) § 8¹ lg-s 2 nimetatud eeldustest. Avaldajate taotletud tehinguga kahjustatakse ebamõistlikult teiste korteriomanike huve, kuna korteriühistu paigaldas vähem kui kümme aastat tagasi hoonele Tihase 2B aastakümneid vana eterniitkatuse asemele plekk-katuse. Nimetatud tööde tegemiseks võttis korteriühistu laenu, mida tasub tänaseni. Mistahes viisil ei ole hinnatud elamu kandekonstruktsioonide (seinte) vastupidavust olukorras, kus pööning muudetakse eluruumideks, mida igapäevaselt kasutatakse. Taoline ümberehitus võib tuua endaga kaasa pöördumatuid tagajärgi. Korteriühistu liikmed on kasutanud pööningut aastaid panipaigana. Avaldajad alustasid pööningul ehitustegevust, mis on õigusvastane. Mitte ükski ühistu liikmetest ei ole kurtnud ventilatsiooni toimimise üle ning avaldajad on ise oma ventilatsioonitoru, kooskõlastamata teiste ühistu liikmetega, ehitanud meelevaldselt läbi plekk-katuse. Teistele ühistu liikmetele on pööningu soojustamine täiesti kasutu tegevus, kuna praegusel kujul on Tihase 2B kõik seinad soojustatud. Teisel korrusel on kokku neli korterit. Jääb arusaamatuks, miks tuleb pööningu väljaehitamisel eelistada üksnes avaldajate kortereid. Nõusolekut ei ole andnud 2/3 korteriühistu liikmetest. Puudutatud isikud ER, OJ, VT ja AT esitasid notariaalselt tõestatud avalduse lepingust taganemiseks. Võõrandamisest saadav tulu ei vasta võõrandatava osa harilikule väärtusele, kuna avaldajate esitatud hindamisakt ei vasta tegelikule olukorrale. Täidetud ei ole
¹ lg 2 p-st 3 tulenev eeldus ega
lg-st 1 tuleneva kohustuse koosmõjus korteriühistu seaduse (KÜS) § 2 lg-st 1 ja § 1 lg-st 2 ning mittetulundusühingu seaduse (MTüS) § 18 lg-st 1 tuleneva rikkumise tõttu
§ § 8¹ lg-st 4 tulenev eeldus, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Nimetatud otsustus oleks tulnud teha korteriühistu liikmete üldkoosolekul ning avaldajad ei saa ise otsustada, millisel viisil nad võõrandatud kaasomandi eest tasuvad. 3 Puudutatud isikud ER ja OJ avaldasid, et ei ole nõus praeguses olukorras volitusi andma, kuna ehitustegevust on alustatud enne kõigi korteriühistu liikmete ühinemist lepinguga, nõusolekute saamiseks ning volituste ja muude allkirjade kogumiseks kasutatud taktika ei ole olnud heanaaberlik ega üheselt aus ning kõnealuse katusealuse pinna väärtus ei ole õiglaselt hinnatud. Kuna maja on aastate eest vajunud, ei ole teada maja kandekonstruktsioonide seisukord. Kaasomandi osa eraldamise eest korteriühistule tasutav summa peab terves ulatuses jääma korteriühistu käsutusse ning väljaehitamiseks vajalike tööde eest tasumine jääb kaasomandi osa eraldajate kanda. Puudutatud isikute I - V arvamuse kohaselt ei esine avaldajate esitatud formaalseid aluseid, mis võimaldaksid alates 01.01.2018 kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse alusel nõuda tahteavalduse asendamist. Nimetatud seaduse regulatsioon ei võimalda üldse kaasomandi osa liita olemasoleva eriomandiga. Selline võimalus on ette nähtud üksnes uue korteriomandi loomise ja selle võõrandamise kaudu. Avaldajad väidavad üldsõnaliselt, et juba 2007.aastal on korteriühistu üldkoosolek andnud avaldajatele nõusoleku pööningukorruse ümberehitamiseks. Ühtegi tõendit selle kohta, et korteriühistu üldkoosolek oleks vajaliku kvalifitseeritud häälteenamusega otsustanud uue korteriomandi moodustamise kaasomandi osa arvelt, esitatud ei ole. Täidetud ei ole tahtevalduse asendamise nõude materiaalsed eeldused. Analoogselt varem kehtinud korteriomandi seaduse regulatsiooniga kehtib igal juhul eeldus, et kaasomandi või selle osa arvelt loodud uue korteriomandi võõrandamisel ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku huve. Praegusel juhul on tegemist olukorraga, kus hoone pööningukorruse arvelt soovivad avaldajad suurendada enda korteriomandite pinda, luues pööningukorrusele korteriomandi koosseisu kuuluva panipaiga. Oma korteriomandit soovivad mõistliku hüvitise eest pööningu arvelt laiendada ka puudutatud isikud I ja II, kellele kuuluvate korteriomandite kohale pööningukorrus põhiliselt jääb, kuid neile ei ole avaldajad valmis sellist võimalust pakkuma. Ühtegi mõistlikku põhjust, miks tuleks siin avaldajaid eelistada teistele huvitatud korteriomanikele, ei esine. Kaasomandi osa võõrandamine avalduses esitatud viisil kahjustaks igasuguse kahtluseta vähemalt puudututud isikute I ja II õigusi ülemääraselt, mistõttu oleks tahteavalduse asendamine sellise tehingu tegemiseks ebaseaduslik ning on välistatud. Lisaks eelnevale sätestab nii
S § 10, et kaasomandi osa minetus tuleb teisele kaasomanikule hüvitada rahas. Omandi kaotuse eest makstava hüvitise võib mõistlikult kulutada ka kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks eeldusel, et kaasomanikul oleks niikuinii selliste kulutuste hüvitamise kohustus. Hetkel puudub igasugune selgus sellest, millele on kavas kulutada kaasomandi osa kaotusega seonduv hüvitis (15 700 eurot), mida avaldajad soovivad tasuda korteriühistule. Tõele ei vasta avaldajate väited selle kohta, et korteriühistu koosolekul on vastu võetud otsus selle summa kulutamiseks. Algne plaan, kulutada saadav tulu projekti „Hoovid korda“ raames aiaväravate automaatikale ja haljastustöödeks, ei ole enam aktuaalne, kuna vastavad tööd on ühistu oma jõududega teostatud juba 10 aastat tagasi. 10.01.2018 esitatud avalduse palvepunktides ei sisaldu tahteavalduse asendamise sõnastuses omandi kaotusega seonduvat vastusooritust. Avaldajad on avalduse tekstis küll maininud, et on nõus korteriomanikele omandi kaotuse eest hüvitama kokku 15 700 eurot, kuid asendatava tahteavalduse sõnastuses vastusoorituse tingimust ei sisaldu. Puudutatud isik ML nõustus avaldajatega. Keegi pööningut ei kasuta. Kompensatsioonil on normaalne hind. Töid peab tehtama korrektselt. Maja kandevõime kohta peab olema tehtud ekspertiis. 4 Puudutatud isik AA toetas avaldust. Puudutatud isik EV ei olnud pööningu väljaehitamise vastu. Hind peaks vastama turuhinnale ja raha läheks ühistule, et kuurid saaks korda teha. Puudutatud isik VH oma seisukohta kohtule ei avaldanud. Puudutatud isik UK arvamuse kohaselt peaks väärtuse määrama turuväärtuse järgi ning raha peab minema korteriühistule. Katusealust keegi ei kasuta ja selle asemel ehitatakse kuurid, millele on palju parem juurdepääs. On mõistlik, et 1 või 2 korterit ehitavad pööningu välja ja tasuvad õiglase hinna ühistule. Puudutatud isik TR nõustus avaldusega ning leidis, et kui keegi ei kasuta pööningut, siis ehitagu avaldajad see välja. Puudutatud isik AZ avaldas, et tal ei ole midagi selle vastu, et avaldaja I tahab ehitada ning nõustus summaga. Puudutatud isik ER andis avaldajatele nõusoleku, kuna muidu oleks kohtusse pöördutud ning seda ta uue omanikuna ei tahtnud. Hiljem võttis notari juures oma nõusoleku tagasi. Puudutatud isik OJ leidis, et kogu raha peaks minema ühistule ja hind peaks olema hetke turuväärtusega. Ehitusprojekti tohib koostada ehitusinsener. Puudutatud isik VT andis avaldajale I nõusolekuks allkirja ka puudutatud isiku AT eest. Projekti nägi ta 2 aastat hiljem ja selgus, et ehitamine tuleb üle terve pööningu. Lepingule allakirjutamine ei tulnud kergelt. Notariga rääkides tuli välja, et ehitustegevus on alanud. Puudutatud isik AT selliste tingimuste puhul avaldajatele nõusolekut ei anna. Avaldaja I alustas ehitustegevust enne, kui kõik vajaminevad hääled olid koos. Ei ole nõus pakutava summaga 9700 eurot. Enne tuleb majale ekspertiis määrata. Notar seletas, et võib nõusoleku tagasi võtta. 2007. aastal toimunud koosolekul räägiti, et avaldaja I tahab ehitada enda korteri osa peale, kuid juttu ei olnud kogu katusealusest pinnast. Puudutatud isik I soovib pööningut kasutada panipaigana. Ühistu koosolekul ei otsustatud pööninguga seotud küsimust. Ehitusluba saadi nii, et viidi allkirja leht linnavalitsusse ja öeldi, et on olemas kõik allkirjad. Pööningu väljaehitamine kasu ei too. Kogu maja ventilatsioon ja õhutus toimub pööningu kaudu. Puudutatud isik II soovib ise laiendada oma korterit pööningu arvelt. Puudutatud isik IV vaidles avaldusele vastu ning ei olnud mitte mingil tingimusel nõus ehitusega. Tegemist on puitkonstruktsiooniga vana majaga. Kui projektis on ette nähtud, et pööningut kasutatakse panipaigana, siis peaks see nii olema. Pööning on isetuulduv ja nii see peaks ka jääma. Puudutatud isik III vaidles avaldusele vastu. Pööning ei ole mõeldud juurdeehituseks. Hindamisakt on vananenud. Pakutud summa ei vasta turuhinnale. 5 Puudutatud isik V ei nõustunud summaga „Hoovid korda“ jaoks, see summa on liiga väike. Põhimõtteliselt ta ei olnud vastu, et pööning välja ehitatakse, aga kõigi naabrite huve ei ole arvestatud, kuna kaks korterit saavad sellest enam kasu. Summa tundub ebaõiglane. Summa võiks olla seotud maja elanikega. Pööning võiks jääda kõigi ühiskasutusse. Hüvitis võiks olla vastavalt turuhinnale. Esimese astme kohtu määrus Harju Maakohus rahuldas 15.02.2018 määrusega avalduse. Kohus tuvastas puudutatud isikute I - V kohustuse anda nõusolek võlaõigusliku ja asjaõiguslepingu sõlmimiseks, millega lõpetakse kaasomand Harjumaal, Tallinna linnas, Kristiine linnaosas Tihase 2A/2B, Tallinn (katastritunnus 78407:701:0392) korteriomanike kaasomandis oleva kinnisasja pööningukorrusele, mis ei kuulunud ühegi korteriomandite reaalosa koosseisu ja kuulusid Tihase tn 2a//2b korteriomandite omanikele kaasomandina ja nimetatud kaasomandi osa jagamiseks selliselt, et korteriomandite Tihase 2B-5 ja 8 reaalosad suurenevad seoses ümberehitamisega alljärgnevalt: Tihase 2B-5 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5 ja korteriomanike kaasomandis olevatest ruumidest moodustub korteriomand nr 2B-5, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5, mille üldpinnaks kokku on 61,6 m², ning korteriomandi koosseisu kuuluva mõttelise osa suurus on 616/8187 (reaalosa pindala suureneb 16,1 m2); Tihase 2B-8 korteriomand, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-8 ja kaasomanike kaasomandis olevatest ruumidest moodustub korteriomand nr 2B-8, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-8, mille üldpinnaks kokku on 62,4 m² ning korteriomandi koosseisu kuuluva mõttelise osa suurus on 624/8187 (reaalosa pindala suureneb 16,8 m2). Kohus määras avaldajate omandis olevate korteriomandite reaalosade suurenemisega kaasomandis olevate ruumide arvelt hüvitise suuruseks 15 700 eurot, mille arvelt on avaldajad kohustatud teostama 3700 euro ulatuses 21.10.2015 sõlmitud lepingu p-s 2.5 sätestatud ehitustööd ning 12 000 eurot kandma lepingu p-s 2.4 sätestatud tingimustel korteriühistu arvele. Maakohtu määruse põhjenduste kohaselt tuleb kohaldada kuni 31.12.2017 kehtinud (s.o lähtuda õigusnormide kohaldamisel avalduse esitamise ajast)
¹. Kui korteriomanikuga ei saavutata kokkulepet sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud tahteavalduste andmiseks, võib teine korteriomanik nõuda temalt tahteavalduste andmist. Tahteavalduse andmiseks kohustamise otsustab kohus tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 5 järgi. Tahteavaldust saab nõuda, kui on täidetud
¹ lg-s 2 nimetatud järgmised tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ning 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Viidatud sätetest tulenevalt on avaldajatel õigus nõuda puudutatud isikutelt I – V võlaõigusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmise, kaasomandi lõpetamise ja asjalepingu sõlmimise jaoks tarvilike tahteavalduste andmiseks kohustamist, kui täidetud on
Vaidlus puudus selles, et avaldaja I on korteriomandi 2B-8 omanik, avaldaja II on korteriomandi 2B-5 omanik. Nähtuvalt notariaalse võlaõigusliku kokkuleppe korteriomandite koosseisude muutmiseks ning kaasomandi lõpetamiseks p-st 2.1 leppisid korteriomanikud kokku korteriomandi XII ja korteriomandi XV kinnistusraamatusse kantud reaalosade ja kõigi korteriomandite kinnistusraamatusse kantud mõtteliste osade muutmises ning omandi kuuluvuses, mille 6 kohaselt muudetakse korteriomandi XII ja korteriomandi XV koosseise ning mille tulemusena lõpeb kaasomand vastava ehitise osas suhtes vastavalt Tallinna Linnaplaneerimise ameti 13.07.2015 kinnitatud Tihase tn 2b ehitise osade plaanidele ning on otsustanud suurendada korteriomandite XII ja XV reaalosasid seoses ümberehitamisega. Lepingu p-de 2.1.1 ja 2.1.2 kohaselt korteriomandi XII, mille reaalosaks on eluruum nr 2B-5, reaalosa pindala suureneb 16,8 m2 ja korteriomandi XV, mille reaalosaks on eluruum 2B-8, reaalosa pindala suureneb 16,8 m
Lepingust taganemise kehtivuseks peavad olema täidetud nii selle formaalsed eeldused, eelkõige peab olema esitatud vastaspoolele õigel ajal taganemisavaldus (võlaõigusseaduse (VÕS) § 118, § 188 lg 1) kui ka sisulised (materiaalsed) eeldused, s.t taganemiseks peab olema seda õigustav põhjus, eelkõige oluline lepingurikkumine VÕS § 116 mõttes. VÕS § 192 lg 1 kohaselt, kui lepingus osaleb ühel lepingupoolel mitu isikut, võivad nad taganemisõigust teostada üksnes ühiselt. Kui taganemisõigus lõpeb ühe taganemiseks õigustatud isiku jaoks, lõpeb see ka ülejäänud isikute jaoks. Seega on lepingust taganemine praegusel juhul kehtiv, kui nimetatud taganemisavaldusega ühinevad teised puudutatud isikud. Vaidlus puudus selles, et teised puudutatud isikud taganemisavaldusega ühinenud ei ole. VÕS § 192 lg-test 1 ja 2 tuleneb, et taganemine on põhimõtteliselt ühine õigus ja seega jagamatu. Eeltoodust tulenevalt on taganemise formaalne eeldus täitmata ja materiaalset eeldust hinnata ei tule. Avalduse rahuldamise eeldus
¹ lg 2 p 3 kohaselt on asjaolu, et võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga. TsÜS § 65 sätestab, et eseme väärtuseks loetakse selle harilik väärtus, kui seaduse või tehinguga ei ole ette nähtud teisiti. Eseme harilik väärtus on selle kohalik keskmine müügihind (turuhind). Enamus puudutatud isikuid ei ole nõus lepingus sätestatud hinnaga ning leiavad, et kaasomandi osa võõrandamise eest vastusooritus peaks vastama turuhinnale.
¹ alusel korteriomandi kaasomandi osa võõrandamise puhul on tegemist analoogilise olukorraga kaasomandi lõpetamisel korteriomandite moodustamisega.
¹ alusel esitatud nõude rahuldamise korral lõpeb korteriomaniku omand võõrandatavale kaasomandi osale. Seega tuleb
¹ lg 2 p-s 3 sätestatud eelduse kontrollimisel võõrandatava osa väärtus määrata kindlaks võimalikult täpselt omandi kaotamise aja seisuga, lähtudes sarnastest 8 põhimõtetest kui kaasomandi lõpetamisel ja ühisvara jagamisel. Vastupidist tõlgendust ei saa tuletada ka
Müüdava vara koosseisu tuleb seega arvestada müügilepingu sõlmimise ja selle hinda omandi kaotamise aja seisuga. Seega tuleb müügilepingu eelneva sõlmimise korral
¹ lg 2 p-s 3 toodud eelduse kontrollimisel leida väärtus võimalikult omandi kaotamise aja seisuga, kuid seisundis, milles võõrandatav kaasomandiosa oli müügilepingu sõlmimise aja seisuga. Kohtul on võimalik ka ette määrata hind, millega kaasomanik on kohustatud kaasomandi osa müügiga nõustuma. Riiklikult tunnustatud ekspert VL 28.08.2017 koostatud eksperthinnangu nr 0004-17 kohaselt on vaidlusaluse pööningupinna turuväärtuseks 15 700 eurot. Puudutatud isikud nimetatud turuväärtusele vastuväiteid esitanud ei ole. Eeltoodust tulenevalt ei vasta lepingus kokkulepitud summa korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ning lähtuda tuleb 28.08.2017 koostatud eksperthinnangust. 10.01.2018 esitatud täpsustatud avalduses nõustusid avaldajad tasuma korteriomanikele 15 700 eurot. Seega on
¹ lg 2 p 3 eeldus täidetud ning 15 700 eurot vastab korteriomanike huve arvestades piisavalt korteriomandite harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga.
¹ lg 2 p 4 nõuab, et võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks.
¹ lg 3 sätestab, et kui sama paragrahvi teise lõike neljanda punkti kohaselt ei maksta võõrandamisest saadavat tulu korteriomanikule rahas, vaid kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks, võib seda teha üksnes juhul, kui korteriomanikul on vastavate kulutuste kandmise kohustus. Eelduslikult tuleks saadav tulu maksta esimese alternatiivi järgi korteriomanikele. Teise alternatiivi rakendamine riivab põhiseaduse §-st 32 tulenevat korteriomaniku omandipõhiõigust ning seetõttu tuleks seda rakendada üksnes juhul, kui on tõendatud raha kasutamise vajadus hoone korrashoiuks või parendamiseks. Seejuures tuleb arvestada
¹ lg s 3 sätestatud nõuet, et korteriomanikel peab olema kohustus selliseid kulutusi kanda. Lepingu p 2.5 järgi leppisid omanikud kokku, et avaldajad kohustuvad 3700 euro ulatuses makstavast hüvitisest teostama pööningu osas oleva korstnajalgade korrastamise ja soojustamise, katusetarindite tugevdamise ja vajadusel välja vahetamise; pööningu soojustamise ehitatavast pööningupinnast väljajäävas osas, olemasoleva ventilatsiooni välja ehitamise välisõhuni ja vajadusel katuse parandamise. Nimetatud lepingu punktist nähtub piisavalt selgelt, milliseid töid tuleb kaasomandi parendamiseks teha kaasomandiosade saamise eest. Kaasomandi renoveerimise ja parendamise tagajärjel muutuvad paremaks kõik korteriomandid. Ülejäänud summa tuleb tasuda korteriühistule. Keegi peale ühe korteriomanikest nimetatud raha endale ei soovinud ning leidsid, et raha peaks minema ühistule. Mõned korteriomanikud avaldasid soovi, et nimetatud raha ees tehtaks kuurid korda. Seega ei riiva teise alternatiivi rakendamine korteriomaniku omandipõhiõigust. Eeltoodust tulenevalt on täidetud kõik tahteavalduse kohustamise andmiseks
MS § 172 lg 1 alusel, ning arvestades vaidluse asjaolusid, on põhjendatud jätta menetluskulud iga menetlusosalise enda kanda. Määruskaebus ja menetlusosaliste seisukohad 9 Puudutatud isikud I – VIII esitasid maakohtu määruse peale määruskaebuse, milles palusid tühistada maakohtu määruse, jätta uue määrusega avalduse rahuldamata ning menetluskulud avaldajate kanda. Maakohus lahendas avalduse põhjendamatult erinevalt avaldajate poolt taotletust. Avalduses nõustusid avaldajad, et on valmis pööningu väärtuse 15 700 eurot tasuma korteriühistule, samuti olid avaldajad nõus vastava summa tasuma otse korteriomanikele, jaotatuna vastavalt nende korteriomandite suurusele. Avalduses ei sisaldu ettepanekut kulutada 3700 eurot töödele, mis on vajalikud pööningukorruse väljaehitamiseks. Maakohtu määrusele ei ole lisatud ühtegi lepingut, mistõttu ei ole puudutatud isikutel võimalust nõuda määruse täitmist juhul, kui avaldajad jätavad kaasomandi kaotuse eest määratud vastusoorituse täitmata. Maakohtu seisukoht, mille järgi tuleb vaidlus lahendada kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandi seaduse regulatsiooni alusel, ei ole õige. Tulevikku suunatud nõuded tuleb lahendada kehtiva seaduse, mitte nõude esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Kaasomandi osa võõrandamisel sõlmitakse asjaõigusleping tehingu tegemise ajal kehtiva seaduse alusel, seega oleks ainetu tehingu tarbeks tahteavaldusete asendamisel lähtuda kehtetuks muutunud seaduses sätestatud eeldustest. Maakohus jättis välja selgitamata olulised asjaolud puudutatud isikute 21.10.2015 sõlmitud lepingust taganemise osas seonduvalt asjaoluga, et neile esitati lepingu sõlmimisel valeandmeid. Seetõttu ei kavatse lepingust taganenud isikud sõlmida tulevikus ka asjaõiguslepingut kaasomandiosa võõrandamiseks. Kuna tehing, mille tarbeks on avaldus tahteavalduste asendamiseks esitatud, jääb tegemata ka juhul, kui avaldus rahuldatakse, on menetlus sisuliselt perspektiivitu. Puudutatud isikuid maakohusse ärakuulamisele ei kutsunud ning neid ärakuulamisest ei teavitanud. Maakohus ei selgitanud, kuidas tagab Tihase 2B hoone pööningu väljaehitamine ja ventilatsioonisüsteemi parendamine kõigi elamus, sh Tihase 2A, paiknevate korterite turuväärtuse tõusu, või kuidas on Tihase 2B elamu pööningu ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitamine vahetult seotud just avaldajatele kuuluvate korteriomandite suurendamisega kaasomandi arvelt. Samasuguse tulemuse annaks pööningu ja ventilatsioonisüsteemi väljaehitamine selliselt, et pööningukorrusest saavad samaväärse tasu eest osa enda kasutusse kõik korteriomanikud, kes seda soovivad. Selline kaasomandi osa ümberjaotamine oleks kaasomanike suhtes õiglasem ega kahjustaks nende huve ebamõistlikult. Maakohus eksis, leides, et praegusel juhul on täidetud
lg 2 p-s 2 sätestatud nõue ning et nimetatud sätte järgi tuleb elamu kaasomanikena käsitada kogu kinnistu kaasomanikke. Nimetatud sättes sisalduv kitsendatud määratlus, mis viitab konkreetselt „elamu kaasomanikele“, ei ole juhuslik ja lubab tahteavalduse asendamist nõuda eeldusel, et elamus, mille üldpinna arvelt soovitakse kaasomandiosa muuta, on sellise muudatuse poolt vähemalt 2/3 korteriomanikest. Elamus Tihase 2b on kokku 8 korteriomandit. Kaasomandi osa muutmist avalduses esitatud viisil ei soovi neist 3, seega ei ole vajalik 2/3 nõue täidetud. Maakohus jättis tähelepanuta puudutatud isikute 26.01.2018 avaldatud seisukohad. Muuhulgas ei ole kohus üldse seisukohta võtnud selle osas, et hoone Tihase 2b pööningukorruse väljaehitamiseks 16.04.2013 väljastatud ehitusluba kaotas 16.04.2015 kehtivuse (EhS § 25 lg 2 järgi), kuna ehitamist ei alustatud kahe aasta jooksul ehitusloa väljastamisest arvates. Lisaks on võrreldes 2007. aastaga, kui avaldajate enda väidete kohaselt on teised kaasomanikud andnud esmase nõusoleku pööningukorruse väljaehitamiseks, 10 faktiline ja õiguslik olukord märkimisväärselt muutunud, seetõttu oleks mõistlik ja kõigi korteriomanike suhtes õiglane jätta avaldus rahuldamata ning kogu protsess korrektselt ja seaduse nõuetele vastavalt uue seaduse regulatsiooni alusel korteriühistu otsuste alusel läbida, tagades sealjuures kõigile korteriomanikele võrdsed võimalused saada õiglase hüvitise vastu kaasomandi osa arvelt tekkiva uue eriomandi osa omanikuks. Avaldajad ja puudutatud isikud ML, AA, EV, VH, UK, TRe ja AZ palusid jätta määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Menetluse edasine käik Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ning saatis TsMS § 663 lg 5 alusel lahendamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Ringkonnakohtu seisukoht Kolleegium leiab, et maakohtu määrus tuleb TsMS § 656 lg 2 teise lause järgi koosmõjus TsMS §-ga 659 tühistada materiaalõiguse normide ebaõige kohaldamise tõttu ning asi saata maakohtule uueks läbivaatamiseks, sõltumata määruskaebuse põhjendustest. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 65 kohaselt korteriomanditele, mis on käesoleva seaduse jõustumisel kantud kinnistusraamatusse, kohaldatakse käesolevas seaduses korteriomandi kohta sätestatut. Maakohus kohaldas ebaõigesti kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseadust. Avaldajad esitasid maakohtule 04.12.2015 avalduse puudutatud isikutelt lepingute sõlmimiseks tahteavalduste andmise nõudes. Avalduses tuginesid avaldajad mh avalduse esitamise ajal kehtinud
lg-s 2 sätestatule, mille kohaselt võib korteriomanik nõuda teiselt korteriomanikult korteriomandi koosseisu kuuluvast kaasomandist osa eraldamiseks vajalike võõrandamislepingu ja asjaõiguslepingu tahteavalduste andmist juhul, kui on täidetud nimetatud sättes märgitud tingimused: 1) vastavate tehingutega ei kahjustata ebamõistlikult korteriomaniku huve; 2) vastava tahteavalduse on andnud vähemalt 2/3 elamu korteriomanikest; 3) võõrandamisest saadav tulu vastab võõrandatava osa harilikule väärtusele võõrandamise ajahetke seisuga ja 4) võõrandamisest saadav tulu makstakse korteriomanikule või kulutatakse mõistlikult korteriomandi kaasomandi osa korrashoiuks või parendamiseks. Avaldajad esitasid maakohtule 10.01.2018 täpsustatud avalduse, milles tuginesid õigusliku põhjendusena korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) sätetele, mille järgi võib asjassepuutuvate korteriomanike omavahelisel kokkuleppel muuta olemasolevate eriomandite ulatust, samuti luua uue korteriomandi ning iga korteriomanik võib teiselt korteriomanikult nõuda nimetatud muudatuste tegemiseks vajalike tahteavalduste andmist, kui 1) olemasoleva olukorra säilimine oleks kõiki asjaolusid arvestades vastuolus hea usu põhimõttega; 2) muudatustega ei kahjustata ülemääraselt ühegi korteriomaniku õigustatud huve (vt KrtS § 9 lg-d 1 ja 2). KrtS § 9 lg 3 kohaselt eeldatakse eelnimetatud punktis 1 olukorra esinemist, kui vastavasisulise korteriomanike üldkoosoleku otsuse poolt on antud üle poole kõigist häältest nende korteriomanike poolt, kellele kuulub üle poole kaasomandi osadest. Seega täpsustasid avaldajad oma nõuet, tuginedes 01.01.2018 kehtima hakanud seadusele. 11 Ringkonnakohtu hinnangul on praegusel juhul maakohtu tuginemine avalduse lahendamisel kuni 31.12.2017 kehtinud korteriomandiseaduse sätetele ekslik. Maakohus ei ole välja selgitanud avalduse rahuldamiseks vajalikke eeldusi tulenevalt kehtivast korteriomandi- ja korteriühistuseadusest. Ringkonnakohus nõustub määruskaebuse väitega selle kohta, et kaasomandi osa võõrandamisel sõlmitakse asjaõigusleping tehingu tegemise ajal kehtiva seaduse alusel, mistõttu ei ole põhjendatud tehinguks antavate tahteavaldusete asendamise eeldusi kontrollida kehtivuse kaotanud seaduse alusel. Maakohus ei ole pärast avaldajate täpsustatud avalduse esitamist pooltega arutanud asja lahendamise võimalust avalduse esitamise ajal kehtinud seaduse alusel. Riigikohtu praktika järgi hõlmab kohtu selgitamiskohustus mh õiguslikku olukorda. Kui avaldajad on toonud kohtu ette oma nõude alusena asjaolude kogumi, on sellele õigusliku hinnangu andmine kohtu ülesanne ja kohus ei ole seejuures seotud poolte antava õigusliku hinnanguga (vt ka TsMS § 436 lg 7, § 438 lg 1 esimene lause) (vt Riigikohtu 15.06.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-51-11, p 27; 05.01.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39; 22.02.2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-153-10, p 16). Küll aga peab kohus menetluses juhtima poolte tähelepanu õigussuhte võimalikule kvalifikatsioonile ja võimaldama neil avaldada selle kohta arvamust (TsMS § 348 lg-d 1-3, § 351, § 392 lg 1 p-d 1 ja 3, § 400 lg 5, § 401 lg 1, § 436 lg 4) (vt ka Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 29. aprilli 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-141-15, p 18). Lisaks ei tohi kohtu õiguslik hinnang tulla pooltele üllatuslik. KrtS reguleerib kaasomanike vahelist vaidlust kaasomandi suuruse muutmiseks ja vastavate tahteavalduste andmist erinevalt
-st. Kuna praegusel juhul ei ole maakohus asja menetluses välja selgitanud korteriomandi- ja korteriühistuseaduse kohaldamiseks vajalikke asjaolusid, tuleb asi saata tagasi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Eeltoodu tõttu ei käsitle ringkonnakohus maakohtu määruse muid põhjendusi. Menetluskulud Menetluskulud tuleb avaldajate ja puudutatud isikute vahel jaotada asja uue lahendamise tulemust arvestades. (allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere (allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt) Ande Tänav 12
Tehisintellekti selgitus ametliku seadusteksti põhjal. Orienteeruv, ei asenda õigusnõustamist.