis sätestab, et kinnisasja müügil, mille osa on oluliselt parendatud ehitis ja mis võõrandatakse enne ehitise parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu, lisandub käibemaks. 2) TLVA on põhjendamatult jätnud kajastamata raamatupidamisarvestuses RMI 30.09.2015 esitatud kreeditarve nr 16 ja uue väljastatud arve nr

1. TLVA käsitlus, mille kohaselt soetati kinnisasi, millel asub oluliselt parendatud ehitis, ei ole õiguspärane. TLVA on ebaõigesti RMI arvel märgitud käibemaksu maha arvanud ainult sisendkäibemaksuna ning kohustub arvel märgitud käibemaksu arvestama ka enda poolt tasumisele kuuluva käibemaksusummana. MENETLUSOSALISTE SEISUKOHAD
2. Tallinna linn esitas 29.09.2016 Tallinna Halduskohtule kaebuse MTA 30.08.2016 maksuotsuse tühistamiseks (I kd, tl 2-9). 1) Tasaarvestuse teel on TLVA poolt RMI-le kogu ostusumma, sh käibemaks ära tasutud. Maksuhalduri ebaõige tõlgendus oluliselt parendatud ehitise käibemaksualase staatuse määratlemisel (

§ 16lg 2 p 3) on toonud TLVA-le kaasa käibemaksu kumuleerumise.

TLVA tegi maksumenetluse käigus RMI-le ettepaneku pidada läbirääkimisi olukorra lahendamiseks. RMI keeldus käibemaksu hüvitamisest linnale. Samas ei saa TLVA soovi pidada RMI-ga läbirääkimisi mõista selliselt, et kaebaja oleks RMI maksualaste toimingutega, mis leidsid aset pärast asjaõiguslepingu sõlmimist, nõustunud või need heaks kiitnud. 2) Tallinna linn ja RMI leppisid kokku, et tehingute esemetega seotud vastastikused nõuded ja kohustused on võrdsed (1 884 000 eurot). Esitatud arvete põhjal tekkis arvetel näidatud nõuete vastastikuse tasaarveldamise tulemusena 30.09.2015 RMI-l maksustatav käive ja TLVA-l maksuvaba käive. Seega, kuni RMI poolt esialgse arve nr 8 krediteerimiseni lähtusid RMI ja TLVA teadmisest, et Kloostri tee 6 kinnistu suhtes rakendatakse

§ 16lg 2 p 3 (ehitise oluline parendamine).

Seega arvestas RMI kogu ehitusperioodi vältel asjaoluga, et Kloostri tee 6 asuva kinnistu müümisel ei teki maksuvaba käivet, sest parenduskulude maht muudab ehitise igal juhul oluliselt parendatuks. Ka Tallinna linn oli samal seisukohal, arvestades tellitud ehitusmaksumuse hinnangut. Tallinna linna soov ja teadmine oli omandada Kloostri tee 6 kinnistu maksustatava käibega seetõttu, et hoonet hiljem allrendile anda ja ei tekiks käibemaksu kumulatsiooni. Järelikult Kloostri tee 6 kinnistu võõrandamine maksuvaba käibena ei olnud kummagi lepingupoole huvides. Kui RMI oleks võlaõigusliku lepingu sõlmimise eelsetel läbirääkimistel olnud seisukohal, et Kloostri tee 6 kinnistu võõrandamisel tekib käibemaksukohustus, mille täitmine summas 314 000 eurot on maksustamise valiku kasutamise tõttu TLVA maksukohustus, siis oleks kokku lepitud, et RMI hüvitab TLVA-le Merivälja tee 24-3 kinnistu väärtuse (1 884 000 eurot) osaliselt rahas summas 314 000 eurot, vastasel korral poleks kohustuste erinevuse tõttu 3

§ 16lg 2 p 3 mõistes oluliselt parendatud ehitis.

Kreeditarve esitamine 23.10.2015, näidates arvel 30.09.2015 kuupäeva, ei ole kooskõlas

-s sätestatud arve esitamise printsiipidega. Tegelikult sellise kuupäevaga (30.09.2015) kreeditarvet aga pole esitatud ning seetõttu ei saa sellest lähtuda. 4) Kaebaja ei sea kahtluse alla RMI õigust kinnistu müüjana maksustada kinnisasja võõrandamisel tekkivat maksuvaba käivet vabatahtlikult, kuid maksukohustuslasel on õigus seda kasutada ainult seaduses sätestatud nõudeid järgides, mille kohaselt oleks pidanud ta maksustamisest teavitama enne vastava käibe tekkimist (

§ 16lg 3 p 2).

5) Maksuotsuses jõuti järeldusele, et Kloostri tee 6 kinnisasjal asuvat ehitist ei ole oluliselt parendatud, sest ehitise parenduskulude kogusumma ei ületa ehitise soetusmaksumust enne parendamist. Maksuhalduri arvates on Kloostri tee 6 kinnistul paikneva ehitise soetusmaksumus 1 265 080 eurot ja parenduskulude kogusumma 1 291 076 eurot. Maksuhaldur on nimetatud summadeni jõudnud ebaõiget arvutusmeetodit kasutades.

ei sätesta, kuidas tuleb määrata soetusmaksumust.

mõistes soetusmaksumuse määratlemisel tulumaksuseadust (TuMS) aluseks võtta ei saa. Kaebaja on nõus, et soetusmaksumuse kindlaksmääramisel võib aluseks võtta Raamatupidamise Toimkonna juhendi (RTJ) nr 6 (I kd, tl 181-185), kuid antud juhul on maksuhaldur tõlgendanud seda juhendit osaliselt valesti. RMI omandas Kloostri tee 6 kinnistu jagunemislepingu muutmise kaudu. Jagunemislepingu muutmisega ei toimunud ostu-müügi tehingut, vaid üksnes kinnistu omandiõiguse ülekandmine (s.o sisuliselt tagasiandmine) RMI-le. Üksnes võõrandamine

mõistes ja sellega seonduvalt tekkiv käive tekitab

mõistes soetamise, millele saab määrata omakorda soetusmaksumuse

§ 16lg 2 p 3 kontekstis.

Kuna ostu-müügi tehingut juriidilises mõttes ja ka võõrandamistehingut

mõttes ei toimunud, siis ei saanud seeläbi suureneda ka kinnistu soetusmaksumus õigusjärglase ja algse ostja RMI jaoks. Kui AS Rootsi Mööbel oleks jagunemise asemel hoopis müünud kinnistu RMI-le tagasi hinnaga, mis võtab arvesse ka tehtud parendusi summas 135 046 eurot (ehk hinnaga 1 200 271 eurot), siis oleks kinnistu soetusmaksumus RMI jaoks tõepoolest olnud 1 200 271 eurot. Kuna ostu-müügi tehingut ei tehtud ja käivet ei tekkinud, siis

§ 16

lg 2 p 3 kontekstis jäi soetusmaksumus RMI kui õigusjärglase jaoks selliseks nagu see oli kajastatud AS Rootsi Mööbel bilansis summas 1 065 225 eurot. 6) Maksuotsuses märgitakse, et äriseadustiku (ÄS) § 143 lg-st 2 ja §-st 460 tulenevalt loetakse omandava äriühingu osakapitali suurenemine üleantud varaga osakapitali suurendamiseks mitterahalise sissemakse teel ning mitterahalise sissemakse väärtuse hindamisel lähtutakse vara harilikust väärtusest. Maksuhaldur on lähtunud ebaõigetest asjaoludest, kuna RMI kui omandava äriühingu osanik ei ole kunagi olnud AS Rootsi Mööbel ning seetõttu ei saa rääkida ka RMI osakapitali suurendamisest. Tegelikult leppisid jagunemislepingu pooled kokku, et jagunemine toimub likvideerimismenetluseta eraldumise teel. Kuna jagunemislepingus ega ka jagunemislepingu muudatuses Kloostri tee 6 kinnistu hinda ei fikseeritud, siis ei saa eeldada, et lähtuti harilikust väärtusest. Pealegi on mõlema äriühingu jaoks nn harilik väärtus sama.

§ 4

lg 2 kohaselt ei teki käivet äriühingute jagunemise käigus vara üleandmisest ühelt äriühingult teisele äriühingule ja antud sätte kohaldamisel ei ole määrav, kas jagunemise käigus suurendatakse ka omandava osaühingu osakapitali. 4

§ 16

lg 2 p 3 tõlgendamisel küsimuses, mis on „ehitise soetusmaksumus enne parendamist“, et määratleda, kas parendustega seotud kulutused ületavad 10%, tuleb lähtuda objektiivselt mõõdetavatest suurustest. Objektiivselt saab soetusmaksumust mõõta

§ 16

lg 2 p 3 kontekstis üksnes ostutehingu hinna ja otseselt sellega seotud kuludega, s.o kuludega, mille ühisnimetajaks on, et need olid hädavajalikud vara soetamise tarbeks. Selge on, et Kloostri tee 6 kinnisasja ostmine ei oleks aset leidnud RMI poolt 2012. a riigilõivu ja notaritasu maksmata. Kohtulike kompromisslepingute tulemusena makstud summa 142 605 eurot ei olnud aga kulutus, mis oleks olnud hädavajalik ja mis puudutanuks just algset ostutehingut. Parenduskulude juurdeliitmine algsele soetusmaksumusele tekitaks olukorra, kus käibemaksukohustuslane saab vajadusel ka manipuleerida soetusmaksumusega. 8) Kaebaja ei nõustu maksuotsuse põhjendustega, et Kloostri tee 6 ehitise soetusmaksumuse saab kaudselt tuletada Kloostri tee 6 kinnistu turuväärtuse kaudu, mis oli hinnangu kohaselt 2 000 000 eurot. Nimelt leiab MTA toetudes RTJ nr 6-le, et kinnisvarainvesteering võeti algselt arvele soetusmaksumuses ja kajastati selliselt seni kuni kinnisvarainvesteeringu õiglast väärtust oli võimalik usaldusväärselt hinnata. Soetusmaksumuse kajastamise meetodil ei ole maksunduslikust aspektist määravat tähendust alates 06.02.2015 kui kinnistu on raamatupidamisarvestuses arvele võetud tema õiglases väärtuses. Ehitise soetusmaksumuse leidmine mitte otseselt soetustehingu maksumuse alusel, vaid kaudselt kinnistu turuväärtuse ekspertiisi alusel, mis põhineb diskonteeritud rahavoogude meetodil (nn tulumeetod), ei ole kooskõlas

§ 16

lg 2 p-ga 3, kuna antud säte sellist ehitise soetusmaksumuse määratlemist ette ei näe. Maksuarvestuses lähtutakse üldjuhul reaalsetest tehingutest ja objektiivsetest kriteeriumitest, eriti olukorras, kus need olemas ja puudub kahtlus nende tõepärasuses (antud juhul on olemas ostutehing, kinnistu ostuhind, ostuga otseselt seotud kulud). Kinnisvarainvesteeringu kajastamise praktika muutmine RMI poolt nn edasise kajastamise käigus ei muuda RTJ nr 6 p-des 12-13 määratletud kinnisvarainvesteeringu esmase arvelevõtmise põhimõtet, mis baseerub soetusmaksumuse põhimõttel (ostutehingu maksumus ja sellega otseselt seotud kulud). Seega ei ole OÜ Domus Kinnisvara poolt määratud kinnistu turuväärtuse (2 000 000 eurot) hinnangu näol tegemist maksustamisel tähendust omava asjaoluga ja samuti ei saa seda pidada tõendiks ehitise soetusmaksumuse kohta. RMI jaoks on Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuseks 2011. a ostutehingust tekkinud soetusmaksumus summas 1 065 225 eurot. 9) Kloostri tee 6 ehitise parenduskulutusi summas 135 046 eurot tuleb pidada parenduskuludeks

§ 16lg 2 p 3 mõistes. Parenduskulude hulka tuleb arvestada ka 5

§ 16

lg 2 p 3 kohaselt ei tohi ehitist parenduskulude teostamise järgselt kasutusele võtta ehk oluliselt parendatud ehitis tuleb võõrandada enne selle taaskasutusele võtmist. MTA metoodika alusel tekib ebaloomulik olukord, kus osa parenduskulusid liidetakse meelevaldselt kinnistu soetusmaksumusele juurde ja neid ei arvestata ka 10% parenduskulu arvestuses, samas osa parenduskulusid jällegi loetakse parenduskulude 10% arvestuses.

§ 16

lg 2 p 3 kohaselt ükski parenduskulu ei suurenda soetusmaksumust, sest kõiki soetamisjärgseid parenduskulusid koheldakse ühetaoliselt.

16 lg 2 p 3 sõnastuse kohaselt on oluline, et parendatud ehitis ei tohi olla parenduste järgselt kasutuses, sest enne taaskasutusele võtmist peab ehitis olema võõrandatud. MTA käsitlus ei saa olla õige ka seepärast, et

16 lg 2 p 3 mainib parenduse objektina ehitise osa. 10) RMI tellimusel tegi Kloostri tee 6 kinnistul ehitustöid OÜ Messiehitus kokku summas 1 415 702,17 eurot ilma käibemaksuta. Kontrollaktiga ei arvestatud

§ 16

lg 2 p-s 3 sätestatud parenduskulude 10% arvestusse kulutusi kokku summas 124 626,06 eurot. Kaebaja on nõus, et nn üldkulu ja väliskulude maksumust tuleks vähendada kokku 76 243,71 euro võrra. Ülejäänud osas kaebaja nõus ei ole (vastuväited eriarvamuses).

16 lg 2 p 3 märgitud parenduskuludeks, mis osalevad 10% arvestuses ja on teostatud OÜ Messiehitus poolt moodustavad kokku 1 339 458,46 eurot (1 415 702,17-76 243,71). Parenduskulude hulka tuleb arvestada ka AS Rootsi Mööbel tehtud kulutused summas 135 046 ning kompromisslepingu kohaselt väljamakstud summad 142 605 eurot, seega tuleb lugeda parenduste kogusummaks 1 617 109,46 (1 339 458,46 + 135 046 + 142 605) eurot. 11) Kaebaja nõustub maksuhalduri seisukohaga, et kinnistul asuva ehitise soetusmaksumus leitakse, kui kinnistu soetusmaksumusest lahutatakse maha maa hind. Kontrollakti kohaselt arvas MTA maa hinnaks, mis tuleb soetusmaksumusest lahutada, maamaksuteatelt viimase maa hindamisega määratud maa väärtuse. Eriarvamuses kontrollaktile põhjendas TLVA, et maa hinna aluseks tuleb võtta maatüki harilik väärtus, sest maa viimane korraline hindamine viidi läbi mitmeid aastaid tagasi (2001. a). TLVA tellis kontrollakti koostamise järgselt Kloostri tee 6 hoonestamata maa turuväärtuse hinna seisuga 28.11.2012. Eksperthinnangu kohaselt on Kloostri tee 6 asuva hoonestamata maa turuväärtus 28.11.2012 seisuga 240 000 eurot. Järelikult on Kloostri tee 6 ehitise soetusmaksumus 825 225 eurot (1 065 225 - 240 000). 12) Kokkuvõtvalt on

§ 16

lg 2 p-s 3 ette nähtud olulise parenduskulude 10%-line piirsumma 907 747,5 eurot (825 225 + 10%). Kuna Kloostri tee 6 ehitise parenduskulud on 1 617 109,46 eurot, mis ületavad antud piirsummat, siis tuleb RMI poolt TLVA-le müüdud kinnisasi, mille oluline osa on Kloostri tee 6 asuv ehitis, lugeda oluliselt parendatud ehitiseks

§ 16lg 2 p 3 mõttes ja sellise kauba käibemaksuga maksustamine oli kohustuslik.

12. Maksu- ja Tolliamet palub 23.11.2016 vastuses jätta kaebus rahuldamata (I kd, tl 159161). 1) Kaebaja on 08.07.2016 esitanud RMI-le võlanõude 314 000 euro hüvitamiseks. Seetõttu on tegemist pooltevahelise tsiviilõigusliku vaidlusega. RMI likvideerimisteatest nähtub, et võlausaldajatel on võimalik esitada nõudeid nelja kuu jooksul. 2) Kloostri tee 6 ehitise näol ei ole tegemist oluliselt parendatud ehitisega

§ 16lg 2 p 3 mõistes.

Lähtutud on raamatupidamisarvestuse reeglitest ja juhenditest ning eelkõige RMI peetud raamatupidamisarvestusest. Arve, millisega tekiks RMI-l maksukohustus on annulleeritud kreeditarvega ning TLVA-le on esitatud uus arve. TLVA-l oli võimalik RMI väljastatud arvet vaidlustada, mida ta ei ole teinud. Seega TLVA-l lasub kohustus kajastada raamatupidamisarvestuses ja maksudeklaratsioonis kehtivat arvet. Pöördmaksustamise korras 6

§ 16lg 2 p-le 3.

Võlaõiguslepingus kokkulepitust ei tulene ka seda, et RMI peab müüma TLVA-le oluliselt parendatud ehitisega kinnistu, kuna vastav asjaolu ei saanud kummalegi osapoolele oktoobris 2014 olla teada. Nii TLVA kui RMI said tugineda prognoositud hinnangutele. Seega võttis kaebaja ise teadlikult riski, et lõppkokkuvõttes võib rakenduda

§ 411sätestatud erikord ning kaebajal puudub sisendkäibemaksu mahaarvamise õigus.

4) RMI on rakendanud erikorda õigesti. Kui algselt on esitatud tegelikule tehingu sisule mittevastav arve, on maksukohustuslane kohustatud esitama sellele kreeditarve ja väljastama tehingu sisule vastava nõuetekohase arve. Isegi kui RMI oleks jäänud

§ 16

lg 2 p 3 kohase arve juurde ja käibemaksu riigieelarvesse tasunud ning MTA hilisemas kontrollimenetluses tuvastab, et reaalselt on kinnisasja müügi puhul tegemist maksuvaba käibega, puuduks seaduslik alus TLVA-l sisendkäibemaksu mahaarvamisele. Seega olenemata sellest, kas teade oli esitatud õigeaegselt/nõuetekohaselt või mitte, taandub põhiküsimus sellele, kas kinnistul asuvat ehitist saab ja võib lugeda oluliselt parendatuks või mitte. 5) Vastustaja ei nõustu kaebaja väitega, et

§ 16

lg 3 p-s 2 ettenähtud kirjaliku teate esitamine pärast käibe toimumist on võrdsustav teate esitamata jätmisega. Riigikohtu lahendi nr 3-3-1-25-14 p-st 22 tuleneb, et mitte iga minetus

§ 16

lg-s 3 sätestatud kirjaliku teavituse edastamisel ei ole käsitatav teavitamata jätmisena. 6) Väär on TLVA seisukoht, et üksnes võõrandamine

mõistes ja sellega seonduvalt tekkiv käive tekitab

mõistes soetamise, millele saab määrata soetusmaksumuse

§ 16

lg 2 p 3 kontekstis.

ei sätesta, kuidas tuleb määrata soetusmaksumust. Rahandusministeerium oma kommentaarides

-le soetusmaksumuse mõistet ei defineeri. Seega tuleb juhinduda raamatupidamisarvestuse reeglitest ja juhenditest ning eelkõige RMI raamatupidamises kajastatud soetusmaksumusest. Eesti hea raamatupidamistava tugineb RTJ-le. 7) AS-s Rootsi Mööbel toimus jagunemine eraldumise teel. AS Rootsi Mööbel andis osa oma varast üle RMI-le, mille raames läks üleandjalt omandajale üle ka kohustus see vara arvele võtta ja jätkata kinnisvarainvesteeringuna kajastamist jätkuvuse ja järjepidevuse printsiibil. AS Rootsi Mööbel kinnisvarainvesteeringuna kajastatud Kloostri tee 6 kinnisvara oli 2012. a-l enne jagunemise teel üleandmist arvel soetusmaksumusega 1 200 271 eurot. RMI võttis õigusjärglasena selle vara oma raamatupidamises arvele sama soetusmaksumusega summas 1 200 271 eurot, mis vastab hea raamatupidamistava eeldusele, et üleantud ja saadud vara 7

§ 16

lg 2 p 3 kontekstis soetusmaksumuseks viimane ostu-müügitehingu aegne maksumus, vaid üleantud vara soetusmaksumuseks on tema õiglane väärtus, milleks on 1 200 271 eurot. 8) MTA ei nõustu TLVA seisukohaga, et AS Rootsi Mööbel poolt enne jagunemist tehtud parenduskulud summas 135 046 eurot ja kohtuliku kompromissi käigus välja makstud 142 605 eurot tuleb lugeda TLVA poolse tehingu parenduskulude koosseisu.

§ 16

lg 2 p 3 regulatsiooni kohaselt ei tohi ehitist parenduskulude teostamise järgselt kasutusele võtta ehk oluliselt parendatud ehitis tuleb võõrandada enne selle taaskasutusele võtmist. Kloostri tee 6 hoone kasutamise kohta olid sõlmitud tähtajalised lepingud: üürileping OÜ-ga Gustoso kuni 28.08.2017 ja operaatorleping OÜ-ga Riverside Club kuni 01.09.

1. Seega oli kinnistul asuv ehitis kasutusel kuni 31.07.2014, kui lepingutest lõpuks kohtulike kompromisside käigus vabaneti. Seega, kui kinnisasjale tehti
2. a-l parendusi ja ehitis oli ülaltoodud kulude teostamise järgselt kasutuses, siis need parenduskulud ei saa enam osaleda TLVA poolse ostutehingu juures 10% arvestuses. RMI poolt tehtud kulud koormavatest üürilepingutest vabanemiseks on RTJ nr 6 p 28 kohaselt kulud, mis lisatakse soetusmaksumusele, kuna need kulud vastavad tõenäolisele osalemisele tulevikus majandusliku kasu tekkimisel. Ilma konkreetseid kulusid kandmata ei oleks osutunud TLVA-ga müügitehingu sõlmimine võimalikuks ega oleks saanud RMI alustada ka ehitustöödega. Tegemist on kulutusega, mis on olnud hädavajalikud ja tulenevalt RTJ nr 6 selgitustest ei pea soetusmaksumusele lisatud kulud puudutama ainult ostutehingut. Antud kulu arvamise soetusmaksumuse hulka on kinnitanud vandeaudiitor 31.07.2014 erikontrolli protokolliga. 9) MTA ei nõustu TLVA poolt loetletud kulude lisamisega parenduskulude hulka. Parenduskulud on hoone remondiga seotud kulud, mis kantakse raamatupidamislikult hoone maksumusse. Elektriajamiga kardinad, sh rulookardinad, garderoobi lisastange, klaasriiulid ja kätekuivatid on küll kruvidega ühendatud ehitise seina külge see, aga ei tähenda, et neid ei ole võimalik ehitisest eraldada ja uutega asendada ning selline eraldamine ei kahjusta ehitist. Samuti ei tõsta need kulud kuidagi hoone maksumust ega ole seotud hoone remondiga. Valguskastid, mis annavad infot hoone kasutaja Pirita Linnaosavalitsuse kohta (hoone peal ja sissesõidu juures) kuuluvad küll ehitise funktsioonide täitmise juurde, kuid lugeda parenduskuluks neid ei saa, sest antud kulutusel ei ole seost hoone remondiga ega tõsta ehitise raamatupidamislikku väärtust. Garaažiesise asfalteerimine, jõeäärse trepi ehitus, lipuplatsi ehitus, prügimaja- ja eraldussaare ehitus, välispiiride puhastamine ja haljastusega seonduvad kulud tuleb välja arvata parenduskulude summast, sest tehtud kulutuste parenduskuludesse arvestamine ei sõltu sellest, kas selle tulemusena said kliendid juurdepääsu kinnistule või on see Pirita Linnaosavalitsuse külastajatele vajalik.

§ 16

lg 2 p 3 regulatsiooni kohaselt tuleb võrrelda kinnisasjal asuvale ehitisele tehtud parenduskulusid. Seega teostatud töid väljaspool Kloostri tee 6 kinnistu piire asuvatele rajatistele, välispiiride puhastamise ja haljastuse kulusid ei saa lugeda ehitise parenduskulude hulka, sest need kulud ei ole olemuslikult seotud ehitise väärtusega. TLVA käsitlus, et arvestada tuleb AS Rootsi Mööbel

1. a-l teostatud ostud/parendused ja RMI poolt
2. a-l kohtulike kompromisside käigus välja makstud summad parenduskulude hulka, mis osaleks 10% arvestuses, ei ole õige ja ei kuulu kohaldamisele. Kaebaja nõustub sisuliselt, et rendilepingute puudumine suurendab kinnistute potentsiaali. Riigikohus on otsuses nr 3-3-1-21-02 tõdenud, et ebaõige on seisukoht, et ka rekonstrueeritud ehitise soetumismaksumuse moodustab üksnes selle ehitise maksumus tema soetamisel. Samuti ei ole 8

§ 16lg 2 p 3 mõistes ja tingimustel.

Kloostri tee 6 maa turuväärtuse arvessevõtmine ei mõjuta MTA lõppjäreldust. KOHTU PÕHJENDUSED 13. Vaidlustatud MTA maksuotsuses on leitud, et RMI ja Tallinna linna vahelisest 15.10.2014 tehingust (Merivälja tee 24-3 korteriomandi ja Kloostri tee 6 kinnistu võlaõiguslik vahetusleping), millele järgnes 30.09.2015 arvete esitamine ja asjaõiguslepingu sõlmimine, ei tekkinud RMI-l maksustatavat käivet

§ 16

lg 2 p 3 tähenduses, vaid rakendus

§ 411lg-st 1 tulenev erikord (pöördmaksustamine).

See tähendab MTA hinnangul, et Tallinna linnal puudus õigus 15.10.2014 / 30.09.2015 tehinguga seoses deklareerida üksnes sisendkäibemaksu (käibemaksu enammakset), vaid samas suuruses tuli deklareerida ka käibemaksu tasumise kohustust (st enammakset ei tekkinud). MTA on lisaks seisukohal, et isegi kui

§ 411

lg-st 1 tulenev erikord ei rakenduks, oleks tegemist maksuvaba käibega

§ 16lg 2 p 3 tähenduses 9

§ 16

lg 2 p 3 tähenduses ning Tallinna linn on deklareerinud põhjendatult sisendkäibemaksu ja käibemaksu enammakset.

§ 16

lg 2 p 3 sätestab, et käibemaksuga ei maksustata järgmiste kaupade ja teenuste käivet: kinnisasi või selle osa. Maksuvabastust ei kohaldata kinnisasjale, mille oluline osa on oluliselt parendatud ehitis või selle osa ning mis võõrandatakse enne ehitise või selle osa parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Ehitis või selle osa on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist.

§ 411

lg 1 sätestab, et kui maksukohustuslane võõrandab teisele maksukohustuslasele sama paragrahvi lõikes 2 nimetatud kaupa, tasub kauba soetaja võõrandajale kauba käibemaksuta müügihinna. Kauba soetaja arvestab tehingu kohta väljastatud arvel märgitud käibemaksusumma enda poolt tasumisele kuuluva käibemaksusummana võõrandaja asemel.

§ 411

lg 2 p 1 sätestab, et samas paragrahvis sätestatud erikorda rakendatakse järgmiste kaupade käibe korral: kinnisasi või selle osa, mille maksustatavale väärtusele käibemaksu lisamisest on maksukohustuslane vastavalt

§ 16lõikele 3 kohustatud maksuhaldurit teavitama.

14. Poolte vahel ei ole vaidlust selles, et 15.10.2014 vahetuslepingu alusel toimus RMI poolt Kloostri tee 6 kinnistu võõrandamine Tallinna linnale (s.o tegemist oli RMI käibega –

§ 4lg 1 p 1).

Samuti ei ole vaidlust selles, et Kloostri tee 6 kinnistu oluliseks osaks on ehitis(ed). Vahetuslepinguga lepiti ühtlasi kokku RMI (müüja) kohustuses renoveerida enda kulul kinnistul asuvad ehitised 10 kuu jooksul lepingu sõlmimisest, misjärel toimub kinnistu omandi üleandmise ja asjaõiguslepingu sõlmimine ning otsese valduse üleandmine Tallinna linnale. Seega ei ole vaidlust ka selles, et kinnistu võõrandati enne sellel asuva ehitise parendamisele järgnevat taaskasutuselevõttu. Peamiseks vaidlusküsimuseks poolte vahel on seega see, kas RMI ja Tallinna linna vahelisest 15.10.2014 / 30.09.2015 tehingust tekkis RMI-l maksustatav käive

§ 16lg 2 p 3 tähenduses.

Vaidlus keskendub poolte erinevale arusaamisele sellest, kui suur on Kloostri tee 6 ehitise soetusmaksumus enne ehitise parendamist ning kas parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise soetusmaksumust. 15. Kohus selgitab esmalt, et kinnisasjade käibemaksuga maksustamine (

§ 16

lg 2 p 3) lähtub põhimõttest, et kinnisasjal on tarbimisväärtus ning kinnisasi tuleb esmamüügil käibemaksuga maksustada (kumulatsiooni ärahoidmiseks vabastatakse edaspidised müügid käibemaksust). Alternatiivne olukord, s.o kinnisasja maksuvabastus esmamüügil (nagu see kehtis Eestis kuni 01.05.2004), tähendaks, et käibemaksu objektiks on üksnes kinnistu arendamisega seotud ehitustööde osa kinnisvara hinnast (ehitustööde osa on käibemaksuga koormatud sel juhul selle kaudu, et maksuvaba müügi korral ei ole müüjal õigust nendelt kuludelt sisendkäibemaksu maha arvata). Sisuliselt välditakse seega kinnisasja esmamüügi maksustamisega olukorda, et teatud osa kinnisasja väärtusest (arendaja kasum ja maa hind) ei kuulu käibemaksuga maksustamisele. Kinnistu (uue ehitise) esmamüügiga on võrdsustatud oluliselt parendatud kinnistu (ehitise) esmamüük (s.o müük enne parendatud kinnistu taaskasutuselevõttu). Piir, millal tuleb lugeda juba kasutuses olnud ehitis oluliselt parendatuks, st millal tekib ehitisele n.ö uus esmakordne 10

§ 16

lg 2 p 3): ehitis on oluliselt parendatud, kui parendustega seotud kulutused ületavad vähemalt 10 protsenti ehitise või selle osa soetusmaksumust enne parendamist (st parenduskulude suurus peab olema vähemalt 110% võrreldes soetusmaksumusega). Tähelepanu tuleb seejuures pöörata asjaolule, et nii kinnistu (uue ehitise) esmamüügi kui ka oluliselt parendatud kinnistu (ehitise) esmamüügi korral sisaldab kinnistu hind endas maa hinda. Seega on oluliselt parendatud kinnistu (ehitise) maksustatava väärtuse hindamisel põhjendatud eristada kinnistu väärtust ja ehitise väärtust, et ei tekiks maa hinna topeltmaksustamist.

1. Maksuotsuse kohaselt (kontrollakti p 1.1.2.3, maksuotsuse p-d 4 ja 5) soetas RMI Kloostri tee 6 kinnistu
2. a-l enampakkumise teel summas 1 055 000 eurot (lisandus käibemaks). RMI kajastas samas summas kinnistu soetusmaksumust ka enda
3. a maj.a aruandes (võttis kinnistu raamatupidamises kinnisvarainvesteeringuna arvele soetusmaksumuse meetodil). RMI võõrandas samal aastal kinnistu summas 1 055 000 eurot (lisandus käibemaks) AS-le Rootsi Mööbel. AS Rootsi Mööbel kajastas enda
4. a maj.a aruandes kinnistu soetusmaksumusena 1 065 225 eurot, s.o müügihinnale lisandus riigilõiv ja notari tasu summas 10 225 eurot.
5. a maj.a aruandes kajastas AS Rootsi Mööbel kinnistu soetusmaksumusena 1 200 271 eurot, s.o eelneva aasta soetusmaksumusele lisandusid parenduskulud summas 135 046 eurot. Jagunemise tulemusena kinnistu
6. a-l omandanud RMI kajastas kinnistu soetusmaksumusena enda
7. a maj.a aruandes samuti 1 200 271 eurot. RMI
8. a pearaamatu andmetel loeti soetusmaksumuseks 1 342 876 eurot, s.o senisele soetusmaksumusele lisandus kohtuliku kompromissi (kinnistuga seotud seniste lepingute lõpetamiseks) summa 142 605 eurot. Alates
9. a võttis RMI Kloostri tee 6 kinnistu raamatupidamises arvele õiglase väärtuse meetodil. Nimelt tellis RMI
10. a-l OÜ-lt Domus Kinnisvara Kloostri tee 6 kinnistu väärtuse hindamise ning kinnistu turuväärtuseks hinnati 2 000 000 eurot (I kd, tl 115-129). Kinnistu soetusmaksumuse arvestamiseks lahutati sellest 2014-
11. a parenduskulud summas 494 920 eurot ning kinnistu soetusmaksumuseks saadi 1 505 080 eurot (MTA ja RMI vaheline kirjavahetus – I kd, tl 189). Kinnistul asuva ehitise soetusmaksumuse leidmiseks arvestas MTA kinnistu soetusmaksumusest maha hoonestamata maa turuväärtuse summas 240 000 eurot ning sai kokkuvõttes Kloostri tee 6 kinnistu ehitise soetusmaksumuseks 1 265 080 eurot. Kaebaja hinnangul tuleb kinnistu soetusmaksumuseks lugeda 825 225 eurot. Nimelt on kaebaja seisukohal, et RMI jaoks on Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuseks
12. a ostutehingust tekkinud soetusmaksumus summas 1 065 225 eurot, millest tuleb maha arvata maa turuväärtus summas 240 000 eurot. Kaebaja leiab, et soetusmaksumus saab muutuda üksnes ostu-müügi tehingu korral (mitte jagunemise kaudu omandi üleminekul) ning kinnisvarainvesteeringu kajastamise praktika muutmine RMI poolt (õiglasest väärtuses lähtumine) ei muuda kinnisvarainvesteeringu esmase arvelevõtmise põhimõtet, mis baseerub soetusmaksumuse põhimõttel.
13. Kohus ei nõustu kaebaja seisukohaga, et soetusmaksumus saab muutuda üksnes ostumüügi tehingu korral. Samas ei pea kohus põhjendatuks ka MTA seisukohta, et Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuse arvestamisel tuli lähtuda RMI poolt alates
14. a aluseks võetud õiglase väärtuse meetodist. Kohus põhjendab enda seisukohta järgnevalt.
15. Maksuhaldur on 12.04.2016 kontrollaktis märkinud, et soetusmaksumuse mõiste tuleneb TuMS § 38 lg-st
16. Samuti on kontrollaktis esile toodud, et RMI on Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuse leidmisel lähtunud RTJ-st nr 6 ning MTA peab seda õiguspäraseks (kontrollakti p 1.1.2.3 ap-d a ja l). Maksuotsuse kohaselt „MTA nõustub TLVA-ga selles, et maksukohustuslane ei pea soetusmaksumuse määramisel tuginema TuMS §-le 38, ent see säte sarnaselt raamatupidamisjuhendites kajastatuga loeb soetusmaksumuseks vara omandamiseks tehtud kulud, sh makstud vahendustasud ja lõivud ning eelkõige soetusmaksumuse leidmisel 11

ei sätesta, kuidas tuleb määrata soetusmaksumust. Rahandusministeerium oma kommentaarides

-le soetusmaksumuse mõistet ei defineeri. Seega tuleb juhinduda raamatupidamisarvestuse reeglitest ja juhenditest ning eelkõige RMI raamatupidamises kajastatud soetusmaksumusest“. TuMS § 38 lg 1 sätestab, et soetamismaksumus on kõik maksumaksja poolt vara omandamiseks ning selle parendamiseks ja täiendamiseks tehtud dokumentaalselt tõendatud kulud, sealhulgas makstud vahendustasud ja lõivud.

muutmise seaduse eelnõu1 seletuskirja ja rahandusministeeriumi

kommentaaride2 kohaselt on oluliselt parendatud ehk renoveeritud ehitise sätte (

§ 16

lg 2 p 3) sõnastamisel lähtutud raamatupidamises kasutusel olevatest mõistetest, et sätte rakendamisel oleks võimalik lähtuda raamatupidamiskäsitlusest. RTJ (Eesti Hea Raamatupidamistava alates 2013) nr 6 p 6 sisustab kinnisvarainvesteeringu, õiglase väärtuse ja soetusmaksumuse mõisted. Kinnisvarainvesteering on kinnisvaraobjekt (maa või hoone (või osa hoonest) või mõlemad), mida ettevõte hoiab (kas omanikuna või kapitalirendi tingimustel rendituna) eelkõige renditulu teenimise, väärtuse kasvu või mõlemal eesmärgil, mitte aga kasutamiseks toodete või teenuste tootmisel, halduseesmärkidel või müügiks tavapärase äritegevuse käigus sätestab, et soetusmaksumus on vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus. Õiglane väärtus on summa, mille eest on võimalik vahetada vara või arveldada kohustust teadlike, huvitatud ja sõltumatute osapoolte vahelises tehingus. Soetusmaksumus on vara omandamise või ehitamise ajal vara eest makstud raha või üleantud mitterahalise tasu õiglane väärtus. RTJ nr 6 kohaselt toimub kinnisvarainvesteeringu esmane arvele võtmine raamatupidamises järgmiselt: kinnisvarainvesteering võetakse bilansis algselt arvele tema soetusmaksumuses, mis sisaldab ka soetamisega otseselt seotud kulutusi (p 12). Kinnisvarainvesteeringu edasisel raamatupidamises kajastamisel kasutatakse järjepidevalt ühte kahest alljärgnevast arvestuspõhimõttest: (a) kinnisvarainvesteeringuid, mille õiglast väärtust on võimalik usaldusväärselt hinnata mõistliku kulu ja pingutusega, kajastatakse RTJ nr 6 paragrahvides 17-26 kirjeldatud õiglase väärtuse meetodil ning kõiki ülejäänud kinnisvarainvesteeringuid kajastatakse paragrahvis 27 kirjeldatud soetusmaksumuse meetodil; või (b) kõiki kinnisvarainvesteeringuid kajastatakse paragrahvis 27 kirjeldatud soetusmaksumuse meetodil (p 15). RTJ nr 6 p 28 kohaselt hilisemate parendustega seotud kulutused lisatakse kinnisvarainvesteeringu soetusmaksumusele ainult juhul, kui need vastavad kinnisvarainvesteeringu mõistele ja vara bilansis kajastamise kriteeriumitele (sh tõenäoline osalemine tulevikus majandusliku kasu tekitamisel). 19. Kõrvutades eelnevalt esile toodud kinnisasjade käibemaksuga maksustamise põhimõtteid ning TuMS olemust (TuMS § 38 lg 1) ja RTJ nr 6 olemust (kinnisvarainvesteeringud), tuleb kohtu hinnangul

§ 16

lg 2 p 3 tähenduses mõista soetusmaksumusena kinnisasja omandamise maksumust/väärtust. 1 Käibemaksuseaduse ja maksukorralduse seaduse muutmise seaduse (millega muudeti mh

§ 16lg 2 p 3) eelnõu 740 SE 2 leitav rahandusministeeriumi kodulehelt: http://www.fin.ee/280/ 12

§ 16

lg 2 p 3 kohaldamisalast ja/või lähtuda soetusmaksumuse tuvastamisel muudest kaalutlustest. Seejuures peab tehingu osapoolte kokkulepe tehingu väärtuse osas vastama kahtlemata poolte tegelikule tahtele / tehingu tegelikule majanduslikule sisule, st ei tohi sisaldada kuritarvitust, kuid seda nii ostu-müügi kui muul viisil omandi ülemineku korral. Seega peab Kloostri tee 6 soetusmaksumuse tuvastamiseks esmajärjekorras kontrollima, kas ja millises suuruses sisustavad Kloostri tee 6 soetusmaksumust kinnistu omandi ülemineku tehingu osalised.

1. Vaidlusaluse Kloostri tee 6, Tallinn kinnistuga seoses nähtuvad kinnistusraamatust järgmised kinnistu omandit puudutavad andmed (asjaõigusseaduse § 56 lg 1 sätestab, et kinnistusraamatusse kantud andmete õigsust eeldatakse): - 27.10.2006 asjaõiguslepingu alusel on 21.11.2006 kantud omanikuna registrisse OÜ Kloostri Maja; - 03.08.2011 enampakkumise akti ja 31.08.2011 kinnistamisavalduse alusel on 09.09.2011 kantud omanikuna registrisse RMI; - 31.08.2011 asjaõiguslepingu alusel on 09.09.2011 kantud omanikuna registrisse AS Rootsi Mööbel; - 09.11.2012 kinnistamisavalduse alusel on 28.11.2012 kantud omanikuna registrisse RMI; - 30.09.2015 kinnistamisavalduse alusel on 6.10.2015 kantud omanikuna registrisse Tallinna linn. Seega tuleneb kinnitusregistrist, et Tallinna linn omandas Kloostri tee 6 kinnistu 30.09.2015 RMI-lt, kes oli kinnistu omakorda omandanud 09.11.2012 AS-lt Rootsi Mööbel. Hindamaks, mis oli RMI poolt Tallinna linnale võõrandatud Kloostri tee 6 kinnistu (mille oluliseks osaks on ehitis) soetusmaksumus, tuleb järelikult hinnata RMI poolt Kloostri tee 6 kinnistu omandamise väärtust seisuga 09.11.2012, s.o 09.11.2012 tehingu raames.
2. Pooled ei ole esitanud kohtule 09.11.2012 kinnistamisavaldust, mille alusel RMI 28.11.2012 omanikuna kinnistusregistrisse kanti. Samas on kaebaja esitanud kohtule 18.09.2012 notariaalse kokkuleppe AS Rootsi Mööbel (jagunev ühing) ja RMI (omandav ühing) vahel 13.08.2010 sõlmitud jagunemislepingu muutmiseks selliselt, et üleantava vara hulka loetakse Kloostri tee 6 kinnistu. Vastav kokkulepe on kohtule arusaadavalt AS-lt Rootsi Mööbel Kloostri tee 6 kinnistu omandi RMI-le ülemineku aluseks (pooled vastava lepingu kehtivuse ega ka kinnistusraamatust nähtuvate omandi üleminekute üle ei vaidle). AS Rootsi Mööbel ja RMI vaheline 18.09.2012 kokkulepe üleantava Kloostri tee 6 kinnistu väärtust ei kajasta. Samas on nii AS Rootsi Mööbel kui RMI kajastanud Kloostri tee 6 kinnistut enda raamatupidamises ja maj.a aruannetes kinnisvarainvesteeringuna ning võtnud selle kooskõlas RTJ-ga nr 6 arvele soetusmaksumuses. Mõlemad äriühingud on kajastanud enda
3. a maj.a aruannetes Kloostri tee 6 kinnistu väärtuseks 1 200 271 eurot. Nimetatud summa sisaldab endas AS Rootsi Mööbel poolt kinnistu tarbeks
4. a tehtud parenduskulusid summas 135 046 eurot (vt kohtuotsuse p 16). Kohtu hinnangul on vastava summa lugemine soetusmaksumuse hulka põhjendatud. Arvestades, et Kloostri tee 6 hoone oli kuni
5. a kasutuses (s.o ajani, kui lõppesid kohtulike kompromisside tulemusena üürileping OÜ-ga Gustoso ja operaatorleping OÜ-ga Riverside Club), siis ei saanud
6. a tehtud parendused olla osaks parenduskuludest

§ 16lg 2 p 3 tähenduses – nimetatud sättes viidatud taaskasutuselevõtt eeldab kohtu hinnangul, et senine kasutus peab olema ehitise 13

§ 16

lg 2 p 3 kontekstis arvesse võtmata, mis ei saa kohtu hinnangul olla seaduse mõtteks). Kohtu hinnangul on põhjendatud lugeda osaks soetusmaksumusest ka eelviidatud kohtulike kompromisside raames RMI poolt

1. a tasutud 142 605 eurot (vt ka kohtuotsuse p 16). Tegemist ei ole kinnistu (ehitise) parendamise kuludega, kuivõrd need ei ole osaks ehitise renoveerimisest. Kui tegemist ei ole parendamise kuludega, on põhjendatud käsitada neid osana soetusmaksumusest. Sellist järeldust toetab ka RTJ nr 6 p
2. Kohus nõustub maksuotsuses toodud põhjendustega, et RMI poolt tehtud kulud koormavatest üürilepingutest vabanemiseks on RTJ nr p 28 kohaselt kulud, mis lisatakse soetusmaksumusele, kuna need kulud vastavad tõenäolisele osalemisele tulevikus majandusliku kasu tekkimisel (maksuotsuse p 3.2, lk 8). Kokkuvõtvalt on kohus seisukohal, et Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuseks RMI jaoks on põhjendatud lugeda 1 342 876 eurot (1 200 271 + 142 605). Puudub alus ka järelduseks, et vastava summa lugemine soetusmaksumuseks / kinnisasja omandamise väärtuseks sisaldaks endas kuritarvitust, s.o ei vastaks AS Rootsi Mööbel ja RMI vahelise tehingu tegelikule majanduslikule sisule.
3. Maksuhaldur on algselt lugenud maksumenetluses analoogselt eeltooduga Kloostri tee 6 soetusmaksumuseks RMI jaoks 1 342 876 eurot (kontrollakti p 1.1.2.3 ap b). Samas on maksuhaldur asunud naksumenetluse tulemusena seisukohale, et alates 06.02.2015, kui kinnistu on RMI raamatupidamisarvestuses võetud arvele selle õiglases väärtuses, ei oma soetusmaksumuse meetodi kajastamine maksunduslikust aspektist enam määravat tähendust. Nimelt on maksuhaldur esile toonud, et kooskõlas RTJ nr 6 p-ga 15 on RMI võtnud
4. a-l Kloostri tee 6 kinnistu enda raamatupidamises arvele selle õiglase väärtuse meetodil. RMI on tellinud 06.02.2015 OÜ-lt Domus Kinnisvara Kloostri tee 6 kinnistule eksperthinnangu, mille kohaselt on kinnistu turuväärtuseks 2 000 000 eurot. Nimetatud summast arvati maha 2014-
5. a teostatud ehitustööde maksumus summas 494 920 eurot ja saadi kinnistu õiglaseks väärtuseks ehitustööde väliselt 1 505 080 eurot. Vastavat summat käsitabki MTA kokkuvõttes Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumusena RMI jaoks (kontrollakti p 1.1.2.3 ap l, maksuotsuse p 5). Kohus MTA tõlgendusega ei nõustu. RMI poolt
6. a-l Kloostri tee 6 kinnistu (kinnisvarainvesteeringu) arvele võtmist selle õiglases väärtuses tuleb küll pidada kooskõlas olevaks RTJ nr 6 p-ga 15, kuid seda ei saa kohtu hinnangul pidada kinnistu soetusmaksumuse muutumiseks. Esmalt on siinkohal oluline, et RTJ nr 6 (mõistete) rakendamisel

§ 16lg 2 p 3 sisustamiseks tuleb arvestada selle juhendi olemust.

RTJ nr 6 reguleerib kinnisvarainvesteeringu arvestamise põhimõtteid. Kinnisvarainvesteering on kinnisvaraobjekt, mida ettevõte hoiab (RTJ nr 6 p 6) ning RTJ nr 6 reguleerib, kuidas sellist hoitavat kinnisvaraobjekti raamatupidamises kajastada. Juhend selgitab, et kinnisvarainvesteering võetakse bilansis algselt arvele tema soetusmaksumuses ning kinnisvarainvesteeringu edasisel raamatupidamises kajastamisel kasutatakse kas õiglase väärtuse meetodit või juhendi p-s 27 kirjeldatud soetusmaksumuse meetodit (RTJ nr 6 p-d 12 ja 15). Õiglase väärtuse meetodit ei saa aga kohtu hinnangul sisustada algse soetusmaksumuse muutumisena (eriti

§ 16lg 2 p 3 tähenduses). 14

§ 16

lg 2 p 3 tähenduses, toetab lisaks asjaolu, et

§ 16lg 2 p 3 kohaselt lähtutakse soetusmaksumusest enne parendamist.

OÜ Domus Kinnisvara on hinnanud kinnistu väärtust seisuga 06.02.2015, seega ei ole tegemist kinnistu väärtusega enne parendustega alustamist (Tallinna linna ja RMI vahel 15.10.2014 sõlmitud lepingu kohaselt tuli ehitis renoveerida 10 kuu jooksul ning 06.02.2015 ekspertiisiaktist nähtub, et renoveerimistööd olid ekspertiisi tegemise ajal pooleli), isegi kui sellest lahutada ehitustööde kulud. Seega ei nõustu kohus maksuotsuse järeldusega, et Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuseks RMI jaoks tuleb lugeda 1 505 080 eurot. Kohus leiab, et Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuseks RMI jaoks on põhjendatud lugeda 1 342 876 eurot (vt kohtuotsuse p 21).

1. Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumusest Kloostri tee 6 ehitise soetusmaksumuse leidmiseks on MTA lahutanud kinnistu soetusmaksumusest maa hinna. Kontrollaktis on loetud maa maksumuseks 112 120 eurot, mis on kontrollakti kohaselt maamaksu teate alusel määratud maa maksustamise hind (kontrollakti p 1.1.2.3 ap k). Kontrollakti koostamise järgselt edastas kaebaja MTA-le 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ poolt koostatud eksperthinnangu, mille kohaselt oli maa turuväärtuseks 28.11.2012 seisuga 240 000 eurot (maksuotsuse p 4 ap-d f ja g). MTA selgitab maksuotsuses, et tugines kontrollaktis maa hinna määratlemisel RMI raamatupidamises kajastatud andmetele (RMI
2. a maj.a aruande lisa 4), kuid kuna RMI kajastab alates
3. a kinnistu õiglast soetusmaksumust turuväärtuses, mida MTA peab õiguspäraseks, siis MTA aktsepteerib ka maa hinda turuväärtuses ja seda seetõttu, et selliselt on arvestuse alused võrdsed (maksuotsuse p 5). Kohus ei nõustunud eelnevalt MTA järeldusega, et Kloostri tee 6 kinnistu soetusmaksumuseks RMI jaoks tuleb lugeda kinnistu õiglane väärtus (turuhind) ehitustööde väliselt
4. a-l (s.o 1 505 080 eurot). Olgugi, et MTA on 240 000 euro suuruses maa maksumuse aktsepteerimist põhjendanud asjaoluga, et ka kinnistu soetusmaksumust arvestatakse turuväärtuses, siis ei anna see kohtu hinnangul alust 1Partner Kinnisvara Tallinn OÜ eksperthinnangu kõrvalejätmiseks olukorras, kus kohus MTA järeldusega kinnistu soetusmaksumuse osas ei nõustu. Nimetatud hinnang puudutab Kloostri tee 6 kinnistu maa väärtust
5. a seisuga ning MTA ei ole sisulisi vastuväiteid ekspertiisis nimetatud summale (240 000 eurot) esitanud. Kohtule ei nähtu, miks tuleks ehitise soetusmaksumuse leidmiseks lahutada kinnistu soetusmaksumusest maamaksu teate alusel määratud maa maksustamise hind, mitte selle tegelik turuväärtus (sõltumata sellest, millise metoodika alusel on tuvastatav kinnistu soetusmaksumus). Seega on kohtu hinnangul põhjendatud lugeda Kloostri tee 6 maa väärtuseks, mis kuulub ehitise soetusmaksumuse leidmiseks kinnistu soetusmaksumusest lahutamisele, 240 000 eurot. 15

§ 16

lg 2 p-s 3 nimetatud piirmäära, s.o konkreetsel juhul 1 213 164 eurot (kohtu poolt tuvastatud ehitise soetusmaksumus 1 102 876 eurot + 10%). 25. Eeltoodust tulenevalt ei saa lugeda põhjendatuks vaidlustatud maksuotsuse järeldust, et Tallinna linnale Kloostri tee 6 kinnistu võõrandanud RMI suhtes ei rakendunud

§ 16lg 2 p 3.

Seega ei ole põhjendatud ka järeldus, et kõnealuse tehingu osas rakendus

§-st 411 tulenev erikord (pöördmaksustamine), st Tallinna linnal tekkis kohustus deklareerida Kloostri tee 6 kinnistu omandamise tehinguga seonduvalt lisaks sisendkäibemaksule ka käivet ja käibemaksu. Järelikult ei ole õiguspärane MTA 30.08.2016 maksuotsusega vastustaja maksustamisperioodi september

1. a käibe suurendamine summas 1 570 000 eurot (KMD rida 1) ja käibelt tasumisele kuuluvat käibemaksu suurendamine summas 314 000 eurot (KMD rida 4) ning TLVA ettemaksukontole täidetud tagastusnõude summas 314 000 eurot tagasinõudmine. MTA 30.08.2016 maksuotsus kuulub seetõttu tühistamisele.
2. Arvestades, et maksuotsus kuulub eeltoodud põhjendustel tühistamisele, puudub vajadus analüüsida, kas kõnealuse tehingu puhul sai rakenduda

§-st 411 tulenev erikord. Samuti ei analüüsi kohus küsimust, kas MTA välistas põhjendatult Kloostri tee 6 kinnistu parendamise kulude hulgast nn üldkulu ja väliskulude maksumuse summas 48 382,35 eurot (s.o summa, mille osas kaebaja MTA järeldusega ei nõustu). Nimetatud küsimus ei mõjuta vaidluse tulemust, kuivõrd Kloostri tee 6 parenduskulude piirsumma (1 213 164 eurot) on ületatud sõltumata sellest, kas lugeda 48 382,35 eurot parenduskulude osaks või mitte. 27. HKMS § 108 lg 1 kohaselt kannab menetluskulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. HKMS § 109 lg 1 kohaselt esitatakse menetluskulude väljamõistmiseks kohtule enne kohtuvaidlusi menetluskulude nimekiri ja kuludokumendid. Kuludokumentide ja menetluskulude nimekirja esitamata jätmise korral menetluskulusid välja ei mõisteta. HKMS § 109 lg 6 kohaselt mõistab kohus välja üksnes vajalikud ja põhjendatud menetluskulud. Kaebaja taotleb enda menetluskulude väljamõistmist kaebajalt. Kaebaja menetluskuludena tuleb mõista kaebuse esitamisel tasutud riigilõivu summas 750 eurot (maksekorraldus – I kd, tl 145). Muude menetluskulude kandmist tõendavaid dokumente ei ole kaebaja kohtule esitanud. Arvestades, et kohus rahuldab kaebuse, jäävad menetluskulud vastustaja kanda. Seega on põhjendatud kaebaja poolt tasutud riigilõivu kulu summas 750 eurot väljamõistmine vastustajalt. (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Kruusvee Kohtunik 16