Obsah (5)

§ 212§ 224§1§ 218§ 223

KOHTUOTSUS EESTI VABARIIGI NIMEL Kohus Tartu Ringkonnakohus Kohtukoosseis Kai Kullerkupp, Üllar Roostoja, Andra Pärsimägi Otsuse tegemise aeg ja koht 28. juuni 2018, Tartu Tsiviilasja number 2-17-1057

§ 212

lg 2 p 2 alusel põhjusel, et hagejale tekkinud ja tekkiv kahju on oluliselt suurem kasutusvaldaja kasust; või

§ 212lg 2 p 3 alusel põhjusel, et kostja ei ole andnud kinnisasja omanikule tagatist.

Hageja palus ka asendada vajalikud kostja tahteavaldused. Hagiavalduse kohaselt kuulub hagejale Suur-Kaare tänaval asuv korteriomand, millele on seatud kostja kasuks isiklik kasutusõigus. Kostja pidi lepingu järgi tasuma kõik korteriomandi kommunaalkulud. Kostja jättis pika aja jooksul tasumata korteri kommunaalkulud. Seetõttu esitas korteriühistu hageja vastu maksekäsu kiirmenetluse avalduse. Hageja tasus võlgnevuse. Sellega tekkis hagejale kahju. Kostja keeldub kommunaalkulude tasumisest. Võlgnevus ja kahju hagejale suurenevad pidevalt. Juhul, kui isikliku kasutusõiguse lõpetamine

§ 212

lg 2 p 2 alusel ei ole põhjendatud, peab kostja andma

§ 224alusel tagatise.

Selle sätte kohaselt on asja omanikul õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht. Omaniku õiguste oluliseks rikkumiseks on tarbitud teenuste eest maksmata jätmine ning korteri mitteheaperemehelik kasutamine. Korteriomandi seisukord on kostja kasutuses halvenenud.

1. Kostja vaidles hagile vastu. Enne H.K. surma lubati korteriomand müüa hagejale tingimusel, et hageja peab kostjat ülal tema elu lõpuni. 02.09.2011 kinkelepinguga anti kasutusõigus tähtajatult ja tasuta. Kostja sai aru, et ta võib elada korteris ilma kommunaalmakseid maksmata, kuna 2011 aastal enne H. K surma lepiti nii kokku.
2. a sõlmiti teine notariaalne leping, mille alusel pidi kostja kommunaalkulusid tasuma. Kostja ei saanud
3. a ja
4. a lepingute erinevusest aru. Notariaalsete lepingute lugemine käib kostjale üle jõu. MAAKOHTU OTSUS 2
5. Tartu Maakohus jättis
6. detsembri 2017 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus leidis, et hageja ei ole tõendanud, et talle tekib kahju, mis on oluliselt suurem, kui kostja kasu isiklikust kasutusõigusest. Tõendatud on, et kostja on jätnud kommunaalteenuste eest tasumata. Kostja väidab, et sai tema kasuks seatud tasuta isiklikust kasutusõigusest valesti aru ning tõlgendas seda nii, et saadud korteri eest peab hageja teda ülal pidama, sealhulgas tasuma ka kommunaalteenuste eest. Samuti avaldas kostja, et hageja sai pärast kostja ema surma ca 4500 eurot, mille eest pidi hageja ise tasuma kostja elamiskulude eest. Seda fakti tunnistab ka hageja (tl 49). Kostja avaldas, et on nõus maksegraafiku alusel oma võlga hagejale tasuma, kuid tulenevalt väiksest sissetulekust ei ole ta võimeline tegema seda ühe maksena. Kostja võlg on 1423.20 eurot (tl 57). Korter on kostja ainus eluase. Tõendamata on hageja väide, et kostja ei kasuta korterit heaperemehelikult ning sellest tuleneva kahju kohta ei ole samuti ühtegi tõendit. Kostja on kinnitanud, et ta soovib nimetatud korterit kasutada ning ta ei ole nõus isikliku kasutusõiguse lõpetamisega. Ilma kostja nõusolekuta isikliku kasutusõiguse lõpetamiseks puuduvad mistahes õiguslikud alused ning hagiavalduses esitatud argumendid ei tõenda

§ 212lg 2 p-de 2 ja 3 kohaldamise eelduste olemasolu. Ts

MS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED 4. Hageja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja menetluskulud jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) kohaldas maakohus valesti

§ 212lõiget 2.

Hageja taotles isikliku kasutusõiguse lõpetamist kahel alternatiivsel alusel, kuid maakohus analüüsis nõuet ühel alusel. Maakohus ei analüüsinud tagatise andmata jätmist.

§ 212

lg 2 p 3 sätestab iseseisva isikliku kasutusõiguse lõpetamise aluse; 2) pidi maakohus olukorras, kus leidis, et tõendamata on

§ 212

lg 2 p 2 asjaolud, hindama eraldi teise isikliku kasutusõiguse lõpetamise nõue eelduste esinemist

§ 212

lg 2 p 3 ja

§ 224kohaselt. Krt

S § 44 lg 2 sätestab korteriühistule seadusejärgse pandiõiguse korteriomandist tulenevate nõuete tagamiseks. Seetõttu võidakse hageja korteriomand müüa võlgade katteks. Korteri müümisel hüpoteegi alusel lõpeks sellest tagapool olevad asjaõigused, sh isiklik kasutusõigus.

1. Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
2. Ringkonnakohus leiab, et Tartu Maakohtu
3. detsembri 2017 otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohus jätab apellatsioonimenetluse kulud hageja kanda.
4. Ringkonnakohus märgib esmalt, et asjaõigusseadus ei sätesta omaniku õigust nõuda kasutusvalduse lõpetamist kasutusvalduse seadmise lepingu olulise rikkumise korral, kui sellega ei kaasne

§ 212lg 2 p-des 1-3 sätestatud asjaolud (vt ka RKTKo 3-2-1-46-08, p 3 11).

Kasutusvaldus on piiratud asjaõigus (isiklik servituut), mille püsimine ei ole sõltuvuses teise lepingupoole võlaõiguslike kohustuste täitmisest, tegu on asjaõigussuhtega ning kasutusvalduse lõppemise alused on ammendavalt seaduses sätestatud (

§1

). Kasutusvaldajal on õigustatud ootus kasutusvalduse püsimiseks selle õiguse kehtivusajal. 8.

§ 212

lg 2 p 2 kohaldamiseks tuleb võrrelda koormatud kinnisasja omaniku kahju kasutusvaldaja kasuga.

§ 212

lg 2 p 2 järgi peab koormatud kinnisasja omaniku kahju olema oluliselt suurem, kui kasutusvaldaja kasu. Eelkõige võib

§ 212

lg 2 punkti 2 kohaldamine kõne alla tulla

§-s 218 ja 223 sätestatud kasutusvaldaja kohustuste rikkumise tagajärjel tekkinud olulise kahju korral. 9.

§ 218

lõikes 1 sätestab, et kasutusvaldaja on kohustatud säilitama asja senise majandusliku otstarbe ning kasutama seda korrapäraselt ja heaperemehelikult. Kasutusvaldaja ei või asja oluliselt muuta ega ümber kujundada.

§ 212

lg 2 p 2 on kohaldatav, kui kasutusvaldaja on tekitanud kinnisasja kasutamisega koormatud kinnisasja omanikule olulise kahju võrreldes kasutusvaldaja saadava kasuga. Kuna maakohus leidis, et kinnisasja mitteheaperemehelik kasutamine on tõendamata ja ringkonnakohus võtab arvesse TsMS § 652 lg 1 alusel maakohtu tuvastatud asjaolud, ei ole kasutusvalduse lõpetamine võimalik kinnisasja kasutamisel tekkinud olulise kahju tõttu. 10. Kasutusvalduse esemel lasuvad maksud ja võlaintressid tasub ning koormatised, majandamis- ja muud kulud kannab kasutusvaldaja vastavalt oma õiguste kestusele (

§ 223lg 1).

Kui maksud, koormatised või kulutused on sisse nõutud omanikult, on kasutusvaldaja kohustatud talle need samas ulatuses hüvitama (

§ 223lg 2).

Seega sätestab ka asjaõigusseadus kasutusvaldaja kohustuse tasuda kinnisasja majandamise kulud. Ringkonnakohus leiab, et majandamiskulude all tuleb mõista ka korteriomandi kommunaalkulusid (vt ka KrtS § 40). Järelikult kohaldub kasutusvaldaja kommunaalkulude tasumise kohustus ka ilma vastava võlaõigusliku kokkuleppeta ja see on piiratud asjaõigusega kaasnevaks kohustuseks. Seega tuleb majandamiskulude tasumise kohustuse rikkumisega seotud kasutusvalduse lõpetamise nõude analüüsimisel võrrelda koormatud kinnisasja omanikule tekkivat kahju ehk tasumata jäetud maksete väärtust kasutusvaldaja kasuga. Kasutusvaldaja kasu suuruse kindlakstegemisel tuleb võtta arvesse kasutusvalduse tähtajani saadavaid kasutuseeliseid, arvestades ka kasutusvalduse võimalikku tasulisust. Juhul, kui tasumata jäetud majandamiskulude väärtus on oluliselt suurem, kui kasutusvaldaja saadavate kasutuseeliste väärtus, on kasutusvalduse lõpetamise nõue

§ 212lg 2 p 2 alusel põhjendatud.

Hagiavalduse kohaselt jättis kostja tasumata majandamiskulusid 745,42 euro väärtuses. Hageja ei ole märkinud, milline on kostja kasutusvaldusest saadav kasu (selleks võib olla näiteks sarnase eluruumi üüri kogusumma, arvestades hüpoteetilist kostja eluiga). Seega on hageja jätnud tõendamata nõude materiaalõigusliku aluse esinemise (kostja saadava kasu

§ 212lg 2 p 2 mõttes).

Kuna kohus ei kogu hagimenetluses ise tõendeid, jättis maakohus hagi õigustatult rahuldamata. 745,42 euro suurune võlg ei ole väärtuses, mis automaatselt ja ilma tõendamata ületaks kasutusvaldaja saadavat kasu. Tähtajatu kasutusvaldus on eelduslikult suurema väärtusega, kui 745,42 euro suurune kahju. Seda eriti olukorras, kus kasutusvaldus on tasuta. Eeltoodu ei tähenda aga seda, et hageja ei võiks võlgnevuse olulise suurenemise korral uuesti kasutusvalduse lõpetamist nõuda. 4 11.

§ 224

lg 1 sätestab, et asja omanikul on õigus nõuda kasutusvaldajalt tagatist, kui kasutusvaldaja tegevusest ilmneb omaniku õiguste olulise rikkumise oht. See säte on kohaldatav eelkõige juhul, kui kasutusvaldaja rikub

§ 218lõikes 1 sätestatud kohustusi asja kasutamisel.

Põhimõttelt ei saa välistada tagatise nõudmise õigust ka

§ 223

lõikes 1 nimetatud kohustuste täitmisega viivitamisel või nende kohustuste mittetäitmisel. Samas ei ole lahendatavas asjas tagatise nõudmine veel õigustatud, kuna kostja võlgnevus ei ole sedavõrd suur, et see võiks tuua kaasa õiguse nõuda püsiva iseloomuga kasutusvalduse lõpetamist

§ 212lg 2 p 3 alusel.

Kuna majandamiskulude tasumises lepiti kokku ka lepingus, võib hageja kasutada võlaõiguslikke õiguskaitsevahendeid (VÕS § 101). Kasutusvalduse lõpetamine tagatise mitteandmise tõttu oleks praegu kostjat liigselt kahjustav ja hea usu põhimõtte vastane. Seda kinnitab ka asjaolu, et rahalise kohustuse täitmise kõrval täiendava rahalise tagatise nõudmine raskendab kohustatud isiku olukorda ja see raskendab kostja jaoks veelgi majandamiskulude nõude täitmist.

1. Menetluskulud ringkonnakohtus tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda, kuna apellatsioonkaebus jäeti rahuldamata.
2. Ringkonnakohus leiab, et kostja esindaja vandeadvokaat V. Krinali taotlus määrata kindlaks riigi õigusabi tasu ja kulud kuulub RÕS § 22 lg 7 alusel osalisele rahuldamisele. Taotlus on osaliselt kooskõlas RÕS § 22 lõikega 1 ning justiitsministeeriumi
3. juuli 2016 määrusega „Riigi õigusabi osutamise eest makstava tasu arvestamise alused, maksmise kord, tasumäärad, riigi õigusabi osutamisega kaasnevate kulude hüvitamise ulatus ja kord ning taotluse esitamise tingimused“. Ringkonnakohtu hinnangul on vajalik ja põhjendatud õigusabi ajakulu kokku 1,5 tundi. Kostja esitatud vastus sisaldab suuremas osas hageja pahatahtlikkuse kirjeldust. Mh on seal alusetult märgitud, et selle tuvastas maakohus. Vastusel puudub igasugune õiguslik sisu. Seetõttu on põhjendatud õigusabi ajakulu poolteist tundi (75 eurot). Sõidukulu 57,60 eurot on põhjendatud. Seega on riigi õigusabi tasu ja kulud kokku 132,60 eurot, mille lisandub käibemaks 26,52 eurot, s.o kokku 159,12 eurot (132,60+26,52). Kuna menetluskulud jäeti hageja kanda, tuleb hagejalt mõista riigi kasuks välja kostja riigi õigusabi tasu ja kulud. /digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja /digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp 5 /digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi