Obsah (8)

§ 292§ 313§ 316§ 325§ 296§ 308§ 197§ 198

2-17-15599 KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Viru Maakohus Narva kohtumaja Tsiviilasja menetlev kohtunik Angelina Abol Otsuse tegemise aeg ja koht 22. juuni 2018, Narva Tsiviilasja number 2-17-15

) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri).

§ 292

lg 1 alusel lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 2.

1. alusel kohustus kostja tasuma lisaks üüritasule ka kommunaalkulude eest vastavalt korteriühistu esitatud arvetele (tlk 32). Pooled ei vaidle, et hageja ja kostja vahel oli sõlmitud üürileping (tlk 32-35), millega kostja võttis üürile hagejale kuuluva korteri asukohaga xxx, Narvas, tähtajaga alates 07.11.2016 kuni 06.11.2017, üüritasuga 80 eurot kuus. Lisaks üüritasule kohustus kostja tasuma kommunaalteenuste ja elektri eest vastavalt korteriühistu esitatud arvetele. Kohus leiab, et poolte vahel puudub vaidlus ka kostja poolt tasutud summade osas. Kostja on esitanud tõenditena konto väljavõtted (tlk 51-52), millest nähtub, et tema poolt tasutud summad langevad kokku hageja toodud arvestusega (tlk 20). Hageja toodud arvestuses on näidatud ka kostja konto väljavõtetes puuduolevad summad, mis kinnitab kostja väidet, et ta on tasunud korteri eest osaliselt ka sularahas. Kostja ei ole vastu vaielnud hageja toodud makstud summadele, v.a tagatisele. Hageja esitas tõenditena korteriühistu arved (tlk 108-115), millest nähtub, et perioodi november 2016 - august 2017 oli korteriühistu poolt kommunaalkulude eest esitatud arved summas kokku 680.36 eurot (viivisteta), arve septembri 2017 eest on summas 683,95 eurot. Elektrienergia arved 3/7 2-17-15599 (tlk 116-126) on perioodi november 2016 - august 2017 eest, kokku summas 165,97 eurot, lisaks arve septembri 2017 eest, summas 14,81 eurot. Poolte vahel sõlmitud üürilepingu p 2.1 kohaselt pidi kostja maksma üüritasu 80 eurot kuus. Üürilepingu p 1.4 alusel võttis kostja korteri üürile alates 07.11.2016, seega on üüritasu perioodi november 2016 - august 2017 eest kokku summas 800 eurot. Perioodil november 2016 - august 2017 moodustasid arved ja üüritasu seega kokku 1 646.33 eurot (680.36 + 165,97 + 800). Kuna kostja kasutas korterit veel kuni 17.09.2017, tuleb kohtul analüüsida ka tasumisele kuuluvaid summasid septembrikuu eest. Kostja on tasunud kokku 1 572 eurot (tlk 7, 51, 52). Kostja ei esitanud tõendeid, et ta oleks tasunud rohkem, kui hageja poolt toodud arvestuses. Üürilepingu p 2.4 kohaselt pidi kostja maksma tagatist summas 200 eurot,
2. novembriks
3. Kostja esitatud konto väljavõttest (tlk 51) nähtub, et kostja on 17.11.2016 tasunud 98 eurot ja 18.11.2016 - 102 eurot. Kuna novembris 2016 ei saanud veel kostjal tekkida korteriühistu või elektrienergia arvete tasumise kohustust, tuleb eeldada, et 17.11.2016 ja 18.11.2016 tasutud summade puhul on tegemist tagatise kokku summas 200 eurot tasumisega. Hageja on arvestanud tagatist kostja poolt tasutud summade hulka. Üürilepingu p 2.4 kohaselt maksis kostja 80 eurot üüritasu novembrikuu eest lepingu allkirjastamisel sularahas. Seega tuleb ka nimetatud summa lisada 1 572 eurole ning lugeda tuvastatuks, et kostja on tasunud hagejale kokku 1 652 eurot. Hageja selgitas, et ta ei nõua kostjalt viivist korteriühistu arvete maksmisega viivitamise eest. Seega ei oma ka käesoleval juhul tähtsust, kas korteriühistule on maksnud hageja ise või kostja. Juhul, kui hageja viivitas korteriühistule arvete tasumisega, jääb viivis tema enda kanda, viivist ta kostjalt ei nõua. Kohus leiab, et poolte vahel ei ole vaidlust ka, et poolte üürisuhted on lõppenud erakorraliselt 17.09.
4. Üürilepingu p 3.4.2 kohaselt on üürileandjal õigus leping üles öelda, kui üürnikul on võlgnevus üüritasu või kommunaalkulude eest ning sel juhul ei tagastata üürnikule p-des 2.1 ja 2.4 tasutud summad (tagatis 200 eurot, üüritasu ettemaks 80 eurot, lepingutasu 100 eurot).

§ 313

järgi mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Üürilepingu erakorralisest ülesütlemisest ei pea ette teatama, kui seadusest ei tulene teisiti.

§ 316

alusel üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui: 1) üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; 2) võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; 3) võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Üürileandjal ei ole käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud ülesütlemise õigust, kui üürnik täidab oma kohustused enne ülesütlemist. Ülesütlemine on tühine, kui üürnikul oli õigus üürinõue tasaarvestada ja ta teeb tasaarvestuse avalduse viivitamata pärast ülesütlemisavalduse saamist.

§ 325

lg 1 alusel üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Kohtule ei ole esitatud ülesütlemisavaldust kirjalikus vormis, kuid poolte esitatud seisukohtadest selgub, et nad ei vaidle lepingu ülesütlemise üle ning leping oli sisuliselt lõpetatud poolte kokkuleppel. Poolte kokkuleppel lepingu lõpetamisel ei pea pooled vorminõuet järgima. Kohus 4/7 2-17-15599 loeb, et ülesütlemine on kehtiv ja leping lõppes 17.09.2017. Kuna poolte vahel sõlmitud üürileping lõppes 17.09.2018, lõppesid samal kuupäeval ka lepingust tulenevad õigused ja kohustused ning sellest kuupäevast alates ei pidanud kostja enam üüritasu ega kõrvalkulusid maksma.

§ 296

lg 1 järgi üürnik ei pea maksma üüri ega kandma kõrvalkulusid ajavahemiku eest, mil üürnik ei saanud asja sihtotstarbeliselt kasutada käesoleva seaduse §-s 278 nimetatud puuduse või takistuse tõttu või seetõttu, et üürileandja ei andnud asja tema kasutusse. Seega isegi juhul, kui eeldada, et leping poolte vahel ei lõppenud 17.09.2017, ei pea kostja maksma alates 18.09.2017 üüritasu ega kõrvalkulusid, kuna ta ei saanud enam korterit kasutada temast mitteolenevatel põhjustel. Korteri kasutamise võimatusele viitab ka asjaolu, et korterist lahkumisel jäid korterisse kostja asjad, mida ta ei ole siiani kätte saanud. Poolte vahel on põhiliseks vaidluseks tarbitud vee kogused ja nende eest maksmisele kuuluvad summad. Üürilepinguga kohustus üürnik muuhulgas teatama näite iga kuu

1. kuupäevaks (tlk 34). Üürilepingu lisa kohaselt olid külma vee näidud 07.11.2016 seisuga 851,9 m3 ja kuuma vee näidud 846,7 m3 (tlk 35). Üürilepingu lõppemisel olid veenäidud järgmised: külm vesi - 990 m3, kuum vesi - 967 m3 (tlk 5, 22). Hageja esitatud arvetest (tlk 108-112) nähtub, et kostja poolt tarbitud vee kogused on olnud igakuiselt keskmiselt 3 - 4 m3 kuus (nii külma kui ka kuuma vee eest). Alates juunist kuni septembrini 2017 esitatud arvetest (tlk 113-115) nähtub aga, et tarbitud veekogus on 0 (nii külma kui ka kuuma vee eest), veenäidud ei muutunud, s.o 866 m3 kuuma ning 869 m3 külma vett. Kostja ei ole seega alates maist 2017 veenäite nõuetekohaselt teatanud. Kohtule esitatud arvetest nähtub, et 4,5 kuuga (s.o alates maist kuni septembrini 2017) on kostja väidetavalt tarbinud külma vett 121 m3 ning kuuma vett 101 m3, s.o ca 40 m3 külma ja kuuma vett kokku kuus. Kohus on seisukohal, et sellises suures koguses vee tarbimine kuus on ebamõistlik ning ei ole eluliselt usutav, isegi arvestades, et kostja on elanud hageja korteris koos oma perega. Ka kuni mai 2017 esitatud arvetest nähtub, et vee tarbimine on kostja poolt olnud mõistlik ja eluliselt usutav, s.o igakuiselt keskmiselt 3 - 4 m3 külma ja kuuma vett (kokku ca 6 - 7 m3 vett kuus). Kohtule esitatud tõenditest (tlk 5 pöördel, 6) nähtub ka, et kostja poolt üüritud hageja korteris olevad veemõõtjad ei vastanud nõuetele. Vastavalt WestService OÜ antud selgitustele (tlk 58, 91) võivad taatlemata veemõõtja näidud olla ebatäpsed ning korteriühistu peaks arvestada vee tarbimist vastavalt keskmisele, s.o 120 l vett päevas ühe inimese kohta. Seega nelja inimese kohta kulub keskmiselt 14,4 m3 vett kuus. Kohus leiab, et kostja ei saa vastutada septembri 2017 eest esitatud arves märgitud väga suure vee koguse eest ainuüksi põhjusel, et ta ei ole vee näite alates maist 2017 nõuetekohaselt teatanud. Kuigi üürilepingu p-s 2.2 on sätestatud kostja kohustus tasuda kommunaalkulude eest vastavalt korteriühistu esitatud arvetele, leiab kohus, et arvete täieliku õigsusega ei saa siiski antud juhul arvestada. Nimelt leiab kohus, et esitatud tõenditega on tuvastatud veemõõtjate näitude ebaõigsus. Esitatud tõenditest nähtub, et külma vee mõõtja ei vastanud 21.09.2017 seisuga nõuetele (tlk 22 pöördel), kuuma vee mõõtja (tlk 23) läbis 21.09.2017 kordustaatluse ja vastas täpsustusnõuetele, mõlemad veemõõtjad vahetati uute vastu 18.09.2017 (tlk 22). Kostja esitatud veemõõtjaid vahetanud osaühingu selgituskirjast (tlk 58, 91) selgub, et veemõõtjad ei olnud taadeldud alates aastast 1996 ja sellest võis tuleneda ka viga veenäitudes. Kostjal on küll üürilepingust tulenev kohustus tasuda korteriühistu arveid, kuid antud juhul on kostja tõendanud, et esitatud arved vee 5/7 2-17-15599 eest võisid mitte vastata tegelikkuses tarbitud vee kogusele. Kohus on pooltele kohtunõudes selgitanud (tlk 100-101), et tarbitud vee kogust tuleb tõendada. Kohus selgitas, et taatlemata veemõõturid ei tõenda käesoleval juhul tegelikkuses tarbitud vee kogust. Kohus on seisukohal, et korteriühistul on võimalik arvestada vee tarbimist näiteks keskmise tarbimise või maja veemõõtja või korteriühistule väljastatud vee-ettevõtja arvete alusel. Kohtule ei ole esitatud tõendeid, et vaidlusalusel perioodil oleks korteriühistul mistahes veekadu tekkinud. Kui enam kui nelja kuu jooksul oleks kostja nii suures koguses vett tarbitud selle eest maksmata, oleks nimetatud kulusid pidanud kandma korteriühistu, kes oleks ilmselgelt pretensiooni esitanud ning veekogusest teada andnud. Kohtul selliseid andmeid ei ole. Samas ei saa lähtuda ka, et kostja poolt vee tarbimine on olnud alates maist 0, nagu see on korteriühistu poolt esitatud arvetes märgitud (tlk 113-115). Kohus leiab, et käesoleval juhul tuleb aluseks võtta eelmiste kuude keskmist tarbimist ja sellest tulenevalt arvestada ka tasumisele kuuluvat summat. Kohus juhib poolte tähelepanu asjaolule, et veemõõtjate korrasoleku eest vastutab hageja, kui korteri omanik, mitte kostja, kui korteri üürnik. Novembrist 2016 - aprill 2017 oli vee tarbimine keskmiselt 3 - 4 m3 kuus, nii külma kui ka kuuma vett. Külma vee kuue kuu keskmine tasu oli 5,02 eurot kuus, kuuma vee kuue kuu keskmine tasu 14,80 eurot kuus (88,52/ 6). Seega maksis kostja keskmiselt veetasu summas 19,82 eurot kuus (arvestatud 30 päeva eest). Kostja jättis seega tarbitud vee eest tasumata perioodi mai – august 2017 eest kokku summas 19,80 x 4 = 79,20 eurot. Septembris 2017 kuuluks aga 17 päeva eest tasumisele tasu tarbitud vee eest kokku summas 11,22 eurot (19,80/ 30 = 0,66 * 17 = 11,22 eurot). Kostja pidi seega tasuma vee eest perioodil mai - september 2017 kokku 90,42 eurot. Kostjal on jäänud tasumata ka elektriarve septembrikuu eest, summas 14,81 eurot. Kuna kostja elas septembris 2017 hageja korteris vaid 17 päeva, tuleb elektri tarbimise eest kostjal tasuda 8,33 eurot (14,81/ 30 * 17 = 8,33). Kuna kostja elas hageja korteris septembrikuus vaid 17 päeva, ei ole ka kohtu hinnangul põhjendatud nõuda kostjalt kokkulepitud üüritasu täies ulatuses. Tasu võib hageja nõuda vaid 17 päeva eest, s.o summas 45 eurot. Kohus on eelnevalt märkinud, et perioodil november 2016 - august 2017 moodustasid arved ja üüritasu kokku 1 646.33 eurot (680.36 + 165,97 + 800). Nimetatud summale tuleb lisada 90,42 eurot (vee tarbimine mai - september 2017) + 8,33 eurot (elekter septembrikuu eest) + 45 eurot (septembrikuu üüritasu). Kokku seega 1 790,08 eurot. Arvestades, et kostja on tasunud kokku 1 652 eurot, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 138,08 eurot. Nimetatud summas kohus rahuldab hagi. Kostja esitas vastuväitena ka tasaarvestamise nõude. Kostja märkis, et lepingu sõlmimisel tasus ta tagatisraha summas 200 eurot ning korterisse jäid tema asjad väärtusega 180 eurot. Üürilepingu p 2.
2. kohaselt oli kostjal kohustus tasuda tagatist summas 200 eurot (tlk 32) ja seda summat on hageja arvestanud kostja poolt tasutud summade hulka.

§ 308

alusel eluruumi üürilepinguga võib ette näha, et üürnik maksab lepingust tulenevate nõuete tagamiseks üürileandjale tagatisraha kuni kolme kuu üüri ulatuses. Üürnik võib tagatisraha maksta kolme kuu jooksul võrdsetes osades. Esimene osa tuleb maksta pärast üürilepingu sõlmimist. Tagatisraha peab üürileandja hoiustama krediidiasutuses oma varast eraldi vähemalt kohaliku keskmise intressiga. Intress kuulub üürnikule ja suurendab tagatisraha. Üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu. 6/7 2-17-15599 Hageja on pöördunud kohtusse nõudega kostja vastu kahe kuu jooksul lepingu lõppemisest. Kuna kohus on tuvastanud, et hagejal on üürilepingust tulenev nõue kostja vastu, on kostja poolt tasutud tagatise võlgnevuse katteks kasutamine käesoleval juhul põhjendatud.

§ 197

lg-te 1 ja 2 kohaselt kui kaks isikut (tasaarvestuse pooled) on kohustatud maksma teineteisele rahasumma või täitma muu samaliigilise kohustuse, võib kumbki pool (tasaarvestav pool) oma nõude teise poole nõudega tasaarvestada, kui tasaarvestaval poolel on õigus oma kohustus täita ja teiselt poolelt nõuda tema kohustuse täitmist. Tasaarvestuse tulemusena lõpevad tasaarvestuse poolte nõuded kattuvas ulatuses ajast, mil neid võis tasaarvestada, kui pooled ei lepi kokku teisiti. Kui ühe või mõlema nõude eest on juba makstud intressi, ei ulatu tasaarvestus tagasi rohkem kui viimase ajavahemiku lõpuni, mille eest intressi maksti.

§ 198tasaarvestus toimub avalduse tegemisega teisele poolele.

Tingimuslikult või tähtaja määramisega tehtud avaldus on tühine. Kohus selgitas kostjale (tlk 100-101), et tasaarvestuse tegemiseks peavad poolte vahel olema vastastikused samaliigilised kohustused ning kostjal tuleb tõendada hageja vastu nõude olemasolu ja selle sissenõutavaks muutumist. Kostja ei ole kohtule esitanud ühtegi tõendit hageja kohustuse olemasolu kohta. Hageja on küll möönnud, et kostja asjad jäid tema korterisse, kuid kostja ei ole asjade väärtust tõendanud. Kohus on seisukohal seega, et tasaarvestuse vastuväide ei ole käesoleval juhul põhjendatud. Eeltoodu alusel rahuldab kohus hagi osaliselt ning kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista võlgnevus summas 138,08 eurot. Esitatud tõendite osas märgib kohus, et kohtule esitatud poolte kirjavahetus (tlk 68-86; 96-97) tõendab küll, et kostja ei ole hagejale õigeaegselt makseid teinud, kuid kohtu arvates ei tõenda see siiski võlgnevuse summat ega ka seda, et kostja ei ole õigeid veenäite esitanud. Samas tõendab see kohtu hinnangul kaudselt asjaolu, et pooled lõpetasid üürilepingu kokkuleppel. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine Tulenevalt TsMS § 173 lg 1 ls-st 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 163 lg 1 alusel hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Kohus leiab, et antud asjas on asjaolusid arvestades õiglane ja põhjendatud jätta menetluskulud poolte endi kanda. Hüvitamisele kuuluvaid menetluskulusid ei ole. /allkirjastatud digitaalselt/ Angelina Abol kohtunik 7/7